Contract
3.4 - Il campus dell’Università degli studi di Milano
AREXPO e l’Università degli Studi di Milano (in prosieguo, UniMi), con uno scambio di concordi manifestazioni di volontà avvenuto nel giugno del 2019, sono addivenuti ad un nuovo e conclusivo accordo circa i contenuti del contratto preliminare di compravendita dell’area dell’ex sito espositivo sulla quale sarà realizzato il campus destinato ad ospitare i dipartimenti di area scientifica attualmente siti in zona “Città studi” e limitrofe del Comune di Milano12.
In sintesi, è stato convenuto che esso avrebbe avuto ad oggetto la sola compravendita dell’area e dei connessi diritti edificatori fuori standard (senza, quindi, la preliminare costituzione di un diritto di superficie) e che, conseguentemente, alla sottoscrizione del contratto definitivo si sarebbe provveduto antecedentemente alla stipula da parte di UniMi dell’atto di concessione in favore del soggetto aggiudicatario della procedura ad evidenza pubblica ex art. 183, c. 5, del d.lgs. n. 50 del 2016 per la progettazione definitiva dell’opera e per la sua realizzazione e gestione in regime di concessione.
In tali differenti termini è stato, pertanto, sottoscritto, in data 15 luglio 2019, il contratto preliminare, con il quale, è stato stabilito, tra l’altro, che il prezzo della compravendita sarebbe stato corrisposto, quanto al 35 per cento (4,566 milioni circa), entro 120 giorni dalla data della stipula dello stesso preliminare, quanto al 40 per cento (5,218 milioni circa), entro 60 giorni dalla stipula del contratto definitivo e, quanto al saldo (3,261 milioni circa), entro 60 giorni dal collaudo dell’opera.
Essendo stata contestualmente prevista la possibilità di accesso temporaneo all’area per lo
svolgimento di ogni attività propedeutica alla predisposizione del progetto e all’avvio dei lavori, UniMi ha provveduto ad indire, il successivo 29 luglio 2019, la procedura competitiva di cui all’art. 183, c. 15 del d.lgs. n. 50 del 2016, della quale è risultato aggiudicatario un raggruppamento temporaneo di imprese di cui è mandatario lo stesso operatore economico al quale è stata affidata la concessione per la realizzazione degli interventi immobiliari ed urbanistici previsti dal PII (cfr. supra, par. n. 3.2).
Successivamente, il Consiglio di amministrazione di AREXPO, in esecuzione dello specifico obbligo assunto dalla società con l’art. 5 del contratto preliminare di compravendita ha deliberato di indire una procedura ad evidenza pubblica per l’appalto dei lavori di eliminazione
12 Sulla genesi e sull’evolversi dell’iniziativa, nonché sui precedenti accordi precontrattuali si è ampiamente riferito nelle relazioni relative agli esercizi 2017 (par. n. 4.5) e 2018 (par. n. 3.5), alle quali, pertanto, si rinvia per maggior informazioni.
delle preesistenze e delle interferenze presenti sull’area su cui insisterà il nuovo campus, nonché di sezionamento degli esistenti sottoservizi, per un importo a base d’asta di 7,75 milioni13, che è stata aggiudicata in data 23 giugno 2020.
Il contratto di appalto è stato stipulato il successivo 31 luglio e i relativi lavori sono stati ultimati nel giugno del corrente anno.
3.5 - La ristrutturazione del debito e il reperimento di nuove risorse finanziarie In data 23 giugno 2020 è stato stipulato il contratto di finanziamento con l’istituto di credito aggiudicatario (in pool con altri istituti), della procedura ad evidenza pubblica per la concessione di un prestito finanziario senior del valore di 210 milioni, oltre a ulteriori 10 milioni per una linea di credito “stand-by”, in sostituzione del finanziamento ”bridge”, di pari importo, ottenuto dal sistema bancario nel 2018, con il quale era stata estinta, nella quasi totalità, la precedente partita debitoria nei confronti dello stesso sistema bancario, nonché di Expo e del socio Ente autonomo fondazione fiera internazionale di Milano.
Grazie al miglioramento del merito creditizio della Società in considerazione dei flussi di cassa attesi per effetto degli atti contrattuali già stipulati e stipulandi in attuazione del programmato piano di sviluppo del sito, ai quali si è fatto cenno nei paragrafi immediatamente precedenti, sono state ottenute condizioni economiche decisamente più favorevoli ed in linea con i tassi di mercato per analoghe operazioni di finanziamento, rispetto a quelle del preesistente finanziamento “bridge”; ciò ha consentito di abbattere di quasi il 40 per cento il tasso medio di indebitamento, ora attestatosi intorno al 3,4 per cento.
Nello specifico, sono state concesse le seguenti cinque linee di credito:
- linea di credito A) pari a 25 milioni di euro (di tipo amortizing e con durata di 2 anni) - tasso variabile pari all’Euribor a 6 mesi + 2,25 per cento, garantita dalle cessioni di aree ed immobili ad HT e a UniMi;
- linea di credito B) pari a 79 milioni di euro (di tipo amortizing e con durata di 15 anni) - tasso fisso pari al 3,0 per cento, garantita dai canoni derivanti dal contratto di “concessione base”;
13 Il quadro economico complessivo dell’appalto, comprensivo degli oneri per la sicurezza e delle somme a disposizione, è pari a 8,53 milioni circa.
- linea di credito C) pari a 79 milioni di euro (di tipo amortizing e con durata di 15 anni) - tasso fisso pari al 3,5 per cento, garantita da ipoteca iscritta sui diritti volumetrici residuali dell’area in capo ad AREXPO, di quelli relativi alla “concessione aggiunta” e sulla nuda proprietà dei terreni gravati da diritto di superficie;
- linea di credito D) pari a 27 milioni di euro (di tipo bullet e con durata di 16 anni) - tasso fisso pari al 4,0 per cento;
- linea di credito “stand-by” pari a 10 milioni di euro (di tipo revolving e con durata di 18 mesi rinnovabile sino a 16 anni) – tasso variabile pari all’ Euribor a 3 mesi + 0,5 per cento.
La commissione di mancato utilizzo è pari all’1 per cento, mentre la commissione “up front”
sulle linee A-B-C e D è pari allo 0,90 per cento una tantum.
Nel corso del 2020 è già stato rimborsato un importo di 11,1 milioni circa,14 sicché l’indebitamento finanziario nei confronti del sistema bancario si è ridotto, alla fine dell’esercizio, a 198,9 milioni.
3.6 – Il piano industriale
Il Consiglio di amministrazione, nella seduta del 26 maggio 2020, ha proceduto ad un aggiornamento del Piano industriale 2019/2035, approvato nella seduta del 26 novembre 2019, a seguito della stipula degli atti di concessione sottoscritti nell’aprile precedente15 ed in vista dell’assunzione del finanziamento senior di 210 milioni di cui si è testé detto.
Nella sua costruzione sono stati presi in considerazione elementi di natura economica, patrimoniale e finanziaria, con un approfondimento su quelli di natura monetaria, ovvero sui flussi reddituali attesi nel periodo compreso negli anni dal 2020 al 2035, vale a dire, nel periodo di sviluppo del programma di rigenerazione urbana dell’area MIND, anche al fine di evidenziare la sostenibilità finanziaria e il merito creditizio dell’iniziativa imprenditoriale.
A tal fine, sono stati messi in particolare risalto i riflessi finanziari derivanti dai contratti relativi alla “concessione base” e alla “concessione aggiunta”, in relazione ai quali sono stati stimati ricavi nell’arco di piano (coincidente con la fase di sviluppo), per un totale di 600 milioni circa, a titolo di canoni concessori, di anticipi sugli stessi, di rimborsi dei costi di infrastrutturazione e
14 In conformità alla clausola di “cash sweep”, inserita nel contratto di finanziamento, secondo cui i flussi di cassa eccedenti i 6 milioni alla fine di ogni esercizio devono essere destinati al rimborso del debito.
15 Cfr. supra, par. n. 3.2.
di corrispettivo per la vendita della nuda proprietà di parte (142.000 mq circa) della Slp totale (227.250 mq) relativa alle aree oggetto della “concessione aggiunta”.
I ricavi dalle alienazioni delle aree e dei manufatti in favore delle due “funzioni pubbliche”/”ancore dello sviluppo” (HT e UniMi), che si realizzeranno nei primi 6 anni di piano, sono stati, invece, stimati in 64 milioni circa.
Tenuto conto che i costi complessivi per il funzionamento della società, per il mantenimento del sito, per l’adeguamento delle opere in cessione ai due Comuni soci e per lo sviluppo dell’area, sono stati previsti in complessivi 259 milioni, la Società ha ritenuto la completa recuperabilità, nell’arco di piano, degli investimenti effettuati e delle pregresse perdite, nonché la piena capacità della Società di soddisfare integralmente il debito finanziario contratto.
4. IL BILANCIO
4.1 - Notazioni generali
Il bilancio d’esercizio è stato approvato dall’assemblea ordinaria degli azionisti tenutasi in data 12 luglio 2021.
Esso è stato previamente comunicato alla società di revisione, che, dopo aver effettuato i riscontri di sua competenza, ha rassegnato, in data 11 giugno 2021, la prescritta relazione all’Assemblea, ai sensi dell’art. 14 del d.lgs. 27 gennaio 2010, n. 39.
In conformità al dettato dell’art. 2429 c.c., il bilancio è stato, altresì, comunicato al Collegio sindacale, che, con relazione in data 10 giugno 2021, ha riferito all’Assemblea sui risultati dell’esercizio sociale e sull’attività svolta nell’adempimento dei propri doveri.
Poiché AREXPO è stata inclusa, a decorrere dal 1° gennaio 2018, nell’elenco delle “Amministrazioni pubbliche” inserite nel conto economico consolidato, compilato dall’Istat16, la società si è, altresì, conformata, alle prescrizioni degli artt. 11 e 13 del d.lgs. 31 maggio 2011,
n. 91, allegando ai documenti di bilancio (stato patrimoniale, conto economico, rendiconto finanziario, nota integrativa e relazione sulla gestione) il prospetto del conto consuntivo in termini di cassa, con la ripartizione della spesa per missioni e programmi, ai sensi dell’art. 9 del
d.m. 27 marzo 2013.
L’esercizio si è chiuso con un utile di 3.762.878 euro, che, con votazione unanime dei soci e conformemente alla proposta del Consiglio di amministrazione, è stato destinato, quanto a
188.144 euro, a riserva legale e, quanto alla parte differenziale (3.574.734 euro), è stato portato interamente a nuovo.
Di segno positivo, a fronte dei risultati entrambi negativi dello scorso esercizio, sono conseguentemente il margine operativo lordo (Ebitda17) e il risultato operativo (Ebit18), che si sono attestati, rispettivamente, a 21,756 milioni circa e a 16,987 milioni circa.
Tale risultato, oltre alla consistente diminuzione degli oneri finanziari, per effetto delle migliori condizioni economiche del finanziamento senior19, è principalmente ascrivibile all’approvazione
16 Comunicato pubblicato sulla G.U. n. 228 del 29 settembre 2017, ai sensi dell’art. 1, comma 3 della legge 31 dicembre 2009, n.
196.
17 Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization.
18 Earnings Before Interest and Taxes.
19 Cfr. supra, par. n. 3.5.
del Piano integrato di intervento avvenuta all’inizio dell’anno ed alla conseguente stipula della convenzione urbanistica e degli atti di costituzione del diritto di superficie in favore del concessionario.20
Il completamento del complesso procedimento urbanistico ha, infatti, comportato l’incameramento, nel corso del 2020, dei ricavi relativi al pagamento del canone e al rimborso degli oneri di urbanizzazione e di infrastrutturazione da parte del concessionario, nonché di quelli conseguenti all’avvio del programma di dismissioni delle aree relative alla “concessione aggiunta” e alla cessione di asset ai comuni di Milano e Rho a scomputo delle opere di urbanizzazione.
Sul volume dei ricavi ha, inoltre, influito significativamente l’incameramento del corrispettivo a seguito della stipula del contratto di compravendita di “Palazzo Italia”21.
4.2 - Lo stato patrimoniale
La tabella che segue evidenzia le risultanze della situazione patrimoniale.
20 Cfr. supra, par. n. 3.2.
21 Cfr. supra, par. n. 3.3.
Tabella 6 - Stato patrimoniale
ATTIVO | 2020 | 2019 | |
A) Crediti verso soci per versamenti ancora dovuti | - | - | |
B) immobilizzazioni | |||
- Immateriali | 38.251 | 92.054 | |
- Materiali | 183.325.479 | 1.807.492 | |
- Finanziarie | - | - | |
Totale Immobilizzazioni | 183.363.730 | 1.899.546 | |
C) Attivo circolante | |||
- Rimanenze | 87.217.600 | 313.938.613 | |
- Crediti | 61.651.451 | 37.396.290 | |
- Attività finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni | - | - | |
- Disponibilità Liquide | 8.526.900 | 5.626.159 | |
Totale attivo circolante | 157.395.951 | 356.961.062 | |
D) Xxxxx e risconti | 2.793.124 | 593.464 | |
TOTALE ATTIVO | 343.552.805 | 359.454.072 | |
PASSIVO | |||
A) Patrimonio Netto | |||
I Capitale | 100.080.424 | 100.080.424 | |
II Riserve | 30.012.253 | 43.946.563 | |
VIII Utili (perdite) portati a nuovo | (16.480.674) | (16.480.673) | |
IX Utile (perdita) dell'esercizio | 3.762.878 | (13.934.316) | |
Totale patrimonio netto | 117.374.881 | 113.611.998 | |
B) Fondi per rischi e oneri | 4.028.262 | 598.745 | |
C) Trattamento di fine rapporto di lavoro subordinato | 414.513 | 290.941 | |
D) Debiti | 221.732.820 | 244.949.624 | |
E) Ratei e risconti | 2.329 | 2 | 764 |
TOTALE PASSIVO | 343.552.805 | 359.454.072 | |
(euro)
.
Fonte: Corte dei conti su dati bilancio Arexpo
Con riguardo all’attivo, si registra, innanzitutto, un consistente incremento, pari nel complesso a 181,5 milioni circa, delle immobilizzazioni materiali, riferibile, principalmente alla sotto-voce “terreni e fabbricati” (passata da un valore pari a zero nel 2019 a 181.928.518 euro); essa trova parziale contropartita nella voce “rimanenze” dell’attivo circolante, che si decrementa complessivamente di 226,7 milioni circa.
Dette variazioni sono conseguenti alla sottoscrizione, in data 3 giugno 2020, della convenzione urbanistica concernente la rigenerazione urbana e lo sviluppo dell’area dell’ex sito espositivo e dei conseguenti successivi atti di costituzione del diritto di superficie in favore del concessionario, nonché delle cessioni di immobili effettuate nel corso dell’esercizio.22
22 Cfr. supra, parr. nn. 3.2 e 3.3.
In sintesi, sono state iscritte a immobilizzazioni materiali, con contestuale scarico dal “magazzino”23, le aree gravate da diritto di superficie di cui alla “concessione base” e “alla concessione aggiunta”, limitatamente, con riguardo a quest’ultima, a quelle (per un’estensione pari 80 mila mq di Slp sviluppabile) per le quali era stata esclusa, per decisone assembleare, la possibilità di una futura alienazione a terzi, nonché le aree e le opere asservite ad uso pubblico. Parimenti, è stato scorporato dalle rimanenze il valore, pari a 44, 6 milioni circa, degli immobili ceduti a terzi nel corso dell’esercizio.24
Nelle rimanenze iscritte nell’attivo circolante è ora ricompreso il solo valore delle aree e delle opere destinate ad essere cedute ad HT, ad UniMi e ai Comuni di Milano e Rho a scomputo delle opere di urbanizzazione, nonché delle porzioni dell’area inclusa nella” concessione aggiunta” per le quali pure è prevista l’alienazione a terzi25.
È stata, comunque, effettuata una verifica (impairment test) sulla recuperabilità del valore complessivo delle rimanenze iscritte rispetto al desumibile valore di realizzo sul mercato quale, a sua volta, ricavabile dal prezzo di cessione delle aree per l’insediamento delle funzioni pubbliche (HT e UniMi) pattuito negli accordi precontrattuali sottoscritti e dal valore del contratto di “concessione aggiunta”.
La tabella che segue espone, nel dettaglio, gli elementi patrimoniali che concorrono alla determinazione del valore delle immobilizzazioni materiali e le relative movimentazioni.
23 Nel quale la Società aveva appostato, nei precedenti esercizi, il valore dell’intero patrimonio immobiliare in attesa dell’esatta individuazione delle aree e dei manufatti da destinare alla vendita, ovvero concorrenti alla normale attività produttiva dell’azienda, rispetto ai beni di uso durevole facenti parte dell’organizzazione permanente della stessa.
24 Cfr. supra, parr. nn. 3.2, 3.3 e 3.4.
25 Cfr. supra ibidem.
Tabella 7 - Immobilizzazioni materiali
Tipologia | Terreni e fabbricati | Impianti e macchinari | Attrezzature industriali e commerciali | Altre immobilizzazioni materiali (mobili e macchine d'ufficio) | Totale immobilizzazioni materiali |
Valore di inizio esercizio | |||||
Costo | 0 | 148.086 | 2.555.993 | 421.491 | 3.125.570 |
Ammortamenti (Fondo ammortamento) | 0 | 55.532 | 1.119.991 | 142.555 | 1.318.078 |
Valore di Bilancio | 0 | 92.554 | 1.436.002 | 278.936 | 1.807.492 |
Variazioni nell'esercizio | |||||
Riclassifiche (Valore di Bilancio) | 182.042.965 | 0 | 0 | 0 | 182.042.965 |
Incrementi per acquisizioni | 0 | 0 | 562 | 53.855 | 54.417 |
Decrementi per alienazioni e dismissioni (valore di Xxxxxxxx) | 0 | 0 | 0 | 810 | 810 |
Ammortamento dell'esercizio | 114.447 | 22.213 | 383.441 | 58.484 | 578.585 |
Altre variazioni | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Totale Variazioni | 181.928.518 | -22.213 | -382.879 | -5.439 | 181.517.987 |
Valore di fine esercizio | |||||
Costo | 182.042.965 | 148.086 | 2.556.555 | 474.446 | 185.222.052 |
Ammortamenti (Fondo ammortamento) | 114.447 | 77.745 | 1.503.432 | 200.949 | 1.896.573 |
Valore di Bilancio | 181.928.518 | 70.341 | 1.053.123 | 273.497 | 183.325.479 |
Fonte: Corte dei conti su dati bilancio Arexpo
I crediti sono pari a 61.651.451 euro e registrano un aumento del 64,8 per cento circa rispetto al valore dell’esercizio precedente (37.396.290 euro).
Essi sono esposti, per natura e ammontare, nella tabella che segue.
Tabella 8 - Crediti
Tipologia | Esigibili entro l'esercizio successivo | Esigibili oltre l'esercizio | Valore nominale totale | Fondi rischi /svalutazioni | Valore netto |
Crediti verso clienti | 21.803.672 | 0 | 21.803.672 | 196.145 | 21.607.527 |
Imposte anticipate | - | - | 10.482.338 | - | 10.482.338 |
Crediti verso altri | 1.078.824 | 28.482.762 | 29.561.586 | 0 | 29.561.586 |
Totale | 22.882.496 | 28.482.762 | 61.847.596 | 196.145 | 61.651.451 |
Fonte: Corte dei conti su dati bilancio Arexpo
I crediti verso clienti, di cui 16,3 milioni circa per fatture emesse e 5,5 milioni circa per fatture da emettere, si riferiscono principalmente a crediti commerciali per la vendita di beni ed aree
aeree di proprietà e per il riaddebito dei costi di realizzazione delle urbanizzazioni esistenti e di completamento.
I crediti verso altri espongono principalmente quelli derivanti dagli atti di cessione di opere nei confronti dei Comuni di Milano e di Rho a scomputo, come detto, degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.
Le imposte anticipate, pari a 10,4 milioni circa, sono state iscritte nell’attivo circolante, essendo stato valutato che, negli esercizi in cui si riverseranno le differenze temporanee, il reddito imponibile non sarà inferiore, con ragionevole certezza, all'ammontare delle differenze che si andranno ad annullare.
Tabella 9 - Crediti per scadenza
Tipologia | Valore di inizio esercizio | Variazione nell'esercizio | Valore di fine esercizio | Quota scadente entro l'esercizio | Quota scadente oltre l'esercizio | Di cui durata residua superiore a 5 anni |
Crediti verso clienti | 22.813.881 | -1.206.354 | 21.607.527 | 21.607.527 | 0 | 0 |
Crediti tributari | 30.565 | -30.565 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Imposte anticipate | 13.318.462 | -2.836.124 | 10.482.338 | |||
Crediti verso altri | 1.233.382 | 28.328.204 | 29.561.586 | 1.078.824 | 28.482.762 | 0 |
Totale | 37.396.290 | 24.255.161 | 61.651.451 | 22.686.351 | 28.482.762 | 0 |
Fonte: Corte dei conti su dati bilancio Arexpo
Le disponibilità liquide comprese nell'attivo circolante erano pari a fine esercizio a 8.526.900 euro, a fronte dell’importo di 5.626.159 euro registrato al 31 dicembre 2019.
La tabella che segue espone la loro composizione e le relative movimentazioni.
Tabella 10 - Disponibilità liquide
Tipologia | Valore di inizio esercizio | Variazione nell'esercizio | Valore di fine esercizio |
Depositi bancari e postali | 5.626.142 | 2.899.575 | 8.525.717 |
Denaro e altri valori in cassa | 17 | 1.166 | 1.183 |
Totale disponibilità liquide | 5.626.159 | 2.900.741 | 8.526.900 |
Fonte: Corte dei conti su dati bilancio Arexpo
Con riguardo alle poste del passivo, si evidenzia, innanzitutto, che il valore del patrimonio netto (117.374.881 euro) registra un incremento pari al 3,3 per cento circa rispetto al 2019 (113.611.998 euro) imputabile essenzialmente al risultato positivo dell’esercizio.
La tabella che segue espone le relative movimentazioni.
Tabella 11 - Patrimonio netto
Tipologia | Valore di inizio esercizio | Attribuzione di dividendi | Altre destinazioni | Decrementi | Riclassifiche | Risultato d'esercizio | Valore di fine esercizio |
Capitale | 100.080.424 | - | - | - | - | - | 100.080.424 |
Riserva da sovraprezzo azioni | 43.815.536 | - | - | 13.934.316 | - | - | 29.881.220 |
Riserva legale | 000.000 | - | - | - | - | - | 000.000 |
Varie altre riserve | -3 | - | - | - | 6 | - | 3 |
Utili (perdite) portati a nuovo | -16.480.673 | - | -1 | - | - | -16.480.674 | |
Utili (perdite) dell'esercizio | -13.934.316 | - | - | -13.934.316 | - | 3.762.878 | 3.762.878 |
Totale Patrimonio netto | 113.611.998 | - | -1 | 0 | 6 | 3.762.878 | 117.374.881 |
Fonte: Corte dei conti su dati bilancio Arexpo
I fondi per rischi ed oneri ammontano complessivamente a 4.028.262 euro ed accolgono gli accantonamenti effettuati nel corso dell’esercizio per fronteggiare l’eccedenza (pari a 2,5 milioni di euro) dei costi sostenuti per la rifunzionalizzazione degli edifici insistenti nell’area denominata “Cardo Nord-Ovest” in cessione ad HT, rispetto al valore recuperabile dalla loro alienazione e le riserve (per un valore pari a 1,5 milioni circa) iscritte da alcuni appaltatori di lavori.
È stato invece completamente rilasciato il fondo, stanziato nell’esercizio 2013, per fronteggiare gli oneri dovuti a Expo (ora in liquidazione) per la bonifica del sito (578.740 euro), essendo stati conclusi i relativi lavori nel corso del 2020.
L’incremento dell’accantonamento per il Tfr (ammontante a 414.513 euro, rispetto ai 291 mila euro del 2019) è imputabile alle assunzioni di personale strutturato effettuate nel corso dell’esercizio.
I debiti ammontano a complessivi 221.732.820 euro e registrano un decremento del 9,5 per cento circa rispetto al precedente esercizio (244.949.624 euro).
Tabella 12 - Debiti
Tipologia | Valore di inizio esercizio | Variazione nell'esercizio | Valore di fine esercizio |
Debiti vs banche | 210.000.000 | -11.100.000 | 198.900.000 |
Acconti | 0 | 4.569.068 | 4.569.068 |
Xxxxxx vs fornitori | 31.495.206 | -21.252.891 | 10.242.315 |
Debiti tributari | 574.741 | 4.370.924 | 4.945.665 |
Debiti vs istituti di previdenza | 182.743 | -75.320 | 107.423 |
Altri debiti | 2.696.934 | 271.415 | 2.968.349 |
Totale | 244.949.624 | -23.216.804 | 221.732.820 |
Fonte: Corte dei conti su dati bilancio Arexpo
I debiti verso banche ammontano a complessivi 198,9 milioni e si riferiscono al prestito “senior”
sottoscritto nel 2020, al netto della quota rimborsata nel corso dell’esercizio.26
I debiti verso fornitori si riferiscono a fatture da pagare computate in conformità al principio di competenza; la variazione in diminuzione più consistente, pari a 20 milioni, è conseguente all’avvenuto pagamento del residuo debito per le opere di infrastrutturazione in favore di Expo.27
L’incremento degli “acconti” è riconducibile ai depositi cauzionali incamerati nel corso
dell’esercizio e non restituiti.
Nella tabella che segue si riportano i dati relativi alla movimentazione del valore dei debiti e alla loro ripartizione per scadenza.
Tabella 13 - Debiti per scadenza
Tipologia | Valore di inizio esercizio | Variazione nell'esercizio | Valore di fine esercizio | Quota scadente entro l'esercizio | Quota scadente oltre l'esercizio |
Debiti vs banche | 210.000.000 | -11.100.000 | 198.900.000 | 0 | 198.900.000 |
Acconti | 0 | 4.569.068 | 4.569.068 | 4.569.068 | 0 |
Xxxxxx vs fornitori | 31.495.206 | -21.252.891 | 10.242.315 | 8.802.954 | 1.439.361 |
Debiti tributari | 574.741 | 4.370.924 | 4.945.665 | 4.945.665 | 0 |
Debiti vs istituti di previdenza | 182.743 | -75.320 | 107.423 | 107.423 | 0 |
Altri debiti | 2.696.934 | 271.415 | 2.968.349 | 2.668.349 | 300.000 |
Totale debiti | 244.949.624 | -23.216.804 | 221.732.820 | 21.093.459 | 200.639.361 |
Fonte: Corte dei conti su dati bilancio Arexpo
Il debito bancario si riferisce interamente al finanziamento “senior”, del quale si è già riferito in precedenza ed è assistito, quanto a 184,5 milioni, da garanzia ipotecaria iscritta sui terrenti in piena
26 Cfr. supra par. n. 3.5.
27Cfr. supra, ibidem.
proprietà inclusi nella “concessione aggiunta” e sulla nuda proprietà di quelli facenti parte della concessione base.
4.3 - Il conto economico
Si riportano nella seguente tabella i dati riassuntivi del conto economico, a confronto con quelli
dell’esercizio precedente.
Tabella 14 - Conto economico
2020 | 2019 | |
A) VALORE DELLA PRODUZIONE | ||
- Ricavi delle vendite e delle prestazioni | 56.973.845 | 16.061.775 |
- Variazione delle rimanenze in prodotti in corso di lavorazione | (44.678.048) | 8.012.489 |
- Altri ricavi e proventi | 35.010.650 | 1.717.088 |
TOTALE VALORE DELLA PRODUZIONE | 47.306.447 | 25.791.352 |
B) COSTI DELLA PRODUZIONE | ||
- Per materie prime, sussidiarie, di consumo e merci | 10.377 | 11.144 |
- Per servizi | 19.679.871 | 20.554.999 |
- Per godimento di beni di terzi | 73.423 | 89.617 |
- Per il personale | 3.712.607 | 3.517.694 |
- Ammortamenti e svalutazioni - Accantonamenti | 741.407 4.028.262 | 623.457 - |
- Oneri diversi di gestione | 2.073.918 | 2.424.296 |
TOTALE COSTI DELLA PRODUZIONE | 30.319.865 | 27.221.207 |
DIFFERENZA TRA VALORE E COSTI DELLA PRODUZIONE | 16.986.582 | (1.429.855) |
C) PROVENTI E ONERI FINANZIARI | ||
- Proventi da partecipazioni | - | - |
- Altri proventi finanziari | 107 | 1.150 |
- Interessi passivi e altri oneri finanziari | 9.386.820 | 12.318.511 |
TOTALE PROVENTI E ONERI FINANZIARI | (9.386.713) | (12.317.361) |
D) RETTIFICHE DI VALORE DI ATTIVITA' FINANZIARIE | ||
- Totale rettifiche di valore di attività e passività finanziarie | - | - |
TOTALE PROVENTI E ONERI FINANZIARI | - | - |
RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE | 7.599.869 | (13.747.216) |
- Totale imposte correnti, differite e anticipate | 3.836.991 | 187.100 |
UTILE (PERDITA) D'ESERCIZIO | 3.762.878 | (13.934.316) |
Fonte: Corte dei conti su dati bilancio Arexpo
Il valore della produzione registra un sensibile incremento pari a 21,5 milioni circa (+83,4 per cento circa) per effetto, principalmente, dei maggiori ricavi realizzati in conseguenza della stipula della convenzione urbanistica, a seguito dell’approvazione del PII, nonché della stipula
del contratto definitivo di compravendita di “Palazzo Italia” a HT.28
A fronte di tale dato, si evidenzia pure un discreto aumento dei costi della produzione che passano da 27,2 milioni circa a 30,3 milioni circa a (+11,4 per cento circa), riferibile essenzialmente ai disposti accantonamenti ai “Fondi rischi ed oneri” di cui si è detto al precedente paragrafo.
Tra gli altri costi più significativi, si assiste ad una diminuzione di quelli “per servizi”, che rappresentano la voce più consistente (-4,3 per cento circa), solo in parte compensata dal più elevato ammontare dei “costi per il personale”29 strutturato, nonché degli ammortamenti.
In consistente diminuzione (-23,8 per cento circa) sono, infine, gli oneri finanziari in conseguenza delle più favorevoli condizioni economiche del prestito senior30.
4.4 - Il rendiconto finanziario e il conto consuntivo in termini di cassa
Il rendiconto finanziario, redatto con il metodo indiretto, espone i flussi finanziari derivanti dall’attività operativa, da quella di investimento e da quella di finanziamento che hanno determinato variazioni nette (incremento o decremento) delle disponibilità liquide.
A fine esercizio 2020 si registrano disponibilità liquide pari a 8,527 mln, con un incremento di 2, 9 mln rispetto alle disponibilità a fine 2019.
28 Cfr. supra. par. n. 4.1.
29 Cfr. supra par. n. 2.1.
30 Cfr. supra par. n. 3.5.
Tabella 15 – Rendiconto finanziario
FLUSSO REDDITUALE CON METODO INDIRETTO | 2020 | 2019 |
A. Flussi finanziari derivanti dall'attività operativa (metodo indiretto) | ||
Utile (perdita) dell'esercizio | 3.762.878 | (13.934.316) |
Imposte sul reddito | 3.836.991 | 187.100 |
Interessi passivi/(attivi) | 9.386.713 | 12.317.361 |
(Dividendi) | 0 | 0 |
(Plusvalenze)/Minusvalenze derivanti dalla cessione di attività | 0 | 0 |
1. Utile / (perdita) dell'esercizio prima d'imposte sul reddito, interessi, dividendi e plus/minusvalenze da cessione | 16.986.582 | (1.429.855) |
Rettifiche per elementi non monetari che non hanno avuto contropartita nel capitale circolante netto | ||
Accantonamenti ai fondi | 4.214.557 | 0 |
Ammortamenti delle immobilizzazioni | 632.389 | 508.772 |
Svalutazioni per perdite durevoli di valore | 0 | 0 |
Rettifiche di valore di attività e passività finanziarie di strumenti finanziari derivati che non comportano movimentazioni monetarie | 0 | 0 |
Altre rettifiche in aumento / (in diminuzione) per elementi non monetari | (469.722) | 114.685 |
Totale rettifiche per elementi non monetari che non hanno avuto contropartita nel capitale circolante netto | 4.377.224 | 623.457 |
2. Flusso finanziario prima delle variazioni del capitale circolante netto | 21.363.806 | (806.398) |
Variazioni del capitale circolante netto | ||
Decremento/(Incremento) delle rimanenze | 226.721.013 | (8.012.489) |
Decremento/(Incremento) dei crediti verso clienti | 1.097.336 | (18.718.918) |
Incremento/(Decremento) dei debiti verso fornitori | (21.252.891) | (4.311.539) |
Decremento/(Incremento) ratei e risconti attivi | (2.199.660) | 777.698 |
Incremento/(Decremento) ratei e risconti passivi | (435) | 2.764 |
Altri decrementi / (Altri incrementi) del capitale circolante netto | (20.162.419) | 21.977.550 |
Totale variazioni del capitale circolante netto | 184.202.944 | (8.284.934) |
3. Flusso finanziario dopo le variazioni del capitale circolante netto | 205.566.750 | (9.091.332) |
Altre rettifiche | ||
Interessi incassati/(pagati) | (9.386.713) | (12.317.361) |
(Imposte sul reddito pagate) | 0 | 0 |
Dividendi incassati | 0 | 0 |
(Utilizzo dei fondi) | (82.728) | 61.075 |
Altri incassi/(pagamenti) | 0 | 0 |
Totale altre rettifiche | (9.469.441) | (12.256.286) |
Flusso finanziario dell'attività operativa (A) | 196.097.309 | (21.347.618) |
B. Flussi finanziari derivanti dall'attività d'investimento | ||
Immobilizzazioni materiali | ||
(Investimenti) | (182.097.382) | (67.415) |
Disinvestimenti | 810 | 0 |
Immobilizzazioni immateriali | ||
(Investimenti) | (1) | (9.933) |
Disinvestimenti | 0 | 0 |
Immobilizzazioni finanziarie | ||
(Investimenti) | 0 | 0 |
Disinvestimenti | 0 | 0 |
Attività finanziarie non immobilizzate | ||
(Investimenti) | 0 | 0 |
Disinvestimenti | 0 | 0 |
(Acquisizione di rami d'azienda al netto delle disponibilità liquide) | 0 | 0 |
Cessione di rami d'azienda al netto delle disponibilità liquide | 0 | 0 |
Flusso finanziario dell'attività d'investimento (B) | (182.096.573) | (77.348) |
C. Flussi finanziari derivanti dall'attività di finanziamento | ||
Mezzi di terzi | ||
Incremento/(Decremento) debiti a breve verso banche | (210.000.000) | 0 |
Accensione finanziamenti | 210.000.000 | 21.620.236 |
(Rimborso finanziamenti) | (11.100.000) | 0 |
Mezzi propri | ||
Aumento di capitale a pagamento | 5 | 0 |
(Rimborso di capitale) | 0 | (4) |
Cessione (Acquisto) di azioni proprie | 0 | 0 |
(Dividendi e acconti su dividendi pagati) | 0 | 0 |
Flusso finanziario dell'attività di finanziamento (C) | (11.099.995) | 21.620.232 |
Incremento (decremento) delle disponibilità liquide (A ± B ± C) | 2.900.741 | 195.266 |
Effetto cambi sulle disponibilità liquide | 0 | 0 |
Disponibilità liquide all'inizio dell'esercizio | ||
Depositi bancari e postali | 5.626.142 | 5.429.986 |
Assegni | 0 | 0 |
Denaro e valori in cassa | 17 | 907 |
Totale disponibilità liquide a inizio esercizio | 5.626.159 | 5.430.893 |
Di cui non liberamente utilizzabili | 0 | 0 |
Disponibilità liquide a fine esercizio | ||
Depositi bancari e postali | 8.525.717 | 5.626.142 |
Assegni | 0 | 0 |