REGOLAMENTO PER LA DISCIPLINA DEI PROCEDIMENTI E DEI CONTRATTI RELATIVI ALLA VALORIZZAZIONE E GESTIONE DEL PATRIMONIO
Provincia di Verona
REGOLAMENTO PER LA DISCIPLINA DEI PROCEDIMENTI E DEI CONTRATTI RELATIVI ALLA VALORIZZAZIONE E GESTIONE DEL PATRIMONIO
Approvato con deliberazione del Consiglio provinciale n. 17 in data 7 luglio 2021
INDICE
TITOLO I DISCIPLINA GENERALE
Articolo 1 Oggetto
Articolo 2 Servizi di mediazione e amministrazione del patrimonio immobiliare
TITOLO II I CONTRATTI
CAPO I Compravendita
Articolo 3 Alienazione e acquisto di beni
Articolo 4 Cessione di beni mobili
Articolo 5 Vendita di beni soggetti a diritto di prelazione Articolo 6 Prezzo della compravendita
Articolo 7 Divieto speciale di comprare ai sensi dell’articolo 1471 del codice civile Articolo 8 Forme di pubblicità
CAPO II Permuta
Articolo 9 Permuta
CAPO III Donazione
Articolo 10 Donazione
CAPO IV Locazione ed affitto
Articolo 11 Durata e condizioni della locazione e dell’affitto Articolo 12 Elenco dei beni locati o affittati
Articolo 13 Modalità per la determinazione del canone Articolo 14 Locazione di immobili urbani
CAPO V Comodato
Articolo 15 Divieto di concedere beni in comodato Articolo 16 Contratto di comodato
CAPO VI Contratti stipulati in forma pubblica
Articolo 17 Ufficiale rogante
Articolo 18 Disposizioni in merito al contenuto ed agli allegati del contratto Articolo 19 Adempimenti fiscali
TITOLO I DISCIPLINA GENERALE
Articolo 1 Oggetto
1. Il presente regolamento disciplina le procedure e i contratti per la gestione e la valorizzazione del patrimonio della Provincia.
2. Ove non diversamente previsto dalla legge o dal vigente regolamento, possono essere applicati i principi rinvenibili nel “Regolamento degli appalti”.
Articolo 2
Servizi di mediazione e amministrazione del patrimonio immobiliare
1. La Provincia può affidare servizi di mediazione per la gestione della vendita o della messa a reddito del proprio patrimonio immobiliare, o affidare servizi di amministrazione, anche fra loro connessi, quali quelli per la gestione dei contratti locativi, comprensivi, se del caso, della ricerca dei conduttori e della stipula di nuovi contratti per le unità immobiliari sfitte. I contratti possono comprendere anche servizi quali, esemplificativamente, quelli di consulenza, stima, perizie, negoziazioni, registrazione contratti e, se del caso, manutenzioni funzionali alla gestione o alla vendita.
TITOLO II
I CONTRATTI
CAPO I
Compravendita
Articolo 3 Alienazione e acquisto di beni
1. L’alienazione di beni immobili avviene:
a) a seguito di procedura aperta (altrimenti detta “pubblico incanto”), quando non sia prevista la possibilità di impiegare motivatamente altre procedure;
b) procedura negoziata (altrimenti detta “trattativa privata”), con confronto fra più operatori, ove la Provincia individua un numero ristretto di soggetti da invitare a presentare offerta;
c) trattativa privata diretta, ove l’amministrazione individua un unico soggetto al quale alienare un bene.
2. Le alienazioni possono essere effettuate mediante procedura negoziata:
a) se sono andati deserti due esperimenti con procedura aperta per mancanza di offerte valide;
b) qualora, per importi inferiori a 500.000 euro, la procedura aperta sia andata deserta e sia necessario esperire un ulteriore confronto, con un numero più limitato di soggetti, individuati mediante specifica indagine di mercato;
c) qualora, a fronte delle particolari caratteristiche del mercato immobiliare relativo al bene da alienare, sia possibile sviluppare un confronto con un numero limitato di soggetti, individuati mediante specifica indagine di mercato;
d) in caso di alienazione di beni immobili di valore inferiore a 200.000 euro, con individuazione dei soggetti mediante specifica indagine di mercato;
e) in caso di alienazione di beni immobili che rivestano un interesse di natura circoscritta alla zona di ubicazione dell’immobile o a determinate categorie di soggetti (frontisti, confinanti ecc.).
3. L’effettuazione delle indagini di mercato, nei casi previsti dal precedente comma 2 alle lettere a),
b) e d), può essere effettuata:
a) acquisendo informazioni sui soggetti potenzialmente interessati:
1. tramite servizi di cui all’articolo 2;
2. fra agenzie immobiliari o società immobiliari o altri soggetti privati, rinvenibili
a) in ricerche web o su albi o listini, anche detenuti da altre amministrazioni;
b) da altre Amministrazioni che abbiano recentemente esperito procedure di alienazione di beni immobili analoghi;
b) mediante un’indagine esplorativa del mercato, adeguatamente veicolata nei settori di mercato di interesse dell’Amministrazione per la relativa alienazione, mediante avviso pubblico o comunicazione ad ampia diffusione.
4. La procedura è condotta nei casi previsti dal precedente comma 2, lettera e), in modo che, per quanto sia dato di conoscere alla Provincia, tutti i potenziali interessati siano messi al corrente e nel rispetto dei principi di trasparenza e pubblicità. A tal fine il Responsabile del Servizio del Comune competente in materia di patrimonio ha facoltà di adottare tutte le soluzioni ritenute più efficaci per rendere noto al mercato e ai soggetti interessati l’intenzione dell’Amministrazione di alienare il bene.
5. La trattativa diretta è consentita solo:
a) se ricorrono circostanze eccezionali da indicare nella determinazione a contrattare;
b) se la cessione è effettuata a favore di un ente pubblico, o organismo pubblico con finalità di interesse generale:
I. purché all’interno di convenzioni o accordi dai quali emerga la finalità sottesa alle funzioni della Provincia;
II. ovvero, all’interno di convenzioni o accordi con enti locali per l’esercizio associato di funzioni comunali nell’ambito del rapporto di sussidiarietà tra la Provincia e i Comuni nello svolgimento delle rispettive funzioni;
III. ovvero, all’interno di convenzioni o accordi con soggetti pubblici per finalità di interesse pubblico generale;
c) quando l’alienazione a favore di un unico soggetto privato sia prevista da disposizioni di legge o di regolamento inerenti particolari procedure di dismissione dei beni;
d) esistenza di unico confinante di un terreno che non sia dotato di autonoma potenzialità edificatoria o rilevante interesse agricolo, se di importo inferiore a 200.000 euro;
e) in caso di manufatto di proprietà della Provincia, insistente su proprietà privata, se l’immobile ha valore stimato inferiore a 500.000 euro;
f) in caso di porzione di fabbricati o terreni di proprietà della Provincia, facente parte di immobile di proprietà di terzi, con gravi difficoltà di utilizzazione autonoma;
6. E’ consentita, in deroga alle precedenti disposizioni ed in considerazione dell’urgente necessità di reperire risorse finanziarie indispensabili all’assolvimento delle funzioni fondamentali, l’alienazione diretta di immobili appartenenti al patrimonio disponibile a “InvImIt SGR s.p.a.”, purché preceduta da un inutile tentativo di vendita sul libero mercato mediante procedura ad evidenza pubblica, recante a base d’asta il prezzo offerto da InvImIt, se ritenuto congruo dal competente dirigente. In ogni caso, ad InvImIt non è riconosciuto alcun diritto di prelazione riguardo agli esiti della preventiva procedura di evidenza pubblica, il cui utile esperimento comporta, quindi, la cessione immobiliare al concorrente aggiudicatario, salve diverse prelazioni riconosciute dalla Legge.
7. La procedura negoziata è ammessa per l’alienazione ai proprietari di fondi confinanti, di relitti stradali o porzioni di aree residuate dalla realizzazione di opere. Se i detti beni sono stati acquisiti mediante procedura espropriativa, la cessione ai proprietari dei fondi confinanti è ammessa solo nel caso di esito negativo della procedura di retrocessione di cui agli articoli 46, 47 e 48 del testo unico sugli espropri. Il ricorso alla procedura negoziata, anche con eventuale cessione diretta del bene, è consentito quando si verificano circostanze eccezionali che devono essere adeguatamente indicate nella determinazione a contrattare.
8. La Provincia può stipulare contratti atipici o misti per la gestione del patrimonio, determinando il valore delle prestazioni negoziali e garantendo carattere di corrispettività, salvo quanto previsto dal regolamento per la concessione di contributi e vantaggi economici.
9. La Provincia può acquisire al proprio patrimonio qualsiasi bene immobile che possa essere utilmente adibito a fini pubblici o che possa essere utilizzato in via strumentale per il pubblico interesse.
Articolo 4 Cessione di beni mobili
1. Le disposizioni di cui all’articolo 3, per quanto compatibili, si applicano anche per l’alienazione di beni mobili registrati e non, divenuti non più idonei all’uso.
2. I beni mobili di valore inferiore a 5.000 euro possono essere alienati con affidamento diretto. Gli stessi beni, di valore superiore a 5.000 euro e fino a 20.000 euro, possono essere alienati con procedura negoziata senza bando, previo esperimento di procedura selettiva tra almeno 5 concorrenti.
3. I beni mobili possono essere ceduti, a titolo gratuito, ad istituzioni scolastiche, ad associazioni o ad altri enti senza fini di lucro che ne facciano richiesta in seguito a pubblicazione di apposito avviso, se di importo inferiore a quello del comma 2 o se la gara ad evidenza pubblica è andata deserta o vi sono fondate ragioni per ritenere che vada deserta, nonché negli altri casi di cui al presente regolamento.
4. Il valore dei beni e delle apparecchiature di natura informatica, anche destinati al funzionamento dei sistemi informativi complessi, s’intende ammortizzato nel termine massimo di tre anni dall’acquisto. Trascorso il termine di ammortamento, il valore d’inventario s’intende azzerato, anche se i beni stessi risultino ancora suscettibili di utilizzazione.
5. All’alienazione di prodotti dell’agricoltura provenienti da aziende agricole di proprietà o in gestione della Provincia si applicano le procedure di cui al comma 2:
- per trattativa diretta, con adeguati parametri di rotazione o pubblicità, sino a 20.000 euro;
- con procedura negoziata fra almeno 3 operatori sino a 50.000 euro.
6. In caso di vendita di beni da rottamare o eliminare, anche in parte, la Provincia richiede all’assegnatario l’impegno a rispettare le disposizioni sullo smaltimento dei rifiuti previste dalla normativa di settore in vigore nel tempo. Ove la cessione riguardi beni non in regola con normativa per l’impiego o la circolazione, la Provincia richiede all’assegnatario l’impegno ad utilizzare i beni solo ove siano acquisite le condizioni di legge o, ove consentito, a scopo di ricavarne pezzi di ricambio.
7. L’alienazione o l’acquisizione dei beni di cui al presente articolo comporta l’aggiornamento del relativo inventario da effettuarsi con modalità operative definite dal dirigente responsabile della struttura organizzativa competente nella materia.
Articolo 5
Vendita di beni soggetti a diritto di prelazione
1. Se il bene è gravato da diritto di prelazione, la circostanza è indicata nella determinazione a contrattare di cui all’articolo 3 e negli avvisi di vendita.
Articolo 6
Prezzo della compravendita
1. Il prezzo di alienazione o di acquisto di beni mobili e immobili è determinato con perizia di stima a firma del dirigente competente o di un altro dipendente incaricato dal dirigente della struttura organizzativa interessata al contratto o, nei casi di particolare complessità da indicare nel provvedimento di incarico o carenza di risorse, da un perito appositamente incaricato.
2. Il prezzo fissato nella perizia di stima di cui al comma 1 costituisce il prezzo minimo di alienazione e quello massimo di acquisto del bene.
3. In caso di procedura d’asta per l’alienazione di bene mobile o immobile andata deserta, il dirigente, qualora lo ritenga congruo secondo l’andamento del mercato di settore, può disporre, sulla base di motivate valutazioni di stima, anche sintetiche, di ribassare il valore dell’immobile a base d’asta in più successive tornate, per una percentuale non superiore, in ogni tornata, al 10%, e comunque complessivamente sino al massimo del 20%, rispetto al prezzo previsto ai sensi del comma 2. Oltre tale limite sarà necessaria nuova stima o aggiornamento di quella di cui al comma
2, e riapprovazione del piano delle alienazioni da parte dell’organo competente. In ragione delle oscillazioni del mercato di settore, le previsioni di bilancio possono già tener conto di quanto previsto dal presente comma e il piano delle alienazioni può tenere conto di un range predeterminato più elevato.
Articolo 7
Divieto speciale di comprare ai sensi dell’articolo 1471 del codice civile
1. Gli amministratori provinciali non possono essere compratori, nemmeno all’asta pubblica, né direttamente né per interposta persona, dei beni della Provincia.
2. L’eventuale atto di acquisto stipulato in violazione del divieto di cui al comma 1 è nullo.
Articolo 8 Forme di pubblicità
1. L’acquisto o la vendita di beni immobili, qualunque sia la procedura per la scelta del contraente, salve le ipotesi di vendita o acquisto diretti, è preceduta da adeguata pubblicità da stabilire nella determinazione a contrattare di cui all’articolo 3, in ragione del valore del bene.
2. E’ prescritta in ogni caso la pubblicazione di apposito avviso all’Albo pretorio e sul profilo della Provincia.
3. La pubblicità di cui al comma 2 si presume adeguata con riferimento ai beni di valore non superiore a 100.000 euro, ferma restando la facoltà di prevedere forme aggiuntive.
CAPO II
Permuta
Articolo 9 Permuta
1. Al contratto di permuta si applicano le norme del contratto di compravendita, in quanto compatibili. Le perizie di stima, per la determinazione del valore devono essere effettuate su tutti i beni o diritti permutati.
CAPO III
Donazione
Articolo 10 Donazione
1. Non è consentito effettuare donazioni di beni immobili.
2. La donazione di beni mobili di modico valore è eccezionalmente ammessa quando ricorrano speciali circostanze di ordine sociale, da motivare congruamente nel provvedimento di donazione.
CAPO IV
Locazione ed affitto
Articolo 11
Durata e condizioni della locazione e dell’affitto
1. La durata della locazione e dell’affitto, nei casi in cui non è determinata dalla legge, può essere fissata, con la determinazione a contrattare di cui all’articolo 3.
2. La determinazione a contrattare di cui all’articolo 3 stabilisce le condizioni dirette alla conservazione delle proprietà che si danno in affitto e, se trattasi di fondi rustici, al loro miglioramento nonché le condizioni e le garanzie necessarie per assicurare l’adempimento delle condizioni imposte.
Articolo 12
Elenco dei beni locati o affittati
1. Il settore competente tiene ed aggiorna annualmente l’elenco dei beni in locazione o in affitto.
Articolo 13
Modalità per la determinazione del canone
1. In mancanza di disposizioni normative, il canone di locazione o di affitto è fissato con relazione di stima redatta con le modalità previste dall’articolo 6, comma 1.
2. Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano anche alle concessioni immobiliari.
Articolo 14 Locazione di immobili urbani
1. Le locazioni degli immobili, ad uso abitativo e ad uso diverso di quello dell’abitazione, sono disciplinate dalla normativa vigente in materia.
2. Nei contratti di locazione degli immobili ad uso diverso da quello abitativo è inserita la clausola dell’obbligo dell’aggiornamento annuale del canone.
CAPO V
Comodato
Articolo 15
Divieto di concedere beni in comodato
1. Non è consentito concedere beni di proprietà provinciale in comodato, se non in casi eccezionali o per motivi sociali o di pubblico interesse rapportato alle funzioni provinciali, o comunque alla valorizzazione del patrimonio dell’ente e alla sua temporanea proficua gestione da parte di soggetti del Terzo Settore in attesa di poter porre in essere misure di migliore valorizzazione ovvero all’interno di convenzioni o accordi con enti locali per l’esercizio associato di funzioni comunali nell’abito del rapporto di sussidiarietà tra Provincia e Comuni nello svolgimento delle rispettive funzioni ovvero all’interno di convenzioni o accordi con soggetti pubblici per finalità di interesse pubblico generale, da indicare nel provvedimento a contrattare di cui all’articolo 3.
2. La concessione in comodato a soggetti del Terzo Settore di cui al comma precedente deve essere motivata in linea con i criteri del regolamento provinciale dei contributi e potrà avere durata non superiore a dieci anni, eventualmente rinnovabile entro i limiti di legge.
3. Sono, comunque, a carico del comodatario gli esborsi che farebbero carico al comodante per tutta la durata del contratto, oltre che le spese occorrenti per servirsi del bene di cui all’articolo 1808, comma 1, del codice civile. Tale somma può essere anche determinata all’atto della stipula del contratto in modo forfetario, sulla base di apposita stima che tiene conto degli oneri sostenuti al momento dalla Provincia.
4. E’ consentito il comodato, ove strettamente funzionale ad assicurare l'esecuzione di contratti d'appalto. In tal caso gli atti per l'affidamento devono motivare il vantaggio della Provincia in relazione all'operazione complessiva.
Articolo 16 Contratto di comodato
1. Nel contratto di comodato è previsto l’obbligo a carico del comodatario di restituire il bene anche prima della scadenza, quando la Provincia ha necessità di servirsene.
CAPO VI
Contratti stipulati in forma pubblica
Articolo 17 Ufficiale rogante
1. I contratti da stipulare in forma pubblica sono rogati:
a. dal Segretario generale;
b. per mano di un notaio.
2. I contratti possono essere stipulati per mano di notaio:
a) nei casi in cui la legge espressamente lo preveda;
b) quando sia motivatamente previsto dal provvedimento a contrattare, ad esempio in rapporto alla complessità delle questioni fiscali o proprietarie sottese;
c) su richiesta dell’altra parte contraente, ove le spese siano a carico della stessa o sempre che non sia previsto diversamente nella determinazione a contrattare o negli atti di gara.
3. Il rogito avviene con l’osservanza della legge in materia di atti notarili, in quanto applicabile.
4. Il Segretario generale cura la custodia dei contratti e la tenuta del repertorio, da assoggettare a vi- dimazioni iniziale e periodiche come previsto dalla legge.
5. Il Segretario generale rilascia le copie dei contratti alle parti che ne facciano richiesta.
6. Il testo dei contratti può essere reso pubblico sul profilo della Provincia, nel rispetto delle disposi- zioni in materia di trattamento dei dati personali.
Articolo18
Disposizioni in merito al contenuto ed agli allegati del contratto
1. Al contratto sono allegati atti e documenti previsti dalla legge, nonché quelli ritenuti necessari in relazione all’oggetto del contratto. Gli altri atti rilevanti non materialmente allegati al contratto sono in esso richiamati per relazione e acquisiti agli atti del fascicolo.
2. I contratti contengono l’indicazione delle persone legalmente autorizzate a riscuotere e quietanza- re.
3. L’accertamento della capacità dello stipulante ad impegnare legalmente la ditta o la società, come pure il riconoscimento della facoltà delle persone che nei contratti vengono designate a riscuotere, incombe al Segretario generale, nei contratti in forma pubblica amministrativa, ed al dirigente che stipula e riceve l’impegno contrattuale, nei contratti in forma privata.
Articolo 19 Adempimenti fiscali
1. Il soggetto che roga il contratto è responsabile di ogni formalità fiscale prescritta dalla legge per gli atti rogati in forma pubblica amministrativa o scrittura privata autenticata