VADEMECUM REGIONE EMILIA-ROMAGNA
IL CONTRATTO DI LOCAZIONE TURISTICA
STUDIO LEGALE FOSCHINI - PAGANI | Bologna 16 settembre 2019
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VADEMECUM REGIONE XXXXXX-ROMAGNA
xxxxx://xxxxxxx.xxxxxxx.xxxxxx-xxxxxxx.xx/xxxxxxx/xxxx/xxxxxxxx/xxxxxxxxxx- delle-strutture-ricettive-dirette-allospitalita
VADEMECUM
CITTÀ METROPOLITANA BOLOGNA
xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx.xx/xxxx/Xxxx/Xxxxxx_xxxxxxxx_xxxxxxxxxxxxx li/Appartamenti_ammobiliati_per_uso_turistico_in_forma_non_imprenditoriale
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RIFERIMENTI NORMATIVI
locazioni turistiche e/o locazioni brevi
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➢Articoli 1571 e seguenti del Codice Civile (locazione)
➢Articolo 1 c. 2 lettera c) L. 09.12.1998 n. 431 (legge sulle locazioni)
➢Articolo 53 D. Lgs. 79/2011 (CODICE DEL TURISMO – locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche)- D.L. 50/2017 – LEGGE
96/2017…
➢Per la Pubblica Sicurezza: il TULPS (Testo Unico Leggi Pubblica Sicurezza)
➢Per i Redditi: il TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi)e circolare 24/E del 12/10/2017 Agenzia Entrate
…continua
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➢Legge / Regolamento Regionali sul Turismo, e/o Norme locali comunali.
Altra premessa
In particolare la Circolare 24/E del 12/10/2017
dell’Agenzia Entrate specifica la normativa che, a sua volta….
1) ha fornito una precisa definizione di tali contratti
2) ha stabilito il regime fiscale applicabile ai relativi canoni
3) ha attribuito i compiti di comunicazione dei dati
4)ha disciplinato le ipotesi di sostituzione nel prelievo
dell’imposta in capo a determinati intermediari
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D.L. n. 50/2017
(specifica disciplina fiscale per le locazioni brevi
a partire dal 01/01/2017) (convertito nella legge 96/2017)
Art. 4
Si definiscono Locazioni Brevi Turistiche, i contratti di locazione che:
1) Hanno ad oggetto immobili AD USO ABITATIVO – da A1 a A11 – esclusi A10 (Uffici o Studi privati) e relative pertinenze, oppure singole stanze dell’abitazione (circolare n. 26/E/2011), situati in Italia (quelli all’estero producono un reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera f del Tuir)
2) Hanno durata non superiore a 30 giorni. In questo caso il contratto non ha obbligo di registrazione (non vi è l’obbligo di registrazione se non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata). Tuttavia, occorre valutare se nell’anno per uno stesso locatario su uno
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stesso immobile si è superato il limite di giorni
…continua5
D.L. n. 50/2017
(specifica disciplina fiscale per le locazioni brevi
a partire dal 01/01/2017) (convertito nella legge 96/2017)
Art. 4
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3) Xxxxx stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa (con riferimento ad entrambe le parti del contratto, quindi sono esclusi quelli ad uso foresteria per i propri dipendenti)
4) Locati direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliare da locare
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Servizi accessori alla locazione
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Articolo 4 D.L. 50/2017 prevede anche la prestazione dei
servizi di…
• fornitura di biancheria
• pulizia dei locali
• altri servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo (anche se non citati esplicitamente dalla norma)
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Servizi NON accessori alla locazione
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Non possono essere considerati accessori i servizi che non sono STRETTAMENTE CONNESSI CON LA FINALITÀ RESIDENZIALE DELL’ABITAZIONE, quali, ad
esempio:
• fornitura della colazione
• somministrazione di pasti
• messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti
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Se il locatore, insieme alla messa a disposizione dell’immobile, fornisce anche questi servizi, il contratto NON rientra nella disciplina delle locazioni brevi, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione non compatibile con il semplice contratto di locazione (è un’attività d’impresa anche se occasionale)
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Xxxx dice l’articolo?
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• D.L. 24/04/2017, n. 50 Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo. Pubblicato nella Gazz. Uff. 24 aprile 2017, n. 95, S.O. ART. 4 Regime fiscale delle locazioni brevi
• In vigore dal 30 giugno 20191. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. (22)
2. A decorrere dal 1°(gradi) giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni dell'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca. (22)
3. Le disposizioni del comma 2 si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile da parte di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1. (22)
3-bis. Con regolamento da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ai sensi dell'articolo 17, comma 1, della legge 23 agosto 1988, n. 400, su proposta del Ministro dell'economia e delle finanze, possono essere definiti, ai fini del presente articolo, i criteri in base ai quali l'attività di locazione di cui al comma 1 del presente articolo si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l'articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa di cui al testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare. (23)
4. I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3 conclusi per il loro tramite entro il 30 giugno (31) dell'anno successivo a quello a cui si riferiscono i predetti dati. L'omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di cui al comma 1 e 3 è punita con la sanzione di cui all'articolo 11, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati. (22) (29)
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• 5. I soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, operano, in qualità di sostituti d'imposta, una ritenuta del 21 per cento sull'ammontare dei canoni e corrispettivi all'atto del pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento con le modalità di cui all'articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, e alla relativa certificazione ai sensi dell'articolo 4 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322. Nel caso in cui non sia esercitata l'opzione per l'applicazione del regime di cui al comma 2, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto. (24) (29)
5-bis. I soggetti di cui al comma 5 non residenti in possesso di una stabile organizzazione in Italia, ai sensi dell'articolo 162 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, adempiono agli obblighi derivanti dal presente articolo tramite la stabile organizzazione. I soggetti non residenti riconosciuti privi di stabile organizzazione in Italia, ai fini dell'adempimento degli obblighi derivanti dal presente articolo, in qualità di responsabili d'imposta, nominano un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell'articolo 23 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600. In assenza di nomina del rappresentante fiscale, i soggetti residenti nel territorio dello Stato che appartengono allo stesso gruppo dei soggetti di cui al periodo precedente sono solidalmente responsabili con questi ultimi per l'effettuazione e il versamento della ritenuta sull'ammontare dei canoni e corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3. (28) (29)
5-ter. Il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, è responsabile del pagamento dell'imposta di soggiorno di cui all'articolo 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e del contributo di soggiorno di cui all'articolo 14, comma 16, lettera e), del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale. (25)
6. Con provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate, da emanarsi entro novanta giorni dall'entrata in vigore del presente decreto, sono stabilite le disposizioni di attuazione dei commi 4, 5 e 5-bis del presente articolo, incluse quelle relative alla trasmissione e conservazione dei dati da parte dell'intermediario. (22) (30)
7. A decorrere dall'anno 2017 gli enti che hanno facoltà di applicare l'imposta di soggiorno ai sensi dell'articolo 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e il contributo di soggiorno di cui all'articolo 14, comma 16, lettera e), del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, possono, in deroga all'articolo 1, comma 26, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, e all'articolo 1, comma 169, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, istituire o rimodulare l'imposta di soggiorno e il contributo di soggiorno medesimi. (26)
7-bis. Il comma 4 dell'articolo 16 del decreto legislativo 14 settembre 2015, n. 147, si interpreta nel senso che i soggetti che hanno optato, ai sensi del predetto comma 4, per il regime agevolativo previsto per i lavoratori impatriati dal comma 1 del medesimo articolo, decadono dal beneficio fiscale laddove la residenza in Italia non sia mantenuta per almeno due anni. In tal caso, si provvede al recupero dei benefìci già fruiti, con applicazione delle relative sanzioni e interessi. (27)
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DI COSA SI TRATTA?
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contratto di locazione «BREVE» con durata limitata nel tempo,
il cui scopo precipuo è quello di soddisfare esigenze abitative temporanee per finalità turistica,
ovvero insorte in occasione di un viaggio o di un
soggiorno per svago, villeggiatura, riposo o qualunque altra causa voluttuaria
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Classico quesito sulla durata? Fiaip risponde…
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. <I 30 giorni …come sono da intendere complessivamente nell’anno per ogni persona? O vanno conteggiati sommando anche più persone? Per esempio: cosa accade se si affitta l’appartamento per 20 giorni a una persona e 25 giorni a
un’altra?>
<Il termine di 30 giorni – indicato dall’articolo 4 del Dl 50/2017 (convertito dalla legge 96/2017) sul «regime fiscale delle locazioni brevi» – dev’essere inteso per singolo contratto/inquilino. Significa che, nel corso dell’anno, è possibile stipulare più contratti di locazione breve, di durata non superiore a 30 giorni, senza procedere alla registrazione di cui al Dpr 131/1986.
Se invece la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime
parti è complessivamente superiore a 30 giorni, il contratto deve essere registrato (circolare 12/E/1998)>
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Da Fiaip Risponde
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• Inoltre, il decreto sicurezza prevede la comunicazione alla Questura anche per gli affitti brevi: bisogna registrarsi ed effettuare l’iter di abilitazione, anche se si affitta una casa vacanze solo per un breve periodo dell’anno e senza servizi aggiuntivi?>
• <Salvo ulteriori chiarimenti da parte del Ministero dell’Interno – allo stato è necessario procedere alla comunicazione alle Questure territorialmente competenti, avvalendosi di mezzi informatici o telematici (o, in extremis, mediante fax o Pec, in caso di problemi tecnici), comunicando le generalità delle persone alloggiate secondo le modalità stabilite dal ministero dell’Interno e nel rispetto della normativa sulla privacy. È quindi necessaria – salvo sanzioni – la comunicazione telematica attraverso il portale «alloggiati Web» della Polizia di Stato>.
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Sono locazioni turistiche quelle aventi ad oggetto gli alloggi locati esclusivamente per
finalità turistiche
in qualsiasi luogo ubicati
(non è, quindi, necessario che si tratti di meta turistica)
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Chi può essere il locatore?
Anche il SUBLOCATORE E IL COMODATARIO
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Il D.L. n. 50/2017 ha ampliato l’applicabilità della cedolare secca (21%) anche alle ipotesi della sublocazione e dei contratti di concessione in godimento oneroso conclusi dal COMODATARIO, di locazione che comprende servizi accessori (pulizia e fornitura di biancheria)
Fattispecie che viceversa risultano espressamente escluse dal campo di applicazione del suddetto regime sostitutivo in caso di stipulazione di contratti di locazione eccedenti i 30 giorni.
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L’estensione si motiva con il fatto che le locazioni turistiche possono essere concluse anche dal locatario che (magari durante la propria permanenza in altro luogo) decida di sub-affittare l’immobile locato.
Il regime delle locazioni brevi o turistiche si applica anche :
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•Alle sublocazioni;
•Ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario, che hanno per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi;
•Ai contratti di locazione di singole stanze
di un’abitazione.
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I contratti di locazione breve possono essere stipulati:
1) direttamente dal LOCATORE
2) tramite soggetti che esercitano attività di INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE
3) tramite PORTALI TELEMATICI
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Intermediari
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• Le novità si applicano SIA quando i contratti sono conclusi direttamente tra il proprietario (o il sublocatore o il comodatario) ed i locatari,
• SIA quando per la stipula o il pagamento dei canoni intervengono soggetti terzi che esercitano attività di intermediazione immobiliare (ed in tali situazioni la legge ha individuato precisi adempimenti nei confronti degli intermediari)
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DUPLICE MODELLO
1) Agente immobiliare agisce in forza di un MANDATO CON RAPPRESENTANZA
2) Agente agisce in forza di MANDATO SENZA RAPPRESENTANZA
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Intermediazione: mandato con rappresentanza
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Il negozio giuridico si svolge, anche ai fini Iva, direttamente tra il mandante (proprietario) ed il terzo (cliente).
Segue…
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Determinando l’irrilevanza tributaria dell’interposizione dell’agente immobiliare (mandatario).
Ruolo | Proprietario mandante | Agente mandatario |
Contabilità | Rileva il ricavo per la vendita al terzo cliente ed il costo per il compenso da riconoscere al mandatario agente. | Rileva il ricavo per il compenso della sua attività da fatturare al mandante proprietario. |
Imposte dirette | Il ricavo di vendita ed il costo per il compenso costituiscono, rispettivamente, un componente positivo e uno negativo di reddito. | Il ricavo per il compenso costituisce un componente positivo di reddito. |
Iva | Emette fattura di vendita intestata al terzo acquirente (cliente) con Iva al 10% se il mandante proprietario è soggetto passivo Xxx; in esenzione se è persona fisica. Riceve fattura per il compenso del mandatario agente. | Emette fattura con Xxx ad aliquota ordinaria per il compenso. 23 |
MANDATO CON RAPPRESENTANZA
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MANDATO SENZA RAPPRESENTANZA
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In tale ipotesi, il mandatario agirà di fronte ai terzi per conto del mandante, ma con nome proprio, e per conseguenza, gli effetti degli atti giuridici compiuti ricadranno su di lui.
Effetti che, tuttavia, dovranno successivamente essere trasferirli al mandante, in virtù dell’accordo con questi stipulato senza alcuna stipulazione contrattuale, ma in base a meri accordi verbali.
Segue…
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Su questo aspetto è intervenuta la Risoluzione n. 117/E/2004
dell’Agenzia delle Entrate – Direzione centrale normativa e contenzioso, secondo cui:
• Somme pagate dai terzi (clienti) all’agente che opera senza rappresentanza – L’agente è chiamato in questo caso ad emettere fattura al cliente con aliquota del 10% (In quanto egli sta locando l’unità immobiliare a nome proprio (per conto del proprietario).
• Somme riversate dall’agente immobiliare ai proprietari dei beni immobili – In virtù del fatto che la somma riscossa dall’agente intermediario sconti l’Iva al 10%, fa si che debbano scontare il medesimo trattamento fiscale anche le somme rimesse ai proprietari degli immobili (se questi risultano essere soggetti passivi di imposta). Nella diversa ipotesi in cui detti proprietari non siano soggetti passivi Iva, l’operazione di riversamento a loro favore delle somme incassate dall’agente (al netto delle relative provvigioni) risulterà fuori campo Iva, per difetto del presupposto soggettivo in capo al percipiente.
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Cedolare secca sempre?
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• Ora, con il decreto 50/2017 è possibile applicare le disposizioni in materia di «cedolare secca sugli affitti», già utilizzabili per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, anche ai redditi derivanti dai contratti di sublocazione, di concessione in godimento oneroso
dell’immobile da parte del comodatario, di locazione che comprende
servizi accessori (per esempio, la pulizia o la fornitura di biancheria).
• Prima non era possibile usufruire della cedolare secca in quanto questi redditi non erano riconducibili alla categoria dei redditi fondiari
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FORMA E CONTENUTO DEL CONTRATTO
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Forma SCRITTA a pena di NULLITÀ. Il contratto deve espressamente indicare LE FINALITÀ TURISTICHE
onde evitare l’eventuale applicazione delle norme in materia di locazione abitativa primaria o transitoria. Non vi è un particolare schema contrattuale da seguire per indicare
gli elementi del contratto.
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QUANDO SI CONSIDERA STIPULATO IL CONTRATTO?
• Nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha
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conoscenza dell’accettazione dell’altra parte (art 1326 c.c.)
• Per i contratti di locazione breve stipulati attraverso intermediari rileva il momento in cui il conduttore riceve conferma della prenotazione dall’intermediario.
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DURATA
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Il contratto di affitto turistico non prevede alcun termine minimo di durata e alla scadenza ne cessano automaticamente gli effetti,
non è necessaria la disdetta
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Con riferimento alla durata si può distinguere tra:
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LOCAZIONE TURISTICA LUNGA
cd. contratto casa vacanze
LOCAZIONE TURISTICA BREVE
cd. contratto brevi vacanze
LOCAZIONE TURISTICA BREVISSIMA
cd. contratto weekend
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Problema Lombardia 2018
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• Gli alloggi dati in locazione c.d. CAV («case ed appartamenti per vacanze») e quindi si deve registrare al Suap… ma così facendo si rischia di NON applicare la cedolare secca (esercizio attività
d’impresa) e si rischia di pagare la TARI (non come utenza domestica
ma come attività commerciale) (Regolamento regionale del 2016)
• Sempre la Lombardia ha poi posto una serie di regole molto vincolanti
(ledendo anche il principio dell’autonomia contrattuale art. 1322 c.c.),
…..tipo presenza del bollitore o numero «x» di canovacci…
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LOCAZIONE TURISTICA LUNGA
cd. Contratto Casa Vacanze
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Il contratto deve prevedere clausole che regolano:
➢ la durata della locazione
➢ l’entità del canone e le modalità di pagamento
dello stesso prevedendone la rivalutazione
➢ il deposito della cauzione
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LOCAZIONE TURISTICA BREVE
(cd. Contratto Brevi Vacanze):
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Il contratto deve contenere pattuizioni circa:
➢ il recesso
➢ l ’entità delle spese accessorie
➢ le modalità di utilizzo degli eventuali spazi accessori
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LOCAZIONE TURISTICA BREVISSIMA
(cd. contratto weekend)
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Nel contratto deve essere prevista una clausola con
pattuizione forfettaria sui consumi per le utenze
(luce, acqua, gas…)
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OBBLIGAZIONI DELLE PARTI:
LOCATORE
consegnare al locatario la cosa in buono stato di manutenzione in modo che possa servire all’uso convenuto e garantirne
il pacifico godimento durante la locazione
CONDUTTORE
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➢servirsi della cosa locata per l’uso determinato nel contratto, osservando la diligenza del buon padre di famiglia
➢pagare il canone
➢restituire la cosa locata termine della locazione nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, salvo il normale deterioramento
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Per l’avvio o l’esercizio dell’attività sono
necessari
REQUISITI SOGGETTIVI
• Essere proprietario o usufruttuario;
• Essere in possesso dei requisiti morali da autocertificare al momento della presentazione della domanda
REQUISITI OGGETTIVI
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Le caratteristiche delle abitazioni devono essere conformi alle normative vigenti in materia:
• Urbanistica
• Sanitaria
• di prevenzione incendi
• di sicurezza
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CAPACITÀ RECETTIVA
(dati indicativi, L.R.E.R. 16/2004, modificata X.X. X.X. 0/0000 e delibere varie)
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• soggiorno di almeno 14 mq;
• camere da letto almeno 9 mq - per un posto letto - e 14 mq - per 2 posti -
• monolocali minimo 28 mq - per una persona - 38 mq - per 2 persone -
• cucina o angolo cottura conforme ai Regolamenti edilizi comunali;
Per gli appartamenti classificati
• 9 mq. di superficie utile per posto letto per le strutture a 2 soli;
• 10 mq. di superficie utile per posto letto per le strutture a 3 soli.
I posti letto totali sono dati dalla somma della capacità ricettiva delle camere da letto È sempre possibile l’aggiunta di un letto per minori di 12 anni al di fuori dei parametri sopraindicati;
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COMUNICAZIONE
DEI
DATI
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Quando l’intermediario oltre a favorire l’incontro tra domanda e
offerta di abitazione fornisce anche un supporto professionale o
tecnico o informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo:
Se il conduttore ha accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario stesso o ha aderito all’offerta di locazione tramite la piattaforma on line
L’intermediario È TENUTO A COMUNICARE I DATI
Se il locatore si avvale dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione ma il conduttore comunica direttamente al locatore l’accettazione della NON È TENUTO A COMUNICARE I DATI
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QUALI DATI DEVONO ESSERE COMUNICATI?
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• Nome cognome e codice fiscale del locatore
• Durata del contratto
• Importo del corrispettivo lordo
• Indirizzo dell’immobile
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QUANDO DEVONO ESSERE COMUNICATI?
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Entro il 30 giugno dell’anno successivo o in occasione della Certificazione della ritenuta
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Chi è responsabile della correttezza dei dati?
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Gli intermediari sono tenuti a richiedere i dati previsti ma
non sono tenuti a verificarne
l’autenticità.
Il LOCATORE è responsabile della corretta tassazione del reddito e della veridicità delle proprie dichiarazioni
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Riassumendo…
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SANZIONI
L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è punita con la sanzione di cui all’art. 11, comma 1, D.Lgs. 471/1997 e succ. modifiche:
- Sanzione amministrativa da Euro 250,00 a Euro 2.000,00 per le seguenti violazioni (ridotta alla metà se effettuata entro 15 gg dalla scadenza):
a) Omissione di ogni comunicazione prescritta dalla legge tributaria anche se non richiesta dagli uffici o dalla Guardia di Finanza al contribuente o a terzi nell’esercizio dei poteri di verifica ed accertamento in materia di imposte dirette e di imposta sul valore aggiunto o invio di tali comunicazioni con dati incompleti o non veritieri;
b) Mancata restituzione dei questionari inviati al contribuente o a terzi nell’esercizio dei poteri di cui alla precedente lett. a) o loro restituzione con risposte incomplete o non veritiere;
c) Inottemperanza all’invito a comparire e a qualsiasi altra richiesta fatti dagli uffici o dalla Guardia di finanza nell’esercizio dei poteri loro conferiti
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Redditi derivanti dai contratti di locazione breve
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Imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca con l'aliquota del 21% su opzione (art. 3 D.Lgs. 23/2011)
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Soggetti tenuti al versamento
dell’imposta:
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Gli intermediari immobiliari effettuano una ritenuta del 21% sui canoni o sui corrispettivi lordi se li incassano e devono versarla entro il 16 del mese successivo
– operano come SOSTITUTI
D’IMPOSTA -
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Cosa si intende per corrispettivo lordo?
Il corrispettivo lordo è quanto dovuto dal conduttore in base al contratto di locazione.
Non sono corrispettivi del contratto
• penali
• depositi cauzionali
• caparre
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PAGAMENTO MEDIANTE ASSEGNO BANCARIO INTESTATO AL LOCATORE
l’intermediario, non avendo la
materiale disponibilità delle risorse su cui operare la ritenuta, non è tenuto a tale adempimento anche se l’assegno è consegnato al locatore per il suo tramite
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PAGAMENTO MEDIANTE MEZZI ELETTRONICI
Se il conduttore paga con carta di credito, di debito, carta prepagata, mediante pay-pal i prestatori di servizi di pagamento non effettuano la ritenuta in quanto non sono intermediari ai fini della disciplina delle locazioni brevi
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SANZIONI MANCATO VERSAMENTO
La mancata applicazione della ritenuta alla fonte da parte dell’intermediario comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa del 20% dell’ammontare non trattenuto.
Qualora l’importo superi la soglia di Euro 150.000,00 di ritenute vi è l’applicazione di una sanzione (reclusione da 6 mesi a 2 anni)
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SANZIONI MANCATO VERSAMENTO
La provvigione non fa parte del corrispettivo lordo se:
• è addebitata direttamente dall’intermediario al
conduttore
• è addebitata direttamente dall’intermediario al locatore
e non incide sul canone richiesto dal locatore
La provvigione fa parte del corrispettivo lordo se è trattenuta dall’intermediario sul canone spettante al locatore.
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- Ulteriori adempimenti -
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1) Comunicazione degli alloggiati alla Questura
Entro il giorno successivo all’arrivo (o il giorno stesso se il soggiorno dura solo una notte) dev’essere effettuata la comunicazione degli alloggiati alla Questura del capoluogo di Provincia, tramite il servizio «AlloggiatiWeb»
Segue… 53
- Ulteriori adempimenti -
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2)Pagamento della Tassa di Soggiorno
Gli importi variano da città a città e il periodo di tassazione normalmente non supera i 7 giorni.
Questo va pagato dall’ospite all’arrivo
e va rilasciata ricevuta.
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L’esercizio di un’attività saltuaria e di tipo non commerciale, non richiede la comunicazione di SCIA
Segnalazione certificata di inizio attività non imprenditoriale.
MA
alcune leggi regionali lo richiedono (Abruzzo, Xxxxxx-Romagna, Lazio, Liguria, Lombardia,
Sardegna, Veneto)
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LA LEGGE REGIONALE 4/2010
definisce come "altre tipologie ricettive" le seguenti:
• appartamenti ammobiliati per uso turistico;
• attività saltuaria di alloggio e prima colazione (B&B);
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Appartamenti ammobiliati per uso turistico
«Non sono soggetti alla disciplina dell'esercizio di case e appartamenti per vacanze i proprietari o usufruttuari che danno in locazione a turisti case e appartamenti, in numero non superiore a tre, nel corso di una o più stagioni turistiche, con contratti aventi validità non superiore a sei mesi consecutivi, senza la fornitura di servizi aggiuntivi e sempre che l'attività non sia organizzata in forma di impresa.
Coloro che intendono dare alloggio a turisti in appartamenti o case ne danno comunicazione al Comune, di norma, entro il 31 marzo nelle località a turismo estivo, entro il 31 ottobre nelle località a turismo invernale ed entro il 31 gennaio nelle restanti località.
Gli stessi soggetti comunicano alla Provincia i dati sulla consistenza ricettiva e sul movimento dei clienti secondo le modalità indicate dall'Istituto nazionale di statistica (ISTAT) e sono soggetti alla normativa in materia di pubblica sicurezza.»
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Attività saltuaria di alloggio e prima colazione (BeB)
«Si intende per esercizio saltuario di alloggio e prima colazione e può assumere l'identificazione di bed & breakfast L'ATTIVITÀ DI OSPITALITÀ E SOMMINISTRAZIONE DELLA PRIMA COLAZIONE NELL'ABITAZIONE DI RESIDENZA O ABITUALE DIMORA, AVVALENDOSI DELLA PROPRIA NORMALE CONDUZIONE FAMILIARE E GARANTENDO LA
COMPRESENZA CON GLI OSPITI, senza la fornitura di servizi aggiuntivi e in ogni caso senza organizzazione in forma d'impresa, in non più di tre stanze e con un massimo di sei posti letto, più un eventuale letto aggiunto per stanza in caso di minori di dodici anni.
L'ospitalità può essere fornita per un massimo di centoventi giorni nell'arco del periodo di disponibilità all'accoglienza o, in alternativa, per un massimo di cinquecento pernottamenti nell'arco dell'anno solare.
Il marchio d'identificazione BeB, sulla base del modello approvato dalla Regione, può essere affisso all'esterno dell'abitazione.
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OBBLIGO SCIA AL COMUNE
Obbligo di comunicazione di SCIA sia per attività sia imprenditoriale
che non
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Dopo aver inviato la pratica allo Sportello Imprese occorre:
- rivolgersi all'Ufficio Riscossioni e Controlli per l'imposta di soggiorno
- Questura di Bologna per l'inserimento dei nominativi degli alloggiati
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Locazioni brevi 2019: ultime novità
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• Con la conversione in Legge del “Decreto crescita” (D.L. n. 34/2019, convertito con la Legge n. 58/2019) sono state introdotte diverse novità fiscali.
• Tra le tante, l’articolo 13-quater prevede importanti modifiche in materia di locazioni brevi. Nello specifico, per migliorare la qualità dell’offerta turistica, e contrastare forme irregolari di ospitalità, è prevista l’istituzione, presso il <Ministero delle politiche agricole alimentari, forestali e del turismo>, di una apposita banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati a tali locazioni.
• Le singole strutture ricettive o gli immobili destinati alle locazioni brevi, dovranno essere identificati mediante un codice (alfanumerico), da utilizzare in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi.
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• I titolari delle strutture ricettive, coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici, dovranno pubblicare il codice identificativo in tutte le comunicazioni inerenti l’offerta e la promozione di tali servizi.
• L’inosservanza dell’obbligo di pubblicazione comporterà l’applicazione di una sanzione pecuniaria variabile da un minimo di 500 euro a un massimo di 5mila euro. In caso di reiterazione della violazione, la sanzione sarà maggiorata del doppio.
• La legge di conversione prevede che i dati relativi alle persone alloggiate presso le strutture ricettive saranno forniti, in forma anonima e aggregata, per singola
struttura ricettiva, dal <Ministero dell’Interno> alla <Agenzia delle Entrate> e potranno essere tramessi ai singoli comuni per consentire il monitoraggio dell’imposta o del contributo di soggiorno. Inoltre per limitare ulteriormente il rischio di evasione, è previsto che gli intermediari immobiliari e i soggetti che gestiscono portali telematici, residenti in Italia, sono solidalmente responsabili per il pagamento della ritenuta sui canoni e corrispettivi percepiti.
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Grazie per l’attenzione
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