TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE
PROCEDURA SOGGETTA A CONTRIBUTO UNIFICATO
TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE
FALLIMENTO N° 62/2009
“IDEA MOTORE S.P.A. In Liquidazione”
GIUDICE DELEGATO: XXXX. XXXXX XXXXXXXXXX CURATORE: XXXX. XXXXX X. XXXXXX
RELAZIONE TECNICA
PREMESSE:
L’Xxx.xx Sig. G.D. in data 16-07-2009 ha convalidato la nomina fatta dal Curatore Fallimentare per il Sottoscritto Geom. XXXXX XXXXXXXX; con studio in Brescia Xxx Xxxxx Xxxxxx xx 0; iscritto all’albo dei Geometri della Provincia di Brescia al n° 3742 ed all’albo dei periti del Tribunale di Brescia al n° 6, quale esperto del fallimento in epigrafe con il seguente quesito:
“Determini l’esperto esaminati gli atti, ispezionati i luoghi, tenuto conto della produttività degli immobili requisiti alla massa fallimentare, nonché di ogni altro elemento necessario ed utile ai fini dell’indagine, il valore odierno di mercato degli immobili di proprietà della ditta “IDEA MOTORE S.p.A.” posti in Comune di NUORO
Qualora, degli immobili stessi siano comproprietarie pro indivise altre persone, precisi l’esperto l’entità della quota indivisa di pertinenza del fallimento.
Indichi gli elementi di cui all’art. 2826 C.C., natura dell’immobile, comune in cui si trovano, numero del catasto e delle mappe censuarie ove esistano, almeno tre dei confini, gravami riguardanti detti immobili e situazione degli stessi rispetto alla legge n° 47 del 28-02-1985, nonché gli elementi utili ai fini del calcolo ICI.
Proceda alla trascrizione della Sentenza Dichiarativa di Fallimento presso la Conservatoria Territoriale di competenza.”
Compiuti i necessari rilievi ed accertamenti il Sottoscritto rilascia la sotto estesa
RELAZIONE
INDIVIDUAZIONE CATASTALE
Quota di 1/1 di piena proprietà del terreno convenzionalmente indicato come Lotti n° 288, 289, 290, 296, 297 e 298 sito in zona industriale del Comune di NUORO località Pratosardo, con sovrastante fabbricato industriale riportato nel catasto fabbricati di detto Comune in forza di Denuncia di Variazione (Docfa) della Destinazione da Prod-Servizi ad Opificio il 30-05-2007 al n° 12562.1/2007 (Protocollo n° NU0143413) come segue:
Fg.39 Mapp.2062 Sub.1 Xxxx Xxxxxxxxxxx Xxxxx Xxxxx Xxxxx 000 P.T-1° zc.1 Cat.D/1 Rendita €. 33.988,00
Precedentemente la Denuncia di Variazione l’immobile risultava individuato al Catasto Fabbricati in forza di Denuncia di Costituzione del 04-09-2000 n° 1011.1/2000 (Protocollo n° 99886) al Fg.32 con il Mapp.2062 Zona Industriale Prato Sardo P.T-1° zc.1 Cat.D/7 Rendita €. 64.949,62
L’intera area risulta altresì individuata nel Catasto Terreni di detto Comune al Fg.39 con il Mapp.2062 di Ha 2.13.00 Ente Urbano in forza di Denuncia di Cambiamento (Tipo Mappale) n° 81428 del 24-07-2000 che risulta dalla fusione degli originari Mapp.2056 (ex 1899) di Ha 0.36.00, Mapp.2057 (ex 1900) di Ha 0.36.00, Mapp.2058 (ex 1901) di Ha 0.36.00,
Mapp.2059 (ex 1907) di Ha 0.35.00, Mapp.2060 (ex 1908) di Ha 0.35.00 e
Mapp.2061 (ex 1909) di Ha 0.35.00
Nota Bene:
a) La Mappa Catastale Fg.39 del Comune di NUORO individua ERRONEAMENTE il complesso industriale ancora con gli originari Mapp.1899, 1900, 1901, 1907, 1908 e 1909 che in Banca Dati risultano inesistenti perché già variati e poi soppressi per acquisizione della Denuncia di Cambiamento n° 81428 del 24-07- 2000
Per la regolarizzazione si dovrà presentare Istanza di Rettifica alla Sezione Catasto Terreni dell’U.T.E. di Nuoro
b) L’intestazione Catastale NCEU dell’unità immobiliare Fg.39 Mapp.2062 Sub.1 risulta riportata come “IDEA MOTORE S.p.A.” con sede in Nuoro; poiché però la sede attuale della Società fallita è a Brescia, e presso l’Ufficio del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Nuoro risulta trascritto l’atto di trasferimento della sede sociale da Nuoro a Brescia redatto dal notaio Xxxxxx Xxxxxxx del 28-03-2008 n° 40326 Rep. e n° 8992 Racc., trascritto a Nuoro il 07-04-2008 ai n° 4026/2783, per avere continuità storica si dovrà procedere a presentare Voltura Catastale NCEU dell’atto stesso all’U.T.E. di Nuoro
c) La Scheda Catastale NCEU che individua l’unità immobiliare Fg.39 Mapp.2062 Sub.1 in forza di Denuncia di Variazione della Destinazione da Prod-Servizi ad Opificio il 30-05-2007 al n°
12562.1/2007 (Protocollo n° NU0143413) risulta riportare tutte le modifiche interne realizzate a Piano Terra in angolo Nord-Est di cui non si è riscontrata alcuna Autorizzazione Edilizia presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Nuoro
PROVENIENZA
1. Con atto del notaio Sau Xxxxxxxx del 19-02-1998 n° 208058 Rep. e n° 23264 Racc.
Trascritto a Nuoro il 17-03-1998 ai n° 1752/1328
Il “Consorzio per la Zona Industriale di Interesse Regionale di Nuoro Pratosardo” con sede a Nuoro CF. 80002470914 vende e trasferisce alla Società IDEA MOTORE S.r.l. con sede in Corte Franca (BS) C.F. 01722200902 che accetta la Quota di 1/1 di Piena Proprietà dei lotti di terreno edificabile posti in Comune di NUORO Località Prato-Sardo Lotti n° 288, 289, 290, 296, 297 e 298 da distinguersi al Catasto Terreni in forza di Tipo di Frazionamento n° 95 approvato dall’UTE di Nuoro il 25-08-1997 come segue:
Fg.39 Mapp.1899 (ex 1/b) di Mq. 3.600 Fg.39 Mapp.1900 (ex 1/c) di Mq. 3.600 Fg.39 Mapp.1901 (ex 1/d) di Mq. 3.600 Fg.39 Mapp.1907 (ex 1/l) di Mq. 3.500 Fg.39 Mapp.1908 (ex 1/m) di Mq. 3.500 Fg.39 Mapp.1909 (ex 1/n) di Mq. 3.500
Confinante con i lotti n° 287, 291, 295, 299, strada consortile e altra proprietà consorzio
Prezzo di Compravendita £. 270.403.500=
Si conviene espressamente che la parte acquirente dovrà attenersi scrupolosamente a tutte le direttive, le norme, regolamenti e prescrizioni contenute nel regolamento dell’assemblea generale n° 8 del 02-11-1981 e reso esecutivo per decorrenza di termini, regolamento che viene al presente allegato sotto la lettera d)
La parte acquirente conferma espressamente di accettare specificatamente le clausole e le condizioni di cui agli Art. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 e 19 del regolamento a
questo atto allegato
Si riporta testualmente quanto precisato in alcuni articoli
Art.16 - Diritto di Prelazione
a) Nel caso venga a cessare, per qualsiasi causa, l’attività produttiva, il Consorzio si riserva il diritto di acquistare sia l’area sia l’impianto realizzato, convenendo sin d’ora che per quanto attiene alla retrocessione del terreno, il prezzo rimane stabilito in misura pari a quello dell’acquisto rivalutato in ragione del saggio di interesse legale vigente nel periodo in cui il cessionario ha mantenuto la proprietà del bene (Cfr.art.1284 c.c.)
b) Per quanto riguarda l’impianto e le opere realizzate, nell’ipotesi del punto precedente, il Consorzio corrisponderà una somma di denaro il cui importo sarà determinato da un collegio arbitrale composto da tre arbitri, dei quali uno scelto dal Consorzio, uno dal cessionario ed il terzo d’accordo tra le parti medesime, In caso di mancato accordo si procederà con le modalità di cui all’articolo 810 C.P.C.
c) Nell’ipotesi che il Consorzio non intenda avvalersi del diritto di cui al punto a) o non possa avvalersi delle potestà di cui al successivo art.17 è fatto obbligo all’assegnatario di ricorrere alla previsione del successivo art.18
Art.18 - Cessione, locazione attività o fabbricato
a) Nell’ipotesi di cessione o di locazione della attività, che non potrà comunque avvenire prima di Tre anni dall’inizio operativo della stessa, il cedente o il locatore ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente al Consorzio, il quale dovrà esprimere il proprio benestare.
Nella comunicazione dovrà essere indicato:
- ragione sociale dell’acquirente o del locatario;
- situazione occupazionale al momento della cessione o della locazione.
b) Nell’ipotesi di cessazione dell’attività e di quanto al punto c) dell’art.16, l’assegnatario dovrà richiedere apposito benestare al Consorzio, mediante comunicazione in cui dovrà essere indicato:
- ragione sociale dell’acquirente;
- attività dell’acquirente;
- possesso d’idonei requisiti.
Il benestare del Consorzio sarà condizionato all’accettazione da parte dell’acquirente o del locatario di tutti gli obblighi contenuti nel presente Regolamento ed all’accertamento delle garanzie riguardanti la continuità della produzione e dell’occupazione.
c) Nei seguenti casi di forza maggiore, precisamente documentati: 1) morte o raggiunti limiti di 65 anni d’età del titolare dell’attività o rappresentante legale della società; 2) malattia o infermità grave accertata da pubblica autorità o commissione sanitaria, che impedisca la prosecuzione dell’attività del titolare di questa o al rappresentante legale della società; 3) fallimento dichiarato della società o procedimento dichiarato di esecuzione per la vendita dei lotti edificati e dell’area nella ZIR, può essere autorizzata, a valutazione insindacabile del Consorzio, la locazione anche dei soli immobili edificati. L’autorizzazione, da concedersi formalmente con provvedimento motivato del C.d.A. del Consorzio, è per questi casi di forza maggiore e solo per questi, gratuita e valida per sei anni, rinnovabile. A tal fine, gli interessati dovranno presentare al Consorzio formale richiesta, allegando oltre che i documenti attestanti le situazioni oggettive di forza maggiore sopra elencate, pena la non ricevibilità della domanda, la ricevuta di
versamento al Consorzio di Euro 103,29 per diritti e spese d’istruttoria della richiesta di autorizzazione.
Nella domanda d’autorizzazione dovrà, inoltre, essere indicato:
- ragione sociale del locatario;
- indicazione del canone d’affitto concordato;
- indicazione degli eventuali finanziamenti agevolati di cui ha goduto.
Il locatario dovrà comunicare l’attività svolta e l’attività che intende svolgere nell’immobile oggetto della locazione, con indicazione della mano d’opera che si andrà ad occupare ed allegando un certificato della CCIAA. Dovrà, inoltre, dichiarare esplicitamente di conoscere ed accettare tutti gli obblighi contenuti nel presente regolamento, a lui riconducibili nella sua qualità di conduttore dell’immobile e fruitore dei servizi e delle infrastrutture di proprietà del Consorzio.
Qualora il Consorzio riscontri locazioni o concessioni di locali o aree non autorizzate a terzi non risultanti assegnatari, o qualora autorizzate, non in regola col pagamento degli oneri di cui al presente Regolamento, sono applicate, previa diffida, le sanzioni di cui alla lettera a) del precedente art.14.
d) Per altri casi come difficoltà economiche, produttive o commerciali dell’azienda, di organizzazione aziendale o sovradimensionamento dei locali per la propria attività, è ammessa la locazione dei soli immobili edificati, e delle relative pertinenze, previa espressa autorizzazione del Consorzio e in ogni caso decorsi almeno 3 anni dall’inizio delle attività dell’assegnatario/locatore.
Il Consorzio, si riserva comunque l’insindacabile facoltà, di concedere o meno l’autorizzazione all’affitto di cui al presente punto d), valutando la richiesta dell’assegnatario, che dovrà contenere:
- le motivazioni, comprovate da apposita e puntuale documentazione, attestanti le cause che hanno determinato l’esigenza della locazione;
- ragione sociale del locatario;
- indicazione del canone d’affitto concordato;
- indicazione degli eventuali finanziamenti agevolati di cui ha goduto.
Il locatario dovrà comunicare l’attività svolta e l’attività che intende svolgere nell’immobile oggetto della locazione, con indicazione della mano d’opera che si andrà ad occupare ed allegando un certificato della CCIAA. Dovrà, inoltre, dichiarare esplicitamente di conoscere ed accettare tutti gli obblighi contenuti nel presente regolamento, a lui riconducibili nella sua qualità di conduttore dell’immobile e fruitore dei servizi e delle infrastrutture di proprietà del Consorzio.
L’assegnatario, nel caso di autorizzazione a concedere in affitto immobili edificati di sua proprietà a una ditta locataria terza e a far fruire a quest’ultima i servizi e le infrastrutture consortili, si impegna, sottoscrivendo apposito atto scritto, al pagamento in favore del Consorzio, di un indennizzo pari al 15% del canone annuo concordato
con il conduttore per l’intero periodo di durata del contratto. L’indennizzo è rapportato agli oneri di cui alla Legge 28-01-77 n° 10, dichiarati esenti in favore degli assegnatari originari per lo svolgimento delle attività produttive mediante convenzione fra Consorzio e Comune di Nuoro, a titolo di incentivo per l’avvio delle proprie attività. I locatari autorizzati si impegnano altresì al pagamento di tutti gli oneri per l’uso delle infrastrutture per i servizi consortili di cui al precedente art.4 Qualora il Consorzio riscontri locazioni o concessioni di locali o aree non autorizzate a terzi non risultanti assegnatari, o qualora autorizzate, non in regola col pagamento degli indennizzi di cui al presente articolo, sono applicate, previa diffida, le sanzioni di cui alla lettera a) del precedente art.14
e) Per le locazioni esistenti e non autorizzate alla data del 31-12-2001, l’indennizzo sarà determinato dal C.d.A. consortile in misura fissa e forfetaria, tenendo conto del periodo pregresso delle locazioni medesime.
Nota Bene:
Il Regolamento sopraccitato è stato aggiornato con Deliberazione
A.G. n° 8 del 30-11-2006, si riporta testualmente ciò che viene precisato nel nuovo Art.22 Norme transitorie e finali
“Per coloro che acquistano aree ed immobili nella Zona industriale mediante aste giudiziarie, in caso di variazione d’uso e/o di attività rispetto a quella originaria, si applicano le norme del presente Regolamento ed in particolare quelle di cui agli artt. 00-00-00-00 e
20. Gli stessi, per essere autorizzati a fare qualsiasi lavoro di manutenzione dei fabbricati acquisiti e/o allacci o variazioni di allacci ai servizi consortili devono versare le cauzioni di cui all’art.13 del presente Regolamento”
2. Con atto del notaio Xxxxxxxx Xxxxxx del 23-12-1998 n° 88685 Rep. Trascritto a Nuoro il 16-04-1999 ai n° 2734/1955
Viene Trasferita la sede della Società IDEA MOTORE S.r.l. da Cortefranca (BS) a Nuoro
Nota Bene:
La Nota di Trascrizione riporta essere di proprietà della società i soli Mapp.1900, 1901, 1907, 1908 e 1909 e NON il Mapp.1899 ???
del Fg.39 del Comune di Nuoro
3. Con atto del notaio Xxxxxxxx Xxxxxxx del 26-01-2001 n° 45721 Rep. Trascritto a Nuoro il 15-02-2001 ai n° 1301/1023
Viene Trasformata la Società IDEA MOTORE S.r.l. con sede a Nuoro in Società IDEA MOTORE S.p.A. con sede a Nuoro
Nota Bene:
La Nota di Trascrizione riporta essere di proprietà della società i soli Mapp.1900, 1901, 1907, 1908 e 1909 e NON il Mapp.1899 ???
del Fg.39 del Comune di Nuoro
4. Con atto del notaio Xxxxxx Xxxxxxx del 18-12-2006 n° 39167 Rep. Trascritto a Nuoro il 03-01-2007 ai n° 83/72
Viene Trasferita la sede della Società IDEA MOTORE S.p.A. da Nuoro a Brescia
Nella Nota di Trascrizione viene riportata essere di proprietà della Società l’unità immobiliare distinta al NCEU del Comune di Nuoro al Fg.39 con il Mapp.2062 Cat.D/7
5. Con atto del notaio Xxxxxx Xxxxxxx del 28-03-2008 n° 40326 Rep. e n° 8992 Racc.
Trascritto a Nuoro il 07-04-2008 ai n° 4026/2783
Viene Trasferita la sede della Società IDEA MOTORE S.p.A. da Brescia a Nuoro
Nella Nota di Trascrizione viene riportata essere di proprietà della Società l’unità immobiliare distinta al NCEU del Comune di Nuoro al Fg.39 con il Mapp.2062 Sub.1 Cat.D/1
COERENZE:
Dell’intero complesso industriale costituito da fabbricato e relativa corte di pertinenza distinto nella Mappa Fg.39 Comune di NUORO con il Mapp.2062 in un unico corpo ed in contorno:
A Nord: Mapp.2676 e Mapp.3014 Ad Est: Mapp.3038 e Mapp.3037
A Sud: Porzione Mapp.2621 adibito a marciapiede con al di là nuova strada di lottizzazione
Ad Ovest: Mapp.2371 e Mapp.1906
DESCRIZIONE
Gli immobili sono situati nella zona di espansione industriale denominata Pratosardo, una località che dista circa quattro chilometri dalla periferia della città di Nuoro
L’area oggetto di valutazione adibita ad attività industriale risulta completamente cintata con muretto in calcestruzzo sormontato da ringhiera in ferro, in lato Sud verso la strada di lottizzazione sono ubicati i cancelli per l’accesso pedonale e per l’accesso carraio, quest’ultimo è dotato di apertura con comando a distanza.
L’insediamento industriale si divide in due corpi di fabbricato attigui fra loro, uno adibito ad uffici ed a appartamento del custode che si sviluppa su due piani fuori terra di forma rettangolare ed uno a stabilimento che si sviluppa ad un unico piano fuori terra costituito da tre campate di capannone attigue, aventi ciascuna una lunghezza di mt. 80,90 ed una larghezza di mt. 20,30
La superficie coperta dell’intero complesso industriale compresa la palazzina uffici è pari a circa (60,90 x 90,65)= mq. 5.520,00
Internamente nella prima campata del capannone in angolo Nord-Ovest con tramezze in muratura intonacate, si sviluppa un nucleo ad un unico piano con soprastante soletta, costituito da ufficio, ripostiglio e nucleo w.c.
Internamente nella terza campata del capannone in angolo Sud-Est sempre con tramezze in muratura intonacate, si sviluppa un nucleo ad due piani costituito dal locale sala prova lavatrici, dallo spogliatoio con vari w.c. donne e dallo spogliatoio con vari w.c. uomini a piano terra, nonché dallo spogliatoio con varie docce donne e dallo spogliatoio con varie docce uomini a piano primo
L’intera campata centrale con la restante superficie della prima e terza campata sono adibite parte a laboratorio di produzione e parte a magazzino. La struttura portante dei tre capannoni è costituita da pilastri e travi con tegoloni TT di copertura prefabbricati in c.a, i tegoloni di copertura risultano intervallati tra loro da cupolini in plexiglas che si sviluppano in senso trasversale da Est verso Ovest alle tre campate, per fare si che sia verificato il rapporto areoilluminante imposto dalle normativa igienico sanitaria nei locali adibiti a lavorazione
I tamponamenti esterni sono in pannelli prefabbricati aventi finitura esterna in graniglia con finestre ad apertura a vasistas in alluminio e vetri; mentre il muro divisorio con la palazzina uffici è in muratura
Tutti i pilastri dei tre capannoni sono dotati di appoggio per l’eventuale installazione di vie di corsa per carroponte, mentre il pavimento è in battuto di cemento industriale
Il corpo uffici con l’appartamento del custode si sviluppa su pianta rettangolare a due piani fuori terra in aderenza alla facciata Sud delle tre campate del capannone
Ad esclusione di un piccolo porticato (rientranza) a piano terra che si sviluppa in lunghezza per circa metà del lato Sud partendo dall’estremo lato Ovest fino all’ingresso - zona attesa, tutta la palazzina uffici ha le tre facciate che prospettano verso l’esterno (lato Ovest, Sud ed Est) costituite da vetrate continue
La palazzina risulta costituita da: un ampio ingresso - zona attesa da cui si può accedere alla zona ufficio, laboratorio, infermeria e locale mensa e w.c. verso Est, nonché la zona uffici con w.c. ed appartamento del custode costituito da cucina, soggiorno, due camere bagno e ripostigli verso Ovest, nonché altresì tramite l’ampia rampa scala o l’ascensore al piano primo interamente adibito ad uffici direzionali ed a sala riunioni con tre corpi servizi igienici distinti e piccolo archivio
Tutte le tramezze interne di divisione fra i vari uffici sono realizzate in doppio strato di cartongesso.
Sia il pavimento di piano terra che di primo piano è costituito da mattonelle di sferogranito, l’intero primo piano adibito ad uffici risulta essere inoltre contro soffittato con pannelli in materiale fonoassorbente
La pavimentazione esterna del porticato e del marciapiede che costeggia la palazzina uffici è in mattonelle di grès porcellanato, ma presenta numerose fessurazioni e crepe dovute all’assestamento del terreno riportato in sede di esecuzione dei lavori e molto probabilmente al mancato utilizzo di rete elettrosaldata quando è stato realizzato il massetto di calcestruzzo sottostante la caldana della pavimentazione
L’immobile è inoltre dotato dei seguenti impianti:
• impianto di compressori per distribuzione aria nei capannoni
• impianto di riscaldamento delle campate dei capannoni mediante corpi radianti a gas al soffitto e tubazioni a soffitto per il laboratorio- magazzino, nonché termoconvettori per la palazzina uffici
• impianto antincendio completo costituito da colonnine e manichette
• impianto di allarme
• Impianto ascensore situato nel corpo di fabbricato adibito ad uffici
In lato Est del cortile di pertinenza quasi a ridosso del confine vi è un corpo di fabbrica di modeste dimensioni, adibito a servizi tecnici, con centrale termica e gruppo aria compressa
L’area di pertinenza non edificata ad eccezione di un’aiuola che si sviluppa lungo tutto il fronte Sud della palazzina uffici, presenta su entrambi i quattro lati al limite del confine una porzione d’area adibita a scarpata parte adibita a giardino e parte lasciata incolta, mentre la restante area risulta completamente asfaltata ed adibita a parcheggio ed a area di manovra degli automezzi
SITUAZIONE URBANISTICA
Da visure effettuate presso l’Ufficio Tecnico Comunale di Nuoro risulta che l’intero complesso edilizio è stato edificato in forza di:
• Autorizzazione allo sbancamento n° 48 del 31-03-1998
• Concessione Edilizia n° 120 rilasciata dal Sindaco del Comune di Nuoro in data 26-06-1998, per la costruzione di uno stabilimento adibito alla progettazione e realizzazione di motori elettrici per elettrodomestici con annessi uffici e servizi, con esclusione della centrale termica in Nuoro località Pratosardo
• Variante a Concessione Edilizia n° 120/98 rilasciata dal Sindaco del Comune di Nuoro in data 05-05-1999 n° 57 di Pratica
L’intero complesso edilizio risulta avere ottenuto l’Agibilità come da Certificato di Agibilità n° 39 rilasciato dal Comune di Nuoro in data 20-09- 2002 n° 35767 di Prot. che cita testualmente:
Si Certifica ed Autorizza ai sensi di legge, con decorrenza dalla data odierna, l’agibilità dello stabile sopraindicato consistente in un corpo di fabbrica principale composta di:
▪ Piano Terra con:
1. ingresso, attesa, 6 uffici, due ripostigli, archivio, due bagni con antibagno
2. foresteria con due camere, bagno e archivio
3. atrio e sala mensa, magazzino
4. stabilimento per la lavorazione dei motori
5. blocco servizi con dieci w.c. e due spogliatoi
6. blocco con sala prove, ufficio e due servizi
▪ Piano Primo con:
1. zona attesa, sei uffici, sala riunioni, due ripostigli, archivio, cinque
w.c. con antibagni
2. blocco di servizi con otto w.c. e due spogliatoi
Oltre ad un corpo di fabbrica di modeste dimensioni, per servizi tecnici, con centrale termica e gruppo aria compressa
La richiesta di detto certificato di agibilità era stata inoltrata al Comune di Nuoro in data 27-06-2001 n° 27819 di Protocollo allegando alla stessa tutta la documentazione richiesta dalla normativa di legge fra cui anche il Certificato di Collaudo Statico delle Opere in Cemento Armato a firma dell’Xxx. Xxxxxxxxxxx Xxxxxxxx di Erbusco (BS), la dichiarazione di conformità degli impianti Art.9 Legge 46/90 dell’elettricista ed il parere favorevole da parte del Comando Provinciale Vigili Del Fuoco di Nuoro n° 2521/4673 di Prot. del 27-05-1998 per Pratica n° 10420
Nota Bene:
1. Come da prescrizione riportata nel sopraccitato Parere Favorevole rilasciato in data 27-05-1998 dai Vigili Del Fuoco, ad ultimazione dei lavori e prima dell’attivazione dell’impianto il titolare dell’attività doveva richiedere al Comando Provinciale Vigili Del Fuoco di Nuoro il rilascio del C.P.I. (Certificato di Prevenzioni Incendi) ma di detta ulteriore documentazione non si è reperito nulla
2. Rispetto a quanto indicato dagli elaborati grafici allegati alla Concessione Edilizia in Variante e a quanto realmente riscontrato in loco, in angolo Nord-Est al Piano Terra, risultano essere state realizzate alcune modifiche interne consistenti nello spostamento di alcune tramezze per il realizzo di una sala prova rumore, di un locale infermeria e di una sala prova lavatrici, modifiche che risultano già riportate dalla Scheda Catastale NCEU che individua l’unità immobiliare Fg.39 Mapp.2062 Sub.1 allegata alla Denuncia di Variazione della Destinazione da Prod-Servizi ad Opificio il 30- 05-2007 al n° 12562.1/2007 (Protocollo n° NU0143413) ma di cui non si è riscontrata alcuna Autorizzazione Edilizia presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Nuoro
Essendo tutte opere interne che non hanno comportato né aumento di superficie coperta e né aumento di volume, le stesse possono essere comunque regolarizzate presentando una D.I.A.
(Dichiarazione di Inizio Attività) in Sanatoria o una domanda di Permesso di Costruire in Sanatoria
CERTIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI
A differenza della Regione Lombardia che sulla materia ha emanato una propria Legge Regionale che impone l’obbligo di allegazione dell’attestato di certificazione energetica (ACE) ad ogni atto di trasferimento a titolo oneroso di edifici a partire dal 01 Luglio 2009, pena pesanti sanzioni a carico del venditore (in precedenza era invece prevista la nullità dell’atto); ad oggi la Regione Sardegna non risulta avere deliberato alcunché, pertanto in caso di atti di trasferimento a titolo oneroso di immobili, si applica quanto stabilito a livello nazionale dal d.lgs. 19-08-2005 n° 192 (che ha attuato la direttiva 2002/91/CE) modificato successivamente dal d.lgs. 29- 12-2006 n° 311, e da ultimo dal d.l. 112/2008 convertito nella Legge n° 133 del 06-08-2008
Tale legge nazionale stabilisce che a partire dal 01 Luglio 2009 tutti gli immobili che saranno oggetto di alienazione (trasferimento di proprietà) dovranno essere dotati dell’attestato di certificazione energetica (ACE) senza però che ci sia l’obbligo della sua allegazione e con la precisazione altresì che l’obbligo della dotazione di detta attestazione (ACE), pur essendo previsto in capo al venditore, può essere assunto anche a carico dall’acquirente in forza di una specifica pattuizione
Alla luce di quanto stabilito dalla legge nazionale la procedura fallimentare potrà quindi procedere alla messa in vendita dell’immobile senza doversi prima dotare del suo attestato di certificato energetico (ACE), ma semplicemente informando nel bando d’asta che detto obbligo di dotazione rimarrà in capo all’eventuale acquirente
VALUTAZIONE
Preso atto della natura, della consistenza e destinazione degli immobili, tenuto conto dello stato di conservazione e manutenzione in cui si trovano e che sono di recente costruzione, considerata la zona urbana ove sono situati ed il loro buon grado di appetibilità, svolte le indagini relative al mercato attuale di immobili simili o similmente ubicati assumendo opportune informazioni presso le agenzie immobiliari che esercitano nel Comune di Nuoro, eseguiti i conteggi delle superfici utili, ricercati i più probabili redditi che gli immobili sono suscettibili di produrre in rapporto alla loro destinazione ed ubicazione, tenuti presenti i fattori: positivi e negativi, comodi e scomodi che tutte e tre le campate dei capannoni industriali sono dotate di impianto elettrico esterno con passacavi e blindosbarre, di impianto di riscaldamento, di impianto ad aria compressa, impianto antincendio, che i pilastri in c.a. prefabbricati sono già predisposti per un’eventuale posa di vie di corsa per carroponte, del mercato immobiliare che risente della crisi mondiale e conseguentemente vige in epoca di
stagnazione, che chi acquisterà dovrà sottostare al regolamento del Consorzio aggiornato con Deliberazione A.G. n° 8 del 30-11-2006, si riporta testualmente ciò che viene precisato nel nuovo Art.22 Norme transitorie e finali “Per coloro che acquistano aree ed immobili nella Zona industriale mediante aste giudiziarie, in caso di variazione d’uso e/o di attività rispetto a quella originaria, si applicano le norme del presente Regolamento ed in particolare quelle di cui agli artt. 16-17-18- 19 e 20. Gli stessi, per essere autorizzati a fare qualsiasi lavoro di manutenzione dei fabbricati acquisiti e/o allacci o variazioni di allacci ai servizi consortili devono versare le cauzioni di cui all’art.13 del presente Regolamento” e di quanto altro può influire sulla stima il Sottoscritto è pervenuto alla seguente valutazione:
▪ Corpo ufficio, laboratorio, sala prove, infermeria, sala mensa e corpo
w.c. a P.T.
(26,90 x 9,75)= mq. 262,27
mq. 262,27 x €./mq. 700,00= €. 183.589,00=
▪ Corpo ingresso, sala di attesa, uffici, appartamento del custode e corpo
w.c. a P.T.
(34,00 x 7,60)= mq. 258,40
mq. 258,40 x €./mq. 700,00= €. 180.880,00=
▪ Aggetto coperto fronte ingresso, sala di attesa, uffici, appartamento del custode e corpo w.c. a P.T.
(34,00 x 2,15)= mq. 73,10
mq. 73,10 x €./mq. 150,00= €. 10.965,00=
▪ Corpo uffici, sala riunione, direzione, archivi e nucleo w.c. a P.1° (60,90 x 9,75)= mq. 593,77
mq. 593,77 x €./mq. 700,00= €. 415.639,00=
▪ n° 3 campate di capannone adiacenti adibiti ad attività industriale a P.T. (60,90x x 80,90)= mq. 4.926,81
A cui sono da dedurre :
il nucleo ufficio, ripostiglio e w.c. in angolo Nord-Ovest della prima campata del capannone
(5,00 x 12,00)= mq. 60,00
il nucleo costituito dal locale sala prova lavatrici, dallo spogliatoio con vari w.c donne e dallo spogliatoio con vari w.c. uomini in angolo Sud-
Est della terza campata del capannone (7,00 x 15,00)= mq. 105,00
Residuano
[4.926,81 – (60,00 + 105,00)]= mq. 4.761,81
mq. 4.761,81 x €./mq. 350,00= €. 1.666.633,50=
▪ Nucleo ufficio, ripostiglio e w.c. in angolo Nord-Ovest a P.T. (5,00 x 12,00)= mq. 60,00
mq. 60,00 x €./mq. 500,00= €. 30.000,00=
▪ Nucleo costituito dal locale sala prova lavatrici, dallo spogliatoio con vari w.c donne e dallo spogliatoio con vari w.c. uomini in angolo Sud- Est a P.T.
(7,00 x 15,00)= mq. 105,00
mq. 105,00 x €./mq. 500,00= €. 52.500,00=
▪ Nucleo costituito dallo spogliatoio con varie docce donne e dallo spogliatoio con varie docce uomini in angolo Sud-Est a P.1°
(7,00 x 15,00)= mq. 105,00
mq. 105,00 x €./mq. 500,00= €. 52.500,00=
▪ Corpo di fabbricato staccato in lato Ovest adibito a sala compressori e centrale termica
(5,00 x 8,00)+(6,50 x 7,00)= mq. 85,50
mq. 85,50 x €./mq. 500,00= €. 42.750,00=
▪ Corpo di fabbricato staccato in lato Sud-Ovest adibito a cabina elettrica (10,00 x 2,50)= mq. 25,00
mq. 25,00 x €./mq. 500,00= €. 12.500,00=
▪ Residua Area Scoperta di Xxxxxxxxxx Xxxx.0000 Superficie Xxxxxxxxx Xxxx.0000 mq. 21.300,00
Superficie Coperta da corpo uffici appartamento del custode, n° 3 campate di capannone, sala compressori-centrale termica e cabina elettrica
(593,77 + 4.926,81 + 85,50 + 25,00)= mq. 5.631,08
Residuano (21.300,00 – 5.631,08)= mq. 15.668,92
mq. 15.668,92 x €./mq. 10,00= €. 156.689,20=
-
SOMMANO €. 2.804.645,70=
Da cui è da dedurre la spesa necessaria per la regolarizzazione delle piccole difformità interne riscontrate, con una richiesta di Dichiarazione di Inizio attività e/o Permesso di Costruire in Sanatoria da presentare al Comune di Nuoro, il Sottoscritto ritiene che il Valore degli immobili da porre a Base d’Asta sia pari ad €. 2.800.000,00= (Duemilioniottocentomila/00)
ELEMENTI UTILI AL CALCOLO I.C.I.
Come Valore ai Fini I.C.I., lo stesso è uguale al Valore Catastale rivalutato del 5% secondo il disposto della Legge 662/96 a partire da inizio Anno 1997
Pertanto il Valore I.C.I. dell’unità immobiliare è pari a:
Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxx Xxxx.0000 Sub.1 Cat. D/1 Rendita €. 33.988,00 Valore ai Fini I.C.I. = (Rendita Catastale x 50) + 5%
Valore ai Fini I.C.I. = (33.988,00 x 50) x 1,05= €. 1.784.370,00=
Pertanto il Valore ai fini I.C.I. dell’unità immobiliare intestata alla ditta “Idea Motore S.p.A.” per la Quota di 1/1 è pari ad €. 1.784.370,00=
Nota Bene:
Da Visure eseguite presso l’Ufficio Tributi del Comune di NUORO, risulta che il Comune ha già fatto richiesta con lettera datata 04-09- 2009 n° 45854 di Prot. di insinuazione al passivo fallimentare per l’importo complessivo di €. 41.715,00= per Imposta I.C.I. non Versata riguardante i seguenti anni:
▪ ICI Anno 2008 (Avviso Accertamento n° 1/2008 del 20-07-2009)
€. 1.784.370,00 x 7% = €. 12.490,59 Arrotondato ad €. 12.491,00= a cui sono da aggiungere Sanzioni, Interessi e Spesa di Notifica (12.491,00 + 3.747,30 + 313,63 + 5,56)= Totali €. 16.557,00=
▪ ICI Anno 2007
Risulta essere stata regolarmente pagata
▪ ICI Anno 2006 (Avviso Accertamento n° 46/2006 del 20-07-2009)
€. 1.784.370,00 x 7% = €. 12.490,59= di cui €. 6.206,92= risultano pagati con le due rate una di Acconto e l’altra di Saldo di €. 3.103,46 cadauna
Residuano (12.490,59 – 6.206,92)= 6.283,67 a cui è da aggiungere la Spesa di Notifica
(6.283,67 + 5,56)= Totali €. 6.289,00=
▪ ICI Anno 2005 (Avviso Accertamento n° 2112/2005 del 10-12-2008)
€. 1.784.370,00 x 7% = €. 12.490,59= di cui €. 6.206,92= risultano pagati con le due rate una di Acconto e l’altra di Saldo di €. 3.103,46 cadauna
Residuano (12.490,59 – 6.206,92)= 6.283,67 a cui è da aggiungere la Spesa di Notifica
(6.283,67 + 5,88)= Totali €. 6.290,00=
▪ ICI Anno 2004 (Avviso Accertamento n° 1730/2004 del 06-08-2008)
€. 1.784.370,00 x 7% = €. 12.490,59= di cui €. 6.206,92= risultano pagati con le due rate una di Acconto e l’altra di Saldo di €. 3.103,46 cadauna
Residuano (12.490,59 – 6.206,92)= 6.283,67 a cui è da aggiungere la Spesa di Notifica
(6.283,67 + 5,88)= Totali €. 6.290,00=
▪ ICI Anno 2003 (Avviso Accertamento n° 1378/2003 del 09-10-2007)
€. 1.784.370,00 x 7% = €. 12.490,59 Arrotondato ad €. 12.491,00= di cui €. 6.206,92= risultano pagati con le due rate una di Acconto e l’altra di Saldo di €. 3.103,46 cadauna
Residuano (12.490,59 – 6.206,92)= 6.283,67 a cui è da aggiungere la Spesa di Notifica
(6.283,67 + 5,88)= Totali €. 6.290,00=
SITUAZIONE IPOTECARIA
Da Visure eseguite presso l’Agenzia del Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare, Ufficio Provinciale di NUORO, con situazione degli atti informatizzati aggiornata a tutto il 08-09-2009, relativamente gli immobili
siti in Comune di Nuoro, Località Pratosardo, oggetto di valutazione, si è constatato che hanno i seguenti gravami:
1. Ipoteca Volontaria in forza di Concessione a Garanzia di Mutuo atto notaio Xxxxxxx Xxxxxxxxx del 28-01-2000 n° 20626 Rep.
Iscritta a Nuoro il 17-02-2000 ai n° 1144/165
Ipoteca di £. 10.000.000.000= di cui £. 5.000.000.000= di Capitale
A Favore del Mediocredito Toscano S.p.A. con sede in Firenze C.F. 00816350482 Contro Società IDEA MOTORE S.r..l. con sede in Nuoro C.F. 01722200902
Ipoteca iscritta sulla Quota di 1/1 di Piena Proprietà del terreno con soprastante capannone industriale posto in Comune di NUORO Località Prato Sardo da distinguersi al Catasto Terreni come segue:
Fg.39 Mapp.1899 (ex 1/b) di Ha 0.36.00 Fg.39 Mapp.1900 (ex 1/c) di Ha 0.36.00 Fg.39 Mapp.1901 (ex 1/d) di Ha 0.36.00 Fg.39 Mapp.1907 (ex 1/l) di Ha 0.35.00 Fg.39 Mapp.1908 (ex 1/m) di Ha 0.35.00 Fg.39 Mapp.1909 (ex 1/n) di Ha 0.35.00
Si evidenzia che il Capannone industriale xxx insistente non risulta ancora censito al NCEU
2. Ipoteca Volontaria in forza di Concessione a Garanzia di Mutuo atto notaio Xxxx Xxxxxx Xxxxx del 07-09-2006 n° 11796 Rep. e n° 4152 Racc.
Iscritta a Nuoro il 08-09-2006 ai n° 9323/1632
Ipoteca di €. 1.200.000,00= di cui €. 600.000,00= di Capitale
A Favore del Banco di Sardegna S.p.A. con sede a Cagliari C.F. 01564560900 Contro Società IDEA MOTORE S.p.A. con sede in Nuoro C.F. 01722200902
Ipoteca iscritta sulla Quota di 1/1 di Piena Proprietà del terreno edificabile convenzionalmente indicato come Lotti n° 288, 289, 290, 296, 297 e 298 sito in zona industriale del Comune di Nuro- Pratosardo, con sovrastante fabbricato industriale riportato nel Catasto fabbricati di detto Comune al
Fg.39 Mapp.2062 zc.1 Cat.D/7 Rendita €. 64.949,62
Mentre l’area è riportata nel Catasto Terreni di detto Comune al Fg.39 con il Mapp.2062 di Ha 2.13.00 che risulta dalla fusione degli originari Mapp.1899 (ex 1/b) di Ha 0.36.00, Mapp.1900 (ex 1/c) di Ha 0.36.00, Mapp.1901 (ex 1/d) di Ha 0.36.00, Mapp.1907 (ex 1/l) di Ha 0.35.00, Mapp.1908 (ex 1/m) di Ha 0.35.00 e Mapp.1909 (ex 1/n) di Ha 0.35.00
3. Ipoteca Giudiziale in forza di Decreto Ingiuntivo del Tribunale di Brescia del 04-08-2008 n° 5283/2008 di Rep.
Iscritta a Nuoro il 15-10-2008 ai n° 11915/1898
Ipoteca di €. 718.838,06= di cui €. 718.838,06= di Capitale
A Favore della Società Pressofusioni Sebine S.p.A. con sede in Artogne (BS) C.F. 01577220179 Contro Società IDEA MOTORE S.p.A. in
Liquidazione con sede in Nuoro C.F. 01722200902
Ipoteca iscritta sulla Quota di 1/1 di Piena Proprietà del terreno edificabile convenzionalmente indicato come Lotti n° 288, 289, 290, 296, 297 e 298 sito in zona industriale del Comune di NUORO – PRATOSARDO, con sovrastante fabbricato industriale riportato nel Catasto fabbricati di detto Comune al
Fg.39 Mapp.2062 zc.1 Cat.D/7 Rendita €. 64.949,62
Mentre l’area è riportata nel Catasto Terreni di detto Comune al Fg.39 con il Mapp.2062 di Ha 2.13.00 che risulta dalla fusione degli originari Mapp.1899 (ex 1/b) di Ha 0.36.00, Mapp.1900 (ex 1/c) di Ha 0.36.00, Mapp.1901 (ex 1/d) di Ha 0.36.00, Mapp.1907 (ex 1/l) di Ha 0.35.00, Mapp.1908 (ex 1/m) di Ha 0.35.00 e Mapp.1909 (ex 1/n) di Ha 0.35.00
4. Ipoteca Giudiziale in forza di Decreto Ingiuntivo del Tribunale di Firenze del 24-10-2008 n° 6298/2008 di Rep.
Iscritta a Nuoro il 29-10-2008 ai n° 12420/1988
Ipoteca di €. 206.788,36= di cui €. 148.938,36= di Capitale
A Favore della Centro Leasing Banca S.p.A. con sede in Firenze C.F. 00438000481 Contro Società IDEA MOTORE S.p.A. con sede in Nuoro C.F. 01722200902
Ipoteca iscritta sulla Quota di 1/1 di Piena Proprietà del terreno edificabile convenzionalmente indicato come Lotti n° 288, 289, 290, 296, 297 e 298 sito in zona industriale del Comune di NUORO – PRATOSARDO, con sovrastante fabbricato industriale riportato nel Catasto fabbricati di detto Comune al
Fg.39 Mapp.2062 zc.1 Cat.D/7 Rendita €. 64.949,62
Mentre l’area è riportata nel Catasto Terreni di detto Comune al Fg.39 con il Mapp.2062 di Ha 2.13.00 che risulta dalla fusione degli originari Mapp.1899 (ex 1/b) di Ha 0.36.00, Mapp.1900 (ex 1/c) di Ha 0.36.00, Mapp.1901 (ex 1/d) di Ha 0.36.00, Mapp.1907 (ex 1/l) di Ha 0.35.00, Mapp.1908 (ex 1/m) di Ha 0.35.00 e Mapp.1909 (ex 1/n) di Ha 0.35.00
5. Verbale di Pignoramento Immobiliare emesso dal Ufficiale Giudiziario di Nuoro il 21-01-2009 n° 4 Rep.
Trascritto a Nuoro il 02-03-2009 ai n° 2061/1602
Pignoramento trascritto a favore MPS CAPITAL SERVICES BANCA PER LE IMPRESE S.p.A. con sede in Firenze C.F. 00816350482 Contro Società IDEA MOTORE S.r..l. con sede in Nuoro P.I.V.A. 01059350916
Sulla Quota di 1/1 di Piena Proprietà del terreno edificabile posto in Comune di NUORO Località Prato Sardo da distinguersi al Catasto Terreni come segue:
Fg.39 Mapp.1899 (ex 1/b) di Ha 0.36.00 Fg.39 Mapp.1900 (ex 1/c) di Ha 0.36.00
Fg.39 Mapp.1901 (ex 1/d) di Ha 0.36.00 Fg.39 Mapp.1907 (ex 1/l) di Ha 0.35.00 Fg.39 Mapp.1908 (ex 1/m) di Ha 0.35.00 Fg.39 Mapp.1909 (ex 1/n) di Ha 0.35.00
Si evidenzia che unitamente al terreno è stato pignorato il Capannone industriale xxx insistente non ancora censito al NCEU
I Mappali pignorati corrispondono ai Lotti 288, 289, 290, 296, 297 e 298 della Lottizzazione attuata dal “Consorzio Industriale di Interesse Regionale Nuoro-Pratosardo”
La Partita I.V.A. del Soggetto Contro viene trascritta sotto la responsabilità del richiedente
6. Verbale di Pignoramento Immobiliare emesso dal Tribunale di Nuoro il 04-03-2009 n° 155 Rep.
Trascritto a Nuoro il 09-04-2009 ai n° 3699/2831
Pignoramento trascritto a favore Società “ZML INDUSTRIES S.p.A.” con sede a Maniago (PN) C.F. 13241490153 Contro Società IDEA MOTORE S.r..l. in Liquidazione con sede in Nuoro P.I.V.A. 01059350916
Sulla Quota di 1/1 di Piena Proprietà del capannone industriale con area di pertinenza posto in Comune di NUORO Località Prato Sardo da distinguersi al NCEU come segue:
Fg.39 Mapp.2062 Sub.1 Cat.D/1
Il presente Pignoramento viene trascritto per la somma di €. 253.547,09 oltre agli interessi successivi, alle spese di notifica, alle spese, diritti ed onorari di un’eventuale esecuzione, oltre successive occorrende
7. Sentenza Dichiarativa di Fallimento emessa dal Tribunale di Brescia in data 01-04-2009 n° 3546 di Cron., a favore “Massa Creditori Fallimento Società Idea Motore S.p.A. in Liquidazione”
Contro “Idea Motore S.p.A. in Liquidazione” con sede a Nuoro, C.F. 01722200902
Trascritta a Nuoro il 17-06-2009 ai n° 6745/5067
Sentenza di Fallimento trascritta sull’immobile posto in Comune di NUORO Località Pratosardo da distinguersi al NCEU come segue: Fg.39 Mapp.2062 Sub.1 Cat.D/1
Brescia lì 10-02-2010
IL TECNICO INCARICATO
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