Opzione
Cassazione civile, sez. II, 30/11/2017, n. 28762
Obbligazioni
e contratti - Conclusione del contratto - Proposta - Opzione - Di
preliminare di vendita a favore di terzo - Configurabilità -
Fondamento.
Il patto di opzione di compravendita immobiliare impone, in forza della forma scritta richiesta “ad substantiam” dagli artt. 1350 e 1351 c.c., l’accordo delle parti sugli elementi essenziali del futuro contratto; in particolare, è necessario che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni, ma idonei a consentire l’identificazione dell’immobile in modo inequivoco, se non l’indicazione dei dati catastali o delle mappe censuarie e dei confini, quantomeno che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o comunque logicamente determinabile. (Nella specie, la S.C. Xxxxx ha confermato la sentenza impugnata, la quale aveva dichiarato la nullità per indeterminatezza dell’oggetto di un patto di opzione riferito a “quote relative alle comproprietà indivise, valutate in base a perizia”, senza specificare la comproprietà di quali beni, di quali soggetti e di quale titolo, il tutto nell’ambito di un vasto complesso edilizio sul quale insistevano comproprietà con diversi rami della stessa famiglia).
Preliminare unilaterale
Cassazione civile, sez. II, 30/11/2017, n. 28762
Differenze tra patto di opzione e contratto preliminare unilaterale
Obbligazioni e contratti - Contratto - Preliminare (compromesso) - Forma e valore - Contratto preliminare riguardante il trasferimento, la costituzione o l'estinzione di diritti reali immobiliari- Risoluzione consensuale - Forma scritta "ad substantiam" - Necessità - Fondamento.
Il patto di opzione, disciplinato dall’art. 1331 c.c., ha in comune con il c.d. contratto preliminare unilaterale l’assunzione dell’obbligazione da parte di un solo contraente, ma se ne distingue per l’eventuale successivo "iter" della vicenda negoziale, in quanto, a differenza del predetto preliminare unilaterale, che è un contratto perfetto e autonomo rispetto al definitivo, l'opzione medesima non è che uno degli elementi di una fattispecie a formazione successiva, costituita inizialmente da un accordo avente ad oggetto l'irrevocabilità della proposta e poi dall'accettazione del promissario che, saldandosi con la prima, perfeziona il contratto, sempre che venga espressa nella forma prescritta per il contratto stesso e, quindi, nel caso di trasferimento immobiliare, per iscritto.