Vincolo negoziale ed effetti finali nel contratto preliminare “ad effetti anticipati”* **
SAGGI
Vincolo negoziale ed effetti finali nel contratto preliminare “ad effetti anticipati”* **
Xxxxxxx Xxxxx***
Sommario: 1. Preliminare “ad effetti anticipati” e rimedi in favore del promissario acquirente. – 2. Effetti ne- goziali ed effetti finali. Preliminare e definitivo con effetti differiti. – 3. Posizione del promissario acquirente. – 4. Fonte dell’obbligo di consegna nel preliminare “ad effetti anticipati”. – 5. Corollari.
Nel contratto preliminare di vendita caratterizzato dalla anticipata immissione nella dispo- nibilità del bene, la consegna può avvenire in esecuzione di un ulteriore contratto, autonomo e collegato al preliminare, volto a disciplinare il godimento del bene fino alla stipulazione del definitivo. In assenza di indici ermeneutici che depongano in questa direzione, tuttavia, l’interprete, nell’indagare il testo negoziale, deve muovere dal presupposto che l’effetto tra- slativo sia già realizzato. Nel secondo caso, in presenza di vizi della cosa, il compratore ha a disposizione gli ordinari rimedi previsti dagli artt. 1492 e 1494 c.c., potendo egli domandare la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, insieme al risarcimento del dan- no in presenza di un contegno colposo del venditore. Nel primo caso, i vizi relativi alla cosa promessa in vendita e concessa in godimento legittimano il promissario acquirente ad agire per ottenere, alternativamente, la risoluzione del contratto preliminare e di quello ad esso collegato, ovvero l’esatto adempimento dell’obbligo di consentire il godimento di una cosa immune da vizi, attraverso la loro eliminazione a spese del promittente venditore. Tale ultima azione, tuttavia, non può essere esperita contestualmente a quella prevista dall’art. 2932 c.c.: la sentenza costitutiva, determinando il trasferimento del diritto di proprietà, estingue il rap- porto che trovava fonte nel contratto di godimento e non consente di sollecitare l’adempimen- to di un obbligo non più attuale. Se non può essere chiesto l’(esatto) adempimento, insieme alla esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre può però essere formulata una domanda di risarcimento del danno. Il contratto definitivo di creazione giudiziale – che non giustifica neppure l’istanza di riduzione del prezzo, preclusa dall’art. 1491 c.c. essendo i vizi noti al com- pratore – consente di determinare, in capo al venditore e ai sensi dell’art. 1494 c.c., un debito di natura risarcitoria: da soddisfare per equivalente, nel qual caso esso risulta compensabile con quello relativo al prezzo dovuto dal compratore; o in forma specifica, con la condanna all’eliminazione dei vizi. Perseguendosi così, per mezzo dello strumento risarcitorio, il mede- simo risultato (diminuzione del corrispettivo, eliminazione dei vizi a spese del venditore) cui perviene la giurisprudenza più recente.
In the preliminary contract of sale characterized by the early release in the availability of the property, the delivery may take place in execution of a further contract, autonomous and connected to the preliminary one, aimed at regulating the enjoyment of the property until the stipulation of the final contract. In the absence of hermeneutical indications that point in this direction, however, the interpreter, in investigating the contractual text, must
* Contributo pubblicato all’esito di valutazione.
** Il saggio è destinato agli Scritti per il centenario della nascita di Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx.
*** Professore ordinario di Diritto privato, Link Campus University di Roma, x.xxxxx@xxxxxxx.xx.
start from the assumption that the transfer effect is already achieved. In the second case, in the presence of defects of the good, the buyer has at his disposal the ordinary remedies provided by Articles 1492 and 1494 of the Civil Code, therefore he can ask for the termination of the contract or the reduction of the price, together with com- pensation for damages in the presence of a negligent conduct of the seller. In the first case, the defects of the good promised for sale and granted in enjoyment entitle the promising buyer to act in order to obtain, alternatively, the termination of the preliminary contract and the one connected to it, or the exact fulfilment of the obligation to allow the enjoyment of a good free from defects, through their elimination at the expense of the promising seller. This last action, however, cannot be carried out at the same time as the one provided for by Article 2932 of the Civil Code: the constitutive judgement, determining the transfer of the property, extinguishes the relationship that had its source in the enjoyment contract and does not allow to solicit the fulfilment of an obligation no longer up to date. If (exact) fulfilment cannot be demanded, together with the specific execution of the obligation to contract, however, a claim for damages can be made. The final contract of judicial creation – which does not even justify the request for price reduction, precluded by Article 1491 of the Civil Code, since the defects are known to the buy- er – allows to determine, for the seller and according to Article 1494 of the Civil Code, a debt of a compensatory nature: to be satisfied by equivalent, in which case it is compensable with the one relating to the price due by the buyer; or in a specific form, with the sentence to eliminate the defects. Thus pursuing, by means of the instrument of compensation, the same result (reduction of the price, elimination of defects at the expense of the seller) reached by the most recent case law.
Parole chiave: Contratto preliminare - Anticipazione degli effetti - Garanzia per vizi della cosa venduta - Esecuz- ione in forma specifica dell’obbligo di contrarre - Azione di esatto adempimento - Risarcimento del danno - Pre- liminary contract - Anticipation of the effects - Warranty for defects of the sold good - Specific execution of the obligation to contract - Action of exact fulfilment - Compensation for damage
1. Preliminare “ad effetti anticipati” e rimedi in favore del promissario acquirente.
Il capitolo che Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx dedica, nel lavo- ro monografico del 1969 (1), alla “efficacia del negozio giuridico” consente di svolgere alcune riflessioni sul contratto preliminare così detto “ad effetti anticipa- ti”: fenomeno diffuso nella pratica degli affari e nel quale le parti si vincolano a concludere in futuro un contratto di vendita, provvedendo tuttavia fin da su- bito a consegnare il bene o a pagarne, almeno parzial- mente, il relativo prezzo.
La figura offre un particolare angolo visuale per osser- vare l’ampliamento delle tutele che, successivamente all’entrata in vigore del codice civile del 1942, sono state offerte al promissario acquirente.
Ancora prima e comunque indipendentemente dalle novità introdotte negli ultimi venticinque anni – dalla trascrizione del preliminare, con la sua efficacia pre- notativa e il privilegio accordato al promissario acqui-
(1) Contributo alla teoria del negozio giuridico, Jovene, 1969.
rente per il caso di mancata esecuzione dell’accordo, alla legislazione sugli immobili da costruire – e che si sono sovrapposte alla scarna disciplina codicistica, è la giurisprudenza ad avere assunto un atteggiamento di favore per il promissario acquirente. Atteggiamento che tuttavia nel corso del tempo si è tradotto, più che nella elaborazione di una compiuta ricostruzione teo- rica del fenomeno, nella individuazione dei rimedi da concedere al futuro acquirente nella specifiche ipotesi di anticipata consegna del bene promesso che di volta in volta venivano in rilievo: nella possibilità o meno, innanzitutto, di sperimentare, anche contestualmente all’azione prevista dall’art. 2932 c.c., quella di riduzio- ne del prezzo per vizi e difformità della cosa venduta. Le soluzioni adottate sono state differenti.
Sino alla metà degli anni settanta del secolo scorso, i giudici hanno reputato inapplicabili al preliminare di vendita gli artt. 1490 ss. c.c., xxxxxxx i vizi denunciati riguardavano beni promessi in vendita ma non anco- ra alienati, consentendo dunque al promissario ac- quirente di chiedere o la esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, o la risoluzione del contratto
preliminare per inadempimento e il risarcimento dei conseguenti danni (2). Dal 1976 invece è stata am- messa la possibilità per il promissario acquirente di domandare, in alternativa alla risoluzione del prelimi- nare e anche congiuntamente all’esercizio dell’azione prevista dall’art. 2932 c.c., l’esatto adempimento dell’obbligo di consegna, con la condanna del promit- tente venditore a eliminare a proprie spese i vizi della cosa (3); indirizzo, questo, ulteriormente sviluppato da decisioni che hanno riconosciuto al futuro acqui- rente altresì la possibilità di esperire l’azione di ridu- zione del prezzo (4). Il contrasto giurisprudenziale ha determinato l’intervento delle Sezioni Unite, che nel 1985 hanno aderito «all’indirizzo di più ampia tute- la del promissario», affermando che «nulla vieta» a quest’ultimo «di chiedere la sentenza costitutiva con- testualmente alla riduzione del prezzo» (5).
(2) Cass. 24 gennaio 0000, x. 000, xx Xxxxx. xxx. 0000, X, 0000;
Cass., 30 dicembre 1968, n. 4081, in Foro it., 1969, I, 1203; Cass.,
1° dicembre, 1962, n. 3250, in Foro pad., 1963, I, 416.
(3) Cass., 28 novembre 1976, n. 4478, in Foro it., 1977, I, 1, 669, con nota di XXXXX, Contratto “preliminare”, esecuzione anticipa- ta del “definitivo” e rapporto intermedio; sulla medesima linea, Cass., 9 aprile 1980 n. 2268, in Rep. Foro it., 1980, voce Vendita,
n. 137; Cass. 5 agosto 1977, n. 3560, in Foro it., 1977, I, 2462. Sul leading case del 1976 si soffermano DE MATTEIS, La contrattazione preliminare ad effetti anticipati. Promesse di vendita, prelimina- ri per persona da nominare e in favore di terzo, Xxxxx, 1991, 70, testo e nt. 25; XXXXX, Vizi del bene promesso in vendita e tutela del promissario acquirente, Cedam, 2000, 116; M.S. XXXXXXXX, La contrattazione preliminare c.d. ad esecuzione anticipata, Pacini, 2020, 49 s., testo e ntt. 16 s. ponendo in luce come il caso riguar- dasse un preliminare di immobile da costruire, del quale poi era stata anticipata la consegna rispetto alla stipulazione del defini- tivo, e come la circostanza che nel preliminare – lo si legge nella sentenza – fossero «anche ben determinate le caratteristiche che la cosa stessa doveva avere» abbia agevolato la soluzione adottata dai giudici, inducendoli a immaginare una tutela rafforzata in ra- gione del rilievo assunto da tale prestazione.
(4) Cass., 16 dicembre 1981, n. 6671, in Foro pad., 1982, I, 33;
Cass., 23 aprile 1980, n. 2679, in Foro it., 1981, I, 1, 177. Non sono mancate, tuttavia, pronunce adesive all’indirizzo più risalente: Cass., 9 dicembre 1982, n. 6730, in Rep. Foro it., 1982, voce Con- tratto in genere, n. 136; Cass., 9 giugno 1981, n. 3722, in Rep. Foro it., 1981, voce Vendita, n. 31.
(5) Cass., sez. un., 27 febbraio 1985, n. 1720, in Giust. civ., 1985, I, 1630, con nota di DI MAJO, La tutela del promissario acquirente nel preliminare di vendita: la riduzione del prezzo quale rimedio specifico (anche in Foro it., 1985, I, 1697, con nota di XXXXXXX; in Riv. dir. comm., 1986, II, 303, con nota di X. XXXXXXXXX, Il prelimi- nare ad effetti anticipati e la tutela del promissario-acquirente; in Rass. dir. civ., 1987, 238, con nota di XXXXXXXXX, La sentenza ex art. 2932 c.c. come accertamento costitutivo dell’equivalenza tra contratto preliminare e contratto definitivo ad effetti differiti?).
Nonostante l’intervento delle Sezioni Unite, negli anni successivi il panorama giurisprudenziale non è diventato omogeneo.
Alcune pronunce hanno confermato la possibilità di esperire, insieme a quella ex art. 2932 c.c., l’azione di riduzione del prezzo in ragione dell’applicabilità al preliminare a effetti anticipati delle norme sulla ven- dita, e proprio per questo escludendo la possibilità di chiedere anche l’eliminazione dei vizi, rimedio repu- tato estraneo alla disciplina racchiusa negli artt. 1490 ss. c.c. (6). Altre pronunce, richiamando i principi ge- nerali in tema di contratti a prestazioni corrispettive, hanno stabilito che il promissario acquirente, oltre alla esecuzione in forma specifica, potrebbe doman- dare non soltanto la riduzione del prezzo pattuito, ma anche la eliminazione dei vizi a spese del promittente venditore (7). A fare data dagli anni 2000, tale ultimo orientamento può dirsi nettamente prevalente sugli altri (8).
Sennonché, rinvenendo il fondamento della tutela per il promissario acquirente nei principi generali sull’i- nadempimento, si assiste al paradosso di assegnargli una protezione più ampia rispetto a quella riservata all’acquirente finale. Per un verso, infatti, le azioni riconosciute al promissario, se non giustificate dalle
(6) Cass., 5 febbraio 2000, n. 1296, in Mass. Giust. civ., 2000, 248 Cass., 24 novembre 1994, n. 9991, in Corr. giur., 1995, 839 ss.; Cass., 29 ottobre 1992, n. 11757, in Rep. Foro it., 1992, voce Vendita, n. 48.
(7) Cass., 1° ottobre 1997, n. 9560, in Giur. it., 1998, 2281; Cass.,
18 giugno 1996, n. 5615, in Contratti, 1996, 599 ss.; Cass., 26 aprile
1993, n. 4895, in Mass. Giust. civ., 1993, 748; Cass., 17 novembre 1990, n. 11126, in Rep. Foro it., 1990, voce Contratto in genere, atto e negozio giuridico, n. 292.
(8) Cass., 23 novembre 2021, n. 36241, in Ced Cass. civ., rv. 662945-01; Cass., 15 aprile 2016 n. 7584, in Rep. Foro it., 2016, voce Contratto in genere, atto e negozio giuridico, n. 394; Cass., 26 febbraio 2016 n. 3855, in Rep. Foro it., 2016, voce Contratto in genere, atto e negozio giuridico, n. 397; Cass., 16 febbraio 2015, n. 3028, in Rep. Xxxx xx., 0000, xxxx Xxxxxxx, x. 00; Cass., 11 ottobre 2013, n. 23162, in Rep. Xxxx xx., 0000, xxxx Xxxxxxx, x. 00; Cass., 14 gennaio 2010 n. 477, in Rep. Foro it., 2010, voce Contratto in genere, atto e negozio giuridico, n. 464; Cass., 15 febbraio 2007,
n. 3383, in Rep. Foro it., 2007, voce Contratto in genere, atto e negozio giuridico, n. 483; Cass., 15 dicembre 0000, x. 00000, in Contratti, 2007, 580 ss.; Cass., 31 luglio 2006, n. 17304, in Rep. Xxxx xx., 0000, xxxx Xxxxxxx, x. 00; Cass., 6 maggio 2004, n. 10148, in Rep. Foro it., 2007, voce Contratto in genere, atto e negozio giuridico, n. 496; Cass., 26 maggio 2004, n. 10148, in Notariato, 2004, 461 ss.; Cass., 29 ottobre 2003, n. 16236, in Rep. Foro it., 2004, voce Contratto in genere, atto e negozio giuridico, n. 514; Cass., 8 ottobre 2001, n. 12323, in Rep. Foro it., 2001, voce Con- tratto in genere, atto e negozio giuridico, n. 419; Cass., 16 luglio 2001, n. 9636 , in Rep. Foro it. 2001, voce Contratto in genere, atto e negozio giuridico, n. 420.
norme in tema di vendita, sarebbero svincolate dai termini di prescrizione e decadenza previsti dall’art. 1495 c.c. (9). Per altro verso, all’acquirente finale sa- rebbe negata l’azione – concessa al promissario, ma sovente reputata non compatibile con la disciplina della vendita – volta all’eliminazione dei vizi a spese del venditore.
Nel corso degli anni, gli studiosi si sono sforzati di offrire soluzione alle questioni sopra indicate ricon- ducendo al contratto preliminare, piuttosto che al definitivo, le convenzioni relative alla “anticipazione degli effetti”. Alcuni, reputando tali pattuizioni ac- cessorie inidonee a incidere sull’originario schema causale (10); altri, considerandole capaci di colorare il preliminare di una causa atipica (11) o di farne il primo momento di una fattispecie a formazione pro- gressiva, concludentesi in «un nudo atto traslativo che ha causa (esterna) nell’assetto realizzato fino a quel punto» (12).
(9) Cass., 27 maggio 2020, n. 9953, in Rep. Foro it., 2020, voce Contratto in genere, atto e negozio giuridico, n. 386; Cass., 16 febbraio 2015, n. 3028, cit.; Cass., 11 ottobre 2013, n. 23162, cit.; Cass., 14 gennaio 2010, n. 477, cit.; Cass., 15 febbraio 2007, n. 3383, cit.; Cass., 6 maggio 2004, n. 10148, cit.
(10) Cfr. C.M. XXXXXX, Osservazioni sull’obbligo preliminare di vendita, in Studi in onore di Xxxxxxxxxx Xxxxxxx, I, Xxxxx, 1970, 152 ss.; ID. Diritto civile, 3, Il contratto, 3a ed., Xxxxxxx, 2019, 164 s., testo e nota 19; X. XXXXXXXXX, Il contratto preliminare, Xxxxxxx, 1970, 170 ss.; CENNI, Il contratto preliminare ad effetti anticipati,
L’idea riflette l’esigenza di mantenere l’autonomia del contratto definitivo rispetto al preliminare, conside- rato, quest’ultimo – secondo la definizione introdotta da Xxxxxxxx Xxxxxxxx alla fine del secolo XIX e accolta nel codice civile del 1942 – come contratto con cui «le parti si obbligano a concludere un ulteriore contratto, già interamente determinato nei suoi elementi essen- ziali» (13). Rinvenire nel definitivo la fonte degli ef- fetti “anticipati”, infatti, comporterebbe il rischio di svuotare il preliminare di forza applicativa e di torna- re così al principio – tramandato dalla codificazione napoleonica e, benché non contemplato dal codice civile italiano del 1865, prevalente negli orientamen- ti dottrinali e giurisprudenziali anteriori all’opera di Xxxxxxxx – secondo cui la promesse de vente vaut vente (14).
In realtà, se ne darà conto poco oltre, qualificare la dazione della cosa come esecuzione di un obbligo nascente da un contratto – sia esso il “definitivo” o un differente accordo – ulteriore e diverso rispetto al preliminare non vuole dire porne in discussione l’autonomia. Anzi, significa, all’opposto, ribadire che
«l’effetto del contratto preliminare è sempre un vin- colo tendente ad una prestazione di fare» (15); a sti- pulare, cioè, un ulteriore contratto.
in Contr. e impr., 1994, 1120 s.; XXXXX, I contratti preparatori, in I contratti di vendita, I, a cura di Xxxxxxxxx, in Trattato dei contrat-
ti, diretto da Xxxxxxxx e X. Xxxxxxxxx, Utet, 2007, 133 ss.; XXXXXXX, Dalla vendita del possesso al preliminare ad esecuzione anticipa- ta, in Riv. not., 2001, 1089.
(11) 11 Cfr. PORTALE, Principio consensualistico e conferimento dei beni in società, in Riv. soc., 1970, 941, nota 63; X. XXXXXXXXX, Con- tratto preliminare (Rassegna), in Riv. dir. civ., 1987, II, 415 ss., che ha modificato la posizione assunta qualche anno prima (retro, nota 10); DE MATTEIS, La contrattazione preliminare ad effetti an- ticipati. Promesse di vendita, preliminari per persona da nomi- nare e in favore di terzo, cit., 172 ss.; CORRIAS, La nuova disciplina della trascrizione del preliminare e le attuali prospettive di in- quadramento del c.d. contratto preliminare ad effetti anticipati, in Riv. trim. dir. proc. civ., 1998, 1005 ss.
(12) Così XXXXX, Contratto “preliminare”, esecuzione anticipata del “definitivo” e rapporto intermedio, cit., 672 secondo il quale
«bisogna separare la logica ordinaria del preliminare da quella del c.d. preliminare ad esecuzione anticipata»: nel secondo caso, infatti, assume particolare significato «il rapporto che si instaura per una realizzazione progressiva dell’assetto d’interessi destinata a culminare con l’atto traslativo della proprietà della cosa»; nella stessa prospettiva, con varietà d’accenti, ALESSI, Il c.d. preliminare di vendita ad effetti anticipati, in Banca, borsa, tit. cred., 1972, II, 455 ss.; PALERMO, Il contratto preliminare, Cedam, 1991, spec. 107 ss., il quale sostiene che, nella compravendita, il contratto de- finitivo non rappresenta altro che il titolo formale dell’acquisto,
mentre il momento dell’attribuzione è espresso «dall’effettivo svi-
luppo delle attività previste dai paciscenti»; X. XXXXX, Vizi del bene promesso in vendita e tutela del promissario acquirente, cit., 36; LUMINOSO, Contratto preliminare, sue false applicazioni e regole di circolazione dei diritti, in Riv. dir. civ., 2016, I, 936 ss.
(13) XXXXXXXX, Dei contratti preliminari nel diritto moderno ita- liano, Società Editrice Libraria, 1896, 2. V. anche, dello stesso au- tore, la nota a Xxxx. Torino 21 maggio 1895, in Giur. it., 1895, I, 1, 667; Contratto preliminare, voce in Enc. giur. it., III, parte III , sez. II, Società editrice libraria, 1902, 68 ss.
(14) Il code Napoléon, all’art. 1589, stabiliva l’equiparazione tra promessa di compravendita, esprimente l’accordo delle parti sul bene da trasferire e sul prezzo, e compravendita definitiva.
(15) XXXXXX, Il contratto preliminare, Jovene, 1967, 159, il qua- le aggiunge, alla pagina seguente, che «[...] quando sia promes- so il comportamento necessario alla conclusione di un contratto traslativo, il risultato della prestazione non riguarda la cosa ma si concreta [...] nella sua rappresentazione ed in tutte le clausole che formeranno il contenuto del nuovo contratto». Considerano il contratto preliminare come fonte di una obbligazione di fare, tra gli altri, MESSINEO, Contratto preliminare, contratto prepara- torio e contratto di coordinamento, voce in Enc. dir., X, Xxxxxxx, 1962, 177; GRECO e COTTINO, Xxxxx vendita, in Comm. c.c. Scialoja e Branca, Zanichelli-Il Foro italiano, 1962, 39 s.; X. XXXXXXXXX, Il contratto preliminare, cit., 1 ss.
2. Effetti negoziali ed effetti finali. Preliminare e definitivo con effetti differiti.
La distinzione, elaborata da Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx, tra effetti negoziali o provvisori ed effetti finali, può age- volare la comprensione del fenomeno.
Gli effetti “negoziali” o provvisori – si legge nelle pa- gine del Maestro – derivano «immediatamente e ne- cessariamente dal negozio» (16) e il loro tratto essen- ziale è dato dal vincolo che sorge tra le parti (art. 1372, comma 1, c.c.) (17). La situazione è «chiaramente avvertibile quando l’efficacia finale è differita» (18); tuttavia, anche prescindendo da simili ipotesi, in se- guito alla conclusione di ogni contratto «i soggetti [...] restano vincolati, ciò che prima non era» (19). Gli effetti “finali”, diversamente, sono volti ad attuare la funzione del contratto (20), il cui contenuto consente la loro individuazione (21): traducendosi l’autonomia privata in principio di corrispondenza tra contenuto dell’accordo e contenuto dei conseguenti effetti, per determinare il contenuto dei secondi occorre avere riguardo al contenuto del primo (22).
Si consideri il contratto di vendita. Esso è perfetto allorché le parti predispongano, o, meglio, designino in modo prospettico i termini sui quali è destinato ad incidere l’effetto (23); elemento sufficiente, per riservare al contratto la qualifica di fattispecie, è la rappresentazione di tali termini (24). La norma at-
compratore, anche se tali effetti “finali” sono di rego- la contestuali alla conclusione del contratto. La cir- costanza assume maggiore evidenza quando le parti stabiliscono che determinati effetti (il trasferimento della proprietà o gli obblighi gravanti sul venditore di consegnare la cosa e sul compratore di pagare il prez- zo) abbiano luogo in conseguenza di un accadimento futuro, il quale non assurge a elemento della fattispe- cie ma costituisce un ulteriore fattore causale, che si pone accanto al contratto e insieme a esso è indispen- sabile per il loro accadere (per il prodursi dell’effetto traslativo e per il sorgere degli obblighi di cui agli artt. 1476 ss. c.c.) (25).
Anche nelle ipotesi di vendita a effetti differiti – nella quale gli effetti finali non sorgono contestualmente al perfezionamento dell’accordo – la stipulazione del contratto determina l’immediata produzione di ta- lune conseguenze (26). Quando assume la qualifica di contratto, l’accordo privato dispiega subito forza vincolante tra le parti (art. 1372, comma 1, c.c.), ob- bligandole «a quanto è nel medesimo espresso» e «a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge, o, in mancanza, secondo gli usi e l’equità» (art.1374 c.c.) (27). Il dovere di esecuzione secondo buona fede (art. 1375 c.c.) accompagna il contratto in ogni sua fase (28): anche prima, dunque, che si producano
tribuisce all’accordo privato la qualifica di vendita in
un momento logicamente anteriore rispetto a quello in cui determina la produzione dell’effetto traslativo e l’attualizzazione degli obblighi del venditore e del
(25) X. XXXXXXXXXXXX, op. ult. cit., 318, prospetta «la costruzione di una fattispecie complessa della quale facciano parte, ad es., il negozio e la condizione, purché resti ben chiaro però che il negozio costituisce di già una fattispecie a sé stante [...] caratterizzata [...]
da un distinto effetto; la quale viene a far parte, semmai, nelle ipo-
tesi considerate, di una più lata fattispecie dei suoi effetti finali».
(16) X. XXXXXXXXXXXX, Contributo alla teoria del negozio giuridi- co, cit., 267.
(17) X. XXXXXXXXXXXX, Contributo alla teoria del negozio giuridi- co, cit., 268.
(18) X. XXXXXXXXXXXX, Contributo alla teoria del negozio giuridi- co, cit., 267.
(19) X. XXXXXXXXXXXX, Contributo alla teoria del negozio giuridi- co, cit., 267.
(20) X. XXXXXXXXXXXX, Contributo alla teoria del negozio giuridi- co, cit., 304 ss.
(21) X. XXXXXXXXXXXX, Contributo alla teoria del negozio giuridi- co, cit., 323.
(22) X. XXXXXXXXXXXX, Contributo alla teoria del negozio giuridi- co, cit., spec. 268 ss. e 323 ss.
(23) IRTI, Disposizione testamentaria rimessa all’arbitrio altrui, Xxxxxxx, 1967, 138 ss.
(24) Il far presente individua i termini concreti per consentire all’effetto, generato dalla norma, di prodursi: tale concetto include non soltanto, l’ambito dell’esistente, bensì anche quello del pos- sibile (cfr. IRTI, Disposizione testamentaria rimessa all’arbitrio altrui, cit., 138).
(26) Secondo FALZEA, La condizione e gli elementi dell’atto giuri- dico, rist., Esi, 1979, 252, nota 58, «poiché il fenomeno della con- dizionalità parziale sta a dimostrare che la fattispecie produttiva degli effetti preliminari è quella stessa che dà luogo agli effetti finali, bisogna concludere che la mancanza momentanea del co- elemento condizionale non pregiudica la esistenza del negozio, e che gli effetti preliminari sono ricollegati appunto al negozio già completo». In senso diverso v., tuttavia, XXXXXX, La fattispecie e gli effetti giuridici preliminari, Xxxxxxx, 1939, spec. 93 ss., secondo il quale la presenza degli effetti preliminari non può far dedurre la esistenza di un negozio giuridico già perfezionato; essa dimostra, piuttosto, l’attuale incompletezza del negozio, sorgendo tali effetti, per loro natura, da una frazione soltanto della fattispecie negozia- le.
(27) Xxx nel primo caso, in cui gli effetti giuridici sono determinati mediante rinvio al contenuto della decisione privata, sia nel secon- do caso, in cui l’atto privato è un semplice presupposto di effetti stabiliti dal legislatore, il contratto adempie la comune e generale funzione di fattispecie (IRTI, Introduzione allo studio del diritto privato, Cedam, 1990, 17 e 90 ss.).
(28) X. XXXXXXXXXXXX, Aspettativa, voce in Enc. dir., III, Xxxxxxx, 1958, 231.
gli effetti volti a realizzarne la funzione; ne offrono conferma l’art. 1358 c.c., il quale dispone che ciascun soggetto «deve, in pendenza della condizione, com- portarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell’altra parte», e l’art. 1359 c.c., secondo il quale la condizione vale come adempiuta a danno di chi abbia impedito il suo verificarsi. Nei negozi ad effetti differiti, inoltre, la legge consente alle parti di porre in essere atti così detti conservativi (29).
Conseguendo al semplice perfezionarsi della fattispe- cie, nei contratti a effetti differiti gli effetti “negoziali” si producono ancor prima che venga in essere l’ulte- riore fattore causale, indispensabile perché abbiano luogo gli effetti “finali”. Nel contratto le parti designa- no i termini entro i quali dovranno svolgersi gli effetti finali; già prima della produzione di questi, tuttavia, esse sono vincolate all’osservanza di un dato com- portamento, come conseguenza del limite che, stipu- lando, hanno spontaneamente imposto alla propria libertà di agire (30).
Si profila, così, la distinzione tra “contratto prelimi- nare” e “contratto definitivo con effetti differiti”.
Il primo – torna nuovamente in rilievo il contratto di vendita – è l’accordo che vincola le parti a stipulare nel futuro un ulteriore contratto, soltanto concluso il quale discenderanno il trasferimento della proprietà e gli obblighi di consegnare la cosa e pagare il prezzo. Gli effetti negoziali e finali hanno luogo contestual- mente alla stipulazione del preliminare; e a tale acca- dimento la norma riconduce immediatamente il sor- xxxx degli effetti, non solo negoziali, ma anche finali: consistenti, questi ultimi, nell’obbligo di concludere il contratto definitivo.
Il secondo è l’accordo per trasferire la proprietà di una cosa o un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo. In tale ipotesi la produzione degli effetti finali (il trasferimento della proprietà, l’obbligo di conse- gnare la cosa e quello di corrisponderne il prezzo) è subordinata al venire in essere di un ulteriore fattore
causale (ad esempio, l’acquisto della proprietà della cosa, art. 1472 c.c., o la sua venuta ad esistenza, art. 1478 c.c.).
Il mancato trasferimento della proprietà ed il mancato sorgere degli obblighi di cui agli artt. 1476 ss. c.c. sono dovuti, dunque, nel primo caso, al motivo che tali ef- fetti non trovano fonte nel contratto preliminare; nel secondo caso, alla ragione che essi sono sì riconduci- bili al contratto ad effetti differiti, ma perché abbia- no luogo la norma richiede l’intervento di un fattore causale ulteriore rispetto alla vendita già perfeziona- ta. Il contratto preliminare, allora, non può costituire fonte di effetti propri del definitivo: il trasferimento della proprietà e il sorgere delle obbligazioni in capo al venditore e al compratore conseguono, secondo gli artt.1476 ss. e 1376 c.c., alla stipulazione del contratto di vendita; non, invece, alla conclusione del contratto che obbliga le parti a stipulare tale vendita in un mo- mento successivo (31).
3. Posizione del promissario acquirente.
I temi relativi alla rilevanza della consegna anticipata e, più in generale, alla struttura degli accordi traslativi e alla tutela dell’acquirente si intrecciano con quello relativo alla qualifica da assegnare al promissario che riceva “anticipatamente” il bene.
Se qualificato come detentore, il promissario acqui- rente non potrebbe usucapire il bene consegnatogli, né sarebbe legittimato all’esercizio delle azioni di ma- nutenzione e di nunciazione (come pure all’esercizio dell’azione di spoglio, se il bene fosse reputato ricevu- to per ragioni di ospitalità o di servizio). Contestual- mente permarrebbe in capo al promittente venditore
(31) La introduzione (con l’art. 3 del d.l. n. 669 del 31 dicembre 1996, convertito nella l. n. 30 del 28 febbraio 1997) dell’art. 2645- bis c.c., che consente la trascrizione del contratto preliminare, non incide sulla della distinzione tra preliminare e definitivo a effetti differiti. Gli artt. 1351 e 2932 c.c., invero, stabiliscono univoca- mente che, da un lato, il contratto preliminare è sempre diverso
dal contratto definitivo cui sia preordinato; dall’altro, che gli effetti
ottenibili con l’esecuzione specifica sono quelli “del contratto non
(29) Per una esauriente indicazione, FALZEA, La condizione e gli elementi dell’atto giuridico, cit., 210 s.
(30) La distinzione, prospettata da X. XXXXXXXXXXXX, tra effetti ne- goziali ed effetti finali è accolta in MIRABELLI, L’atto non negoziale nel diritto privato italiano, Jovene, 1955, 60 ss.; XXXXXXX-PASSA- RELLI, Atto giuridico, voce in Enc. dir., IV, Xxxxxxx, 1959, 207 (an- che in Saggi di diritto civile, I, Jovene, 1961, 364); XXXXXXXXX, Obbligazione e azione da contratto preliminare, Obbligazione e azione da contratto preliminare, in Riv. trim dir. proc. civ., 1970, 1186 ss.; ID., Contrasti nella suprema giurisprudenza sulle san- zioni delle vendite promesse ed eccezionalità dei contratti preli- minari, in Diritto privato, 1995, I, Il trasferimento in proprietà, Cedam, 1995, 285, nt. 12.
concluso”, dunque la sentenza costitutiva, che si pone in luogo del contratto non concluso, può “retroagire fino a dare alla parte vitto- riosa tutele che essa non avrebbe potuto ottenere prima della detta redazione definitiva” (XXXXXXXXX, Contrasti nella suprema giuri- sprudenza sulle sanzioni delle vendite promesse ed eccezionalità dei contratti preliminari, cit., 284). Cfr. DI MAJO, La normalizza- zione del preliminare, in Corr. giur., 1997, 131 s., «al fondo della normalizzazione del preliminare, a bene pensare, v’è un rimpro- vero di ambiguità mosso al contraente che, anziché trasferire, si impegna solo a prestare il consenso [...]. Male comunque farebbe il legislatore a censurare nel fondo tale impegno, rivestendolo di rimedi che finiscono con l’omologarlo in buona sostanza ad un im- pegno definitivo».
il rischio del perimento del bene, almeno qualora non si intenda applicare, in linea diretta o analogica, l’art. 1523 c.c., che nella vendita con patto di riservato do- minio fa incombere tale rischio sull’acquirente fin dal momento della consegna e che di quel bene, almeno secondo un indirizzo di dottrina (32) condiviso dalla Suprema Corte (33), postula la detenzione.
Con la sentenza n. 7930 del 27 marzo 2008 (34), le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno posto fine a un orientamento oscillante della giurisprudenza (35), stabilendo che l’immissione del promissario acqui- rente nella disponibilità del bene configura una mera detenzione e dunque escludendo che egli possa acqui- starne la proprietà per usucapione (36).
In realtà, le Sezioni Unite non si sono limitate a deter- minare la natura del potere assegnato al promissario acquirente rispetto al bene ricevuto, ma hanno aper- to la strada per individuare una corretta soluzione al problema dei rimedi esperibili in presenza di vizi. E lo hanno fatto negando che la “anticipazione” degli ef- fetti trovi fonte nel preliminare, qualificando invece gli accordi che la contemplano come contratti auto- nomi – di comodato nel caso di anticipata consegna del bene, di mutuo nel caso di anticipato pagamen- to del prezzo – ad esso collegati. La stipulazione del definitivo determinerebbe la interversio possessionis e il promissario acquirente, divenuto proprietario, muterebbe la propria posizione da quella di detentore qualificato in quella di possessore.
4. Fonte dell’obbligo di consegna nel
(32) XXXXXXXX, Riserva della proprietà e aspettativa reale, in Riv. trim. dir. proc. civ., 1965, 990; XXXXXX, La compravendita, 2a ed., in Tratt. dir. civ. comm., Xxxx e Xxxxxxxx, Xxxxxxx, 1971, 433. In senso dubitativo, però, LUMINOSO, La compravendita, 9a ed., Giap- pichelli, 2018, 165.
(33) Cass., 24 luglio 2012, n. 12894, in xxxxx.xx (consultato il 10 febbraio 2022); in senso contrario App. Napoli, 6 luglio 2006,
n. 2377, in xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx (consultato il 10 febbraio 2022).
(34) In Nuova giur. civ. comm., 2008, 1039 ss., con nota di SCALI- TI, Il preliminare di vendita ad esecuzione anticipata: nuovi pro- fili e vecchie questioni.
(35) Sulla linea poi seguita dalle Sezioni Unite, Cass., 24 novem- bre 2006, n. 24290, in Xxxxxxxxx, 2007, 578 ss.; Cass., 28 giugno 2000, n. 8796, in Riv. not., 2001, 718 ss.; Cass., 30 maggio 2000,
n. 7142, in Fall., 2001, 590 ss.; in senso favorevole alla qualifica- zione del promissario acquirente come possessore, Cass., 22 luglio 2003, n. 11415, in Notariato, 2005, 169 ss.; Cass., 13 luglio 1993, n. 7690, in Rass. dir. civ., 1994, 626 ss., con nota di XXXXXXXX, Preli- minare di vendita ad effetti anticipati: la consegna della cosa tra possesso e detenzione. Una completa ricostruzione delle posizioni assunte anche dalla dottrina sulla posizione del promissario ac- quirente anticipatamente immesso nel possesso del bene si trova in M.S. XXXXXXXX, La contrattazione preliminare c.d. ad esecuzione anticipata, cit., 149 ss.
(36) Il nuovo indirizzo è stato confermato da Xxxx., 1° marzo 2010, n. 4863, in Foro it., 2011, I, 870 ss.; Cass., 25 gennaio 2010,
n. 1296, in Nuova giur. civ. comm., 2010, 1296 ss., con nota di NOCERA, Contratto preliminare, possesso e detenzione: analisi morfologico-funzionale del c.d. preliminare ad effetti anticipati:
«la disponibilità del bene oggetto di compromesso, in virtù della consegna avvenuta in occasione della stipulazione del contratto preliminare» – si legge nella decisione – «è qualificabile deten- zione, poiché il promissario acquirente esercita tale godimento in virtù di un titolo meramente obbligatorio, non ancora traslativo del diritto reale corrispondente, in funzione ed in previsione del futuro trasferimento, implicante il necessario riconoscimento (tale da escludere la sussistenza dell’elemento psicologico del pos- sesso) dell’appartenenza del bene, fino al momento della prevista stipulazione del contratto definitivo, alla controparte promittente venditrice». Reputa insufficiente la soluzione offerta dalla giuri- sprudenza più recente, proponendone una revisione critica, XXXX-
preliminare “ad effetti anticipati”.
Il ragionamento svolto dalla Suprema Corte si mostra condivisibile. In effetti, la consegna può essere effet- tuata, innanzitutto, per consentire la soddisfazione di esigenze particolari e temporanee del promissario acquirente (37). In questo caso, l’immissione nel- la disponibilità del bene avviene in esecuzione di un contratto, autonomo e collegato al preliminare, con il quale le parti regolano il godimento del bene concesso al promissario acquirente nel periodo intercorrente tra la conclusione del preliminare e quella del defini- tivo. Tale contratto di godimento sarà regolato dalle norme cui esso è in concreto riconducibile: senz’al- tro – come reputa la Suprema Corte (38) – quelle sul comodato, ma anche quelle, ad esempio, della loca- zione o del precario regolato dall’art. 1810 c.c. (39). Si pensi, con riguardo a quest’ultima possibilità, al caso in cui sia espressamente prevista la restituzione del bene ricevuto dal promissario acquirente come san- zione per il mancato o ritardato assolvimento dell’o- nere di corrispondere le quote condominiali (40).
NA, Contrattazione preliminare e autonomia negoziale, Esi, 2017, 164 ss.
(37) In tal senso, v. già Cass., 9 ottobre 1996, n. 8818, in Giust. civ., 1997, I, 695 ss.
(38) Condividendo uno spunto di XXXXXXX, Deve essere autorizza- to il preliminare di vendita di un bene del minore? Il promissario acquirente cui sia stata consegnata la cosa è detentore o posses- sore?, in Riv. not., 2001, 723 ss.
(39) Ci si permette di rinviare, per questa ricostruzione, a PROTO, Spunti per una rilettura del contratto preliminare di vendita con consegna anticipata, in Giust. civ., 1997, II, 1901.
(40) È il caso deciso da Xxxx. 8 novembre 1980, n. 123, in Giur. it., I, 1, 288.
Nulla esclude, per altro verso, che la consegna possa essere altresì effettuata in esecuzione di un contratto non preliminare ma – nonostante le parole usate dai contraenti, liberamente valutabili dal giudice – già definitivo, benché ad effetti parzialmente differiti e destinati a prodursi all’accadere di un ulteriore fat- tore causale, dato dalla ripetizione del contratto (41). Tra le parti interviene qui un accordo per la ripetizio- ne del contratto di vendita – e non per la sua futura stipulazione – il quale le obbliga a iterare il negozio non mutandone il contenuto originario, potendo esse, soltanto ed eventualmente, aggiungervi clausole ulte- riori. Il secondo negozio, almeno per la parte in cui non preveda nuove clausole, resta inefficace (42).
Qualora concludano un contratto di vendita con il differimento di taluni effetti “finali”, le parti, tenu- to conto che il bene è consegnato contestualmente all’accordo, potrebbero differire il trasferimento della proprietà e l’obbligo di pagare il prezzo, ovvero il solo obbligo di pagare il prezzo; con la conseguenza che, nel secondo caso, al momento della consegna dell’im- mobile già sarebbe realizzato l’effetto traslativo. Oc- corre allora indagare di quali effetti viene disposto il differimento; se, cioè, la consegna del bene postuli già compiuto l’effetto traslativo, proprio perché – come ricorda da tempo la Suprema Corte – pur «essendo la vendita normalmente un contratto con effetti re- ali […], in dipendenza di circostanze e clausole varie o adempimenti ulteriori, il trasferimento può essere differito ad un momento successivo alla conclusione del contratto» (43).
Quel “normalmente” indica il postulato dal quale muovere: il differimento dell’effetto traslativo costi-
tuisce non la regola, bensì l’eccezione. Il principio consensualistico – introdotto nel code Napoléon, accolto dal codice del 1865 e ribadito dal legislatore del 1942 – determina, nei contratti che abbiano per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la trasmissione e l’acquisto «per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato» (art. 1376 c.c.), segnando il superamento della distin- zione tra modus e titulus adquirendi, risalente al di- ritto romano e mantenuta in talune legislazioni dei nostri tempi (44).
All’infuori delle ipotesi previste dalla legge, l’intento di differire l’effetto traslativo del contratto già conclu- so deve essere univocamente desumibile dall’accor- do. La consegna del bene, ove le parti non dichiarino l’intenzione di rimandare a un momento futuro il tra- sferimento della proprietà, è invece indice di opposti propositi, lasciando presumere, nella generalità dei casi, già avvenuto l’effetto traslativo (45): funzione della consegna, infatti, è quella di procurare al com- pratore «quell’effettivo potere sulla cosa che corri- sponde all’esercizio del diritto alienato» (46). Ciò, lo si ribadisce, non esclude che i privati, nello stipulare un contratto di vendita, possano obbligarsi a conse- gnare la cosa anteriormente al trasferimento della proprietà; in questi casi, da un lato, «il perimento della cosa per una causa non imputabile all’alienante non libera l’acquirente dall’obbligo di eseguire la con- troprestazione» (art. 1465 c.c.), dall’altro, la consegna fissa il momento da cui cominciano a decorrere i ter- mini per la denuncia dei vizi della cosa venduta (art. 1495, comma 2). Si tratta, tuttavia, di ipotesi configu- rabili soltanto in presenza di elementi che esprimano univocamente gli intendimenti delle parti.
(41) Cfr., in senso analogo, XXXXXXXXX, Contrasti nella suprema giurisprudenza sulle sanzioni delle vendite promesse ed eccezio- nalità dei contratti preliminari, cit., 280, secondo in quale, in tali ipotesi, le parti sono «assoggettate fin dal momento della promes- sa all’effetto reale, pur differito nel tempo, della vendità»; effetto del quale il contratto cosiddetto definitivo non è «fonte di produ- zione, servendo soltanto a fissarne il momento iniziale»; XXXXXX, L’esecuzione anticipata del contratto, in Studi in onore di Giusep- pe Xxxxxxxxx, I, Xxx, 2008, 311.
(42) IRTI, La ripetizione del negozio giuridico, Xxxxxxx, 1970, 169 ss.: «il secondo negozio non può svolgere gli effetti, che il nego- zio anteriore ha già prodotto. La esistenza della situazione finale rende inoperoso e vano il negozio successivo. L’effetto si è ormai collegato ad un’altra fonte».
(43) Così Xxxx., 31 maggio 1971, n. 1637, in Giust. civ., 1971, II, 1616. Qui il trasferimento della proprietà, pur differito ad un tem- po successivo alla stipulazione, si verifica automaticamente «non appena si producano determinati fatti e situazioni, senza bisogno di un nuovo atto traslativo, per effetto del consenso contrattuale originario [...]»: XXXXX e COTTINO, Della vendita, cit., 39 s.
(44) XXXXXXXXX, voce Acquisto del diritto, in Enc. dir., I, Xxxxxxx 1958, 517 s.; PALERMO, Contratto di alienazione e titolo dell’acqui- sto, Xxxxxxx, 1974, 24 ss.
(45) LUMINOSO, La compravendita, cit., 130 ss., pone in luce come nel disegno del codice civile il legislatore assegni all’effet- to traslativo una funzione primaria, relegando in secondo pia- no l’obbligazione di consegna; ciò che si desume, in particolare, dalla disciplina sulla responsabilità del venditore per vizi della cosa (configurandosi l’idoneità del bene quale requisito attinen- te all’impegno traslativo e non all’obbligazione di consegna) e sul passaggio del rischio per il perimento o il deterioramento del bene (essendo il venditore comunque tenuto, qualora sia già avvenuto il trasferimento della proprietà, a corrispondere il prezzo). L’effetto traslativo – osserva l’A. – «si produce, di regola, non appena la vendita è perfetta, ossia nel momento in cui si forma l’accordo, in- dipendentemente dal pagamento del prezzo e dalla consegna della cosa» (p. 132). Cfr. Cass. 21 febbraio 1986, n. 1055, in Rep. Xxxx xx., xxxx Xxxxxxx, x. 00.
(46) GRECO e COTTINO, Della vendita, cit., 111.
5. Corollari.
È possibile trarre i corollari dal ragionamento svolto. Nei contratti preliminari di vendita caratterizzati dal- la anticipata immissione nella disponibilità del bene, la consegna può avvenire in esecuzione di un contrat- to, autonomo e collegato al preliminare, volto a disci- plinare il godimento del bene fino alla stipulazione del definitivo. In assenza di indici ermeneutici che depongano in questa direzione, tuttavia, l’interprete, nell’indagare il testo negoziale, deve muovere dal pre- supposto che l’effetto traslativo sia già realizzato (47). Nel secondo caso, in presenza di vizi della cosa, il compratore ha a disposizione gli ordinari rimedi pre- visti dagli artt. 1492 e 1494 c.c., potendo egli «doman- dare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo», insieme al risarcimento del danno in presenza di un contegno colposo del vendi- tore (48).
Nel primo caso, i vizi relativi alla cosa promessa in vendita e concessa in godimento legittimano il pro- missario acquirente ad agire per ottenere, alternati- vamente, la risoluzione del contratto preliminare e di quello ad esso collegato, ovvero l’esatto adempimento
(47) È pacifico che la consegna del bene contestualmente alla conclusione di un contratto preliminare non può essere determi- nante per qualificare tale contratto come definitivo. Ma perché sia configurabile un contratto preliminare, deve risultare che l’effetto traslativo è rinviato alla stipulazione di un successivo contratto (tra le numerose decisioni, Cass., 9 giugno 2011, n. 12634, in Rep. Foro it., 2012, voce Contratto in genere, atto e negozio giuridico, n. 551; Cass., 1° marzo 2010, n. 4863, cit.; Cass., 21 febbraio 2008,
n. 4522, in Rep. Foro it., 2008, voce Contratto in genere, atto e negozio giuridico, n. 442; Cass., 24 novembre 2006, n. 24290, cit.; Cass. 5 novembre 1980 n. 5940, in Foro it.,1981, I, 1113) e non sono decisive, a tal fine, le espressioni usate dalle parti (Cass., 21 maggio 2002, n. 7429, in Rep. Foro it., 2002, voce Contratto in genere, atto e negozio giuridico, n. 431; ma x. xxxxx Xxxx., 00 xxxxxxxx 0000 x. 0000, xx Xxxx xx., 1968, I, 397, secondo la qua- le «costituisce giudizio di fatto, insindacabile se esente da vizi, l’accertamento che un contratto, malgrado le espressioni lettera- li adoperate dalle parti, integri, in base alla comune volontà dei contraenti desunta dall’interpretazione logica e sistematica delle pattuizioni, una vendita e non una promessa di vendita»). Utili rilievi in UGAS, La consegna anticipata nel preliminare di vendita: spunti di riflessione sul possesso, in Contr. e impr., 2020, 130 ss.
(48) Sui tentativi di assicurare all’acquirente – anche alla luce della disciplina sul difetto di conformità nella vendita dei beni di consumo – una pretesa all’eliminazione dei vizi attraverso il risar- cimento in forma specifica si sofferma XXXXXX, Lezioni di diritto civile, 2a ed., Xxxxxxxxxxxx, 2016, 85 ss. Al rapporto tra risarcimen- to in forma specifica e obbligazioni di fonte non contrattuale è de- dicata l’indagine di C. PRUSSIANI, Il risarcimento in forma specifica dei danni da responsabilità contrattuale: lo spazio di operatività della tutela risarcitoria nei rapporti con l’adempimento coattivo e l’esecuzione forzata, in Contr. e impr., 2019, 1111 ss.
dell’obbligo di consentire il godimento di una cosa immune da vizi, attraverso la loro eliminazione a spe- se del promittente venditore.
Tale ultima azione, tuttavia, non può essere esperita contestualmente a quella prevista dall’art. 2932 c.c.: la sentenza costitutiva, determinando il trasferimento del diritto di proprietà, estingue il rapporto che tro- vava fonte nel contratto di godimento e non consente di sollecitare l’adempimento di un obbligo non più attuale (49).
Se non può essere chiesto l’(esatto) adempimento (50), insieme alla esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre può però essere formulata una domanda di risarcimento del danno. Il contratto definitivo di cre- azione giudiziale – che non giustifica neppure l’istan- za di riduzione del prezzo, preclusa dall’art. 1491 c.c. essendo i vizi noti al compratore – consente di deter- minare, in capo al venditore e ai sensi dell’art. 1494 c.c., un debito di natura risarcitoria: da soddisfare per equivalente, nel qual caso esso risulta compensabile con quello relativo al prezzo dovuto dal compratore; o in forma specifica, con la condanna all’eliminazio- ne dei vizi (51). Perseguendosi così, per mezzo dello strumento risarcitorio, il medesimo risultato (dimi- nuzione del corrispettivo, eliminazione dei vizi a spe- se del venditore) cui perviene la giurisprudenza più recente (52).
(49) Su questo profilo si sofferma XXXXX, I presupposti sostan- ziali della domanda di adempimento, Xxxxxxx, 2008, 119 ss.
(50) La domanda potrebbe essere svolta, eventualmente, in linea subordinata al mancato accoglimento di quella ex art. 2932 c.c.
(51) Cfr. XXXXXXXXXX, La contrattazione immobiliare abitativa, in
Jus, 1986, 54.
(52) Retro, nt. 8.