TRIBUNALE ORDINARIO DI MILANO SEZIONE FALLIMENTARE
TRIBUNALE ORDINARIO DI MILANO SEZIONE FALLIMENTARE
Fallimento Fillattice Spa - N° 696/2016 Società per azioni con unico socio, in liquidazione
CF 12859050150
Sede legale xxx Xxxxxx Xxxxxx, 0X - Xxxxxx
§§§ • §§§ • §§§
Giudice Delegato: Dott.Xxx Xxxxx Xxxxxxxxxxx Curatore: Dott.ssa Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx Perito procedura: Per. Ind. Xxxxxxx Xxxxxxxx
§§§ • §§§ • §§§
RELAZIONE DUE-DILIGENCE RIFERITA ALL'IMMOBILE DI CESSALTO (TV)
NUOVA STESURA DOPO CARATTERIZZAZIONE DEL SITO
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Il sottoscritto Xxxxxxx Xxxxxxxx, nato a Biella il 22/10/1945, residente a Benna (BI), via Trieste n° 15, C.F. BMBNTN45R22A859W, Perito Industriale iscritto all’Ordine dei Periti Industriali e Periti Industriali Laureati delle province di Biella e Vercelli al n° 380, già nominato perito tecnico ed estimatore dal curatore della procedura per inventariare e redigere "stime a valore di mercato" di tutti i beni di proprietà della fallita, ed in particolare oggi per esprimere una due-diligence tecnico-estimativa che miri ad intraprendere un nuovo percorso di vendita del sito immobiliare ubicato in Cessalto nelle "condizioni in cui si trova oggi dopo l'avvenuta l'indagine di caratterizzazione del suolo e del sottosuolo dello stesso", relaziona quanto segue:
BOMBELLI Per. Ind. Xxxxxxx Xxxx Xxx Xxxxxxx, 00 - 00000 XXXXX (XX) - Tel: x00 (0)00 0000000 - Cell: 000 0000000
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Sommario
1.1 Sullo stato precedente la caratterizzazione fisica poi eseguita 4
2. I CRITERI ESTIMATIVI ADOTTATI OGGI ANCORA VALIDI 6
2.1 criterio del valore di mercato il quale prevede: 6
2.2 criterio del valore di surrogazione il quale prevede: 6
2.3 criterio del valore di trasformazione il quale prevede: 6
3. IL QUESITO ANCORA ATTUALE DELLA DUE-DILIGENCE 7
5. DESCRIZIONE DELLE PARTI IMMOBILIARI 10
5.1.1 Zone 1a - 1c - 1d - 1e - 1f, reparto produzione, magazzini e centrale termica 11
5.1.2 Zona 1b – magazzini, officina, sala compressori 12
5.1.3 Zone 1g – 1h uffici, laboratori, aree per il personale. 13
5.1.4 Zona 1i – appartamento del custode 14
5.1.5 Zona 1j – piano primo 14
5.2 Fabbricati minori esterni 15
5.2.2 Deposito di materiali vari (2c in planimetria) 16
5.2.3 Locale deposito ammine lubrificanti e rifiuti di laboratorio (2d in planimetria) 17
5.2.4 Locale magazzino ricambi e saldatura (2e in planimetria) 17
5.2.5 Locali gruppi elettrogeni (2f in planimetria) 18
5.2.6 Cabina elettrica di trasformazione (2g in planimetria) 18
5.3 Vasche e serbatoi esterni 19
5.4 Pozzi e cisterne interrate 19
7. IDENTIFICAZIONE CATASTALE 23
9. CONSIDERAZIONI 2018 - ANTE CARATTERIZZAZIONE 25
9.2.1 Indagini inerenti alla "consulenze ambientali s.p.a" 26
9.2.1.1 Si riporta un estratto dei risultati di tali indagini: 26
9.2.1.2 Si riporta di seguito un estratto del documento riassuntivo prodotto dall’azienda 27
9.2.2 Precisazioni inerenti a una prima ipotesi di caratterizzazione del sito 29
9.2.3 Appunti sulla redazione del piano di caratterizzazione 29
9.2.4 Appunti sulle attività di cantiere e relazioni tecniche sulle indagini effettuate 29
9.2.5 Ipotesi e previsioni sulle fasi finali 30
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9.2.6 Ipotesi di stima dopo le indagini atte alla bonifica del sito 30
10.INFORMAZIONI SU PERIZIE ESISTENTI DATATE 2008 31
11.STIMA DEL 2018 - ANTE CARATTERIZZAZIONE FISICA 32
11.1 Considerazioni del 2018 oggi ancora valide 32
11.2 Stato di fatto 2018 e stima conseguente 33
11.3 Interventi di demolizione preventivati nel 2018 34
11.4 Riepilogo delle negatività ipotizzate nel 2018 34
11.5 Stima prevista nel 2018 34
12.SULLA CARATTERIZZAZIONE FISICA ESEGUITA 35
12.1 ADDENDUM DUE DILIGENCE DEL PERITO 35
12.2 CONFERENZA DEI SERVIZI PRESSO LA PROVINCIA DI TREVISO 35
12.3 LE INDAGINI MIRATE ALLA "CARATTERIZZAZIONE DEL SITO" 35
13.RICOLLOCAZIONE ESTIMATIVA POST CARATTERIZZAZIONE 38
13.1 Ricomposizione della stima per vetustà e per il protrarsi dell'abbandono del sito 38
13.2 Interventi di demolizione 38
13.3 Riepilogo delle negatività al 2021 39
13.4 Calcolo di prima stima secondo i parametri emersi dopo la caratterizzazione 40
14.CONSIDERAZIONI DOVUTE PER UNA CONCRETA VENDITA 40
14.1 La futuribilità del sito riconducibile agli enti locali 40
14.2 Uno svantaggio emerso nel frattempo 42
14.3 Un dato di carattere sfavorevole derivato da bandi di vendita andati deserti 43
15.CONSIDERAZIONE FINALE E STIMA DEFINITIVA 44
15.1 Introduzione alla stima 44
15.2 La stima finale ricollocata con le ultime considerazioni 45
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1. PREMESSA
1.1 Sullo stato precedente la caratterizzazione fisica poi eseguita
Ancor prima di addentrarsi su pareri tecnico estimativi, occorre mettere in evidenza lo status attuale del sito nel 2018.
Come già si evinse durante i primi sopralluoghi attraverso una relazione in cui già il perito poté chiarire lo stato di fatto sulle complessità vigenti che il fallimento "Fillattice" prese in carico dopo l'esaurimento della procedura di concordato, si è dovuto operare in uno stato di estrema costanza soprattutto per far emergere la miriade di problematiche che nello stato di fatto non potevano permettere una vendita "senza rischi". Il percorso da eseguire non poteva quindi che essere uno studio mirato a far si che l'appetibilità entrasse all'interno di un valore di vendita consapevole, soprattutto per l'eventuale compratore, e quindi nel chiarire, non solo il mero livello conoscitivo del sito nello stato in cui si trova, ma indicare in una relazione articolata ogni problema a cui collegare una corretta soluzione ancorata ad un costo reale di mercato.
In effetti, va detto senza ombra di dubbio che lo stato del sito è fatiscente ma, peggio, in buona parte pericoloso, fuori normativa ambientale, fuori normativa tecnico strutturale. Inoltre, il sito è stato lasciato in un abbandono tale che, nel tempo, ha arrecato una perdita economica rilevante verso l'attuale procedura fallimentare, in quanto lo stato di fatto ritrovato non ha permesso di poter predisporre in tempi brevi una sua vendita regolare; va detto che il sito "è un sito inquinato", e che "è da bonificare". Esiste quindi un reale rischio di possibili contenziosi nel caso che la proposta di vendita non ammetta tutto quanto è prevedibile per ottemperare ad un risanamento dell'area, e ciò ancor prima di poterlo abitare.
In questo caso, il percorso peritale ha dovuto svolgersi tra rilievi onerosi, e studi complessi poi rapportati con gli enti di vigilanza, in quanto senza tali parametrazioni, non sarebbe stato possibile intuire la gravità del sito, e di conseguenza come poi proporlo al mercato.
In pratica, solamente dopo vari rilevamenti, conseguiti anche con l'ausilio del Comune, si è potuto comprendere il suo reale stato di fatto, e quindi poter chiudere la partita economica con ipotesi di spese molto reali soprattutto per quanto riguarda la bonifica del sito, che nell'insieme prevede anche l'abbattimento di quasi tutta la parte immobiliare che attualmente è in gran parte posizionata sopra la pare inquinata. È in una precaria situazione anche la falda acquifera da cui veniva attinta l'acqua per uso industriale, tant'è che, pur nel tempo, i rilievi fatti oggi indicano tuttora inquinamenti che in alcuni casi superano la soglia prevista dalla
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normativa in campo ecologico (cosa che ha obbligato la procedura a eseguire una denuncia agli enti preposti).
Lo studio eseguito dal perito ha quindi puntualizzato tutte queste discrasie, cercando di fissare quanto più possibile un concetto di vendibilità che possa garantire il compratore nel momento che si accingerà a fare un investimento. Questo in quanto la "posizione del sito" risulterebbe ancora in un reale vantaggio di appetibilità commerciale (si trova esattamente all'uscita di Cessalto dell'autostrada A4), e ciò è stato più volte indicato alla procedura anche dal Sindaco di questa cittadina, che per ovvi motivi di territorio, sta spingendo affinché tale porzione inquinata possa tornare a ricreare economia di mercato. Il presupposto di vendita è quindi un dato di fatto, ma è altrettanto chiaro che tale presupposto non possa realizzarsi se, agli interlocutori interessati, non verrà data una informazione corretta. Chi vorrà investire in tale sito, dovrà avere una chiara visione di ciò che dovrà affrontare per realizzare un investimento che non potrà sicuramente essere al di sopra di quei reali valori di mercato paragonabili ad un sito già vendibile, in quanto assente di problematiche di qualunque natura. Va detto quindi che, dovendo affrontare una stima "previo l'aver assunto con chiarezza tutte quelle risoluzioni sulla specificità di questo caso", e che, per una ragione di trasparenza dovuta a coloro che dovranno approcciarsi ad un investimento, occorre far comprendere come il perito ha predisposto questo studio di proposta estimativa.
⮚ Alcune ulteriori informazioni sul sito:
È giusto a questo punto mettere in luce quanto questo sito in passato sia stato messo in una situazione di grande abbandono e continuamente depredato. Molte sono state le situazioni di smembramento senza controllo. Vanno poi annoverati innumerevoli furti e atti vandalici commessi da ignoti, il cui segno si può evincere da alcune fotografie in possesso del curatore fallimentare.
È per questo motivo, che in questo particolare caso, non è possibile eseguire una comune stima immobiliare, ma è necessario eseguire una corretta due-diligence affinché siano ben chiarite le spese necessarie per rendere il sito, dapprima in sicurezza (demolizioni di parti immobiliari, bonifiche e smaltimenti in cui vanno annoverati alcuni vasconi riconducibili a piccoli depuratori ancora in parte con liquami ecc), e in seconda istanza affinché gli acquirenti possano predisporre in piena coscienza una nuova attività come se dovessero acquistare un terreno che, allo stato di fatto, si trova tuttora in una zona con una buona appetibilità commerciale.
Quanto sopra indicato è per dare chiarezza su quanto viene esposto di seguito in questa relazione, e soprattutto per stabilire in modo schematizzato in quale ambito siano stati
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misurati gli sforzi messi in atto dal perito per rendere appetibile un immobile con gravi problemi ecologici.
Questa premessa è indispensabile per mettere gli organi della procedura di fronte a quanto è necessario "fare" per trovare "vere" possibilità, e risolvere concretamente un buon servizio nei confronti dei creditori. Non per ultimo il lato ecologico, normativo e di garanzia, in quanto una vendita corretta con tutti i crismi ben raccontati sullo stato di fatto, non può che tutelare tutti gli attori che hanno operato nella risoluzione di questo spropositato disastro.
Quindi,
a seguito dell’incarico ricevuto il perito ha effettuato molteplici sopralluoghi sul sito e sull'immobile coinvolto, rilevando di volta in volta lo stato di fatto che gli si presentava, documentandolo attraverso fotografie e rilievi (alcune foto sono state inserite nell'elaborato a beneficio del lettore).
2. I CRITERI ESTIMATIVI ADOTTATI OGGI ANCORA VALIDI
La base di questa due-diligence ha adottato sostanzialmente TRE CRITERI ESTIMATIVI:
2.1 criterio del valore di mercato il quale prevede:
a) abbattimenti equilibrati proporzionati alla vetustà di quelle parti immobiliari ancora in possesso di ripresa abitativa;
b) oltre che alla valorizzazione di quei terreni che si pongono ancora nell'opportunità di poter instaurare attività proficue in ambito produttivo;
2.2 criterio del valore di surrogazione il quale prevede:
a) che su beni particolarmente danneggiati (come nel caso sotto attività peritale) un compratore non è disposto a pagare una somma maggiore di un altro bene supplente presente sul mercato che presenti la stessa utilità del bene proposto, e pertanto dove la stima dovrà surrogare tale stato;
2.3 criterio del valore di trasformazione il quale prevede:
a) che nell'ambito di una bonifica e di una ricostruzione di un sito danneggiato (come nel caso sotto attività peritale) sia predisposto dal perito un calcolo che miri:
− dapprima alla valutazione di un valore di mercato su quel bene,
− a cui va poi sottratta la somma delle spese necessarie per sua reimmissione sul mercato degli utilizzatori immobiliari,
in quanto vige il principio dove un compratore è disposto ad acquisire un bene solamente se lo stesso gode, di massima, di un minor importo rispetto al
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suo valore di mercato, importo che certamente dovrà essere equivalente al costo necessario per riportarlo al medesimo livello di utilità equivalente di un bene similare presente sul mercato.
Pertanto la stima, essendo basata su protocolli estimativi scientemente e scientificamente corretti, oltre che su valori già verificatisi e verificabili poiché noti, è in sostanza la previsione più probabile per lo scambio economico di tale bene periziato in questo contesto.
3. IL QUESITO ANCORA ATTUALE DELLA DUE-DILIGENCE
Nella “congruità del valore corrente di mercato rappresentato dalla quantità di denaro più probabile occorrente per far fronte ad una ricostruzione di tutti i beni immobiliari sotto attività peritale, il cui scopo possa determinare quella quantità di denaro più probabile ottenibile dallo scambio tra tutte le parti negative e tutte le parti positive emerse dal sito, caratterizzando il calcolo all’attuale situazione di status fallimentare, dove il percorso tecnico estimativo deve mirare ad una reale e possibile sua ricostruzione il cui valore finale possa ingolosire il mercato verso un acquisto appropriato e consapevole", poiché,
in assenza di tale condizione,
"l'unica stima possibile non potrà che essere indirizzata verso un valore costituito da fatto eccezionale, e quindi pari a zero, e pertanto configurabile nell'abbandono del sito da parte della procedura. Cosa che, ad avviso di perito, sarebbe deludente vista la buona ubicazione dello stesso sul territorio (intendendo in questo caso l'area vista sotto l'aspetto di un terreno commercialmente idoneo ad attività produttive e/o di logistica), in quanto tuttora risulta in una posizione di tutto riguardo per la vicinanza di una uscita autostradale molto importante.
4. DESCRIZIONE DELL'AREA
L’area in oggetto è costituita da un lotto di terreno di circa 21.000 mq a prevalente destinazione produttiva a ridosso dell’autostrada A4 Torino-Trieste, nei pressi del casello autostradale di Cessalto (TV). Si riporta di seguito un’immagine aerea del sito:
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Scorcio aereo del sito ripreso da map google
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I beni si trovano nella zona periferica del Comune di Xxxxxxxx, x xxxxx 0,0 xx xxx xxxxxx xxx xxxxx; l’area in cui sorgono, di circa 60 ha, è a prevalente destinazione produttiva, ed è caratterizzata perlopiù da grandi capannoni industriali.
Il lotto, con due ingressi carrai su Via Dante, è costituito da un grande fabbricato di circa 6.000 mq nel quale avveniva la produzione e trovavano sede gli uffici ed i servizi per i dipendenti. All’esterno sono presenti una serie di fabbricati minori di supporto alla produzione.
Si riporta di seguito una planimetria del sito:
✓ Edificio principale, che copre una superficie del lotto di circa 6.000 mq, costituito dal reparto produttivo e alcuni locali ad esso connessi.
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x. Xxxxxxxxx.
b. Depositi, sale quadri elettrici, officina, sala compressori.
c. Reparto produttivo.
d. Magazzini.
e. Centrale termica.
f. Reparto spedizioni.
g. Sala mensa, laboratorio, sala attesa e servizi.
h. Uffici, archivio, sala riunioni, servizi.
i. Alloggio del custode.
j. Sala riunioni, spogliatoi, servizi (primo piano).
✓ Strutture esterne all’edificio principale, costituenti corpi di fabbrica minori, dove trovavano sede tutte le componenti impiantistiche, cabine di trasformazione, etc. (la destinazione d’uso indicata è quella relativa al periodo in cui lo stabilimento era ancora in funzione, ad oggi tutti gli impianti risultano smantellati):
a. Deposito attrezzature antincendio.
b. Cabina gas metano.
c. Locale deposito materiali vari.
d. Locale deposito ammine lubrificanti e rifiuti di laboratorio.
e. Locale magazzino ricambi e saldatura.
f. Locale gruppi elettrogeni.
g. Cabina elettrica di trasformazione.
h. Pesa a ponte.
i. Cabina ENEL.
✓ Vasche e serbatoi collocate all’esterno:
x. Xxxxxx e depositi di contenimento in C.A.
b. Vasche in C.A.
c. Cisterne adibite al deposito di combustibile, ancora presenti nel sito.
d. Cisterne utilizzate nel processo produttivo, ad oggi completamente smantellate.
5. DESCRIZIONE DELLE PARTI IMMOBILIARI
Il complesso industriale, la cui prima licenza edilizia fu rilasciata nel 1973, è costituito prevalentemente da elementi prefabbricati in calcestruzzo e durante il corso degli anni è stato oggetto di numerosi interventi edilizi di ristrutturazione e ampliamento; l’ultimo dei quali,
effettuato nel 1998, previde la costruzione di un ampliamento sul lato nord-ovest dell’edificio principale.
In passato la distribuzione degli ambienti, come riportato nella planimetria generale sopra indicata, fu realizzata ad hoc per la produzione che avveniva nel complesso industriale. Ad oggi di tali divisioni o destinazioni d’uso non rimane praticamente nulla. Come accennato in premessa, anni di abbandono e di depredamenti hanno lasciato gli ambienti totalmente degradati e privi di qualsiasi impianto. Si aggiunge anche che durante gli smantellamenti degli impianti e delle opere presenti, il personale addetto non ha provveduto a ripristinare lo stato dei luoghi, ma nella totalità dei casi gli elementi sono stati letteralmente sradicati dalle loro sedi, causando danni alle strutture cui erano ancorati.
5.1.1 Zone 1a - 1c - 1d - 1e - 1f, reparto produzione, magazzini e centrale termica
Questi ambienti occupano una superficie totale in pianta di circa 4.500 mq.
La zona 1c costituì il fulcro dell’attività produttiva, ed è caratterizzata da due grandi ambienti separati da un divisorio in blocchi di calcestruzzo. Le zone 1d e 1a erano invece destinate a magazzino, con quest’ultima (1a) realizzata come ampliamento nel 1998.
Le strutture sono costituite da pilastri, travi e tegoli in CAP, mentre i tamponamenti sono in pannelli prefabbricati; i pavimenti sono in calcestruzzo al quarzo; nella parte sud degli ambienti sono presenti diverse sale minori che furono di supporto alla produzione. L’altezza sottotrave è pari a 8,00 m, ad esclusione di una parte del locale centrale termica (zona 1e con h = 5,00 m), e del magazzino di recente costruzione a nord (zone 1a e parte di 1f), con un’altezza sottotrave di 4,30 m.
Ad oggi tutti questi ambienti risultano completamente degradati e privi di qualsiasi impianto; sono ancora oggi presenti le fosse su cui erano installati i grandi macchinari di produzione, che in alcuni casi sono state riempite con detriti e rifiuti. La situazione può risultare anche critica per quanto riguarda la sicurezza e la salubrità degli ambienti: anni di incuria hanno causato l’inevitabile degrado di ogni parte della costruzione, causando numerose infiltrazioni d’acqua con le conseguenze del caso. In alcune zone sono presenti ancora le carcasse di vecchi armadi elettrici a parete, che andranno smaltiti.
Si riporta un’immagine campione degli ambienti dalla quale si può evincere lo stato di conservazione del luogo ed il totale degrado in cui l’area permane.
Si può osservare di come sia stato asportato tutto ciò che era possibile, causando anche molteplici danni, e di come sia impossibile anche solo immaginare di potervi insediare, allo stato attuale, un’eventuale attività produttiva. Come già accennato in precedenza tali ambienti sono stati realizzati, nel corso degli anni, intorno ad un reparto produttivo ben specifico, e nel seguire l’evoluzione dello stesso sono stati adattati e formati ad hoc.
5.1.2 Zona 1b – magazzini, officina, sala compressori
Questa zona, di circa 500 mq e sita sul lato nord-ovest del capannone, è occupata da quegli ambienti che furono di appoggio alla produzione, quali officine, sale compressori, sala quadri elettrici, etc., e possiede un’altezza sottotrave di 4,30 m. Strutturalmente risulta costituita dai medesimi elementi delle zone prima descritte (pannelli prefabbricati in CAP).
Lo stato di conservazione è il medesimo di tutto il resto dell’immobile, ovvero ambienti letteralmente distrutti e depredati laddove possibile; ogni impianto è stato asportato e ne sono rimaste solo le vecchie tracce. Porte e finestre, se presenti, risultano danneggiate ed irrecuperabili.
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5.1.3 Zone 1g – 1h uffici, laboratori, aree per il personale.
Questi ambienti, che si sviluppano sul lato nord-est dell’immobile per una superficie di circa 500 mq, erano occupati dagli spazi utilizzati per i dipendenti (sala mensa), dal laboratorio e dagli uffici. Gli uffici erano energeticamente indipendenti con centrale termica autonoma. L’altezza degli ambienti è di 4,30 m per la zona mensa e laboratorio (1g) e di 3,40 m, con pavimento rialzato, per la zona uffici (1h). Le strutture sono miste muratura-CA con copertura in pannelli prefabbricati e tamponamenti in mattoni faccia a vista.
Anche in questo caso gli ambienti risultano depredati, danneggiati e in pessimo stato di conservazione. Oltre ai danni causati da persone esterne che vi si sono introdotte, sono molto pesanti i danni causati dalle infiltrazioni d’acqua: nella zona uffici queste, oltre ai classici danni all’intonaco e agli strati di finitura, hanno fatto crollare il controsoffitto, il cui isolante è stato dilavato sugli ambienti sottostanti. All’interno degli uffici sono presenti inoltre mobili accatastati, vecchi apparecchi informatici, documenti, etc.
Si riportano di seguito alcune immagini della zona uffici appena descritta:
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5.1.4 Zona 1i – appartamento del custode
In corrispondenza dell’angolo est dell’edificio, nelle vicinanze del passo carraio d’entrata principale, trova sede l’ex appartamento a disposizione del custode. Esso possiede una superficie di 100 mq ed è costituito da ingresso, corridoio, ufficio, cucina, due camere, soggiorno, bagno e ripostiglio. Ha un ingresso indipendente con finestre di bagno e camera che danno sull’ingresso del reparto produttivo del capannone. La quota di calpestio è ad un livello superiore rispetto a quella del capannone, in quanto per l’intera superficie dell’abitazione si sviluppa, inferiormente, un’intercapedine accessibile dall’esterno.
Lo stato di conservazione è, anche in questo caso, quello di un immobile completamente depredato e danneggiato. Tutti gli ambienti sono stati vandalizzati e non rimane praticamente nulla di recuperabile.
In corrispondenza dello spigolo ovest del fabbricato, al piano primo, è stata realizzata nel 1998 una nuova area di circa 350 mq in pianta, con un’altezza degli ambienti di 2,85
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m. Tali spazi furono destinati a spogliatoi e servizi igienici per il personale, ed una sala riunioni. Il primo piano è raggiungibile sia da una scala interna che parte dalla zona magazzino (1a in planimetria), che da una scala metallica esterna.
Lo stato ritrovato è sempre quello di ambiente completamente distrutti e vandalizzati, con infiltrazioni d’acqua presenti da anni che hanno causato ingenti danni a tutti gli elementi.
Come accennato in precedenza, all’esterno sono presenti numerosi fabbricati di servizio e supporto alla produzione vera e propria. Essi, per lo più realizzati in strutture prefabbricate e/o muratura, vennero realizzati per motivi impiantistici primari (cabina gas, antincendio, elettricità) oppure per esigenze di produzione (depositi di materiali vari, locale per la saldatura, etc.); tra questi beni rientra anche la pesa a ponte installata che, ad oggi, risulta inservibile e danneggiata.
Di seguito si riportano alcune immagini dei beni sopradescritti:
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5.2.1 cabina trasformazione gas metano e deposito attrezzature antincendio (2a e 2b in planimetria)
Si tratta di due piccoli manufatti di circa 20 mq l’uno costruiti in muratura e copertura in CA gettato in opera, con altezza pari a 3m. Tutti gli impianti del gas risultano dismessi.
5.2.2 Deposito di materiali vari (2c in planimetria)
E’ un fabbricato di 100 mq e altezza pari a 5,50 m circa, interamente realizzato in carpenteria metallica; il pavimento è costituito da calcestruzzo non rifinito. La copertura è costituita da lastre semplici di ondulux ammalorate e in pessimo stato di conservazione.
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5.2.3 Locale deposito ammine lubrificanti e rifiuti di laboratorio (2d in planimetria)
Il fabbricato, di 70 mq circa e 4,50 m di altezza, è realizzato con struttura mista muratura e CA, con copertura in tegoli prefabbricati. All’interno vi è un unico ambiente, ad oggi completamente spoglio.
5.2.4 Locale magazzino ricambi e saldatura (2e in planimetria)
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Il fabbricato ha una superficie totale di 320 mq e altezza di 4,50 m; all’interno vi è un ambiente principale di circa 100 mq oltre ad altri 4 locali secondari. La tipologia costruttiva è sempre mista muratura-CA con copertura in tegoli prefabbricati.
5.2.5 Locali gruppi elettrogeni (2f in planimetria)
5.2.6 Cabina elettrica di trasformazione (2g in planimetria)
Questi due fabbricati sono del tutto similari, hanno superficie di 80 mq circa, altezza all’estradosso di 4,50 m e realizzati in muratura-CA e tegoli prefabbricati in copertura. All’interno tutti gli impianti sono stati smantellati e i pochi elementi rimasti sono stati distrutti o vandalizzati.
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All’esterno sono ancora presenti alcune vasche in CA in parte interrate (3a e 3b in planimetria), utilizzate nel corso degli anni per il processo produttivo e ad oggi piene di acqua piovana e vegetazione.
Tutte le cisterne e gli impianti in acciaio sono stati smantellati, e ciò che ne resta sono le vasche di contenimento in CA (3d in planimetria).
Gli unici serbatoi rimasti nel sito sono i silos in alluminio un tempo adibiti al contenimento di olio combustibile e successivamente convertite in cisterne per la raccolta dell’acqua. Di seguito se ne riporta un’immagine
5.4 Pozzi e cisterne interrate
Nel sito sono presenti anche due pozzi un tempo utilizzati per il processo produttivo. Nel piano regolatore viene segnalato solo il pozzo esterno, ma durante le indagini peritali si è venuti a conoscenza di un secondo pozzo, “inglobato” nell’xxxxxxxx xxxxxxx xx xxxxx xx xxxxxxxxxxx xxx 0000. Ad oggi non si può affermare se tali pozzi siano ancora utilizzabili, ma è molto probabile che all’interno siano ancora presenti le pompe ad immersione ormai dismesse.
All’esterno sono anche interrate tre cisterne adibite all’accumulo di gasolio. In alcuni casi è ancora presente all’interno del combustibile e si rimanda ai capitoli successivi per gli approfondimenti del caso.
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A causa della mancata manutenzione e degli eventi atmosferici le tettoie adibite a copertura dei parcheggi esterni sono collassate su loro stesse:
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6. STRUMENTI URBANISTICI
Per quanto riguarda gli strumenti urbanistici, il Comune di Cessalto (TV) adotta il Piano di Assetto del Territorio (P.A.T.) e il Piano degli Interventi (P.I.); il primo è soggetto ad approvazione prima regionale e successivamente provinciale mentre, il secondo, è soggetto alla sola approvazione comunale. In data 27/04/2018 è stata adottata la prima variante al Piano di Assetto del Territorio, che riguarda proprio il sistema produttivo, ovvero va a ridefinire quell’area a ridosso del casello autostradale come “area ampliabile senza previsioni che comportino consumo del suolo”. Sino all’adozione di questa variante infatti l’area oggetto della presente perizia veniva indicata come produttiva da riconvertire, mentre in seguito all’aggiornamento urbanistico si conferma la destinazione produttiva. Si riporta di seguito un estratto della relazione di progetto del P.A.T. – 1° Variante:
“[…] Il P.A.T., tra i temi più significativi ha sviluppato quello relativo al sistema produttivo seguendo le indicazioni del P.T.C.P. di Treviso. Il P.T.C.P. ha previsto una riorganizzazione del territorio provinciale ed in particolare delle aree produttive; provvedendo a distinguere le nuove aree produttive, quelle da riconfermare e ampliare e quelle che, invece, non dovranno ampliarsi, quindi potranno anche essere destinate ad altri usi. La variante al P.A.T. propone di adeguarsi alla classificazione delle aree proposta dal
P.T.C.P. andando ad individuare entrambe le aree produttive del comune come aree ampliabili – ad esclusione dell’area a sud della Strada Provinciale 54 - (nel P.A.T. approvato veniva individuata come zona ampliabile solo la zona produttiva di Cal Nova) mentre tutte le altre aree produttive sono e rimarranno da considerarsi come aree non ampliabili.
Si prevede la modifica dell’apparato normativo aggiornando la “classificazione” di parte dell’area produttiva a ridosso del casello autostradale come “Area produttiva ampliabile” confermando le caratteristiche definite dal P.T.C.P. di zona destinata a ricevere possibili nuovi insediamenti industriali eliminando le indicazioni volte a favorire la sua riconversione - trasformazione in destinazioni d’uso terziaria e commerciale. Saranno quindi ammesse nuove edificazioni ad uso produttivo in ampliamento o a saturazione della zona senza limitazione temporali. Si precisa che detti interventi potranno essere realizzati all’interno degli attuali limiti di zona in quanto la variante non prevede né l’espansione della zona produttiva né nuovo consumo del suolo. […]”. Per il testo completo e le prescrizioni si rimanda alle Xxxxx Xxxxxxxx di Attuazione.
Per completezza si riporta di seguito un estratto della tavola 4.1 del P.A.T.: “Carta della Trasformabilità – Ambiti Territoriali Omogenei”, nella quale il lotto (delimitato con linea rossa) viene inserito nell’Ambito Territoriale Omogeneo denominato “ATO 2 – Polo Produttivo”.
Successivamente si riporta un estratto della tavola 4.2 del P.A.T. “Carta della trasformabilità”, ove il lotto rientra in “aree di urbanizzazione consolidata”:
In ultimo si evidenzia la presenza delle fasce di rispetto stradali, riportando un estratto dell’elaborato 1 – “Carta dei Vincoli e della Pianificazione Territoriale”.
L’area in oggetto è stata delimitata dalla linea in rosso:
7. IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Il lotto di terreno sul quale insistono i fabbricati viene così identificato al Catasto Terreni:
− Foglio 11 – Particella 74 – Qualità Ente Urbano – Superficie 20.783 mq.
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Gli immobili che insistono sul lotto di terreno vengono così identificati al Catasto Fabbricati del Comune di Cessalto (TV):
- Appartamento del custode:
o Sezione Urbana A – Foglio 11 – Particella 74 – Sub 6 – Categoria A/2 – Classe 1 – Consistenza 6,5 vani – Superficie Catastale Totale 104 mq – Rendita Euro 237,81; indirizzo: Via Dante piano T.
- Cabina ENEL:
o Sezione Urbana A – Foglio 11 – Particella 74 – Sub 7 – Categoria D/1 – Rendita Euro 14,46; indirizzo: Via Dante piano T.
- Immobile produttivo:
o Sezione Urbana A – Foglio 11 – Particella 74 – Sub 8 – Categoria D/1 – Rendita Euro 28.467,10; indirizzo: Xxx Xxxxx xxxxx X-0.
- Xxxxxxx (Xxxx Comune Non Censibile):
o Sezione Urbana A – Foglio 11 – Particella 74 – Sub 5; indirizzo: Xxx Xxxxx xxxxx X.
0. TITOLI ABILITATIVI
Durante le indagini peritali è stato effettuato l’accesso agli atti presso il Comune di Cessalto, per esaminare la documentazione relativa ai titoli abilitativi depositati.
Si elencano di seguito i documenti ritrovati:
1) Licenza edilizia n. 492/580 del 08.10.1973 per la costruzione di capannone ad uso industriale.
2) Licenza Edilizia n. 669/758 del 15.04.1976 per la costruzione di una cabina per generatori.
3) Licenza Edilizia n. 788/777 del 15.04.1976 per costruire un impianto di depurazione.
4) Concessione Edilizia n. 2034 del 04.11.1991 costruzione di una tettoia per la copertura parcheggi.
5) Concessione Edilizia n. 86/1591 del 15.06.1993 per ampliamento.
6) Concessione Edilizia in sanatoria n. 1873/86 del 29.05.1997 per la costruzione di magazzino per amine, costruzione deposito di materiali ferrosi, costruzione di cabina enel, realizzazione di tettoia con tamponamento in ampliamento del fabbricato principale, installazione di impianti tecnologici.
7) Concessione Edilizia n. 94/2349 del 03.09.1997 per variante ampliamento.
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8) Concessione Edilizia n. 96/2568 del 04.09.1997 per modifiche interne e ristrutturazione deposito.
9) Concessione Edilizia n. 98/2739 del 18.08.1998 per ampliamento di fabbricato industriale.
10) Certificato di agibilità n. 86/1591 del 20/10/2003.
11) DIA prot. n. 10588 del 15/12/2004 per lo smantellamento di impianti tecnologici esterni ed interni.
Trattandosi di un immobile inadatto alla sua ripresa strutturale, se non con il ricorso di spese molto onerose ed inappropriate per il caso, in ambito fallimentare la perizia non ha approfondito questo ambito, in quanto la stima che viene proposta è stata calcolata in merito alla sua demolizione, ovvero dell'immobile principale e dei secondari. Tale proposizione è inerente a motivazioni antisismiche e di vetustà delle strutture ormai lasciate alle intemperie da moltissimi anni (9.1) e quindi esenti da manutenzioni necessarie alla tenuta strutturale dell'immobile medesimo.
Solamente se il compratore vorrà decidere di riappropriarsi di qualche parte immobiliare secondaria, sarà suo onere esperire tutto quanto necessita per riportare tale parti in condizioni strutturali regolari e soprattutto ricondurre il bene in un ambito urbanistico e catastale secondo quanto previsto dalle leggi e norme attuali.
9. CONSIDERAZIONI 2018 - ANTE CARATTERIZZAZIONE
Come ampiamente descritto nei capitoli precedenti il sito è nello stato di totale incuria, frutto di anni di vandalismi e depredamenti che hanno coinvolti praticamente tutte le parti accessibili dell’area. Laddove non è stato più possibile sottrarre beni perché assenti sono stati compiuti atti di vandalismo che si sono protratti per anni, creando lo sfacelo cui ci si è ritrovati e ben rappresentato dalle foto riportate nei capitoli precedenti. Nell’immobile principale inoltre risulta problematica anche la presenza di centinaia di volatili che si sono insediati nell’area creando un “tappeto” di guano, che rende praticamente impossibile la permanenza di persone all’interno a causa dell’aria irrespirabile. A livello di materiali abbandonati e rifiuti la situazione non è grave, in quanto in superficie non sono presenti rifiuti particolarmente pericolosi o che richiedano particolari trattamenti per essere smaltiti. Il vero problema è l’inquinamento del sottosuolo, per il quale si rimanda ai capitoli successivi.
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Per quanto riguarda le opere strutturali occorre far presente che si tratta di edifici, ad esclusione dell’ultimo ampliamento del 1998, realizzati oltre 40 anni fa. Ciò significa che sono state dimensionate con i criteri dell’epoca, senza tenere conto dei problemi relativi alla sismica: ad una prima indagine visiva si evince di come gli elementi prefabbricati siano concepiti in semplice “appoggio” fra di loro, senza adeguati vincoli trave-pilastro che, nel caso di evento sismico, scongiurano il crollo degli elementi di copertura.
Anche dal punto di vista energetico l’edificio non risulta coibentato in maniera adeguata; oltre alle prescrizioni di carattere normativo è ormai indispensabile infatti tenere conto di questo aspetto importante degli edifici, soprattutto nel caso di insediamento di nuova attività.
Durante le indagini peritali la Procedura si è attivata per far compiere delle indagini per individuare l’eventuale presenza di inquinanti nel sottosuolo. Sono state coinvolte alcune aziende e professionisti del settore, cha hanno compiuto assieme al perito tutti i sopralluoghi e prelievi necessari per comprendere lo stato di fatto del sito.
9.2.1 Indagini inerenti alla "consulenze ambientali s.p.a"
Durante i colloqui con una di queste aziende (consulenze ambientali s.p.a.) si è venuti inoltre a conoscenza che alla stessa furono commissionate indagini analoghe nell’anno 2007.
Questo ha significato la presenza in sito di carotaggi, di profondità variabile ai 2 m ai 4 m, risalenti a quell’anno, utilizzati per i sondaggi geognostici. Tali carotaggi sono stati utilizzati laddove possibile ma, in alcuni casi, sono risultati inservibili a causa della loro occlusione o del loro crollo.
9.2.1.1 Si riporta un estratto dei risultati di tali indagini:
[…] Le analisi dei terreni hanno evidenziato l’assenza di contaminazioni nella porzione esterna al fabbricato mentre in corrispondenza del reparto trafilatura (pz.2) è stata riscontrata la presenza di DMF (24,1 mg/kg), sempre risultata inferiore al limite di rilevabilità nelle altre indagini, e di idrocarburi C>12 (1590 mg/kg). Le analisi delle acque non hanno invece evidenziato situazioni di eccedenza ad eccezione di alcuni metalli (alluminio, ferro e manganese) riconducibili alla natura della matrice ed al rilascio della frazione solida in sospensione. Per meglio delineare quanto rilevato è stata predisposta un’indagine di approfondimento in corrispondenza del reparto trafilatura. Considerato che la contaminazione è probabilmente riconducibile a percolazioni dalle cabalette di raccolta delle acque reflue si è optato per la
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realizzazione di sondaggi perimetrali in due ordini di distanze, il primo a circa 5.0 m ed il secondo a circa 10 – 15 m. Nel corso dell’esecuzione dei sondaggi è stata riscontrata la presenza di una massicciata di sottofondo delle soletta di spessore variabile, pochi decimetri nella fascia sud (verso il reparto polimeri), e circa 2.0 nella fascia nord (reparto di trafilatura).
Tutti i sondaggi effettuati hanno evidenziato, seppure in entità diverse, rilasci di composti amminici volatili. Da ogni sondaggio è stato prelevato un campione superficiale, circa al primo metro, ed un campione profondo corrispondente al livello limoso naturale sottostante il sottofondo. Complessivamente sono stati realizzati n.7 sondaggi di cui n.6 spinti alla profondità di -2.0 m dal p.c. E n.1 alla profondità di 4.0 m dal p.c., per un totale di n.15 campioni (T7 con n.3 campioni). Il protocollo analitico, considerato che l’integrazione era finalizzata alla delimitazione dei composti rilevati nel reparto trafilatura, ha previsto la ricerca della sola Dimetil-formammide. Le risultanze dell’indagine integrativa hanno evidenziato la presenza di DMF nei sondaggi T1, T4, T5, T6. Si specifica tuttavia che le concentrazioni rilevate di DMF sono inferiori alla CSC definita dall’Istituto superiore di Sanità. Quanto rilevato pertanto, seppure indicativo di un impatto dell’attività produttiva sulle matrici ambientali, non costituisce contaminazione. Le acque sotterranee evidenziano tracce di DMF, inferiore al limite, nel Pz. T7 e nel Pz.10, […]
Le indagini effettuate nel giugno del 2018 dalla stessa azienda, hanno interessato esclusivamente la matrice acque sotterranee, sfruttando i piezometri presenti laddove ancora utilizzabili (Pz. 3, Pz. T7, Pz. 8, Pz. 12).
9.2.1.2 Si riporta di seguito un estratto del documento riassuntivo prodotto dall’azienda: […] Gli esiti evidenziano, in riferimento all’attività produttiva svolta dall’azienda, un generale miglioramento della matrice acque sotterranee. La Dimetil-formammide, rilevata nel Pz. (T7) in concentrazioni superiori alle CSC (ISS), è risultata in tutti i campioni acquisiti, inferiore alla rilevabilità. Il Pz. 8, ubicato a valle dei serbatoi interrati di gasolio, presentava nel 2007 una concentrazione di Idrocarburi che, seppure conforme, era al limite dell’accettabile (350 μg/l). Nel campionamento attuale non sono state rilevate tracce di contaminazione. Permangono invece eccedenze di Manganese e concentrazioni conformi ma significative di Ferro ed Alluminio, ma questi dati si ritiene
che possano essere espressione del contesto locale.
Da verificare l’eccedenza di Nichel rilevata, sia in passato che nel campione recente, nel solo Pz.3. Tale metallo non è riconducibile all’attività svolta in azienda. […]
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In seguito alle indagini compiute lo scrivente ha avuto un incontro con il personale ARPAV di Treviso, avvenuto in data 12/10/2018 presso la loro sede e alla quale erano presenti, oltre allo scrivente e i suoi collaboratori di ufficio:
− personale ARPAV: Sig. De Dominicis e Sig.ra Fiaccavento.
− personale della Provincia di Treviso: Sig. Tagliapietra
Dal colloquio è emersa la necessità di svolgere un piano di caratterizzazione del sito, per individuare in modo preciso il perimetro e la profondità della terra contaminata da rimuovere.
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9.2.2 Precisazioni inerenti a una prima ipotesi di caratterizzazione del sito
Stante la richiesta formulata dagli Enti di procedere alla Caratterizzazione del sito in oggetto ai sensi della Normativa vigente, con lo scopo di verificare l’eventuale presenza di criticità ambientali e definirne l’entità, si è proceduto ad interpellare alcuni professionisti "Geologi" con i quali si è potuto mettere a punto le fasi corrette per l'esecuzione di una caratterizzazione compatibile con le richieste ARPAV. Dopo alcuni sopralluoghi tecnici, si sono potuti ipotizzare, già con gli elementi di conoscenza oggi disponibili, tutti quegli argomenti a carattere ambientale che possono avere un impatto diretto sulla gestione del sito in ambito di caratterizzazione.
9.2.3 Appunti sulla redazione del piano di caratterizzazione
Allo stato attuale è quindi ragionevole prevedere in sintesi:
Ai sensi del D. Lgs. 152/06 e s.m.i., Titolo V – Parte IV occorre in primis eseguire:
− Rilievo topografico dell’intero sito relativo agli ingombri esterni ed interni dei fabbricati, dei manufatti, ecc., atto a disporre una base reale per tutti gli usi funzionali alla progettazione (attività necessaria per la corretta collocazione spaziale di tutti i dati che saranno acquisiti).
A seguire:
− La redazione vera e propria del Piano di Caratterizzazione da produrre in conformità all’Allegato 2, Parte IV, Titolo V del D.Lgs 152/06 e s.m.i. Il documento deve fornire informazioni in merito all’inquadramento/storia del sito produttivo, oltre che al ciclo produttivo e alle caratteristiche delle strutture e degli ex impianti, in modo che si possa definire un inquadramento geologico all'interno di un modello preliminare, il quale deve poi racchiudere, nel dettaglio, un corretto piano di indagine e di campionamento che descriva le procedure operative con le relative analisi di rischio del caso.
9.2.4 Appunti sulle attività di cantiere e relazioni tecniche sulle indagini effettuate
In pratica le fasi si possono sintetizzare in:
− Redazione del computo metrico estimativo (CME) e delle Specifiche Tecniche relative a tutte le attività previste.
− Predisposizione di un coordinatore alla sicurezza CSP/CSE per tutte le fasi di cantiere poiché ricadenti nell’ambito del Titolo IV del D.Lgs. 81/08.
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− Indagini geofisiche.
− Direzione lavori, AQA e accertamento della qualità ambientale, rilievi e campionamenti nel corso delle attività di perforazione e realizzazione piezometri, realizzazione trincee, verifiche e valutazioni di vario genere.
− Esecuzione del rilievo topografico integrativo delle verticali di indagine e piezometri realizzati, pozzi d’acqua individuati.
− Attività relative ai Pozzi acqua (attualmente risultano due): misurazione, videoispezione, definizione dello stato di consistenza.
− Progettazione relativa ad eventuali interventi relativi ai Pozzi acqua: chiusura, ricondizionamento, rinnovo concessione, ecc.
− Programmazione ed esecuzione censimento dei materiali (FAV – Fibre artificiali vetrose, MCA – Materiali contenenti amianto, ecc.).
− Redazione della Relazione tecnica relativa a tutte le attività di Caratterizzazione.
− Predisposizione di notifica agli Enti per il potenziale superamento CSC.
− Redazione della Relazione tecnica Riepilogativa relativa al censimento dei materiali.
9.2.5 Ipotesi e previsioni sulle fasi finali
In funzione delle risultanze analitiche è ipotizzabile:
− eventuale chiusura del procedimento ambientale.
− eventuali indagini integrative richieste dagli Enti o necessarie in funzione dei primi riscontri.
− esecuzione AdR (ANALISI DI RISCHIO) con monitoraggio.
− eventuale progettazione di interventi di messa in sicurezza per la bonifica del sito.
9.2.6 Ipotesi di stima dopo le indagini atte alla bonifica del sito
Le stime preventivate con le società che hanno svolto le indagini preliminari hanno individuato per la redazione del piano di caratterizzazione una spesa che viene identificata in 10.000-20.000 €. Ad esperienza di perito, ed in accordo con il personale XXXXX, viste le condizioni al contorno del sito di intervento (spessore solette e
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massicciate al di sotto di esse) oltre che tutte quelle voci che sono escluse dal preventivo (permessi, sicurezza, smaltimento e pulizia sito), si osserva che per predisporre la redazione di tale piano, "in modo specifico e completo affinché possa essere poi approvato dalla conferenza di servizi", si debba preventivare una spesa che, ad oggi, si potrebbe aggirare al massimo intorno ai 30.000,00 €. In effetti, oltre a tutte le criticità sopra esposte occorre sottolineare che chi dovrà redigere il piano di caratterizzazione, si troverà ad affrontare una situazione di dati parziali riferiti alla attività produttiva di Fillattice. Infatti, attualmente sono parziali le planimetrie e i documenti che possono descrivere lo stato dei luoghi e le eventuali criticità da tempo presenti, rendendo in tal modo più complesse le fasi di indagine.
Per quanto riguarda la bonifica vera e propria del terreno, è stato richiesto sempre alla società indagini ambientali s.p.a., un preventivo di massima per poter avere un’idea della spesa. La cifra fornita da questo preventivo ammonta a circa 240.000,00 € (con un volume di terra bonificato di 1.800 mc). A parere di perito, e dopo colloquio con l’ARPAV, anche questo preventivo risulta decisamente sottostimato; infatti in tale cifra non sono contemplati le analisi degli eventuali rischi, i piani di sicurezza e le opere di progettazione. Per un’opera del genere, considerando la molteplicità di parametri che non possono che essere ancora in una fase di supposizione (anche se attualmente già vi sono molte informazioni essenziali), si può ipotizzare una spesa massima di 330.000,00
€, compresa la rimozione delle cisterne di carburante sopradescritte.
10. INFORMAZIONI SU PERIZIE ESISTENTI DATATE 2008
Nel corso dell’incarico fu reperita una perizia, a disposizione della procedura, redatta nel 2008, di cui si riporta la sintesi finale:
− Perizia 2008, effettuata dallo studio associato Dr. Xxxx Xxxxxxx e Xxx. Xxxxx Xxxxxxxx:
Immobile | Rif. In planimetria | [m2] | [€/m2] | valore [€] |
❖ Terreno a destinazione industriale/artigianale | 15.931 | 75 | 1.194.825 | |
❖ Terreno in fascia di rispetto stradale e autostradale | 4.852 | 30 | 145.560 | |
❖ Immobile principale (1 in planimetria): | 1.322.215 | |||
Capannone produttivo | 1a/c/d/e/f | 4.531 | 215 | 974.165 |
Uffici, infermeria, alloggio del custode, servizi, laboratori, spogliatoi e sala riunioni | 1g/h/i/j | 955 | 290 | 276.950 |
Magazzini, officina e sala compressori | 1b | 474 | 150 | 71.100 |
❖ Fabbricati minori esterni (2 in planimetria): | 131.400 | |||
Deposito attrezzature antincendio | 2a | 20 | 150 | 3.000 |
Cabina gas metano | 2b | 20 | 150 | 3.000 |
Locale deposito materiali vari | 2c | 99 | 150 | 14.850 |
Locale deposito ammine lubrificanti e rifiuti di laboratorio | 2d | 70 | 150 | 10.500 |
Locale magazzino ricambi e saldatura | 2e | 320 | 170 | 54.400 |
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Locale gruppi elettrogeni | 2f | 85 | 150 | 12.750 |
Cabina elettrica di trasformazione | 2g | 80 | 150 | 12.000 |
Pesa a ponte | 2h | a corpo | 20.000 | |
Cabina ENEL | 2i | 6 | 150 | 900 |
❖ Soprassuoli (3 in planimetria): | 6.050 | |||
Recinzione | ||||
Automatismi | ||||
Illuminazione esterna | ||||
Silos raccolta acqua | ||||
❖ TOTALE | € 2.800.000,00 | |||
11. STIMA DEL 2018 - ANTE CARATTERIZZAZIONE FISICA
11.1 Considerazioni del 2018 oggi ancora valide
Per definire un valore di mercato che sia attuale e veritiero, è necessario considerare tutte le negatività sino a qui esposte. A partire dalla necessità di svolgere la bonifica del terreno e dalla difficoltà di definirne la spesa precisa senza un piano di caratterizzazione, occorre tenere conto dello stato di conservazione delle strutture e dei tamponamenti, che risultano, come già esposto in precedenza, inadatte agli standard normativi attuali.
Si aggiunge inoltre che l’intervento di bonifica comporta la demolizione di una parte più o meno cospicua (dipende dal piano di caratterizzazione) delle solette presenti, che in alcuni casi si presume possano ad arrivare a spessori importanti.
Fatte queste considerazioni la vendita del lotto non può che avvenire in un’ottica di totale abbattimento delle opere presenti ed esecuzione delle dovute bonifiche, per poi ricostruire un nuovo fabbricato secondo le reali e future esigenze produttive di chi vi si insedierà. A tal proposito si fa presente che in questa sede le opere di demolizione e bonifica sono state computate come eventi separati effettuati in tempi differenti, mentre in un’ottica più pratica, e di mercato, presupponendo che l’esecutore di entrambi i lavori sia un unico soggetto acquirente, si prevede che tali interventi vengano effettuati in contemporanea, quale presupposto che può determinare una spesa globale più contenuta rispetto a quella qui computata. Chiaramente nella presente due-diligence, per correttezza di stima, i valori computati devono essere quelli relativi alla spesa inerente alle operazioni eseguite in modo distinto, così da tutelare tutti gli attori presenti e futuri che saranno coinvolti in quest’operazione.
Per svolgere tale valutazione "si parte dalla perizia del 2008", i cui valori vengono però rivisti e attualizzati secondo lo stato di fatto ritrovato, per poi andare a decurtare tutte quelle negatività evidenziate. Questi abbattimenti vengono compiuti in primis per riflettere lo stato di fatto dei beni, che è stato ben descritto nei capitoli precedenti, ma anche per tenere conto delle tempistiche di demolizione e bonifica; queste operazioni infatti non
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potranno essere immediate, ma dovranno compiere il normale iter burocratico e abilitativo, che posticiperà di un discreto lasso di tempo il godimento del bene dalla sua acquisizione. L’investitore potrà dunque trarre i primi profitti dall’attività che vi insedierà, solamente in tempi successivi a quelli necessari per riportare il sito ad un’efficienza costruttiva.
11.2 Stato di fatto 2018 e stima conseguente
E’ chiaro che la perizia del 2008, essendo stata redatta dieci anni fa in un contesto diverso rispetto a quello attuale laddove gli impianti erano ancora installati e le condizioni dei beni erano in buono stato, venne redatta per adempiere al deposito di un piano concordatario che poi si tramutò in fallimento. Tale stima, trattandosi di una valutazione forzata che, allo stato di fatto, già doveva essere superiore alla realtà di quel momento, dovendo oggi prenderla come riferimento quale dato significativo per redigere una stima allo stato corrente, va detto che, per ottemperare al meglio a questo incarico, occorre valutare una serie di "validi abbattimenti correttivi" che possano dare risultati significativi sul valore reale inerente al mercato attuale. Inoltre, il mercato immobiliare e lo stato dell’attività produttiva di quel momento erano solo all'inizio di una crisi riferita al comparto tessile, e nulla avrebbe fatto presagire l’incorrere di un crollo successivo così profondo che avrebbe colpito, sia il mercato immobiliare, che il comparto produttivo del "chimico tessile".
Come già descritto, un decennio di totale abbandono e assenza di manutenzione hanno causato il completo degrado di questo contesto immobiliare, e lo studio estimativo non può quindi esimersi nel rilevare tali discrasie ed abbattere in modo significativo il suo valore, e questo per attualizzare una stima confacente ad una alienazione che, oltre a tutto, toglierebbe a tutti gli effetti dal territorio una "bomba ecologica".
Si schematizzano di seguito i nuovi valori, partendo da quelli del 2008, attualizzati secondo lo stato di fatto:
Immobile | [m2] | [€/m2] | % di abbatt. | [€/m2] attuale | nuovo valore [€] |
❖ Terreno a destinazione industriale/artigianale | 15.931 | 75 | 55 | 33,75 | 537.671,25 |
❖ Terreno in fascia di rispetto stradale e autostradale | 4.852 | 30 | 55 | 13,50 | 65.502,00 |
❖ Immobile principale (1 in planimetria) | 528.886,00 | ||||
Capannone produttivo | 4.531 | 215 | 60 | 86,00 | 389.666,00 |
Uffici, infermeria, alloggio del custode, servizi, laboratori, spogliatoi e sala riunioni | 955 | 290 | 60 | 116,00 | 110.780,00 |
Magazzini, officina e sala compressori | 474 | 150 | 60 | 60,00 | 28.440,00 |
❖ Fabbricati minori esterni (2 in planimetria) | 44.560,00 | ||||
Deposito attrezzature antincendio | 20 | 150 | 60 | 60,00 | 1.200,00 |
Cabina gas metano | 20 | 150 | 60 | 60,00 | 1.200,00 |
Locale deposito materiali vari | 99 | 150 | 60 | 60,00 | 5.940,00 |
Locale deposito ammine lubrificanti e rifiuti di laboratorio | 70 | 150 | 60 | 60,00 | 4.200,00 |
Locale magazzino ricambi e saldatura | 320 | 170 | 60 | 60,00 | 21.760,00 |
Locale gruppi elettrogeni | 85 | 150 | 60 | 60,00 | 5.100,00 |
Cabina elettrica di trasformazione | 80 | 150 | 60 | 60,00 | 4.800,00 |
Pesa a ponte | a corpo | 100 | - | - | |
Cabina ENEL | 6 | 150 | 60 | 60,00 | 360,00 |
❖ Soprassuoli (3 in planimetria) | |||||
Recinzione | 100 | - | - | ||
Automatismi | 100 | - | - | ||
Illuminazione esterna | 100 | - | - | ||
Silos raccolta acqua | 100 | - | - | ||
❖ TOTALE € 1.176.619,25 | |||||
11.3 Interventi di demolizione preventivati nel 2018
A fronte del criterio di stima adottato nel 2018, vennero elencati i preventivi, riferiti alla demolizione di tutte le opere presenti, compresi i fabbricati minori esterni, con allontanamento e trasporto in discarica delle macerie di risulta. Prima delle demolizioni vere e proprie fu computata la pulizia degli ambienti destinati ai dipendenti (uffici, spogliatoi), nei quali è presente una discreta quantità di rifiuti non pericolosi.
LAVORAZIONE | COSTO |
Pulizia con rimozione di materiali e rifiuti | 30.000,00 € |
Demolizione volumi fuori terra | 180.000,00 € |
Demolizione asfalti, cordonate, platea in CA | 50.000,00 € |
Demolizione vasche/silos orizzontali | 20.000 € |
Demolizione sottoservizi e fondazioni | 60.000,00 € |
Oneri per la sicurezza | 15.000,00 € |
Permessi, autorizzazioni, imprevisti | 20.000 € |
TOTALE | 375.000,00 € |
11.4 Riepilogo delle negatività ipotizzate nel 2018
Demolizione immobile principale e secondari | 375.000,00 € |
Piano di caratterizzazione | 30.000,00 € |
Bonifica e smaltimento calcolata nel 2018 | 330.000,00 € |
PER UN NUOVO TOTALE AL 2021 DI | 735.000,00 € |
A questo punto, nel 2018 fu dato un valore ai beni che fosse realmente di mercato con l'intento di attrarre eventuali investitori, e ciò fu possibile scalando dal valore dell'attualità del momento, i costi di stima previsti per "caratterizzazione bonifiche e demolizioni", ovvero:
1.176.619,25 – 735.000,00 = 441.619,25 €
(arrotondato a quattrocentoquarantamila-euro)
cifra che nel 2018 venne ritenuta essere prossima ad un valore effettivo di xxxxxxx.
§§§
§§§ • §§§
00. SULLA CARATTERIZZAZIONE FISICA ESEGUITA
Per non insistere con fiumi di parole inutili, si riportano le fasi salienti che hanno portato alla caratterizzazione del sito condivisa con gli enti vigilanti preposti del territorio. Di seguito una carrellata delle fasi accadute:
12.1 ADDENDUM DUE DILIGENCE DEL PERITO
⮚ OTTOBRE 2019
A seguito di bandi di vendita andati deserti, fu possibile ricondurre la loro problematica ad una chiara visione di mercato che sostanzialmente indicava l'immobile vendibile, ma con un freno che ne impediva la vendita. Tale documento indicò pertanto alla curatela una nuova strategia di vendita che doveva transitare attraverso la "caratterizzazione del sito" quale strumento necessario per ottenere reali interessi sul mercato. Fu così dato il via ad una nuova fase di ricerca sul mercato per individuare una ditta strutturata che potesse predisporre un piano di caratterizzazione idoneo soprattutto per gli enti vigilanti.
12.2 CONFERENZA DEI SERVIZI PRESSO LA PROVINCIA DI TREVISO
⮚ MARZO 2020
Questo punto chiave, ha dato l'inizio ad un percorso virtuoso fondato su nuove basi valutative del caso tant'è che, in tale circostanza, oltre alla presenza della procedura nella figura del proprio perito, vi furono presenze inaspettate di vari soggetti del territorio, quale indice importante di interesse che tale sito poteva avere per la popolazione locale, e quindi per coloro che potevano avere attrattive di acquisto su tale area.
In tale circostanza furono messe in chiaro le fasi necessarie per ottemperare ad una indagine condivisa dagli enti vigilanti.
12.3 LE INDAGINI MIRATE ALLA "CARATTERIZZAZIONE DEL SITO"
⮚ LUGLIO 2020
Sono stati eseguiti diversi sopralluoghi mirati all'identificazione delle parti di terreno da sondare secondo gli schemi previsti assieme l'ARPAV della provincia di Treviso.
Alla presenza del perito della procedura, "l'impresa scelta dalla curatela" ha iniziato le operazioni di rito previste dal protocollo condiviso con i soggetti territoriali di vigilanza, e quindi propedeutiche alle indagini ambientali di accertamento verso l'assenza di passività ambientali nel sito.
⮚ IN DATA 28 LUGLIO 2020
I funzionari ARPAV hanno eseguito un sopralluogo nel sito per la verifica sui punti di ubicazione delle indagini previste. Nel corso di tale sopralluogo sono state definite nel dettaglio le posizioni dei punti di indagine e sono state apportate alcune modifiche funzionali atte ad ottenere una migliore rappresentatività dei controlli da eseguire.
⮚ SETTEMBRE 2020
È stata messa a punto l'indagine così come indirizzata da XXXXX. Si elencano sommariamente i punti di lavoro previsti:
1. Mappatura amianto coperture e coibentazioni;
2. Individuazione rifiuti (tipologia e quantificazione);
3. Verifica serbatoi fuori terra ed interrati (tipologia e quantità di prodotto presente);
4. Realizzazione di n.2 nuovi piezometri da ubicarsi a monte ed a valle dell’insediamento;
5. Ripristino dei due piezometri danneggiati;
6. Rilievo georadar centrale termica per individuazione di eventuali serbatoi interrati e locale trafilatrici;
7. ERT indagine geofisica area verde,
… l'impresa "Consulenze Ambientali" ha consegnato alla procedura un documento con i risultati delle operazioni da svolgere, corredato da schemi e da analisi di laboratorio da predisporre per l'ottenimento di un risultato confacente con gli indirizzi dettati da XXXXX.
⮚ OTTOBRE 2020
In sintonia con il perito della procedura, e seguendo lo stile delle indagini dettate dalle varie considerazioni emerse anche con gli enti vigilanti del territorio, l'impresa "Consulenze Ambientali" ha iniziato il percorso di esplorazione del sito con sopralluoghi e mezzi di lavoro opportuni, ed adatti ad ogni fase di indagine prevista.
Anche in questa fase vi è stato l'interessamento diretto dei funzionari ARPAV di Tre- viso oltre che del perito della procedura, a garanzia dello svolgimento delle attività in svolgimento.
Il risultato di tale percorso di esplorazione ambientale del territorio di Fillattice è stato poi messo in chiaro tramite una relazione circostanziata, poi inviata anche a tutti gli enti vigilanti del territorio.
In questo documento finale sono descritti gli esiti delle indagini ambientali eseguite.
Prendendo a sputo tale documento, e dopo un'attenta analisi dei dati emersi, è stato possibile tracciare con la stessa impresa "Consulenze Ambientali" una ulteriore analisi abbastanza dettagliata, mirata a stimare di massima un valore di "BONIFICA" del sito. Va detto che tale valore, riportato allo stato attuale, e quindi con una valenza meno ipotetica rispetto a quella che fu indicata nella due-diligence che precedette questa relazione del perito, è comunque un valore reputabile molto vicino alla realtà di spesa, se pur non garantibile al 100%. Tale considerazione è di rito, soprattutto nel caso di una bonifica che, oltre al coinvolgimento di situazioni esterne e ben visibili ed evidenziabili all'occhio esperto di un estimatore, va compiuta anche con scavi atti rendere non più inquinato il terreno sottostante. In tal caso, gli strumenti messi in atto dall'indagine hanno evidenziato alcune zone dove occorre operare con scavi mirati a tal scopo, ma è sempre bene adattarsi, in una prima fase estimativa ai risultati dell'indagine, e non escludere che si possano trovare nella fase esecutiva dei lavori, situazioni che
potrebbero aumentare la spesa occorrente per la una bonifica reale.
Nel capitolo dove il perito ha eseguito i ricalcoli di stima della due-diligence, questa importante considerazione è stata ben valutata lasciando un ampio raggio di certezza a chi sarà interessato all'acquisto dello stabilimento Fillattice in fallimento.
A puro titolo di informazione sommaria, si citano di seguito le fasi eseguite dall'impresa incaricata da cui sono poi scaturite tutte le analisi di laboratorio, oggi strumento essenziale a garanzia degli eventuali compratori interessati:
❖ SULLE INDAGINI AMBIENTALI
− Trincee di scavo
− Verifiche eseguite presso la vasca
− Trincee ispettive eseguite presso le aree verdi
❖ SUI CAMPIONAMENTI
− Terreni
− Rifiuto
− Acque sotterranee
− Sedime roggia
❖ SULLE ANALISI CHIMICHE
− Analisi chimiche terreni
− Analisi chimiche sedime
− Analisi refluo vasca
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− Acque sotterranee
❖ SULLE DELIMITAZIONE DELLE AREE ECCEDENTI
− Area serbatoi
− Zona T7
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Il tutto è stato ampiamente fotografato a beneficio di tutti coloro che intendono approcciarsi a questo sito, affinché possano posizionarsi quali interlocutori informati nell'ambito di una gara pubblica di acquisto dell'immobile comprensivo delle sue pertinenze.
13. RICOLLOCAZIONE ESTIMATIVA POST CARATTERIZZAZIONE
13.1 Ricomposizione della stima per vetustà e per il protrarsi dell'abbandono del sito
Essendo ormai giunti nel 2021, se pur agli inizi dell'anno, è indiscutibile il fatto che il sito dismesso ha accentuato la sua posizione di abbandono, con crescita di piante ormai a fusto stagionato, con parti immobiliari pericolanti, con tettoie a terra e porte in alluminio depredate. Inoltre alcuni ambienti sono stati trovati con muffe eccessive al limite della insalubrità per l'integrità fisica delle persone che dovranno operare per i lavori successivi, ecc.
Tutto quanto indicato per poter ricreare un valore attuale dell'immobile partendo dal valore di stima sopra descritto che, ad avviso di perito, non può aver cambiato lo stile peritale adottato nel 2018.
Pare quindi corretto allo stato attuale indicare un minor valore rispetto al 2018, tenendo anche conto che tale immobile ha già subito alcune aste di vendita senza l'interesse da parte di compratori. Nell'attualità della situazione pare quindi congruo abbassare il valore teorico iniziale di circa un 20%, pertanto la base di partenza per la due-diligence che dovrà riproporre tale immobile sul mercato viene così valutata:
1.176.619,25 | |
235323,85 | 20% |
941.295,40 | |
940.000,00 | ARR. |
(arrotondato a: novecentoquarantamila/00 euro)
13.2 Interventi di demolizione
A fronte del criterio di stima adottato nel 2018, ed oggi ancora valido, si rielencano i preventivi, riferiti alla demolizione di tutte le opere presenti, compresi i fabbricati minori esterni, con allontanamento e trasporto in discarica delle macerie di risulta. Prima delle demolizioni vere e proprie occorre computare la pulizia degli ambienti destinati ai
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dipendenti (uffici, spogliatoi), nei quali è presente una discreta quantità di rifiuti non pericolosi. I valori risultano ancora oggi congrui e pertanto si mantengono.
LAVORAZIONE | COSTO |
Pulizia con rimozione di materiali e rifiuti | 30.000,00 € |
Demolizione volumi fuori terra | 180.000,00 € |
Demolizione asfalti, cordonate, platea in CA | 50.000,00 € |
Demolizione vasche/silos orizzontali | 20.000 € |
Demolizione sottoservizi e fondazioni | 60.000,00 € |
Oneri per la sicurezza | 15.000,00 € |
Permessi, autorizzazioni, imprevisti | 20.000 € |
TOTALE | 375.000,00 € |
13.3 Riepilogo delle negatività al 2021
Anche in questo caso va detto che la tabella sotto presentata è concettualmente la medesima del 2018, dove però il valore di stima per il piano di caratterizzazione è stato cancellato in virtù del fatto che per tale incombenza è stato il fallimento a prendersi carico di tale spesa, mentre va indicato che agli effetti della stima sulla bonifica, obbligo ormai assodato per il ripristino del sito da parte del compratore, nel 2018 si era ipotizzata una spesa di 330.000,00 € mentre, considerando ciò che è emerso dalla caratterizzazione, risulterebbe possibile eseguirla oggi ipotizzando una stima di 50.000,00 € così come indicata dall'impresa che ha seguito i lavori di caratterizzazione. Essendo comunque una stima sempre ipotetica in quanto si parla comunque di lavori da effettuarsi in gran parte nel sottosuolo, è giusto prevedere in questa due-diligence un valore a garanzia di tale spesa poiché dovrà essere sopportata dal compratore e che, per tale motivo, pare giustificato nel calcolarlo con un aggiunta di spesa del 20%. D'altra parte, per quanto possa essere calcolata una spesa di bonifica attestandola su ipotesi teorizzate dai dati emersi dalle prove di laboratorio, un venti percento in aggiunta a tale valore resta comunque indispensabile metterlo sul piatto della bilancia in negativo, stante anche la posizione di XXXXX che, pur avendo seguito i lavori di caratterizzazione, per principio non darà mai per scontato che il contesto della caratterizzazione svolta sia definitivo secondo un canone di certezza consolidata. In effetti, va detto che è normalità che vi siano ulteriori sopralluoghi durante lo svolgimento della "BONIFICA" e successivamente nel "POST BONIFICA" da parte di ARPAV, in quanto è prassi normalmente espletata in tali casi.
Prendendo a spunto da alcune ipotesi di costo di bonifica derivate da sondaggi eseguiti sul mercato con imprese del settore, e prendendo a riferimento i dati emersi dalla caratterizzazione svolta, è emerso un range di costo che si attesterebbe su valori che potrebbero ipotizzarsi tra i € 40,000,00 e i € 60.000,00 =
Dovendo esprimere il perito una stima a garanzia di tutti i soggetti interessati, in tal caso le procedura e i possibili compratori, risulta logica estimativa il dover partire dal valore ipotizzato più oneroso che, nello specifico, appare chiaro quello dei 60.000,00 €.
Pertanto, riconducendo tale valore ad una possibile zona di rischio così come sopra già ampiamente chiarito (20%), pare giusto interpretare una stima due-diligence per una corretta bonifica di € 72.000,00, cosa che porrebbe senza rischi il compratore.
Per tali motivi sopra espressi, la tabella sottostante viene corretta con nuovi valori di stima in negativo.
Demolizione immobile principale e secondari | 375.000,00 € |
Piano di caratterizzazione oggi azzerato poiché già eseguito dalla procedura | 30.000,00 € |
Bonifica del sito ricalcolata con i nuovi parametri | 72.000,00 € |
PER UN NUOVO TOTALE DI SPESA AL 2021 DI | 447.000,00 € |
13.4 Calcolo di prima stima secondo i parametri emersi dopo la caratterizzazione
Se ci si approccia ad una metodologia prettamente matematica, tracciando i nuovi dati emersi dalle stime del perito, si può ipotizzare il valore teorico di stima in:
940.000,00 – 447.000,00 = 493.000,00 €
(arrotondato a quattrocentonovantamila/00 euro)
Cifra che, se la si confronta con quella di mercato del 2018, porta a creare difficoltà commerciali evidenti nelle prospettive di coloro che antecedentemente erano interessati al sito, e che lasciarono andare deserte le aste proposte dalla procedura. Ciò è un indicatore di mercato che in qualche modo si è già confermato in termini di appetibilià commerciale; pertanto non può essere disatteso nella nuova stima del perito, pena il prolungarsi dei tempi di vendita.
14. CONSIDERAZIONI DOVUTE PER UNA CONCRETA VENDITA
È indispensabile aprire questo capitolo prima di passare ad una nuova fase di stima commerciale di mercato.
In effetti, vi sono alcune considerazioni che non possono essere eluse nel ricalcolo estimativo, e che allo stato di fatto attuale il perito deve affrontare.
14.1 La futuribilità del sito riconducibile agli enti locali
Dovendo alienare quanto prima tale bene, è indispensabile ripartire laddove tutto quanto fu messo in discussione in ambito pubblico, ovvero laddove gli enti vigilanti avevano già ben chiara la situazione di questo sito, ed erano in attesa che qualcuno facesse i passi dovuti per poter poi intervenire in un ambito di garanzia per il territorio.
Questo particolare fallimento, si è pertanto trovato a dover alienare immobili di dimensioni non indifferenti in un contesto tutt'altro che facile.
L'ambiente, nelle sue sfumature moderne e politiche, è potenzialmente il problema più rilevante da risolvere laddove è accertato un inquinamento ambientale.
Nel caso di specie, il mercato immobiliare inerente a questo comune era ed è tuttora in crisi, non tanto per la mancanza di imprenditoria con volontà di investimento, ma soprattutto per il fatto che questo territorio è stato da molti anni penalizzato da luoghi inquinati, non solo da parte della Fillattice ora in fallimento, ma anche da un'altra grande impresa vicina alla stessa Fillattice che, essendo anch'essa in un ambito fallimentare oltre che in analoga situazione di inquinamento, ha posto questa vasta porzione di territorio industriale in un contesto di grande negatività; e ciò è avvenuto anche sulle altre porzioni immobiliari giacenti in aree limitrofe, riducendone pertanto il valore. Questo significa che il mercato immobiliare in tale zona ha risvolti economici essenzialmente più ridotti rispetto ad altre zone dove poi si è espanso il tessuto produttivo.
Quindi è essenziale valutare quanto potranno essere di peso le amministrazioni locali e gli enti vigilanti (Provincia e ARPAV oltre al Comune in qualità di primo responsabile sul territorio) nel momento in cui dovranno dare consensi, e quant'altro necessiti, per la riedificazione o la trasformazione di questo martoriato sito. Da una concreta analisi su tale argomento, è scaturito un indirizzo che non può essere valutato totalmente negativo ma neppure totalmente positivo. Un compratore abituato a valutare tale zona da tempo penalizzata, continuerà a reputarla penalizzante fin tanto che non sarà chiara l'intenzione degli enti locali su come poi intenderanno gestire, in ambito di regolamentazione pubblica, una situazione ancora da bonificare. In effetti, sono gli enti pubblici del territorio che daranno consensi per la riedificazione o la trasformazione del sito, ovviamente con indirizzi urbanistici o di settore commerciale/produttivo che, nel frattempo, potrebbero essere riconsiderati in virtù di nuove situazione derivate da una bonifica e/o da riedificazioni parziali.
Queste considerazioni, sentite alcune agenzie immobiliari del territorio, sono un punto a sfavore per una vendita immediata, poiché sicuramente il compratore vorrà tracciarsi con gli enti preposti del territorio per garantirsi un "post acquisto" esente da problemi, prima di passare ad un reale acquisto.
In tale circostanza è chiaro che il valore definitivo di stima dovrà essere calibrato anche in tal senso dove, il principio per creare una reale accelerazione della vendita, sta nel proporre un valore non eccessivamente impegnativo per il compratore, ma soprattutto che
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tenga conto di quel valore che tale soggetto, nella propria mente, può prevedere come spesa ulteriore da sostenere in aggiunta a quella dell'acquisto. Spesa occorrente per adempiere a tutte quelle azioni previste dalle normative nazionale e locali (quindi due fattori chiaramente importanti: denaro e tempo di realizzo dell'investimento).
14.2 Uno svantaggio emerso nel frattempo
Dalla momento che fu depositata la precedente due-diligence, è nata una ulteriore problematica sull'area in cui insiste tale complesso immobiliare. Trattasi di una porzione al confine che, seppur minima, inevitabilmente sarà espropriata a favore di un ampliamento dell'autostrada A4, come da figura sottostante:
Come si evince da tale mappa, l'area colorata in verde, e tema di esproprio, risulterebbe di circa mq 155 secondo quanto indicato dall'ente con diritto di esproprio. Il controllo effettuato tramite CAD sul foglio catastale è risultato di circa mq 160, e quindi si può ipotizzare che tale porzione farà ridurre dello 0,77% la metratura del terreno globale del sito. Questa frazione di terreno, non porta a sminuire o defraudare l'insieme immobiliare, poiché è una porzione posta in una posizione irrilevante. Tale situazione però,
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indebolisce il contesto commerciale del sito soprattutto nella fase decisionale di un eventuale compratore, in quanto è normale intendimento del cittadino che, laddove vi è un esproprio, possono poi esserci ulteriori risvolti burocratici o impedimenti costruttivi che in tal caso sarebbero di peso per un nuovo progetto di ricostruzione dell'area.
14.3 Un dato di carattere sfavorevole derivato da bandi di vendita andati deserti
Nel 2018 fu dato un valore al bene immobiliare che fosse mirato a valori di mercato con l'intento di attrarre eventuali investitori, e ciò fu possibile scalando dal valore dell'attualità di quel momento i vari costi di stima previsti per eseguire "la caratterizzazione del sito, le bonifiche e le demolizioni in loco".
Tale situazione, diede come risultato un iter che, da subito fu ritenuto valido sotto l'aspetto di diversi interessi attendibili verso tale sito, ma che, nel contempo, esistendo una problematica di peso negativo su tale area poiché gli enti locali pubblici e privati lo hanno sempre ritenuto fortemente inquinato e quindi a grandissimo rischio di acquisto, creò una consapevolezza comune di essere di fronte ad un sito senza parametri di garanzia verso un acquisto consapevole.
Inoltre, i dati recuperati da vari sondaggi eseguiti a tutto campo sul territorio dal perito (sia nell'ambito pubblico che in quello privato) esprimevano forti perplessità su tale area, tant'è che, in pratica, le proposizioni di vendita eseguite nel 2018 andarono tutte a vuoto.
Si fa notare che senza una corretta caratterizzazione, e a fronte di estreme negatività ipotizzate dagli enti del territorio, ed infine considerando che tale impresa fallita era già stata marchiata come facente parte di quelle tipologie produttive fortemente inquinanti (esiste una zona interna allo stabilimento che ai tempi fu reputata a rischio ecologico per la presenza di una sottostante falda acquifera sofferente da tale stato), il perito dovette ipotizzare, senza poter avere a disposizione una corretta indagine fisica del sito, valori massimi di bonifica riferiti a dati di inquinamento accertati nel 2007 (gli ultimi a disposizione) oltre che altri antecedenti a tale data. Tant'è che a fronte di tali informazioni fu stabilita una stima che potesse ricalcare ambiti di valore di mercato riferibili a siti intensamente inquinati con dimensioni equivalenti alla Fillattice.
A maggior chiarimento, va indicato che sicuramente il tempo è stato magnanimo e positivo sotto l'aspetto del declino attuale degli inquinanti, in quanto è abbastanza facile comprendere che le falde acquifere sotterranee, in un lasso di un tempo abbastanza prolungato, sono in grado di ricostituire il terreno a situazioni normalizzate, portando via man mano gli inquinanti presenti. Ovviamente ciò non è buona cosa sotto l'aspetto ecologico, ma è una realtà che va accettata nella sua sfera interpretativa.
È chiaro quindi che l'inquinamento ipotizzato ha da sempre ridotto il valore di mercato di questo sito, tant'è che durante le operazioni di accesso agli atti nel Comune di Cessalto, l'ufficio tecnico segnalò più volte alla procedura che tale sito era da tempo una zavorra per la comunità, poiché da sempre allarmata per i propri pozzi, e per le proprie acque di uso comune. In tal caso, anche le varie amministrazioni comunali succedutesi nel tempo hanno sempre avuto difficoltà nel gestire, nell'ambito della pertinenza territoriale del proprio comune, un'area pesantemente allarmante per i cittadini.
Per terminare tale excursus di logica tecnico commerciale, va detto che le difficoltà sino ad ora riscontrate su tale area, essendo state coltivate in seno agli enti locali, hanno creato da sempre turbative di mercato tuttora presenti, e ciò sussiste ancora anche se la procedura può ora indicare una diversa situazione sostanzialmente più positiva dell'area.
Essendo quindi il mercato che poi definisce i valori di un immobile (normalmente si indica a valori di mercato!), per avvicinarsi a tale ambito in cui è insito un "luogo comune di idea valutativa", è ulteriormente indispensabile fare ragionamenti estimativi che possano riferirsi a tale mercato, e ciò per agevolare il luogo comune sopraccitato.
A tal punto, essendo chiara l'inutilità di portare ad un cospicuo rialzo il valore di tale immobile così come indicato nella stima teorica sopra definita, e tenendo conto che praticamente un suo minor valore fu già decretato al momento che furono esperite le varie aste andate deserte, in un ambito estimativo corretto, il perito deve trattare tali costanti in modo coerente, e di conseguenza vagliarle con dovute considerazioni estimative.
Si precisa che a fronte di tali aste andate deserte a causa della problematica del presente nel sito (ovvero: una caratterizzazione non certa e l'incognita di una bonifica molto rilevante), e a fronte della consapevolezza dell'esistenza di possibili compratori comunque interessati se..., la procedura ritirò il bando di vendita per affrontare una nuova fase di recupero economico del sito.
15.CONSIDERAZIONE FINALE E STIMA DEFINITIVA
Allo stato informativo odierno, esperito dal perito dopo un sondaggio commerciale espressamente mirato all'area di pertinenza del sito, va detto che sicuramente esiste una reale concretezza nella possibilità di poter alienare tale contesto immobiliare.
In effetti, è accertato che ci sono soggetti interessati alla cosa.
Detto ciò, quello che è fondamentale stabilire in questa relazione di stima, è quel valore che, in un ambito realmente commerciale ricondotto al territorio, potrebbe essere visto come un investimento fattivo per tali soggetti. Per fattivo significa accollarsi gli oneri non certo
ordinari come un qualunque altro acquisto fatto nella normalità di una compra / vendita immobiliare, ma vagliare l'interesse che tale area ha per la sua posizione (limitrofa ad una uscita autostradale), ben sapendo che, per renderla poi operativa ad una attività, occorre uno sforzo di valenza, non solo economica, ma principalmente mirata a tempistiche di ambito burocratico e lavori particolarmente impegnativi che, nella fattispecie, riducono l'area dei compratori interessati.
Stante a ciò che si è sopra indicato oltre che nei capitoli precedenti, è ovvio che vi sono ancora innumerevoli variabili da considerare in termini di stima. Occorre quindi soppesarle come possibili negatività, soprattutto poiché sarà il compratore che inevitabilmente le soppeserà nel momento che intenderà approcciarsi all'acquisto. In effetti, laddove non è possibile dare certezze ad un compratore, o il prezzo del bene si abbassa, o si potrebbe perdere la vendita.
Nel nostro caso il dubbio deve essere in qualche modo fugato, indicando al compratore che, in presenza di ambiti dubitativi il perito ne ha tenuto conto, concertando il prezzo di mercato con semplificazioni di valore mirate a tali problematiche.
In verità poi, con le precedenti riduzioni di valore provocate da aste deserte, risulta oggi svantaggioso ripartire con una stima calcolata con la stessa metodologia di calcolo adottata precedentemente, e quindi occorre, pur partendo da una logica di calcolo estimativo rituale, introdurre delle percentuali di abbattimento che possano indicare al compratore l'esistenza di un minor rischio per un acquisto attuale. Rischio che peraltro, se pur minore, va valutato con un indirizzo estimativo consono all'investimento che i compratori riterranno di mettere a disposizione dopo una loro investigazione sullo stato di fatto del sito.
15.2 La stima finale ricollocata con le ultime considerazioni
Si riportano di seguito le fasi precedenti e gli ultimi calcoli scientifici fino ad ora messi in chiaro nei capitoli precedenti:
(A) Nel 2018 il valore di stima fu messo al bando iniziale per un valore di 441.000,00 €;
(B) Con una successione di aste andate deserte, il valore si attestò al di sotto dei 300.000,00 €;
(C) Nel 2019, considerando l'inefficacia delle prove di vendita, la procedura decise di eseguire la caratterizzazione del sito onde poter ottenere un'area di interesse realmente fattivo nell'ambito di possibili soggetti interessati al sito;
(D) Il 2020 è stato un anno propedeutico al consolidamento informativo sul sito, quale strumento migliorativo per ottenere più consenso sul territorio, con lo scopo di
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fugare le perplessità di quei soggetti che ieri sostenevano dubbiosità oggettive verso un approccio di acquisto, e che oggi si presume possano essere gli unici compratori;
(E) Nel sottocapitolo 13.4, le indicazioni peritali ed oggettive hanno portato il contesto immobiliare di Fillattice ad un nuovo valore di stima, con un ricalcolo predisposto attraverso una logica matematica, ma solo in parte commerciale. Il valore in tal caso si è attestato in un ambito prettamente rigoroso di € 493.000,00 =
Da sondaggi di mercato rivolti anche alle istituzioni locali oltre che esperiti con agenzie immobiliari in loco, viste le nuove fasi di calcolo che portano ad un valore oggi non consono a tale mercato immobiliare poiché trattasi di un immobile in stato precario, sia in ambito costruttivo, che in ambito di rischio di investimento, si ritiene di abbattere il valore ad oggi calcolato di almeno una percentuale che pare giusta e congrua individuare in un'area di calcolo estimativo del 30%.
Per tale motivo si esprime il seguente valore di stima arrotondato, valore che risulta comunque equilibrato per essere proposto ad un bando pubblico in ambito fallimentare.
493.000,00 - ( 493.000,00 * 30%) = 345.100.00
Arrotondato a 345.000,00 (trecentoquarantacinquemila/00)
16. NOTA DEL PERITO
Benna, 02/03/2021
Sigillo
Il Perito Xxxxxxx Xxxxxxxx
Allegati:
✓ n° 1 documento caratterizzazione con fotografia a corredo;
Nella certezza di aver espletato momentaneamente il mandato ricevuto rassegno la presente relazione, e mi metto a disposizione degli aventi diritto per eventuali chiarimenti.
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