COMMENTO
COMMENTO
MANOVRA 2020, IMMOBILI
Cedolare secca al 10% permanente per i contratti a canone concordato
di Xxxxxx Xxxxxxx | 31 DICEMBRE 2019 |
La Legge di Bilancio 2020 (legge 27 dicembre 2019, n. 160, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 304 del 30 dicembre 2019, suppl. ord. n. 45) assegna carattere permanente alla cedolare secca al 10% per i con- tratti a canone concordato, senza che sia necessario di volta in volta un intervento di xxxxxxx. Nessuna proroga invece è stata disposta per la cedolare secca sugli immobili commerciali che non troverà più applicazione a partire dal 2020.
Premessa
La cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato troverà applicazione in maniera stabile senza che sia necessario di volta in volta un intervento di proroga; a prevederlo è la Manovra 2020.
La cedolare secca per i contratti a canone concordato
La “cedolare secca” quale regime facoltativo, art. 3 D.Lgs. n. 23/2011, consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali sui redditi derivanti dall’affitto di unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abi- tativo (anche per i locali commerciali per il solo 2019) e per le relative pertinenze.
Attenzione
Per i contratti sotto cedolare secca non vanno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazio- ne. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di loca- zione.
La cedolare non sostituisce l’imposta di registro per la cessione (subentro) del contratto di locazione. È, dunque, un regime opzionale, cui può accedere il locatore (non nell’esercizio dell’attività d’impresa). Tale regime non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
Ricorda
L’art. 3-bis del D.L. n. 34/2019, c.d. Decreto Crescita, ha disposto l’abrogazione dell’obbligo della comunicazione della proroga della cedolare secca e della relativa sanzione previsti al comma 3 dell’art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23.
Per i contratti soggetti a cedolare secca, la stessa imposta da versare, è determinata applicando al 100% del canone percepito le seguenti aliquote:
ordinaria – 21%, applicabile alla generalità dei contratti di locazione per i quali si è scelta la cedo- lare secca.
ridotta – 10%, per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (art. 1, lett. a) e b) del D.L. 30 dicembre 1988, n. 551).
La Legge di Bilancio 2020, al comma 6, interviene proprio sui contratti a canone concordato preve- dendo che trovi applicazione in via permanente la riduzione dal 15 al 10% della misura dell’aliquota della cedolare secca da applicare ai canoni derivanti dai contratti a canone concor- dato, vale a dire i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati ai sensi degli artt. 2, comma 3, e 8 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni ad alta densità abitativa.
La modifica è disposta con un intervento ad hoc sull’art. 3, comma 2, del D.Lgs. n. 23/2011 già sopra citato.
Approfondimenti
Più nel dettaglio, l’intervento riguarda i contratti di locazione a canone concordato (o con- certato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e de- gli inquilini (art. 2, comma 3, art. 5, comma 2 e art. 8della Legge 9 dicembre 1998, n. 431) re- lativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitativeindividuati dall’art. 1, comma 1, lett. a) e b) del D.L. n. 551/1988 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa indi- viduati dal CIPE con apposite delibere.
Per gli anni 2018 e 2019 la proroga della cedolare secca al 10% era stata disposta dalla Legge di Bilan- cio 2018 (art. 1, comma 16, di modifica del comma 1 dell’art. 9 ”Riduzione dell’aliquota della cedolare secca per contratti a canone concordato” del D.L. 24 marzo 2014, n. 47), che era però intervenuta an- che in riferimento ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 an- ni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del D.L n. 47/2014 (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.
Le disposizioni di favore contenute nella Manovra 2020 non dovrebbero però riguardare i contratti di locazione da ultimo individuati in quanto l’intervento è inserito nell’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011 e non nell’art. 9 del D.L. n. 47/2014 che richiama espressamente i contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali sia stato deliberato lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi.
Cosa | Cedolare secca al 10% |
Contratti di locazione interessati | Contratti a canone concordato |
Decorrenza | Dal 2020 e in via permanente |
Ricorda
Se per i contratti a canone concordato troverà applicazione la cedolare secca al 10%, al mo- mento, lo stesso non può dirsi per i contratti di locazione commerciale per i quali solo per il 2019 è stata riconosciuta la possibilità di ricorrere alla cedolare secca al 21%.
La tassazione sostitutiva per i locali commerciali
La Legge n. 145/2018, Legge di Bilancio 2019, all’art. 1, comma 59 è intervenuta sull’ambito applicativo della cedolare secca al 21% ammettendone la sua applicazione, per il 2019, anche alle unità immobi- liari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie, al netto delle pertinenze, fino a 600 mq. L’applicabilità della cedolare secca riguarda altresì le relative pertinenze locate congiuntamente.
Approfondimenti
Art. 1, comma 59, Legge 30 dicembre 2018, n. 145
“Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immo- biliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime or- dinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.
L’estensione dell’ambito applicativo del regime sostitutivo riguarda di fatto i contratti di locazione:
stipulati nel 2019;
aventi ad oggetto locali commerciali classificati nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) di superficie fino a 600 mq, esclusa quella delle pertinenze anche se locate congiuntamente (l’esclusione è da intendersi ai fini del conteggio dei 600 mq).
L’agevolazione è estesa dunque alle relative pertinenze, che sono quelle classificate nelle catego- rie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (stalle scuderie e rimesse) e C/7 (tettoie chiuse e aperte), se congiuntamente locate con l’unità destinata ad uso commerciale.
Attenzione
La Legge di Bilancio 2019 dispone un espresso divieto di applicazione della cedolare secca per i contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipata- mente rispetto alla scadenza naturale.
Nella Manovra 2020, non è previsto alcun intervento di proroga della cedolare secca per i locali com- merciali, per cui salvo approvazione di specifici emendamenti, la misura di favore non troverà applicazione a partire dal 2020.
Riferimenti normativi
Legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, comma 6;
D.L. 30 dicembre 1988, n. 551, art. 1;
Legge 9 dicembre 1998, n. 431, artt. 2, 5, 8;
D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3;
D.L. 28 marzo 2014, n. 47, art. 9;
Legge 27 dicembre 2017, n. 205, art. 1;
Legge 30 dicembre 2018, n. 145, art. 1;
D.L. 30 aprile 2019, n. 34, art. 3-bis.