COMMENTO
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AGEVOLAZIONI
Bonus lavori e cessione preliminare di vendita, la detrazione può essere mantenuta
di Xxxxxx Xxxxxxx | 5 FEBBRAIO 2020
Nell’ambito dei lavori di ristrutturazione, in caso di cessione del preliminare di vendita, con apposita clausola inserita nel contratto di cessione, il cessionario originario immesso nel possesso dell’immobile oggetto di futura compravendita, può mantenere il diritto alla detrazione fiscale per i lavori effettuati a sue spese.
Premessa
La Legge di Bilancio 2020, ha prorogato la detrazione al 50%, su un importo massimo di 96.000 eu- ro, spettante per interventi di ristrutturazione: la detrazione è riconosciuta anche al promissario acquirente dell’immobile oggetto di preliminare di vendita.
I lavori di ristrutturazione e il preliminare di vendita. La detrazione per il promissario acquirente
In materia di lavori di ristrutturazione, la detrazione può essere riconosciuta anche al promissario ac- quirente se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente re- gistrato.
Ricorda
Il futuro acquirente di un immobile, sul quale lo stesso soggetto intende effettuare dei lavo- ri, può beneficiare della detrazione per gli importi versati per i lavori di ristrutturazione a condizione che alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi, nella quale il contribuente si avvale della detrazione, siano stati registrati il preliminare di acquisto o il rogito (circolare 18 novembre 2016, n. 43).
Occorre altresì che il promissario acquirente sia stato immesso nel possesso dell’immobile ed
esegua gli interventi a proprio carico.
Le indicazioni in parola operano altresì, sempre in riferimento al promissario acquirente:
per l’acquisto di un box pertinenziale o
di immobile facente parte di un edificio interamente ristrutturato, di cui all’art. 16-bis, comma 3, del TUIR.
Attenzione
Come da circolare 13/E/2019, non è richiesta l’autorizzazione ad eseguire i lavori da parte del promittente venditore che può ritenersi implicitamente accordata in conseguenza dell’anticipata immissione nel possesso dell’immobile.
La detrazione spetta al futuro acquirente, alle condizioni sopra precisate, anche nelle ipotesi in cui non si perfezioni l’acquisto.
Dal punto di vista pratico, anche con il solo preliminare di vendita, il promissario acquirente immes- so nel possesso dell’immobile, può beneficiare della detrazione del 50% per le spese da lui effettiva- mente sostenute tramite bonifico parlante.
Cosa | Detrazione per lavori di ristrutturazione al promissario acquirente dell’immobile | |||
Soggetti interessati | Soggetti IRPEF | |||
Condizioni spettare | da | ri- | | Stipula di un contratto preliminare opportunamente registrato; possesso dell’immobile; interventi eseguiti a proprio carico. |
Fatta tale doverosa premessa passiamo ad analizzare il caso specifico della cessione del preliminare di vendita e l’eventuale trasferimento della detrazione dal promissario acquirente ad un terzo sog- getto.
La cessione del contratto preliminare di vendita
In materia di detrazione per lavori di ristrutturazione, un caso particolare ancora non espressamente affrontato dall’Agenzia delle Entrate, è rappresentato dal trasferimento della detrazione spettante dal promissario acquirente (come da paragrafo precedente) a un soggetto terzo: siamo, dunque, nell’ambito di un contratto preliminare di vendita con clausola di cedibilitàper effetto della quale il promissario acquirente si conserva la facoltà di trasferire in capo ad un terzo i diritti derivanti dal pre- liminare stesso, con conseguente possibilità di conseguire una plusvalenza.
Approfondimenti
In merito al trattamento della plusvalenza, ma non al trasferimento della detrazione, l’Agenzia delle Entrate con la Ris. n. 6/E/2015, ha chiarito che i maggiori introiti legati alla cessione del preliminare possono possano essere inclusi nella fattispecie descritta dall’art. 67, comma 1, lett. l), del citato TUIR, laddove sono compresi fra i redditi diversi i corrispettivi percepiti, fra l’altro, per l’assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere.
Nel caso specifico il soggetto che cede il preliminare assume l’obbligo di non essere presente al momento della stipula del contratto definitivo e, di conseguenza, di non sottoscrivere lo stesso.
Al di là della corretta tassazione della plusvalenza, ritornando al trasferimento della detrazione, an- che in caso di cessione del preliminare di vendita, a parere di chi scrive, dovrebbe trovare applica- zione la disposizione di cui all’art. 16-bis, comma 8, del TUIR; disposizione secondo la quale “in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo del- le parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare”.
Attenzione
Con apposita clausola da inserire nel contratto scritto di cessione del preliminare, al soggetto, che cede i diritti di cui allo stesso preliminare, può essere riconosciuta la possibilità di mantenere la detrazione spettante per i lavori effettuati sull’immobile oggetto di futura compravendita in favore del nuovo cessionario.
Riferimenti normativi
D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 16-bis;
Agenzia delle Entrate, Ris. 19 gennaio 2015, n. 6/E;
Agenzia delle Entrate, Circ. 18 novembre 2016, n. 43/E;
Legge 27 dicembre 2019, n. 160