Contratti di locazione agevolati:

Gruppo di lavoro Fiscalità immobiliare

Contratti di locazione agevolati:

Il quadro normativo ed i casi particolari Avv. Xxxxxxxx XXXXX

19 settembre 2016

3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata

Art.2 comma 5 L.431/1998

5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

Art.5 L.431/1998

1. Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti.

2. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le

esigenze abitative di studenti universitari sulla base di contratti-tipo definiti dagli accordi di cui al comma 3.

3. È facoltà dei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d'intesa con comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per la definizione, sulla base dei criteri stabiliti ai sensi del comma 2 dell'articolo 4, di contratti-tipo relativi alla locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari. Agli accordi partecipano, oltre alle organizzazioni di cui al comma 3 dell'articolo 2, le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonché cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore.

1. CONTRATTO CD. “AGEVOLATO” ex art.2 c.3 e 5 L.431/98

(cd.”3 + 2”, “4 + 2”, ecc.)

2. CONTRATTI DI LOCAZIONE DI NATURA TRANSITORIA:

A) LOCAZIONE AD USO TRANSITORIO ex art.5 c.1° L.431/98

B) LOCAZIONE PER ESIGENZE ABITATIVE PER STUDENTI UNIVERSITARI ex art.5 c.2° L.431/98

Contratti da stipularsi esclusivamente utilizzando i contratti tipo previsti ed allegati al D.M. 30 Dicembre 2002

ACCORDI TERRITORIALI ATTUATIVI DELLA L.431/98:

- definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative;

- finalizzati a definire nell'ambito del territorio locale il valore del canone, la durata del contratto, a seconda della tipologia di contratto, e le altre condizioni contrattuali;

- provvedono alla precisazione dei contratti-tipo (fermi i modelli ex D.M.30.12.2002);

- i Comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni per la stipulazione degli Accordi;

- gli Accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni Comune dell'area territoriale interessata.

CONTRATTI :AGEVOLATI:

- Riviste le AREE AVENTI CARATTERISTICHE OMOGENEE

(n.4 Aree: Centro – Semicentro – Periferia – Collinare);

- Riveduti i VALORI MINIMI E MASSIMI DEL CANONE per ciascuna area, espressi

in euro per metro quadro utile;

- Confermata possibilità di aumento dei valori dei canoni per contratti stipulati per durate superiori a 3 anni (cd.“4+2”, “5+2”, ecc.) (n.b.: Non per le zone di pregio);

- Contratti da stipularsi esclusivamente utilizzando i contratti tipo previsti ed allegati al D.M. 30 Dicembre 2002

CONTRATTI T:RANSITORI:

- Necessaria sussistenza di almeno UNA PARTICOLARE ESIGENZA del conduttore ovvero del locatore fra quelle previste dall'Accordo, da prevedersi in apposita clausola e da provarsi con apposita documentazione allegata;

- Obbligo di conferma da parte del locatore del verificarsi dell'esigenza transitoria da

comunicarsi a mezzo raccomandata entro il termine stabilito nel contratto;

- Canoni da calcolarsi secondi i valori minimi a massimi in euro al metro quadro utile, per ogni area, secondo i “meccanismi” previsti dall'Accordo, con aumento del canone del 15% se immobile abbia AMMOBILIATE almeno la cucina e la camera da letto;

- Contratti da stipularsi esclusivamente utilizzando i contratti tipo previsti ed allegati al D.M. 30 Dicembre 2002

:

CONTRATTI PER STUDENTI UNIVERSITARI:

- Necessariamente per soddisfare le esigenze abitative di STUDENTI UNIVERSITARI

(qualifica da indicarsi in apposita clausola, da provarsi documentalmente);

- Canoni da calcolarsi in un «range» fra i valori minimi e massimi in euro al metro quadro utile, per ogni area, secondo i “meccanismi” previsti dall'Accordo;

- Contratti da stipularsi esclusivamente utilizzando i contratti tipo previsti ed

allegati al D.M. 30 Dicembre 2002

La Corte Costituzionale, con la Sentenza 18-25 luglio 1996 (sulla precedente

L.8 agosto 1992 n. 359 (cd. "dei patti in deroga"), aveva dichiarato l'illegittimità costituzionale dell’art. 11, secondo comma, nella parte in cui prevedeva come obbligatoria l'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori per la stipula di accordi in deroga alla L. 27/7/78 n. 392.

Prima stesura art. 2, c. 3, L431/98: alle organizzazioni della proprietà edilizia ed alle organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative spettava il compito di provvedere alla definizione di contratti-tipo;

POI:

Legge 08/1/02 n. 2:

1) Soppressione della facoltà per le Organizzazioni di cui sopra di definire i contratti-tipo;

2) Previsione nuovo art. 4 bis L.431/98: la Convenzione Nazionale promossa dal Ministero dei Lavori Pubblici stabilisce i criteri generali posti a base degli Accordi Territoriali locali e definisce le tipologie dei contratti:

3) Il rispetto di tali criteri generali nazionali, unitamente all'utilizzazione dei tipi di contratto di cui all'articolo 4-bis, costituisce, per espresso dettato legislativo, la condizione necessaria per l'applicazione dei benefici fiscali di cui al successivo articolo 8.

Contratti tipo ministeriali (agevolato – transitorio – studenti universitari)

Modelli contrattuali allegati al D.M. 30.12.2002:

NOTA N.2 IN CALCE AD OGNUNO DEI MODELLI DI CONTRATTO:

Espressa previsione, per quanto riguarda l'eventuale assistenza di organizzazioni rappresentative alle parti ai fini della stipulazione del contratto che: " L’assistenza è

facoltativa”.

COMUNI PRIVI DI ACCORDI TERRITORIALI: SI PUÒ STIPULARE UN CONTRATTO AGEVOLATO?

DECRETO 14 luglio 2004 MINISTERO DELLE INFRASTRUTTURE E DEI TRASPORTI

1) Nei comuni nei quali non siano state convocate le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori o non siano stati RIVISTI/RIDEFINITI i PREESISTENTI Accordi di cui all'art. 2, c.3 l.431/98: le fasce di oscillazione dei canoni sono quelle risultanti dagli accordi previgenti gia' sottoscritti (indici incrementati SOLO delle intercorse variazioni ISTAT);

2) Per i Comuni nei quali NON siano MAI stati definiti Accordi Territoriali: si fa riferimento all'Accordo vigente nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra regione.

IN OGNI CASO: OBBLIGO di utilizzare i tipi di contratto e la tabella oneri accessori allegati al

D.M. 30.12.2002 (canoni aggiornabili in misura NON superiore al 75% ISTAT).

COMUNI PRIVI DI ACCORDI TERRITORIALI: SI PUÒ STIPULARE UN CONTRATTO

TRANSITORIO o per STUDENTI UNIVERSITARI?

DECRETO 10 MARZO 2006 MINISTERO DELLE INFRASTRUTTURE E DEI TRASPORTI:

Estensione del «meccanismo» previsto per i contratti agevolati (cd. 3+2, ecc.) dal d.m. 14.07.2004 anche ai contratti TRANSITORI ed ai contratti peresigenze abitative per STUDENTI UNIVERSITARI.

COMUNI PRIVI DI ACCORDI TERRITORIALI: AGEVOLAZIONI FISCALI ?

Requisito dell’ALTA DENSITÀ ABITATIVA:

Art. 8 L. 431/98: LIMITATI I BENEFICI FISCALI (IRPEF, IMPOSTA DI REGISTRO, ECC.) AI SOLI COMUNI CHE RIENTRINO FRA QUELLI DEFINITI AD ALTA DENSITÀ ABITATIVA (ELENCO DEL C.I.P.E.)

TESTO ART. 8:

"Nei comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, il reddito imponibile derivante al proprietario dai contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 a seguito di accordo definito in sede locale e nel rispetto dei criteri indicati dal decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4, ovvero nel rispetto delle condizioni fissate dal decreto di cui al comma 3 del medesimo articolo 4, determinato ai sensi dell'articolo 34 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, è ulteriormente ridotto del 30 per cento. Per i suddetti contratti il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è assunto nella misura minima del 70 per cento. Il locatore, per usufruire dei benefici di cui al comma 1, deve indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione nonché quelli della denuncia dell'immobile ai fini dell'applicazione dell'ICI. Le agevolazioni di cui al presente articolo non si applicano ai contratti di locazione volti a soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, fatta eccezione per i contratti di cui al comma 2 dell'articolo 5 e per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 1. Il Comitato interministeriale per la programmazione economica (CIPE), su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di intesa con i Ministri dell'interno e di grazia e giustizia, provvede, ogni ventiquattro mesi, all'aggiornamento dell'elenco dei comuni di cui al comma 1".

In definitiva, le agevolazioni fiscali sono presenti solo:

• nelle 11 aree metropolitane e nei comuni con esse confinanti

• nei comuni capoluogo di provincia

• nei comuni compresi nell’elenco del CIPE del 14 febbraio 2004

CONTRATTI CON CANONI SUPERIORI AGLI ACCORDI: QUALI CONSEGUENZE ?

ART. 13 L.431/98 («PATTI CONTRARI ALLA LEGGE»):

4° Comma:

Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 e' NULLA ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie.

ART. 13 L.431/98 («PATTI CONTRARI ALLA LEGGE»):

6° Comma:

Nei casi di nullita' di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di 6 mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, puo' richiedere:

1) la restituzione delle somme indebitamente versate.

2) che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2.

N.B.: Nel giudizio che accerta l'esistenza e la natura del contratto il Giudice:

A) Determina il canone dovuto - che non puo' eccedere il valore minimo definito ai sensi dell'art. 2 ovvero quello ai sensi dell'art. 5, commi 2 e 3 (nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio e NON sussista la transitorietà)

B) Dispone la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.

ART.2 COMMA 5° L. 431/98: ALLA SCADENZA DELLA PROROGA BIENNALE IL CONTRATTO

«… E’ RINNOVATO TACITAMENTE ALLA MEDESIME CONDIZIONI»

NO UNIFORMITÀ DOTTRINALE E GIURISPRUDENZIALE SUL COMMA 5°

IPOTIZZABILI 3 SOLUZIONI:

1) nuovo contratto 3 + 2 anni (ovvero 4 + 2, 5 + 2, ecc.);

2) Si susseguono ulteriori rinnovi biennali (..+2 +2, ecc.)

3) il contratto si rinnova per la durata inizialmente concordata di (anni 3, 4, 5, ecc.) – NO proroga biennale

SOLUZIONE ADOTTATA DAL TRIBUNALE DI TORINO: LA TERZA

(SENTENZA TRIBUNALE DI TORINO - SEZ. 8° - 26-6-2008)

Allo scadere della prima (e quindi unica) proroga biennale, in mancanza di

«disdette» del contratto, il medesimo SI RINNOVA PER LA DURATA INIZIALMENTE CONCORDATA (anni 3, 4, 5, ecc.), SENZA ULTERIORE APPLICAZIONE DI ULTERIORI PROROGHE DI 2 ANNI

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