Contratti ordinari(durata 4 + 4) Art.2 co.1 Contratti convenzionati(durata minima 3 + 2) Art.2 co.3 Contratti di natura transitoria( durata 1 – 18 mesi) Art. 5 co.1 Contratti per studenti universitari(durata 6 mesi – 3 anni) Art.5 co.2 e 3
Gruppo di lavoro
Fiscalità immobiliare
La dichiarazione dei redditi Problematiche immobiliari
Xxxxxxx XXXXX 8 maggio 2019
CONTRATTI A CANONE CONCORDATO
TIPOLOGIE DI CONTRATTI ABITATIVI
(L. 9.12.98 N.431)
Contratti ordinari (durata 4 + 4) | Art.2 co.1 |
Contratti convenzionati (durata minima 3 + 2) | Art.2 co.3 |
Contratti di natura transitoria ( durata 1 – 18 mesi) | Art. 5 co.1 |
Contratti per studenti universitari (durata 6 mesi – 3 anni) | Art.5 co.2 e 3 |
2
CONTRATTI A CANONE CONCORDATO
TIPOLOGIE DI CONTRATTI ABITATIVI
3
(L. 9.12.98 N.431)
TIPOLOGIA DI CONTRATTI | IMPOSTE DIRETTE | CEDOLARE SECCA | |
Contratti convenzionati (durata minima 3 + 2) | Comuni alta tensione abitativa | Riduzione 30% base imponibile | 10 % |
Altri comuni | Nessuna riduzione | 21 % | |
Contratti di natura transitoria ( durata 1 – 18 mesi) | Comuni alta tensione abitativa | Riduzione 30% base imponibile | 10 % |
Altri comuni | Nessuna riduzione | 21 % | |
Contratti per studenti universitari (durata 6 mesi – 3 anni) | Riduzione 30% base imponibile | 10 % | |
CONTRATTI A CANONE CONCORDATO
TIPOLOGIE DI CONTRATTI ABITATIVI
4
(L. 9.12.98 N.431)
TIPOLOGIA DI CONTRATTI | IMPOSTA REGISTRO | IMU - TASI | ||
Contratti convenzionati (durata minima 3 + 2) | Comuni alta tensione abitativa | Riduzione 30% base imponibile | Possibili specifiche agevolazioni (residenza del conduttore | Riduzione 25% aliquota |
Altri comuni | Nessuna riduzione | Nessuna specifica agevolazione | Riduzione 25% aliquota | |
Contratti di natura transitoria ( durata 1 – 18 mesi) | Nessuna riduzione | Nessuna specifica agevolazione | Riduzione 25% aliquota | |
Contratti per studenti universitari (durata 6 mesi – 3 anni) | Riduzione 30% base imponibile | Possibili specifiche agevolazioni | Riduzione 25% aliquota | |
CONTRATTI A CANONE CONCORDATO
NUOVI ACCORDI TERRITORIALI EX DM 16.1.2017
Il DM 16.1.2017 (GU 15.3.2017) ha previsto che:
• le parti si possono far assistere, nella definizione del canone effettivo, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori,
• in alternativa le parti devono chiedere ad un’organiz- zazione firmataria dell’accordo di attestare, in base alle modalità previste dall’accordo territoriale, la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto
all’accordo stesso
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CONTRATTI A CANONE CONCORDATO
NUOVI ACCORDI TERRITORIALI EX DM 16.1.2017
Data di entrata in vigore dei nuovi accordi:
prevista nel singolo accordo sottoscritto nel comune riferimenti: sito SUNIA – accordi territoriali
Comune di Torino dal 1.1.2017
autocertificazione delle parti in luogo dell’attestazione NON ha valore ai fini fiscali
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CONTRATTI A CANONE CONCORDATO
ATTESTAZIONE EX DM.16.1.2017
(MISE 6.2.2018 n.1380 – Interpello 954-119/2018)
Fattispecie | Assistenza associazioni | Attestazione |
Contratti ante DM 16.1.2017 | NO | NO |
Contratti post DM 16.1.2017 in comuni ove non sono stati sottoscritti nuovi accordi | NO | NO |
Contratti post DM 16.1.2017 in comuni ove sono stati sottoscritti nuovi accordi. Dalla data di entrata in vigore dei nuovi accordi. | SI (salvo attestazione) | SI (se manca assistenza) |
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CONTRATTI A CANONE CONCORDATO
ATTESTAZIONE EX DM.16.1.2017
(Interpello 954-119/2018)
• L’allegazione dell’attestato, in fase di registrazione del contratto, non è obbligatoria ma opportuna.
• L’attestato non sconta un’imposta di registro autonoma.
• L’attestato non sconta imposta di bollo.
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CONTRATTI A CANONE CONCORDATO
DICHIARAZIONE - ordinaria
Rendita catastale 1.000
Reddito canone concordato 6.000 (comune ad alta densità abitativa) Nessuna opzione per la cedolare secca
1.000
8
365 100
1
5.700
L219
3.990
A partire dallo scorso anno non occorre più indicare alla sezione II (RB 21 – RB 23) gli estremi di registrazione del contratto (salvo le locazioni in Abruzzo a soggetti residenti nei comuni colpiti dal sisma).
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CONTRATTI A CANONE CONCORDATO
DICHIARAZIONE - cedolare
Rendita catastale 1.000
Reddito canone concordato 6.000 (comune ad alta densità abitativa) Opzione per la cedolare secca
1.000
8
365 100
3
6.000
L219
X
6.000
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LOCAZIONI BREVI
LOCAZIONI BREVI
DEFINIZIONE
Contratti di locazione, sublocazione o conclusi dal comodatario:
• di immobili o singole stanze
• ad uso abitativo
• di durata non superiore a 30 giorni per singolo contratto
• stipulati tra persone fisiche al di fuori dell’attività imprenditoriale,
• con possibilità di servizi aggiuntivi (biancheria, pulizie ecc. No colazione o pasti).
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LOCAZIONI BREVI
INTERMEDIARI
OBBLIGO DI COMUNICAZIONE
e conservazione dati
OBBLIGO DI RITENUTA
SE il contratto viene concluso tramite l’intermediario, entro il 30 giugno dell’anno successivo alla stipula, egli dovrà inviare comunicazione avente ad oggetto i dati del locatore:
1) Cognome e nome;
2) Codice fiscale;
3) Durata contratto;
4) Importo corrispettivo lordo;
5) Indirizzo immobile (no dati catastali)
SE l’intermediario interviene nell’incasso dei canoni o nei pagamenti, è tenuto ad operare una ritenuta del 21% sul corrispettivo lordo (importo che il conduttore deve versare al locatore):
- versamento entro il 16 del mese successivo al pagamento del canone al locatore;
- con codice tributo 1919;
- No in caso di pagamenti effettuati dal conduttore tramite assegno bancario o carte di credito, bancomat...);
- obbligo di certificazione delle ritenute operate mediante CU
LOCAZIONI BREVI
INTERMEDIARI (continua)
OBBLIGO DI RITENUTA
- BASE IMPONIBILE = importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto (incluse prestazioni accessorie se forfettarie. Se analitiche o corrisposte dal conduttore, non concorrono al corrispettivo lordo). Non sono assoggettate a ritenuta: caparre, depostiti cauzionali, penali. Se la provvigione non è compresa nel corrispettivo, non viene assoggettata a ritenuta;
- CERTIFICAZIONE = mediante la certificazione gli intermediari assolvono anche l’obbligo di comunicazione dei dati e non sono pertanto tenuti all’ulteriore trasmissione;
- COMPROPRIETARI = se il contratto viene stipulato da uno solo dei proprietari, la ritenuta verrà operata e certificata solo nei confronti di quest’ultimo, conseguentemente solo il proprietario che ha stipulato il contratto potrà scomputare la ritenuta subita dal proprio reddito complessivo o chiedere il rimborso della maggiore imposta subita sulla quota di redito a lui non imputabile.
LOCAZIONI BREVI
REGIME FISCALE (continua)
REDDITO FONDIARIO
CEDOLARE SECCA
LOCAZIONE
- opzione in dichiarazione;
- aliquota 21%;
- reddito da dichiarare nella dichiarazione relativa all’anno di competenza del contratto (COMPETENZA);
- quadri da compilare: UNICO quadro RB; 730 quadro RB;
- se vi è intervento intermediario che ha operato la RA, essa è scomputata a titolo di IMPOSTA
- nessuna opzione in dichiarazione;
- reddito da dichiarare nella dichiarazione relativa all’anno di competenza del contratto (COMPETENZA);
- quadri da compilare: UNICO quadro RB; 730 quadro RB;
- se vi è intervento intermediario che ha operato la RA, essa è scomputata a titolo di ACCONTO (possibilità di riliquidare l’imposta se RA operata in misura maggiore);
LOCAZIONI BREVI
REGIME FISCALE (continua)
CEDOLARE SECCA
REDDITO DIVERSO
(ART 67 TUIR)
SUBLOCAZIONE
(sublocatore)
- opzione in dichiarazione;
- aliquota 21%;
- reddito da dichiarare nella dichiarazione relativa all’anno in cui il corrispettivo è percepito (CASSA);
- quadri da compilare: UNICO quadro RL; 730 quadro RD;
- se vi è intervento intermediario che ha operato la RA, essa è scomputata a titolo di IMPOSTA
- nessuna opzione in dichiarazione;
- reddito da dichiarare nella dichiarazione relativa all’anno in cui il corrispettivo è percepito (CASSA);
- deduzione costi inerenti;
- quadri da compilare: UNICO quadro RL; 730 quadro RD;
- se vi è intervento intermediario che ha operato la RA, essa è scomputata a titolo di ACCONTO (possibilità di riliquidare l’imposta se RA operata in misura maggiore);
LOCAZIONI BREVI
REGIME FISCALE (continua)
CEDOLARE SECCA
REDDITO DIVERSO
(ART 67 TUIR)
COMODATO
(comodatario)
- opzione in dichiarazione;
- aliquota 21%;
- reddito da dichiarare nella dichiarazione relativa all’anno in cui il corrispettivo è percepito (CASSA);
- quadri da compilare: UNICO quadro RL; 730 quadro RD;
- se vi è intervento intermediario che ha operato la RA, essa è scomputata a titolo di IMPOSTA
- nessuna opzione in dichiarazione;
- reddito da dichiarare nella dichiarazione relativa all’anno in cui il corrispettivo è percepito (CASSA);
- deduzione costi inerenti;
- quadri da compilare: UNICO quadro RL; 730 quadro RD;
- se vi è intervento intermediario che ha operato la RA, essa è scomputata a titolo di ACCONTO (possibilità di riliquidare l’imposta se RA operata in misura maggiore);
LOCAZIONI BREVI
REGIME FISCALE (continua)
COMODATO
(comodante)
REDDITO FONDIARIO
quadri da compilare: UNICO quadro RB; 730 quadro RB;
NOVITA’: superamento interpretazioni Risoluzione 381/2008 e 394/2008 che prevedevano la tassazione del reddito da locazione in capo al comodante
INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA
INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA
Detrazione ordinaria 65%
Si aggiungono:
• interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione
invernale con :
• impianti dotati di caldaie a condensazione di classe A e installazione di sistemi di termoregolazione evoluti
• impianti dotati di apparecchi ibridi costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione
• acquisto e posa in opera di generatori d’aria calda a condensazione
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INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA
INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA
Detrazione ridotta 50%
• finestre comprensive di infissi,
• schermature solari
• sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione di classe A senza sistemi di termoregolazione evoluti.
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INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA
INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA
Detrazione ridotta 50%
Nel 2019 si aggiungono:
• acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con generatori di calore alimentati da biomasse combustibili (detrazione max euro 30.000)
• acquisto e posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di quelli esistenti (detrazione max euro 100.000)
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INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA
TIPOLOGIA INTERVENTO | SOGGETTO | CESSIONARIO |
PARTI COMUNI CONDOMINIALI | Incapiente | Istituto di credito |
Fornitore | ||
Altro soggetto riconducibile | ||
Altro soggetto | Fornitore | |
Altro soggetto riconducibile | ||
La comunicazione della cessione doveva avvenire entro il 28.2.2019 (Provv 28.7.2017) | ||
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INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA
TIPOLOGIA INTERVENTO | SOGGETTO | CESSIONARIO |
INTERVENTI SU SINGOLE UNITA’ ABITATIVE | Incapiente | Istituto di credito |
Fornitore | ||
Altro soggetto riconducibile | ||
Altro soggetto | Fornitore | |
Altro soggetto riconducibile | ||
La comunicazione della cessione deve avvenire entro il 12.7.2019 (Provv 18.4.2019) | ||
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SPESE DI RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO
COMUNICAZIONE ALL’ENEA PER GLI INTERVENTI DI
RECUPERO EDILIZIO
E’ necessario inviare la comunicazione Enea relativamente agli interventi di ristrutturazione edilizia (50%) che comportano risparmio energetico e utilizzo di fonti rinnovabili di energia in particolare per gli interventi di cui all’art. 16 bis, lettera h del TUIR.
La trasmissione dei dati deve avvenire:
• di norma entro 90 gg dalla data di fine lavori,
• entro l´1.4.2019 per i lavori terminati entro il 21.11.18 .
La ris. AdE 18.4.2019 n.46 ha affermato che non vi sono sanzioni in caso di omessa comunicazione.
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SPESE DI RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO
BONUS MOBILI
Il bonus mobili spetta per l’acquisto di:
• mobili nuovi,
• grandi elettrodomestici nuovi di classe non inferiore alla A+
I mobili devono essere finalizzati all’arredamento dell’unità immobiliare residenziale oggetto di intervento di ristruttuazione:
• iniziato dal 1.1.2017 per i mobili acquistati nel 2018
• iniziato dal 1.1.2018 per i mobili acquistati nel 2019.
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SPESE DI RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO
BONUS VERDE
Per gli anni 2018 e 2019 spetta:
• una detrazione pari al 36% delle spese documentate da ripartire in 10 quote annue,
• fino ad un ammontare complessivo di spesa di euro 5.000
per unità immobiliare ad uso abitativo, per:
• la sistemazione a verde di aree scoperte private, impianti
di irrigazione e realizzazione di pozzi,
• la realizzazione di coperture a verde e giardini pensili,
• i costi di progettazione e manutenzione.
Il pagamento può avvenire con bonifico, bancomat o carta di credito.
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LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI DELLE SOCIETÁ IMMOBILIARI
PATRIMONIALI
STRUMENTALI
MERCE
IMMOBILI
per natura e per destinazione
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LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI DELLE SOCIETÁ IMMOBILIARI
NOZIONE DI IMMOBILE MERCE
Immobili merce
Sono immobili merce gli immobili non strumentali alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività d’impresa. A tal fine, l’oggetto dell’attività dell’impresa è individuato sulla base dello statuto sociale o, in subordine, dell’attività effettivamente svolta (RM 9/1730 del 1982).
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LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI DELLE SOCIETÁ IMMOBILIARI
NOZIONE DI IMMOBILE STRUMENTALE
Immobili strumentali
▪ Immobili strumentali per destinazione: immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa
▪ Immobili strumentali per natura: immobili che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (B, C, D, E e A10)
▪ Immobili strumentali pro tempore: immobili concessi in uso ai propri dipendenti che per esigenze di lavoro hanno trasferito la loro residenza anagrafica
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LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI DELLE SOCIETÁ IMMOBILIARI
IMMOBILI STRUMENTALI PER DESTINAZIONE
Casi particolari
▪ Abitazione utilizzata come ufficio
▪ Xxxxxxx (a condizione che partecipino al processo produttivo)
▪ Alloggio del custode (annesso all’opificio industriale)
▪ Immobili delle società immobiliari di gestione (secondo l’orientamento prevalente non sono strumentali, ma sono l’oggetto dell’attività propria dell’impresa)
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LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI DELLE SOCIETÁ IMMOBILIARI
IMMOBILI PATRIMONIALI
Sono “patrimoniali” gli immobili appartenenti all’impresa diversi da quelli strumentali e da quelli merce.
Si tratta di una categoria residuale nella quale confluiscono
generalmente:
▪ terreni non utilizzati direttamente nell’esercizio dell’impresa;
▪ fabbricati destinati a civile abitazione.
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LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI DELLE SOCIETÁ IMMOBILIARI
AMMORTAMENTI FABBRICATI STRUMENTALI
RIFERIMENTI NORMATIVI
FABBRICATI POSSEDUTI IN PROPRIETÀ
Rende indeducibile dal reddito
di impresa la quota parte dell’ammortamento riconducibile al costo di acquisto delle aree su cui insistono i fabbricati
CO. 7
ART. 35 DL 223/2006
MODIFICATO DAL DL 262/2006
FABBRICATI POSSEDUTI IN LEASING
Rende indeducibile dal reddito di impresa la quota parte dei canoni di leasing riconducibile al rimborso di costo delle aree
su cui insistono i fabbricati
CO. 7-BIS
ART. 35 DL 223/2006
INTRODOTTO DAL DL 262/2006
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LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI DELLE SOCIETÁ IMMOBILIARI
AMMORTAMENTI FABBRICATI STRUMENTALI
ACQUISTO DI AREA NON EDIFICATA
Il costo non ammortizzabile fiscalmente è pari al costo di acquisto dell’area
Il costo del fabbricato su cui vanno parametrati gli ammortamenti fiscali è rappresentato dai soli costi di edificazione dell’area capitalizzati (costruzione in economia) o sostenuti (costruzione mediante appalto a terzi)
L’area viene separatamente evidenziata in bilancio e se anche venisse rappresentata unitamente al fabbricato dal punto di vista fiscale
l’ammontare su cui calcolare gli ammortamenti sarebbe comunque dato dai soli costi di edificazione e dagli eventuali successivi interventi capitalizzati sul fabbricato
COINCIDENZA TRA RAPPRESENTAZIONE CIVILISTICA E TASSAZIONE
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LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI DELLE SOCIETÁ IMMOBILIARI
AMMORTAMENTI FABBRICATI STRUMENTALI
ACQUISTO DI AREA CON SOVRASTANTE RUDERE
La Circolare dell’Agenzia delle Entrate 19.1.2007 n. 1 (§ 7.4) ha chiarito che l’acquisto di un terreno con una costruzione sovrastante che costituisce però soltanto un
rudere è nella sostanza assimilabile all’ipotesi di acquisto “separato” di un mero terreno nel senso che l’intero costo di acquisto sostenuto è imputato al costo fiscalmente riconosciuto del terreno (e non al rudere)
Ai sensi del co. 6 dell’art. 2645-bis c.c. “Si intende esistente l’edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura”
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LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI DELLE SOCIETÁ IMMOBILIARI
AMMORTAMENTI FABBRICATI STRUMENTALI
ACQUISTO DI FABBRICATO EDIFICATO
In caso di acquisto di fabbricato strumentale già edificato la quota parte del costo fiscalmente non ammortizzabile in quanto riconducibile al valore dell’area è pari al maggiore tra i seguenti due valori
Valore delle aree quale risultante dal bilancio dell’impresa relativo
all’anno di acquisizione del fabbricato
20% del costo complessivo del fabbricato (30% se “fabbricato industriale”)
La versione originaria del dl 223/2006 prevedeva in questi casi l’obbligo di redazione di apposita perizia di stima tale obbligo è però venuto meno a seguito delle modifiche introdotte dal DL 262/2006
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LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI DELLE SOCIETÁ IMMOBILIARI
AMMORTAMENTI FABBRICATI STRUMENTALI
NOZIONE DI “FABBRICATO INDUSTRIALE”
Circ. 19.1.2007 n.1 (§7.2)
Sono fabbricati industriali quelli destinati alla produzione o alla trasformazione di beni, tenendo conto della loro effettiva destinazione e prescindendo dalla classificazione catastale
Nel caso di immobili utilizzati “promiscuamente”, l’intero immobile dovrà considerarsi “industriale” qualora i metri quadri utilizzati per le attività industriali siano prevalenti
La destinazione d’uso rilevante dell’immobile è quella che risulta in relazione al periodo di imposta in cui l’immobile è entrato in funzione (per i fabbricati “già posseduti” rileva l’utilizzo nel periodo di imposta precedente a quello in xxxxx xx 0.0.0000)
In caso di immobili dati in locazione (anche finanziaria) o in comodato, il proprietario dell’immobile deve tenere conto del concreto utilizzo dell’immobile fatto dall’utilizzatore
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LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI DELLE SOCIETÁ IMMOBILIARI
TIPOLOGIA DI SPESE DEDUCIBILI
Manutenzione ordinaria
Deducibili, nel limite del 15% del reddito conseguito
Manutenzione straordinaria
Indeducibili (salvo capitalizzazione)
Restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia
Indeducibili (salvo
capitalizzazione)
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LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI DELLE SOCIETÁ IMMOBILIARI
IMMOBILI PATRIMONIALI - MANUTENZIONI
La deducibilità delle spese di manutenzione ordinaria relative agli immobili locati dipende dalla relativa entità (art. 90 TUIR):
▪ se l’ammontare delle spese di manutenzione non eccede il 15% del canone di locazione, esse sono dedotte analiticamente per l’ammontare effettivamente sostenuto;
▪ se, viceversa, il loro ammontare eccede il 15% del canone, la deduzione è limitata al 15% del canone.
Particolarità:
▪ la quota di spese di manutenzione che eccede il 15% del canone non può essere recuperata negli esercizi successivi, ma è definitivamente “persa”;
▪ il confronto tra spese sostenute e canoni deve essere effettuato per ciascun immobile o “per masse”?
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LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI DELLE SOCIETÁ IMMOBILIARI
Esempio
IMMOBILIARI DI GESTIONE
ANTE DL 203/2005 | POST DL 203/2005 | |
Deduzione | Forfetaria | Analitica |
Spese considerate | Nessuna in modo espresso | Spese manutenzione ordinaria |
Le spese di manutenzione sono deducibili nel limite del 15% del canone di locazione.
Esempio: canone di competenza 100
Spese | Reddito (2004) | Reddito (2005) |
0 | 100 – 15 = 85 | 100 – 0 = 100 |
10 | 100 – 15 = 85 | 100 – 10 = 90 |
30 | 100 – 15 = 85 | 100 – 15 = 85 |
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LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI DELLE SOCIETÁ IMMOBILIARI
INTERESSI PASSIVI
INTERPRETAZIONE AUTENTICA ART. 90
CO. 35 DELL’ART. 1 DELLA L. 244/2007
L’indeducibilità oggettiva dei componenti negativi di reddito relativi ai c.d. “Immobili patrimoniali” di cui all’art. 90 del TUIR:
• colpisce solo gli interessi passivi di “funzionamento” ossia quelli relativi a passività contratte per finanziare le spese di funzionamento dell’immobile patrimoniale
• e non anche gli interessi passivi di “finanziamento” ossia quelli relativi a finanziamenti contratti per l’acquisizione dell’immobile patrimoniale
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LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI DELLE SOCIETÁ IMMOBILIARI
INTERESSI PASSIVI
INTERPRETAZIONE AUTENTICA ART. 90
Sono interessi passivi di FINANZIAMENTO:
▪ quelli accesi per l’acquisto in senso stretto dell’immobile,
▪ quelli accesi per la costruzione dell’immobile,
▪ rilevano anche gli interessi passivi generati dallo scoperto di c/c,
▪ sono esclusi gli interessi passivi per la ristrutturazione di un
immobile.
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LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI DELLE SOCIETÁ IMMOBILIARI
INTERESSI PASSIVI
SOCIETÀ IMMOBILIARI
CO. 36 DELL’ART. 1 DELLA L. 244/2007 (Art.4 DLgs 147/2015)
Sono integralmente deducibili gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione da parte delle imprese che svolgono in via effettiva e prevalente l’attività immobiliare.
I requisiti sono, congiuntamente:
• valore dell’attivo patrimoniale costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione,
• ricavi rappresentati per almeno 2/3 dai canoni di locazione.
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LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI DELLE SOCIETÁ IMMOBILIARI
ALTRE SPESE
Art.90 co.2 TUIR
Le spese e gli altri componenti negativi relativi ai beni immobili indicati nel comma 1 non sono ammessi in deduzione.
Spese non deducibili (norma ADC 156 1.4.2004):
• spese di riparazione e manutenzione (salvo plafond 15%),
• personale addetto alla custodia dell’immobile o all’amministrazione
e gestione degli stabili,
• altre spese correlate agli immobili.
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LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI DELLE SOCIETÁ IMMOBILIARI
ALTRE SPESE
Spese deducibili (norma ADC 156 1.4.2004):
• personale addetto alla contabilità,
• spese per tenuta contabilità c/o terzi,
• spese per adempimenti fiscali o civilistici,
• consulenza societaria e fiscale,
• emolumenti organo di controllo,
• compensi amministratori (con l’eccezione del compenso riferito alla gestione degli immobili),
• altre spese societarie.
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LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI DELLE SOCIETÁ IMMOBILIARI
DETRAZIONE PER RISTRUTTURAZIONI
SOCIETÁ DI PERSONE CM 24.2.98 N.57/E
SOCIETÁ DI CAPITALI
FABBRICATI ABITATIVI TASSATI A REDDITO FONDIARIO
NESSUNA DETRAZIONE
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LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI DELLE SOCIETÁ IMMOBILIARI
DETRAZIONE PER RISPARMIO ENERGETICO
SOCIETÁ DI PERSONE RIS 1.8.2008 X.000
XXXXXXX XX XXXXXXXX RIS 1.8.2008 N.340
FABBRICATI STRUMENTALI UTILIZZATI DIRETTAMENTE NON LOCATI
ESTENSIONE AI FABBRICATI LOCATI (NON A QUELLI MERCE)
Norma di comportamento AIDC 184/2012
XXX Xxxxxxx 00.00.0000 x.0000, XXX Xxxx 2.7.2012 n.109 ecc.
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