INCONTRO FORMATIVO

INCONTRO FORMATIVO

Associati Fiaip

Argomento

Drafting esaustivo inerente l’istituto giuridico della locazione di immobili: Codice civile, L.392/78, L.431/98, L.2/02, D.M. 30 dicembre 2002

Relatore : Biondi Prof. Xxxxxxxx

Vice Presidente Confedilizia Grosseto

LA LOCAZIONE

Art. 1571 c.c.” la locazione è il contratto con cui una parte ( locatore ) si obbliga a far godere all’altra( locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo”

Contratto tipico : prestazioni corrispettive o sinallagmatico( quando le parti si obbligano reciprocamente), a titolo oneroso, consensuale, di durata, non traslativo della proprietà . La locazione è un diritto relativo di godimento, che non è opponibile erga omnes ma solamente a determinati terzi : manca della assolutezza propria di un diritto reale .

Sinossi normativa:

1)la disciplina generale del codice civile 1571/1606 riguarda beni mobili e alcuni beni immobili ( art.812 c.c.);

2)la disciplina speciale della locazione dei fondi urbani (ad uso abitativo),il codice civile artt.1607/14 è stata modificata dalle leggi 392/78( c.d. equo canone), 359/92( c.d. xxxxx in deroga) e, alla fine, dalla l.431/98 che, abrogando completamente la legge dei patti in deroga e molti articoli dell’equo canone, concede, altresì, capacità di deroga a certe disposizioni vincolistiche che saranno ulteriormente analizzate

3) il restante della legge 392/78 artt.27e s.s. regola la locazioni di fondi urbani diversi dall’abitativo

4) le locazioni di immobili di tipologia catastale A/1( immobili signorili), A/8( ville),A/9( castelli) insieme alle locazioni per finalità turistiche e ai contratti locativi stipulati con la P.A. si applicano le disposizioni, in xxx xxxxxxxxx, xxx 0000 x x.x. xxx x.x. xxxx xx evince, anche, dalle l.392/78 e l.431/98

5) ai contratti di edilizia popolare si applicano le normative vigenti statali o regionali

6)le locazioni con cui viene concesso l’uso o il godimento di unità immobiliari comprese in strutture extra alberghiere, in cui vengono, altresì, concessi prestazione di servizi, sono escluse dall’ambito della pura locazione , e vengono regolate con contratti atipici propri di strutture imprenditoriali ( varie sentenze S.C. 2 novembre 1992, n.11859, 4 febbraio 1987, n1067 etc,etc…): i beni produttivi sono oggetto di una stipula di affitto definita dalla dottrina un sotto tipo della locazione e redatta in conformità alle indicazioni del c.c.

7) se il godimento dell’immobile costituisce la controprestazione di lavoro dipendente si è fuori dalla locazione e il rapporto è quello di lavoro

8) contratto di locazione a uso foresteria in cui esiste una dissociazione tra il conduttore e il fruitore dell’immobile viene regolato con il c.c.

9) locazione navi e aeromobili CNAV

10) beni produttivi art.1615 s.s. affitto( vedere il punto 6)

Istituto giuridico afferente la locazione di unità immobiliari urbane(u.i.u.) e unità abitative(u.a.) in fabbricati civili

Noi andremo ad esaminare solamente i contratti locativi per abitazioni urbane per immobili ad uso abitativo e commerciale \ artigianale \alberghiero e daremo alcuni accenni ai contratti atipici in strutture extra alberghiere

Obblighi e diritti

Dal contratto di conduzione di un unità immobiliare sorgono per il locatore e il locatario diritti e obblighi dalle disposizioni del c.c. e dagli articoli delle succedute leggi speciali

Alcuni obblighi e diritti del locatore : consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato- mantenerla in stato per l’uso convenuto- garantire il pacifico godimento- concedere la durata della locazione in alcune fattispecie contrattuali determinata- ottenere la cessazione del contratto per vendita immobile solamente in tempi e occasioni particolari.

Alcuni obblighi e diritti del conduttore: di prendere in consegna la cosa - di goderla con diligenza del buon padre di famiglia- servisene per l’uso determinato nel contratto- dare il corrispettivo dovuto - compiere le opere di piccola manutenzione. Non può sublocare totalmente l’immobile (art.2 l.3927/8), ma se non è previsto altrimenti ha la capacità di sublocare parzialmente. Ha, di contro, il diritto di sanare la morosità in conformità art.55 l.392/78 - prelazione, in caso di vendita dell’immobile abitativo .

ALLEGATO (G) D.M.30.12.2002 Tabella oneri accessori: Le spese di manutenzione a carico della conduzione o della proprietà sono ora previste nell’allegato G del d.m. 30 dicembre 2002 che, comunque, non è esaustivo nella sua elencazione[nota possono essere aggiunti altri oneri a carico del conduttore vedi art. 4 del d.m. 30.12.2002: *esempio: il pagamento dell’amministratore condominiale da parte dell’inquilino o anche la introduzione della indicazione art.23 l.392/78 inerente alcune opere straordinarie].

La nuova normativa l.431/98 ha portato notevoli novità e regola le sole locazioni di immobili ad uso abitativo:

a) un canale libero disciplinato dal codice civile

b) un canale libero sottoposto unicamente alla durata con possibilità di deroga a quei pochi articoli della l.392/78 ancora rimasti in vigore (artt.2-4-5-6-7-8-9-10-11 possono essere derogati §)

c) un canone calmierato ma con un minor durata contrattuale

d) politica di agevolazioni fiscali per entrambe le parti

e) ritorno alla giurisdizione ordinaria nel campo delle esecuzioni

f) possibilità dell’aumento del canone per il tempo occorrente alla esecuzione del titolo esecutivo

Nota bene: I contratti locativi, regolati dalla l.431/98, sono anche disciplinati dal decreto ministeriale di cui è prevista ogni tre anni l’emanazione. “L’art. 4 e 4 bis della l.431/98 prevedono l’emanazione di un decreto legge del ministro dei lavori pubblici, che individui criteri generali, fra cui la redazione(d.m.30/12/02) obbligatoria di tipo di contratti nelle stipule agevolate, transitorie e per universitari(allegati n A-C-E)

Contratto libero art.2 comma 1 l.431/98

libero nel canone e nella redazione( non esistono tipi di contratto) di certe disposizioni ma non nella durata minima 4 anni + 4 anni sono, altrimenti, lecite e derogabili(§) le seguenti clausole anche se non espressamente abrogate della

l.392/78*( vedi n.d.r. esaustiva), ma è nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti della durata contrattuale prevista dalla legge 431\98 , vedi art.13, 3

DURATA: 4 anni + 4

CANONE : libero

CONDIZIONI : redazione libera ma sottoposta agli articoli (§) che si possono derogare e con le seguenti clausole lecite, dato l’art. 79 della l.392/78 è stato abrogato per le abitazioni( n.d.r. vedi nota propedeutica 1)

a) addebito della registrazione al solo conduttore art.8 l.392/78

b) addebito degli oneri accessori diversi da quelli contemplati dall’art.9 l.392/78 [* si consiglia come base la tabella oneri accessori, allegato G, registrata all’ufficio del registro di Roma atti privati dalla Confedilizia, Sunia, Sicet e recepita nel D.M.30 dicembre 2002]

c) deposito cauzionale in misura maggiore alle tre mensilità di quella prevista dall’articolo 11 l.392/78 e anche con tipologie cautelative diverse come fideiussione, assicurazione etc,etc…..

d) canone differenziato o in aumento negli anni \ con rata mensile o annuale comunque ad libitum

e) aggiornamenti del canone di qualsiasi valore percentuale anche maggiore del 100%

f) canone misto cioè di una parte di una somma di denaro e per l’altra da un esborso di somme determinate dalla ristrutturazione dell’immobile ( nota bene : in tale situazione non possono essere previste le agevolazioni Irpef previste n. 47 del 27 febbraio 2004 )

AGEVOLAZIONI FISCALI : la detrazione forfettaria del 15% sull’intero canone come previsto dall’art.34, 4 bis del Tuir e in caso di pagamento della tassa di registro per più annualità una differenza in percentuale pari alla metà dell’interesse legale x il numero degli anni

DISDETTA : vedere nota sulla disdetta \ recesso \ prelazione

[ n.d.r. nota propedeutica 1 : la legge 431 del 1998 abroga buona parte delle previsioni della legge 392 del 1978 tra cui l’articolo 79 delle disposizioni finali del titolo IV. Tale articolo era posto a impedire qualsiasi vantaggio della parte locatrice in contrasto con la vigente legge( l.392/78). Il citato articolo abrogato trova nella successiva legge 431\98 un dispositivo simile (art.13), che indica la nullità solamente 1) per la somma del canone, come da contratto registrato, 2) del periodo locativo diverso dalle fattispecie previste nella l.431/98.Xxxx, possiamo dire che anche gli articoli non espressamente abrogati della l.392/78 possono essere disattesi nella redazione di un contratto locativo senza incorrere a motivazioni di sanzione e di annullamento da chicchessia] [n.d.r nota propedeutica 2: non possono MAI essere derogate le disposizioni presenti negli articoli della l.392/78 il n. 6 ( successione del contratto ) , la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell’immobile n.7( art.3 l.431/98 comma 1 lettera g) è ammessa disdetta del contratto dopo primi anni 4 vedere note seguenti*) , e la gravità dell’adempimento del conduttore n.5 e 55, perché hanno natura pubblicistica processuale.]

CAUZIONE: libera negoziazione

(#)Accordi territoriali [ denominati con a.t.]sono previsti dalla legge 431/98 e dal

D.M. del ministero dei L.L.P.P. della convenzione nazionale, atti a promuovere un accordo di valori locatizi tra le associazioni più rappresentative di locatori e conduttori nel territorio. Tali valori locatizi concordati, e solo quelli( non la redazione dei contratti), vengono, in seguito, trasmessi alle varie amministrazioni comunali, che devono adempiere ad una funzione puramente notarile di conservazione di tali accordi.

Le fonti normative per i contratti previsti e regolati dalla l.431\98 sono: la stessa legge- i d.m. ogni tre anni- gli allegati dei tipi di contratto- a.t.

Contratti Agevolati art.2 comma 5 l.431/98 e d.m. 30-12-2002 allegatoA DURATA :3 anni ( può essere aumentato il primo periodo a 4 o5 etc,etc.. ) +2 ; CANONE: dato dagli a.t. (#);

CONDIZIONI: tipi di contratti redatti per tutto il territorio nazionale ai quali esclusivamente le parti debbono attenersi.( remark: i tipi di contratto sono stati redatti come allegati al d.m.30 dicembre 2002 ed ad essi si possono, solamente, aggiungere altre disposizioni che non snaturino la stipula: come un regolamento di comportamento del conduttore etc,etc….)

AGEVOLAZIONI FISCALI solamente nei comuni ad alta intensità abitativa .

a) TASSA DI REGISTRO, assolta parimenti tra le parti (vedi redazione contrattuale del d.m. 30.12.2002), viene calcolata solamente sul 70% del canone di locazione annuo e a tale sconto possiamo aggiungere quello concesso per il pagamento in unica soluzione dell’imposta dovuta per tutte le annualità contrattuali pari alla metà dell’interesse legale moltiplicato per la durata del contratto ( interesse legale 2,5% la metà 1,25% x il numero degli anni tale percentuale viene scorporata sulla somma della tassa esempi esplicativi)

b) PER IL LOCATORE si applica al canone locativo, ridotto del 15% come previsto dall’art.34, 4bis del Tuir [ valido per la determinazione di un qualsiasi reddito da fabbricati], una ulteriore diminuzione del 30% ,con un Irpef ed Irpeg finale del 59,5% del totale del reddito percepito

c) PER IL CONDUTTORE una detrazione di euro 495,80 quando il reddito complessivo non supera euro 15.493,71/ euro 247,90 se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41

(n.d.r. in tutti i comuni tali contratti possono godere delle detrazioni Ici se vengono deliberate dai singole giunte come è previsto nel dlgs 504/92 e dall’art.2 comma 4 l.431/98)

DISDETTA : vedere nota sulla disdetta \recesso \prelazione

CAUZIONE : le parti possono derogare alla somma( tre mensilità art.11 della legge 392/78) del deposito cauzionale ed usare fattispecie diverse per finalità cautelative inerenti la proprietà, poiché non esistono indicazioni difformi nel d.m. 30-12-2002. Se il contratto agevolato prevede una durata maggiore ad anni 4( quindi anche 4 anni

+ un giorno) il deposito cauzionale non produce interessi vedere art.3 del tipo di contratto ( vedere tipo di contratto allegato A)

Remark: Il valore dei canoni è definito dagli accordi territoriali (#) depositati nei vari comuni.

NOTA propedeutica

Disdetta / recesso / prelazione PER CONTRATTI LIBERI E AGEVOLATI, rinnovo automatico art.2 comma 1 ed comma 5 l.431/98

PRIMA SCADENZA contrattuale, al quarto anno per i liberi, al terzo per gli agevolati il locatore ha facoltà di dare disdetta per i motivi elencati nell’art. 3 l.431/98. Inerente a tale scadenza c.d. recesso anticipato il locatore che, alla scadenza dei primi 4 anni per i liberi e 3 anni per gli agevolati, ha facoltà di diniego di rinnovo dandone comunicazione 6 mesi prima per i motivi elencati e specificati nell’articolo 3 suddetto Altrimenti i contratti si rinnovano per i successivi quattro anni i liberi e per i successivi due gli agevolati

Nel caso di disdetta illegittima si avrà un risarcimento al conduttore pari a 36 canoni oppure legittima ma senza uso dell’alloggio: ripristino locazione o risarcimento pari a 36 mensilità

Il diritto alla prelazione dell’inquilino, in caso di vendita, esiste solamente alla prima scadenza(articolo 3 lett.g) l.431/98), ed è un diritto cogente come nei contratti commerciali art. 40 legge 392 del 27 luglio 1978 . Mentre successivamente la prelazione alla vendita del promittente/ locatore può nascere da un possibile accordo lasciato alla discrezione delle parti

La prelazione inerente la prima scadenza viene regolata dalle modalità degli articoli 38 e 39 della l.392\78 come si evince dall’art.3 citato: il locatore, che vuole vendere a terzi, deve comunicare l’intenzione e la notifica del prezzo al conduttore per mezzo di ufficiale giudiziario, dopo aver dato il diniego entro 6 mesi dalla scadenza contrattuale

n.d.r.: in tale occasione la prelazione legale, non assumendo carattere di un contratto puramente obbligatorio( prelazione pattizia) tra un promittente e un altro soggetto detto promissario o preferito, tutela quest’ultimo su un piano reale, quindi erga omnes Alla SECONDA SCADENZA( dopo altri 4 anni o 2 anni) contrattuale ambedue le parti possono attivare la procedura di rinnovo o di disdetta con una comunicazione racc.a.r. entro sei mesi prima del termine contrattuale, a sua volta la parte interpellata deve rispondere mezzo raccomandata a.r.entro 60 giorni. Comunque la mancata comunicazione del locatore alla seconda scadenza o nessuna risposta all’iter indicato nell’art.2 commi 1e 5 l.431/98 conduce al rinnovo contrattuale per anni 4 o per anni 2 Il conduttore ha sempre facoltà di recedere dal contratto notificando previo avviso con lettera raccomandata a.r. 6 mesi prima art.3 comma n.6 l.431/98.

Contratti per studenti universitari art.5 l.431/98 e D.M. 30/12/02 allegato E Nota bene: Sono contratti validi solamente per studenti universitari e non per studenti che frequentano scuole di altro ordine e grado che, altresì, possono contrarre locazione con tipi di contratto diversi. Comunque, anche per lo studente universitario, possiamo stipulare tipi di contratti anche diversi come un libero, un agevolato , un transitorio .Questi contratti possono essere stipulati anche con una parte locatrice costituita da un gruppo di studenti o dalle aziende per il diritto allo studio.

DURATA :da 6 mesi a 36 mesi

AGEVOLAZIONI FISCALI: solo nei comuni c.d. ad alta tensione abitativa vedi contratti agevolati .Non esistono negli altri comuni agevolazioni se non quelle concesse ai sensi art. 34, 4bis del Tuir

CANONE : identificato dagli a.t.(#) nei comuni c.d. ad alta intensità abitativa con la possibilità in territorio provinciale di maggiorarlo del 15% /libero negli altri comuni..

CONDIZIONI : tipo di contratto indispensabile D.M.

DISDETTA: almeno tre mesi prima della scadenza art.1( durata) del tipo di contratto CAUZIONE: massimo tre mesi ( vedi tipo di contratto art.4 nota 6)

Remark: cauzione

per questi tipi di contratto non si può derogare la somma del deposito cauzionale data la indicazione cogente del d.m 30 dicembre 2002 come si evince dalla lettura redazionale del contratto tipo : limite di tre mensilità di canone art.4 nota 6

Contratti di Natura Transitoria art.5 l.431/98 e D.M. 30/12/02 allegato C DURATA : da uno a 18 mesi

CANONE : identificato dagli a.t. (#)( con aumento del 15% delle fasce di valutazione stabilite nel territorio provinciale) nei comuni c.d. ad alta tensione abitativa / libero in tutti gli altri comuni

AGEVOLAZIONI FISCALI : 15% art.34,4 bis del Tuir

CONDIZIONI : tipo di contratto indispensabile D.M.

DISDETTA: data dalla previsione di natura transitoria che giustifica il contratto art 1 del tipo di contratto allegato C

CAUZIONE: massimo tre mensilità perché previsto nel tipo di contratto come per gli universitari art.5 nota 7della stesura

Attenzione!!! Nota bene

• D.M. del 10 marzo 2006 in vigore dal 8 giugno rende di fatto possibile la stipula di contratti di locazione transitori e per gli studenti universitari anche nei comuni in cui non si era raggiunto l’accordo territoriale

La redazione di questi contratti necessita la specificazione della esigenze di transitorietà che deve far capo all’una oppure all’altra delle due parti stipulanti .Se la esigenza di transitorietà è propria del conduttore deve essere allegato al contratto il documento asserente tale esigenza. Ma il locatore ha, sempre, l’onere di confermare con una raccomandata a.r. il verificarsi dell’evento che ha giustificato questa fattispecie contrattuale, entro un certo termine indicato dal contratto. In mancanza di tale comunicazione il contratto è ricondotto alla durata prevista per i liberi 4 anni + 4 anni.

Remark :si ricorda che nella nostra provincia una delle esigenze di transitorietà è una futura locazione per finalità turistiche o vendita dell’immobile

Contratti di locazione presenti nell’articolo 1 l.431/98 afferenti il C.C. o normative statali e regionali

Il comma 2 del precedente articolo dispone la non applicabilità della precedente legge ed alcune pattuizioni locative, indicate, vengono regolate secondo il Codice Civile:

a) Contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi legge 1 giugno 1939, n.1089 oppure quelli accatastati in A/1( abitazioni signorili), A/8( ville) A/9( castelli)(*)

b) Alloggi residenziale pubblica normativa statale o regionale

c) Contratti locativi stipulati con enti locali in qualità di conduttori per esigenze di carattere transitorio. Comunque queste stipule godono degli stessi vantaggi fiscali dei contratti agevolati(*)

d) Gli alloggi per finalità turistiche(**)

I contratti delle lettere a), c) vengono regolati con il codice civile canone e redazione lasciata alle parti, ma la tipologia c) gode ,anche, delle agevolazioni Irpef e Irpeg dei contratti regolamentati

La lettera d) (**) :questa ultima fattispecie locativa insieme alle locazioni c.d. atipiche necessitano di ulteriori e brevi note

( * ) indica i contratti soggetti alla autonomia delle parti in conformità al c.c. : anche nella stessa legge l.392/78 con l’art.26 questi suddetti contratti venivano demandati alla materia del c.c. ora la nuova indicazione legislativa allontana qualsiasi dubbio in proposito : è il c.c. la materia residuale per regolare tali stipule;

(**)Per tale fattispecie contrattuale, regolata anch’essa dal c.c., inerente le finalità turistiche sono state redatte tre stipule contrattuali dall’ufficio studi Confedilizia per concedere agli operatori maggiore certezza :

Contratto per finalità turistiche : per un periodo di più annualità, all.1

contratto week-end : da un giorno ad un fine settimana [ remark :il c.c. non fissa la durata minima del contratto e si affida alla autonomia delle parti] all.2

contratto casa vacanze: da una settimana a uno o due mesi, ma comunque per un tempo inferiore all’anno, all.3

Tutti e tre i contratti vengono regolati dal c.c. e sfuggono all’ambito della legge di riforma l.431/98 : un canone libero e durata libera (*): n.d.r. ma il conduttore non potrà costituire la sua residenza nell’immobile e dovrà ESPRESSAMENTE DICHIARARE CON UN SOSTITUTO DI ATTO NOTORIO l. 15/68 e s.s. allegato

al contratto,( si consiglia per le locazioni che si protraggono per un periodo superiore al mese), CHE CONDUCE L’IMMOBILE PER FINALITA’ DI VACANZA

DICHIARANDO altresì LA SUA RESIDENZA in altro asset immobiliare. DURATA : libera

CANONE : libero

AGEVOLAZIONI FISCALI : quelle previste art.34, 4 bis del Tuir CONDIZIONE : autonomia delle parti

DISDETTA: clausola “ il contratto è stipulato per il periodo…..al……allorché cesserà senza disdetta alcuna”

CAUZIONE : libera

Particolari contratti tipici e atipici

1) il comodato è un contratto reale che richiede per perfezionarsi la consegna della cosa , mente la locazione è un contratto consensuale in cui la consegna è un effetto del contratto e non un elemento costitutivo: se il comodato è precario in cui il bene

deve essere restituito a semplice richiesta è un motivo incompatibile con la locazione

2) noleggio con autista locazione di opera , invece la locazione è locazione di cosa

3) Contratti atipici in cui al godimento della locazione si accompagnano una serie di servizi e forniture di carattere alberghiero( esistenza di un contratto di locazione e di appalto).Una stipula che sfugge alla legge di riforma delle locazioni e che viene rimessa alla autonomia delle parti :contratti per affittacamere, contratto di alloggio, contratti per unità abitative ( remark: non unità immobiliare urbana, cioè immobili ad uso abitativo oggetto dei contratti stipulati in conformità all’art1 l.431/98, ma cespiti immobiliari composti ciascuna di uno o più locali arredati e dotati di servizi igienici e cucina autonomi gestite in forma imprenditoriale…..) in agriturismi, in case vacanze ( le nuove leggi regionali toscane prevedono la abrogazione dei tre mesi di locazione come limite massimo come era disposto dalla vecchia l.217/83), in R.T.A. sono tutti regolati dal C.C. articolo 1571 e seguenti e vige la libertà contrattuale nel canone, nella durata, nel deposito cauzionale etc, etc,…..

Siamo in presenza di strutture abitative con caratteri imprenditoriali e la locazione di una cosa produttiva diviene un contratto di affitto , a cui si applicano per analogia le norme locative del c.c.

4) Contratto per foresteria : è una locazione particolare che si caratterizza per la dissociazione del soggetto titolare del contratto in qualità di conduttore e il concreto fruitore del bene locato, che è soggetto terzo rispetto alle parti della locazione principale( n.d.r: una azienda è il conduttore di un immobile preso in locazione , ma i fruitori sono i suoi dipendenti).In tale fattispecie la giurisprudenza si espressa rimandando la sua disciplina alle norme codicistiche : libertà negoziale delle parti e codice civile

ATTENZIONE!!!!!:

TUTTI QUESTI CONTRATTI LOCATIVI abitativi DEVONO ESSERE IN FORMA SCRITTA IN CONFORMITA’ ART.1 L.431 comma 4 PENA LA LORO

NULLITA’ COME E’ PREVISTO ALL’ART.13 della stessa xxxxx.Xx contratto deve essere registrato quando la durata è maggiore di 30 g.g. inerente uno stesso conduttore[ vedi circolare ministero delle finanze del 16 gennaio 1998](esempio: se si vengono a firmare vari contratti con il medesimo inquilino, per frazioni di tempo minori di una mensilità, ma la somma di tali periodi è maggiore o uguale a 30g.g.,le stipule devono essere registrate). Mentre il contratto commerciale, alberghiero etc,etc, regolato dalla l. 392/78, può essere anche verbale, poiché il c.c. e la legge

c.d. equo canone non prevedono alcuna particolare forma . Ma il c.c. dispone sempre nullità, quando un contratto locativo superiore a 9 anni, non sia compiuta con atto pubblico o con scrittura privata autentificata, con una regolare trascrizione presso l’ufficio dei registri immobiliari. La locazione di durata novennale, senza esistenza di un rinnovo in tale periodo, è considerata un peso limitativo della proprietà di un immobile, che necessità di trascrizione.

Contratti di locazione ad uso diverso dall’abitativo: industriali, commerciali, artigianali e di interesse turistico

Legge 392 del luglio 1978, art.27 e s.s.

La normativa presente nella legge dell’equo canone è ancora valida compreso l’art. 79 che impedisce vantaggi ulteriori alla proprietà, comunque molte sentenze della

S.C. hanno dato una maggiore libertà a questa tipologia contrattuale.

Si possono ritenere lecite le seguenti clausole, che i giudici della Corte di Cassazione hanno definito legittime per effetto del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo:

- deroga alla facoltà del conduttore di recedere dal contratto art.27

- deroga alla definizione di grave inadempimento art.55

- deroga alla successione del contratto art. 37

- addebito della registrazione al solo conduttore

- addebito di tutti gli oneri accessori e l’applicazione dell’articolo 23 della l.392/78

- spese di impianti ad usura più o meno rapida al conduttore

- deposito cauzionale maggiore di quello previsto art.11

- canone differenziato negli anni ( cass.n.5632/1997)

- aggiornamento del canone al 100% con capacità di scelta di panieri di aggiornamento diversi da quello pubblicato dall’Istat art.32

- frazioni annuali o mensili di pagamento

- canone misto costituito per una parte da una somma di denaro e per altra dall’esborso di somme determinate dalla ristrutturazione dell’immobile dato in locazione (cass.1683/1999)

- rinunzia al diritto di prelazione art.38

- rinunzia alla indennità per la perdita di avviamento alla prima e seconda scadenza contrattuale art.34

Si consiglia, vivamente, nella redazione di un contratto, affinché giudici di merito non possano dichiarare illegittime le suddette clausole , la introduzione, nella stipula, di un accordo tra le parti, in cui viene accettata una riduzione di canone in un primo periodo di locazione ( cass.n 5360 del 10 giugno 1996) a giustificazione della introduzione contrattuale dei dispositivi sopra citati.

I quali, come patto coevo alla stipulazione del contratto e alla determinazione del canone, vengono previsti e voluti in funzione di elemento costitutivo dell’equilibrio economico. Tali frazioni di valori di canone verranno ad aumentare , in prestabiliti intervalli temporali, concedendo possibilità di una più equa libertà negoziale tra le parti. [ esempio: canone mensile durante il dodicesimo anno € 1000,00 le parti concordano(a- come da prima nota inviata): i primi tre anni risparmio di € 300,00 canone €700,00, i successivi 5 anni risparmio € 200,00 canone € 800,00, gli ultimi 4

anni canone pieno di € 1000,00-b) firma del contratto- c)invio seconda nota uguale alla prima dopo alcuni giorni dalla firma contrattuale]

Remark:

Procedimento: inerente gli accordi

a) la parte conduttrice deve notificare, con racc.a.r. in plico, al locatore l’accettazione del futuro contratto di locazione con un corrispettivo più alto dei valori di mercato, che comunque viene ridotto dalla parte locatrice per favorire i motivi addotti dal locatario ( es: inizio della attività, necessità di pagamenti di un mutuo per casa di abitazione etc, etc….) e per poter introdurre e giustificare le clausole scelte, tra quelle sopra elencate.

b) firma del contratto: nota bene l’aggiornamento del valore locativo, con le modalità previste art. 32 l.392\78 o di altro paniere, deve essere calcolato su tutto il canone concordato inerente l’ultimo anno contrattuale. I valori progressivi del canone dovranno essere calcolati:\canone base massimo dell’ultimo anno – le somme da detrarre stabilite dalle parti\i resti sono i valori locativi inerenti frazioni di tempo precedenti l’ultimo periodo di locazione. E solo quelli devono essere indicati sul contratto insieme alle somme detratte negli intervalli di tempo: diminuisce la detrazione non aumenta il canone

c) invio dopo la firma del contratto di un’altra racc. a.r. in plico in cui il conduttore riafferma le modalità di accettazione della prima nota. Nota bene : tale nota necessita poiché il conduttore durante gli accordi precontrattuali non è soggetto di tali diritti negoziati con il locatore. Ma è capacità, del conduttore di un immobile per uso non abitativo, concedere alla parte locatrice i diritti elencati nelle clausole precedenti, qualora tale facoltà sia compiuta successivamente alla stipula del contratto.

DURATA: 6 anni+6, per l’alberghiero 9 anni +9 CANONE : libero

AGEVOLAZIONI FISCALI : inerenti l’art.34 del Tuir

CONDIZIONI : redazione sottoposta alla normativa della l.392/78 e per cui ha valenza l’art.79, ma capacità di introdurre clausole particolare con attenzione agli accordi precontrattuali e alla redazione delle note di conferma

DISDETTA: al termine dei sei anni o dei nove il locatore ha facoltà di disdetta motivata ex xxx.00.Xx termine dei 12 anni e dei 18 anni ha facoltà di disdetta non motivata in mancanza di essa il contratto si rinnova per 6 o per 9 anni.

La disdetta deve essere notificata un ANNO PRIMA della scadenza contrattuale

Cauzione: libera e in forme diverse