TRA
F039 - Locazione commerciale
TRA
«X» con residenza/sede in <……>, via <……>, di seguito anche denominato/a «X» o «Locatore», assistito dal sindacato/associazione di categoria
E
«Y» con residenza/con sede in <……>, via <……> di seguito anche denominato «Conduttore», identificato mediante <……>, assistito dal sindacato/associazione di categoria
(il locatore da una parte e il conduttore dall’altra saranno collettivamente denominati le «Parti») Premesso che
• «X», è proprietario dell’unità immobiliare sita in <……>, via <……>, piano <……>, scala <……>, m. <……>,
• «Y» intende locare l’unità immobiliare predetta per <……> ed il Locatore è disposto a locarlo per tale uso; TUTTO CIÒ PREMESSO SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE:
Art. 1 - Efficacia delle premesse e degli allegati
Le Premesse e gli Allegati formano, a tutti gli effetti, parte integrante e sostanziale del presente Contratto.
Art. 2 - Definizioni
In aggiunta ai termini e alle espressioni definiti in altre clausole di questo contratto, ai fini dello stesso i termini e le espressioni di seguito elencati hanno il significato in appresso indicato per ciascuno di essi:
2.1 «Immobile»: nel suo complesso l’immobile, di proprietà del Locatore, comprensivo di relative pertinenze, costituito da:
a) <……>;
b) <……>;
c) <……>.
2.2 «Contratto di locazione» o «Contratto»: il presente accordo e i relativi allegati che ne fanno parte integrante e sostanziale.
2.3 «Data di esecuzione»: la data di entrata in vigore del Contratto, in cui si verificherà quanto previsto al successivo art. <……>, fissata di comune accordo entro <……> dalla data di sottoscrizione del Contratto.
Art. 3 - Oggetto
Il Locatore concede in locazione al conduttore l’immobile, da utilizzare ad uso <……>.
Art. 4 - Destinazione
4.1 Il Conduttore si impegna a rispettare la destinazione d’uso contrattuale così come descritta nelle premesse del presente contratto e ad adottare tutte le misure e gli accorgimenti necessari per utilizzare l’immobile secondo l’uso cui esso è destinato, con la normale diligenza. È espressamente vietata qualsiasi variazione di destinazione o uso dell’immobile, anche se parziale. Ogni deroga al suddetto divieto dovrà risultare da atto scritto.
Art. 5 - Miglioramenti, addizioni e innovazioni
5.1 Al Conduttore è fatto divieto di apportare modifiche, addizioni, innovazioni o miglioramenti alla cosa locata, senza il preventivo consenso scritto del locatore.
5.2 Salvo quanto stabilito al punto precedente, i miglioramenti e le addizioni eseguiti dal Conduttore nel corso del contratto, eccettuato quanto asportabile senza danno, resteranno a favore del Locatore, il quale potrà conservare detti miglioramenti o addizioni o chiederne l’eliminazione avvalendosi della facoltà prevista al successivo art. 5.5.
Qualora le opere eseguite costituiscano effettivi miglioramenti della cosa locata e il Locatore decida di conservarle lo stesso, egli corrisponderà al Conduttore un indennizzo pari alla minor somma tra l’importo della
spesa effettuata e l’aumento di valore conseguito dall’immobile locato per effetto di detti miglioramenti ed addizioni.
5.3 Ogni modificazione dovrà essere eseguita a regola d’arte senza alterare le strutture portanti del fabbricato. In ogni caso dovrà essere effettuata nel rispetto delle disposizioni legislative e previo ottenimento delle prescritte licenze ed autorizzazioni.
5.4 Il Conduttore si assume ogni responsabilità riguardo agli obblighi sopra considerati e si impegna a tenere indenne il Locatore da ogni conseguenza pregiudizievole o dannosa che possa derivare dalla loro inosservanza.
5.5 Fuori dalle ipotesi di cui al punto 5.2 che precede, è fatta salva la facoltà del Locatore di pretendere la rimessa in pristino dei locali a spese del Conduttore qualora siano state eseguite modificazioni, innovazioni o trasformazioni non preventivamente autorizzate.
ovvero:
5.1 La parte conduttrice si obbliga ad eseguire a propria cura e spese i lavori di ristrutturazione necessari al fine di rendere l’immobile idoneo all’uso cui intende adibirlo, nonché ad eseguire le necessarie innovazioni, le migliorie e i lavori di abbellimento all’interno dell’unità immobiliare.
5.2 La parte locatrice autorizza l’esecuzione dei lavori necessari per la ristrutturazione ed il restauro degli immobili locati diretti a renderlo idoneo all’uso cui intende adibirlo la parte conduttrice.
5.3 Ogni modificazione dovrà essere eseguita a regola d’arte e dovrà essere effettuata nel rispetto delle disposizioni legislative e previo ottenimento delle prescritte licenze od autorizzazioni.
5.4 In ogni caso tutti i miglioramenti o mutamenti rimarranno per patto espresso a beneficio della parte locatrice, senza che parte conduttrice possa pretendere alcun rimborso o indennizzo.
Art. 6 - Durata
6.1 La locazione avrà la durata di anni <……> con decorrenza dalla data di esecuzione.
6.2 Essa si rinnoverà automaticamente per la durata di ulteriori <……> anni salvo disdetta da intimarsi almeno 12 mesi prima della scadenza contrattuale mediante lettera raccomandata con avviso di ritorno.
6.3 Il Locatore ha facoltà di diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza esclusivamente per i motivi e nei modi di cui all’art. 29 della l. 392/1978.
6.4 Qualora il Locatore eserciti la facoltà di diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza ovvero eserciti la disdetta, sarà tenuto a pagare al Conduttore un’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, nei casi in cui l’attività esercitata nell’immobile comporti un contatto con il pubblico.
eventualmente:
6.5 Al Conduttore è riconosciuta la facoltà di recedere in qualsiasi momento dal Contratto , con preavviso al Locatore di <……> mesi.
Art. 7 - Canone
7.1 Il canone di locazione viene consensualmente determinato in complessivi euro <……> più IVA annui.
eventualmente:
7.2 Il canone sarà annualmente aggiornato, a decorrere dall’inizio del <……> anno di durata contrattuale, in relazione alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati verificatasi nei dodici mesi precedenti. La misura dell’aggiornamento sarà quella massima prevista dalla legge.
Art. 8 - Termini di pagamento
8.1 Il canone sarà pagato dal Conduttore al Locatore in rate mensili anticipate entro il giorno <……> di ogni mese previa presentazione di regolare fattura.
ovvero:
8.1 Il Conduttore si obbliga a corrispondere il canone annuo al Locatore in n. <……> rate eguali anticipate di euro <……> ciascuna, scadenti il <……>, a mezzo <……>.
Art. 9 - Garanzia
A garanzia delle obbligazioni nascenti dal presente contratto, il Conduttore si impegna a consegnare al Locatore una fideiussione a prima richiesta stipulata con primario istituto di credito, con esclusione dell’onere di preventiva escussione, in forza della quale il Locatore potrà richiederne il pagamento al garante senza che questi possa eccepire la pendenza di eventuali contestazioni sollevate direttamente dal Conduttore nei confronti del Locatore in riferimento alla richiesta di pagamento da quest’ultimo avanzata, né alcuna eccezione nascente dal rapporto intercorrente tra lo stesso xxxxxxx e il Conduttore.
La fideiussione dovrà avere la medesima durata del presente contratto; dovrà essere sostituita in caso di rinnovo dello stesso e dovrà essere rilasciata per un importo pari al canone di locazione annuale, maggiorato del
<……> %.
Art. 10 - Esecuzione
10.1 Il Contratto entrerà in vigore alla data di esecuzione, che avrà luogo il <……> («Data di Esecuzione») presso l’immobile, o nel diverso luogo, data e ora che siano stabiliti di comune accordo tra le Parti.
10.2 Alla data di esecuzione le Parti procederanno alla verifica dello stato dei luoghi, alla redazione dell’inventano dei beni e degli impianti compresi nella locazione, al collaudo e alla consegna del possesso dell’immobile, redigendo verbale in contraddittorio.
eventualmente:
10.3 In caso di mancato completamento, o di mancato positivo collaudo dell’immobile nella sua interezza, il contratto potrà, a discrezione del Conduttore, entrare in vigore anche parzialmente e in fasi distinte, per le diverse parti dell’immobile, in tal caso, ferme le altre obbligazioni contrattuali, il canone di locazione sarà pari alla minor somma riferita alla porzione dell’immobile effettivamente locata.
Art. 11 - Obblighi e responsabilità del locatore
Il Locatore si impegna a consegnare l’immobile al conduttore in buono stato di manutenzione ed esente da vizi, mantenendolo in modo da garantire l’uso concordato tra le Parti con il presente contratto, Si impegna, inoltre, a garantire al Conduttore il pacifico godimento dell’immobile durante la locazione.
Art. 12 - Dichiarazioni e garanzie del locatore
12.1 Il Locatore, con riferimento all’immobile, dichiara quanto segue:
L’immobile è stato edificato nei rispetto della normativa edilizia ed urbanistica ed è idoneo allo svolgimento dell’attività cui è contrattualmente destinato. Immobile e impianti sono perfettamente funzionanti.
L’immobile è in possesso delle seguenti autorizzazioni e concessioni amministrative, pertinenti al dichiarato uso contrattuale:
1 (All.)
2 (All.)
12.2 Il Locatore è tenuto a garantire il Conduttore dell’assenza di vizi della cosa locata. Qualora, al momento della consegna, l’immobile locato presenti vizi che ne diminuiscano il valore, il Conduttore può recedere dai contratto o chiedere una diminuzione del prezzo ai sensi dell’art. 1578 c.c.
12.3 Il presente Contratto non comporta la successione del Conduttore in alcun rapporto contrattuale con dipendenti o con terzi, o in passività di sorta.
12.4 Il locatore consegna al conduttore:
1) la documentazione amministrativa e tecnica di sicurezza degli impianti;
2) il certificato di attestazione energetica.
Art. 13 - Obblighi e responsabilità del conduttore
13.1 Le parti convengono che sono a carico dei Conduttore gli oneri accessori relativi all’immobile locato, nonché la manutenzione ordinaria dell’immobile secondo quanto previsto all’art. 9, l. 392/1978 e dall’art. 1609 c.c.
13.2 La parte conduttrice stipulerà direttamente con le società somministratrici i relativi contratti di energia elettrica, gas-metano ed acqua, curando l’esecuzione e l’installazione dei relativi impianti, con esonero dei locatore da ogni incombente e responsabilità.
13.3 Rimane a carico esclusivo della parte conduttrice ogni onere economico, periodico o una tantum di consumo e manutenzione degli impianti sopra descritti e dei rapporti con le società somministratrici, nonché la quota di spettanza di ogni spesa comune dell’intero stabile (oneri condominiali).
13.4 Il Conduttore solleva il Locatore da ogni responsabilità per danni diretti od indiretti cagionati dal compimento di fatti dolosi o colposi subiti dal Conduttore, dal Locatore o da terzi per effetto dell’uso fatto dell’immobile, o da fatto doloso o colposo di propri dipendenti.
13.5 Il Conduttore dovrà in ogni caso consentire l’accesso del Locatore nell’immobile per l’accertamento dell’adempimento degli obblighi posti a carico del Conduttore, ai sensi dei presente contratto.
Art. 14 - Dichiarazioni e garanzie del conduttore
14.1 Il Conduttore, a seguito della visita dell’immobile e delle indagini, anche amministrative, e degli accertamenti espletati, dichiara che l’immobile e gli impianti esistenti si trovano in buono stato locativo ed adatti all’uso contrattualmente previsto.
14.2 Il Conduttore dichiara, inoltre, di possedere tutte le licenze ed autorizzazioni amministrative necessarie all’uso del bene come definito nell’art. 3 del presente contratto.
Art. 15 - Manutenzione dell’immobile
15.1 Per tutta la durata della locazione il Conduttore provvederà a proprie spese a tutte le manutenzioni ordinarie dell’immobile in tutte le sue parti ed adempirà ad ogni obbligo derivante da leggi e regolamenti applicabili, tenuto conto della specifica destinazione dell’immobile.
15.2 Se il Conduttore rifiuta di eseguire le manutenzioni poste a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, il Locatore avrà la facoltà, previo preavviso scritto di <……> giorni di farle eseguire direttamente. Le spese dovranno essere immediatamente rimborsate dal Conduttore su semplice richiesta dei Locatore.
15.3 A sua volta il Locatore per tutta la durata della locazione provvederà a proprie spese a tutte le manutenzioni straordinarie dell’immobile, quali, in via esemplificativa:
1) <……>;
2) <……>.
ovvero:
15.3 Qualora il bene locato necessiti di riparazioni non a carico del Conduttore, questi deve darne avviso al Locatore, ovvero può provvedere direttamente, qualora si tratti di riparazioni urgenti. In quest’ultimo caso potrà ottenere un rimborso per il costo dei lavori sostenuti.
15.4. Se il Locatore rifiuta di eseguire le manutenzioni poste a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, il Conduttore avrà la facoltà, previo preavviso scritto di <……> giorni, di farle eseguire direttamente, ponendone il relativo costo a carico del Locatore. Le spese dovranno essere immediatamente rimborsate dal Locatore e non potranno essere compensate con i canoni di locazione.
Art. 16 - Divieto di eccezioni e risoluzione del contratto
16.1 Il Conduttore non potrà far valere alcuna eccezione e/o azione se non dopo il pagamento delle rate scadute. Il mancato pagamento, anche parziale, del canone mensile, entro venti giorni dalla data di scadenza di ciascuna rata, e comunque l’inadempienza, da parte del Conduttore, di uno dei patti contenuti nel presente contratto comporterà il diritto del Locatore di risolvere il presente contratto secondo quanto disposto dal successivo art. 16.2.
16.2 In particolare, sono da ritenersi essenziali le obbligazioni pattuite a carico di parte conduttrice negli artt.
<……> il cui inadempimento comporterà il diritto del Locatore di risolvere il presente contratto, previa comunicazione da inviarsi a mezzo lettera raccomandata A/R con preavviso di giorni quindici.
Art. 17 - Condominio
Il Conduttore si impegna a rispettare il regolamento dello stabile che dichiara di ben conoscere e ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini.
ovvero:
Il Conduttore avrà il diritto di partecipare a tutte le assemblee condominiali in vece del proprietario e ha diritto di voto per l’approvazione delle delibere dell’assemblea condominiale relative a tutti i provvedimenti di ordinaria amministrazione nonché alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d’aria.
Art. 18 - Sublocazione
È consentita al Conduttore la sublocazione a terze parti, anche parziale e frazionata, dell’immobile, ferma restando, in ogni caso, la piena responsabilità del Conduttore nei confronti del Locatore in forza del presente Contratto.
ovvero:
Salvo quanto stabilito dall’art. 36 della l. 392/1978, è vietata alla parte conduttrice la sublocazione totale o parziale dell’immobile. La violazione ditale divieto comporterà la risoluzione di diritto del presente contratto.
Art. 19 - Cessione del contratto
È vietata al Conduttore la cessione del presente contratto se non con il consenso del Locatore. Il Locatore potrà cedere il presente contratto solo in caso di alienazione a terzi dell’immobile.
Art. 20 - Prelazione del conduttore
In caso di vendita dell’immobile, il Locatore concede al Conduttore diritto di prelazione, nei limiti previsti dalla legge, da esercitarsi a mezzo lettera raccomandata entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione di cui all’art. 38, l. 392/1978.
Art. 21 - Riconsegna dell’immobile
21.1 AI termine della locazione l’immobile sarà riconsegnato in buono stato locativo, salvo il deterioramento o il consumo risultante dal normale uso conforme alla destinazione convenuta contrattualmente.
21.2 In caso di ritardo nella riconsegna dell’immobile il Locatore potrà chiedere, oltre al pagamento dei canoni sino alla restituzione, il pagamento di una penale determinata nella percentuale del <……> % del canone mensile per ogni giorno di ritardo, salvo il risarcimento del maggior danno eventualmente subito.
Art. 22 - Deposito cauzionale
A garanzia dell’esatto adempimento delle obbligazioni assunte con il presente contratto, il Conduttore ha corrisposto al Locatore, a titolo di deposito cauzionale, la somma di euro <……> pari a <……> mensilità del canone (All. <……>).
Detto deposito verrà restituito al Conduttore al termine della locazione, maggiorato degli interessi medio tempore maturati al tasso legale, salvo il diritto del Locatore di compensare detto importo con eventuali importi dovuto dal Conduttore a titolo di canoni o spese o altri oneri derivanti dalla locazione, non adempiuti dal Conduttore.
Art. 23 - Disposizioni generali
23.1 Imposte e tasse. Le spese di bollo e di registrazione del presente contratto sono a carico di entrambe le parti, ciascuna per metà.
23.2 Modifiche. Qualsiasi modifica al presente Contratto non sarà vincolante ove non risulti da atto scritto firmato dalla parte nei cui confronti la stessa viene invocata.
23.3 Comunicazioni e notifiche. Qualsiasi comunicazione richiesta o consentita dalle disposizioni del presente contratto dovrà essere effettuata per iscritto tramite lettera raccomandata, telegramma o telefax; essa si intenderà efficacemente e validamente eseguita, se ricevuta, sempreché sia indirizzata come segue:
• se al Locatore:
<……>
fax n. <……>
• se al Conduttore:
<……>
fax n. <……>
ovvero presso il diverso indirizzo o numero di telefax che ciascuna delle parti potrà comunicare all’altra successivamente alla data del presente contratto in conformità alle precedenti disposizioni, restando inteso che presso gli indirizzi suindicati, ovvero presso i diversi indirizzi che potranno essere comunicati in futuro, le Parti
eleggono altresì il proprio domicilio ad ogni fine relativo al presente Contratto, ivi compreso quello di eventuali notificazioni giudiziarie.
Ai fini della valutazione del rispetto dei termini previsti nel presente Contratto farà fede la data di invio attestata dall’Ufficio Postale ovvero, per il caso di trasmissione a mezzo telefax, la conferma di avvenuto ricevimento, sempre via fax, dell’altra parte.
23.4 Tolleranza. L’eventuale tolleranza di una delle parti di comportamenti dell’altra posti in essere in violazione delle disposizioni contenute nel presente Contratto non costituisce rinuncia ai diritti derivanti dalle disposizioni violate, né al diritto di esigere l’esatto adempimento di tutti i termini e di tutte le condizioni qui previsti.
23.5 Richiami. Salvo che risulti diversamente dal presente contratto, i richiami qui contenuti ad articoli, paragrafi, punti od allegati si intendono riferiti ad articoli, paragrafi, punti od Allegati del presente contratto.
Art. 24 - Completezza del contratto
24.1 Questo accordo con i relativi allegati costituisce l’intero accordo e annulla ogni precedente accordo o qualunque altro contemporaneo accordo orale o scritto intervenuto tra le parti su questa materia.
24.2 Nessuna aggiunta o modifica al presente contratto sarà considerata valida se non fatta per iscritto.
Art. 25 - Efficacia del contratto
25.1 Questo accordo sarà vincolante per le parti, i loro rappresentanti legali e i loro successori a qualunque titolo.
25.2 Qualora alcune disposizioni del presente accordo risultino essere nulle o invalide tale fatto non pregiudicherà la validità delle altre disposizioni che rimarranno pienamente valide ed efficaci.
Art. 26 - Legge applicabile
Il presente contratto, così come le vendite, gli acquisti e qualunque altro accordo con esso connesso, sarà disciplinato dalla legge italiana.
Art. 27 - Clausola arbitrale
Per ogni controversia nascente dalla interpretazione o esecuzione del presente contratto sarà esclusivamente competente il Foro di <……>.
ovvero:
Tutte le controversie derivanti o connesse con il presente contratto, incluse quelle concernenti l’esistenza, validità o cessazione del contratto stesso, di valore superiore all’importo di euro <……>, saranno devolute ad un collegio arbitrale formato da tre membri e di cui ogni Parte nomina il proprio ed il terzo viene nominato dalle parti in accordo tra di loro o, in difetto, dal presidente del Tribunale di <……>.
Il procedimento arbitrale si svolgerà a <……>.
Art. 28 - Allegati
I seguenti allegati formano parte integrante del presente contratto:
• allegato A: <……>;
• allegato B: <……>;
• allegato C: <……>.
<……>, lì <……>
Firma del Conduttore Firma del Locatore
<……> <……>
Si approvano specificamente ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c. le seguenti clausole: artt. 5, 13, 16, 18, 19, 21, 22 e 27.
Firma del Conduttore Firma del Locatore
<……> <……>