Locazioni a canone concordato: il risparmio energetico premia i proprietari

Locazioni a canone concordato: il risparmio energetico premia i proprietari

Per alcune tipologie di contratti di locazione la Legge n. 431/1998 stabilisce che il canone debba essere determinato sulla base dei criteri stabiliti negli Accordi territoriali conclusi tra le associazioni rappresentative delle categorie della proprietà edilizia e dei conduttori. Per tali tipologie di locazioni sono previste alcune agevolazioni fiscali.

Si tratta delle seguenti fattispecie contrattuali:

Fattispecie	Norma di riferimento	Durata	Forma e canone
Contratto di locazione finalizzato ad esigenze abitative durature del conduttore	Articolo 2, comma 3 Legge n. 431/1998	Durata minima non inferiore a 3 anni con proroga minima di ulteriori 2 anni	Il contratto deve rispettare le pattuizioni previste negli Accordi e il canone non può essere superiore ai valori prefissati calcolati sui parametri indicati nei medesimi Accordi.
Contratto finalizzato a esigenze abitative transitorie di carattere oggettivo sia del locatore che del conduttore	Articolo 5, comma 1 Legge n. 431/1998	Durata non inferiore a 1 mese e non superiore a 18 mesi	Il contratto deve rispettare le pattuizioni previste negli Accordi e il canone non può essere superiore ai valori prefissati calcolati sui parametri indicati nei medesimi Accordi.
Contratto di locazione per soddisfare le esigenze abitative degli studenti universitari fuori sede	Articolo 5, comma 2 Legge n. 431/1998	Durata non inferiore a 6 mesi e non superiore a 3 anni	Il contratto deve rispettare le pattuizioni previste negli Accordi e il canone non può essere superiore ai valori prefissati calcolati sui parametri indicati nei medesimi Accordi.

I contenuti degli Accordi Territoriali

Disciplina fondamentale per i contratti a canone concordato è, quindi, la stesura degli Accordi

territoriali, dove sono disciplinate le condizioni contrattuali, definiti i canoni applicabili e allegati gli schemi tipo dei singoli contratti.

In caso di inesistenza di accordi locali valgono gli accordi vigenti nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche sitato in altra Regione.

La Convenzione nazionale e i nuovi criteri per determinare il canone

Gli Accordi locali, sottoscritti a livello comunale, devono tenere conto dei criteri generali definiti preventivamente a livello nazionale mediante apposita Convenzione che viene sottoscritta dalle medesime organizzazioni di categoria. Tale Convenzione è stata rinnovata il 25 ottobre 2016 e recepita mediante apposito atto normativo ( Decreto interministeriale 16 gennaio 2017 - pubblicato sulla G.U. n. 62 del 15/3/2017). Sono stati così aggiornati i criteri di calcolo per definire le fasce di oscillazione dei canoni di locazione da applicare agli affitti a canone concordato. Una delle novità riguarda proprio gli elementi che concorrono a determinare il valore del canone. Tra questi assume ora importanza la tipologia del riscaldamento o di condizionamento d’aria così come la prestazione energetica e l’eventualità che l’immobile sia stato recentemente ristrutturato. Gli altri elementi da considerare, che non sono cambiati, riguardano: la tipologia dell’alloggio, le pertinenze e la presenza di spazi comuni quali cortile, aree a verde, e infine, la dotazione del mobilio. Ad esempio, quindi, una classe energetica particolarmente bassa, che comporta maggiori spese di riscaldamento, porterà a una percentuale di decurtazione del canone.

Dopo l’entrata in vigore del Decreto del 16 gennaio 2017 molte associazioni di categoria a livello locale si sono riunite per sottoscrivere i nuovi accordi territoriali recependo le novità introdotte dal decreto tra cui anche la necessità che il calcolo del canone concordato venga certificato da una delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo (cd. Attestazione di conformità).

In caso di revisione della Convenzione nazionale, gli Accordi previgenti rimangono validi sino a quando non vengono sottoscritti i nuovi.

Nella Tabella che segue, per i Comuni capoluogo di provincia o di città metropolitana, sono indicati alcuni dei parametri che incidono, in positivo o negativo, sulla determinazione del canone.

Nella prima colonna è riportato l’indice alfabetico degli Accordi territoriali rinnovati (68 in tutto fino ad oggi) in attuazione della nuova Convenzione nazionale all’interno dei quali sono presenti elementi di interesse ai fini del prospetto riportato.

Nella seconda colonna sono indicati quei parametri (strettamente attinenti al risparmio energetico/sicurezza/manutenzione alloggio) che singolarmente o unitamente ad altri comportano l’assegnazione ad una fascia di canone maggiore tra quelle individuate nell’Accordo. Di regola più parametri tra quelli indicati nell’Accordo sono presenti più il canone potrà essere incrementato.

A determinare un incremento nelle fasce di oscillazione del canone conta soprattutto:

✓ se l’edificio è stato realizzato di recente ovvero è stato integralmente ristrutturato;

✓ la classe energetica;

✓ la presenza di impianti per il risparmio energetico.

Nella terza colonna sono riportati, laddove specificatamente previste dai singoli Accordi, le ipotesi nelle quali il canone, determinato secondo i parametri individuati, potrà essere oggetto di ulteriore variazione percentuale, nei valori minimo e massimo, in virtù di particolari elementi da specificare espressamente in contratto.

Comune	Parametri che incidono sul canone	Ulteriore elementi di maggiorazione/riduzione del canone
Alessandria Accordo territoriale rinnovato il 30/3/2018	✓ Rifacimento impianti elettrico, riscaldamento, condizionamento ✓ Rifacimento pavimenti ✓ Rifacimento totale infissi ✓ Rifacimento bagno/cucina	Classe energetica A1, A2, A3, A4 +12% Classe energetica A +10% Classe energetica B, C +8% Classe energetica D, E +5%
Agrigento Accordo territoriale rinnovato il 23/4/2019		Unità immobiliare costruita o completamente ristrutturata dopo 1/1/2006 da +5% a +15% ( a seconda della sub-fascia) Unità immobiliare costruita o completamente ristrutturata tra 1/1/1969 e 31/12/2005 da +2% a +10% ( a seconda della sub-fascia)
Ancona Accordo territoriale rinnovato il 23/4/2019	✓ Doppi vetri ✓ Assenza di barriere architettoniche ✓ Classe energetica A,B,C,D,E ✓ Dotazione di fonti energetiche rinnovabili
Arezzo Accordo territoriale rinnovato il 20/7/2017	✓ Immobile realizzato da meno di 30 anni ✓ Unità immobiliare ristrutturata negli ultimi 15 anni	Unità immobiliare situata nel centro storico integralmente ristrutturata negli ultimi 10 anni + 20%
Avellino Accordo territoriale rinnovato il 19/12/2017	✓ Edificio o unità immobiliare ultimati o completamente ristrutturati negli ultimi 10 anni ✓ Stato di manutenzione ottimo ✓ Infissi con doppia vetrocamera ✓ Classe energetica A, B, C, D
Benevento Accordo territoriale	✓ Assenza di barriere architettoniche

rinnovato il 9/2/2018	nell’unità immobiliare ✓ Classe energetica A, B, C, D ✓ Doppi infissi o infissi con vetrocamera ✓ Immobile realizzato da meno di 30 anni ✓ ad eccezione degli immobili di particolare pregio edilizio o restaurati
Bergamo Accordo territoriale rinnovato il 13/6/2017	✓ Unità immobiliare ultimata o completamente ristrutturata negli ultimi 10 anni
Bologna Accordo territoriale rinnovato il 26/9/2017	✓ Interventi di risparmio energetico (interventi volti alla riduzione del fabbisogno energetico ed al miglioramento termico dell’edificio da documentare all’atto della stipula del contratto consegnando copia del documento di qualificazione energetica che attesti una classe energetica almeno fino alla “D”)	Classe energetica A, B, C, D + 5%
Brescia	✓ Immobile ultimato negli ultimi 10 anni o completamente ristrutturato negli ultimi 10 anni o mantenuto costantemente negli ultimi 10 anni
Cagliari Accordo territoriale rinnovato il 21/3/2018	✓ Unità immobiliare costruita o ristrutturata negli ultimi 15 anni ✓ Impianto di condizionamento canalizzato ovvero a pompa di calore in tutti i vani principali ✓ Infissi esterni con doppi vetri ovvero doppie finestre ovvero vetri singoli con spessore almeno 6 mm. ✓ Classe energetica A, B, C ✓ Impianto fotovoltaico ✓ Impianto a pannelli solari termici	Arredamento completo e buono stato di manutenzione +20%
Campobasso Accordo territoriale rinnovato il 19/4/2019	✓ Isolamento termico-acustico ✓ Adeguamento barriere architettoniche ✓ Immobile realizzato da meno di 25 anni tranne che si tratti di immobile di pregio
Carrara Accordo territoriale rinnovato il 15/11/2017	✓ Immobile ristrutturato negli ultimi 15 anni
Caserta Accordo territoriale rinnovato il 1/2/2018	✓ Edificio o unità immobiliare ultimati o completamente ristrutturati negli 10 dieci anni

	✓ Classe energetica A-B-C-D ✓ Stato di manutenzione ottimo ✓ Infissi con doppio vetrocamera
Catania Accordo territoriale rinnovato il 3/8/2018	✓ Doppi vetri ✓ Adeguamento antisismico ✓ Pannelli solari ✓ Superamento barriere architettoniche e/o scala di ausilio per i portatori di handicap	Classe energetica A +5 %
Catanzaro Accordo territoriale rinnovato il 17/10/2017	✓ Edificio ultimato o completamente ristrutturato negli ultimi 10 anni ✓ Classe energetica A, B, C ✓ Doppi infissi oppure vetrocamera o infissi antirumore
Crotone Accordo territoriale rinnovato il 24/5/2018	✓ Edificio ultimato o completamente ristrutturato negli ultimi 10 anni ✓ Classe energetica A, B, C, D ✓ Strutture per il superamento delle barriere architettoniche
Fermo Accordo territoriale rinnovato il 27/3/2018	✓ Doppi vetri ✓ Assenza di barriere architettoniche ✓ Classe energetica A,B ✓ Dotazione di fonti energetiche rinnovabili	Riduzione dal -4% al -20% se l’immobile è stato realizzato prima del 2000
Ferrara Accordo territoriale rinnovato il 26/3/2018	✓ Doppi vetri, vetri termici o doppie finestre su almeno il 50% degli infissi ✓ Classe energetica A, B, C, D
Firenze Accordo territoriale rinnovato il 20/10/2017	✓ Immobili nuovi completamente ultimati ed abitabili entro 10 anni dalla stipula del contratto di acquisto, completamente conformi alle norme vigenti. ✓ Immobili ristrutturati e risanati, con esecuzione dei lavori ultimati entro 10 anni con interventi di ammodernamento e aggiornamento che abbiano coinvolto in toto gli impianti elettrico, idrico, sanitario, con la sostituzione degli infissi esterni e con un Attestato di Prestazione Energetica migliorativo rispetto al precedente; fermo restando che le parti eventualmente non coinvolte (tipo intonaci, infissi interni, pavimenti, rivestimenti ecc.) risultino

	integri e di buona qualità.
Forlì Accordo territoriale rinnovato il 19/12/2017	✓ Doppi vetri in tutti gli infissi dell’abitazione ✓ Presenza di pannelli solari ✓ Certificazione Antisismica ✓ Classe energetica A, B
Frosinone Accordo territoriale rinnovato il 18/1/2018	✓ Presenza di doppi vetri o vetro termico ✓ Unità immobiliare ultimata o completamente ristrutturata negli ultimi 10 anni	Classe energetica E riduzione – 2% Classe energetica F, G riduzione – 5%
Genova Accordo territoriale rinnovato il 5/12/2017	✓ Doppi vetri per il 90% delle finestre ✓ Classe energetica A, B, C, D ✓ Edificio ultimato negli ultimi 10 anni ✓ Edificio oggetto di integrale ristrutturazione negli ultimi 10 anni ✓ Intervento di manutenzione straordinaria del fabbricato ultimato negli ultimi 5 anni ✓ Unità immobiliare ristrutturata internamente negli ultimi 5 anni
Gorizia Accordo territoriale rinnovato il 18/4/2018		Classe energetica A, B, C, D + 10% Classe energetica G – 10%
Grosseto Accordo territoriale rinnovato il 21/6/2017	✓ Edificio realizzato negli ultimi 10 anni ✓ Restauro e/o risanamento conservativo e/o ristrutturazione effettuati negli ultimi 10 anni ✓ Rinnovamento sostanziale (accertabile anche con verbale di constatazione sottoscritto dalle parti) effettuato negli ultimi 5 anni con interventi di manutenzione straordinaria riguardanti almeno 4 dei 14 punti indicati all’art. 2 della L.R. Toscana 25.5.1980 n° 59 (All.t. 6) ✓ Classe Energetica A, B, C
La Spezia Accordo territoriale rinnovato il 25/5/2018	✓ Unità immobiliare costruita o sottoposta a manutenzione straordinaria negli ultimi 15 anni ✓ Unità immobiliare integralmente ristrutturata ✓ Doppi vetri in tutte le stanze ✓ Impianto fotovoltaico ✓ Impianto solare termico ✓ Impianto geotermico ✓ Cappotto esterno o interno

	✓ Classe energetica A, B, C, D
Latina Accordo territoriale rinnovato il 28/11/2017	✓ Immobile costruito negli ultimi 15 anni ✓ Immobile completamente ristrutturato negli ultimi 15 anni ✓ Doppi vetri o vetri termici ✓ Pannelli fotovoltaici o termici
Lecce Accordo territoriale rinnovato il 2/3/2018		Immobile costruito o oggetto di integrale ristrutturazione (interna ed esterna) ovvero di completo restauro dal quinto anno al quarto anno prima della data di inizio della locazione +8% Immobile costruito o oggetto di integrale ristrutturazione (interna ed esterna) ovvero di completo restauro dal terzo al secondo anno prima della data di inizio della locazione +10% Immobile costruito o oggetto di integrale ristrutturazione (interna ed esterna) ovvero di completo restauro entro l’anno prima della data di inizio locazione + 15% Classe energetica C o superiore + 10%
Lecco Accordo territoriale rinnovato il 11/7/2018	✓ Immobile ultimato o completamente ristrutturato da non più di 20/30 anni ✓ Doppi vetri ✓ Lontananza da fonti di inquinamento
Livorno Accordo territoriale rinnovato il 29/5/2018	✓ Unità immobiliare ristrutturata negli ultimi 10 anni ✓ Immobile costruito negli ultimi 10 anni
Lucca Accordo territoriale rinnovato il 14/3/2019	✓ Unità immobiliare costruita, completamente ristrutturata o integralmente restaurata, i cui lavori abbiano compreso anche il rifacimento o la messa a norma degli impianti e siano stati ultimati da non più di 10 anni dalla data di stipula del contratto; ✓ Doppi vetri
Lodi Accordo territoriale rinnovato il 15/7/2019	✓ Immobile ultimato/ristrutturata da non più di 30 anni

	✓ Doppi vetri ✓ Assenza di fonti specifiche di inquinamento ambientale ed acustico ✓ Collegamento alla fibra ottica
Macerata Accordo territoriale rinnovato il 25/9/2018	✓ Assenza di barriere architettoniche ✓ Doppi vetri, vetri termici o doppie finestre ✓ Fibra ottica ✓ Classe energetica A, B ✓ Dotazione di fonti energetiche rinnovabili	Riduzione -4%/-10% se l’immobile è stato realizzato prima del 2000
Mantova Accordo territoriale rinnovato il 9/11/2017	✓ Classe energetica A, B, C ✓ Presenza di fonti energetiche rinnovabili (solare, termica, fotovoltaica ecc..) ✓ Immobile ultimato da non oltre 10 anni ✓ Immobile integralmente ristrutturato
Massa Accordo territoriale rinnovato il 15/11/2017	✓ Immobile costruito negli ultimi 15 anni ✓ Immobili ristrutturati negli ultimi 15 anni
Matera Accordo territoriale rinnovato il 15/2/2019	✓ Impianti tecnologici per il risparmio energetico	Immobile di nuova costruzione o ristrutturato integralmente negli ultimi 10 anni +10% Classe energetica > C + 10%
Messina Accordo territoriale rinnovato il 4/8/2017		Unità immobiliare costruita dopo il 2005 +15% Unità immobiliare parzialmente ristrutturata dopo il 2009 +15%
Modena Accordo integrato il 27/10/2017	✓ Classe energetica A, B, C, D
Milano Accordo territoriale rinnovato il 5/3/2019	✓ Unità immobiliare ristrutturata negli ultimi 10 anni ✓ Doppi vetri ✓ Assenza di fonti specifiche di inquinamento ambientale ed acustico
Napoli Accordo territoriale rinnovato il 7/11/2017	✓ Immobile o unità immobiliare ultimati o completamente ristrutturati negli ultimi 10 anni ✓ Infissi con doppio vetrocamera ✓ Classe energetica A, B, C, D

Novara Accordo territoriale rinnovato il ¾/2018	✓ Vetustà dell’immobile
Parma Accordo territoriale rinnovato il 27/3/2019	✓ Doppi vetri ✓ Unità immobiliare costruita o integralmente ristrutturata dopo 1/1/2005
Perugia Accordo territoriale rinnovato il 18/6/2018	✓ Interventi di manutenzione straordinaria interna di impianti tecnologici e sanitari propri dell’abitazione, infissi, pavimenti, pareti, soffitti ultimati da non oltre 10 anni ✓ Interventi di manutenzione straordinaria esterna di impianti tecnologici comuni, facciate, coperture, scale e spazi comuni ultimati da non oltre 10 anni ✓ Vetri termici ✓ Immobile realizzato o integramente ristrutturato negli ultimi 10 anni ✓ Immobile conforme alla normativa sulle barriere architettoniche ✓ Immobile sottoposto ad intervento di adeguamento antisismico	Classe energetica A, B, + 5% Classe energetica C, D + 3 %
Pesaro Accordo territoriale rinnovato il 21/1/2019	✓ Immobile realizzato o ristrutturato con adeguamento antisismico dopo il 2000 ✓ Totale accessibilità all’edificio e all’unità immobiliare ✓ Domotica ✓ Dotazione di fonti energetiche rinnovabili private/condominiali ✓ Classe energetica A, B, C, D
Piacenza Accordo territoriale rinnovato il 23/7/2019	✓ Doppi vetri ✓ Immobile realizzato o unità immobiliare integralmente ristrutturata negli ultimi 10 anni ✓ Classe energetica A, B, C
Pisa Accordo territoriale rinnovato il 13/3/2018	✓ Stato di manutenzione dell’unità immobiliare ✓ Dotazione di servizi tecnici	Classe energetica A, B, C, + 5%
Pistoia Accordo territoriale rinnovato il 5/6/2018	✓ Unità immobiliare realizzata o completamente ristrutturate negli ultimi 10 anni

Pordenone Accordo territoriale rinnovato il 2/2/2018		Immobile realizzato negli ultimi 10 anni fino a + 5 % Classe energetica C da 0 a + 5 % Classe energetica B da 0 a + 10 % Classe energetica A da 0 a + 15 %
Ragusa Accordo territoriale rinnovato il 27/10/2017	✓ Classe energetica A, B, C ✓ Doppi infissi o vetrocamera
Ravenna Accordo territoriale rinnovato il 22/1/2018	✓ Doppi vetri o verti camera	Classe energetica F + 1% Classe energetica E + 2% Classe energetica D + 3% Classe energetica C + 4% Classe energetica B + 6% Classe energetica A e superiori + 8%
Reggio Calabria Accordo territoriale rinnovato il 30/4/2018	✓ Pannelli solari	Unità immobiliare con permesso di costruire a far data 1/1/2002 +15%
Rimini Accordo territoriale rinnovato il 19/7/2018	✓ Termocappotto o altro sistema di isolamento ✓ Infissi con vetrocamera o doppi infissi
Roma Accordo territoriale rinnovato il 28/2/2019	✓ Doppi vetri ✓ Strutture per il superamento delle barriere architettoniche	Classe energetica A, B, C +10% Classe energetica D, E, F + 5% Interventi Ecobonus +5% Interventi Sismabonus +10%
Salerno Accordo territoriale rinnovato il 15/7/2019	✓ Immobile o unità immobiliare ultimati o completamente ristrutturati negli ultimi 10 anni ✓ Infissi con doppia vetrocamera ✓ Struttura di superamento delle barriere architettoniche all’interno dell’unità immobiliare
Savona Accordo territoriale rinnovato il 31/10/2018	✓ Unità immobiliare ristrutturata negli ultimi 10 anni ✓ Immobile ristrutturato negli ultimi 10 anni ✓ Impianto fotovoltaico ✓ Impianto solare termico ✓ Impianto eolico ✓ Altro impianto ad energia rinnovabile ✓ Cappotto esterno o interno ✓ Doppi vetri ✓ Impianto di riscaldamento/raffrescamento con pompa di calore ad alto rendimento ✓ Classe energetica >D ✓ Assenza di significativi fattori inquinamento ambientale (acustico,	Immobile costruito dopo il 1985 completamente ristrutturato + 20% Immobile oggetto di interventi di restauro o manutenzione straordinaria dopo il 2009 + 15%

	atmosferico, elettromagnetico)
Siena Accordo territoriale rinnovato il 19/4/2019	✓ Immobile ristrutturato negli ultimi 30 anni	Immobile realizzato negli ultimi 10 anni + 10% Immobile ristrutturato negli ultimi 10 anni +10% Classe energetica A,B,C,D,E +10%
Siracusa Accordo territoriale rinnovato il 9/12/2017	✓ Immobile realizzato dopo il 1995 ✓ Impianto fotovoltaico ✓ Assenza di barriere architettoniche
Terni Accordo territoriale rinnovato il 22/3/2018	✓ Interventi di manutenzione straordinaria interna di impianti tecnologici e sanitari propri dell’abitazione, infissi, pavimenti, pareti, soffitti ultimati da non oltre 10 anni ✓ Interventi di manutenzione straordinaria esterna di impianti tecnologici comuni, facciate, coperture, scale e spazi comuni interni ultimati da non oltre 10 anni ✓ Doppi vetri ✓ Immobile realizzato o integramente ristrutturato negli ultimi 10 anni ✓ Immobile conforme alla normativa sulle barriere architettoniche ✓ Immobile sottoposto ad intervento di adeguamento antisismico	Classe energetica A, B, + 5% Classe energetica C, D + 3 % Classe energetica A, B, + 5% Classe energetica D – 2 %
Torino Accordo territoriale rinnovato il 28/12/2017	✓ Doppi vetri o vetri camera in tutte le aperture con affaccio verso l’esterno (sono esclusi i serramenti con affaccio su verande)	Classe energetica A, B, C + 5% Classe energetica F, G, NC - 5%
Trento Accordo territoriale rinnovato il 14/12/2017	✓ Classe energetica A, B, C, D
Treviso Accordo territoriale rinnovato il 10/11/2017	✓ Doppi vetri (vetrocamera o controfinestre)	Classe energetica A, B + 10%
Trieste Accordo territoriale rinnovato il 14/12/2017	✓ Unità immobiliare ristrutturata negli ultimi 10 anni ✓ Doppi vetri

	✓ Classe energetica A, B
Udine Accordo territoriale rinnovato il 7/9/2017		Immobile costruito o interamente ristrutturato negli ultimi 20 anni + 0,5 %
Vibo Valentia Accordo territoriale rinnovato il 8/11/2018	✓ Immobile ultimato o completamente ristrutturato negli ultimi 10 anni ✓ Classe energetica A, B, C, D ✓ Strutture di superamento barriere architettoniche
Viterbo Accordo territoriale rinnovato il 16/2/2018	✓ Immobile ristrutturato o costruito negli ultimi 10 anni ✓ Classe energetica A, B, C, D ✓ Doppie finestre o vetrocamera
Varese Accordo territoriale rinnovato il 3/12/2018	✓	Classe energetica A, B, C +10% Classe energetica D, E + 5% Classe energetica F 0% Classe energetica G - 5% Unità immobiliare integralmente ristrutturata negli ultimi 10 anni + 5%
Venezia Accordo territoriale rinnovato il 28/3/2018	✓ Doppi vetri	Classe energetica A, B +10% Classe energetica F, G - 10%
Vercelli Accordo territoriale rinnovato il 22/5/2018	✓ Doppi vetri ✓ Classe energetica A, B, C
Verona Accordo territoriale rinnovato il 12/5/2017	✓ Immobile realizzato o ristrutturato negli ultimi 15 anni ✓ Doppie finestre o vetrocamera ✓ Impianto fotovoltaico ✓ Impianto solare termico ✓ Impianto geotermico ✓ Cappotto esterno o interno