Nessuno al mondo vende più di RE/MAX.
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IL DIRITTO E IL MEDIATORE
IL DIRITTO COME STRUMENTO PROFESSIONALE: PARTE I:
I°)LA PROPOSTA; II°)IL CONTRATTO PRELIMINARE; III°)LA REGISTRAZIONE/TRASCRIZIONE; IV°) LE PROVENIENZE PERICOLOSE
PARTE II:
PRINCIPALI REGIMI FISCALI DELLE COMPRAVENDITE
IL DIRITTO COME STRUMENTO DI AUTOTUTELA: PARTE III:
IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE
PARTE 1 CAPITOLO I°
LA PROPOSTA DI CONTRATTO PRELIMINARE
PREMESSA
L'IMPORTANZA DELLA PROPOSTA (e del contratto che si conclude con la sua accettazione);
L'IMPORTANZA DEL MEDIATORE come “REGISTA” di
questa fase;
LA FUNZIONE “PREVENTIVA” DELLA PROPOSTA E
DEL MEDIATORE: il Notaio arriva solo dopo!!
ECCO PERCHE' VALE LA PENA CONOSCERE GLI STRUMENTI GIURIDICI PRINCIPALI PER “TRADURRE” LA VOLONTA' DELLE PARTI
[es: il termine per l'adempimento, la differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale, la condizione, il saldo prezzo nel caso di finanziamento del venditore o dell'acquirente, le provenienze pericolose, cenni fiscali]
LA PROPOSTA
Cosa proponiamo?
La conclusione di un contratto preliminare di compravendita
Xxxx si conclude se viene accettata?
Un contratto preliminare
Che contenuto avrà il preliminare così concluso? Contenuto coincidente con il contenuto della nostra proposta
Che effetti si producono?
No effetti traslativi, SI effetti obbligatori
I DESTINATARI
Le VISURE IPOTECARIE come PREMESSA
IPOTESI:
-Singola persona fisica
-La COMUNIONE ORDINARIA tra più soggetti
-Persona giuridica (Società)
-Procuratore speciale
LA COMUNIONE LEGALE
- Una comunione “PARTICOLARE”
- L’annotamento a margine dell’atto di matrimonio
- Regole sugli atti dispositivi dei beni della comunione (art. 180 cod. civ)
- Conseguenze nel caso di disaccordo tra coniugi (art.184 cod. civ)
L'ACCETTAZIONE
2 elementi FONDAMENTALI:
TEMPI: termine per l’accettazione
(da riferire al momento dell’avvenuta conoscenza).
MODI: attenzione al problema della prova
LA NOTIZIA
DELL'ACCETTAZIONE
COMUNICAZIONE DELL'AVVENUTA ACCETTAZIONE:
RESPONSABILITA' DEL MEDIATORE
LA FORMA DELLA COMUNICAZIONE
PARTE 1 CAPITOLO II°
IL CONTRATTO PRELIMINARE
CONTRATTO PRELIMINARE: LE SUE CARATTERISTICHE
-Effetti OBBLIGATORI (e non reali)
-NON sottovalutare la sua FORZA giuridica
Conseguenze per suo inadempimento:
Art. 2932 cod.civ.: esecuzione in forma specifica; Artt. 1453 ss. cod.civ.: risoluzione per inadempimento.
In entrambi i casi: risarcimento danno;
-Il costo dell'inadempimento
(rinvio alla clausola sul prezzo e alla caparra)
LA RISERVA DI NOMINA
ARTT. 1401 SS. COD.CIV.
La clausola nel preliminare e gli effetti della nomina
La clausola nel definitivo e i diversi effetti della nomina (controllare la ripetizione nell'atto notarile)
La nomina entro i 3 giorni successivi alla stipula del definitivo: vantaggi fiscali
L'OGGETTO DEL CONTRATTO
SI COMPRANO E SI VENDONO
DIRITTI SU BENI
(MENTRE NON SI COMPRAVENDONO BENI)
I DIRITTI REALI:
- NUMERO CHIUSO (NON POSSO “INVENTARE” NUOVI DIRITTI REALI);
- CONTENUTO TIPICO (NON POSSO CAMBIARNE IL CONTENUTO);
- SEGUONO L'IMMOBILE (SUL MODELLO DELL'IPOTECA);
- POSSONO CONCORRERE TRA LORO
I DIRITTI REALI
PROPRIETA'
NUDA PROPRIETA' (FOCUS) USUFRUTTO (FOCUS) ABITAZIONE (FOCUS)
USO
SUPERFICIE (DIRITTO DI SUP. e PROPRIETA' SUPERFICIARIA.)
ENFITEUSI
SERVITU' (IL SOLO DIRITTO REALE CON CONTENUTO ATIPICO)
IPOTECA / PEGNO
USUFRUTTO
TERMINE FINALE
(vita del 1° usufruttuario / 30 anni)
CEDIBILE: SI'
(ma vd. il termine finale)
LOCAZIONI: SI'
(durano oltre l'usufrutto 1 o 5 anni) (art. 999 cod.civ)
segue: USUFRUTTO
IMPOSTE
A carico dell'usufruttuario
SPESE AMMINISTRAZIONE:
Solo ordinarie
ACCRESCIMENTO:
Possibile
[U. CONGIUNTIVO # CO-USUFRUTTO]
NUDA PROPRIETA'
XXXX' SI DEFINISCE LA PROPRIETA' GRAVATA DA UN USUFRUTTO
TERMINE FINALE --> PIENA PROPRIETA‘
(vita del 1° usufruttuario / 30 anni) CEDIBILE: SI‘
LOCAZIONI: NO
segue: NUDA PROPRIETA'
IMPOSTE:
a carico dell'usufruttuario
SPESE AMMINISTRAZIONE:
solo le straordinarie
DIRITTO DI ABITAZIONE COME L'USUFRUTTO MA:
-NON PUO' ESSERE CEDUTA NE' ESPROPRIATA;
-NON SI PUO' CONCEDERE IN LOCAZIONE;
-E' LIMITATA AI BISOGNI DEL TITOLARE.
IL TERMINE PER IL DEFINITIVO
TERMINE
ORDINATORIO (efficacia debole: facilmente prorogabile); PERENTORIO (efficacia forte: difficilmente prorogabile).
Ulteriore rafforzamento:
Termine ESSENZIALE – ART. 1457 cod.civ.
(se non viene rispettato il contratto si risolve di diritto. 3 giorni per rinunciare alla risoluzione.)
_*_*_*_
Termine UNILATERALE:
posto nell'interesse di una sola parte. Solo questa può avvalersene
IL PREZZO
TRE PASSAGGI STANDARD: CAPARRA
ACCONTO SALDO
segue: IL PREZZO
LE CAPARRE:
La caparra confirmatoria (art.1385 cod.civ.): NON garantisce una limitazione del costo di un nostro inadempimento;
La caparra penitenziale (“prezzo” dell' uscita dal contratto: art. 1386 cod.civ.): presuppone un diritto di recesso.
segue: IL PREZZO
L'ACCONTO PREZZO
Inapplicabilità dell’art. 1385 Cod. Civ.: la risoluzione del contratto comporta il solo obbligo di restituzione
(no trattenimento – no dazione del doppio).
RESPONSABILITA' DELLA RISOLUZIONE E IMPUTAZIONE DANNI: DISCIPLINA GENERALE
segue: IL PREZZO
SALDO PREZZO
PREVISIONE STANDARD: “saldo contestuale al definitivo” Se l'acquirente fa mutuo, la previsione è OK solo se venditore non è imprenditore;
Se il venditore è imprenditore, la banca che finanzia l'acquirente differirà il pagamento (circa 15 gg) in attesa del consolidamento dell’ipoteca (D.Lgs. 385/93).
Meglio aggiungere: salvi i termini di consolidamento dell'ipoteca a garanzia dell'eventuale mutuo dell'acquirente.
segue: IL PREZZO
...segue: ALTRE IPOTESI PARTICOLARI sul SALDO:
- venditore ha residuo di mutuo e acquirente fa mutuo: “incastro” tra la previsione del saldo contestuale e la garanzia del venditore sulla libertà dell'immobile al
definitivo.
A tutela del venditore, prevedere l'estinzione del mutuo e dell'ipoteca con quota parte del saldo prezzo;
- accollo del residuo mutuo da parte dell'acquirente:
ATTENZIONE, l'accollo non è mai liberatorio, salvo sia espressamente detto.
LA CONDIZIONE
Scopo: subordinare l’efficacia del contratto ad un evento futuro e incerto.
Tipi di condizioni:
-Sospensiva: no effetti fino al verificarsi dell’evento
(PROVVIGIONE “SOSPESA” FINO ALL'AVVERAMENTO CONDIZ.);
-Risolutiva: effetti immediati. Verranno meno (retroattivamente) al verificarsi dell’evento.
(IMMEDIATO DIRITTO ALLA PROVVIGIONE E NO RESTITUZIONE ANCHE IN CASO DI AVVERAMENTO CONDIZ.)
ATTENZIONE:
è sempre necessario indicare un termine per l’avveramento della condizione.
...segue: LA CONDIZIONE
UNA CONDIZIONE “PARTICOLARE”:
LA CONDIZIONE UNILATERALE
(rinunciabile autonomamente dalla parte nel cui esclusivo interesse è stata prevista)
PARTE 1 CAPITOLO III°
REGISTRAZIONE E TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE
REGISTRAZIONE E TRASCRIZIONE
La registrazione del preliminare come obbligo di legge: art. 1 parte I T.U. Imp. Reg.->imposta fissa (€200) + 0,50% su caparre + 3% su acconti.
IL MEDIATORE E' COOBBLIGATO IN SOLIDO
La trascrizione del preliminare come mera facoltà: art. 2645bis cod.civ. [necessaria la registrazione e la “forma notarile”]
-Dalla trascrizione -> EFFETTO PRENOTATIVO (segue …)
INCISO SULLA TRASCRIZIONE
È la pubblicità in base alla quale si risolvono eventuali conflitti tra più acquirenti di uno stesso bene:
C.D. PRINCIPIO DELLA PRIORITA' DELLA TRASCRIZIONE
1° ott. -> Tizio vende a Caio l’immobile X;
3 ott. -> Tizio vende a Xxxxxxxxx lo stesso immobile X; CHI PREVALE?
Acquista il bene chi trascrive per primo la propria vendita e NON chi ha concluso prima il contratto!
QUINDI: anche se Xxxx ha comprato prima di Sempronio, se l’atto di acquisto di Xxxxxxxxx viene trascritto prima, sarà quest’ultimo a prevalere.
L'EFFETTO PRENOTATIVO
Gli effetti della trascrizione del contratto definitivo retroagiranno alla data della trascrizione del preliminare.
ESEMPIO:
1° ott. ->Tizio promette in vendita a Primo il bene X; 2° ott. ->Trascrizione del contratto preliminare;
1° dic. ->Conclusione del relativo contratto definitivo; 2° dic. ->Trascrizione del contratto definitivo.
L’effetto di quest’ultima trascrizione retroagirà fino al 2 ottobre. QUINDI: se un creditore di Xxxxx avesse iscritto ipoteca sul bene x in data 1° novembre, grazie alla trascrizione del preliminare, Xxxxx acquisterebbe comunque un bene libero!
LIMITI ALLA “PRENOTAZIONE”
La trascrizione del contratto definitivo deve avvenire:
-ENTRO 1 ANNO dalla scadenza del termine di adempimento indicato nel preliminare
e comunque
-NON oltre TRE ANNI dalla data di trascrizione del preliminare.
PARTE 1 CAPITOLO IV°
LE PROVENIENZE “PERICOLOSE”
PROVENIENZE PERICOLOSE
DONAZIONI
e SUCCESSIONI
(TESTAMENTARIE)
MOTIVO DEL “PERICOLO”:
quota ereditaria riservata ai c.d. eredi necessari o legittimari (# eredi legittimi!) + donazione come anticipazione della successione
...segue: PROVENIENZE PERICOLOSE
PERICOLO GIURIDICO:
L'erede necessario leso nei suoi diritti successori può RECUPERARE il bene originariamente donato (o lasciato per successione) OVUNQUE si trovi (cioè anche se rivenduto più volte dall'originario donatario/erede).
PERICOLO COMMERCIALE:
NON FINANZIABILITA' DELL'ACQUISTO (oltre al
timore dello stesso acquirente di perdere il bene acquistato)
DONAZIONE
BENE CON PROVENIENZA DONATIVA
DISTINZIONI:
- Donante ancora vivo (ALT);
- Donante già morto (VERIFICHE):
- Morto da più di 10 anni (OK);
- Morto da meno di 10 anni (OK, MA SOLO SE TUTTI GLI EREDI DEL DONANTE RINUNCIANO ALL'AZIONE DI RIDUZIONE)
SUCCESSIONE
BENE CON PROVENIENZA SUCCESSORIA
DISTINZIONI:
- Successione per legge (OK al 95%);
- Successione per testamento (OK solo con acquiescenza al testamento o se sono passati più di 10 anni dalla morte del testatore)
DONAZIONE CON DONANTE VIVO: SOLUZIONI
NESSUNA SOLUZIONE “BLINDATA”
ALCUNE SOLUZIONI ELABORATE DALLA
PRATICA:
- RISOLUZIONE PER MUTUO CONSENSO
[contro: non ammessa da alcuni + costo fiscale]
- FIDEIUSSIONE DEL DONANTE
[Trib.Mantova 228/11
Corte d'Appello Brescia luglio 2014 nulla per frode alla legge]
PARTE 2
IL REGIME FISCALE DELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI (SOLO FABBRICATI)
IMPOSTE SUI TRASFERIMENTI
DISTINZIONE:
IMPOSTE INDIRETTE (ACQUIRENTE)
Registro/i.v.a.
Ipotecaria Catastale
IMPOSTE DIRETTE (VENDITORE)
Irpef
(imposta sostitutiva 20%)
Irap Ires
DEFINIZIONI CONVENZIONALI
PERSONA FISICA: non imprenditore SOCIETA': imprenditore
ABITAZIONI: A/1-A/11 (NO A/10)
PERTINENZE: C/2, C/6, C/7 IMMOBILI STRUMENTALI: A/10 + diversi da “A”
REGISTRO / IVA
PRINCIPIO BASE: ALTERNATIVITA' REGISTRO/IVA
REGOLA GENERALE: IMP.REGISTRO ECCEZIONE: I.V.A.
IMPOSTA DI REGISTRO: QUANDO?
(CEDE PERS.FISICA)
SEMPRE
SE CEDENTE PERSONA FISICA
(irrilevante la natura dell'immobile abitativo/strumentale)
...segue: IMPOSTA DI REGISTRO:
QUANDO?
(CEDE SOCIETA')
QUASI SEMPRE
SE CEDENTE E' SOCIETA'
L'ATTO E' SOGGETTO AD IMPOSTA DI REGISTRO, SALVO I CASI IN CUI E' ESPRESSAMENTE INDICATO VADA AD IVA
ABITAZIONI:
IPOTESI I.V.A.
(ABITAZIONI E STRUMENTALI, CEDE SOCIETA')
COSTRUITE/RISTRUTTURATE < 5 ANNI (IVA OBBLIGATORIA) COSTRUITE/RISTRUTTURATE >5 ANNI SE OPZIONE IVA
STRUMENTALI:
COSTRUITE/RISTRUTTURATE < 5 ANNI (IVA OBBLIGATORIA) TUTTE LE ALTRE IPOTESI SOLO SE OPZIONE IVA
(Costruito/ristrutturato>5anni o NON costruito/ristrutturato)
ALIQUOTE IMPOSTA DI REGISTRO
9% ALIQUOTA ORDINARIA
2% 1a CASA/IMMOBILE “CULTURALE”
1% ABITATIVO CEDUTO DA XXXXXXX' CON ATTO ESENTE IVA
(non costruito/ristrut. o costruito/ristrut.>5anni senza opzione IVA) SE COMPRA SOCIETA' IMMOBILIARE CHE SI OBBLIGA A RIVENDERE ENTRO 3 ANNI
200€ IMPOSTA FISSA
ALIQUOTE I.V.A.
22% | ALIQUOTA ORDINARIA |
10% | ABITAZIONI/PERTINENZE 2a CASA |
4% | ABITAZIONI/PERTINENZE 1a CASA |
IMPOSTA IPOTECARIA
SI PAGA SEMPRE
REGOLA: E' UN'IMPOSTA FISSA
50€ 1a/2a CASA a registro 200€ 1a/2a CASA a i.v.a.
ECCEZIONE: 3%
Solo quando un'impresa vende immobile strumentale (sia che l'atto vada a registro sia vada che ad IVA)
IMPOSTA CATASTALE
SI PAGA SEMPRE
REGOLA: E' UN'IMPOSTA FISSA
50€ 1a/2a CASA a registro 200€ 1a/2a CASA a i.v.a.
ECCEZIONE: 1%
Solo quando un'impresa vende immobile strumentale (sia che l'atto vada a registro sia vada che ad IVA)
AGEVOLAZIONI Ia CASA: ALIQUOTE
IMPOSTA DI REGISTRO: 2% IVA: 4%
IPOTECARIA: FISSA (50 euro)
se atto IVA: FISSA (200euro)
CATASTALE: FISSA (50 euro)
se atto IVA: FISSA (200euro)
AGEVOLAZIONI Ia CASA: REQUISITI SOGGETTIVI
1) RESIDENZA STESSO COMUNE (entro 18 mesi)
2) NO ALTRE ABITAZIONI NELLO STESSO COMUNE (anche in comunione con il coniuge)
3) NO ABITAZIONI “PRIMA CASA” TUTTA ITALIA (anche per quote)
ORA
possibile anche realizzare il requisito vendendo la “prima prima casa” entro l'anno dal nuovo acquisto agevolato
AGEVOLAZIONI Ia CASA: REQUISITI OGGETTIVI
1) ABITAZIONI “NON DI LUSSO”:
NO A/1,A/8,A/9
Superato il vecchio riferimento al D.M. 2-8-1969
[rimane utile solo nel caso di vendita IVA -senza ag. prima casa- per stabilire se IVA al 10% o al 22% ]
2) PERTINENZE: UNA PER CATEG. (C/2, C/6, C/7)
AGEVOLAZIONI Ia CASA: DECADENZA
- RIVENDITA ENTRO 5 ANNI
- MANCATO RIACQUISTO ENTRO 1 ANNO
NB: mettere residenza nella nuova “1a casa”
AGEVOLAZIONI Ia CASA: CREDITO D'IMPOSTA
- ACQUISTO CON AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”
- RIVENDITA (anche se dopo 5 anni)
- RIACQUISTO ENTRO 1 ANNO ALTRA “PRIMA CASA”
CREDITO: registro/i.v.a.
DIMINUZIONE: registro,ipotecaria,catastale
successioni,donazioni,irpef
[QUINDI NO CREDITO SE IL RIACQUISTO E' AD IVA!]
ESEMPI
ACQUISTO CON AG Ia CASA
1) ACQUISTO SOGGETTO AD IMPOSTA DI REGISTRO:
(prima andava al 3% + 168 + 168)
REGISTRO: 2%
IPOTECARIA e CATASTALE: 50€ + 50€;
IVA: 4%
2) ACQUISTO SOGGETTO AD IVA:
(prima andava al 4% + 168 + 168 + 168):
IPOTECARIA e CATASTALE: 200€ + 200€; REGISTRO FISSA: 200€
ACQUISTO SENZA AG Ia CASA
3)ACQUISTO SOGGETTO AD IMPOSTA DI REGISTRO:
(prima andava al 7% + 2% + 1%)
REGISTRO: 9%;
IPOTECARIA e CATASTALE: 50€ + 50€;
4) ACQUISTO SOGGETTO AD IVA:
(prima andava al 10% + 168 + 168 + 168)
IVA: 10%
IPOTECARIA e CATASTALE: 200€ + 200€; REGISTRO FISSA: 200€
BASE IMPONIBILE
REGOLA PER TUTTE LE IMPOSTE INDIRETTE:
BASE IMPONIBILE = PREZZO DI VENDITA
ECCEZIONE:
NORMATIVA “PREZZO VALORE”
BASE IMPONIBILE = XXXX.XXX. RIVALUTATA
CONDIZIONI PERCHE' SI APPLICHI:
-ACQUIRENTE PERSONA FISICA;
-IMMOBILE ABITATIVO;
-ATTO SOGGETTO A IMP. REGISTRO
IMPOSTA SOSTITUTIVA
UNICA IPOTESI DI IMPOSTA DIRETTA CHE TRATTIAMO:
IMPOSTA SOSTITUTIVA SULLE PLUSVALENZE IMMOBILIARI
PRESUPPOSTI:
- acquisto/rivendita < 5 anni;
- acquirente persona fisica;
- richiesta di applicazione al Notaio della rivendita
...segue: IMPOSTA SOSTITUTIVA
DISCIPLINA APPLICATIVA:
1) ALIQUOTA: 20%;
2) BASE IMPONIBILE:
PREZZO DI RIVENDITA – (PREZZO DI ACQUISTO + SPESE INERENTI ALL'IMMOBILE);
3) MOMENTO DEL PAGAMENTO:
AL NOTAIO DELLA RIVENDITA;
4) NATURA DELL'IMPOSTA: SOSTITUTIVA IMP. SUI REDDITI (IRPEF)
...segue: IMPOSTA SOSTITUTIVA
IPOTESI DI ESENZIONE ACQUISTO/RIVENDITA > 5 ANNI
OPPURE
IMMOBILE ADIBITO AD ABITAZIONE PRINCIPALE PER IL MAGGIOR PERIODO DI PROPRIETA'
...segue: IMPOSTA SOSTITUTIVA
NON CONFONDERE AGEVOLAZIONI 1a CASA E IMPOSTA SOSTITUTIVA SULLE PLUSVALENZE
DUE DISCIPLINE AUTONOME:
- possibile una “operazione” con ag. 1a casa, ma soggetta a imposta sulle plusvalenze;
- possibile una “operazione” senza ag. 1a casa, ma esente dall'imposta sulle plusvalenze
PARTE 3
IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE
PRINCIPI DI BASE
ART. 1755 COD.CIV.:
IL NESSO CAUSALE COME PRESUPPOSTO DEL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE
NESSO CAUSALE: senza l'attivita' del mediatore l'affare non si sarebbe concluso secondo la c.d. “causalita' adeguata”.
ESEMPIO DI “CAUSALITA' ADEGUATA”
CASI PARTICOLARI
VENDITE ALL'ASTA
(1)
VALIDA E RICONOSCIUTA LA MEDIAZIONE UNITALERALE A FAVORE DEL PRIVATO CHE SI PRESENTI ALL'ASTA GRAZIE ALL'INTERVENTO DEL MEDIATORE.
CASO DIVERSO:
ATTIVITA' DI MEDIAZIONE ANTECEDENTE ALLA PROCEDURA E SUCCESSIVO ACQUISTO DEL PRIVATO IN ASTA: NO PROVVIGIONE PERCHE' LA PROCEDURA PUBBLICA INTERROMPE IL NESSO CAUSALE
CASI PARTICOLARI
EVENTUALI PRELAZIONI ESERCITATE
(2)
- NESSUNA PROVVIGIONE A CARICO DEL PRELAZIONARIO (IRRILEVANZA PER LUI DELL'ATTIVITA' DEL MEDIATORE)
- SULLA PROVVIGIONE A CARICO DEL VENDITORE:
- DOTTRINA: PROVVIGIONE DOVUTA (IRRILEVANZA PER LUI DEL SOGGETTO A CUI ALIENA E RAGGIUNGIMENTO DELLO SCOPO GRAZIE ALL'ATTIVITA' DEL MEDIATORE);
- GIURISPRUDENZA: NO PROVVIGIONE (SAREBBE UN'IPOTESI
DI CONDIZIONE SOSPENSIVA NEGATIVA: MANCATO ESERCIZIO PRELAZIONE. APPLICAZIONE ART. 1757 COD.CIV.)
CONFLITTO CON LA RICOSTRUZIONE GIURIDICA DELLA PRELAZIONE AD OPERA DELLA STESSA GIURISPRUDENZA
CASI PARTICOLARI
IMMOBILI DA COSTRUIRE E RILEVANZA DEL D.LGS 122/2005
(3)
NULLITA' PER MANCANZA DI FIDEIUSSIONE E PROVVIGIONE:
- DISCIPLINA GENERALE SULLA PROVVIGIONE IN CASO DI NULLITA' (ART. 1757 COD.CIV. A CONTRARIO);
- PARTICOLARITA' DELLA NULLITA' IN OGGETTO (c.d.
NULLITA' RELATIVA)
- DIRITTO ALLA PROVVIGIONE:
- SI SE NULLITA' NON E' FATTA VALERE (per equiparazione all'annullabilita')
- NO SE NULLITA' FATTA VALERE (1757 III°..se il m. non
conosceva...)
CASI PARTICOLARI
(4)
PROVVIGIONI E CONTRATTI “PROBLEMATICI”
ART. 1757 COD.CIV. ANNULLAMENTO E RESCISSIONE NON NEGANO LA PROVVIGIONE... SE NON CONOSCIUTE DAL MEDIATORE
EX INTERPRETAZIONE DEL 1757:
-NULLITA' FA VENIRE MENO IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE (PURCHE' SIA STATA DICHIARATA);
-DIRITTO ALLA PROVVIGIONE INSENSIBILE ALLE VICENDE SUCCESSIVE ALLA STIPULA
[ES: risoluzione volontaria, per inadempimento, revocatoria, fallimento e scioglimento da parte del curatore]
UNA PROVVIGIONE PARTICOLARE: IL C.D. “SUPERO”
DEFINIZIONE:
Il compenso del mediatore è (anche o solo) la differenza tra l'effettivo prezzo di vendita (superiore) e il prezzo d'incarico (inferiore).
Ok se è un incentivo ulteriore (Cass. 2002)
NO se è il solo corrispettivo (Cass. 1949 e 1971) perchè in contrasto con la imparzialità e con l'opera di mediazione
(Contra solo Cass. 1947)
PLURALITA' DI MEDIATORI
ART. 1758 COD.CIV.:
CIASCUN MEDIATORE HA DIRITTO AD UNA QUOTA DELLA PROVVIGIONE
2 IPOTESI:
- COLLABORAZIONE TRA COLLEGHI: NESSUN PROBLEMA;
- SUCCESSIONE DI MEDIATORI “INCONSAPEVOLI” (O COMUNQUE NON COLLABORANTI): SITUAZIONE PIU' DIFFICILE.
DETERMINANTE IL “NESSO DI CAUSALITA'”: INTERVENTI
AUTONOMI O “INTEGRATIVI” TRA LORO
(IL NUOVO MEDIATORE ASSUME INIZIATIVE NUOVE, MA INTEGRATIVE DEI PRECEDENTI RISULTATI)
...segue: PLURALITA' DI MEDIATORI
PRESUPPOSTO:
DIRITTO ALLA PROVVIGIONE DI PIU' MEDIATORI
PROBLEMA:
VERSO CHI PUO' FARSI VALERE IL CREDITO?
DISTINZIONE:
- ENTRAMI I MEDIATORI HANNO AVUTO RAPPORTI CON LE PARTI:
CIASCUNO CHIEDE LA PROPRIA QUOTA ALLE PARTI;
- SOLO UNO HA AVUTO RAPPORTI CON LE PARTI:
SOLO CHI HA AVUTO RAPPORTI PUO' DOMANDARE LA PROVVIGIONE ALLE PARTI, L'ALTRO HA CREDITO VERSO DI LUI PER LA SUA QUOTA.
DOTTRINA ALTERNATIVA: COMUNQUE DIRITTO DI CREDITO VERSO LE PARTI. EV. PAGAMENTO AL CREDITORE APPARENTE
PRESCRIZIONE DEL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE
ART. 2950 COD.CIV.: PRESCRIZIONE IN UN ANNO
DECORRENZA TERMINE (ART. 2935 COD.CIV.):
DA QUANDO IL DIRITTO PUO' ESSERE FATTO VALERE = DALLA CONCLUSIONE DELL'AFFARE = DALLA CONCLUSIONE DEL PRELIMINARE = DALL'ACCETTAZIONE PROPOSTA
(ATTENZIONE A RIMANDARE L'INCASSO, salve pattuizioni particolari nell'incarico, come “provvigione al definitivo”)
IRRILEVANZA DELLA CONOSCENZA DELLA CONCLUSIONE: APPLICAZIONE LETTERALE DEL 2935, OGGI RIDIMENSIONATA DALLA GIURISPRUDENZA
E' LA C.D. “FRODE AL MEDIATORE”: l'ingnoranza del mediatore
sospende la prescrizione, se consegue da comportamento doloso del debitore, diretto ad occultare intenzionalmente la notizia al mediatore
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