PROCEDURA ATTIVITA’ SUCCESSIVE ALLA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE A SEGUITO ORDINANZA CONVALIDA SFRATTO
PROCEDURA ATTIVITA’ SUCCESSIVE ALLA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE A SEGUITO ORDINANZA CONVALIDA SFRATTO
Rev. 0 – 03/10/2016
La convalida dello sfratto per morosità comporta la risoluzione del contratto di locazione. Ne discende che l’inquilino nei cui confronti è stato emesso il provvedimento deve considerarsi a tutti gli effetti occupante senza titolo dell’alloggio.
SFRATTI LA CUI CONVALIDA RISULTA PRONUNCIATA DA TEMPO (ante 30/09/2016):
1. Valutazione stato dell’assegnatario: Per gli sfratti la cui convalida risulta pronunciata da tempo, gli uffici Morosità e Inquilinato devono fare una prima valutazione sullo stato dell’assegnatario, e ciò se lo stesso possa ritenersi meritevole o meno di addivenire alla nuova stipula del contratto.
2. Assegnatario meritevole/Comunicazione al Comune con esito positivo: La valutazione dell’assegnatario sarà positiva laddove l’inquilino, a convalida avvenuta, abbia pagato l’intero debito oggetto del procedimento di sfratto e per coloro nei confronti dei quali sia in corso un accordo e/o una rateizzazione e i quali si comportino da perfetti pagatori. In tali casi gli Uffici scriveranno una lettera (bozza allegato 1 alla presente) al Comune di residenza dell’utente con la quale si comunica l’avvenuto effetto risolutivo del contratto a seguito della convalida di sfratto e contestualmente richiede al Sindaco se lo stesso ritenga di considerare valida la precedente ordinanza di assegnazione dell’alloggio dando un termine per la risposta. Nei casi in cui la risposta del Sindaco sia positiva o sia decorso tale termine senza alcuna risposta, l’Azienda provvederà alla stipula del nuovo contratto di locazione, richiedendo sempre che l’utente sani in toto l’eventuale morosità anche mediante una dilazione di pagamento. Gli Uffici comunicheranno quindi all’Ufficio Canoni i nominativi degli assegnatari per i quali è necessario procedere alla stipula del nuovo contratto; l’Ufficio Canoni provvederà alla convocazione degli assegnatari per la sottoscrizione del nuovo contratto secondo un proprio calendario. Tali operazioni dovranno ultimarsi entro il 31/12/2017. Nei casi in cui l’inquilino non si presenti alla sottoscrizione del contratto, l’ufficio procederà a rimettere in esecuzione il titolo o ad attivare altra forma di esecuzione (es. decadenza).
3. Assegnatari non meritevoli/ Comunicazione al Comune con esito negativo: Per gli assegnatari ritenuti non meritevoli, gli uffici devono procedere all’esecuzione dello sfratto. Un elenco degli stessi dovrà essere fornito all’Ufficio Canoni il quale provvederà ad applicare la data fine assegnazione e la denominazione “senza titolo” con la relativa indennità pari al canone già applicato a partire dalla data di contestazione dell’xxx.xx senza titolo e richiesta di rilascio alloggio inviata dall’Ufficio Contenzioso. Tali operazioni dovranno ultimarsi entro il 31/12/2017. Nei confronti degli assegnatari non meritevoli non è possibile accettare alcun pagamento al fine di evitare l’esecuzione dello sfratto.
SFRATTI LA CUI CONVALIDA RISULTA PRONUNCIATA DI RECENTE (post 30/09/2016):
1. Fase stragiudiziale: In applicazione alla procedura qualità PQ14 “Gestione morosità” gli Uffici devono attivarsi in modo tale da ottenere accordi, rateizzazioni e interventi del Comune di residenza dell’assegnatario prima della convalida di sfratto. A tal fine gli Uffici dovranno:
• Formali solleciti: Inviare quadrimestralmente i solleciti agli inquilini morosi in caso di morosità pari ad almeno 4 mesi;
• Convocazioni: Convocare l’inquilino per valutare assieme la sua posizione ed eventualmente accordare formale rateizzazione del debito (max una rateizzazione per max n. 24 mesi);
• Contatti istituzionali: Contattare il Comune e i servizi sociali per comprendere la posizione dell’Ente nei confronti del moroso, se meritevole di tutela e assistenza, cercando di ottenere delle risposte certe e concrete;
• PEC istituzionale: In caso di persistente morosità o rateizzazione disattesa, inviare formale lettera PEC al Comune e all’inquilino informandoli sulle conseguenze di una eventuale successiva convalida di sfratto: risoluzione del contratto, impossibilità da parte dell’inquilino e/o del Comune di intervenire successivamente con pagamenti e rateizzazioni per eventuali rinvii dell’esecuzione dello sfratto e/o nuova sottoscrizione del contratto (allegato 2);
• Ultimo avviso: se in seguito all’invio della PEC la situazione non cambia, l’Ufficio dovrà procedere entro 15 gg dalla data di consegna della PEC a contattare telefonicamente l’inquilino e il Comune preavvertendoli che l’Azienda, stante la situazione, sta procedendo a dare incarico ad un avvocato di attivare la fase giudiziale.
• Attivazione procedura giudiziale: tale fase dovrà essere attivata entro 35 gg dall’ultimo avviso.
2. Fase giudiziale: In applicazione alla procedura qualità PQ14 “Gestione morosità” gli Uffici devono attivarsi in modo tale da procedere in modo tale da ottenere l’eventuale pagamento a saldo dell’inquilino o il possibile supporto concreto del Comune, prima della convalida di sfratto:
• Scheda direzione: gli uffici, per tutti gli inquilini per i quali sono state espletate le azioni stragiudiziali, devo procedere alla compilazione della “Sceda direzione” prodotta dal programma informatico gestionale, la quale riepiloga i dati anagrafici dell’inquilino, la composizione del nucleo, i dati relativi all’alloggio e al canone applicato, la situazione reddituale del nucleo, la situazione debitoria del nucleo e un riepilogo delle azioni svolte. Il direttore, sulla base di tali informazioni, valuterà a quale azione giudiziale procedere o se ricorrere allo strumento della decadenza su atto del Comune di residenza. In caso di conferimento di incarico al legale per attivare la fase giudiziale, il direttore opererà la scelta sulla base di un elenco di avvocati disponibile nel programma informatico gestionale garantendo la rotazione tra gli stessi. La scelta verrà formalizzata sulla scheda stessa e riportata sul programma gestionale.
• Incarico all’avvocato: in seguito alla scelta operata dal Direttore, gli uffici provvederanno a formalizzare l’incarico all’avvocato utilizzando i modelli di lettera d’incarico presenti nel programma gestionale.
• Decreto ingiuntivo: Qualora in seguito a diffida l’ATER riceva il pagamento totale del debito (dall’inquilino o dal Comune di residenza), l’Ufficio dovrà avvertire immediatamente il Legale di interrompere l’azione. In questa fase può essere accettata una sola proposta di rateizzazione non superiore comunque a n. 24 rate. L’azione verrà interrotta fino a completa estinzione del debito; l’inadempimento di una sola rata comporta il riavvio della procedura.
• Convalida di sfratto: in caso di mancato pagamento del debito e in seguito a ordinanza di convalida di sfratto da parte del Giudice, l’inquilino nei cui confronti è stato emesso il provvedimento deve considerarsi a tutti gli effetti occupante senza titolo dell’alloggio. L’Ufficio Canoni provvederà ad applicare la data fine assegnazione e la denominazione “senza titolo” con la relativa indennità pari al canone già applicato a partire dalla data di convalida dello sfratto. L’Ufficio inoltre non accetterà alcuna xxxxxxxxxx xxx xxxxxx x/x xxxxxxxxx xxx xxxxxx.