FONDO DOLOMIT IN LIQUIDAZIONE
Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso Riservato a Clientela Retail
RELAZIONE SEMESTRALE DI GESTIONE DEL
FONDO DOLOMIT IN LIQUIDAZIONE
AL 30 GIUGNO 2017
gestito da
SOMMARIO
3
4
NOTA ILLUSTRATIVA DELLA RELAZIONE SEMESTRALE 5
L’andamento del mercato immobiliare
5
Lo scenario economico di riferimento 5
L’andamento del mercato immobiliare 8
L’andamento del mercato dei fondi immobiliari 9
15
L’andamento del Fondo al 30 GIUGNO 2017 17
21
Aggiornamenti normativi - La direttiva 2011/61/UE (“AIFMD”) 23
Trasparenza degli incarichi assegnati agli esperti indipendenti 25
Indipendenza degli Esperti Indipendenti 26
Fatti rilevanti avvenuti successivamente al 30 GIUGNO 2017
27
Commento ai principali dati relativi al 30 giugno 2017
28
Pagina | 2
ATTIVITA’
Situazione al 30/06/17 Situazione al 31/12/16
ATTIVITA' Valore complessivo in percentuale Valore complessivo in percentuale
A. A. STRUMENTI FINANZIARI | - | 0,00% | - | 0,00% | |||
Strumenti finanziari non quotati | - | 0,00% | - | 0,00% | |||
A1. | Partecipazioni di controllo | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
A2. | Partecipazioni non di controllo | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
A3. | Altri titoli di capitale | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
A4. | Titoli di debito | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
A5. | Parti di O.I.C.R. | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
Strumenti finanziari quotati | - | 0,00% | - | 0,00% | |||
A6. | Titoli di capitale | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
A7. | Titoli di debito | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
A8. | Parti di O.I.C.R. | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
Strumenti finanziari derivati | - | 0,00% | - | 0,00% | |||
A9. | Margini presso organismi di compensazione e garanzia | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
A10. | Opzioni, premi o altri strumenti Finanziari derivati quotati | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
A11. | Opzioni, premi o altri strumenti Finanziari derivati non quotati | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI | - | 0,00% | - | 0,00% | |||
B1. | Immobili dati in locazione | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
B2. | Immobili dati in locazione finanziaria | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
B3. | Altri immobili | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
B4. | Diritti reali immobiliari | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
C. CREDITI | - | 0,00% | - | 0,00% | |||
C1. | Crediti acquistati per operazioni di cartolarizzazione | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
C2. | Altri | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
D. DEPOSITI BANCARI | - | 0,00% | - | 0,00% | |||
D1. | a vista | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
D2. | altri | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
E. ALTRI BENI | - | 0,00% | - | 0,00% | |||
E1 | Altri beni | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA' | 898.949 | 85,26% | 1.042.670 | 87,94% | |||
F1. | Liquidità disponibile | 898.949 | 85,26% | 1.042.670 | 87,94% | ||
F2. | Liquidità da ricevere per operazioni da regolare | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
F3. | Liquidità impegnata per operazioni da regolare | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
G. ALTRE ATTIVITA' | 155.464 | 14,74% | 142.993 | 12,06% | |||
G1. | Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
G2. | Ratei e risconti attivi | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
G3. | Risparmio di imposta | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
G4. | Altre | 686.756 | 65,13% | 674.285 | 56,87% | ||
G5. | Credito Iva | - | 0,00% | - | 0,00% | ||
G6. | Crediti verso i locatari | - | 531.292 | -50,39% | - | 531.292 | -44,81% |
TOTALE ATTIVITA' | 1.054.413 | 100% | 1.185.663 | 100% | |||
dell'attivo
dell'attivo
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PASSIVITA' E NETTO Valore complessivo in percentuale del passivo
Valore complessivo in percentuale
del passivo
H. | FINANZIAMENTI RICEVUTI | - | 0,00% | - | 0,00% |
H1. | Finanziamenti ipotecari | - | 0,00% | - | 0,00% |
H2. | Pronti contro termine passivi e op. assimilate | - | 0,00% | - | 0,00% |
H3. | Altri | - | 0,00% | - | 0,00% |
I. | STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI | - | 0,00% | - | 0,00% |
I1. | Opzioni, premi o altri strum. Fin. Derivati quotati | - | 0,00% | - | 0,00% |
I2. | Opzioni, premi o altri strumenti fin. Derivati non quotati | - | 0,00% | - | 0,00% |
Pagina | 4
L. DEBITI VERSO PARTECIPANTI | - | 0,00% | - | 0,00% | |
L1. | Proventi da distribuire | - | 0,00% | - | 0,00% |
L2. | Altri debiti versi i partecipanti | - | 0,00% | - | 0,00% |
M. ALTRE PASSIVITA' | 343.625 | 100,00% | 379.632 | 100,00% | |
M1. | Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati | - | 0,00% | - | 0,00% |
M2. | Debiti di imposta | - | 0,00% | - | 0,00% |
M3. | Ratei e risconti passivi | - | 0,00% | 37 | 0,01% |
M4. | Altre | 343.625 | 100,00% | 379.595 | 99,99% |
TOTALE PASSIVITA' | 343.625 | 100% | 379.632 | 100% | |
VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO | 710.788 | 806.031 | |||
NUMERO DELLE QUOTE IN CIRCOLAZIONE | 104.670 | 104.670 | |||
VALORE UNITARIO DELLE QUOTE | 6,791 | 7,701 | |||
PROVENTI DISTRIBUITI PER QUOTA | 0 | 0 | |||
RIMBORSI DISTRIBUITI PER QUOTA | 0 | 0 | |||
NOTA ILLUSTRATIVA DELLA RELAZIONE SEMESTRALE
L’ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE
LO SCENARIO ECONOMICO DI RIFERIMENTO1
Le indicazioni congiunturali favorevoli segnalano un graduale consolidamento delle prospettive di ripresa
globale, anche grazie alla spinta delle politiche espansive; il commercio internazionale ha accelerato, beneficiando del rafforzamento degli investimenti in molte economie. Resta però un fattore di rischio la perdurante incertezza sulle prospettive delle politiche economiche, in particolare sulle caratteristiche del pacchetto di stimolo fiscale in preparazione negli Stati Uniti e sugli orientamenti delle politiche commerciali.
Nel quarto trimestre del 2016 la domanda interna degli Stati Uniti si è rafforzata, grazie alla tenuta dei consumi privati e alla crescita degli investimenti. Il rallentamento del PIL è riconducibile al calo delle esportazioni, che nel terzo trimestre avevano raggiunto livelli eccezionalmente elevati. I dati relativi ai primi mesi di quest’anno segnalano una prosecuzione dell’andamento positivo dell’attività economica. In Giappone la crescita del prodotto è rimasta invariata all’1,2 per cento. Nel Regno Unito la crescita ha accelerato al 2,7 per cento in ragione d’anno (dal 2,0 nel trimestre precedente), grazie al contributo netto positivo fornito dal commercio con l’estero: le esportazioni sono aumentate in misura marcata, anche grazie al deprezzamento della sterlina, mentre le importazioni si sono contratte.
Sulle prospettive di medio periodo permane un’elevata incertezza, legata agli esiti della complessa procedura per l’uscita dall’Unione europea avviata dal governo britannico il 29 marzo con l’invio della notifica ufficiale. In Cina la crescita si è leggermente rafforzata nel quarto trimestre del 2016. La ripresa delle esportazioni e il protrarsi degli effetti dello stimolo fiscale e monetario sulla domanda interna avrebbero contribuito a sostenere la dinamica dell’attività economica anche nei primi mesi del 2017.
Nelle economie avanzate l’inflazione al consumo è aumentata, soprattutto per effetto della risalita dei prezzi dei beni energetici; la componente di fondo ha invece registrato variazioni molto contenute. Secondo le previsioni dell’OCSE diffuse in marzo, la crescita mondiale aumenterebbe al 3,3 per cento nel 2017 (dal 3,0 nel 2016) e al 3,6 nel 2018. Rispetto allo scorso novembre le stime per il 2017 sono state riviste leggermente al rialzo per quasi tutte le maggiori economie avanzate, mentre sono rimaste sostanzialmente invariate per quelle emergenti. Tra le economie emergenti la risalita dei prezzi delle materie prime agevolerebbe la ripresa in Brasile e in Russia e beneficerebbe gli altri paesi produttori.
La ripresa dell’economia globale rimane soggetta a vari elementi di incertezza, derivanti tra l’altro dalla possibilità che le politiche economiche delle principali aree possano seguire andamenti divergenti, anche in relazione ai rischi associati alla normalizzazione della politica monetaria statunitense. Negli Stati Uniti le misure di espansione fiscale che la nuova amministrazione intende adottare non sono state ancora delineate con chiarezza; vi è la possibilità che siano attuate politiche di protezionismo commerciale, con il rischio di ricadute negative sugli scambi e sull’attività globale. In Europa all’incertezza connessa con la Brexit si aggiunge quella relativa all’esito delle elezioni politiche in alcuni grandi paesi. Le economie emergenti finanziariamente più vulnerabili potrebbero risentire di eventuali rialzi improvvisi dei tassi di interesse esteri e di nuovi deprezzamenti delle valute rispetto al dollaro.
Nell’area dell’euro l’espansione dell’attività economica si consolida, sospinta dalla domanda interna. L’inflazione è risalita, ma la componente di fondo rimane modesta, trattenuta anche dall’elevata
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1 Fonte: Banca d’Italia: “Bollettino Economico” Giugno 2017
disoccupazione e dal protrarsi della moderazione salariale in molte economie dell’area. Il Consiglio direttivo della Banca centrale europea (BCE) ha confermato che per riportare in modo durevole l’inflazione a livelli in linea con l’obiettivo di stabilità dei prezzi serve ancora un grado molto elevato di accomodamento monetario. Nel quarto trimestre del 2016 il PIL dell’area dell’euro è aumentato dello 0,5 per cento su base congiunturale, da 0,4 nel periodo precedente. L’attività ha beneficiato dell’accelerazione della spesa per consumi delle famiglie (0,5 per cento, da 0,3 nel terzo trimestre) e del forte recupero degli investimenti (3,3 per cento, da - 0,2). Il contributo dell’interscambio con l’estero è stato decisamente negativo, con un forte rialzo delle importazioni che ha più che compensato quello delle esportazioni.
In marzo il clima di fiducia dei consumatori ha recuperato il calo del mese precedente, durante il quale aveva risentito di valutazioni più pessimistiche sulla propria situazione finanziaria. Secondo le proiezioni elaborate dagli esperti della BCE diffuse in marzo, nel complesso del 2017 il PIL crescerebbe dell’1,8 per cento. L’inflazione ha continuato a risalire all’inizio dell’anno. I rischi di deflazione si sono fortemente ridotti, ma la dinamica di fondo dei prezzi rimane moderata. Secondo la stima preliminare, in marzo la crescita dei prezzi al consumo si è collocata all’1,5 per cento (dal 2,0 in febbraio); l’aumento di 0,4 punti percentuali rispetto alla fine del 2016 è interamente attribuibile all’accelerazione dei prezzi dei beni alimentari freschi e di quelli energetici.
Al netto delle componenti più volatili l’inflazione è rimasta molto contenuta (0,7 per cento), risentendo anche della modesta dinamica salariale. Le aspettative di inflazione a breve e a medio termine desunte dai rendimenti degli inflation swaps si attestano ancora su valori storicamente contenuti (1,0 per cento sull’orizzonte a due anni, 1,6 tra cinque e dieci anni in avanti). Il Consiglio direttivo della BCE si attende che i tassi ufficiali rimangano su livelli pari o inferiori a quelli attuali per un periodo di tempo prolungato, e comunque ben oltre la conclusione degli acquisti netti di attività; ha confermato che continuerà a condurre gli acquisti di attività nell’ambito dell’Expanded Asset Purchase Programme (APP) sino alla fine di dicembre del 2017 o anche oltre se necessario, e in ogni caso finché non riscontrerà un aggiustamento durevole dell’evoluzione dei prezzi, coerente con il proprio obiettivo di inflazione. Un grado sostanziale di espansione monetaria resta necessario per il consolidamento delle spinte al rialzo dell’inflazione nel medio termine.
Indici Azionari Internazionali
220
170
120
70
20
Euro Stoxx 50
FTSE 100 UK
Nikkei 225
S&P 500
FTSE MIB
Fonte: Elaborazione Castello SGR su dati Bloomberg
Nei primi tre mesi dell’anno le condizioni nei mercati finanziari sono rimaste distese; è proseguito il rialzo degli indici azionari. Nell’area dell’euro i tassi di interesse a lungo termine sono aumentati, riflettendo principalmente il miglioramento delle condizioni congiunturali, ma anche un incremento dei premi per il rischio sovrano. Gli afflussi netti di capitale verso le economie emergenti sono tornati positivi; le valute di questi paesi hanno mostrato un generalizzato apprezzamento.
Negli Stati Uniti i tassi di interesse a lungo termine, che avevano registrato un netto rialzo successivamente alle elezioni presidenziali, si sono stabilizzati. Nell’area dell’euro i rendimenti decennali sono saliti, principalmente per effetto del miglioramento delle condizioni congiunturali. Nel primo trimestre l’acuirsi dell’incertezza, connessa anche con l’approssimarsi di scadenze elettorali in vari paesi, ha determinato un
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incremento generalizzato dei premi per il rischio sovrano nell’area dell’euro, in parte riassorbito dopo le elezioni olandesi. I differenziali di rendimento fra i titoli di Stato decennali e i corrispondenti titoli tedeschi hanno registrato forti oscillazioni. I rialzi più marcati si sono osservati in Italia, Belgio, Francia e Spagna. La tendenza all’aumento degli indici azionari nelle economie avanzate è proseguita anche nei primi mesi dell’anno.
Rispetto alla fine di dicembre gli indici di borsa sono saliti del 5,2 per cento negli Stati Uniti e del 6,7 nell’area dell’euro. Le condizioni sui mercati finanziari dei paesi emergenti, dopo il periodo di turbolenza seguito alle elezioni statunitensi, si sono mantenute distese sino alla fine di febbraio. Le valute si sono apprezzate, spesso recuperando completamente le perdite dello scorso novembre; il renminbi è rimasto stabile.
EUR/USD
EUR/GBP
Tra la fine di febbraio e l’inizio di marzo si è registrata una parziale inversione di tendenza sul mercato dei cambi, in risposta al consolidarsi delle attese di rialzo dei tassi di interesse negli Stati Uniti. Nei primi mesi del 2017 i tassi di cambio delle principali economie avanzate hanno registrato fluttuazioni modeste. Dall’inizio dell’anno l’euro si è apprezzato leggermente sul dollaro (0,8 per cento), mentre si è indebolito rispetto allo yen (-4,7 per cento) ed è rimasto pressoché invariato sulla sterlina. In termini effettivi la valuta comune si è lievemente indebolita rispetto alla fine dello scorso anno (-0,8 per cento).
Andamento dei tassi di cambio | ||
1,5 | 1,0 | |
1,4 | 0,9 | |
1,3 | 0,9 | |
1,2 | 0,8 | |
1,1 | 0,8 | |
1 | 0,7 |
Fonte: Elaborazione Castello SGR su dati Bloomberg
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La ripresa dell’economia italiana è proseguita in autunno, beneficiando soprattutto della spinta proveniente dagli investimenti. Secondo i conti annuali nel complesso del 2016 l’attività è cresciuta dello 0,9 per cento (0,8 nel 2015); è stata inoltre rivista significativamente al rialzo la dinamica dell’accumulazione in beni strumentali. Gli indicatori congiunturali segnalano che nei primi tre mesi del 2017 il PIL avrebbe continuato a crescere a un tasso simile a quello dell’ultimo trimestre dell’anno scorso (0,2 per cento sul periodo precedente). Nel quarto trimestre del 2016 il PIL è aumentato dello 0,2 per cento rispetto al periodo precedente. La domanda nazionale, valutata al netto delle scorte, ha sostenuto il prodotto per 0,4 punti percentuali.
La spesa delle famiglie per consumi avrebbe continuato a espandersi a un ritmo modesto nei primi mesi di quest’anno, sospinta soprattutto dalla componente dei beni durevoli. Rimane complessivamente stabile la propensione al risparmio, che si colloca su valori molto inferiori a quelli del decennio pre-crisi. Gli indici della
2 Fonte: Banca d’Italia: “Bollettino Economico” Giugno 2017
fiducia dei consumatori sono lievemente scesi nella media del primo trimestre del 2017, dopo l’aumento osservato alla fine dell’anno precedente. Importazioni ed esportazioni sono salite in misura marcata (2,2 e 1,9 per cento, rispettivamente); il contributo dell’interscambio con l’estero alla crescita del prodotto è stato pressoché nullo.
Dopo la crescita osservata nella seconda metà dello scorso anno, l’attività industriale si è indebolita nel primo
trimestre del 2017, soprattutto a seguito del calo registrato in gennaio. I segnali congiunturali provenienti dai
servizi e dal mercato delle abitazioni sono invece in graduale miglioramento. L’accumulazione di capitale rimane ben al di sotto dei livelli precedenti la crisi, ma si è ulteriormente rafforzata nella seconda metà del 2016. Gli indicatori di fiducia rimangono su valori elevati nel comparto manifatturiero e nel terziario.
Il valore aggiunto è aumentato nell’industria in senso stretto e nel settore edilizio; è rimasto stazionario nei servizi, penalizzato dalla contrazione nei comparti dell’intermediazione finanziaria e assicurativa e dei servizi professionali; è diminuito nell’agricoltura. Secondo gli indicatori più recenti, nei primi tre mesi del 2017 il PIL avrebbe continuato ad aumentare come nel trimestre precedente. Segnali favorevoli emergono dagli indicatori qualitativi tratti dalle interviste ai responsabili degli acquisti delle aziende (PmI), dalle inchieste Istat sul clima di fiducia delle imprese e dall’indagine trimestrale condotta dalla Banca d’Italia in collaborazione con Il Sole 24 Ore.
L’inflazione ha raggiunto nel primo trimestre dell’anno i livelli più elevati dal 2013; in marzo si è attestata all’1,3 per cento secondo la stima preliminare. La ripresa degli ultimi mesi ha riflesso prevalentemente la dinamica delle componenti più volatili, in particolare l’accelerazione dei prezzi dei beni alimentari freschi e di quelli dei prodotti energetici; la componente di fondo dell’inflazione, seppure in lieve aumento rispetto allo scorso trimestre, rimane debole, allo 0,5 per cento in marzo (da 0,7 in febbraio).
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L’XXXXXXXXX XXX XXXXXXX XXXXXXXXXXX 0
Il 2017 è un anno ancora caratterizzato da una crescita lenta, inferiore all’1%; il contesto generale è dominato dall’incertezza politica. La grande disponibilità di capitali e il premio che si paga ancora per l’immobiliare, continueranno a favorire gli investimenti anche nel 2017.
La domanda di spazi uffici a Milano e Roma si conferma elevata anche nel 2017. Inoltre, si conferma forte l’interesse dei retailer internazionali con nuovi ingressi nel mercato italiano. L’attività d’investimento nel settore alberghiero italiano ha proseguito la sua crescita nel 2016 e le aspettative per il 2017 continuano ad essere positive. La domanda per investimenti nei settori alternativi è in crescita e nel 2017, sia investitori core che core plus continueranno a cercare opportunità in questi settori non tradizionali.
Il 2017 potrebbe essere il momento chiave per il mercato italiano degli NPLs, con una crescita ulteriore dei volumi ed il consolidamento e maturità del mercato.
Da quanto emerge dall’indagine sulle intenzioni degli investitori sul mercato italiano, il tipo di investimento preferito per il 2017 risulta proprio quello core/core plus rispetto a quello value-add/opportunistico. I tassi immobiliari sono ai minimi storici e lo spread con il tasso dei BTP a 10 anni non è mai stato così ampio, nonostante l’aumento registrato nell’ultima parte del 2016. Tutti i settori oggi riflettono tassi inferiori al precedente minimo del 2007: -25 bps per la logistica, -85 bps per gli uffici, -95 bps per l’high street. Solo il settore dei centri commerciali presenta rendimenti superiori di 40 bps rispetto al livello minimo del ciclo passato.
3Assogestioni: “Rapporto semestrale sui fondi immobiliari italiani” 2° semestre 2016; CBRE:”Italia Investimenti MarketView Q1 2017”
L’ANDAMENTO DEL MERCATO DEI FONDI IMMOBILIARI4
Il patrimonio complessivo dei fondi censiti dall’associazione Assogestioni ammonta a Euro 33.657 milioni, con un totale delle attività pari a Euro 46.561 milioni, evidenziando rispettivamente un incremento del 3,5% e una riduzione dello 0,2% su base annua. Il numero di fondi censiti da Assogestioni risulta essere pari a 289, in aumento rispetto alle precedenti rilevazioni.
40
Raccolta e Patrimonio dei Fondi (€ bln)
31,4 31,0 32,5 32,2 33,7
23,3 24,3 25,5 25,8 25,5 25,6 25,6 26,2 3,6
4,00
30 3,00
20,1 20,2 20,4 22,1 22,2
1,2
2,1
20
1,5
1,4
1,6
2,0
1,6
10 0,5
0,5 0,7
0,8
0,8
1,0 0,7
0,3
2,00
1,5
1,00
0,8
- -
I° II° I° II° I° II° I° II° I° II° I° II° I° II° I° II° I° II°
sem sem sem sem sem sem sem sem sem sem sem sem sem sem sem sem sem sem 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016
Patrimonio Complessivo Raccolta
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Fonte: Assogestioni, Rapporto semestrale sui fondi immobiliari italiani, 2° semestre 2016
La ripartizione degli investimenti per destinazione d’uso è in linea con gli anni precedenti e vede ancora prevalere immobili adibiti ad uso Uffici (44%). Seguono la destinazione d’uso Commerciale (17%), Residenziale (14%), Altro (13%), Turistico/Ricreativo (4%), Industriale (5%), Logistica (3%) e Residenze Sanitarie Assistenziali (1%). Le modifica più rilevante si è verificata nel settore Commerciale (in aumento del 3%).
Distribuzione per settore (% patrimonio)
Commerciale 17%
Logistica 3%
Residenziale 14%
RSA 1%
Industriale
5%
Turistico
4%
Uffici
44%
Altro 13%
Fonte: Assogestioni, Rapporto semestrale sui fondi immobiliari italiani, 2° semestre 2016
Nel secondo semestre 2016, gli acquisti e i conferimenti di immobili sono stati pari a Euro 1,3 miliardi e sono state riportate dismissioni per Euro 1,2 miliardi. Rispetto al semestre precedente gli acquisti e i conferimenti degli immobili sono rimasti in linea. Oltre l’88% degli acquisti e dei conferimenti è imputabile a fondi che hanno richiamato impegni nel corso dell’anno.
La composizione delle attività è rimasta in linea con quella del primo semestre e risulta così ripartita:
Distribuzione per attività
Immobili 87%
Strumenti cartolarizzazione 0%
Partecipazioni 1%
Altro 3%
Valori mobiliari e liquidità 9%
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Fonte: Assogestioni, Rapporto semestrale sui fondi immobiliari italiani, 2° semestre 2016
Con riferimento alla ripartizione geografica degli investimenti si ha la seguente distribuzione:
Sud e Isole 7%
Distribuzione per area geografica
Estero
4%
Nord Est 14%
Centro 29%
Nord Ovest 46%
Fonte: Assogestioni, Rapporto semestrale sui fondi immobiliari italiani, 2° semestre 2016
La ripartizione degli investimenti per area geografica vede leggermente in crescita e prevalente il Nord Ovest (46%), seguono il Centro (29%), il Nord Est (14%), il Sud e Isole (7%) e infine l’Estero (4%).
Durante l’ultimo anno il NAV si è ridotto mediamente del 19,4%; tale numero dovrebbe però essere depurato dell’effetto di alcuni Fondi (quali per esempio Investietico, Obelisco e Tecla) per i quali la riduzione del NAV è evidentemente legata alla liquidazione degli asset; al netto di tali outsider la riduzione media del NAV si attesterebbe intorno al 13,3%. Di seguito un riepilogo delle performance dei fondi immobiliari quotati italiani, sulla base dei più recenti dati disponibili.
Lo sconto sul NAV medio è pari a 55,87%, con un massimo pari a 87,44%; esiste attualmente un solo Fondo Immobiliare Quotato per cui il prezzo di borsa è maggiore rispetto al NAV.
Fonte: xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xx, xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx
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Il fenomeno di “sconto cronico” è parzialmente giustificato dalla scarsa liquidità tipica di questi fondi.
Sicuramente l'MTF classe 2, segmento nel quale sono quotati, è poco frequentato e gli scambi, già molto rarefatti, si concentrano su un numero ridotto di Fondi; proprio per queste caratteristiche, il mercato non prevede la negoziazione continua ma solamente in due aste. Inoltre si può anche attribuire questo sconto al rischio che da oggi fino alla scadenza del fondo i prezzi degli immobili scendano e che quindi il NAV sia solamente un valore teorico, non garanzia di uguale entrata nel momento concreto della vendita degli assets. Seguendo questa spiegazione lo sconto dovrebbe quindi ridursi progressivamente, fino ad azzerarsi il giorno di scadenza del fondo, data in cui tutte le plusvalenze vengono incassate.
Nel I trimestre del 2017 sono state compravendute 122 mila abitazioni, quasi 10 mila in più rispetto all’omologo trimestre del 2016, pari a una crescita dell’8,6%. Seppure ridimensionato il tasso rispetto ai valori dei rialzi rilevati nel corso del 2016, anche superiori al 20% nei primi due trimestri, il numero di abitazioni scambiate in questo I trimestre del 2017 continua ad avvicinarsi ai livelli osservati, per trimestri omologhi, prima della ripida caduta del 2012.
Tra le aree del paese, sono state le Isole a mostrare il tasso di variazione più elevato, +11,9%, seppure riferito al più basso numero di scambi, circa 11 mila abitazioni compravendute. Nelle aree del Nord i rialzi sono stati entrambi vicini al 10%, con quasi 42 mila abitazioni compravendute nel Nord Ovest e quasi 23 mila nel Nord Est. Al Centro il rialzo è stato prossimo all’8% con più di 25 mila abitazioni scambiate e infine al Sud gli scambi sono saliti del 5,1%, superando le 21 mila unità compravendute.
5 Fonte: Scenari Immobiliari: “Nota semestrale di mercato”, Luglio 2017; OMI: “Residenziale 1° trimestre 2017”.
In termini di superficie, nel I trimestre 2017, alle circa 122 mila abitazioni compravendute corrispondono 12,8 milioni di mq in crescita del 9,8% rispetto al I trimestre del 2016. Ciò si spiega osservando il dato della superficie media dell’abitazione compravenduta che è pari a circa 105 mq nel I trimestre 2017, 1 mq in più rispetto al dato dello stesso trimestre del 2016. Le superfici medie più elevate delle abitazioni scambiate si osservano nel Nord Est dove l’abitazione compravenduta ha superato i 112 mq, mentre le abitazioni più piccole, in media, sono state quelle acquistate nel Nord Ovest, quasi 101 mq.
Le abitazioni più scambiate nel I trimestre 2017 sono state quelle con superficie compresa tra 50mq e 85mq, oltre il 30% degli acquisti, e quelle nella classe di superficie tra 85 e 115 mq, il 27,5% del totale. I tagli più grandi si dividono in parti uguali quasi un terzo degli scambi, rappresentando ogni classe il 16% delle abitazioni compravendute. La quota di acquisti di unità di taglio più piccolo, fino a 50 mq, è stata del 9%. La distribuzione delle compravendite secondo il taglio dimensionale si presenta in tutte le aree del paese piuttosto simile alla distribuzione nazionale. Nel Nord Est, nel Sud e nelle Isole gli acquisti di abitazioni di dimensioni oltre i 115mq hanno superato un terzo del totale. Al Centro e nel Nord Ovest oltre un terzo delle abitazioni scambiate ha una dimensione compresa tra 50mq e 85mq. Solo al Sud e nelle Isole le abitazioni più piccole, fino a 50 mq, hanno superato il 10% della quota degli acquisti.
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Nel primo trimestre del 2017 il take-up di spazi uffici a Milano ha superato i 110.000 mq, il dato di assorbimento più alto registrato negli ultimi 15 anni. Il risultato è dovuto a una serie di grosse transazioni (>5.000 mq) chiuse nel trimestre e concentrate prevalentemente nell’area di Porta Nuova che, con il 36% degli spazi locati si conferma come una delle aree più attraenti per gli occupier.
Le principali trattative concluse tra gennaio e marzo hanno interessato un’importante società specializzata nel commercio online che ha affittato quasi 18.000 mq e un brand del lusso italiano che ha spostato il suo HQ in Porta Nuova per una superficie di circa 8.500 mq. Il vacancy rate nel Q1 2017 è pari a 12,3% in leggera crescita rispetto allo scorso trimestre: nonostante il mercato in ripresa, la quantità di spazi rilasciati è ancora maggiore rispetto a quelli assorbiti. Il canone prime nel CBD è salito a 520 Euro/mq/anno mentre è rimasto stabile nell’area di Porta Nuova BD pari a 500 Euro/mq/anno. A marzo 2017 risultano in costruzione oltre 269.000 mq di spazi uffici, in leggero aumento rispetto allo scorso trimestre. Di questi, il 54% riguarda progetti di carattere speculativo. Aumentano le ristrutturazioni in location prime e questo sta contribuendo ad alzare la qualità dell’offerta di grado A.
L’interesse per Milano si conferma alto anche dal punto di vista degli investimenti nel settore direzionale. Il volume di investimenti è stato pari a 491 milioni di Euro in crescita rispetto al primo trimestre dello scorso anno. Il dato inoltre non considera la quota della transazione di Fondo Cloe, composto da asset ad uso uffici per metà localizzati a Milano. Rendimenti netti prime e secondary ancora in contrazione nel primo trimestre, pari a 3,50% e 5,25% rispettivamente.
Migliora a marzo la fiducia dei consumatori, dopo i primi due mesi dell’anno di diminuzione. Il trend delle vendite è in miglioramento: dal campione di gallerie CBRE è emerso un primo bimestre negativo con un parziale recupero a marzo. L’attività di sviluppo si conferma buona ma selettiva: nei primi tre mesi dell’anno
6 Fonte: Scenari Immobiliari: “Nota semestrale di mercato”, Luglio 2017, “Marketview, Milano, Uffici Q4 2016”.
7 Fonte: Scenari Immobiliari: “Nota semestrale di mercato”, Luglio 2017; CBRE: “Marketview, Italy Retail, Q1 2017”.
sono stati inaugurati due progetti, uno in Veneto e uno in Piemonte. Nel corso dell’anno sono previsti nuovi completamenti di progetti in costruzione per una superficie totale di circa 210.000 mq di GLA, in lieve calo rispetto al 2016, anno che ha visto il completamento di centri commerciali con ampie superfici.
I canoni prime si confermano stabili a Milano e Roma sia per i centri commerciali che per il settore high street
mentre i rendimenti continuano a ridursi. Gli investimenti nel settore nel primo trimestre sono in calo rispetto
allo stesso periodo dello scorso anno; domina ancora l’high street, rappresentando il 67% degli investimenti
trimestrali. Il capitale straniero continua ad essere dominante, con oltre il 50% degli investimenti nel trimestre. Si conferma il trend di un timido ritorno degli investitori domestici, soprattutto nell’high street, emerso alla fine del 2016.
Tra le operazioni più significative per l’high street, l’acquisizione di due portafogli con negozi in mercati secondari per un valore complessivo di circa 200 milioni di euro. I rendimenti hanno mostrato una leggera contrazione nei mercati prime. La pipeline degli investimenti che potrebbe essere completata nel 2017 è stimata intorno a 1 miliardo di euro.
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Assorbimento trimestrale in crescita del 7,5% rispetto al trimestre precedente e del 16% circa sullo stesso periodo dello scorso anno. Nel primo trimestre sono state registrate 21 transazioni per la locazione di magazzini logistici e sviluppi su pre-let agreement; 4 per la vendita e costruzione di immobili owner-occupier. Il numero di transazioni di medie dimensioni (20.000-49.999) e taglio piccolo-medio (10.000-19.999), si conferma sullo stesso livello del trimestre precedente, rispettivamente 8 e 7 su un totale di 25. Anche nel primo trimestre la maggior parte dell’assorbimento totale ha coinvolto immobili build-to-suit: gli sviluppi speculativi stentano a ripartire. Tra le regioni più dinamiche, al primo posto la Lombardia con un take-up di 223.750 mq; segue l’Xxxxxx-Romagna con circa 61.000 mq di spazi locati.
Il canone prime di Milano aumenta del 4% rispetto al trimestre precedente, attestandosi a 52 Euro mq all’anno, allineandosi ai valori di Roma, stabili nel trimestre. Canoni stabili anche nelle location secondarie. Il 55% dell’assorbimento trimestrale è guidato dagli operatori 3PL seguiti dai retailer che occupano circa il 23,6% degli spazi assorbiti nel trimestre. Forte crescita del volume degli investimenti nel settore logistico nel primo trimestre; i deal in pipeline si confermano elevati. I rendimenti netti prime sono in ulteriore contrazione rispetto al quarto trimestre 2016, attestandosi al 6%.
La domanda degli investitori, soprattutto esteri, si conferma molto forte: nuovi player guardano al mercato italiano mentre gli investitori già presenti consolidano la propria posizione. L’offerta di capannoni di Classe A è in diminuzione, mentre quella di immobili di Classe B o Classe C tende ad aumentare. Lo sviluppo di nuovi spazi è realizzato soltanto su richiesta specifica di built to suit o pre-let. Risultano interessanti i due sviluppi in programma per Amazon, il primo a Xxxxx Xxxxxx, xxxxxxxx xxx xxxxxx xx Xxxx Xxxxxx (Xx), dove sono in xxxxx xx xxxxxxxxxxxxx xxxxx 00.000 mq di capannoni con un investimento previsto di circa Euro 150 milioni. Il secondo, più recente, l’accordo per la costruzione del terzo capannone per Amazon a Larizzate, provincia di Vercelli, di circa 100.000 mq per un investimento complessivo di Euro 65 milioni. Queste due posizioni andranno a valorizzare l’attrattività dei territori circostanti per l’intero sistema logistico circostante.
8 Fonte: Scenari Immobiliari: “Nota semestrale di mercato”, Luglio 2017; CBRE: “Marketview, Italy Industrial and Logistics, Q1 2017”.
In Italia il settore alberghiero nel 2016 risulta ancora in crescita, con un numero di pernottamenti che si attesta a 264 milioni. I ricavi medi sono stati positivi, con un incremento del 3,1% e il conto economico delle attività di alloggio a livello nazionale, segna un +2,5% nei primi nove mesi del 2016.
L’Italia presenta un numero di strutture ricettive più elevato rispetto ai principali Paesi europei. Predominano gli esercizi extralberghieri con una dinamica di incremento continua, soprattutto per i bed & breakfast. Tutte le tipologie extralberghiere hanno registrato una crescita significativa tra il 2004 ed il 2015: gli agriturismi sono aumentati di 8.224 esercizi, gli alloggi in affitto gestiti in maniera imprenditoriale sono cresciuti di 16.489 attività e i b&b hanno aggiunto 22.588 esercizi alla già alta quota, con una media di duemila attività ogni anno.
Il fatturato 2016 risulta ancora in crescita, con un incremento rispetto all’anno precedente di oltre 14 punti percentuali, arrivando ad un ammontare complessivo di Euro 2,4 miliardi. Il 2017 sembra mantenere il trend, sebbene a ritmi più calmierati.
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9 Fonte: Scenari Immobiliari: “Nota semestrale di mercato”, Luglio 2017
A seguito dell'esito positivo dell'offerta pubblica di scambio (l'"Offerta"), promossa da Cassa di Risparmio di Bolzano S.p.A. ("Cassa di Risparmio") sulla totalità delle quote del fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso denominato "Dolomit" ("Fondo Dolomit"), di cui si è data notizia in data 13 novembre 2013, il Consiglio di Amministrazione di Castello SGR S.p.A. in data 22 novembre 2013 ha deliberato la liquidazione anticipata del Fondo Dolomit, ai sensi e per gli effetti dell'art. 19 del Regolamento di Gestione, nonché il ritiro della domanda di ammissione alla quotazione delle quote del Fondo Dolomit presentata a Borsa Italiana S.p.A. in data 24 giugno 2013.
Si rammenta quanto già argomentato nei precedenti comunicati stampa diffusi in relazione all'Offerta, con particolare riferimento al Comunicato redatto e diffuso in data 10 settembre 2013 ai sensi e per gli effetti dell'art. 103, comma 3, del D. Lgs. 58/98 e dell'art. 39 del Regolamento approvato dalla Consob con delibera
n. 11971/1999, come s.m.i., relativo all'Offerta medesima (il "Comunicato ex 103") e all'accordo quadro sottoscritto in data 19 giugno 2013 tra Castello e Cassa di Risparmio (l'"Accordo Quadro"), con il quale la SGR si è impegnata, tra l'altro, in caso di esito positivo dell'Offerta, a deliberare la liquidazione del Fondo Dolomit, ai sensi dell'art. 19 del regolamento di gestione del fondo stesso.
Coerentemente a quanto sopra riportato il Consiglio di Amministrazione della SGR in data 22 novembre 2013 ha approvato il relativo piano di smobilizzo, che prevedeva che la liquidazione del Fondo Dolomit fosse attuata mediante l'apporto del suo intero patrimonio immobiliare (l'"Apporto") al "Fondo Augusto – Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso Riservato a Investitori Qualificati" (il "Fondo Augusto"), gestito dalla medesima Castello SGR S.p.A., con contestuale accollo liberatorio da parte del Fondo "Augusto" dell'indebitamento finanziario contratto dal Fondo "Dolomit" nei confronti di Cassa di Risparmio di Bolzano S.p.A., a fronte dell'emissione di nuove quote del Fondo Xxxxxxx per un importo pari a complessivi Euro 51,22 milioni in favore del Fondo Dolomit, salvo conguaglio in denaro. Come anticipato nel Comunicato ex 103, infatti, le intese raggiunte tra Castello SGR e Cassa di Risparmio ai sensi dell'Accordo Quadro prevedono, tra l'altro, che Cassa di Risparmio acquisti dal Fondo Dolomit le quote del Fondo Xxxxxxx emesse a fronte dell'Apporto dietro il pagamento da parte di quest'ultima di un corrispettivo pari al loro prezzo di emissione, incrementato di un importo pari alla Commissione di Apporto corrisposta alla SGR da parte della Cassa di Risparmio di Bolzano, per conto e su delegazione del Fondo Dolomit. Pertanto, tale costo è stato, in ultima istanza, integralmente sostenuto da parte di Cassa di Risparmio senza alcuna anticipazione finanziaria da parte del Fondo Dolomit.
L'operazione sopra descritta, come meglio specificato nel Comunicato ex 103, è stata configurata quale operazione in conflitto di interessi, pertanto la relativa delibera è stata assunta dal Consiglio di Amministrazione adottando tutte le cautele previste dalla normativa vigente e dalle procedure aziendali.
La SGR nel corso del 2016 ha proseguito nelle attività dirette allo smobilizzo degli attivi ed al pagamento delle passività. Si sta, inoltre, procedendo al completamento del processo di liquidazione mediante gestione delle posizioni creditorie e litigiose di pertinenza del Fondo Dolomit al fine del successivo riparto della cassa residua del fondo. A tale riguardo, in esecuzione della delibera del Consiglio di Amministrazione della SGR del 24 febbraio 2015, in data 25 marzo 2015 si è proceduto al rimborso parziale per complessivi Euro 3.663.450,00, corrispondenti ad Euro 35,00 pro-quota.
Tale operazione rappresenta il secondo rimborso parziale della quota. Si rammenta, infatti, che nel corso del 2014 e più precisamente in data 27 marzo 2014, la SGR aveva già provveduto ad un rimborso parziale per complessivi Euro 60.080.580,00, corrispondenti ad Euro 574,00 pro-quota.
Pertanto, dalla fase iniziale di apertura della liquidazione la SGR ha eseguito rimborsi parziale per complessivi Euro 63.744.030,00, corrispondenti ad Euro 609,00 pro-quota.
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L'azione della SGR, durante le operazioni di liquidazione, è improntata alla massimizzazione del beneficio dei sottoscrittori delle quote del Fondo Dolomit, nonché diretta alla conservazione del valore del fondo in funzione del migliore realizzo.
Durante la procedura di liquidazione, essendo preclusa ogni ulteriore attività di investimento, l'attività di gestione della Società è dedicata allo smobilizzo degli attivi presenti nel Fondo Dolomit che, diversamente da
quanto previsto originariamente ed a causa dei contenziosi ancora in essere di cui meglio si dirà nel prosieguo,
non è stata completata nel xxxxx xxx xxxxxxx xxxxxxxx xxx 0000.
Il valore della quota al 31 dicembre 2016, corrispondente ad Euro 7,701 presenta un decremento del 4,76% rispetto al valore al 31 dicembre 2015 pari ad Euro 8,087.
La diminuzione del valore della quota, nel corso del periodo, risente principalmente della rilevazione di ulteriori accantonamenti al Fondo Oneri e Spese di Liquidazione a copertura delle spese previste per il 2017.
Il tasso interno di rendimento, che rappresenta il rendimento complessivo del Fondo, ovvero il tasso d’interesse composto annuale dalla data di richiamo degli impegni alla data del 31 dicembre 2016, calcolato in base ai flussi di cassa - rappresentati dall’investimento di capitale iniziale, dalle distribuzioni e considerando l’ipotetico incasso per il disinvestimento delle quote al valore del NAV contabile al 31 dicembre 2016 - è negativo (-4,95%).
Non sono stati effettuati nel corso del periodo investimenti in strumenti finanziari.
Di seguito si riporta il grafico che mostra la composizione delle attività alla data del 30 giugno 2017:
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L’ANDAMENTO DEL FONDO AL 30 GIUGNO 2017
LA GESTIONE IMMOBILIARE
OPERAZIONI DI DISMISSIONE
Si riporta di seguito il prospetto dei disinvestimenti immobiliari realizzati dal 4 luglio 2005 (data di avvio
dell’operatività del Fondo) alla data del 3 dicembre 2013 (data dell’Apporto):
Cespiti disinvestiti | Quantità (*) | Acquisto | Ultima valutazione | Realizzo | Proventi generati | Oneri sostenuti | Risultato dell'investimento | ||
Data | Costo acquisto | Data Apporto | Ricavo di vendita | ||||||
Immobile ad uso uffici Lombardia Xxxxxx Xxx Xxxxxx x.000/0 | 8.811 | 01/06/06 | 16.018 | 14.400 | 03/12/13 | 14.400 | 8.012 | 807 | 5.587 |
Immobile ad uso uffici Lombardia Xxxxxx Xxx Xxxxxxxxxxx x. 00 | 5.583 | 28/06/06 | 11.716 | 11.800 | 03/12/13 | 10.700 | 6.026 | 577 | 4.433 |
Complesso logistico Lombardia Xxxxxxxxxx (XX) Xxx xxxxx Xxxxxxxxx | 00.000 | 28/06/06 | 16.015 | 11.900 | 03/12/13 | 11.800 | 8.361 | 1.019 | 3.127 |
Immobile ad uso commerciale Lombardia Varese Viale Milano n. 10 | 5.451 | 30/03/07 | 15.667 | 8.800 | 03/12/13 | 8.700 | 5.850 | 298 | -1.415 |
Immobile ad uso albeghiero Xxxxxx Xxxxxxx Faenza Via San Xxxxxxxxx n. 17 | 2.956 | 29/07/07 | 7.350 | 3.100 | 03/12/13 | 3.100 | 1.302 | 227 | -3.175 |
Immobile ad uso albeghiero Xxxxxx Xxxxxxx Ravenna Via della Lirica n. 141 | 2.556 | 29/07/07 | 7.357 | 3.300 | 03/12/13 | 3.300 | 1.301 | 154 | -2.910 |
Immobile ad uso albeghiero Lombardia S. Giorgio di Mantova Via Bachelet n. 18 | 2.514 | 29/07/07 | 7.415 | 2.700 | 03/12/13 | 2.700 | 1.277 | 264 | -3.702 |
Immobile ad uso albeghiero Campania Caserta Piazza Vanvitelli n. 12 | 4.950 | 29/07/07 | 9.950 | 5.100 | 03/12/13 | 5.100 | 2.909 | 502 | -2.443 |
Immobile ad uso albeghiero Toscana Pontedera S.S. FI-LI-PI - area di servizio Gello | 3.124 | 29/07/07 | 6.904 | 1.700 | 03/12/13 | 1.700 | 1.252 | 509 | -4.460 |
Immobile ad uso logistica Veneto Veronella Via Xxxxxx snc | 14.300 | 03/08/07 | 10.875 | 7.400 | 03/12/13 | 7.400 | 4.352 | 391 | 486 |
Immobile ad uso commerciale Xxxxxxx Xxxxxx Xxx Xxxxx | 00.000 | 28/09/07 | 23.874 | 13.930 | 03/12/13 | 13.730 | 4.436 | 6.152 | -11.860 |
Immobile ad uso Logistica Xxxxxxxx Xxxxxxxx (xxxx. Xxxxxxxxxxx) Xxx xxx Xxxxxx | 00.000 | 20/12/07 | 26.336 | 21.900 | 03/12/13 | 21.900 | 11.054 | 706 | 5.912 |
(*) Superficie ponderata ex D.P.R. 138/98
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GESTIONE FINANZIARIA
Il Regolamento sulla gestione collettiva di Banca d’Italia del 19 gennaio 2015 prevede al Titolo V, Capitolo III, Sezione V, paragrafo 6.2.1 che i FIA chiusi non riservati possano assumere prestiti direttamente o tramite società controllate, purché la leva finanziaria, tenuto conto anche dell’esposizione complessiva in strumenti derivati, non sia superiore a 2.
Castello SGR calcola la leva finanziaria dei propri fondi con il “metodo degli impegni” secondo quanto
previsto nel Regolamento delegato (UE) n. 231/2013.
Alla data di chiusura della presente Relazione, la leva finanziaria utilizzata dal FIA, determinata secondo quanto previsto nell’articolo 109 del Regolamento delegato (UE) 231/2013, risulta pari a 1,97 secondo il “metodo degli impegni” e pari a 0,70 secondo il “metodo lordo”.
Alla data del 30 giugno 2017 non sono presenti investimenti in immobili e diritti reali immobiliari.
Si riporta di seguito il prospetto dei disinvestimenti immobiliari realizzati dal 4 luglio 2005 (data di avvio
dell’operatività del Fondo) alla data del 3 dicembre 2013 (data dell’Apporto):
Cespiti disinvestiti | Quantità (*) | Acquisto | Ultima valutazione | Realizzo | Proventi generati | Oneri sostenuti | Risultato dell'investimento | ||
Data | Costo acquisto | Data Apporto | Ricavo di vendita | ||||||
Immobile ad uso uffici Lombardia Xxxxxx Xxx Xxxxxx x.000/0 | 8.811 | 01/06/06 | 16.018 | 14.400 | 03/12/13 | 14.400 | 8.012 | 807 | 5.587 |
Immobile ad uso uffici Lombardia Xxxxxx Xxx Xxxxxxxxxxx x. 00 | 5.583 | 28/06/06 | 11.716 | 11.800 | 03/12/13 | 10.700 | 6.026 | 577 | 4.433 |
Complesso logistico Lombardia Xxxxxxxxxx (XX) Xxx xxxxx Xxxxxxxxx | 00.000 | 28/06/06 | 16.015 | 11.900 | 03/12/13 | 11.800 | 8.361 | 1.019 | 3.127 |
Immobile ad uso commerciale Lombardia Varese Viale Milano n. 10 | 5.451 | 30/03/07 | 15.667 | 8.800 | 03/12/13 | 8.700 | 5.850 | 298 | -1.415 |
Immobile ad uso albeghiero Xxxxxx Xxxxxxx Faenza Via San Xxxxxxxxx n. 17 | 2.956 | 29/07/07 | 7.350 | 3.100 | 03/12/13 | 3.100 | 1.302 | 227 | -3.175 |
Immobile ad uso albeghiero Xxxxxx Xxxxxxx Ravenna Via della Lirica n. 141 | 2.556 | 29/07/07 | 7.357 | 3.300 | 03/12/13 | 3.300 | 1.301 | 154 | -2.910 |
Immobile ad uso albeghiero Lombardia S. Giorgio di Mantova Via Bachelet n. 18 | 2.514 | 29/07/07 | 7.415 | 2.700 | 03/12/13 | 2.700 | 1.277 | 264 | -3.702 |
Immobile ad uso albeghiero Campania Caserta Piazza Vanvitelli n. 12 | 4.950 | 29/07/07 | 9.950 | 5.100 | 03/12/13 | 5.100 | 2.909 | 502 | -2.443 |
Immobile ad uso albeghiero Toscana Pontedera S.S. FI-LI-PI - area di servizio Gello | 3.124 | 29/07/07 | 6.904 | 1.700 | 03/12/13 | 1.700 | 1.252 | 509 | -4.460 |
Immobile ad uso logistica Veneto Veronella Via Xxxxxx snc | 14.300 | 03/08/07 | 10.875 | 7.400 | 03/12/13 | 7.400 | 4.352 | 391 | 486 |
Immobile ad uso commerciale Abruzzo Chieti Via Masci | 26.474 | 28/09/07 | 23.874 | 13.930 | 03/12/13 | 13.730 | 4.436 | 6.152 | -11.860 |
Immobile ad uso Logistica Piemonte Cherasco (fraz. Cappellazzo) Via del Lavoro | 37.249 | 20/12/07 | 26.336 | 21.900 | 03/12/13 | 21.900 | 11.054 | 706 | 5.912 |
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(*) Superficie ponderata ex D.P.R. 138/98
ANDAMENTO DEI CONTENZIOSI
Si segnalano i seguenti contenziosi:
Mercantile Leasing S.p.A. - In data 5 ottobre 2007 il Tribunale di Firenze, su ricorso di Mercantile Leasing
S.p.A. ("Mercantile"), ha emesso decreto ingiuntivo nei confronti di Xxxxx SGR S.p.A. - che all'epoca
rivestiva la qualità di società di gestione del fondo Dolomit (il “Fondo”) - per un importo pari a Euro 762.581,51 (iva inclusa), comprensivo di interessi, onorari e spese di giudizio. Il Fondo ha proposto opposizione avverso il citato decreto ingiuntivo chiedendone la revoca, ritenendo infondata la pretesa di Mercantile, secondo cui il fondo avrebbe corrisposto alla stessa una somma inferiore rispetto a quanto dovuto.
Con sentenza n. 3138/2010 il Tribunale di Firenze, in data 26 ottobre 2010, ha accolto l'opposizione proposta dal Fondo, revocando il decreto ingiuntivo. Con atto di citazione in data 30 dicembre 2010, notificato in data 3 gennaio 2011, Mercantile ha proposto appello avverso la predetta sentenza di primo grado. Il Fondo, con comparsa di costituzione e risposta in data 14 novembre 2011, si è costituito nel giudizio d’appello, chiedendone il rigetto integrale con conseguente conferma della sentenza n. 3138/2010.
All’esito della prima udienza di comparizione tenutasi in data 3 maggio 2016, la Corte d’Xxxxxxx ha dichiarato l’interruzione del giudizio in conseguenza del sopravvenuto fallimento di Partecipazioni Immobiliari. In data 1 settembre 2016 Mercantile (oggi Banco Popolare Società Cooperativa) ha depositato ricorso ex art. 303 per riassunzione. La causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni al 21 novembre 2017.
Tribunale di Chieti – Xxxx Xxxxx - Con atto notificato in data 13 luglio 2012 è stato intimato al conduttore lo sfratto per morosità, avendo questi accumulato un debito per canoni ed oneri pari ad Euro 92.321,88 al 30 settembre 2012.
Il Tribunale ha ordinato il rilascio dell’immobile a far data dal 29 ottobre 2012, altresì concedendo ingiunzione di pagamento esecutiva pari all’importo della morosità accumulata dal conduttore. In data 14 dicembre 2012 si è provveduto a notificare atto di precetto di pagamento per l’importo complessivo di Euro 102.270,37, pari alla morosità accumulata al 30 settembre 2012, oltre interessi e spese di procedura.
Il precetto è rimasto al momento privo di riscontro ed è in atto la pratica per il recupero coattivo del credito.
Avviso di rettifica e liquidazione dell'imposta n. 20141T010540000 - In data 20 giugno 2016, l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Firenze – Ufficio Territoriale di Firenze 1 ha notificato a Castello SGR S.p.A. ("Castello"), in qualità di società di gestione del Fondo Dolomit, l'avviso di rettifica e liquidazione di cui in epigrafe. Con l'atto citato, l'Ufficio ha proceduto al controllo dei valori dichiarati nel contratto di compravendita immobiliare stipulato in data 18 giugno 2014, con il quale Xxxxxxxx ha venduto alla società Armonia S.r.l. il complesso immobiliare sito nel Comune di Firenze, viale Xxxxxxxx Xxxxxxxxx.
L'Ufficio, in particolare, ha rideterminato il valore dell'immobile dichiarato in atto (pari ad Euro 10.000.000) in complessivi Euro 25.988.000.
Per l'effetto, ha recuperato una maggiore imposta ipotecaria (oltre ad interessi) pari ad Euro 85.842,14 e irrogato sanzioni pari ad Euro 319.760,00 (per un totale complessivo di imposte, sanzioni ed interessi pari ad Euro 661.688,56). In data 16 settembre 2016 Xxxxxxxx ha presentato all'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Firenze – Ufficio Territoriale di Firenze istanza di accertamento con adesione.
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In data 19 febbraio 2016, la Società ha proposto ricorso avverso l'avviso di rettifica e liquidazione. La TSH Florence Propco S.r.l. ha sottoscritto l'atto di adesione n. TZKART300130/2016, con il quale l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Firenze – Ufficio Territoriale di Firenze ha rideterminato la pretesa impositiva contenuta nell'avviso di liquidazione e, per l'effetto, ha richiesto il pagamento di Euro 277.126,72 a titolo di imposte ipotecarie e catastali, sanzioni ed interessi; gli importi sono stati interamente versati da TSH Florence Propco S.r.l. A seguito del perfezionamento dell'atto di adesione, Castello non ha provveduto a costituirsi in giudizio presso la Commissione Tributaria Provinciale di Firenze. La controversia deve, dunque, ritenersi definita.
Questionario n. Q00661/2017 - In data 7 marzo 2017 è stato notificato dall'ufficio Controlli della Direzione Provinciale I di Milano dell'Agenzia delle Entrate il questionario in epigrafe.
Nella motivazione del Questionario si legge che la richiesta di documentazione rivolta alla Società scaturisce dall'"attività di controllo fiscale dell'operazione di cessione – a rogito del notaio Xxxxxxxx Xxxxxxxx del 18.06.2014 (rep. 44179/21370) – dell'edificio da cielo a terra sito in comune di Firenze, (…) e intervenuta tra la cedente Castello SGR S.p.A. (CF 13456100158) e la cessionaria Armonia S.r.l., attualmente denominata TSH Florence Xxxx.Xx S.r.l.". L'Ufficio ha richiesto oltre alla perizia di valore redatta in relazione all'immobile, documentazione relativa al fondo e alla relativa procedura di liquidazione.
Si precisa che, con riferimento alla stessa operazione di cessione, l'Ufficio Territoriale di Firenze della Direzione Provinciale di Firenze dell'Agenzia delle Entrate ha già notificato a Castello, in qualità di società di gestione del Fondo Dolomit, l'avviso di rettifica e liquidazione di cui si è riferito nel paragrafo precedente. La Società ha provveduto a depositare i documenti richiesti in data 22 marzo 2017.
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GOVERNANCE DELLA SGR
In data 19 aprile 2017 l’Assemblea degli Azionisti ha nominato il Xxxx. Xxxxxxxx xx Xxxxx ed il Xxxx. Xxxxxx
Xxxxxxxxxx quali nuovi Amministratori della Società ed, a seguito delle dimissioni del Dott. Xxxxxxxx Xxxxxx, il
Xxxx. Xxxx Xxxxxxxxxx quale nuovo membro del Collegio Sindacale. In data 17 maggio 2017 il Consiglio di Amministrazione della SGR ha cooptato il Xxxx. Xxxxxxxx Xxxxxxxx in qualità di nuovo Amministratore della Società.
Il Consiglio di Amministrazione al 30 giugno 2017 è composto da n. 11 membri, n.6 dei quali indipendenti: Xxxxxxxx Xxxxxxxx Presidente - Indipendente
Xxxxxxx Xxxxxxxxxx - Vice Presidente Xxxxxxxxx Xxxxxxx - Amministratore Delegato Xxxxxxxx Xx Xxxxx
Xxxxxxxx Xxxxxxxx - Indipendente Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx - Indipendente Xxxxxx Xxxxxxxxxx
Xxxxx Xxxxxxxxxxx
Xxxxxxxx Xxxxxxx - Indipendente Xxxxxxx Xxxxxx
Xxxx Xxxxxxxxx – Indipendente
Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxx – Indipendente
Il Collegio Sindacale al 30 giugno 2017 è composto da 3 membri:
Xxxxxxxx Xxxxxxx – Presidente
Xxxx Xxxxxxxxxx - Sindaco effettivo Xxxxxxx Xxxxxx - Sindaco effettivo
In data 17 maggio 2016 il Consiglio di Amministrazione della società ha istituito il Comitato Esecutivo, organo deliberativo della Società che è composto al 30 giugno 2017 dai seguenti 5 membri:
Xxxxxxxx Xxxxxxxx - Presidente Xxxxxxx Xxxxxxxxxx
Xxxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxxx
Con delibera del Consiglio di Amministrazione del 26 aprile 2016, conformemente a quanto disposto dalla Direttiva 2011/61/UE (AIFMD), è stato istituito il Comitato di Remunerazione attualmente composto da 3 membri:
Xxxxxxxx Xxxxxxx – Presidente - Indipendente Xxxxxxx Xxxxxx
Xxxx Xxxxxxxxx – Indipendente
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CONFERIMENTO INCARICO REVISIONE LEGALE DEI CONTI
Con l'approvazione del Bilancio della SGR dell'esercizio chiuso al 31 dicembre 2016, l'incarico di revisione legale dei conti, conferito alla società di revisione KPMG S.p.A. con delibera dell'Assemblea dei Soci in data 7 maggio 2008 per gli esercizi 2008-2016, è giunto a scadenza essendo decorsi i nove esercizi di durata, non rinnovabili, dell'incarico previsti dall'art. 17 del decreto legislativo 27 gennaio 2010, n. 39.
Pertanto, l’Assemblea dei Soci in data 29 aprile 2017 ha deliberato di conferire l'incarico di revisione legale dei conti, per gli esercizi 2017-2025, alla società Pricewaterhouse Coopers S.p.A., con sede legale in Xxxxxx, Xxx Xxxxx Xxxx x. 00, iscritta al n. 43 dell'Albo Speciale delle Società di Revisione tenuto da Consob ai sensi dell'art. 161 del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 e dell'art. 43, comma 1, lettera i), del decreto
legislativo 27 gennaio 2010, n. 39.
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IMPOSTA DI BOLLO
Con l’articolo 19, del Decreto Legge 6 dicembre 2011, n. 201 (“DL 201/2011”) ed il decreto attuativo del 24 maggio 2012 (“Decreto”) è stata prevista l’applicazione dell’imposta di bollo sulle comunicazioni relative ai prodotti ed agli strumenti finanziari di qualsiasi natura. L’imposta di bollo è dovuta da ciascun partecipante a decorrere dell’anno 2012. L’imposta è dovuta nella misura proporzionale dell’1 per mille ed è applicata sul valore di mercato delle quote (o, in mancanza, sul valore nominale o di rimborso), il quale - in mancanza di differenti indicazioni da parte dell’Amministrazione Finanziaria - può ritenersi coincidente con il valore delle quote così come indicato nel Rendiconto. L’ammontare dell’imposta dovuta annualmente non può essere inferiore ad Euro 34,20 e non può essere superiore, per il solo anno 2012, ad Euro 1.200 a partecipante. Per gli anni successivi al 2012, l’imposta di bollo sarà dovuta nella misura proporzionale del 1,5 per mille, innalzata al 2,0 per mille per il 2014 e a regime per gli anni successivi, senza alcun massimale per i soggetti persone fisiche e con il limite di Euro 14.000 per tutti i soggetti diversi dai precedenti. Il versamento dell’imposta di bollo dovrà essere eseguito dall’ente gestore, previa provvista da parte del partecipante, in tutti i casi in cui esso intrattiene direttamente o indirettamente con il quotista uno stabile rapporto. Ai sensi dell’art. 19, comma 3-bis del DL 201/2011, in caso di mancata provvista da parte del quotista per il pagamento dell’imposta, l’ente gestore può effettuare i necessari disinvestimenti. In data 21 dicembre 2012 è stata pubblicata la Circolare n. 48/E dell’Agenzia delle Entrate che commenta l’imposta di bollo applicabile alle comunicazioni relative ai prodotti finanziari.
E’ stata modificata con la legge di stabilità per il 2014 (legge n. 147 del 27 dicembre 2013) l’imposta di bollo sulle comunicazioni relative ai prodotti ed agli strumenti finanziari di qualsiasi natura, con l’aumento dell’aliquota dal 1,5 al 2 per mille, e con l’innalzamento del limite massimo da 4.500 a 14.000 per tutti i clienti diversi dalle persone fisiche.
RITENUTA SUI PROVENTI
L’articolo 3, comma 12 del decreto-legge 24 aprile 2014, n. 66 coordinato con la legge di conversione 23 giugno 2014, n. 89 ha innalzato dal 20% al 26% l’aliquota relativa alla tassazione dei proventi e redditi diversi derivanti dalla partecipazione a organismi di investimento collettivo del risparmio realizzati a decorrere dal 1 Luglio 2014. Tali proventi si considerano realizzati alla data di regolamento dell’operazione, ma è previsto che in caso di rimborso, cessione o liquidazione delle quote sui proventi maturati al 30 giugno 2014 continuerà ad applicarsi l’aliquota del 20%. Il regime transitorio si applica sia ai redditi di capitale che ai redditi diversi di natura finanziaria.
AGGIORNAMENTI NORMATIVI - LA DIRETTIVA 2011/61/ UE (“AIFMD”)
In data 21 luglio 2011 è entrata in vigore la Direttiva 2011/61/UE (“AIFMD”) che ha armonizzato a livello comunitario la disciplina applicabile ai gestori (“GEFIA”) di fondi di investimento di tipo alternativo (“FIA”), tra cui rientrano anche i fondi di tipo immobiliare.
La AIFMD introduce una disciplina europea comune applicabile a tutti i soggetti (i GEFIA, appunto) che gestiscono fondi comuni di investimento alternativi, ossia i FIA, nell’ambito dei quali rientrano anche, i fondi immobiliari gestiti dalla SGR,
Le norme della AIFMD sono state dettagliate dalle misure di esecuzione contenute nel Regolamento Delegato (UE) 231/2013 della Commissione Europea.
In Italia, in data 9 aprile 2014, è entrato in vigore il decreto legislativo 4 marzo 2014, n. 44 (“Decreto”), recante le previsioni di modifica del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 (“TUF”) necessarie a recepire le disposizioni di applicazione generale contenute nella AIFMD.
Quanto alla regolamentazione “secondaria”, in data 19 marzo 2015, sono stati pubblicati in Gazzetta Ufficiale
i seguenti atti normativi, entrati in vigore a decorrere dal 3 aprile 2015:
- il Decreto 5 marzo 2015 n. 30 del Ministero dell’Economia e delle Finanze (“MEF”), concernente la determinazione dei criteri generali cui devono uniformarsi gli organismi di investimento collettivo del risparmio (“OICR”) italiani;
- la delibera della Consob dell’8 gennaio 2015 contenente le modifiche (i) al Regolamento Intermediari, di cui alla Delibera Consob n. 16190 del 29 ottobre 2007 e al (ii) Regolamento Emittenti, di cui alla delibera Consob n. 11971 del 14 maggio 1999;
- il Provvedimento della Banca d’Italia e della Consob del 19 gennaio 2015 contenente la modifica al Regolamento Congiunto, di cui al Provvedimento della Banca d’Italia e della Consob del 29 ottobre 2007 (“Regolamento Congiunto”);
- il Provvedimento della Banca d’Italia del 19 gennaio 2015 contenente il “nuovo” Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio, di cui al Provvedimento di Banca d'Italia che abroga e sostituisce quello di cui al Provvedimento della Banca d’Italia dell’8 maggio 2012
I provvedimenti elencati sono entrati in vigore lo scorso 3 aprile 2015.
Alla luce di quanto sopra, la SGR ha posto in essere le attività necessarie ai fini di adeguamento alla normativa applicabile introdotta dalla AIFMD, dandone opportuna e tempestiva comunicazione alla Banca d’Italia in data 29 aprile 2015, con conseguente richiesta di iscrizione all’Albo delle società di gestione del risparmio in qualità di gestore di FIA ai sensi della AIFMD.
In data 3 giugno 2015, la SGR ha ricevuto comunicazione da parte della Banca d’Italia di essere stata autorizzata all’iscrizione nell’Albo delle SGR, al n. 47, sezione gestori di FIA “sopra soglia”, ai sensi della AIFMD.
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Il trattamento fiscale dei fondi immobiliari è disciplinato dall’art. 6 del D. L. 351/2001, in forza del quale il Fondo non è soggetto alle imposte sui redditi (IRES) e all’imposta regionale sulle attività produttive (IRAP). L’art. 41 bis del D. L. 269/2003, convertito con modificazioni dalla legge 24 novembre 2003, n. 326, ha apportato radicali modifiche al regime di imposizione fiscale dei fondi immobiliari per quanto riguarda le imposte dirette.
In particolare, il D. L. 269/2003, abrogando l’imposta patrimoniale a partire dal 1° gennaio 2004, pari all’1% del valore complessivo netto del Fondo, ha trasferito l’onere del prelievo fiscale dal Fondo Immobiliare ai partecipanti.
Le ritenute sui redditi di capitale percepiti dal Fondo continuano ad essere operate a titolo di imposta. La ritenuta alla fonte e le imposte sostitutive sui redditi di capitale non si applicano sui seguenti redditi:
- interessi ed altri proventi delle obbligazioni e dei titoli similari soggetti alle disposizioni del Decreto Legislativo 1° aprile 1996, n. 239;
- dividendi corrisposti dalle società;
- interessi ed altri proventi dei conti correnti, depositi, certificati di deposito e buoni fruttiferi;
- proventi da riporti, pronti contro termine su titoli e valute, mutuo di titolo garantito;
- interessi ed altri proventi maturati sino al momento del rimborso anticipato di obbligazioni e titoli similari con scadenza non inferiore a 18 mesi emessi da soggetti non residenti in Italia;
- proventi derivanti dalla partecipazione ad Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio in valori mobiliari di diritto estero, situati negli Stati membri UE, conformi alle direttive comunitarie, le cui quote siano collocate nel territorio dello Stato;
- altri redditi di capitale di cui all’art. 26, comma 5, D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600.
Ai sensi dell’art. 8 del D. L. 351/2001, la Società di Gestione è soggetto passivo I.V.A. relativamente alle cessioni di beni e alle prestazioni di servizi attinenti alle operazioni del Fondo. La determinazione e la liquidazione dell’imposta avviene separatamente rispetto a quella dovuta per l’attività della Società di Gestione, mentre il versamento viene effettuato cumulativamente per la Società di Gestione e i fondi dalla stessa gestiti. Il suddetto art. 8 prevede, inoltre, alcune agevolazioni in relazione ai crediti I.V.A. generatisi in capo al Fondo.
La Società di Gestione provvede agli obblighi di dichiarazione e di versamento dell’Imposta Municipale Unica
(IMU) dovuta.
Per quanto attiene al regime fiscale dei partecipanti, l’art. 7 del D. L. 351/2001, così come modificato dall’art. 41 bis del D. L. 269/2003, introduce, a decorrere dal 1° gennaio 2004, una ritenuta del 20% a carico dei possessori delle quote. Tale ritenuta si applica: (i) sull’ammontare dei proventi riferibili a ciascuna quota; (ii) sulla differenza tra il valore di riscatto o di liquidazione delle quote ed il costo di sottoscrizione o acquisto.
La ritenuta del 20% opera:
- a titolo di acconto, nei confronti di: (i) imprenditori individuali, se le partecipazioni sono relative all’impresa commerciale; (ii) società in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparate; (iii) società ed enti indicati nelle lettere a) e b) dell’art. 87 del D.P.R. 917/86 e stabili organizzazioni nel territorio dello Stato delle società e degli enti di cui alla lettera d) del predetto articolo;
- a titolo di imposta, nei confronti di tutti gli altri soggetti.
Il comma 3 dell'articolo 7 del D. L. 351/2001 è stato modificato dall’art. 32 comma 7 del D. L. 78/2010, coordinato con la legge di conversione n. 122/2010, che ha disposto che la ritenuta non si applica sui proventi percepiti da fondi pensione e organismi di investimento collettivo del risparmio esteri, sempreché istituiti in Stati o territori inclusi nella lista di cui al decreto ministeriale emanato ai sensi dell'articolo 168-bis del testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, nonché su quelli percepiti da enti od organismi internazionali costituiti in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia e da banche centrali o organismi che gestiscono anche le riserve ufficiali dello Stato. Inoltre, per tali proventi, spettanti a soggetti residenti in Stati con i quali siano in vigore convenzioni per evitare la doppia imposizione sul reddito, ai fini dell'applicazione della ritenuta nella misura prevista dalla convenzione, i sostituti d'imposta devono acquisire: a) una dichiarazione del soggetto non residente effettivo beneficiario dei proventi, dalla quale risultino i dati identificativi del soggetto medesimo, la sussistenza di tutte le condizioni alle quali e' subordinata l'applicazione del regime convenzionale, e gli eventuali elementi necessari a determinare la misura dell'aliquota applicabile ai sensi della convenzione; b) un'attestazione dell’autorità fiscale competente dello Stato ove l'effettivo beneficiario dei proventi ha la residenza, dalla quale risulti la residenza nello Stato medesimo ai sensi della convenzione. L'attestazione produce effetti fino al 31 marzo dell'anno successivo a quello di presentazione.
Le disposizioni di cui al comma 7 hanno effetto per i proventi percepiti a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto sempre che riferiti a periodi di attività dei fondi che hanno inizio successivamente al 31 dicembre 2009. Per i proventi percepiti a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto e riferiti a periodi di attività del fondo chiusi fino al 31 dicembre 2009, continuano ad applicarsi le disposizioni dell'articolo 7 del D. L. 351/2001 nel testo in vigore alla predetta data.
Per quanto riguarda il regime di tassazione dei proventi, l'Agenzia delle Entrate, con la risoluzione del 2 maggio 2006 allegata alla circolare di Assogestioni n. 55/06/C, ha chiarito alcuni temi in merito al trattamento
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dei proventi maturati prima del 31 dicembre 2003. In particolare, in occasione delle distribuzioni, occorre considerare gli utili distribuiti come proventi "ante 31 dicembre 2003" (cioè non soggetti alla ritenuta del 20%) fino a concorrenza del plafond rappresentato dall'incremento di valore netto del fondo registrato tra la data di costituzione e il 31 dicembre 2003, al netto di quanto distribuito a tale titolo "ante 31 dicembre 2003" fra il 1° gennaio 2004 e oggi. Solamente gli utili eccedenti il predetto plafond vanno considerati come proventi "post 1° gennaio 2004” e, quindi, soggetti alla ritenuta del 20% (per i proventi maturati dal 1° luglio 2014 la ritenuta viene applicata nella misura del 26%).
L’articolo 8, comma 9, del decreto legge n° 70 del 13 maggio 2011, convertito in legge (Legge n° 106 del 12
luglio 2011), ha apportato importanti modifiche all’articolo 32 del decreto legge n° 78/2010. In particolare:
- viene abrogato il comma 2 dell’art. 32, che demandava ad un decreto del Ministro dell’economia e delle finanze l’individuazione delle disposizioni di attuazione delle modifiche al TUF contenute nel comma 1;
- viene modificato il regime di tassazione, ai fini delle imposte dirette, dei partecipanti ai fondi immobiliari in funzione della natura e dell’entità della partecipazione da essi detenuta. In particolare:
1. mantengono in ogni caso, a prescindere dall’entità della partecipazione detenuta, l’attuale regime di tassazione alcune categorie di investitori: lo Stato e gli enti pubblici, gli OICR italiani, le forme di previdenza complementare ed enti di previdenza obbligatoria, le imprese di assicurazione limitatamente agli investimenti destinati alla copertura delle riserve tecniche, gli intermediari bancari e finanziari assoggettati a forme di vigilanza prudenziale, tutti i soggetti e i patrimoni appena indicati costituiti all’estero in paesi o territori che consentano uno scambio di informazioni volto ad individuare i beneficiari effettivi del reddito sempreché inclusi nella “white list”, gli enti che perseguano le finalità previste dalle legge sulle fondazioni bancarie, le società residenti che perseguano esclusivamente finalità mutualistiche, le società o i veicoli contrattuali partecipati in misura superiore al 50% dai soggetti appena indicati;
2. sono soggetti a tassazione per trasparenza e, quindi, a prescindere dalla percezione dei proventi, le persone fisiche, le società, i veicoli contrattuali e gli enti diversi da quelli indicati nel precedente punto che detengano una partecipazione superiore al 5% del patrimonio del fondo;
3. sono in ogni caso, soggetti a tassazione con aliquota del 20% i proventi percepiti da soggetti non residenti, diversi da quelli indicati al punto 1, che detengano una partecipazione superiore al 5% del patrimonio del fondo.
- relativamente alle quote detenute al 31 dicembre 2010 da parte degli investitori indicati nei punti 2 e 3 è dovuta dai partecipanti un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi pari al 5% del valore medio delle quote possedute nel periodo d’imposta;
- per i fondi che alla data del 31 dicembre 2010 presentavano tra i propri partecipanti almeno uno dei soggetti indicati nei punti 2 e 3 è prevista la possibilità di disporre la liquidazione del fondo entro il 31 dicembre 2011, previa applicazione di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP pari al 7% del valore netto del fondo risultante al 31 dicembre 2010. La liquidazione non può durare più di 5 anni e sui risultati della gestione del fondo si applica un’imposta sostitutiva del 7%. Vengono mantenute le disposizioni originariamente contenute nell’art. 32, commi 5-bis, 5-ter e 5-quater volte ad evitare la doppia tassazione dei redditi in capo ai partecipanti e quelle che prevedono disposizioni agevolative ai fini delle imposte indirette, per le operazioni di liquidazione.
In data 16 dicembre 2011 è stato emanato il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate recante modalità di attuazione della nuova disciplina fiscale dei fondi immobiliari di cui all’art. 32 del Decreto Legge 31 maggio 2010 n. 78.
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TRASPARENZA DEGLI INCARICHI ASSEGNATI AGLI ESPERTI INDIPENDENTI
Al fine di ottemperare alle specifiche indicazioni in materia formulate nella Comunicazione Congiunta Consob - Banca d’Italia del 29 luglio 2010 - “Linee applicative di carattere generale in materia di processo di investimento dei beni immobili dei fondi comuni di investimento”, nonché a quanto previsto dal nuovo D.M.
n.30 del 5 marzo 2015, si riportano le indicazioni relative all’incarico assegnato all’ Esperto Indipendente, i presidi organizzativi e procedurali adottati per assicurare il rispetto dei criteri di valutazione dei beni da parte degli esperti medesimi, evidenziando l’adesione di Castello SGR alle Linee Guida di Assogestioni nella loro ultima versione.
Le attività legate alla gestione del rapporto con gli Esperti Indipendenti risultano aggiornate in un’apposita
sezione del Manuale delle Procedure Aziendali di Castello SGR, la cui ultima versione è stata approvata dal
CDA del 17 maggio 2016.
La SGR ha istituito, a seguito del recepimento della direttiva AIFM, una apposita Funzione di Valutazione dei beni (di seguito anche FVB) del patrimonio dei FIA.
L’attività di analisi svolta dalla FVB viene delegata alla Funzione di Risk Management.
La FVB risponde direttamente al Consiglio di Amministrazione della SGR ed è funzionalmente e
gerarchicamente indipendente dall’Area Investimenti.
La FVB coordina il processo di valutazione dei beni del FIA.
In particolare, la FVB verifica che, in occasione della relazione annuale e semestrale, la SGR adotti un processo di valutazione di ciascuna attività del FIA, equo, appropriato e corretto.
Stante l’attività tipica dei FIA gestiti, particolare attenzione è posta da FVB nella verifica delle valutazioni dei beni immobili effettuate dagli Esperti Indipendenti.
Per quanto riguarda le valutazioni delle altre attività del FIA, di carattere residuale (ad es. partecipazioni in società non immobiliari), la SGR si può eventualmente avvalere di pareri espressi da consulenti esterni. Tali valutazioni vengono, in ogni caso, sottoposte ad analisi della FVB.
La SGR adotta tutte le misure necessarie allo scambio di informazioni e documentazione fra le strutture aziendali interessate e gli Esperti incaricati delle valutazioni al fine di favorire la tracciabilità e l’efficacia dei processi di valutazione a tutela degli investitori.
La SGR osserva le presenti disposizioni nelle ipotesi di valutazione periodica dei beni facenti parte del patrimonio del FIA (calcolo del NAV), nonché nelle ipotesi di conferimento (sia esso in fase di costituzione del fondo ovvero successivamente) e di cessione di beni.
Qualora la SGR si avvalga di Esperti Indipendenti, ovvero di valutatori esterni anche per la valutazione dei beni nelle fasi di acquisto, essa osserva le presenti disposizioni e assicura che tali soggetti siano in possesso dei medesimi requisiti di professionalità e indipendenza previsti per gli esperti indipendenti.
Fermo restando il rispetto della vigente normativa in materia di criteri di valutazione dei beni del FIA al fine di assicurare una rappresentazione fedele e corretta del patrimonio del fondo, la SGR fornisce agli Esperti Indipendenti informazioni precise ed esaustive sulla situazione dei singoli immobili per permettere una stima accurata dei medesimi (es.: situazione urbanistica, ambientale, fiscale e legale dei singoli immobili, ecc.).
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INDIPENDENZA DEGLI ESPERTI INDIPENDENTI
Nel rispetto delle previsioni normative vigenti, inoltre, nelle ipotesi di conflitto di interessi riferibili ai beni da valutare, all’operazione relativa ai beni da valutare e ai soggetti che partecipano alla transazione, l’Esperto si astiene dalla valutazione e ne dà tempestiva comunicazione alla SGR.
La SGR non conferisce l’incarico di Esperto Indipendente a soggetti che si trovano in situazioni tali da comprometterne l’indipendenza.
SITUAZIONE CREDITI AL 30 GIUGNO 2017
Cliente / Conduttore | Cliente Attivo (occupazione | Fatturato 01.01.2017 - | Saldo al 31.12.2016 Incassi certi | incassi dubbi | Garanzie Incremento Incassi (Depositi Fondo (Decremento) problematici Cauzionali + Svalutazione Fondo Svalutazione | Totale Fondo Svalutazione Crediti | |||||
degli spazi) | 31.12.2017 | Fidejussioni) Crediti al 31.12.2016 Crediti ultimo | al 30.06.2017 | ||||||||
Caserta Totale | 0,00 | 1.680,64 | 0,00 | 1.680,64 | 0,00 | 0,00 | 1.680,64 | 0,00 | 1.680,64 | ||
Chieti Totale | 0,00 | 534.910,84 | 18.695,85 | 212.907,56 | 307.307,43 | 0,00 | 484.910,84 | 0,00 | 484.910,84 | ||
Faenza - Ravenna - Mantova Totale | 0,00 | 84.700,02 | 0,00 | 84.700,02 | 0,00 | 0,00 | 44.700,02 | 0,00 | 44.700,02 | ||
Totale Complessivo | 0,00 | 621.291,50 | 18.695,85 | 299.288,22 | 307.307,43 | 0,00 | 531.291,50 | 0,00 | 531.291,50 | Pagina | 27 | |
semestre
La situazione dei crediti del Fondo Dolomit è stata elaborata in funzione delle attività di liquidazione a far data dal 22 novembre 2013. Pertanto la valutazione è stata effettuata in ottica di miglior realizzo degli stessi crediti, considerata la probabilità di incasso dei crediti residui ed i contenziosi in corso. Nel corso del primo semestre non si registrano variazioni del Fondo Svalutazione Crediti.
FATTI RILEVANTI AVVENUTI SUCCESSIVAMENTE XX 00 XXXXXX 0000
Xx XXX nel xxxxx xxx xxxxx xxxxxxxx 0000 ha proseguito nelle attività dirette allo smobilizzo degli attivi ed al pagamento delle passività. Si sta, inoltre, procedendo al completamento del processo di liquidazione mediante gestione delle posizioni creditorie e litigiose di pertinenza del Fondo Dolomit al fine del successivo riparto della cassa residua del fondo.
Dalla fase iniziale di apertura della liquidazione la SGR ha eseguito rimborsi parziale per complessivi Euro 63.744.030,00, corrispondenti ad Euro 609,00 pro-quota.
Il Valore Complessivo Netto del Fondo al 30 giugno 2017 è pari ad Euro 710.788, corrispondenti ad Euro 6,791 pro-quota.
L'azione della SGR, durante le operazioni di liquidazione, è improntata alla massimizzazione del beneficio dei sottoscrittori delle quote del Fondo Dolomit, nonché diretta alla conservazione del valore del fondo in funzione del migliore realizzo.
COMMENTO AI PRINCIPALI DATI RELATIVI AL 30 GIUGNO 2017
Al 30 giugno 2017 il patrimonio immobiliare del Fondo risulta completamente dismesso a seguito
dell’operazione di apporto del 3 dicembre 2013.
Con riferimento alla stessa data, il patrimonio del Fondo ammonta ad Euro 710.788. In sintesi:
Voci Importi al
30/06/2017
Totale Attività | 1.054.413 |
Totale Passività | 343.625 |
Valore Complessivo Netto iniziale | 806.031 |
Sottoscrizioni | - |
Proventi distribuiti | - |
Rimborsi | - |
Risultato di periodo | - 95.243 |
Valore Complessivo Netto finale | 710.788 |
Numero Quote in circolazione | 104.670,00 |
Valore Unitario della Quota | 6,791 |
Il valore unitario della quota, che al 31 dicembre 2016 era pari ad Euro 8,163, risulta essere pari ad Euro 6,791 alla data della presente Relazione. La variazione è dovuta principalmente dalla incidenza degli oneri finanziari del fondo.
Milano, 1° Agosto 2017 Il Consiglio di Amministrazione
Imposta di bollo assolta in modo virtuale. Autorizzazione Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale II di Milano n. 203384/2012 del 27.06.2012
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