ACCORDO TERRITORIALE PER IL COMUNE DI FORLI’ del 19/12/2017
ACCORDO TERRITORIALE PER IL COMUNE DI FORLI’ del 19/12/2017
In attuazione della legge 9 dicembre 1998 n. 431, della legge 8 gennaio 2002 n. 2, e del Decreto Interministeriale 30 dicembre 2002, pubblicato nel supplemento n. 59, alla G. U. n. 85, del 11 aprile 2003 e del decreto 16 gennaio 2017 del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze pubblicato in G. U. n. 62, del 15 marzo 2017.
Le Organizzazioni sindacali della Proprietà Edilizia
A.P.E.-Confedilizia di Forlì-Cesena in persona di Xxxxxxx Xxxxx
A.S.P.P.I. di Forlì in persona di Nughini Xxxxxxxxx le Organizzazioni sindacali degli Inquilini
S.I.C.E.T. Romagna in persona di Xxxxxxx Xxxxxxxx
S.U.N.I.A. di Forlì-Cesena in persona di Xxxxx Xxxxx
X.X.X.X.X. Reg.le E. Romagna sportello di Forlì in persona di Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx
Nonché per le parti afferenti l’articolo 1, commi 5, 6 e 7, del D.I. 30/12/02, oltre che al D.M. 16/01/2017 , per la parte integrativa relativa ai contratti di locazione di natura transitoria ordinaria ed a quella per gli studenti universitari - anche delle seguenti organizzazioni:
A.N.C.E. Unindustria Forlì-Cesena in persona di Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Premesso che:
- in data 30 agosto 1999 e successiva interpretazione ed aggiornamento del 6 luglio 2000, è stato siglato il primo accordo territoriale, con i modelli contrattuali definiti nell’accordo;
- in data 21 ottobre 2003 è stato sottoscritto un nuovo accordo relativo al solo Comune di Forlì, cui le parti, in data odierna intendono apportare con il presente atto, le opportune modifiche ed aggiornamenti, al fine di ottenere una sua migliore applicabilità;
- in data 25 maggio 2004 è stato sottoscritto un nuovo accordo relativo al solo Comune di Forlì, cui le parti, in data odierna intendono apportare con il presente atto, le opportune modifiche ed aggiornamenti, al fine di ottenere una sua migliore applicabilità.
Le Associazioni della proprietà edilizia e quelle degli inquilini, ritengono opportuno individuare condizioni contrattuali, da inserire nell’accordo territoriale di cui all’articolo 2, comma 3, ed articolo 5, commi 1, 2, 3, della L. 431/98, che tengano conto della specificità del mercato abitativo locale, di usi e consuetudini, di assumere gli appositi modelli contrattuali, utili a tale conseguimento, come prevede il D. I. 30/12/2002, e la legge 8 gennaio 2002, n. 2 e del D.M. 16/01/2017.
che, il Comune di Forlì con apposito Protocollo sottoscritto anche con le parti qui rappresentate in data 19/12/2017 , si è impegnato a determinare una ulteriore riduzione dell’IMU oltre a quella prevista dallo stato con decorrenza dal 1 gennaio 2018 e per gli anni successivi per i locatori che concederanno in affitto a canone agevolato (art.2, comma 3,) a nuclei familiari alloggi adibiti a prima abitazione, ed a studenti universitari (art. 5, comma 2), nonché a Società o Agenzie partecipate dal Comune di Forlì, e, per la gestione delle locazioni temporanee (art. 5, comma1), a lavoratori italiani e stranieri, previa redazione e sottoscrizione dell’apposito allegato 4, obbligatorio per tutti i tipi di contratti sopra richiamati al fine di certificare la regolarità
“economica e normativa” all’accordo territoriale depositato il 19/12/2017 presso il Comune di Forlì e successivamente trasmesso alla Regione Xxxxxx-Romagna.
Le Associazioni sindacali della proprietà edilizia e degli inquilini, riconoscono l’importanza delle decisioni dell’Amministrazione comunale di Forlì, oltre la volontà di partecipare in modo diretto alla definizione delle politiche abitative (vedi protocollo), anche attraverso un monitoraggio dei contratti di locazione (banca dati – osservatorio).
Le parti auspicano e si propongono altresì in particolare i seguenti obbiettivi:
favorire l’allargamento del mercato agli immobili sfitti e l’accesso a locazioni a canoni agevolati per le fasce sociali meno abbienti;
avviare a soluzione il problema degli sfratti per finita locazione, incentivando la trasformazione degli sfratti in nuovi contratti;
ricondurre alla legalità il mercato degli affitti laddove risulti sommerso e irregolare.
Si conviene e stipula quanto segue:
1) CONTRATTI AGEVOLATI
(art. 2, comma 3, L. 431/'98, legge 2 / 2002, e, D.I. del 30/12/2002 e D.M. 16/01/2017)
L'ambito di applicazione dell'Accordo relativamente ai contratti in oggetto è costituito dal territorio del Comune di Forlì.
Il territorio del Comune di Forlì, acquisite le informazioni concernenti le microzone catastali, viene suddiviso in “zone omogenee”, delimitate dai fogli catastali, come da all. 1 .
Per le zone omogenee, come sopra individuate, vengono definite le subfasce di oscillazione dei canoni, come da allegato 2 .
Le fasce di oscillazione per l’individuazione del canone vengono determinate sulla base della tabella di cui all’allegato 2 di valori espressi in € / mq. / mese, ed alla presenza degli elementi di cui all’allegato 3 .
Per facilitare la comprensione del meccanismo di individuazione e calcolo del canone di locazione, viene predisposto un apposito modulo, obbligatorio per tutti i contratti assistiti e non, utile anche per ottenere le agevolazioni dal Comune di Forlì, denominato allegato 4 .
All’interno di ciascuna subfascia saranno le parti a determinare in concreto, con l’eventuale assistenza delle rispettive organizzazioni, se richiesta, il canone mensile di locazione di ogni singola unità immobiliare sulla base degli elementi oggettivi (trasformati in punti) di cui all’allegato 3 .
La superficie convenzionale da considerare è esclusivamente quella desumibile dalla planimetria e/o la superfice catastale abbattuta del 15% .
Qualora l’alloggio abbia una superficie utile non eccedente il 10% della fascia inferiore di appartenenza si potrà utilizzare la stessa per la determinazione del canone di locazione. (Esempio mq. 54 invece della fascia da 51 ad 80, si può utilizzare quella sino a mq. 50).
Per le unità immobiliari superiori ai 100 mq. , nel caso catastalmente siano presenti come parte dell’appartamento anche superfici con altezze variabili inferiori a quelle legittime per l’abitabilità (sottotetto, mansarda, sottoscala, tavernetta, ecc.) comunque dotati di
riscaldamento, la metratura complessiva dichiarata, ai fini del calcolo di determinazione delle subfasce di canone, dovrà essere decurtata forfettariamente del 5%.
In presenza di pertinenze locate unitamente all’appartamento, se individuabili tramite visura catastale (es. categorie C/6 e C/2) si farà riferimento alle superfici indicate nella visura stessa diversamente saranno da desumersi da adeguate piantine/planimetrie, in ogni caso saranno considerate come segue:
- Terrazza o balcone superiore a mq. 5,00 nella misura del 15 %
- Veranda nella misura del 30%
- autorimessa singola nella misura del 50%
- posto auto coperto riservato e cantina nella misura del 20%
Nel caso di locazione di porzioni di immobile, ai fini del calcolo (ovvero di quanto si dovrà indicare nell’allegato 4) il canone dell’intero appartamento è frazionato in proporzione alla superficie utilizzata in modo esclusivo oltre alla quota di superficie delle parti inerenti ai servizi condivisi; in presenza di più contratti occorrerà procedere con un calcolo specifico per ciascuna porzione locata.
Per gli alloggi compiutamente arredati, il canone definito potrà subire un aumento fino al 20%, a valere per l’intera durata contrattuale, come meglio descritto nell’allegato 5.
Il canone effettivo verrà quindi individuato nell’ambito della:
FASCIA MINIMA: | quando sono presenti fino a | 7 punti |
FASCIA MEDIA: | quando sono presenti da | 8 a 13 punti |
FASCIA MASSIMA: | quando sono presenti da | 14 punti in poi |
In caso di:
- Assenza di impianto di riscaldamento = comunque subfascia minima;
- Appartamento senza ascensore oltre il 3° piano fuori terra, comporta la detrazione di 2 elementi fra quelli presenti.
La descrizione dettagliata degli elementi è indicata nell’ ALLEGATO 3
Le parti stipuleranno i contratti individuali di locazione (tipo-agevolato), utilizzando obbligatoriamente i contratti tipo (allegato A al D.M. 16/01/2017), recanti altresì possibilità di Conciliazione così come concordata fra le parti, nonché tutte le pattuizioni ad integrazione che col presente accordo formalmente le parti convengono :
a) la parte locatrice (proprietario) dovrà fornire obbligatoriamente l’Attestato di Prestazione Energetica e potrà fornire gli estremi od autocertificare la documentazione amministrativa e tecnica di sicurezza degli impianti e/o di eventuali certificati per collaudi;
b) solo per coloro che non optano per il regime di cedolare secca, l’aggiornamento del canone di locazione pattuito, a richiesta scritta da parte locatrice sarà aggiornato nella misura del 75% dell’indice ISTAT per famiglie operai e impiegati, ad ogni inizio di anno di locazione successiva;
c) diritto di prelazione al riaffitto, ove concesso dalla parte locatrice, ai sensi dell’art. 40, legge 392/78 , farà fede quanto indicato nel già previsto all. 4) ovvero dovrà essere aggiunto in calce all’art. 15 del contratto-tipo;
d) deposito cauzionale ove richiesto, non potrà in alcun caso superare le 3 (tre) mensilità del canone, ed indipendentemente dalla durata del contratto, è produttivo degli interessi legali, fissati annualmente dall’autorità competente e da corrispondere al termine di ogni anno di locazione alla
parte conduttrice. In alternativa al deposito cauzionale il locatore potrà chiedere al conduttore una polizza di assicurazione a copertura del rischio da incendio e ricorso vicini, a proprie spese ma a beneficio del locatore, di durata corrispondente a quella del rapporto e per l’importo che verrà da questi indicato e comunque non inferiore al valore di mercato dell’unità locata. E ciò sempre che l’immobile non sia già coperto da polizza globale fabbricati, in quanto in tal caso, il conduttore sarà tenuto a corrispondere in via diretta o di rimborso la quota proporzionale del relativo premio;
e) per i contratti di cui all’art. 2, comma 3, ove le parti concordino una durata contrattuale superiore ad anni 3, il canone così come risulta in base alla zona (all. 1), agli elementi (all. 3), per determinare la subfascia (all. 2), potrà essere aumentato del 2% per ogni anno eccedente, a valere per l’intera durata contrattuale;
f) il canone in tutti i tipi di contratto facente parte del presente accordo, dovrà essere corrisposto in rata mensile anticipata;
g) ripartizione degli oneri accessori, fra locatore e conduttore le parti stipulanti richiamano quanto previsto in apposito allegato “D” del D.M. 16/01/2017 , con l’integrazione della pattuizione inerente le spese di compenso amministratore a carico del locatore come già stabilito nei precedenti accordi;
h) spese di bollo relative ai tipi di contratti di locazione, per uso e consuetudine (vedi precedenti accordi del 30/08/1999 e del 24/05/2004) sono ripartite in parti uguali, così come previsto per quelle di imposta di registro;
i) commissione di conciliazione stragiudiziale (facoltativa art. 6 del D.M. 16/01/2017) viene recepito integralmente quanto previsto nell’Allegato E) del D.M. 16 gennaio 2017;
j) Definizione di appartamento “Ammobiliato”
Per la voce “ALLOGGIO AMMOBILIATO”, si precisa quanto segue:
- Qualora sia dotato di un arredamento “minimo” blocco cucina sufficiente alla vivibilità, il canone risultante in base alla zona e dagli elementi, può essere aumentato fino al 5%;
- Qualora sia dotato di arredamento “completo” (zona giorno e notte) pur con mobili e suppellettili per una buona vivibilità, il canone risultante, può essere aumentato fino al 15%;
- Qualora sia dotato di arredamento “nuovo o di notevole pregio su misura” con elettrodomestici di qualità il canone risultante in base alla zona e dagli elementi può essere aumentato fino al 20% Tutti gli elettrodomestici e gli impianti dovranno essere a norma (DPR 412/93, legge 46/90) ed installati o resi fruibili a cura del locatore.
In tutti i casi si consiglia di redigere un verbale (eventualmente anche in forma di raccolta fotografica ove in ogni stampa sia riportata la data dello scatto, il tutto controfirmato da entrambe le parti) in cui specificare tutte le dotazioni presenti nell’alloggio al fine di evitare successive contestazioni. Il tutto come specificato nell’allegato 5 .
2) CONTRATTI TRANSITORI ORDINARI
(art. 5, comma 1, L. 431/'98 e art. 2 D.I. 30/12/2002 e D.M. 16/01/2017)
L’ambito di applicazione dell’Accordo relativamente ai contratti in epigrafe è costituito dall’intero territorio amministrativo del Comune di Forlì che, ai fini di quanto previsto dall’art. 2, comma 2, del D.M. 16 gennaio 2017, risulta ad oggi avere un numero di abitanti pari a 118.266 .
Ai fini dell’art. 2, comma 2, D.I. 30/12/2002 e D.M. 16/01/2017, le Organizzazioni stipulanti danno atto che il canone così definito dalle parti contraenti potrà essere aumentato del 10% , per favorire la mobilità sul territorio.
Il presente Accordo prevede che la durata della locazione transitoria può essere sino a diciotto mesi, in nessun caso questo tipo di contratto è prorogabile.
Per i contratti in oggetto, con formula obbligatoria come da D.M. 16/01/2017 - per i quali le organizzazioni stipulanti concordano:
- le parti stipuleranno i contratti di locazione transitoria secondo l’allegato “B” al D.M. 16/01/2017;
- recanti altresì possibilità di conciliazione così come concordata fra le parti;
- nonché tutte le pattuizioni ad integrazione che col presente accordo formalmente si convengono:
a) sono automaticamente estese tutte le norme pattizie previste per i contratti di cui all’articolo 2, comma 3, della L: 431/98, in quanto applicabili;
b) il recesso per gravi motivi da parte del conduttore potrà avvenire con un preavviso di 30 giorni, indipendentemente dalla durata del contratto.
- la transitorietà può essere motivata rispettivamente e separatamente sia da esigenze del locatore che del conduttore, individuate e specificate all’atto della stipula del contratto come segue:
Esigenze di transitorietà del locatore, quando intenda disporre dell’immobile per:
1) Adibirlo ad abitazione propria, del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado in linea retta che intendano contrarre matrimonio o iniziare una convivenza di fatto o, raggiunta la maggiore età ed autonomia economica, intendano lasciare l’abitazione della famiglia d’origine, nonché per:
- trasferimento temporaneo dalla sede di lavoro;
- rientro dall’estero;
- ragioni di studio o di lavoro, esclusivamente per gli immobili ubicati in luogo diverso da quello di residenza del locatore;
- cessazione del rapporto di lavoro, già nota al momento della stipula della locazione, che comporti il rilascio dell’alloggio di servizio;
2) Adibirlo ad esercizio dell’attività propria, del coniuge, del figlio o dei parenti entro il secondo grado a seguito del conseguimento del titolo abilitativo al lavoro e/o professione;
3) Eseguire interventi nell’unità immobiliare, per i quali abbia fatto richiesta di concessione o autorizzazione edilizia, che siano incompatibili con l’occupazione dell’appartamento;
4) Qualsiasi altra esigenza specifica del locatore collegata ad un evento certo ed espressamente specificata o documentata nel contratto.
Esigenze di transitorietà del conduttore, quando ha:
1) Esigenza di una abitazione per un periodo non superiore ai diciotto mesi per:
- contratto di lavoro a termine in un Comune diverso da quello di residenza;
- previsione di trasferimento per ragioni di lavoro;
- trasferimento temporaneo dalla sede di lavoro;
- necessità di cure o assistenza a familiari in Comune diverso da quello di residenza;
- acquisto, assegnazione o locazione di una abitazione che si renda disponibile entro il periodo di durata del contratto;
- ristrutturazione o esecuzione di lavori che rendano temporaneamente inutilizzabile la propria abitazione.
2) Qualsiasi altra esigenza specifica del conduttore collegata ad un evento certo ed espressamente specificata o documentata nel contratto.
E’ fatto obbligo al locatore confermare l’esigenza transitoria con lettera raccomandata da inviarsi entro un termine anteriore alla scadenza pari ad almeno un mese, per ogni semestre, o frazione, di durata del contratto.
In caso l’esigenza di transitorietà indicata nel contratto venga meno nel corso della locazione, le parti potranno risolvere il contratto transitorio in corso e sottoscrivere un nuovo contratto ai sensi dell’Art. 2 comma 1, o comma 3.
3) CONTRATTI TRANSITORI PER STUDENTI UNIVERSITARI (art. 5, comma 2 e 3, L. 431/'98 e art. 3 D.I. 30/12/2002 e D.M. 16/01/2017)
Tali contratti sono utilizzabili per studenti iscritti ad un corso di studi universitari in un Comune diverso da quello di residenza (come pure per giovani partecipanti a programmi di scambio internazionale quali: Xxxxxxxx - Xxxxxxx, Tempus, Xxxxxxxx xx Xxxxx e Servizio Volontario Europeo ovvero studenti di nazionalità estera iscritti o coinvolti in attività di scambio che vedono l’Università partner promotore nell’ambito dei programmi comunitari sopracitati), hanno durata da sei mesi a tre anni, possono essere sottoscritti o dal singolo o da gruppi di studenti.
Per detti contratti, ovvero ai fini dell’art. 3, D.M. 16/01/2017, le Organizzazioni stipulanti danno atto che il canone così definito dalle parti contraenti potrà essere aumentato del 10% , per favorire la mobilità sul territorio.
Per i contratti in oggetto – per i quali le organizzazioni stipulanti concordano che:
- Le parti stipuleranno i contratti di locazione esclusivamente secondo il contratto tipo, allegato “C” al D.M. 16/01/2017;
- Tali contratti potranno essere sottoscritti dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle Aziende per il diritto allo studio o Società similari;
- recanti altresì possibilità di conciliazione così come concordata fra le parti;
- alle pattuizioni ad integrazione previste dal presente accordo si aggiungono automaticamente tutte le norme pattizie previste per i contratti di cui all’art. 2, comma 3, legge 431/98, in quanto applicabili.
L'ambito di applicazione dell'Accordo relativamente ai contratti in oggetto è costituito dal territorio amministrativo del Comune di Forlì, i cui conduttori siano iscritti ad un corso o diploma di laurea fra le sedi distaccate dell’Università, Scuole Superiori e simili.
Le fasce di oscillazione per il calcolo dei canoni di locazione per i contratti in oggetto, sono costituite dalle fasce di oscillazione per le zone (all. 1), con gli elementi (all. 3), e le determinazioni €/mq. (all. 2) ed arredamento (mobilio all. 5), individuate nel presente accordo relativo al Comune di Forlì.
Il presente Accordo prevede che la durata della locazione non può essere inferiore a sei mesi (salvo casi specifici vedi Erasmus) e non superiore a trentasei mesi prorogabile solo una volta di pari durata al termine della quale in nessun caso il contratto potrà proseguire.
ACCORDI INTEGRATIVI
Per i soggetti giuridici o fisici detentori di grandi proprietà immobiliari, destinate ad uso abitativo, sono da intendersi in capo ad un medesimo soggetto 100 a livello nazionale, oppure almeno 50 unità se ubicate nel territorio comunale di Forlì, nonché, Imprese od Associazioni di Imprese di Datori di lavoro, Fondazioni, Enti o Società per l’Affitto partecipate dal Comune di Forlì in relazione alla locazione di alloggi destinati al soddisfacimento di lavoratori in mobilità, di immigrati comunitari ed extra-comunitari, studenti universitari.
Le parti firmatarie il presente accordo sono pronte a sottoscrivere appositi Accordi Integrativi
con le parti interessate.
CLAUSOLE FINALI
II presente Accordo Territoriale - nella sua triplice articolazione - resterà in vigore per la durata di tre anni, a partire dal deposito dello stesso presso il Comune di Forlì; sino a revisione ufficiale da parte delle Organizzazioni di Categoria, i valori minimi e massimi delle subfasce di oscillazione devono intendersi NON aggiornabili annualmente, nemmeno con ISTAT.
Il presente accordo potrà formare oggetto di revisione anche prima della sua naturale scadenza qualora:
1 il Comune deliberi nuove aliquote IMU per l'affitto contrattato di cui al presente accordo;
2 siano modificate le normative fiscali previste agli articoli 8 e 10 legge 431/98 ed altre normative attualmente vigenti;
3 siano intervenute consistenti variazioni delle condizioni di mercato locale degli affitti;
4 il CIPE modifichi l’elenco dei Comuni considerati ad alta tensione abitativa o equiparati;
5 quando le parti lo ritengano necessario.
Le organizzazioni sindacali firmatarie del presente Accordo si rendono fin d'ora disponibili ad assistere le parti nelle trattative pre-contrattuali per la definizione delle condizioni del contratto, ivi compresa la determinazione del canone.
In caso di variazione in più o in meno dell’imposizione fiscale in ragione del 10%, rispetto a quella in atto al momento della stipula del contratto, la parte interessata potrà chiedere l’intervento delle parti firmatarie dell’accordo, le quali entro 90 giorni, determineranno, il nuovo canone, da valere fino alla cessazione del rapporto contrattuale, ivi compreso l’eventuale proroga o fino a nuova locazione.
Il presente Accordo sarà depositato dalle parti, presso la Segreteria generale del Comune di Forlì, mediante consegna di copia autentica, all’Ufficio Protocollo generale del Comune e presso la Regione Xxxxxx Xxxxxxx.
ELENCO ALLEGATI
Costituiscono parte integrante di questo Accordo i seguenti allegati:
All. 1: Aree del Comune di Forlì
All. 2: Subfasce di oscillazione del Comune di Forlì
All. 3: Elementi oggettivi per la determinazione del canone
All. 4: Modulo di richiesta – Dati e Misure – Attestazione e Asseverazione del Canone All. 5: Definizione di Mobilio
Altresì gli allegati in base a quanto pubblicato il 15-3-2017 in GAZZETTA UFFICIALE DELLA REPUBBLICA ITALIANA Serie generale - n. 62 ovvero:
Allegato A - LOCAZIONE ABITATIVA
Allegato B - LOCAZIONE ABITATIVA DI NATURA TRANSITORIA Allegato C - LOCAZIONE ABITATIVA PER STUDENTI UNIVERSITARI Allegato D - TABELLA ONERI ACCESSORI
Allegato E - PROCEDURE DI NEGOZIAZIONE E CONCILIAZIONE
Letto, confermato e sottoscritto in data 19/12/2017 dalle organizzazioni stipulanti: Le Organizzazioni sindacali della Proprietà Edilizia
A.P.E.-Confedilizia di Forlì-Cesena in persona di Xxxxxxx Xxxxx
A.S.P.P.I. di Forlì in persona di Nughini Xxxxxxxxx le Organizzazioni sindacali degli Inquilini
S.I.C.E.T. Romagna in persona di Xxxxxxx Xxxxxxxx
S.U.N.I.A. di Forlì-Cesena in persona di Xxxxx Xxxxx
X.X.X.X.X. Reg.le E. Romagna sportello di Forlì in persona di Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx
Nonché per le parti afferenti l’articolo1, commi 5, 6 e 7, del D.I. 30/12/02, oltre che al D.M. 16/01/2017 , per la parte integrativa relativa ai contratti di locazione di natura transitoria ordinaria ed a quella per gli studenti universitari - anche delle seguenti organizzazioni: