RELAZIONE
DECRETO LEGISLATIVO RECANTE ATTUAZIONE DELLA DIRETTIVA 2014/17/UE, IN MERITO AI CONTRATTI DI CREDITO AI CONSUMATORI RELATIVI A BENI IMMOBILI RESIDENZIALI NONCHÉ MODIFICHE E INTEGRAZIONI DEL TITOLO VI-BIS DEL DECRETO LEGISLATIVO 1° SETTEMBRE 1993, N. 385 SULLA DISCIPLINA DEGLI AGENTI IN ATTIVITÀ FINANZIARIA E DEI MEDIATORI CREDITIZI E DEL DECRETO LEGISLATIVO 13 AGOSTO 2010, N. 141.
RELAZIONE
1. PREMESSA
Lo schema di decreto legislativo è volto a recepire nell’ordinamento italiano la direttiva 2014/17/UE (c.d. Mortgage Credit Directive – di seguito, per brevità, ‘Direttiva’ o ‘MCD’) che introduce un quadro normativo armonizzato a livello dell’Unione Europea in materia di offerta di contratti di credito immobiliare ai consumatori. Lo schema di decreto legislativo è stato predisposto dal Governo in attuazione della delega contenuta nell’Allegato B, punto 13), della legge 9 luglio 2015,
n. 114 (legge di delegazione europea 2014), sulla base dei principi e criteri generali contenuti nella legge stessa.
La MCD detta disposizioni in materia di: i) credito immobiliare offerto ai consumatori, nella duplice prospettiva di accrescere il livello di protezione del contraente debole e di potenziare i presidi prudenziali riguardanti la valutazione del merito di credito dei consumatori; ii) promozione e collocamento di contratti di credito ipotecario attraverso reti esterne (i.e. agenti e mediatori), alle quali viene altresì attribuito il passaporto europeo. La Direttiva dovrà essere recepita nel nostro ordinamento entro il 21 marzo 2016.
Il termine di scadenza della delega è fissato al 21 aprile 2016, come previsto dall’articolo 31 della legge 24 dicembre 2012, n. 234, che continua ad applicarsi nell’originaria formulazione relativamente alle deleghe contenute nelle leggi di delegazione europee entrate in vigore in epoca antecedente alle modifiche apportate dall’articolo 29 della legge 29 luglio 2015, n. 115
In linea con la MCD, lo schema di decreto legislativo ha la finalità di assicurare un’adeguata protezione dei consumatori che intendono stipulare contratti di credito immobiliare, in considerazione dell’importanza dell’impegno finanziario assunto con la conclusione di questi contratti e dei rischi connessi con un eventuale inadempimento degli obblighi convenuti. La disciplina della promozione e del collocamento di contratti di credito immobiliare attraverso reti esterne mira a introdurre elevati standard di professionalità degli operatori, che vengono assoggettati a un regime di vigilanza ad hoc.
2. LA NORMATIVA DI RECEPIMENTO DELLA MCD
L’attuazione della MCD nel nostro ordinamento è realizzata attraverso un intervento normativo sul decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385 (Testo unico bancario – TUB) e, per la parte riguardante la distribuzione di contratti di credito immobiliare attraverso reti esterne, sul decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141.
Le modifiche apportate al TUB incidono sul:
Titolo VI, dedicato alla “Trasparenza delle condizioni contrattuali e dei rapporti con i clienti”, nel quale viene introdotto un nuovo capo I-bis in tema di “Credito immobiliare ai consumatori”; i capi I e II sono stati modificati in minima parte per tenere conto dell’introduzione del nuovo capo I-bis. Le norme primarie contengono rinvii alla normativa secondaria per la definizione delle disposizioni di dettaglio, contenute anche in Linee Guida emanate dall’Autorità Bancaria Europea; in linea con l’impostazione del TUB, viene previsto che le disposizioni in materia di trasparenza verranno adottate dal CICR su proposta della Banca d’Italia e quelle che riguardano profili organizzativi o prudenziali (es. valutazione del merito di credito, valutazione dell’immobile, requisiti di professionalità e remunerazioni dello staff) verranno adottate dalla Banca d’Italia, che darà direttamente attuazione a linee guida dell’Autorità Bancaria Europea e a principi del Financial Stability Board.
il Titolo VI-bis, dedicato agli “Agenti in attività finanziaria e mediatori creditizi”, che viene modificato per recepire il regime previsto dalla Direttiva per gli intermediari del credito;
Titolo VIII, dedicato alle “Altre sanzioni”, che viene modificato per adeguare il regime sanzionatorio all’introduzione delle disposizioni di attuazione della Direttiva.
3. LE MODIFICHE AL TITOLO VI DEL TESTO UNICO BANCARIO
3.1 LE MODIFICHE AL CAPO I
a) Ambito di applicazione (articolo 115.1 e 115.3 TUB)
L’articolo 115 TUB, che definisce l’ambito di applicazione della disciplina riguardante le operazioni e i servizi bancari e finanziari, è stato modificato per:
i) precisare che tutto il titolo VI (e non solo il capo I) del TUB si applica a tutte le operazioni e i servizi offerti in Italia (non solo quelli disciplinati dall’attuale capo I, ma anche quelli disciplinati dal futuro capo I-bis);
ii) prevedere che ai contratti di credito disciplinati dalla direttiva si applichi il capo I-bis di nuova introduzione.
3.2 IL NUOVO CAPO I-BIS
b) Definizioni (articolo 120-quinquies TUB)
L’articolo 120-quinquies TUB dà attuazione all’articolo 4 della MCD e reca le definizioni rilevanti ai fini dell’applicazione del nuovo capo I-bis. Le definizioni riprodotte nel TUB replicano quelle contenute nella Direttiva; le definizioni relative a nozioni già presenti nel TUB (e, in particolare, nel capo II del titolo VI) sono state allineate a queste ultime.
c) Ambito di applicazione (articolo 120-sexies TUB)
L’articolo 120-sexies TUB recepisce l’articolo 3 della MCD e delinea l’ambito di applicazione della disciplina contenuta nel capo I-bis. Esso coincide con quello previsto dalla Direttiva ed è circoscritto ai contratti aventi ad oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale o volto ad acquistare un immobile, sottoscritto da un consumatore. Risultano quindi esclusi i contratti di credito che non rientrano nel campo di applicazione delineato dalla MCD; tra questi si richiamano: i contratti della tipologia “equity release” (1), i contratti in cui il credito è concesso a titolo gratuito, quelli in cui il credito è erogato nella forma dell’apertura di credito in cui il credito deve essere rimborsato entro un mese, quelli consistenti in una dilazione di pagamento se non comportano l’iscrizione di un’ipoteca, i contratti di credito non garantiti finalizzati alla ristrutturazione di un bene immobile residenziale e quelli risultanti da un accordo raggiunto davanti a un giudice o altra autorità prevista dalla legge, i prestiti x.x. xxxxx, da attivare in caso in cui la vendita della vecchia abitazione e l’acquisto della nuova non sono contestuali; i finanziamenti agevolati erogati ai dipendenti pubblici da parte dell’Inps.
d) Principi generali (articolo 120-septies TUB)
L’articolo 120-septies TUB dà attuazione all’articolo 7, paragrafo 1, della MCD, che reca principi di comportamento per i finanziatori e gli intermediari del credito che offrono contratti di credito ai consumatori; esse coincidono con i canoni di diligenza, correttezza, trasparenza e attenzione ai diritti e agli interessi dei consumatori. E’ inoltre richiamato il principio – sviluppato nel successivo articolo 120-undecies riguardante la valutazione del merito creditizio del consumatore – secondo il quale i finanziatori e gli intermediari del credito basano la propria attività sulle informazioni riguardanti la situazione del consumatore, su ogni bisogno particolare da quest’ultimo comunicato, su ipotesi ragionevoli con riguardo ai rischi cui è esposta la situazione del consumatore per la durata del contratto di credito.
(1) I contratti riconducibili alla tipologia “equity release” sono quelli in cui il finanziatore: i) concede una tantum o periodicamente una somma di denaro o eroga credito sotto altre forme in cambio di una somma derivante dalla vendita futura di un bene immobile residenziale o di un diritto reale su un bene immobile residenziale; e ii) non chiede il rimborso del credito fino al verificarsi di uno o più eventi specifici afferenti la vita del consumatore, salvo in caso di violazione, da parte del consumatore, dei propri obblighi contrattuali che consenta al finanziatore di domandare la risoluzione del contratto di credito).
e) Pubblicità (articolo 120-octies TUB)
L’articolo 120-octies TUB dà attuazione agli articoli 10 e 11 MCD che, rispettivamente, recano disposizioni generali in materia di pubblicità e indicano le informazioni di base in cui essa si sostanzia. L’articolo 120-octies prescrive che gli annunci pubblicitari relativi a contratti di credito siano effettuati in maniera corretta, chiara e non ingannevole e che essi non contengano formulazioni che possano indurre nel consumatore false aspettative sulla disponibilità o il costo del credito. Per quanto riguarda gli annunci pubblicitari che riportano il tasso di interesse o altre cifre concernenti il costo del credito, viene riportato l’elenco delle informazioni di base che gli annunci devono riportare in maniera chiara, precisa, evidenziata e, a seconda del mezzo usato, facilmente leggibile o udibile. E’ previsto che il CICR, su proposta della Banca d’Italia, precisi le caratteristiche degli annunci pubblicitari, le relative modalità di divulgazione e i criteri per la definizione dell’esempio rappresentativo.
f) Obblighi precontrattuali (articolo 120-novies TUB)
L’articolo 120-novies TUB recepisce gli articoli 13, 14 e 16 della MCD che, rispettivamente, riguardano le informazioni generali, le informazioni personalizzate e i chiarimenti adeguati che devono essere rese al consumatore da parte del finanziatore e dell’intermediario del credito prima della conclusione del contratto di credito.
Con riguardo alle informazioni generali, il comma 1 dell’articolo 120-novies prevede l’obbligo del finanziatore o dell’intermediario del credito di mettere a disposizione del consumatore, in qualsiasi momento, un documento contenente informazioni generali chiare e comprensibili sui contratti di credito offerti, su supporto cartaceo o altro supporto durevole. Attraverso il documento sono rese al consumatore anche informazioni previste ai sensi di altre norme della Direttiva: a) le informazioni che il consumatore deve fornire ai fini della valutazione del merito creditizio e il termine entro il quale esse devono essere fornite nonché l’avvertimento che, in mancanza di dette informazioni, il credito non potrà essere accordato (articolo 20, paragrafo 4, MCD); b) la circostanza che verrà consultata una banca dati (articolo 18, paragrafo 5, lettera b, MCD); c) se del caso, la possibilità di ricevere servizi di consulenza (articolo 22, paragrafo 1, MCD); l’informazione da rendere al consumatore sul contenuto e sui possibili effetti dell'accordo previsto dall’articolo 120-quinquiedecies, comma 3
Con riguardo alle informazioni personalizzate, il comma 2 dell’articolo 120-novies prevede l’obbligo del finanziatore o dell’intermediario del credito di fornire al consumatore le informazioni necessarie per consentire il confronto delle diverse offerte di credito sul mercato, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata in merito alla conclusione di un contratto di credito. Coerentemente con quanto previsto dall’articolo 14, paragrafo 2, della MCD, che è norma di armonizzazione massima, le informazioni personalizzate sono fornite tempestivamente attraverso la consegna del modulo denominato “Prospetto Informativo Europeo Standardizzato”; le informazioni
aggiuntive che il finanziatore o l’intermediario del credito debba o voglia fornire al consumatore andranno riportate in un documento distinto. In attuazione dell’articolo 14, paragrafo 6, della MCD, il comma 3 dell’articolo 120-novies riconosce al consumatore il diritto a un periodo di riflessione di almeno sette giorni prima della conclusione del contratto per confrontare le diverse offerte di credito sul mercato, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata. Il comma 4 dell’articolo 120-novies traspone gli obblighi informativi previsti dalla MCD all’articolo 14, paragrafi 3 e 4, relativi alla proposta al consumatore di un’offerta vincolante per il finanziatore.
Con riguardo ai chiarimenti adeguati, il comma 5 dell’articolo 120-novies prevede l’obbligo del finanziatore o dell’intermediario del credito di fornire al consumatore chiarimenti sui contratti di credito e gli eventuali servizi accessori proposti, in modo che questi possa valutare se i prodotti e servizi proposti siano adatti alle sue esigenze e alla sua situazione finanziaria.
Il comma 6 dell’articolo 120-novies contiene il rinvio alle disposizioni di attuazione che verranno adottate dal CICR, su proposta della Banca d’Italia, per definire: a) il contenuto, i criteri di redazione, le modalità di messa a disposizione delle informazioni precontrattuali; b) le modalità e la portata dei chiarimenti da fornire al consumatore; c) gli obblighi specifici da osservare nei casi di comunicazioni mediante telefonia vocale, anche prevedendo informazioni aggiuntive rispetto a quanto previsto dall’articolo 67-novies del decreto legislativo n. 206/2005; d) l’informazione da rendere al consumatore sul contenuto e sui possibili effetti dell'accordo previsto dall’articolo 120-quinquiedecies, comma 3.
g) Obblighi di informazione relativi agli intermediari del credito (articolo 120-decies TUB)
L’articolo 120-decies TUB, che recepisce l’articolo 15 della MCD, indica le informazioni che gli intermediari del credito devono fornire ai consumatori con riguardo all’operatività dagli stessi condotta. Ai sensi del comma 2 dell’articolo 120-decies, su richiesta del consumatore, gli intermediari del credito che ricevono commissioni da uno o più finanziatori forniscono al consumatore stesso informazioni comparabili sull’ammontare delle commissioni percepite da ciascun finanziatore. Il comma 3 dell’articolo 120-decies richiede che, ai fini del calcolo del TAEG da inserire nel modulo denominato “Prospetto Informativo Europeo Standardizzato”, l’intermediario del credito comunichi al finanziatore l’eventuale compenso che il consumatore è tenuto a versargli in relazione ai servizi di intermediazione del credito. Il comma 4 dell’articolo 120-decies pone in capo agli intermediari del credito l’obbligo di assicurare che i propri collaboratori e dipendenti comunichino al consumatore, al momento di contattarlo o prima di trattare con lo stesso, la qualifica in base alla quale operano e l’intermediario del credito che essi rappresentano.
h) Verifica del merito creditizio (articolo 120-undecies TUB)
L’articolo 120-undecies TUB dà attuazione agli articoli 18, 20 e 21 della MCD, che riguardano, rispettivamente, la valutazione del merito creditizio del consumatore, l’informativa e la verifica delle informazioni sul consumatore, l’accesso alle banche dati.
Con riguardo alla valutazione del merito creditizio del consumatore, il comma 1 dell’articolo 120-undecies riporta i principi di fondo espressi dall’articolo 18, paragrafo 1, della MCD. La definizione delle regole di dettaglio relative al processo di valutazione del merito di credito è rimessa alle disposizioni di attuazione della Banca d’Italia, attraverso le quali saranno anche recepite le apposite Linee Guida dell’Autorità Bancaria Europea. Il comma 2 dell’articolo 120-undecies recepisce l’articolo 20, paragrafi 2 e 3, della MCD, specificando che le informazioni rilevanti ai fini della valutazione del merito creditizio sono anche quelle informazioni fornite dal consumatore mediante l’intermediario del credito e precisando che il finanziatore può chiedere chiarimenti al consumatore sulle informazioni ricevute, se necessario per consentire la valutazione del merito creditizio. La valutazione del merito creditizio del consumatore deve essere effettuata nuovamente, sulla base di documenti aggiornati, prima di procedere a un aumento significativo dell’importo totale del credito. In attuazione dell’articolo 18, paragrafo 4, della Direttiva l’articolo 120-undecies, comma 3, vieta al finanziatore di risolvere il contratto di credito concluso con il consumatore o di apportarvi modifiche svantaggiose per il consumatore in ragione del fatto che la valutazione del merito creditizio sia stata condotta scorrettamente o che le informazioni fornite dal consumatore prima della conclusione del contratto di credito fossero incomplete.
Con riguardo all’accesso alle banche dati, l’articolo 21 della MCD segue l’impostazione già adottata dalla direttiva 2008/48/CE in materia di offerta di contratti di credito ai consumatori (articolo
9) e prevede che i finanziatori UE abbiano accesso alla Centrale dei Rischi e alle altre banche dati senza discriminazione. Nel dare attuazione a detto articolo 21 della MCD, il comma 7 dell’articolo 120-undecies prevede che si applichino le disposizioni di cui all’articolo 125 TUB che recepisce l’articolo 9 della direttiva 2008/48/CE.
i) Valutazione dei beni immobili (articolo 120-duodecies TUB)
L’articolo 120-duodecies TUB dà attuazione all’articolo 19 della MCD, che reca una disciplina ad hoc sulla valutazione degli immobili che costituiscono oggetto di garanzia del credito immobiliare. I finanziatori sono tenuti ad applicare standard affidabili per la valutazione dei beni immobili residenziali ai fini della concessione di credito garantito da ipoteca e, quando la valutazione è condotta da soggetti terzi, assicurano che questi anche ultimi adottino standard affidabili. Sul piano dei requisiti del personale preposto alla valutazione, si richiedono la competenza sotto il profilo professionale e l’indipendenza dal processo di commercializzazione del credito. E’ previsto che la Banca d’Italia detti disposizioni di attuazione, prevedendo anche l’applicazione di standard adottati dai finanziatori in sede di autoregolamentazione.
j) Servizi di consulenza (articolo 120-terdecies TUB)
L’articolo 120-terdecies TUB dà attuazione all’articolo 22 della MCD, che disciplina il servizio di consulenza. Quest’ultimo si sostanzia in raccomandazioni personalizzate fornite al consumatore in merito al contratto di credito e costituisce un’attività separata rispetto alla concessione del credito e alle attività di intermediazione del credito. L’articolo 120-terdecies configura la prestazione di servizi di consulenza quale attività riservata ai finanziatori e agli intermediari del credito. In attuazione di quanto previsto dall’articolo 22, paragrafo 4, della MCD, è previsto che il servizio di consulenza possa essere qualificato come indipendente solo se reso dai consulenti di cui all’articolo 128-sexies, comma 2-bis (cfr. infra, lett. s). L’articolo 120-terdecies, comma 3, prevede obblighi specifici connessi con la prestazione di servizi di consulenza; si tratta degli obblighi di: a) agire nel migliore interesse del consumatore; b) acquisire informazioni aggiornate sulla sua situazione personale e finanziaria; c) fornire al consumatore una raccomandazione personalizzata in merito al contratto di credito che sia adeguata rispetto ai suoi bisogni e situazione personale e finanziaria, tenuto anche conto dei possibili rischi per tutta la durata del contratto di credito proposto. Ai fini della raccomandazione, si richiede che siano presi in considerazione un numero sufficientemente ampio di contratti di credito nell’ambito della gamma di prodotti offerti o dei contratti di credito disponibili sul mercato. Il comma 4 dell’articolo 120-terdecies indica le informazioni che devono essere fornite al consumatore prima della prestazione di servizi di consulenza.
k) Finanziamenti denominati in valuta estera (articolo 120-quaterdecies TUB):
L’articolo 120-quaterdecies TUB, che dà attuazione all’articolo 23 della MCD, disciplina l’offerta di contratti di credito in valuta estera e prevede che il consumatore abbia in qualsiasi momento il diritto di convertire in euro il prestito denominato in valuta; non è stata adottata la soluzione alternativa, prevista dalla MCD, di prevedere l’obbligo di inserire nel contratto di finanziamento in valuta meccanismi volti a limitare il rischio di cambio per il consumatore.
Il comma 2 dell’articolo 120-quaterdecies prevede che il CICR, su proposta della Banca d’Italia, può stabilire condizioni per il diritto alla conversione, con particolare riguardo a: i) la variazione minima del tasso di cambio che deve aver avuto luogo rispetto al momento della conclusione del contratto, e ii) il compenso onnicomprensivo che il consumatore può essere tenuto a corrispondere al finanziatore in base al contratto.
Il comma 4 impone uno specifico obbligo informativo al finanziatore per il caso in cui il valore dell’importo totale del credito o delle rate residue varino di oltre il 20% rispetto a quello che risulterebbe applicando il tasso di cambio tra la valuta in cui è denominato il finanziamento e l’euro al momento in cui è stato concluso il contratto di credito. L’informativa deve essere resa al consumatore nell’ambito delle comunicazioni previste ai sensi dell’articolo 119 TUB.
l) Inadempimento del consumatore (articolo 120-quinquiesdecies TUB)
L’articolo 120-quinquiesdecies TUB dà attuazione all’articolo 28 della MCD, il quale disciplina i casi in cui il consumatore è in ritardo nei pagamenti delle rate di rimborso del credito e si procede all’avvio di procedure esecutive. La norma di recepimento richiede che il finanziatore adotti procedure per gestire i rapporti con i consumatori in difficoltà nel rispettare le scadenze dei pagamenti. Si prevede che la Banca d’Italia adotti disposizioni di attuazione, con particolare riguardo agli obblighi informativi e di correttezza nonché ai casi di eventuale stato di bisogno o di particolare debolezza del consumatore. Il comma 3 dell’articolo 120-quinquiesdecies, che recepisce l’articolo 28, paragrafi 4 e 5, MCD, prevede che, fermo restando l’articolo 2744 del codice civile, le parti del contratto di credito possono convenire espressamente, al momento della conclusione del contratto di credito, che in caso di inadempimento del consumatore, il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l’estinzione dell’intero debito a carico del consumatore derivante dal contratto di credito anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito o l’ammontare dei proventi della vendita è inferiore al debito residuo; se il valore dell’immobile come stimato dal perito o l’ammontare dei proventi della vendita è superiore al debito residuo, il consumatore ha diritto all’eccedenza. Si precisa che, in ogni caso, il finanziatore si adopera con ogni diligenza a conseguire dalla vendita il miglio prezzo di realizzo. La clausola di cui al comma 3 non può essere pattuita in caso di surrogazione nel contratto di credito ai sensi dell’articolo 120- quater.
Il comma 4 prevede che agli effetti del comma 3, il finanziatore non possa condizionare la conclusione del contratto di credito alla sottoscrizione della clausola; se il contratto di credito contiene la clausola, il consumatore è assistito, a titolo gratuito, da un consulente al fine di valutarne la convenienza. Si precisa che sussiste inadempimento in caso di mancato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili mentre non costituiscono inadempimento i ritardati pagamenti che consentono la risoluzione del contratto ai sensi dell’articolo 40, comma 2, del TUB. Il valore del bene immobile oggetto della garanzia è stimato da un perito indipendente scelto dalle parti di comune accordo ovvero, in caso di mancato raggiungimento dell’accordo, nominato dal Presidente del Tribunale territorialmente competente con le modalità di cui al terzo comma dell’articolo 696 del codice di procedura civile, con una perizia successiva all’inadempimento.
Il comma 5 prevede che il Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia, sentita la Banca d’Italia, detti disposizioni di attuazione dei commi 3 e 4.
Infine, il comma 6 precisa che nei casi diversi da quelli di cui al comma 3, ove il finanziatore fa ricorso all’espropriazione immobiliare e, a seguito dell’escussione della garanzia residui un debito a carico del consumatore, il relativo obbligo di pagamento decorre dopo sei mesi dalla conclusione della procedura esecutiva.
m) Osservatorio del mercato immobiliare (articolo 120-sexiesdecies TUB)
L’articolo 120-sexiesdecies TUB, in attuazione all’articolo 26 della MCD, attribuisce all’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) istituito presso l’Agenzia delle Entrate il compito di assicurare il controllo statistico sul mercato immobiliare residenziale e di effettuare le opportune comunicazioni ai fini dei controlli di vigilanza macro-prudenziale. L’Osservatorio cura la rilevazione e l’elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative al mercato nazionale delle compravendite e delle locazioni immobiliari, con il duplice obiettivo di concorrere alla trasparenza del mercato immobiliare e di fornire elementi informativi rilevanti per l’attività dell’Agenzia nel campo dei processi estimali. L’Osservatorio collabora già, nell’ambito della convenzione sottoscritta tra l’ISTAT e l’Agenzia delle Entrate, con la Direzione Centrale delle statistiche economiche strutturali sulle imprese e le istituzioni, del commercio con l’estero e dei prezzi al consumo dell’ISTAT; in tale contesto, l’OMI fornisce i dati per l’elaborazione dell’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB), che misura la variazione nel tempo dei prezzi degli immobili residenziali acquistati dalle famiglie sia per fini abitativi sia per fini d’investimento.
n) Remunerazioni e requisiti di professionalità (articolo 120-septiesdecies TUB)
L’articolo 120-septiesdecies TUB dà attuazione all’articolo 7, paragrafi 2, 3 e 4, e all’articolo 9 della MCD, che disciplinano, rispettivamente, le remunerazioni pagate dai finanziatori al proprio personale e agli intermediari del credito di cui si avvalgono e i requisiti di conoscenza e di competenza del personale. La norma di recepimento prevede che i finanziatori remunerino il personale e, se del caso, gli intermediari del credito in modo da garantire il rispetto degli obblighi previsti ai sensi del capo I-bis e assicurino che il personale abbia un livello di professionalità adeguato per predisporre, offrire e concludere contratti di credito o contratti accessori a quest’ultimo, nonché prestare servizi di consulenza. E’ previsto che la Banca d’Italia detti disposizioni di attuazione, anche individuando le categorie di personale interessate; con la normativa secondaria verranno altresì recepite le Linee Guida emanate dall’Autorità Bancaria Europea in materia di politiche e prassi di remunerazione relative all’offerta di prodotti e servizi bancari.
o) Pratiche di commercializzazione abbinata (articolo 120-octiesdecies TUB)
L’articolo 120-octiesdecies TUB dà attuazione all’articolo 12 della MCD. Il recepimento è circoscritto alla trasposizione del divieto delle c.d. pratiche di commercializzazione abbinata, che consistono nell’offerta o commercializzazione di contratti di credito assieme ad altri prodotti o servizi finanziari distinti, se questi ultimi sono obbligatori per la conclusione del contratto. Viene fatto salvo quanto stabilito dall’articolo 28 del decreto legge 24 gennaio 2012, n. 1, e dall’articolo 21, comma 3- bis, del decreto legislativo n. 206/2005. L’articolo 28 del D.L. n. 1/2012 prevede che qualora le banche, gli istituti finanziari e gli intermediari finanziari condizionino l'erogazione del mutuo immobiliare alla stipula di un contratto di assicurazione sulla vita, sono tenuto a sottoporre al cliente almeno due preventivi di due differenti gruppi assicurativi non riconducibili alle banche, agli istituti di credito e agli intermediari finanziari stessi. Il cliente è comunque libero di scegliere sul mercato la
polizza sulla vita più conveniente che il finanziatore è obbligato ad accettare senza variare le condizioni offerte per l'erogazione del mutuo immobiliare. L’articolo 21, comma 3-bis, del Codice del consumo considera scorretta la pratica commerciale di una banca, di un istituto di credito o di un intermediario finanziario che, ai fini della stipula di un contratto di mutuo, obbliga il cliente alla sottoscrizione di una polizza assicurativa erogata dalla medesima banca, istituto o intermediario ovvero all'apertura di un conto corrente presso la medesima banca, istituto o intermediario.
Viene fatto salvo, altresì, il d.lgs. n. 58/1998 (Testo unico della finanza), il quale disciplina i prodotti finanziari (che potrebbero comprendere un credito rientrante nel capo I-bis) attribuendo poteri di controllo alla Consob.
p) Disposizioni applicabili (articolo 120-noviesdecies TUB)
Il comma 1 dell’articolo 120-noviesdecies TUB individua le disposizioni contenute nel medesimo Testo unico che si applicano ai contratti di credito; si tratta gli articoli: 117 (Contratti); 118 (Modifica unilaterale delle condizioni contrattuali); 119 (Comunicazioni periodiche alla clientela); 120, comma 2 (Decorrenza delle valute e calcolo degli interessi); 120-ter (Estinzione anticipata dei mutui immobiliari); 120-quater (Surrogazione nei contratti di finanziamento. Portabilità); 125-sexies, comma 1 (Rimborso anticipato).
Il comma 2 dell’articolo 120-noviesdecies TUB dà attuazione all’articolo 8 della MCD, che prescrive la gratuità per l’informativa che deve essere resa ai consumatori ai sensi della Direttiva. La norma di recepimento richiede al finanziatore e all’intermediario del credito di fornire ai consumatori le informazioni previste ai sensi del capo I-bis a titolo gratuito; la gratuità opera anche in deroga a quanto previsto dall’articolo 127-bis, che consente che siano a carico del cliente le spese relative alle informazioni e comunicazioni ulteriori o più frequenti rispetto a quelle previste dal titolo VI del TUB ovvero la loro trasmissione con strumenti di comunicazione diversi da quelli previsti nel contratto.
3.3 LE MODIFICHE AL CAPO II
q) Ambito di applicazione (articolo 122 TUB)
L’articolo 122 TUB delinea l’ambito di applicazione della disciplina sul credito ai consumatori contenuta nel capo II del titolo VI del TUB. Al fine di adattarne il perimetro rispetto all’ambito di applicazione della disciplina sul credito immobiliare di cui al nuovo capo I-bis, l’articolo 122, comma 1, lettera f), è stato modificato per escludere dall’ambito di applicazione della disciplina sul credito ai consumatori tutti i finanziamenti garantiti da ipoteca su beni immobili; infatti, in base alla disciplina vigente, questi ultimi finanziamenti rientrano nell’ambito di applicazione del capo II se l’ipoteca ha una durata inferiore o pari a cinque anni.
All’articolo 122 TUB è stato aggiunto il comma 1-bis per recepire l’articolo 46 della MCD, che reca modifiche alla direttiva 2008/48/CE. La disposizione di nuova introduzione prevede che ai
contratti di credito non garantiti finalizzati alla ristrutturazione di un immobile residenziale si applica la disciplina contenuta nel capo II, anche se il finanziamento ha un importo superiore a 75.000 euro e, pertanto, esula dall’ambito di applicazione individuato ai sensi dell’articolo 122, comma 1, lettera a), TUB.
4. LE MODIFICHE AL TITOLO VI-BIS DEL TESTO UNICO BANCARIO E AL DECRETO LEGISLATIVO
13 AGOSTO 2010, N. 141
r) Mediatori creditizi (articolo 128-sexies TUB)
L’articolo 128-sexies TUB è stato modificato per dare attuazione all’art. 22, paragrafo 4, della MCD il quale, nel disciplinare i servizi di consulenza (cfr. supra, lett. j), enuclea i tratti distintivi della “consulenza indipendente”, consistenti nell’obbligo di prendere in considerazione un numero sufficientemente ampio di contratti di credito ipotecario presenti sul mercato, e nel divieto, per l’intermediario del credito, di percepire compensi da parte del finanziatore o di altri soggetti ad eccezione del consumatore. Stante il vigente quadro normativo e alla luce del fatto che la figura del mediatore creditizio non è interamente indipendente rispetto agli intermediari finanziari, dai quali può ricevere un compenso, con il nuovo comma 2-bis dell’articolo 128-sexies TUB viene riconosciuta la figura del “consulente del credito” quale soggetto professionale cui è riservata la prestazione in via esclusiva di servizi di consulenza indipendente, che costituiscono, come detto, un nucleo specifico nell’ambito della consulenza disciplinata dal nuovo articolo 120-terdecies e sono oggetto di un regime ad hoc. La figura del “consulente del credito”, nel rispetto dei requisiti sopra menzionati, potrà essere ricondotta all’interno della categoria, già esistente, del mediatore creditizio: il consulente dovrà pertanto richiedere l’iscrizione in una sezione speciale dell’elenco dei mediatori creditizi di cui all’art. 128-sexies, comma 2, TUB tenuto dall’Organismo in virtù dell’articolo 128-undecies, TUB.
Il nuovo comma 3-bis dell’art. 128-sexies TUB consente al consulente del credito di svolgere esclusivamente l’attività di prestazione di servizi di consulenza indipendente, nel rispetto delle condizioni che saranno stabilite con regolamento ministeriale (cfr. infra, lett. u), nonché le attività connesse e strumentali; la medesima norma prevede altresì che il consulente possa essere remunerato unicamente dal cliente. Entrambi i profili della nuova disciplina sono volti ad assicurare, in ossequio a quanto previsto dal legislatore europeo, un elevato livello di equità, onestà e professionalità nel settore e un’adeguata gestione dei conflitti d’interesse, compresi quelli legati alla remunerazione, affinché la consulenza sia fornita nel migliore interesse del consumatore (considerando 31, 63, 64, 65 della MCD). Il comma 4 dell’art. 128-sexies del TUB è stato integrato al fine di assicurare che anche il consulente del credito svolga la propria attività in modo indipendente, non legato alle parti da alcun rapporto.
s) Requisiti per l’iscrizione nell’elenco dei mediatori creditizi (articolo 128-septies TUB)
L’art. 128-septies, comma 2, TUB è stato integrato per dare attuazione all’articolo 29 della MCD, che disciplina l’abilitazione degli intermediari del credito. La modifica apportata riguarda la necessità, per la nuova figura del consulente del credito, di rispettare i requisiti per l’iscrizione nell’elenco dei mediatori creditizi ai sensi dell’articolo 128-septies, comma 2, TUB, salvo quanto sarà previsto dal Ministro dell’economia e delle finanze con il regolamento adottato ai sensi dell'articolo 17, comma 3, legge 23 agosto 1988, n. 400.
t) Incompatibilità (articolo 128-octies TUB)
Dopo il comma 1 dell’art. 128-octies TUB, è inserito il nuovo comma 1-bis al fine di conferire al Ministro dell’economia e delle finanze il potere di individuare, con regolamento adottato ai sensi dell’articolo 17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n. 400, delle cause di incompatibilità con l’esercizio dell’attività di consulente del credito di cui all’articolo 128-sexies, comma 2-bis (cfr. supra, lett. s).
u) Disposizioni di attuazione dell’articolo 128-quater e 128-sexies del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385 (articolo 12 del decreto legislativo n. 141/2010)
In attuazione dell’art. 29, paragrafo 8, della MCD, il nuovo comma 1-quinquies demanda a un regolamento del Ministro dell’economia e delle finanze, ai sensi dell’art. 17, comma 3, legge 23 agosto 1988, n. 400, sentita la Banca d’Italia, l’individuazione delle attività di segnalazione relative ai contrati di credito ipotecario che, se prestate a titolo accessorio, non costituiscono esercizio di agenzia in attività finanziaria né di mediazione creditizia. E’ implicito, all’interno della categoria dei mediatori creditizi, il rimando anche alla nuova figura del consulente del credito di cui all’art. 128-sexies, comma 2-bis, del TUB.
L’impostazione è coerente con quella auspicata dalla Direttiva che, al considerando 74, prevede che le persone che presentano o rinviano semplicemente un cliente ad intermediario del credito a titolo accessorio nell’esercizio della loro attività professionale, non dovrebbero essere considerate intermediari del credito (cfr. altresì la definizione contenuta all’art. 4, n. 5 della MCD).
Opportunamente, pertanto, il regolamento che verrà adottato ai sensi del comma 1-quinquies potrà prevedere, tra l’altro, che non comporta l’iscrizione negli elenchi tenuti dall’Organismo di cui all’art. 128-undecies, del TUB, lo svolgimento di particolari attività quali la presentazione, nell’ambito della specifica attività svolta e a titolo accessorio ad essa, di un consumatore a un creditore o intermediario del credito. L’applicazione delle suddette previsioni verrà comunque delimitata relativamente ai contratti di credito ipotecario disciplinati dalla Direttiva.
v) Disposizioni di attuazione dell’articolo 128-sexies del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385 (articolo 13 del decreto legislativo n. 141/2010)
Il nuovo comma 1-bis rimette a un regolamento che il Ministro dell'economia e delle finanze adotterà ai sensi dell’articolo 17, comma 3, legge 23 agosto 1988, n. 400, sentita la Banca d’Italia, la definizione della disciplina di dettaglio per: i) il servizio di consulenza indipendente, che potrà riguardare ogni tipologia di finanziamento; ii) con esclusivo riferimento ai contratti di credito ipotecario, i requisiti di conoscenza e competenza nonché di aggiornamento professionale degli agenti in attività finanziaria, di coloro che svolgono funzioni di amministrazione e direzione presso tali agenti se dotati di personalità giuridica e mediatori creditizi, del loro personale e dei collaboratori; iii) le caratteristiche delle politiche di retribuzione e incentivazione del personale e dei collaboratori degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi, nel rispetto della disciplina prevista ai sensi del titolo VI, Capo I-bis, del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385.
w) Requisiti patrimoniali (articolo 16 del decreto legislativo n. 141/2010)
L’introduzione del nuovo comma 1-bis è funzionale ad allineare l’articolo 16 del decreto legislativo n. 141/2010 al Regolamento delegato UE 1125/2014, adottato dalla Commissione sulla base di norme tecniche di regolamentazione dell’ABE, che fissa l’importo minimo dell’assicurazione per responsabilità civile professionale prevista per gli intermediari del credito. Sul piano nazionale, il citato articolo 16 reca la disciplina della polizza assicurativa di cui devono necessariamente dotarsi agenti in attività finanziaria e mediatori creditizi ai fini dell’iscrizione nei rispettivi elenchi e assegna all’Organismo il potere di definire i relativi massimali: alla luce delle indicazioni, peraltro immediatamente applicabili, contenute nel citato Regolamento, il regime attuale dovrà pertanto adeguarsi al quadro normativo europeo di riferimento.
5. LE MODIFICHE AL TITOLO VIII DEL TESTO UNICO BANCARIO - CAPO V
x) Altre sanzioni amministrative alle società o enti (articolo 144 TUB)
L’articolo 144 TUB è stato modificato per dare attuazione all’articolo 38 della MCD, che prescrive un adeguato regime sanzionatorio per la violazione delle disposizioni nazionali di recepimento della Direttiva. Al comma 1 dell’articolo 144 TUB è stata aggiunta la lettera e-bis), in forza della quale le sanzioni amministrative pecuniarie di cui al comma 1 si applicano all’inosservanza, da parte delle banche e degli intermediari iscritti nell’albo previsto dall’articolo 106 TUB, dei nuovi articoli 120-octies, 120-novies, 120-undecies, 120-duodecies, 120-terdecies, 120- quaterdecies, 120-septiesdecies, 120-octiesdecies, 120-noviesdecies. I commi 5-bis e 8 dell’articolo 144 TUB sono stati modificati per estendere le sanzioni ivi previste alle violazioni previste dalla nuova lettera e-bis) di cui al comma 1.
Articolo 3: Disposizioni transitorie
L’articolo 3 detta il regime transitorio con riferimento all’applicazione delle disposizioni contenute nel decreto.
Il comma 1 dispone che salvo quanto previsto dai commi 2, 3 e 4, le disposizioni del presente decreto si applichino a partire dal 1° luglio 2016 e ai contratti di credito sottoscritti successivamente a tale data. Il medesimo comma precisa che ai contratti sottoscritti anteriormente continuano ad applicarsi le disposizioni vigenti nel giorno di entrata in vigore del presente decreto. Si chiarisce, altresì, che la clausola di cui all’articolo 120-quinquiesdecies, comma 3, non può essere inserita nei contratti aventi a oggetto la rinegoziazione di un contratto di credito, concluso anteriormente alla data di entrata in vigore del presente decreto.
Il comma 2 prevede che gli articoli 120-octies, 120-novies, 120-decies, comma 3, TUB, si applichino a partire dal 1° novembre 2016; le disposizioni di attuazione dei medesimi articoli dovranno essere emanate entro il 30 settembre 2016. Fino al 31 ottobre 2016 si applica quanto previsto ai sensi dell’articolo 116 TUB. Il comma 3 stabilisce che l’articolo 120-duodecies TUB, trovi applicazione a partire dal 1° novembre 2016; precisando, inoltre, che le disposizioni di attuazione previste dal comma 3 del medesimo articolo debbano essere emanate entro il 30 settembre 2016. Il comma 4 prevede che i commi 3 e 4, dell’articolo 120-quinquiesdecies, TUB si applichino decorsi 60 giorni dall’entrata in vigore delle disposizioni di attuazione previste dal comma 5 del medesimo articolo, da adottarsi entro 180 giorni dall’entrata in vigore del presente decreto.
Pareri delle Commissioni Parlamentari