Contract

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Fac-simile

Contratto preliminare di compravendita con consegna anticipata

(alternativa al “Rent to buy”)

A cura di Xxxxxx Xxxxxxxxxx

CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA CON CONSEGNA ANTICIPATA

Tra

• COGNOME NOME, nato a .............. (.....) il ..../...../..... e residente in .............. (.....) Via .............. n. ....., codice fiscale: ..................., di seguito denominato “parte promissaria acquirente”

e

– COGNOME NOME, nato a .............. (...) il ..../...../...... e residente in .............. (.....) Via .............. n. ..., codice fiscale: ..................., di seguito denominato “parte promittente venditrice”,

(oppure

– RAGIONE SOCIALE con sede legale in ............... (...), Via ............... n. ...., C.F………….., P. IVA ……………, rappresentata dal/dalla Sig./Sig.ra NOME COGNOME nata a ...............(.....) il ...../...../......... e residente in ............... (.....), Via ............... n. ....., codice fiscale: ....................)

* * *

Art. 1 - Consenso ed oggetto

Il Sig. ……… , promette di vendere al Sig. ……., che promette di acquistare, per sé, persone o società che si riserva di dichiarare fino al momento del rogito notarile definitivo, la piena proprietà delle seguenti unità immobiliari facenti parte del complesso edilizio denominato “Condominio ……….”, sito in ………., composto di …. e avente accesso dal civico … di Via …….,:

• appartamento ad uso civile abitazione posto al piano .., della consistenza catastale di ... vani, con annesso locale ad uso cantina posto al piano interrato;

• autorimessa al piano interrato della consistenza catastale di mq. …;

il tutto riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di …………, foglio …, particelle…

Gli immobili in oggetto risultano ancor meglio identificati nelle planimetrie che in copia si allegano al presente atto sub All ...

Quanto alla provenienza, la parte promittente venditrice rinvia all'acquisto fattone da ……, il … , giusta atto di compravendita per Notaio ………… del ……..

Art. 2 - Stato e accessori

L'immobile sarà trasferito, al momento del rogito notarile definitivo, libero da persone e da cose, nella piena disponibilità della parte promissaria acquirente.

La vendita concernerà gli immobili nello stato di fatto e di diritto e nelle condizioni in cui si troveranno al momento del rogito notarile definitivo e sarà comprensiva di ogni accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza, anche di natura condominiale, con tutte le servitù attive e passive eventualmente esistenti comprese quelle conseguenti alla condominialità del fabbricato, nonché le servitù e le convenzioni di cui al citato atto a rogito del Notaio …., che la parte promissaria acquirente dichiara di ben conoscere.

Saranno, altresì, compresi nel trasferimento i proporzionali diritti di comproprietà sulle parti e gli enti comuni dell'intero complesso edilizio, ivi compresi il suolo su cui esso sorge e l'area scoperta di pertinenza, quali risultano dall'articolo 1117 del c.c. e dal regolamento di condominio con annesse tabelle millesimali di comproprietà, che la parte promittente acquirente dichiara di conoscere e di impegnarsi, fin da ora, ad osservare e a fare osservare ai suoi aventi causa a qualunque titolo, con precisazione che alla consistenza immobiliare in oggetto competono, e pertanto vengono con essa promesse in vendita, le seguenti quote millesimali: …..

Art. 3 - Prezzo

La vendita verrà effettuata a corpo e non a misura, al prezzo che è stato fin d'ora convenuto e stabilito di comune accordo nella somma di € …, che la parte promissaria acquirente si impegna a pagare alla parte promittente venditrice nei modi e nei termini seguenti:

1. quanto ad € …, alla sottoscrizione del presente contratto, a mezzo assegno circolare ………., a titolo di caparra confirmatoria, ai sensi e per gli effetti di cui all’art.1385 c.c., e da imputare al prezzo di vendita;

2. quanto ad € …, che la parte promissaria acquirente si obbliga a pagare a titolo di acconto alla parte promittente venditrice in numero di … rate mensili dell'importo di € … cadauna da pagarsi il giorno …. di ogni mese con inizio dal ... e termine al … a mezzo di bonifico bancario continuativo sul conto corrente intestato alla medesima parte promittente venditrice con IBAN ……… o con assegno circolare, con mezzi propri o con l'intervento di un istituto bancario o società finanziaria scelti dalla parte promissaria acquirente;

3. quanto al residuo importo di € …, che la parte promissaria acquirente si obbliga a pagare alla parte promittente venditrice all’atto della stipula del rogito notarile definitivo di compravendita, da stipularsi entro e non oltre il …/…/….

Resta in ogni caso ferma la facoltà per la parte promissaria acquirente di anticipare del rogito definitivo di compravendita rispetto alle date come sopra previste.

Art. 4 – Garanzie

La parte promittente venditrice dichiara e garantisce sin d'ora:

• di essere piena ed esclusiva proprietaria dell'immobile in oggetto;

• la regolarità degli atti di provenienza a proprio favore e la continuità delle trascrizioni nel ventennio, obbligandosi a regolarizzare eventuali mancanze prima dell'atto definitivo di compravendita;

• che su tale immobile non gravano iscrizioni e/o trascrizioni comunque pregiudizievoli, ad eccezione delle servitù sopra citate;

• che, al momento della stipulazione del contratto definitivo di compravendita, l'unità immobiliare medesima sarà libera da oneri e pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, nude proprietà e usufrutti;

• che non vi sono liti pendenti aventi ad oggetto l'immobile da alienare, liti i cui effetti resteranno comunque a carico della parte promittente la vendita;

• di essere in regola con il pagamento di imposte e tasse di qualunque natura e specie afferenti l'immobile in oggetto, che resteranno comunque a suo esclusivo carico fino al momento della stipula del contratto definitivo, ancorché accertati posteriormente.

Parte promittente venditrice garantisce, altresì, che non sussistono arretrati per spese condominiali ordinarie e/o straordinarie, che non sono state deliberate dall’assemblea condominiale spese straordinarie per opere non ancora realizzate e che presso l’amministrazione condominiale è costituito un fondo di riserva spese straordinarie.

Art. 5 – Spese condominiali

La promissaria acquirente, dal giorno della sottoscrizione del presente contratto, s’impegna e obbliga nei confronti della promittente venditrice a farsi carico interamente di tutte le future spese condominiali, rimborsando la promittente venditrice di quanto dovessero anticipare in relazione a ciò, entro e non oltre 5 (cinque) giorni dalla scadenza delle rate previste nel bilancio del condominio.

Parte promittente venditrice s’impegna e obbliga a rinunciare alla propria quota del fondo di riserva di cui sopra, quando sarà stipulato l’atto definitivo di compravendita (clausola facoltativa, potendo pretendere che sia restituito).

Art. 6 - Effetti

Le parti si danno reciprocamente atto e dichiarano che la presente promessa di compravendita, avendo esclusivamente valore obbligatorio tra le parti stesse, non determina ancora il trasferimento della proprietà dell’immobile che si verificherà unicamente con la stipulazione dell’atto definitivo di compravendita di cui all’art. 3.

Parte promittente venditrice autorizza, tuttavia, fin dalla sottoscrizione del presente contratto la parte promissaria acquirente ad utilizzare gli immobili oggetto del presente contatto. Detto titolo di utilizzo verrà meno, coi conseguenti obblighi restitutori immediati, in qualsivoglia caso di cessazione degli effetti del presente contratto.

Parte promittente venditrice autorizza, altresì, sin d’ora la parte promissaria acquirente a realizzare migliorie, purché non siano eseguiti lavori di modifica strutturale o che alterino lo stato di fatto e di diritto, con particolare riguardo al profilo catastale (eventuale, ben potendo escludersi l’esecuzione di qualsivoglia opera).

Dalla sottoscrizione del presente contratto, la parte promissaria acquirente assume a proprio carico ogni e qualsiasi rischio inerente al perimento ed al deterioramento dell’immobile e eventuali responsabilità verso terzi (N.B. Potrebbe essere utile prevedere il rilascio di una polizza assicurativa per incendio, scoppio, ecc. e per responsabilità civile, per un massimale congruo).

Art. 7 - Risoluzione

Le parti pattuiscono espressamente che, in caso di mancato e/o ritardato pagamento della somma complessiva di € …(ad esempio, € 10.000 su un prezzo totale di € 100.000), sia a titolo di acconti sul prezzo alle scadenze pattuite all’art. 3 del presente contratto, sia a titolo di rimborso delle spese condominiali alle scadenze pattuite all’art. 5 del presente contratto, il contratto si risolverà di diritto ai sensi dell’art.1456 c.c.

La risoluzione di diritto opererà anche nel caso in cui la parte promittente acquirente provvedesse, con un ritardo di oltre … giorni, ai pagamenti degli acconti, alle scadenze concordate all’art. 3, per almeno … rate, anche non consecutive tra loro.

Nel caso di risoluzione di diritto del presente contratto, tutte le somme versate dalla parte promittente acquirente saranno trattenute dalla parte promittente venditrice a titolo d’indennità, anche per l’utilizzo del bene, e risarcimento del danno, rinunciando sin d’ora la promissaria acquirente alla restituzione di qualsivoglia importo ed obbligandosi a versare gli importi di cui all’art. … sino alla totale liberazione dell’immobile.

Nel caso di risoluzione di diritto del presente contratto, la parte promissaria acquirente, in deroga a quanto previsto dagli articoli 1150 e seguenti del Codice Civile, rinuncia a qualsivoglia indennizzo, anche a titolo di rimborso spese, in relazione alle migliorie eseguite, che resteranno negli immobili oggetto del contratto.

Art. 8 - Dichiarazioni urbanistiche, della conformità catastale, fiscale e degli impianti

Ai sensi e per gli effetti delle vigenti norme in materia edilizia ed urbanistica la promittente venditrice dichiara fin da ora che l’immobile oggetto del presente contratto è stato realizzato in forza dei seguenti provvedimenti autorizzativi …, è stato dichiarato abitabile giusta certificato in data ….. e che non sono state successivamente realizzate altre opere per le quali fosse necessario un provvedimento autorizzativo.

Ai sensi e per gli effetti dell'art. 29, comma 1-bis, della L. 27 febbraio 1985, n. 52, come da ultimo modificato dal D.L. n.78 del 31 maggio 2010 convertito in L. n.122 del 30 luglio 2010, la promittente venditrice dichiara e garantisce sin d'ora:

• che le planimetrie allegate al presente atto sotto la lettera … corrispondono alle planimetrie depositate in Catasto;

• che i dati catastali relativi alle unità immobiliari urbane in oggetto, quali sopra riportati, e le planimetrie catastali depositate in Catasto e quali allegate al presente atto, sono conformi allo stato di fatto, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale;

• che l'intestazione catastale delle unità immobiliari urbane in oggetto è conforme alle risultanze dei registri immobiliari.

Le parti dichiarano di essere a conoscenza di quanto disposto dal D.M. del 22 gennaio 2008, n. 37, in materia d’installazione e di sicurezza degli impianti. Con riferimento agli impianti esistenti nell'immobile oggetto del presente atto, la parte promittente acquirente dichiara di avere preso atto dello stato degli stessi, che ben conosce ed accetta, e dichiara di rinunciare a qualsiasi garanzia della parte venditrice sulla conformità degli impianti medesimi alla normativa vigente in materia di sicurezza, impegnandosi, ove necessario, a provvedere, a propria cure e spese, all'adeguamento degli impianti e a dotarli della dichiarazione di conformità o di rispondenza eventualmente necessari.

Le parti dichiarano di essere a conoscenza di quanto disposto dal D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, con riferimento all'obbligo di dotare l'unità abitativa in oggetto dell'attestato di prestazione energetica. All'uopo le parti si danno reciprocamente atto dell'avvenuta consegna da essa parte promittente venditrice ad essa parte promissaria acquirente dell’attestato di prestazione energetica redatto da ……., iscritto al ….., che in originale al presente atto di allega sotto la lettera …..

La parte promissaria acquirente dichiara, quindi, di aver ricevuto fin da ora le informazioni e la documentazione in ordine alla prestazione energetica degli edifici previste delle norme innanzi richiamate e successive modifiche ed integrazioni.

Nel caso in cui, per fatto estraneo alla volontà e al comportamento di parte promittente venditrice, dovesse rendersi necessario, prima della stipula dell’atto definitivo di compravendita, predisporre una nuova attestazione di prestazione energetica (o altro certificato, di tale tenore, che la legge dovesse introdurre) o altre attestazioni, certificazioni, documentazioni di qualsivoglia genere o tipologia, anche non relative alla qualificazione energetica, prodromiche al contratto definitivo che nelle more dovessero entrare in vigore in forza di nuove disposizioni normative, la promissaria acquirente si obbliga sin d’ora a farsi carico delle relative incombenze, a propria cura e spese.

La promittente venditrice s’impegna, inoltre, al pagamento di ogni eventuale sanzione pecuniaria, oblazione ed onere di concessione, iscrizioni, trascrizioni e vincoli riguardanti l'unità immobiliare in oggetto, derivanti da loro azioni od omissioni antecedenti la data di stipula del contratto definitivo di vendita, non dichiarati nella presente scrittura.

Ai fini fiscali le parti dichiarano che tra loro non intercorrono i rapporti di cui all'art. 26 del D.P.R. 26 aprile 1986, n.131.

I sottoscritti tutti ai sensi e per gli effetti dell'art. 35, comma 22 del D.L. 4 luglio 2006, n. 223 (convertito dalla legge 4 agosto 2006 n. 248), e successive modificazioni, ed ai sensi dell'art. 47 del D.P.R. 28 dicembre 2000, n.445, nel dichiararsi consapevoli delle conseguenze e responsabilità anche penali in caso di dichiarazioni mendaci, nonché delle sanzioni penali previste dall'art.76 del citato D.P.R. n. 445/2000, dichiarano fin da ora, ciascuno sotto la propria personale responsabilità, di essersi avvalsi per la conclusione dell'operazione immobiliare di cui al presente atto dell'attività di mediazione del Sig. ……….. I sottoscritti si riservano di precisare, al momento del rogito notarile definitivo, le provvigioni da corrispondere.

Art. 9 - Imposte e spese

Le spese del presente atto e del contratto definitivo e sue conseguenziali cederanno a carico della parte promissaria acquirente la quale si riserva la facoltà di chiedere, in sede di stipula del contratto definitivo di compravendita, le agevolazioni previste dal comma 1, quinto periodo, e dalla nota II bis dell'art. 1 della tariffa parte prima allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n.131, nonché dal comma 2 dell'art.10 e dalla nota all'art.1 della tariffa di cui al D.Lgs. 31 ottobre 1990, n.347.

CONTRATTO DI COMODATO

Art. 10

Ai fini di cui all’art. 6, il Signor ….., concede al Sig… , in comodato, l’immobile oggetto del presente contratto, che ne prende possesso ai seguenti patti e condizioni:

1. il rapporto di comodato avrà durata sino alla stipula dell’atto definitivo di cui all’art. 6, con inizio dalla sottoscrizione del presente contratto;

2. il rapporto di comodato perderà efficacia, oltreché per effetto della conclusione dell’atto definitivo di vendita, in qualsivoglia ipotesi di cessazione degli effetti del contratto preliminare con consegna anticipata, ivi espressamente compresa l’ipotesi di risoluzione di cui all’art. 7, e l’immobile dovrà essere restituito alla parte promittente venditrice a semplice sua richiesta;

3. nessun corrispettivo la parte promissaria acquirente dovrà corrispondere alla parte promittente venditrice per l’uso dell’immobile, ritenendosi le somme versate a titolo di acconto sul prezzo, fermo quanto pattuito agli art. 5 e 7 in ordine alle spese condominiali e alle indennità in caso di risoluzione;

4. le spese ordinarie e straordinarie sostenute per la conservazione dell’immobile sono e restano a carico della parte promissaria acquirente;

5. è fatto divieto alla parte promissaria acquirente di concedere l’immobile in locazione o subcomodato o in locazione e di mutare la destinazione dell’immobile. La variazione o il mutamento, anche parziale, della destinazione, come pure la concessione a terzi - a qualsiasi titolo - del godimento dell’immobile, determineranno “ipso jure” la risoluzione preliminare di compravendita con consegna anticipata, con le conseguenze disciplinate agli art. 6 e 7;

6. in ogni caso il comodatario risponderà dei danni cagionati al comodante in conseguenza della violazione della presente clausola;

7. parte promissaria acquirente è custode dell’immobile locato ed esonera espressamente parte promittente venditrice da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti che potessero derivagli dal fatto od omissioni di terzi, fermo quanto pattuito all’art. 6;

8. sono a carico della promissaria acquirente le spese e imposte anche per il presente contratto di comodato.

Art. 11 - Rinvio

Per quanto non espressamente previsto dal presente contratto, le parti si richiamano alle disposizioni legislative e del codice civile, agli usi e consuetudini, in materia di promessa di vendita immobiliare e di contratto di comodato.

Parte promittente venditrice Parte promissaria acquirente

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Ai sensi e per gli effetti degli artt. 1341 e 1342 del codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui agli articoli 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 e 10 del presente contratto (Nel caso di stipula innanzi al Notaio, la doppia sottoscrizione non è necessaria).

Parte promittente venditrice Parte promissaria acquirente

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