TRIBUNALE CIVILE DI FOGGIA

CAUSA CIVILE n.3141/2003 R.G.

promossa da: …………………….

contro: …………………………..

RELAZIONEDIPERIZIATECNICA

PREMESSA

Il sottoscritto dott. xxx. Xxxxxxx Xxxxxxx, a seguito di ordinanza

disposta in data 3 ottobre 2007 dall’xxx.xx Sig. G.I.

, veniva nominato Consulente Tecnico di Ufficio al fine di svolgere una perizia tecnica inerente alla causa in oggetto; nella successiva udienza del 9 gennaio 2008, lo scrivente, accetta- to l’incarico, prestava giuramento di xxxx e prendeva atto del man- dato peritale a lui affidato, mentre l’xxx.xx Sig. G.I. gli concedeva il termine di 120 giorni (a decorrere dall’inizio delle operazioni peri- tali) per l’espletamento del compito assegnato ed il deposito in can- celleria della relazione scritta.

Nella predetta udienza del 9 gennaio 2008, il G.I. poneva al designa- to C.T.U. i quesiti già predisposti nell’ordinanza del 3 ottobre 2007, così come qui di seguito riprodotti in maniera integrale: “1) deter- mini la consistenza ed il valore dell’asse ereditario (c.d. relic- tum) al momento dell’apertura della successione di ------------------

---- (2/5/2001), avuto riguardo alla dichiarazione di succes- sione allegata al fascicolo di parte attrice, e detragga dall’indi- viduato relictum gli eventuali debiti ereditari documentati in at- ti; 2) determini, altresì, la consistenza ed il valore, con riferi-

mento al tempo dell’apertura della successione del suddetto

i, degli immobili oggetto delle donazioni effettuate dal de cuius in favore – per la quota indivisa della metà – della figlia

(con atto pubblico del 20/10/1982 per notar Panico) e dei

figli (con atto pubblico 1/9/1977 per notar Xxxxxx) e

(con atto pubblico del 5/8/1976 per notar Panico) (c.d. xxxxxxx); 3) proceda quindi alla somma del relictum (- debiti)

+ donatum e calcoli, sulla base dell’asse così formato, il valore della quota disponibile e di quelle di legittima spettanti agli i- stanti ai sensi dell’art.537, secondo comma, c.c.; 4) proceda, infine, ove riscontri la lesione, alla riduzione delle donazioni ef- fettuate dal de cuius con gli atti pubblici suddetti, a partire dal- l’ultima donazione e risalendo a quelle anteriori, fino all’integra- zione delle quote lese, secondo le disposizioni di cui agli artt. 555, 559 e 560 c.c.; 5) formi un progetto divisionale dei beni relitti fra gli eredi di ------------------------- (in parti uguali fra tut- ti i figli) ed in caso di non comoda divisibilità, indicando le quo- te spettanti agli eredi sulla base dell’attuale valore dei beni, tenuto conto del disposto degli artt. 724, 727 e 728 c.c., indi- cando gli eventuali conguagli da versare nei rapporti reciproci;

6) predisponga il tipo di frazionamento, dandone rappresenta- zione planimetrica corredata dai certificati di destinazione ur- banistica e verifichi la legittimità urbanistica e la commerciabi- lità delle costruzioni ai sensi dell’art.17 della L. n.47/1985”. La causa veniva rinviata all’udienza del 28 maggio 2008 e, succes-

sivamente, a quella del 22 ottobre 2008. BREVERICOSTRUZIONE DEGLI EVENTI

In data 02 maggio 2001 decedeva in San Xxxxxxxxxx di Puglia il sig. -------------- (nato a San Xxxxxxxxxx di Puglia il ),

padre di

---------------------, lasciando in eredità – come da dichiarazione di successione n.17 vol. n.172 presentata a Cerignola in data 31 ot- tobre 2001 - un fabbricato sito in San Xxxxxxxxxx di Puglia e degli appezzamenti di terreno ubicati anch’essi in agro di San Ferdinan- do di Puglia (immobili che, naturalmente, saranno descritti in ma- niera dettagliata nei prossimi paragrafi).

Quando era ancora in vita, ------------------------ effettuava tre dona- zioni a tre dei suoi otto figli e, precisamente, con atto pubblico del 5 agosto 1976 per Xxxxx Xxxxxx, donava al proprio figlio ----------

un suolo edificatorio della superficie complessiva di 328 mq ubica- to in San Xxxxxxxxxx di Puglia; con altro atto pubblico del 1° set- tembre 1977, sempre per Notar Xxxxxx, donava al proprio figlio

-------- un suolo edificatorio della superficie complessiva di 113 mq ubicato in San Xxxxxxxxxx di Puglia e con ulteriore atto pubblico del 20 ottobre 1982, ancora per Notar Panico, donava alla propria

figlia ----- (insieme al di lei coniuge ) un xxxxxx-

cato a piano terra sito sempre in San Xxxxxxxxxx di Puglia (natural- mente, anche i predetti immobili oggetto di donazione saranno de- scritti in maniera dettagliata nei prossimi paragrafi).

Alla luce di quanto sopra, i germani ---------------------------------------------

----------, (parte attrice nel presente

giudizio), ritenendo che le disposizioni eseguite dal proprio padre

eccedessero la quota di cui il de cuius poteva disporre (con conseguente lesione della quota di legittima spettante agli stessi successori legittimari), decidevano di agire per vie legali e, trami- te il proprio procuratore legale, citavano in

giudizio ed il marito di

quest’ultima dinanzi al Tribunale Ordinario di

Foggia perché le disposizioni eseguite da in

favore dei propri figli (nonché di

) venissero dichiarate lesive della quota di legittima spettante agli altri successori legittimari e venisse disposta la riduzione delle donazioni eccedenti la disponibile, con conseguente provvedimento anche in ordine alla divisione di tutti i beni ereditati.

Nell’atto di citazione, inoltre, gli attori chiedevano di nominare un

C.T.U. al fine di calcolare la quota di cui il de cuius poteva disporre (previa ricostruzione dell’intera massa ereditaria) e di predispor- re un progetto divisionale dei cespiti ereditati.

A seguito della citazione, si costituivano i coniugi e

i quali, tramite il proprio procuratore legale, fa- cevano presente che la donazione prodotta a loro favore veniva fatta con l’obbligo per i donatari di fornire al donante, vita di que- sti natural durante, gli alimenti, gli indumenti ed ogni forma di assi- stenza, doveri a cui i convenuti sostenevano di aver adempiuto per un controvalore superiore allo stesso immobile donato e che, per-

tanto, avevano diritto ad una forma di indennizzo.

I coniugi e , inoltre, facevano

presente di aver provveduto ad effettuare a proprie spese due in- terventi di ristrutturazione dell’immobile ricevuto in donazione, mi- gliorandolo strutturalmente ed esteticamente.

I sigg. e , dichiarati in un primo momento

contumaci, si costituivano in giudizio tramite il proprio procuratore legale solo in data 21 febbraio 2008, vale a dire dopo che lo stes- so procuratore legale avesse depositato allo scrivente C.T.U. - du- rante le operazioni peritali di sopralluogo svolte in data 20 febbra- io 2008 – la nomina di difensore di fiducia appunto da parte dei

predetti e ; nella comparsa di costituzione

e risposta, questi ultimi si limitavano a contestare genericamente la domanda attorea di lesione di legittima in quanto ritenuta infonda- ta in fatto ed in diritto.

Al punto della fase istruttoria relativa alla causa in oggetto di cui

all’udienza del 19 settembre 2007, il G.I. dott.ssa

, a scioglimento della riserva, con apposita ordinanza del 3 ottobre 2007, ravvisava la necessità di disporre una Consulenza Tecnica di Ufficio e, dopo aver nominato all’uopo il sottoscritto, po- neva al designato C.T.U. i quesiti già riportati integralmente in pre- cedenza.

SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI DI SOPRAL-

LUOGO E TENTATIVO DI XXXXXXX COMPONIMENTO

Con lettera raccomandata A.R. inoltrata ai procuratori legali delle

parti costituite e direttamente agli allora contumaci

e , il sottoscritto C.T.U. comunicava di aver

fissato per il giorno 20 febbraio 2008, alle ore 9.00, appuntamen- to presso l’ingresso principale del fabbricato oggetto di causa sito in San Xxxxxxxxxx di Puglia ai civici n.41-43 di Via Sant’Xxxxxxx, al fine di poter iniziare lo svolgimento delle operazioni peritali di so- pralluogo e prendere quindi atto di tutto il necessario in merito al- la controversia esistente; il predetto sopralluogo si rendeva indi- spensabile per accertare lo stato generale dei luoghi, le caratteri- stiche e la consistenza delle unità immobiliari oggetto di causa (ai fini dell’effettuazione di un eventuale comodo progetto divisionale ovvero di una equa valutazione), nonché per cercare di gettare le basi in previsione di un auspicato bonario componimento.

Nel giorno stabilito (come si evince dal verbale di sopralluogo con- traddistinto come Allegato n.1 della presente relazione), lo scri- vente, in particolare, effettuava una ricognizione generale dei beni oggetto di causa ed effettuava alcuni rilievi metrici e fotografici. Durante lo svolgimento delle attività peritali, precisamente alle o-

re 10.45, interveniva l’avv. la quale depositava al-

lo scrivente C.T.U. la copia della nomina di difensore da parte di

e e nominava quale consulente

tecnico di parte il geom. di San Xxxxxxxxxx di

Puglia.

Il sottoscritto, considerato che, a quella data, i sigg.

e risultavano contumaci, si riservava di ac-

certare la regolarità della nomina dell’ (e, di conse-

guenza, dell’indicato consulente tecnico di parte) e sospendeva le operazioni peritali.

Con istanza prodotta in data 25 febbraio 2008 al G.I. dott.ssa

, il sottoscritto esponeva quanto accaduto e chie- deva chiarimenti sul modo di procedere nel già programmato futu- ro sopralluogo; il G.I., con provvedimento prodotto in data 27 feb- braio 2008, invitava il C.T.U. a procedere alle operazioni di consu- lenza previa comunicazione del nuovo sopralluogo ai procuratori

costituiti e ai consulenti di parte (ivi compreso l’ ed

il consulente di parte convenuta ).

Previa regolare convocazione di tutte le parti interessate, il sotto- scritto C.T.U. effettuava un nuovo sopralluogo in data 21 maggio 2008, alle ore 9.00, prendendo atto delle caratteristiche attuali di tutti gli immobili, effettuando molteplici rilievi metrici e fotografi- ci ed annotando su foglio a parte tutti i dati rilevati, utili per una esauriente risposta ai quesiti posti dal G.I. .

Il C.T.U., durante lo svolgimento delle operazioni peritali, invitava più volte le parti a tentare di definire la vertenza con un bonario componimento e dava la sua piena disponibilità per qualsiasi even- tuale attività che potesse agevolare tale tentativo; purtroppo, in- vece, tali trattative non avevano un esito positivo.

Tutti i dettagli relativi alle operazioni peritali preliminari sono ri- portati nel verbale di sopralluogo allegato alla presente relazione; qui di seguito, il sottoscritto, in piena coscienza ed obiettività e

sotto il vincolo del giuramento prestato al momento stesso del con- ferimento dell’incarico xxxxxxxx, riferisce in merito a quanto da lui constatato e dedotto per una valida risposta ai quesiti a lui posti. INDIVIDUAZIONE DEGLI IMMOBILI

Gli immobili oggetto di causa verranno divisi in due gruppi: nel primo gruppo saranno ricompresi i beni di cui alla denuncia di successione

di , mentre nel secondo gruppo saranno inseriti gli

immobili oggetto delle donazioni che il de cuius faceva rispettiva-

mente ai figli , e (insieme al di lei coniuge

Primo gruppo (relictum):

Immobili dicuialla denuncia di successione di

A seguito del decesso di avvenuto in data 2 mag-

gio 2001, veniva presentata e formalizzata all’Ufficio del Registro di Cerignola - in data 31 ottobre 2001 - rituale denuncia di succes- sione del de cuius, contrassegnata con il n.17 vol. n.172.

Gli immobili - tutti in piena proprietà - di cui alla predetta denuncia di successione (relictum) sono i seguenti:

A) Immobile urbano riportato nel N.C.E.U. del Comune di San Xxxxxxxxxx di Puglia – Foglio n.8 – p.lla n.539/1 – Cat. A/4 – Cl. 3 – Vani 2,5 - Rendita catast. £. 375.000 - Via Sant’Xxxxxxx n.43 – P.T.;

B) Immobile urbano riportato nel N.C.E.U. del Comune di San Xxxxxxxxxx di Puglia – Foglio n.8 – p.lla n.539/3 – Cat. A/3 – Cl. 1 – Vani 5,5 – Rendita catast. £. 715.000 - Via Sant’Xxxxxxx n.41 – P.1;

C) Terreni riportati nel N.C.T. del Comune di San Xxxxxxxxxx

di Puglia, alla Contrada San Xxxxxxx, Foglio n.8 – p.lla n.2598 (0.00.94), reddito dom. £ 987 - p.lla n.2599 (0.00.82), reddito dom.

£ 861 - p.lla n.2600 (0.00.82), reddito dom. £ 861 - p.lla n.2601 (0.00.82), reddito dom. £ 861 - p.lla n.2602 (0.00.82), reddito dom.

£ 861 - p.lla n.2603 (0.02.40), reddito dom. £ 2.520 - p.lla n.2605 (0.00.68), reddito dom. £ 714 - p.lla n.2606 (0.00.68), reddito dom.

£ 714 - p.lla n.3485 (0.01.00), reddito dom. £ 1.050 - p.lla n.3522 (0.00.60), reddito dom. £ 630 - p.lla n.59 (0.00.95), reddito dom.

£ 998 - p.lla n.1778 (0.00.50), reddito dom. £ 525 (nota riporta- ta: su detto terreno grava servitù di passaggio e di sosta a favore

di altra proprietà di ) - p.lla n.2609 (0.00.52), red-

dito dom. £ 546 - p.lla n.2610 (0.00.64), reddito dom. £ 672 - p.lla n.2611 (0.00.64), reddito dom. £ 672 – p.lla n.2612 (0.00.64), red- dito dom. £ 672 - p.lla n.2613 (0.00.64), reddito dom. £ 672 - p.lla n.2614 (0.00.53), reddito dom. £ 557 - p.lla n.2615 (0.00.52), red- dito dom. £ 546 - p.lla n.3524 (0.00.48), reddito dom. £ 504 - p.lla n.263 (0.00.71), reddito dom. £ 746 - p.lla n.2597 (0.00.53), reddi- to dom. £ 557; p.lla n.1889 (0.00.36), Via Sant’Xxxxxxx, reddito dom. £. 0 (nota riportata: trattasi di cortile a piano terra. Il piano primo è già stato costruito. Su detto cortile grava servitù di pas-

saggio e di sosta a favore di altra proprietà di ).

Estensione complessiva dei terreni: 1.638 mq (terreno a verde)

+ 86 mq (nell’ambito del cortile) = 1.724 mq.

§ § § § §

Dall’esame degli atti di causa, nonché da quanto è emerso dai collo-

qui intercorsi con le parti interessate durante lo svolgimento delle operazioni peritali di sopralluogo, risulta che non vi sono debiti e-

reditari da parte di .

Secondo gruppo (donatum):

Immobilidicuiagliattididonazionedi

Come riportato in precedenza, , quando era anco-

ra in vita, effettuava tre donazioni (elencate cronologicamente qui di seguito) a tre dei suoi otto figli che, in particolare, come risulta dagli atti stessi, riguardavano i seguenti immobili (donatum):

1) Donazioneconattopubblicodel 5 agosto 1976 pernotar Pani-

coafavoredelfiglio

Piena proprietà del “suolo edificatorio in San Xxxxxxxxxx di Puglia, alla contrada San Xxxxxxx, della superficie di 328 mq … riporta- to nel Catasto Terreni di San Xxxxxxxxxx di Puglia al Foglio n.8/A p.lla n.1775 (ex 263/b) di Ha 0.01.11 (R.D. £. 5,22), p.lla n.1777 (ex 59/b) di Ha 0.01.94 (R.D. £. 9,12) e p.lla n.1779 (ex 539/b) di Ha 0.00.23 (R.D. £. ==).”

Nello stesso atto, in particolare al punto secondo, veniva precisato che “la presente donazione viene fatta in conto di quanto al dona- tario potrà spettare per quota di legittima sulla futura successio- ne del donante – che lontano sia – ogni dippiù andrà imputato sulla quota disponibile del donante stesso, con espressa dispensa dalla collazione.”

Nello stesso atto, in particolare al punto sesto, veniva inoltre pre- cisato che il valore della donazione era di £. 3.000.000 .

2) Donazioneconattopubblicodel1°settembre1977per notar

Xxxxxx afavoredel figlio

Piena proprietà del “suolo edificatorio in San Xxxxxxxxxx di Puglia, alla contrada San Xxxxxxx, della superficie di 113 mq … riporta- to nel Catasto Terreni di San Xxxxxxxxxx di Puglia al Foglio n.8/A p.lla n.1888 (ex 539/b) di Ha 0.00.66 (R.D. £. ==) e p.lla n.1891 (ex 1778/b) di Ha 0.00.47 (R.D. £. 2,21).”

Nello stesso atto, in particolare al punto secondo, veniva precisato che “la presente donazione viene fatta in conto di quanto al donata- rio potrà spettare per quota di legittima sulla futura successione del donante – che lontano sia, ogni dippiù sarà imputato sulla quota disponibile del donante stesso, con espressa dispensa dalla colla- zione.”

Nello stesso atto, in particolare al punto sesto, veniva inoltre pre- cisato che il valore della donazione era di £. 1.500.000 .

3) Donazionecon attopubblico del20ottobre1982pernotarPa-

nicoafavoredellafiglia

e daldi leimarito

(incomuneeproindivisoedin parti ugualitraloro)

Piena proprietà del “pianterreno in San Xxxxxxxxxx di Puglia alla Via Sant’Xxxxxxx, composto di quattro vani in essi compresi gli ac- cessori, confinante con detta Via Sant’Xxxxxxx su cui sporge con i numeri civici nn.35 e 37, non ancora riportato nel N.C.E.U. sebbe- ne dichiarato presso l’U.T.E. di Foggia in data 22 settembre 1977, con scheda registrata al n.265 del Mod.97.”

Nello stesso atto, in particolare al punto secondo, veniva precisato

che “la presente donazione viene fatta con l’obbligo per essi dona-

tari – e di fornire al

donante , vita di questi natural durante, gli ali-

menti confacenti all’età ed alle particolari condizioni del donante, nonché gli indumenti ed il vestiario necessari, oltre – si intende – l’assistenza morale, materiale, sanitaria, le medicine e quant’altro possa occorrere ad esso beneficiario, non esclusi decorosi funerali al suo decesso e relativo seppellimento.”

Nello stesso atto, in particolare al punto settimo, veniva inoltre precisato che il valore della donazione era di £. 7.000.000 .

DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI

Tutti gli immobili che si andranno a descrivere qui di seguito sono riportati nelle visure catastali per soggetto (per tutti e otto gli e- redi) allegate alla presente relazione (Allegato n.2).

Primo gruppo (relictum):

Immobili dicuialla denuncia di successione di

A) Immobile urbano ubicato in San Xxxxxxxxxx di Puglia costi- tuente il piano terra del fabbricato sito in Via San’Xxxxxxx avente ingresso dal civico n.23/A (ex civico n.43).

Trattasi di immobile per civile abitazione la cui epoca di edificazio- ne risale alla fine degli anni ‘50; esso si estende su una superficie lorda di circa 70 mq ed è costituito da un ingresso-soggiorno, la cu- cina ed il bagno.

L’immobile (raffigurato nelle foto dal n.1 al n.4) è dotato di regola- ri impianti (elettrico, idrico e fognante), tutti normalmente funzio-

nanti; lo stato generale di conservazione e manutenzione attuale può essere considerato discreto.

All’unità immobiliare in questione è annessa un’area scoperta che fa da cortile interno, asfaltato, avente un’estensione di circa 98 mq (corrispondente alle p.lle n.1776 e n.1892); nell’ambito di tale cortile interno, in particolare, risultano realizzati una piccola costruzione in blocchi di tufo con tetto monofalda con copertura in eternit ed un precario deposito in onduline, nonché una tettoia metallica in a- derenza al fabbricato (foto dal n.5 al n.14).

Tali manufatti, costruiti in maniera abusiva, non risultano nemme- no sanabili, per cui dovrà essere previsto un intervento di demoli- zione e pulizia generale del cortile (con tutti gli specifici accorgi- menti del caso); l’ammontare delle spese necessarie per effettua- re tale intervento - che comportano di certo un deprezzamento del- l’unità immobiliare in esame - sarà tenuto in debito conto in sede di valutazione dei beni, mettendolo in detrazione dal valore stima- to della stessa unità immobiliare.

L’intero cortile interno, oltre alle predette p.lle n.1776 e n.1892 di- rettamente annesse all’unità immobiliare in esame, comprende an- che le p.lle n.1778 e n.1889 di cui si dirà in dettaglio più avanti nel- la descrizione degli immobili riportati nel prossimo punto C).

L’immobile in esame, secondo il P.d.F. comunale, ricade nella zona “B” residenziale di completamento.

Le caratteristiche, la consistenza e l’attuale distribuzione interna degli ambienti del piano terra, accertate dal sottoscritto durante

le operazioni peritali di sopralluogo vengono riportate nell’allegata piantina catastale redatta in scala 1:200 (Allegato n.3).

I dati catastali che contraddistinguono l’immobile in esame, ripor- tati nel N.C.E.U. del Comune di San Xxxxxxxxxx di Puglia, sono: Fo- glio n.8 – Particella n.539 sub 1 – Ubicazione Via Sant’Xxxxxxx n.43

– piano T – Categoria A/4 – Classe 3 – Consistenza 2,5 vani – Rendi- ta Catastale € 193,67 (£. 375.000), il tutto come da allegato certi- ficato di visura catastale (Allegato n.2).

B) Immobile urbano ubicato in San Xxxxxxxxxx di Puglia costi- tuente il primo piano del fabbricato sito in Via Sant’Xxxxxxx (sopra- stante l’immobile di cui al precedente punto A) avente ingresso al piano terra dal civico n.23 (ex civico n.41).

Trattasi di appartamento per civile abitazione la cui epoca di edifi- cazione – come già riferito nel precedente punto A) - risale alla fine degli anni ‘50; esso si estende su una superficie lorda di circa 108 mq ed è costituito da tre vani, la cucina ed un ampio ripostiglio.

L’appartamento è dotato di un balcone di circa 5 mq che affaccia su Via Sant’Xxxxxxx ed è sormontato da un lastrico solare provvisto di torrino.

L’immobile (raffigurato nelle foto dal n.15 al n.18) è dotato di rego- lari impianti (elettrico, idrico e fognante), tutti normalmente fun- zionanti; lo stato generale di conservazione e manutenzione attua- le può essere considerato discreto.

L’immobile in esame, secondo il P.d.F. comunale, ricade nella zona “B” residenziale di completamento.

Le caratteristiche, la consistenza e l’attuale distribuzione interna degli ambienti, accertate dal sottoscritto durante le operazioni pe- ritali di sopralluogo vengono riportate nell’allegata piantina cata- stale redatta in scala 1:200 (Allegato n.4).

I dati catastali che contraddistinguono l’immobile in esame, ripor- tati nel N.C.E.U. del Comune di San Xxxxxxxxxx di Puglia, sono: Fo- glio n.8 – Particella n.539 sub 3 – Ubicazione Via Sant’Xxxxxxx n.41

– piano Primo – Categoria A/3 – Classe 1 – Consistenza 5,5 vani – Rendita Catastale € 369,27 (£. 715.000), il tutto come da allegato certificato di visura catastale (Allegato n.2).

C) Terreni nel Comune di San Xxxxxxxxxx di Puglia alla Contra- da San Xxxxxxx, Foglio n.8 – p.lla n.2598, p.lla n.2599, p.lla n.2600, p.lla n.2601, p.lla n.2602, p.lla n.2603, p.lla n.2605, p.lla n.2606, p.lla n.3485, p.lla n.3522, p.lla n.59, p.lla n.2609, p.lla n.2610, p.lla n.2611, p.lla n.2612, p.lla n.2613, p.lla n.2614, p.lla n.2615, p.lla n.3524, p.lla n.263, p.lla n.2597, p.lla n.1778 e p.lla n.1889.

Ad eccezione della p.lla n.1778 e della p.lla n.1889, tutte le altre particelle sono limitrofe tra loro e costituiscono un appezzamento di terreno agricolo nell’ambito del quale vengono svolte tipiche atti- vità rurali di tenuta di animali, deposito attrezzi e semplici colture; tale terreno (rappresentato nelle foto dal n.19 al n.25) è ubicato a breve distanza dal fabbricato comprendente gli immobili di cui ai precedenti punti A) e B).

Secondo il P.d.F. comunale, le p.lle nn. 3522, 2606, 2615, 3524 e 3485 (quest’ultima al 70%) ricadono nella zona “E” (verde pubbli-

co) destinata alla creazione di parchi pubblici ed alla conservazio- ne integrale degli esistenti; le p.lle nn. 2605, 2614, 2602, 2613,

2601, 2612, 2600, 2611, 2599, 2610, 2598 (quest’ultima al 15%),

2603 (quest’ultima all’80%) e 3485 (quest’ultima al 30%) ricadono nella zona “G2” (Servizi) ove risultano previsti insediamenti quali asili, centri sociali, scuole superiori ecc.; le p.lle nn. 2609, 2597, 59, 263, 2603 (quest’ultima al 20%) e la 2598 (quest’ultima all’ 85%) ricadono nell’area di rispetto viabilità.

Le particelle n.1778 e n.1889 sono delle aree asfaltate; in partico- lare la p.lla n.1778 – su cui grava servitù di passaggio e di sosta a

favore di altra proprietà di – è ubicata in aderenza

al fabbricato di proprietà dello stesso (realizzato

sulle p.lle n.1888 e n.1891 donategli dal padre) ed è posta nell’ambi- to dello spazio interno (cortile) tra i fabbricati per cui è causa.

La p.lla n.1889 – su cui grava analogamente servitù di passaggio e di

sosta a favore di altra proprietà di – è ubicata al

di sotto del porticato di accesso allo spazio interno (cortile) tra i fabbricati per cui è causa e, sostanzialmente, costituisce il prolun- gamento della precitata p.lla n.1778 fino a Via Sant’Xxxxxxx.

Le p.lle nn. 1778 e 1889, secondo il P.d.F. comunale, ricadono nella zona “B” residenziale di completamento.

Estensione complessiva dei terreni: 1.638 mq (terreno a verde)

+ 86 mq (nell’ambito del cortile) = 1.724 mq.

L’ubicazione, le caratteristiche e la consistenza delle descritte par- ticelle, accertate dal sottoscritto durante le operazioni peritali di

sopralluogo, vengono riportate ed evidenziate nell’allegato estrat- to di mappa catastale (Allegato n.5).

Secondo gruppo (donatum):

Immobilidicuiagliattididonazionedi

1) Donazioneconattopubblicodel 5 agosto 1976 pernotar Pani-

coafavoredelfiglio

Il suolo è ubicato in una zona completamente urbanizzata. Attualmente sulla p.lla n.1775 risulta realizzato un fabbricato a due piani che, con il lato corto (parte posteriore), delimita lo spazio in- terno (cortile) tra i fabbricati per cui è causa, mentre il lato lungo risulta parallelo a Via Progresso, strada che fa angolo con Via San- t’Xxxxxxx (foto dal n.26 al n.28).

Le particelle n.1777 e n.1779 risultano ancora aree scoperte e, in- sieme al precitato fabbricato che insiste sulla p.lla n.1775, sono de- limitate da apposita recinzione costituita da un muro in blocchi di tufo e provvista di cancello metallico di ingresso contraddistinto dal civico n.124 di Via Progresso.

Il suolo in esame, secondo il P.d.F. comunale, ricade nella zona “B” residenziale di completamento.

Si evidenzia che gli immobili oggetto della donazione erano solo i suoli edificatori e che il fabbricato attualmente esistente è stato realizzato - dopo la donazione - dallo stesso donatario; il predetto fabbricato, naturalmente, non sarà considerato nella valutazione dei beni oggetto della donazione.

L’ubicazione, le caratteristiche e la consistenza delle descritte par- ticelle, accertate dal sottoscritto durante le operazioni peritali di sopralluogo, vengono riportate ed evidenziate nell’allegato estrat- to di mappa catastale (Allegato n.5).

2) Donazioneconattopubblicodel1°settembre1977pernotar

Panicoafavoredelfiglio

Il suolo è ubicato in una zona completamente urbanizzata. Attualmente sulla p.lla n.1888 (che ora ingloba anche la p.lla n.1891) risulta realizzato un fabbricato a due livelli, avente portone di ac- cesso dal civico n.122 di Via Progresso e delimitante posteriormen- te lo spazio interno (cortile) tra i fabbricati per cui è causa; l’edifi- cio in questione (raffigurato nelle foto n.29-30) è caratterizzato da una sporgenza di circa 90 cm dal filo dei due fabbricati adia- centi su Via Progresso, eccedente la sagoma della originaria p.lla

n.1888.

Il suolo in esame, secondo il P.d.F. comunale, ricade nella zona “B” residenziale di completamento.

3) Donazioneconattopubblicodel20ottobre1982pernotarPa-

nicoafavoredellafiglia

edaldileimarito

(incomuneeproindivisoedin parti ugualitraloro)

Trattasi di appartamento per civile abitazione (la cui epoca di edi- ficazione risale alla fine degli anni ’50) sito al piano terra avente attualmente ingressi dai civici n.21 e n.21/A (ex n.35 e n.37) di via Sant’Xxxxxxx; esso si estende su una superficie lorda di circa 80

mq ed è costituito da due vani, un’ampia cucina ed il bagno.

L’immobile (raffigurato nelle foto dal n.31 al n.33) è dotato di re- golari impianti (elettrico, idrico e fognante), tutti normalmente fun- zionanti; lo stato generale di conservazione e manutenzione attuale può essere considerato discreto.

L’immobile in esame, secondo il P.d.F. comunale, ricade nella zona “B” residenziale di completamento.

Si evidenzia che, all’epoca della donazione, tale immobile costituiva un corpo di fabbrica ad un unico piano; attualmente, tale fabbrica- to è invece caratterizzato anche da un piano superiore (primo pia- no) realizzato - dopo la donazione - dagli stessi donatari.

Il predetto piano superiore, naturalmente, non sarà considerato nella valutazione dell’immobile.

I dati catastali che contraddistinguono l’intero immobile, riportati nel N.C.E.U. del Comune di San Xxxxxxxxxx di Puglia, sono: Foglio

n.8 – Particella n.539 sub 2 – Ubicazione Via Sant’Xxxxxxx n.35 e

37 – piano T-1 – Categoria A/4 – Classe 2 – Consistenza 4,5 vani – Rendita Catastale € 290,51 (£. 562.500), il tutto come da allegato certificato di visura xxxxxxxxx (Xxxxxxxx x.0).

§ § § § §

Xxxxx xxxxxxx xxxxxxxx xxxx xxxxxxxx relazione apposito certificato di destinazione urbanistica relativo ai beni in questione rilasciato

a suo tempo dall’Ufficio Tecnico del Comune di San Xxxxxxxxxx di Puglia (Allegato n.7).

STIMADEGLIIMMOBILI

Il criterio di stima che viene adottato in questa sede è di tipo em- pirico: consiste cioè nel valutare gli immobili in questione confron- tandoli, dopo un’accurata indagine di mercato sui valori correnti nel Comune di San Xxxxxxxxxx di Puglia [(con specifico riferimento al

maggio 2001 (apertura della successione di )],

con altri del tutto analoghi, della medesima tipologia e nelle imme- diate vicinanze; in tal senso, il sottoscritto ha svolto tutta una se- rie di indagini di mercato presso operatori economici ed agenzie immobiliari, nonché presso mediatori nel settore della compraven- dita di immobili, attingendo valide informazioni al riguardo anche da gente con esperienza diretta di acquisto di unità immobiliari ad uso abitativo, di terreni agricoli e di suoli edificatori.

Per l’assegnazione di un congruo valore commerciale agli immobili in questione (con specifico riferimento – come detto - al maggio 2001) si considereranno diversi fattori ed aspetti particolari che influen- zano in vario modo la ricerca della giusta stima; tenendo conto del- l’epoca di realizzazione, della consistenza, dell’ubicazione, dello sta- to di conservazione e manutenzione e di tutte le caratteristiche generali e particolari di cui si è già detto nei precedenti paragrafi, si ritiene congruo attribuire alle unità immobiliari in questione i va- lori così come qui di seguito riportati.

Viene evidenziato, in particolare, che il valore dell’immobile di cui

al punto A) tiene già conto degli oneri (messi in detrazione dal valo- re effettivo del bene) relativi all’intervento – del tutto necessario

- di demolizione ed allontanamento (bonifica) dei manufatti abusivi realizzati nell’ambito dell’annesso cortile interno (stimati in circa

€ 6.000,00).

Inoltre, è sicuramente opportuno evidenziare che i valori degli im- mobili di cui ai punti 1) e 2) [suoli edificatori] sono stati ricavati, ol- tre che dagli esiti di accurate indagini di mercato, anche e soprat- tutto tenendo conto della quantificazione del costo di costruzione (dato specifico relativo al 2001 – pari a 320.000 £./mc – fornito dall’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Foggia) delle volume- trie realizzabili sui predetti suoli (ricavabili in base all’indice di fabbricabilità dei suoli stessi, pari a 8 mc/mq) e del relativo indice di permuta (rappresentante appunto l’incidenza percentuale del suo- lo rispetto a quanto potenzialmente edificabile), stimato, come è in genere in simili circostanze, intorno al 15%.

Primo gruppo (relictum):

A) Immobile al piano terra in San Xxxxxxxxxx di Puglia alla Via San’Xxxxxxx n.23/A (ex civico n.43): . . . . . . . . . . . . . . . € 41.000,00

B) Appartamento al primo piano in San Xxxxxxxxxx di Puglia al- la Via Sant’Xxxxxxx n.23 (ex civico n.41): . . . . . . . . . . . .€ 54.000,00

C) Terreni in San Xxxxxxxxxx di Puglia alla Contrada San Tom- maso dall’estensione di 1.638 mq (terreno a verde) + 86 mq (nel- l’ambito del cortile) € 25.000,00

Valore complessivo relictum A) + B) + C): € 120.000,00

Secondo gruppo (donatum):

1) Donazioneconattopubblicodel 5 agosto 1976 pernotar Pani-

coafavoredelfiglio

Piena proprietà del suolo edificatorio ubicato in San Xxxxxxxxxx di Puglia, alla contrada San Xxxxxxx, della superficie complessiva di 328 mq: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . € 65.600,00

2) Donazioneconattopubblicodel1°settembre1977pernotar

Panicoafavoredelfiglio

Piena proprietà del suolo edificatorio ubicato in San Xxxxxxxxxx di Puglia, alla contrada San Xxxxxxx, della superficie complessiva di 113 mq: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . € 22.600,00

3) Donazioneconattopubblicodel20ottobre1982pernotarPa-

nicoafavoredella figlia

edal dileimarito

(incomuneeproindivisoedin parti ugualitraloro)

Quota indivisa pari alla metà del valore del pianterreno ubicato

nell’abitato di San Xxxxxxxxxx di Puglia alla Via Sant’Xxxxxxx dai ci- vici n.21 e 21/A (ex civici nn.35 e 37) € 19.500,00

Valore complessivo donatum 1) + 2) + 3): € 107.700,00

Tali valori (aventi, tra l’altro, anche un ottimo riscontro con quelli ricavabili attraverso un procedimento di tipo analitico), sono quin- di reputati dal sottoscritto come i più idonei tra i valori di merca- to degli immobili oggetto di causa con riferimento al maggio 2001. QUOTA DISPONIBILE E QUOTE DI LEGITTIMA SPETTAN-

TI AGLI ISTANTI

Alla luce di tutto quanto sopra esposto e calcolato, il valore dell’in-

tero asse ereditario, dato dalla somma relictum + donatum, sarà: Valore dell’intero asse ereditario (con riferimento alla data del 2 maggio 2001): € 120.000,00 + € 107.700,00 = € 227.700,00

In base alle disposizioni di cui all’art.537, 2° comma, del c.c. “Se i figli sono più, è loro riservata la quota dei due terzi, da dividersi in parti uguali tra tutti i figli, legittimi e naturali” (a cui si fa speci- fico riferimento nello stesso quesito posto), si avrà che:

QUOTA DISPONIBILE: € 227.700,00 x 1/3 = € 75.900,00

QUOTA DI LEGITTIMA: € 227.700,00 x 2/3 = € 151.800,00

Poiché gli eredi sono n.8, si ha che:

QUOTA DI LEGITTIMA PER OGNI SINGOLO EREDE: € 151.800,00 x 1/8

= € 18.975,00

Tenuto conto che il valore totale della disponibile è risultato pari ad € 75.900,00 e che la quota di legittima per ogni singolo erede è risultata pari ad € 18.975,00, ciascun coerede non potrà avere me- no di € 18.975,00, ma neppure più di (€ 75.900,00 + € 18.975,00) =

€ 94.875,00; pertanto, la soglia che determina la lesione di legitti- ma - riscontrabile in modo immediato - risulta pari ad € 94.875,00. Rilevato che nessuno dei tre eredi donatari ha avuto in donazione beni il cui valore supera il precitato importo di € 94.875,00, è ne- cessario comunque svolgere dei calcoli osservando quanto segue:

Y Con l’atto di cui alla prima donazione, l’erede beneficiario (

), oltre ad aver già usufruito della propria quota di legittima pa- ri ad € 18.975,00 (donazione in conto di legittima), ha usufruito an-

che di una parte della disponibile pari a (€ 65.600,00 - € 18.975,00)

= € 46.625,00; la parte della disponibile, a questo punto, si riduce a (€ 75.900,00 - € 46.625,00) = € 29.275,00.

Y Con l’atto di cui alla seconda donazione, l’erede beneficiario (

), oltre ad aver già usufruito della propria quota di legittima pa- ri ad € 18.975,00 (donazione in conto di legittima), ha usufruito an- che di una parte della disponibile pari a (€ 22.600,00 - € 18.975,00)

= € 3.625,00; la parte della disponibile, a questo punto, si riduce ul- teriormente a (€ 29.275,00 - € 3.625,00) = € 25.650,00.

Y Con l’atto di cui alla terza donazione, il coerede beneficiario (

), oltre ad aver già usufruito della propria quota di legittima pari ad € 18.975,00 , ha usufruito anche di una parte della disponibile pari a (€ 19.500,00 - € 18.975,00) = € 525,00; la parte della dispo- nibile, a questo punto, si riduce ulteriormente a (€ 25.650,00 - € 525,00) = € 25.125,00.

§ § § § §

Emerge quindi che, a seguito delle tre donazioni, non veniva “utiliz- zato” l’intero ammontare della disponibile e, di conseguenza, non c’è stata, di fatto, alcuna lesione della quota di legittima spettan- te agli eredi.

Dal valore complessivo del relictum (stimato in € 120.000,00), i cin-

que coeredi che non hanno usufruito di alcuna donazione (

) potranno attingere regolar- mente (però secondo quote indivise) la loro rispettiva quota di legit- tima (€ 18.950,00 ciascuno), con una residua quota complessiva di disponibile sopra calcolata in € 25.125,00 (da ripartirsi ulterior-

mente secondo le disposizioni di legge), calcolabile anche come:

€ 120.000,00 (relictum) – n.5 x € 18.975,00 = € 25.125,00. INDIVISIBILITA’ DEI BENI

Accertato che non vi è stata alcuna lesione della legittima, lo scri- vente, qui di seguito, prenderà comunque in esame l’ipotesi di un progetto divisionale dei beni oggetto di causa.

Nello studio svolto per verificare la fattibilità di un comodo pro- getto divisionale di un bene immobile, devono essere presi in con- siderazione due elementi fondamentali: l’aspetto strutturale e l’a- spetto economico-funzionale.

La comoda divisibilità dei beni immobili richiede - sotto l’aspetto strutturale - che il frazionamento dei beni stessi sia attuabile me- diante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento non gravate, almeno di norma, da pesi, servitù e limitazioni comunque gravose e che possono formarsi nel pieno ri- spetto delle norme igienico-sanitarie e senza dovere fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi; sotto l’aspetto economi- co-funzionale, il progetto divisionale non dovrà incidere sull’origina- ria destinazione dei beni e non dovrà comunque comportare un sen- sibile deprezzamento del valore delle singole quote, rapportato proporzionalmente al valore dell’intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione dei beni stessi.

E’ opportuno ricordare – sia pur sinteticamente - che, nel caso in esame, i beni di cui si deve valutare la realizzabilità di un comodo progetto divisionale sono rappresentati, in particolare, da terreni

e da appartamenti per civile abitazione, ma è altrettanto importan- te ricordare che il progetto divisionale deve prevedere la suddivi- sione di tali beni in molteplici parti uguali (tante quanti sono gli ere- di) secondo le quote di spettanza di ciascun condividendo stesso.

Fatte tutte queste premesse, ritenendo finanche del tutto inutile scendere nei particolari nel riportare elementi giustificativi al ri- guardo che appaiono fin troppo manifesti, risulta davvero molto e- vidente che gli immobili siano strutturalmente e funzionalmente non frazionabili e, pertanto, non siano suscettibili di comoda divisio- ne in natura.

CONCLUSIONI

Sulla base dei dati obiettivi acquisiti dagli atti di causa, dai sopral- luoghi effettuati e dalle indagini conoscitive svolte con accuratez- za, fatte tutte le considerazioni del caso e dopo aver analizzato in maniera più dettagliata tutti gli aspetti relativi alla controversia in atto nei paragrafi precedenti, il sottoscritto Consulente Tecnico di Ufficio, dopo aver risposto ai quesiti a lui posti, termina la sua re- lazione con le seguenti sintetiche conclusioni:

* il valore dei beni costituenti il relictum (la cui consistenza è sta- ta dettagliatamente riportata nel corpo della relazione peritale) al

momento dell’apertura della successione di (02

maggio 2001), avuto riguardo alla relativa dichiarazione di succes- sione, ascende complessivamente ad € 120.000,00;

* dall’esame degli atti di causa, risulta che non vi sono debiti e- reditari da parte del de cuius;

* il valore dei beni costituenti il donatum (la cui consistenza è sta- ta dettagliatamente riportata nel corpo della relazione peritale) al

momento dell’apertura della successione di (02

maggio 2001), avuto riguardo ai tre atti di donazione rispettiva-

mente a favore dei figli (atto pubblico del 5 agosto 1976),

(atto pubblico del 1° settembre 1977) ed [(insieme al

di lei coniuge ) atto pubblico del 20 ottobre 1982],

ascende complessivamente ad € 107.700,00;

* l’asse costituito dalla somma del relictum + il donatum, sempre

con riferimento alla data di apertura della successione di Pellegri- ni Xxxxxxx, ascende ad € 227.700,00;

* la quota disponibile (1/3) risulta pari ad € 75.900,00, mentre la quota di legittima (2/3) risulta pari ad € 151.800,00; poiché gli eredi sono n.8, la quota di legittima per ogni singolo erede risulta pari ad € 18.975,00;

* operando analiticamente è emerso che, a seguito delle tre do- nazioni, non veniva “utilizzato” l’intero ammontare della disponibile e, di conseguenza, non c’è stata, di fatto, alcuna lesione della quo- ta di legittima spettante agli eredi;

* dal valore complessivo del relictum (€ 120.000,00), i cinque co-

eredi che non hanno usufruito di alcuna donazione (

) potranno attingere regolarmen- te (però secondo quote indivise) la loro rispettiva quota di legitti- ma (€ 18.975,00), con una residua quota complessiva di disponibile

calcolata in € 25.125,00 da ripartirsi ulteriormente secondo le di- sposizioni di legge;

* per tutti i motivi dettagliatamente esposti nel corpo della rela-

zione peritale, è da ritenere che gli immobili per cui è causa siano strutturalmente e funzionalmente non frazionabili e, pertanto, non siano comunque suscettibili di comoda divisione in natura.

# # # # #

Il sottoscritto Consulente Tecnico di Ufficio conferma tutto quan- to è stato sopra esposto, dichiarando che esso risponde alla sua piena convinzione, maturata dopo un attento e minuzioso esame de- gli elementi che ha potuto raccogliere e, quindi, ritiene di aver as- solto l’incarico ricevuto con la massima obiettività.

ALLEGATI:

1) Verbale di sopralluogo;

2) Visure catastali per soggetto degli immobili oggetto di causa;

3) Piantina catastale dell’immobile urbano di cui al punto A);

4) Piantina catastale dell’immobile urbano di cui al punto B);

5) Estratto di mappa delle particelle di cui ai punti C), 1) e 2);

6) Piantina catastale dell’immobile urbano di cui al punto 3);

7) Certificato di destinazione urbanistica relativo ai beni oggetto di causa rilasciato dal Comune di San Xxxxxxxxxx di Puglia;

8) N.33 rilievi fotografici.

Foggia, 20 ottobre 2008

IL CONSULENTE TECNICO DI UFFICIO

(dott. xxx. Xxxxxxx Xxxxxxx)

TRIBUNALE CIVILE DI FOGGIA

CAUSA CIVILE n.3141/2003 R.G.

promossa da:

contro:

RELAZIONE DI PERIZIA TECNICA INTEGRATIVA

PREMESSA

Con relazione di perizia tecnica prodotta in data 20 ottobre 2008, il sottoscritto dott. xxx. Xxxxxxx Xxxxxxx, nominato Consulente Tec- nico di Ufficio in riferimento alla causa civile in oggetto, risponde-

va in dettaglio ai quesiti formulati dal G.I. dott.ssa

nell’ordinanza disposta in data 3 ottobre 2007; il contenu- to del predetto elaborato peritale, totalmente confermato dallo scrivente in questa sede ed ormai già noto, deve intendersi qui in- tegralmente riportato in quanto costituisce un elemento utile per ciò che verrà evidenziato nella presente consulenza tecnica inte- grativa.

Dopo il deposito della prima relazione di C.T.U.,

, quale procuratore legale della parte attrice

, contestando in parte gli esiti del predetto elabo- rato peritale, nell’udienza del 4 febbraio 2009 depositava al riguar-

do apposita relazione di xxxxxxx tecnica redatta dal

e chiedeva al G.I. di richiamare lo stesso C.T.U. al fine di rendere degli opportuni chiarimenti in relazione alle osservazioni prodotte dal proprio consulente tecnico di parte.

Nella stessa udienza del 4 febbraio 2009, il G.I.

accoglieva la richiesta del procuratore di parte at- trice e disponeva che: “… il C.T.U. xxx. Xxxxxxx Xxxxxxx renda gli opportuni chiarimenti in ordine alle osservazioni del consulente

di parte attrice , il tutto con relazione scritta

da depositare (sotto il vincolo del giuramento già prestato) entro il termine di gg.60 dalla comunicazione del presente verbale”.

La causa veniva poi rinviata all’udienza del 3 giugno 2009.

* * * * *

Il sottoscritto, a questo punto, in piena coscienza ed obiettività e sotto il vincolo del giuramento già prestato al momento del conferi- mento del primo incarico, riferisce qui di seguito in merito a quan- to da lui constatato e dedotto, per una successiva esauriente rispo- sta in relazione ai chiarimenti richiesti dalla parte convenuta.

CHIARIMENTI IN ORDINE AI RILIEVI MOSSI DAL C.T.

DI PARTE ATTRICE

Nell’elaborato peritale redatto nel gennaio 2009 (non è specifica-

to il giorno) dal C.T. di parte attrice , ven-

gono messi in evidenza alcuni aspetti ed elementi particolari relati- vi sia alla descrizione degli immobili oggetto di causa e sia, soprat- tutto, alla loro valutazione; tutti i rilievi mossi dal predetto C.T. di parte attrice troveranno qui di seguito le più adeguate risposte e precisazioni del caso, mentre, ove necessario, lo scrivente effet- tuerà anche alcune brevi – ma doverose - specifiche osservazioni.

dallarelazionetecnicaafirmadel

Per una più facile comprensione di quanto si andrà ad evidenziare, lo scrivente riporterà in corsivo le frasi o le paroletestuali tratte

# # # # #

PRIMO GRUPPO (RELICTUM)

Il , a pag.2 della sua relazione tecnica, in riferimen-

to ai beni facenti parte del PRIMO GRUPPO (RELICTUM), xxxxxx- xxx che:

Y l’immobile indicato nel punto A) del suddetto gruppo … non si estende su una superficie lorda di mq 70 circa, bensì su una su- perficie di mq 54 circa, in quanto sulla superficie lorda di mq 15 circa ricade la porzione del piano terra (vano scala) facente parte dell’unità immobiliare urbana a primo piano;

Y il cortile di pertinenza della stessa unità … non è asfaltato, come descritto dal C.T.U., ma è provvisto solo di alcune zone di massetto cementizio … inoltre la superficie ricavata dalle misure rilevate con il C.T.U. in sede di sopralluogo è di mq 96,50 circa e non 98 circa;

Y l’immobile indicato al punto B) del suddetto gruppo … non si estende su una superficie lorda di mq 108 circa, bensì su una su- perficie di mq 15 circa a piano terra (vano scala) e su una superfi- cie di mq 106 circa a primo piano, così come da misure rilevate con il C.T.U. in sede di sopralluogo.

Il ha inoltre evidenziato tutta una serie di elemen-

ti caratterizzanti gli immobili di cui ai punti A) e B) della relazioni

di C.T.U. atti a metterne in risalto l’avanzato stato di degrado.

Nel momento in cui lo scrivente contraddistingue con la lettera A) l’immobile al piano terra e con la lettera B) l’immobile al primo pia- no (facenti parte del RELICTUM), ha valutato nei circa 70 mq tut- to ciò che – di fatto - si trova al piano terra, mentre ha valutato nei circa 108 mq tutto ciò che – di fatto – si trova al primo piano.

Dopo aver evidenziato che il , nel suo primo elabo-

rato peritale del 15 marzo 2002 (allegato al fascicolo di parte esi- stente agli atti di causa), in contrasto con quanto posto in risalto nel suo secondo elaborato ed in pieno accordo con quanto riporta- to dallo scrivente C.T.U., ha parlato egli stesso di immobile al pia- no terra di 70,31 mq, immobile al primo piano di 107,69 mq e corti- le di 98,75 mq, il sottoscritto fa presente che, in concreto, la di-

versa recente versione fornita dal con cui i 15 mq

vengono sottratti all’immobile al piano terra ed attribuiti a quello al primo piano comunque non muta la stima complessiva degli stessi beni, entrambi - tra l’altro - facenti parte del RELICTUM.

Per quanto concerne le differenze di superficie messe in evidenza

dal in relazione alle estensioni del cortile (96,5 mq

anziché 98 mq circa) e dell’immobile al primo piano (106 mq anzi- ché 108 mq circa), il sottoscritto fa presente che le predette dif- ferenze, pur se esistenti (già davvero piccole in assoluto e, comun- que, tanto minuscole da potersi ritenere conglobate nel “circa”), in sostanza non influiscono sulla stima dei beni (che è l’oggetto essen- ziale della causa), visto che, tra l’altro, lo scrivente, proprio nell’ef- fettuare la valutazione degli immobili, pur partendo naturalmente

da un valore unitario in funzione della superficie degli stessi, ha poi dato un valore a corpo dei beni, snellendo il tutto con lievi op-

portuni arrotondamenti [non come fa il che propo-

ne dei valori di stima (di certo non una scienza esatta) che tengo- no conto anche di centesimi di Euro].

Ad ogni buon fine, solo per dare un’idea circa l’ordine di grandezza della variazione della stima in relazione alle differenze di superfi-

cie comunque messe in evidenza dal , va detto che,

ad esempio, per ciò che concerne il cortile, considerare 96,5 mq anziché 98 mq circa del cortile, a parità divaloreunitarioadotta-

to, comporta un decremento di soli € 170,00 circa.

Dopo aver evidenziato che il non ha prodotto alcun

riferimento scritto circa gli adottati parametri di valutazione e sti- ma, il sottoscritto fa presente di essersi ben reso conto del grado di vetustà dei fabbricati in esame e, comunque, di averne conside- rato gli effetti direttamente nell’individuazione del valore unitario di stima; per ciò che concerne il cortile, la svista relativa al fondo del piazzale (considerato erroneamente asfaltato forse per distin- guerlo rispetto al caso fosse stato in sterrato) può comunque inci- dere solo nella descrizione dell’immobile, mentre non ha, in concre- to, alcuna apprezzabile influenza sulla stima dello stesso.

# # # # #

Il , a pag.3 del suo recente elaborato peritale, evi-

denzia che:

Y per quanto riguarda gli oneri per demolizione e lo smaltimento

dei manufatti abusivi con copertura in eternit, stimati dal C.T.U. in circa € 6.000,00, non corrispondono con l’importo riportato nel

preventivo di spesa presentato dall’Impresa e tra-

xxxxxx al C.T.U. pari ad € 7.560,00 (€ 6.300,00 + IVA).

Il sottoscritto, dopo aver preso atto del citato preventivo prodot-

xxxxxx’Impresa , haeffettuatopersonalmente del-

le ricerche presso altre analoghe ditte specializzate; la media dei valori riscontrati ha dato una stima del lavoro da effettuare pari ad € 6.000,00 (compreso IVA), come riportato nella C.T.U. .

Anche inquesto caso, solopercompletezzadella presentetratta- zione, va precisato che lo scrivente, contattato direttamente il ti-

tolare dell’impresa , ha avuto la conferma che l’intervento - a

parziale ritocco del preventivo fornito - poteva essere da questa svolto anche per il prezzo di € 6.000,00 + IVA, per un totale lordo di € 6.600,00 compreso IVA [visto che l’IVA non è al 20% (come consideratodal geom. di Micco), bensìal 10% e, quindi, conuna dif- ferenza reale di soli € 600,00 - anziché di € 1.560,00 - rispetto a quanto prospettato dal C.T.U.].

Osservazioni

Dopo aver prodotto le sopra riportate adeguate precisazioni, il sot- toscritto ritieneopportuno evidenziarequanto segue.

Nonostante il , in riferimento alle caratteristiche ed

alla stima degli immobili facenti parte del RELICTUM, abbia riem- pito circa due pagine della propria relazione tecnica per mettere

in risalto alcuni elementi aventi lo scopo di far emergere delle ipo-

tetiche imprecisioni effettuate dal C.T.U., in definitiva, il valore in-

dicato dallo stesso per la stima complessiva dei be-

ni costituenti appunto il RELICTUM (€ 112.426,30) si differenzia da quello riportato dal sottoscritto (€ 120.000,00) di soli € 7.573,70; tra l’altro, dopo la sopra riportata precisazione riguardante il pre-

ventivo dell’impresa relativo l’intervento di bonifica (riduzio-

ne effettiva della spesa da € 7.560,00 ad € 6.600,00), pur volendo adottare a tutti i costi l’importo di € 6.600,00 anziché quello di € 6.000,00 prospettato dallo scrivente, si ha che il “gap” tra la sti-

ma dei beni del RELICTUM effettuata dal e quella

svolta dal C.T.U. subisce un ulteriore decremento di € 960,00 e si riduce così a soli € 7.573,70 - € 960,00 = € 6.613,70, importo che,

in termini percentuali, rappresenta circa il 5,5% del valore comples- sivo stimato dal C.T.U. .

Tenendo conto che la valutazione di immobili – come già evidenzia- to in precedenza – non è una scienza esatta, ecco che, in definitiva,

la stima operata dal per quanto attiene gli immobili

costituenti il RELICTUM può ritenersi in sostanziale accordo con quanto prospettato dallo stesso C.T.U. .

E’ evidente quindi che, accertata la comunque quasi concorde stima

dei beni del RELICTUM prodotta dal rispetto a quel-

la del C.T.U., per il perito di parte attrice, il vero problema non sia legato alla stima dei beni costituenti il RELICTUM, bensì, come me- glio si vedrà più avanti, alla stima dei beni costituenti il DONATUM per i quali (in particolare, i suoli edificatori oggetto delle due dona-

zioni) emerge, di fatto, una davvero notevole differenza.

SECONDO GRUPPO (DONATUM)

Il , a pag.4 del suo recente elaborato peritale, pro-

duce tutta una serie di osservazioni e, in particolare, al fine di giu- stificare l’adozione di un certo prezzo unitario per la valutazione dei suoli edificatori di cui alle prime due donazioni, evidenzia che: Y Nel calcolo del valore dei due suoli edificatori il CTU non ha assolutamente considerato la volumetria, che alla data di apertura della successione, poteva essere realizzata per la costruzione dei vani tecnici al terzo piano in aggiunta agli 8 mc/mq, su una super- ficie pari ad un terzo della superficie lorda dell’ultimo piano del fabbricato, per un’altezza utile di m. 2,40 più il solaio di copertura (spessore 20-30 cm);

Y La percentuale di permuta, ai fini della stima del valore del suolo, normalmente si applica al valore di mercato del fabbricato a costruirsi su quel suolo e non al costo di costruzione, come riporta- to dal C.T.U.;

Y L’Agenzia del Territorio per un suolo in zona B2 … con indice di fabbricabilità pari a 4 mc/mq, nel 1998 ha stimato, per conto dell’Agenzia delle Entrate, un valore unitario di € 200,00/mq che rivalutato come per legge del 5% alla data dell’apertura della suc- cessione (maggio 2001) diventa di € 231,50/mq. Ne scaturisce che i suoli del “SECONDO GRUPPO” (DONATUM), ricadenti in zona ti- pizzata B con indice di fabbricabilità pari a 8 mc/mq, hanno di con-

seguenza un valore doppio pari a € 463,00/mq.

Premesso che poter non far rientrare i “volumi tecnici” nell’ambito della volumetria massima realizzabile desumibile dall’indice di fab- bricabilità costituisce sempre un argomento molto controverso, va specificato che per volumi tecnici devono intendersi quelli che per funzione e dimensioni si pongono rispetto alla costruzione come e- lementi essenziali per l'utilizzo della stessa; tali volumi tecnici, col- locati al di sopra del piano di copertura dell'edificio, purché costi- tuiscano soluzione architettonica compiuta e la loro superficie non sia superiore ad 1/3 di quella del solaio piano sul quale insistono e solitamente comunque mai superiore a 60 mq, non possono supera- re l'altezza di 2,50 m all'estradosso del relativo solaio piano di co- pertura.

In ogni caso, poter considerare la cubatura degli eventualmente au- torizzati volumi tecnici in eccedenza alla volumetria massima dell’e- dificio determinerebbe comunque solo un lieve aumento percentua- le dei metri cubi dell’intera costruzione ed un ancor più lieve (a que- sto punto quasi trascurabile) aumento del valore del suolo; per ta- le motivo il sottoscritto non si è nemmeno posto il problema di una eventuale influenza di ipotizzabili volumi tecnici.

Contrariamente a quanto asserito dal geom. di Micco, è ormai pras- si consolidata che la percentuale di permuta, ai fini della stima del valore del suolo, si applichi al costo di costruzione del realizzando fabbricato e non al valore di mercato dello stesso.

Va inoltre osservato che, ammettendo – come sostenuto dal geom. di Micco - che l’Agenzia del Territorio, nel 1998, per un suolo in zo-

na B2 con indice di fabbricabilità pari a 4 mc/mq abbia stimato un valore unitario di € 200,00/mq, tale stima non va “rivalutata come per legge del 5% (?) alla data dell’apertura della successione (mag- gio 2001)”, ma va rivalutata semplicemente in base agli indici ISTAT del costo della vita, operazione che – dal 1998 al 2001 – determine- rebbe una rivalutazione degli iniziali € 200,00 a circa € 214,00 e non a € 231,50 così come prospettato dal geom. di Micco.

Neanche correttissimo appare il discorso che un suolo caratteriz- zato da un indice di fabbricabilità pari a 8 mc/mq abbia un valore doppio rispetto ad un suolo caratterizzato da un indice di fabbrica- bilità pari a 4 mc/mq, considerazioni in base alle quali il geom. di Xxxxx fa poi scaturire la sua davvero eccessiva valutazione dei suo- li edificatori in questione pari a ben €/mq 463,00.

La stima dei suoli edificatori svolta dal C.T.U., oltre a tener conto delle indagini di mercato svolte in tale ottica, ha fatto riferimento anche al metodo di valutazione desumibile in base a quanto costrui- bile sul predetto suolo; tale tipo di valutazione, tenendo conto del- la massima volumetria edificabile, costituisce quindi un riferimen- to massimo comunque indicativo che dipende anche dal coefficien- te di permuta che opportunamente deve essere applicato.

In sostanza, esplicitando il procedimento di calcolo analitico appli- cato per determinare il valore del suolo in funzione della massima volumetria realizzabile, il sottoscritto fa presente quanto segue.

In riferimento al suolo edificatorio avente l’estensione di 328 mq ed un indice di fabbricabilità pari a 8 mc/mq (di cui alla prima dona-

zione), la massima volumetria realizzabile è di 2.624 mc; tenendo conto in forma specifica dei costi di costruzione delle abitazioni desumibili dall’apposita tabella ufficiale fornita dall’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Foggia (Allegato n.1), si rileva che, per l’anno 2001, tale costo delle opere ammonta ad €/mc 163,20: ciò si- gnifica che il costo massimo della volumetria realizzabile ascende ad € 428.236,80.

Al fine di ricavare il valore del suolo in relazione all’incidenza che questo ha in rapporto alla costruzione da eseguire, vengono adotta- ti dei coefficienti di permuta che normalmente oscillano tra il 15% ed il 20% del valore dell'edificando; la percentuale di permuta da applicare (che rimane pur sempre un elemento aleatorio) va deter- minata in ragione della collocazione all'interno del centro urbano e della condizione di attuazione secondo lo strumento urbanistico.

Orbene, ritenendo – nel caso specifico – di dover applicare una per- centuale di permuta minima (15%) per via dei modesti elementi urba- nistici caratterizzanti la zona in questione, si ha che il suolo edifica- torio in esame avrebbe un valore complessivo pari ad € 64.235,00 e, di conseguenza, un valore unitario pari ad €/mq 195,84; se si a- dottasse una percentuale di permuta pari al 16%, il valore unitario del suolo sarebbe di €/mq 208,90: mediando i valori ottenuti con tali procedimenti analitici ed effettuando anche tutti gli ulteriori riscontri con gli esiti diretti di indagini di mercato svolte, lo scri- vente, nella sua relazione di C.T.U. ha adottato un valore unitario dei suoli edificatori pari ad €/mq 200,00.

Osservazioni

Solo per commento, va evidenziato che il , per i due

suoli edificatori facenti parte del DONATUM, nel suo elaborato peritale depositato di recente (gennaio 2009) ha riportato una sti- ma di €/mq 463,00 , mentre nella precedente relazione tecnica del 15 marzo 2002 (allegata al fascicolo di cui agli di causa), ha ripor- tato una stima di €/mq 361,52 , determinando, in modo a dir poco inspiegabile, una differenza di valore unitario di ben 101,48 €/mq che, in particolare, tenendo conto dell’estensione complessiva dei due suoli (328 + 113 = 441 mq), ha comportato a sua volta un “incre- mento” di stima pari a € 44.752,68; vale la pena ricordare che il vi-

stosissimo incremento di stima praticato dal (che,

in sostanza, ha clamorosamente smentito il suo stesso operato sol- tanto per arrivare a dimostrare l’avvenuta lesione di legittima) non può essere assolutamente giustificato dal fatto che le due sue rela- zioni tecniche siano state svolte in epoche differenti (nel 2002 e nel 2009) visto che, come si sa bene, le valutazioni si riferiscono in o- gni caso alla data dell’apertura della successione (maggio 2001).

Solo per completezza della presente trattazione, va messo in evi- denza che il valore unitario dei suoli di €/mq 463,00 proposto dal

nell’ultimo suo elaborato peritale (mentre, tra l’altro

– come già detto - egli stesso, in quello precedente, aveva proposto

€/mq 361,52) nasce dall’applicazione di un coefficiente percentuale di permuta pari al 35,5%, coefficiente che appare esageratamente alto e fuori da ogni realtà.

Va anche osservato che il , sempre con riferimento

al maggio 2001, stima un suolo edificatorio ad €/mq 463,00, mentre stima poi dei fabbricati (sia pur in uno stato non buono) ad un valo- re di poco più alto (€/mq 516,46) e, addirittura, ad un valore più basso (€/mq 439,00) rispetto a quello del suolo stesso.

Sempre e solo per completezza della presente trattazione, lo scri- vente ritiene opportuno mettere in evidenza che, pur adottando un coefficiente di permuta per i suoli edificatori pari al 20%, il valo- re unitario degli stessi verrebbe portato a circa €/mq 261,00, l’am- montare complessivo del DONATUM aumenterebbe, ma, comunque, non si materializzerebbe alcuna lesione della quota di legittima; la percentuale “limite” di permuta che porterebbe poi alla lesione del- la quota di legittima si aggira intorno al 24%.

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Il sottoscritto Consulente Tecnico di Ufficio conferma tutto quan- to è stato sopra esposto, dichiarando che esso risponde alla sua pie- na convinzione, maturata dopo un attento e minuzioso esame degli elementi che ha potuto raccogliere e, quindi, ritiene di aver assol- to l’incarico ricevuto con la massima obiettività.

ALLEGATI:

1) Tabella dei costi delle opere (dal 1986 al 2006) prodotta dall’Or- dine degli Ingegneri della provincia di Foggia.

Foggia, 08 maggio 2009

IL CONSULENTE TECNICO DI UFFICIO

(dott. xxx. Xxxxxxx Xxxxxxx)

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