Gli approfondimenti CONTRATTO/PRELIMINARE
Gli approfondimenti CONTRATTO/PRELIMINARE
Codice Civile: artt: 1337, 1346, 1362, 1418
e 2932
a cura di Xxxxx Xxxxxxxx
Minute, puntuazioni, accordi preliminari: la vexata quaestio del “preliminare di preliminare”
Quale rilevanza hanno le trattative nella formazione del contratto? Le c.d. puntuazioni vincolano le parti? Il definitivo supera in ogni caso il preliminare? Qual è il regime giuridico, riconosciuto dalla prevalente giurisprudenza, del “preliminare di preliminare”?
LA QUESTIONE
Trattative e minuta contrattuale L’iter formativo del contratto è spesso contrassegnato dall’inter- vento di accordi parziali, non vin- colanti, su specifici punti, peraltro spesso contenuti in documenti scritti redatti dalle parti e nella prassi variamente denominati: mi- nute, puntuazioni o lettere di intenti.
Si è, dunque, posto in dottrina e giurisprudenza il problema di individuare i criteri utilizzabili dall’inter- prete per stabilire “quando” il contratto possa dirsi concluso.
Un primo indirizzo dottrinale ha proposto di consi- derare concluso il contratto quando le parti raggiun- gano l’accordo sugli elementi astrattamente essenzia- li e indipendentemente dalla determinazione di quelli accidentali.
Tale tesi presenta l’evidente limite di avvalersi esclusivamente del criterio della completezza conte- nutistica, prescindendo da un’indagine sulla volontà delle parti di vincolarsi o meno all’assetto di interessi delineato. Le parti, infatti, possono attribuire valore decisivo ai fini del consenso anche a elementi astrat- tamente accessori: si pensi al termine, alla condizio- ne, alla rateizzazione del pagamento del prezzo. In tal caso, riservandosi di svolgere ulteriori trattative, de- terminano l’essenzialità in concreto di specifiche clausole. Dunque, anche un documento contrattuale racchiudente un insieme completo di clausole e con- dizioni può essere ritenuto privo di valore conclusivo e vincolante, se vi sono elementi dai quali si deduca che le parti non sono decise a contrarre.
Parallelamente, può accadere, invece, che le parti abbiano inteso vincolarsi definitivamente, ma il con- tenuto del contratto non sia sufficientemente deter- minato, né aliunde determinabile. La valutazione del- la sufficienza del contenuto, infatti, rileva ai fini della
validità del contratto ai sensi del combinato disposto degli artt. 1346 e 1418, comma 2, c.c., presupponendo come già accertata la formazione dello stesso.
Un primo significativo intervento giurisprudenziale sul tema si è avuto nel 1994 (Cassazione civ., Sez. I, 30 marzo 1994, n. 3158). In tale occasione la Suprema Corte ha chiarito che al fine di stabilire il momento in cui il contratto può ritenersi concluso è necessario ri- costruire l’effettiva volontà delle parti quale manife- stata nella scrittura e interpretata secondo i criteri di cui agli artt. 1362 e ss. c.c. Dunque, per sostenere la natura di semplice minuta contrattuale di un docu- mento contenente una completa regolamentazione degli interessi, occorre che dalla scrittura stessa emer- ga la mancanza di una volontà negoziale attuale.
Successivamente la giurisprudenza di legittimità ha cercato di meglio definire i contorni della nozione di minuta contrattuale. Essa ricomprende sia i docu- menti contenenti intese parziali in ordine al futuro regolamento di interessi (c.d. “puntuazione di clauso- le”) sia le scritture con cui le parti predispongono con completezza un accordo negoziale in funzione prepa- ratoria del medesimo (c.d. “puntuazione completa di clausole”). È, però, ricavabile una differenza a livello di regime probatorio: un documento regolante con completezza un assetto negoziale è, infatti, assistito da una presunzione semplice di avvenuto perfeziona- mento del contratto, superabile attraverso la dimo- strazione dell’insussistenza in capo alle parti di una reale e definitiva volontà di impegnarsi.
Si osservi, infine, che le intese racchiuse in minute contrattuali o puntuazioni, pur non avendo natura vincolante, assumono, comunque, rilevanza sul piano della responsabilità precontrattuale. In altri termini, le parti, pur avendo predisposto nel corso delle trattati- ve un regolamento negoziale completo, documentato per iscritto, sono comunque legittimate a rifiutare la stipulazione definitiva, ma un recesso ingiustificato dalle trattative espone la parte che vi ha dato causa a responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c.
L’evoluzione giurisprudenziale (specie in seno alla
Corte di Cassazione, ma anche presso le corti di me- rito) è arrivata all’affermazione della validità ed effi- cacia del contratto preliminare di preliminare, ossia un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda an- che solamente effetti obbligatori (e con l’esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadem- pimento), ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione pro- gressiva del contratto, fondata su una differenziazio- ne dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. Per la Corte d’Appello di Genova (Sez. III, 31 gennaio 2019, n. 126), la violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattua- le. Il giudice di legittimità (Sez. II civ., Ordinanza 28 novembre 2019 n. 31188), meglio specificando il pre- gresso orientamento, è arrivato a chiarire che, in pre- senza di contrattazione preliminare relativa a com- pravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto prelimi- nare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contrat- to preliminare valido e suscettibile di conseguire ef- fetti ex articoli 1351 e 2932 codice civile, ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione del- l’esecuzione in forma specifica in caso di inadempi- mento.
Il preliminare del preliminare
Nella sentenza del 2 aprile 2009 n. 8038, la Corte di Cassazione affrontava per la prima volta la questione relativa alla efficacia del c.d. preliminare del prelimi-
xxxx, un accordo con cui le parti si impegnavano a concludere in futuro un contratto con effetti obbliga- tori, che le vincolava a stipulare successivamente il contratto definitivo. Nel caso di specie, gli attori cita- vano in giudizio la convenuta che aveva formulato una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile posto in vendita per il tramite di un’agenzia immobi- liare, con l’impegno di versare una somma a titolo di caparra e con l’aspettativa di stipulare un successivo contratto preliminare nel quale sarebbero state fissa- te le ulteriori clausole contrattuali.
Rifiutandosi la proponente di stipulare il negozio preliminare, eccependo che il proprio consenso fosse viziato da dolo, gli attori la convenivano in giudizio chiedendo la risoluzione del contratto, il pagamento della caparra e il risarcimento delle spese e provvi- gioni.
La Cassazione, pronunciandosi sul ricorso avverso la sentenza d’appello che respingeva le richieste atto- ree, conferma la decisione dei giudici di secondo gra- do. In particolare, la sentenza in questione si inseri- sce proprio nell’ambito della copiosa giurisprudenza che si è sviluppata in ordine alle caratteristiche e alla efficacia non vincolante della c.d. puntazione e ora la
S.C. apporta un significativo contributo all’argomen- to, nel momento in cui afferma che a questa fase del- le trattative va ricondotta anche la stipulazione del preliminare di preliminare.
In particolare, viene precisato che l’art. 2932 c.c. in- staura un diretto e necessario collegamento strumen- tale tra il contratto preliminare e quello definitivo, destinato a realizzare effettivamente il risultato finale perseguito dalle parti.
Riconoscere come possibile funzione del primo an- che quella di obbligarsi a obbligarsi a ottenere quel- l’effetto, darebbe luogo a una inconcludente superfe- tazione, non sorretta da alcun effettivo interesse me- ritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediata- mente: in altri termini, non ha senso pratico il pro- mettere ora di ancora promettere in seguito qualcosa, anziché prometterlo subito.
Secondo la S.C., quindi, correttamente la sentenza impugnata ha ritenuto che le parti si trovassero, in relazione al futuro contratto preliminare, nella fase delle trattative, sia pure nello stato avanzato della “puntuazione”, destinata a fissare, ma senza alcun ef- fetto vincolante, il contenuto del successivo negozio.
Anche in seguito (Cassazione civ., Sez. II, Ordinan-
za 28 novembre 2019, n. 31188) è stato confermato che, in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto pre- liminare successiva alla conclusione di un primo ac- cordo, il giudice di merito deve preliminarmente veri- ficare se tale accordo costituisca già esso stesso con- tratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex articoli 1351 c.c. e 2932 codice civile, ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadem- pimento. Degna di nota è la vicenda esaminata dal medesimo giudice di legittimità (Cassazione civ., Sez. II, 19 novembre 2019, n. 30083) e dove, per riconosce- re al mediatore il diritto alla provvigione, si è affer- mato che l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore stesso, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risar- cimento del danno derivante dal mancato consegui- mento del risultato utile del negozio programmato. Al contempo, deve essere escluso il diritto alla provvi- gione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, bensì si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, come nell’ipotesi ove sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltan- to, ovvero un cd. “preliminare di preliminare”, costi- tuente un contratto ad effetti esclusivamente obbliga- tori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento che, pur es- sendo di per sé stesso valido ed efficace e non nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione pro- gressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si artico- la il procedimento formativo, non legittima tuttavia la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l’oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarci- mento dell’autonomo danno derivante dalla violazio- ne, contraria a buona fede, della specifica obbligazio- ne endoprocedimentale contenuta nell’accordo inter- locutorio.
Il contratto preliminare: premessa
Il contratto preliminare è un vincolo negoziale prepa- ratorio, incidente sulla libertà di contrarre. Con esso una sola parte (c.d. “preliminare unilaterale”) o en- trambe (c.d. “preliminare bilaterale”) si impegnano a stipulare un successivo contratto (c.d. “definitivo”), il cui contenuto è stato determinato nel preliminare stesso.
La natura giuridica del preliminare
e la prevalente tesi del “doppio contratto”
Il tema della natura giuridica del contratto prelimina- re, nel corso degli anni, è stato oggetto di varie elabo- razioni dottrinali e giurisprudenziali.
Si deve ormai ritenere superata l’impostazione tra- dizionale (prevalente fino al 1985), in base alla quale il contratto preliminare era considerato un negozio meramente preparatorio, da cui derivava solo un ob- bligo di facere, ovverosia l’obbligo di prestare il con- senso alla stipula del contratto definitivo. Nel 1985, infatti, una storica pronuncia delle Sezioni Unite (25 febbraio 1985, n. 1720) ha inaugurato un nuovo orientamento sul tema della natura giuridica del pre- liminare, facendolo assurgere da promessa di con- sensi a promessa di prestazioni; ossia da promessa avente a oggetto il mero facere dato dalla stipula del definitivo a promessa avente come oggetto finale un dare, costituito dal trasferimento della proprietà. Non più, dunque, mero pactum de contrahendo ma anche, per non dire principalmente, pactum de dando.
Tale impostazione, tuttora prevalente in dottrina e giurisprudenza, assestandosi lungo una linea inter- pretativa mediana, implementa il contenuto del preli- minare senza svilire l’essenza negoziale del definiti- vo. Dunque, preliminare e definitivo hanno entrambi natura contrattuale e, almeno in parte, sono sorretti da una medesima causa, ossia la realizzazione com- plessiva del programma concernente le prestazioni finali.
Il contratto preliminare è quindi un contratto pre- paratorio caratterizzato da un’efficacia obbligatoria complessa che partecipa del programma finale, al pa- ri del contratto definitivo: da esso, infatti, deriva non solo l’obbligo di prestare il consenso alla stipula del definitivo, ma anche quello di porre in essere tutte le attività necessarie per far sì che il programma finale sia attuabile in modo satisfattivo per entrambe le parti.
Il contratto definitivo, a sua volta, è assistito, di
norma, da un concorso di cause, e cioè presenta una causa propria, connessa alla funzione assolta dal pre- liminare quale strumento di controllo delle sopravve- nienze, e una funzione solutoria, che si concreta nel- l’esecuzione dell’obbligo assunto in sede di prelimi- nare.
La tesi minoritaria: il preliminare quale contratto “definitivo” obbligatorio
Occorre, infine, dar conto seppur sinteticamente di un minoritario orientamento dottrinale il quale giun- ge a identificare il preliminare di vendita con una ve- ra e propria vendita obbligatoria definitiva, con cui, da un lato il promissario acquirente si obbliga defini- tivamente al pagamento del prezzo, e dall’altro, il promittente venditore si vincola in modo definitivo a trasferire la proprietà del bene oggetto del contratto.
La produzione dell’effetto traslativo sarebbe, inve- ce, differita al compimento da parte del promittente venditore di un successivo atto meramente solutorio (secondo alcuni avente natura di negozio con causa esterna, secondo altri di atto giuridico in senso stret- to).
Tale tesi, riecheggiando il modello tedesco - che, dando la stura alla nota scissione tra titulus e modus adquirendi, attribuisce efficacia traslativa a un atto astratto solutorio rispetto a un contratto definitivo ad efficacia meramente obbligatoria - eleva il prelimina- re a contratto definitivo a efficacia reale differita e degrada il definitivo ad atto, dalla negozialità dubbia o pallida, meramente adempitivo dell’obbligo assunto con la stipulazione a monte, e quindi privo di una causa propria.
La giurisprudenza in materia di applicabilità dell’art. 1183 c.c. al contratto preliminare
Come noto, ai sensi dell’art. 1183 c.c., la regola del- l’immediata esigibilità della prestazione opera con esclusivo riguardo al caso della mancata determina- zione del tempo della medesima, mentre quando il termine non sia stato fissato, essendosene rimessa l’individuazione alla volontà di una delle parti, spetta al giudice - con apprezzamento di fatto che si sottrae a controllo di legittimità se correttamente e congrua- mente motivato - di stabilirlo secondo le circostanze.
Ebbene, si è posto il problema se tale regola sia ap- plicabile anche nel caso in cui, nell’ambito di un con- tratto preliminare, sia stata rimessa a una delle parti la fissazione del termine entro cui addivenire alla sti-
pula del definitivo e tale parte non vi abbia ingiustifi- catamente provveduto. Sul punto, la giurisprudenza si è espressa in senso affermativo (Cassazione civ. 10 dicembre 2001, n. 15587) e di recente è tornata sul- l’argomento, soffermandosi su taluni corollari deri- vanti da tale impostazione.
Il preliminare quale strumento
di controllo delle sopravvenienze
Dobbiamo spendere, ora, qualche parola proprio sulla funzione di gestione delle sopravvenienze, assolta dal contratto preliminare.
Attraverso la sequenza preliminare-definitivo, le parti, una volta “fermato” l’affare, rinviano il trasferi- mento del diritto, e, generalmente, il saldo del prezzo a una successiva manifestazione di volontà. È eviden- te che l’introduzione di un intervallo temporale tra il momento obbligatorio e quello traslativo assolve alla fondamentale funzione di consentire ai paciscenti una più attenta valutazione della convenienza del programma negoziale, alla luce di eventuali muta- menti delle circostanze intervenuti nel corso di tale spatium temporis.
Dunque, laddove nelle more si verifichino soprav-
venienze, le parti, prima di acconsentire alla stipula del definitivo, avranno modo di ponderare la consi- stenza delle stesse, l’incidenza di esse sulla realizza- bilità dell’assetto di interessi programmato, e l’oppor- tunità o meno di apportare modifiche. Si suole distin- guere tra variazioni essenziali (o patologiche) e varia- zioni marginali (o fisiologiche). Le prime incidono in modo sostanziale sull’idoneità dell’originario pro- gramma contrattuale a soddisfare gli interessi perse- guiti dalla parti (si pensi ad esempio all’apposizione di un vincolo preordinato all’esproprio, che rende il bene promesso in vendita, sostanzialmente incom- merciabile). Le seconde, invece, ingenerano solo un’alterazione dell’equilibrio economico tra le presta- zioni (si pensi a titolo esemplificativo, alla sopravve- nuta apposizione sul bene promesso in vendita di un vincolo storico-artistico, la quale non impedisce l’uti- lizzazione del bene, imponendo solo l’adozione di misure conservative finalizzate a preservare le carat- teristiche di pregio dello stesso).
È evidente che in presenza di sopravvenute varia- zioni (anche di carattere essenziale) le parti, nel- l’esplicazione dell’autonomia negoziale, sono libere di pervenire, comunque, alla stipula del contratto defi- nitivo; contratto del quale si è, non a caso prima riba-
dita, in quest’ottica, la schietta negozialità. Occorre solo soggiungere che ove il definitivo modifichi il programma contrattuale graffiato da sopravvenienze radicali, si tratterà di un c.d. “falso definitivo”, ossia di un contratto autonomo volto a servire una causa concreta nuova.
Qualora, invece, il definitivo apporti modifiche va- loristiche a un preliminare piegato allo stesso pro- gramma, avremo a che fare, con tutte le conseguenze disciplinatorie del caso, con un definitivo c.d. “infede- le”, ma non un “falso definitivo”. Si è, invece, a lungo dibattuto se il giudice abbia il potere di controllare le sopravvenienze e di apportare modifiche al regola- mento preliminarmente concordato dalle parti, laddo- ve queste ultime non raggiungano un accordo sulla ri- levanza o consistenza delle variazioni intervenute.
In una prima fase, la giurisprudenza, in ossequio al dogma dell’identità contenutistica tra preliminare e sentenza ex art. 2932, c.c., muovendo dall’assunto che la gestione delle sopravvenienze competesse esclusi- vamente alle parti, è giunta a sostenere che qualsiasi variazione, anche non incidente in modo significativo sul programma negoziale, impedisse l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre derivante dal preliminare.
Successivamente, si è acquisita consapevolezza che proprio il principio di identità contenutistica tra pre- liminare e sentenza ex art. 2932, c.c., se letto corretta- mente, conduce a esiti differenti. Tale principio, in- fatti, inteso in senso sostanziale, esige perché sia ri- spettata la volontà espressa dalle parti in sede di pre- liminare, che il giudice adito ex art. 2932, c.c., si faccia carico di ristabilire l’equilibrio economico tra le pre- stazioni venuto meno nelle more.
Dunque, il giudice, in presenza di variazioni margi- nali, ha il potere-dovere di accogliere la domanda ex art. 2932, c.c., apportando le modifiche necessarie.
A fronte di variazioni essenziali (o patologiche), in- vece, la domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre non può essere accolta, prin- cipio, questo, ribadito dalla seconda sezione civile della Suprema Corte (Cassazione civ., 30 novembre 2007, n. 25050).
Le Sezioni Unite (6 marzo 2015, n. 4628) chiarirono che la stipulazione di un contratto prelimina- re di preliminare, ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successi- vo contratto che preveda anche solamente effetti ob- bligatori (e con l’esclusione dell’esecuzione in forma
specifica in caso di inadempimento) è valido ed effi- cace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contrat- to, fondata su una differenziazione dei contenuti ne- goziali, e sia identificabile la più ristretta area del re- golamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. Il medesimo massi- mo consesso precisava, ulteriormente, che la viola- zione di tale accordo, in quanto contraria a buona fe- de, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrat- tuale da inadempimento di una obbligazione specifi- ca sorta nella fase precontrattuale.
Più di recente, si è arrivati ad affermare che in ipo- tesi di contrattazione preliminare relativa a una com- pravendita immobiliare scandita in due fasi, con la previsione della stipula di un contratto preliminare dopo la conclusione del primo accordo, il giudice di merito deve dapprima verificare se tale intesa non sia già da considerare un negozio giuridico valido e su- scettibile di effetti ai sensi degli articoli 1351 e 2932 del codice civile o solo effetti obbligatori con l’esclu- sione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento (Cassazione civ., Sez. II, Ordinanza 28 novembre 2019, n. 31188). Più specificamente, co- me laconicamente affermato dallo stesso Xxxxxxx di legittimità (Cassazione civ., Sez. II, 22 ottobre 2019, n. 26861) il "preliminare di preliminare" si può far vale- re per violazione dell’obbligo a contrarre.
Il contenuto del definitivo supera sempre quello dei patti preliminari?
Il contenuto del contratto definitivo supera i patti im- pressi nel preliminare e, per l’effetto, i firmatari di quest’ultimo non possono adire la giustizia al fine di chiedere, ed ottenere, l’adempimento di obblighi che, nonostante già previsti nell’accordo primigenio, non siano stati, in seguito, replicati nel successivo contrat- to definitivo. Il principio è stato affermato da un Giu- dice di merito (Tribunale di Roma, Sentenza n. 35549 dell’8 ottobre 2019), che richiama, confermandola, la giurisprudenza di legittimità formatasi sul punto. Nel- la specie, l’attore, in veste di venditore, si era impe- gnato a cedere, alla parte poi convenuta in guidizio, le quote di partecipazione ad una S.r.l. al medesimo in- testate, per un corrispettivo pari ad euro 85.500, da versarsi in rate da 500 euro mensili. La promissaria acquirente, nel gennaio 2015, aveva interrotto i versa-
menti, quindi il promittente chiedeva la condanna del- la donna al pagamento di 33.500 euro, pari alla som- ma residua di cui si affermava creditore. La convenuta deduceva che, nella medesima data in cui era stato raggiunto l’accordo preliminare, le parti avevano con- venuto, in una scrittura privata con firme autenticate da un notaio, un accord ove l’attore avrebbe ceduto le proprie quote della S.r.l. sia alla donna che a una terza persona, ma per un importo inferiore a quello dappri- ma stabilito, contestualmente dichiarando di aver ri- cevuto il pagamento del corrispettivo e, per l’effetto, di non aver più nulla da pretendere. Il Giudice di merito che ha esaminato la vicenda ha evidenziato che,nel- l’ipotesi ove le parti, a seguito della stipula di un preli- minare, in seguito concludano il definitivo, quest’ulti- mo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbliga- zioni inerenti al particolare negozio voluto e non mera ripetizione del primo. E ciò in quanto il preliminare determina unicamente l’obbligo reciproco della stipula del definitivo, conseguendo che la disciplina del se- condo accordo può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che i contraenti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva. Richia- mando la sentenza n. 1677 del 2015 della Corte di Cas- sazione, il Giudice di merito ha rammentato che, nel silenzio del definitivo, la presunzione di conformità del nuovo negozio alla volontà delle parti può essere vinta soltanto dalla prova (dovendo peraltro risultare da atto scritto qualora il contratto abbia per oggetto immobili) di un accordo concluso dalle medesime par- ti in simultaneal alla stipula del definitivo, e dal quale risulti che ulteriori obblighi o prestazioni, già previsti nel preliminare, sopravvivono. Prova siffatta deve es- sere fornita dalla parte che richieda l’adempimento di tale distinto accordo. Nella specie, il contratto definiti- ve conteneva la quietanza di pagamento del corrispet- tivo della cessione delle quote, ed era stato sottoscritto pure da un terzo, in qualità di acquirente di una parte delle medesime quote. Le rappresentate circostanze comprovano che il definitivo costituiva, per l’effetto, l’unica fonte dei diritti e degli obblighi delle parti, con la conseguenza che il Giudice ha rigettato la domanda attorea.
Preliminare di vendita di cosa totalmente e parzialmente altrui
Negli ultimi anni la giurisprudenza ha avuto occasio- ne di soffermarsi, più volte, su specifiche problemati- che inerenti il preliminare di vendita di cosa altrui.
È bene chiarire fin da ora che all’interno della fatti- specie in esame si suole distinguere, sotto il profilo oggettivo, a seconda che il bene sia integralmente o parzialmente altrui; e sotto il profilo soggettivo, a se- conda che il promissario acquirente, all’atto del preli- minare, sia o meno consapevole che il bene promesso in vendita dalla controparte appartenga (integral- mente o parzialmente) ad altri.
Sulla tematica del preliminare di vendita di cosa in- tegralmente altrui stipulato da un promissario acqui- rente ignaro del difetto di legittimazione del promet- tente-venditore sono intervenute le Sezioni Unite con Cassazione civ., Sez. Un., 18 maggio 2006, n. 11624.
Giova ai nostri fini ricordare che sul tema specifico della garanzia per evizione è intervenuta fra l’altro la Suprema Corte (Cassazione civ., Sez. II, 23 novembre 2007, n. 24448). Tale pronuncia ha precisato che, qualora il contratto di vendita sia stipulato diretta- mente tra terzo proprietario e promissario acquiren- te, il promittente venditore può essere chiamato a ri- spondere per evizione purché il trasferimento del di- ritto di proprietà sulla res sia avvenuto in conseguen- za dell’attività dal medesimo svolta.
Passando ora all’esame del preliminare di vendita di bene parzialmente altrui, esso si configura laddove alla stipula di un preliminare avente a oggetto un be- ne comune non acconsentano tutti i comproprietari.
In tema di comunione ordinaria, si ricordano le Se- zioni Unite del 1993 (Cassazione civ., Sez. Un., 8 lu- glio 1993, n. 7481): esse hanno affermato, con riferi- mento al preliminare di vendita di un immobile indi- viso, che quando il consenso non sia stato manifesta- to da tutti i comproprietari o sia stato validamente manifestato da alcuni soltanto di essi, il contratto è inesistente (per mancato perfezionamento dell’iter formativo) o invalido, non essendo stato validamente manifestato il consenso di una delle parti.
Un’altra peculiare ipotesi di preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui è costituita dal prelimina- re concluso da un coniuge senza il consenso dell’al- tro, in regime di comunione legale. Sul tema, si se- gnala la pronuncia delle Sezioni Unite (Cassazione civ., Sez. Un., 24 agosto 2007, n. 17952), particolar- mente interessante, specie per talune affermazioni inerenti profili processuali. In particolare, la Suprema Corte assume una posizione netta in ordine alla ne- cessità o meno della partecipazione del coniuge pre- termesso al giudizio ex art. 2932 c.c., instaurato dal promissario acquirente a fronte del rifiuto di xxxxxxx-
re alla conclusione del definitivo oppostogli dal co- niuge stipulante.
Essa afferma, infatti, che laddove nel giudizio pro- mosso ex art. 2932 c.c. dal promissario acquirente il coniuge rimasto estraneo alla stipula del preliminare non sia stato convenuto, né sia stato successivamente integrato il contraddittorio nei suoi confronti, il pro- cesso svoltosi è da ritenersi nullo e deve essere nuo- vamente celebrato a contraddittorio integro.
I preliminari c.d. “a catena”
Si ha preliminare a catena laddove promittente ven- ditore e proprietario del bene sono a loro volta parti di un contratto preliminare di vendita preesistente. Innanzitutto, si è posta la questione se, in presenza di simili circostanze, il promissario acquirente sia legit- timato ad agire in xxx xxxxxxxxxxxx xx xxx. 0000 x.x., xxxxxxxxxxxxx xx promittente venditore nell’esercizio dell’azione ex art. 2932, c.c., allo stesso spettante nei confronti del terzo proprietario del bene.
Ai sensi dell’art. 2900 c.c., il creditore per assicu- rarsi che siano soddisfatte o conservate le sue ragio- ni, può esercitare i diritti e le azioni, che spettano verso i terzi al proprio debitore, purché per loro na- tura o per disposizione di legge non siano diritti o azioni che possono essere esercitati solo dal loro tito- lare. Dunque, assume rilievo centrale il dubbio inter- pretativo concernente la natura personale o meno dell’azione ex art. 2932 c.c.
È evidente che muovendo dalla teoria del doppio
contratto, che esalta il ruolo del preliminare quale strumento di controllo delle sopravvenienze, si do- vrebbe escludere l’ammissibilità dell’azione surroga- toria, essendo il definitivo esplicazione dell’autono- mia negoziale delle parti.
La Suprema Corte è, invece, giunta a opposta con- clusione, affermando che, quanto meno a tali fini, prevale la causa solutoria del definitivo, essendo stata compiuta la scelta negoziale in sede di stipula del contratto preliminare. Implicitamente ha aderito a ta- le impostazione una pronuncia della seconda sezione del 2006 (Cassazione civ., Sez. II, 16 marzo 2006, n. 5875).
Il preliminare a effetti anticipati
Con l’evolversi della prassi commerciale, soprattutto nell’ambito del mercato immobiliare, accanto al con- tratto preliminare puro, si sono delineate differenti figure di tale negozio qualificate come “complesse”.
Tra queste, ha avuto una particolare diffusione il c.d. “preliminare a effetti anticipati”, con il quale le parti convengono la consegna della res e il pagamento par- ziale o totale del prezzo contestualmente alla conclu- sione dell’accordo.
Questo istituto è stato oggetto di attenzione da parte della dottrina e della giurisprudenza, che hanno proposto varie ricostruzioni del fenomeno. Secondo un primo orientamento, risalente nel tempo, si rite- neva che le obbligazioni suddette trovassero la loro fonte nel definitivo.
Successivamente, alla luce della teoria del c.d. “doppio contratto”, la giurisprudenza ha ricondotto la fonte delle obbligazioni della consegna del bene e del pagamento del prezzo al preliminare, quali prestazio- ni accessorie rispetto alla principale obbligazione di stipulazione del definitivo.
Nei casi, registrati di frequente nella pratica nego- ziale del settore immobiliare, di contrattazione preli- minare di compravendita immobiliare scandita in due fasi con previsione della stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione del primo ac- cordo, è stato chiarito (Cassazione civ., Sez. II, Ordi- nanza 28 novembre 2019, n. 31188) che gli artt. 1325,
1326, 1351, 1418, 1470 e 2932 del codice civile impon- gono al Giudicante di valutare quale sia la causa con- creta del negozio giuridico: in particolare, se il Giudi- ce di merito ravvisa nel primo accordo l’interesse del- le parti ad una formazione progressiva del contratto allora esso non costituisce un "preliminare di preli- minare", bensì un preliminare valido, che obbliga le parti alla stipula successiva di un altro contratto pre- liminare e che da luogo all’esecuzione in forma speci- fica in caso di inadempimento. Tale tipologia di ne- gozio ha posto l’esame della questione afferente agli effetti di un’eventuale risoluzione del vincolo, a cui risulta essere stata riconosciuta, tuttavia, la sola effi- cacia obbigatoria: la disponibilità di un immobile a seguito della relativa consegna in base ad un pre- liminare ad effetti anticipati ha natura di detenzione qualificata e non di possesso utile ai fini dell’usuca- pione, stante la efficacia solamente obbligatoria del contratto in parola (Corte Appello Bologna, Sez. I, 29 maggio 2019, n. 1757).
Il preliminare del contratto preliminare di bene comune Infine, un ultimo cenno merita la questione relativa al preliminare del preliminare di un bene indiviso. Nella peculiar ipotesi di stipulazione di un contrat-
to preliminare di preliminare, avente ad oggetto la compravendita di un bene in comunione "pro indivi- so", secondo la più recente giurisprudenza (Cassa- zione civ., Sez. III, Ordinanza 08 marzo 2019, n. 6727) sussistono i presupposti dell’obbligazione soli- dale passiva, cosicché la domanda di risarcimento del danno per inadempimento può essere proposta dal promissario acquirente nei confronti anche di uno solo dei comproprietari, non configurandosi un’ipotesi di litisconsorzio necessario.
Nella fattispecie esaminata dal collegio di legitti- mità, è stata confermata la sentenza che aveva esclu- so la sussistenza del litisconsorzio necessario con ri- ferimento alla domanda risarcitoria proposta dai promissari acquirenti nei confronti di uno solo dei comproprietari dell’immobile, il quale aveva conclu- so il relativo contratto preliminare di preliminare sia in proprio, sia quale rappresentante degli altri com- proprietari, in forza di procura speciale da questi ul- timi ricevuta.
Il contratto perfezionato per corrispondenza:
è soggetto a registrazione e versamento dell’imposta? Per completezza, degna di nota è l’Ordinanza pro- nunciata dalla Corte di cassazione (n. 19799 del 26 lu- glio 2018) che ha esaminato la fattispecie relativa allo “scambio di corrispondenza commerciale”, statuendo che per configurarlo, e pertanto renderlo soggetto a registrazione e, ulteriormente, al pagamento dell’im- posta proporzionale di registro solo in caso d’uso (e non in termine fisso entro 20 giorni), non è necessa- rio che il rapporto epistolare si attui esclusivamente mediante lettere spedite e ricevute. A siffatta modali- tà va, infatti, equiparata pure quella identificata con lo scambio delle dichiarazioni unilaterali effettuato brevi manu, con l’effetto che risulta irrilevante la mancanza della prova dell’avvenuta trasmissione tra le parti dei documenti redatti in forma di lettera commerciale, come proposta e accettazione, nonché la circostanza che le società abbiano avuto la medesi- ma sede sociale. Ciò considerando, i giudici hanno respinto il ricorso avanzato dall’Agenzia delle Entrate avverso la decisione di merito che aveva annullato tre avvisi di liquidazione dell’imposta di registro emessi nei confronti di alcune società. Ancor più in dettaglio, nella vicenda de qua, l’amministrazione finanziaria aveva disconosciuto la redazione, in forma di lettera commerciale, di alcuni contratti relativi a operazioni di finanziamento infruttifero effettuare da una S.p.A.
in favore di due S.r.l., sue socie. Tra gli ulteriori moti- vi sollevati in sede di legittimità, l’Agenzia aveva la- mentato che, nella specie, anche se i finanziamenti ri- sultavano da lettere commerciali, non poteva dirsi che tali operazioni si fossero perfezionate per corri- spondenza, mancando la prova della spedizione e, in ogni caso, dello scambio dei documenti tra le parti. In definitiva, secondo il dictum in questione, il contrat- to stipulato per corrispondenza non è soggetto a re- gistrazione ed al conseguente pagamento dell’impo- sta di registro poiché, ai fini dell’imposta di registro, il contratto stipulato per corrispondenza si distingue da quello stipulato per scrittura privata non autenti- cata, in quanto in ogni documento rappresenta la raccolta della volontà unilaterale di un solo contraen- te (ogni atto risultava, infatti, sottoscritto solo da un contraente). Tale modalità si verifica anche qualora lo scambio delle dichiarazioni unilaterali avvenga brevi manu. Nella medesima occasione la Corte di Cassa- zione ha evidenziato che il contratto è soggetto a re- gistrazione ed al pagamento dell’imposta di registro solamente in caso d’uso, bensì non in termine fisso, ovvero entro venti giorni.
Considerazioni conclusive
In conclusione, dopo aver esaminato i molteplici aspetti e le questioni afferenti alla tematica del “preli- minare di preliminare”, che impegna da anni dottrina giuridica e giurisprudenza, significativa, e degna di nota, appare l’argomentazione esposta da un giudice di merito (Tribunale Catania civ., Sez. I, 21 marzo 2018, n. 1290) che, soffermandosi sulla materia con- trattuale, ha esaminato e riassunto l’attuale posizio- ne: integra un contratto preliminare il negozio prepa- ratorio bilaterale, concluso in vista della stipula del contratto definitivo, che, pur contenendo al pari del preliminare, il contenuto essenziale del futuro con- tratto, individuando con sufficiente precisione sia le parti, sia il bene oggetto della compravendita e sia il prezzo, obbliga, tuttavia, le parti alla stipula del preli- minare al verificarsi di un determinato evento, come il rilascio della concessione edilizia. Sussiste in tal ca- so la volontà delle parti di procedere a una formazio- ne progressiva del consenso che comporta una pro- cedimentalizzazione dell’intera operazione negoziale, di cui deve essere vagliata la meritevolezza degli inte- ressi che la giustificano. Il contratto è valido, infatti, se il successivo negozio non sia meramente ripetitivo dello stesso, ma realizzi un interesse concreto delle
parti meritevole di tutela. Nel caso vagliato dal Tribu- nale, la suddivisione in fasi dell’intera vicenda nego- ziale è stata ritenuta meritevole di tutela in quanto ri- spondente sia all’interesse del venditore a conseguire medio tempore la concessione edilizia, a cui è colle- gata temporalmente la stipula del compromesso, ma
anche all’interesse dell’acquirente a dilazionare il pa- gamento del prezzo nel tempo con scadenze succes- sive prestabilite. •
LA SELEZIONE GIURISPRUDENZIALE
ELEMENTI DEL FUTURO CONTRATTO DEFINITIVO
Cassazione civ., Sez. II, Ordinanza 28 novembre 2019 n. 31188
In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un
contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex articoli 1351 e 2932 codice civile, ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.
Cassazione civ., Sez. II, Ordinanza 10 maggio 2018, n. 11297
Ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l’accordo delle parti su quelli essenziali; in particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto ex lege l’atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento a elementi esterni, ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento a un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purché l’intervenuta convergenza delle volontà sia anche aliunde o per relationam logicamente ricostruibile.
PRELIMINARE E SOPRAVVENIENZE
Cassazione civ., Sez. II, 12 ottobre 2011, n. 21022 L’accordo sopravvenuto, con le quali le parti hanno inteso modificare alcuni elementi essenziali di un precedente contratto preliminare di vendita, esclude la sussistenza delle condizioni per una pronuncia ex art. 2932 c.c., perché
il nuovo patto elimina le conseguenze dell’eventuale originario inadempimento di stipulare il definitivo.
RISOLUZIONE DEL PRELIMINARE ED ESECUZIONE EX
ART. 2932
Cassazione civ., Sez. II, 5 febbraio 2018, n. 2755
In tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., e contemporaneamente agire con l’azione “quanti minoris” per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione.
MANCANZA DI DOCUMENTI ATTESTANTI LA REGOLARITÀ URBANISTICA
Cassazione civ., Sez. VI, Ordinanza 18 maggio 2018, n. 12226
In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento ed alla commerciabilità del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata.
TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE E CONFLITTI TRA CAUSE LEGITTIME DI PRELAZIONE
Cassazione civ., Sez. Unite, 1° ottobre 2009, n. 21045 Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell’art. 2775 bis c.c.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell’art. 2645 bis cod. civ., siccome subordinato a una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall’ultima parte dell’art. 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull’ipoteca, sancita, se non
diversamente disposto, dal secondo comma dell’art. 2748
c.c. e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell’immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell’art. 72 della legge fallimentare), il conseguente credito del promissario acquirente - avente a oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare - benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell’istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull’immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice.
PRELIMINARE DEL PRELIMINARE E DIRITTO DEL MEDIATORE
Cassazione civ., Sez. II, 19 novembre 2019, n. 30083 Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra
le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 cod. civ., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito
dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod.
civ. in caso di inadempimento che, pur essendo di per sé stesso valido ed efficace e non nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo, non legittima tuttavia la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l’oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell’autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell’accordo interlocutorio.
Tribunale di Catania civ., Sez. I, 21 marzo 2018, n. 1290 Integra preliminare di preliminare il negozio preparatorio bilaterale, concluso in vista della stipula del contratto definitivo, che, pur contenendo, al pari del preliminare, il contenuto essenziale del futuro contratto, individuando con sufficiente precisione sia le parti che il bene oggetto della compravendita e il prezzo, obbliga, tuttavia, le parti alla stipula del compromesso al verificarsi di un determinato evento (specificamente il rilascio della concessione edilizia). Da ciò si deduce, invero, la volontà delle parti ad una formazione progressiva del consenso che comporta una procedimentalizzazione dell’operazione negoziale, di cui deve essere vagliata la meritevolezza degli interessi che la giustificano. Tale contratto, infatti, può essere ritento valido a condizione che il successivo negozio non sia meramente ripetitivo dello stesso, ma realizzi un interesse concreto delle parti meritevole di tutela (nella specie ritenuto sussistente, giacché la suddivisione in fasi dell’intera vicenda negoziale risponde sia all’interesse del venditore a conseguire medio tempore la concessione edilizia, a cui è collegata temporalmente la stipula del compromesso, ma anche all’interesse dell’acquirente a dilazionare il pagamento del prezzo nel tempo con scadenze successive prestabilite).
OMESSA DETERMINAZIONE DELLA DATA DI STIPULA DEL DEFINITIVO
Cassazione civ., Sez. II, 31 maggio 2018, n. 13867
Il contratto preliminare è fonte di obbligazioni al pari di adempimento, con la conseguenza che, a norma degli ogni altro contratto e il suo particolare oggetto non articoli 2932, 2934, 2935 e 2946 del codice civile, il esclude che, nell’ipotesi in cui la data della stipulazione del termine di prescrizione decennale del diritto alla contratto definitivo non sia stata determinata né in sede stipulazione di un contratto definitivo di compravendita convenzionale né in sede giudiziale, sia applicabile, ai sensi inizia a decorrere dal giorno del pagamento, o dell’offerta dell’articolo 1183 del codice civile, la regola dell’immediato di pagamento, del prezzo.
LA PRATICA
Fac-simile
CONTRATTO DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE TRA PRIVATI
Con la presente scrittura privata redatta in <...> in data <...> tra:
Il Sig. <...>, nato il <...> a <...>, residente in <...>, via <...>, n. <...>, C.F. <...>, di seguito denominato anche promittente venditore;
e il Sig. <...>, nato il <...> a <...>, residente in <...>, via <...>, n. <...> C.F. <...>, di seguito anche denominato promissario acquirente.
Si conviene e si stipula quanto segue:
Art. 1 - Consenso e oggetto del contratto
Il Signor <...> si obbliga a vendere al Sig. <...>, che si obbliga a comprare, per sé o persona da nominare, il seguente immobile: <...> destinato a uso <...> e composto da <...>, il quale è rappresentato al Catasto Fabbricati del Comune di
<...>, come segue: <...>
Per effetto del presente contratto, pertanto, la parte promittente venditrice rimane obbligata a prestare il proprio consenso per la stipula del contratto definitivo, e a procurare alla parte promissaria acquirente l’acquisto del diritto di proprietà dell’immobile, come meglio sopra descritto.
Art. 2 - Regime patrimoniale
Ai sensi e per gli effetti dell’art. 2659, n. 1 c.c., Il Sig. <...> dichiara di essere celibe;
Il Sig. <...> dichiara di essere coniugato in regime patrimoniale di comunione legale dei beni.
Art. 3 - Provenienza
La parte promittente venditrice dichiara che il diritto di piena proprietà su quanto forma oggetto di quest’atto è ad essa pervenuto come segue: <...>
Art. 4 - Garanzie della vendita
Il diritto di piena proprietà su quanto forma oggetto di quest’atto viene promesso in vendita a corpo e non a misura, e con ogni annesso e connesso, libero, per come dichiara e garantisce la parte promittente venditrice, da pesi, ipoteche, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, oneri di carattere urbanistico o fiscale, e da diritti di terzi in genere.
a) La parte promittente venditrice garantisce che l’immobile promesso in vendita non è locato, ed è attualmente libero da persone e/o cose.
b) La parte promittente venditrice presta ogni più ampia garanzia circa l’inesistenza di vizi occulti, ma noti a essa parte promittente venditrice, nel bene promesso in vendita. A tal uopo, si conviene espressamente che, in caso di vizi occulti o difformità rispetto alle qualità promesse o essenziali, si applicano al presente preliminare le norme dettata dal codice civile in relazione al contratto definitivo di compravendita.
c) La parte promittente venditrice dichiara infine: - che non esistono pendenze condominiali relative agli anni pregressi, ma solo quelle relative all’anno in corso; a tal uopo si conviene che saranno a carico della parte compratrice esclusivamente le spese condominiali deliberate a partire dalla data del contratto definitivo.
- che non sussiste alcun diritto di prelazione, legale o convenzionale, con riferimento all’immobile in oggetto, in particolare ai sensi degli artt. 38 e 39, legge 27 luglio 1978, n. 392.
d) La parte promissaria acquirente dichiara di aver prima d’ora preso accurata visione dello stato di fatto in cui attualmente si trovano gli immobili promessi in vendita, di averne valutato le caratteristiche e qualità e di accettarli integralmente.
Dichiara inoltre di non aver rilevato vizi tali che: rendano la cosa inidonea all’uso.
Art. 5 - Immissione in possesso
Le parti convengono che la consegna dell’immobile in oggetto dovrà avvenire entro il <...>
Art. 6 - Esecuzione specifica
In caso di inadempimento di una delle parti all’obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita, l’altra, previa esecuzione della propria prestazione od offerta della stessa, potrà ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, ai sensi e per gli effetti dell’art. 2932 c.c. A tal fine, l’invito a presentarsi davanti a un notaio per la stipula del contratto definitivo, da spedirsi con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, sarà sufficiente a configurare l’offerta di cui al suddetto art. 2932 c.c.
Nell’ipotesi in cui il bene promesso in vendita presenti vizi o difformità, il promissario acquirente potrà chiedere l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. con una congrua riduzione del prezzo di vendita, da determinarsi da parte del giudice.
Art. 7 - Clausola risolutiva espressa
Si conviene, a favore del promissario acquirente, la risoluzione di diritto del presente contratto preliminare, con il conseguente diritto di ricevere dalla parte promittente venditrice il doppio della caparra versata, ai sensi dell’art. 1385
c.c. e di cui all’art. <...> del presente atto: - nel caso in cui le unità immobiliari in oggetto risultino gravate, alla data fissata per la stipula del contratto definitivo di compravendita, da ipoteche, privilegi, servitù pregiudizievoli, diritti di terzi non dichiarati nel presente contratto;
- nel caso in cui risultino irregolarità urbanistiche o edilizie degli immobili promessi in vendita, tali da impedire la valida stipula del contratto definitivo o da comportare sanzioni amministrative diverse da quella pecuniaria, ai sensi della vigente disciplina urbanistica. Resta stabilito comunque che ogni onere economico che si renda necessario per eliminare eventuali irregolarità urbanistiche, come pure qualsiasi vincolo non dichiarato nel presente contratto, farà carico esclusivamente alla parte promittente venditrice che si impegna sin d’ora a sostenerlo.
a) La presente è da intendersi come clausola risolutiva espressa, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1456 c.c. Pertanto, al verificarsi di uno degli eventi sopra specificati, il contratto si intenderà risolto a seguito di comunicazione effettuata dalla parte interessata alla parte inadempiente, a norma del secondo comma del citato art. 1456 c.c., a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, salvo che il promissario acquirente non voglia, invece, mantenere in vita il contratto, e chiedere comunque il risarcimento dei danni subiti.
b) Si conviene sin d’ora tra le parti che, in caso di esistenza di vizi occulti negli immobili promessi in vendita, così come in caso di evizione parziale, il promissario acquirente avrà diritto di chiedere: - l’esecuzione del contratto (anche in forma specifica ex art. 2932 c.c.) con una congrua riduzione del prezzo come sopra pattuito.
In difetto di accordo tra le parti in ordine alla determinazione di tale riduzione di prezzo, deciderà il collegio arbitrale come di seguito nominato ai sensi dell’art. 19 del presente atto.
Art. 8 - Stipula del contratto definitivo di compravendita
L’atto notarile di vendita sarà stipulato dal notaio <...> entro e non oltre il <...>
(Il termine come sopra pattuito per la stipula del contratto definitivo non ha natura di termine essenziale ai sensi dell’art.
1457 c.c. Pertanto, anche dopo la scadenza, ciascuna delle parti avrà diritto di esigere ugualmente la stipula dell’atto notarile di vendita, salvo l’eventuale risarcimento di danni a favore della parte a cui non è imputabile l’inadempimento o il ritardo nell’adempimento)
oppure
(Il termine per la stipula del contratto definitivo ha natura di termine essenziale, ai sensi dell’art. 1457 c.c., a favore della parte compratrice. Pertanto, la parte nel cui interesse è convenuto il termine, se vuole esigere l’esecuzione del presente contratto nonostante la scadenza del termine suddetto, deve darne notizia all’altra parte entro tre giorni con lettera raccomandata con avviso di ricevimento. In mancanza, il contratto s’intende risolto di diritto)
Art. 9 - Prezzo
1) Il prezzo della vendita viene pattuito in complessivi Euro <...>, il cui pagamento viene convenuto come segue: (- quanto ad Euro <...> versati in data odierna a titolo di caparra confirmatoria, con assegno non trasferibile <...> emesso dal promittente acquirente a favore del promittente venditore e tratto sulla banca <...>. Di tale somma la parte promittente venditrice, con la sottoscrizione del presente atto, rilascia ampia e finale quietanza);
La parte promissaria acquirente dovrà pagare tutte le rate di detto mutuo, comprensive di capitale, interessi e spese, con scadenza successiva alla data odierna, impegnandosi a rimborsare alla parte promittente venditrice l’importo delle rate che la stessa promittente venditrice abbia pagato personalmente, a titolo di accollo interno, finché non sia stato perfezionato l’accollo cumulativo esterno nei confronti della Banca mutuante, con l’adesione della medesima.
Art. 10 - Dichiarazioni urbanistiche
La parte promittente venditrice garantisce la conformità dell’immobile promesso in vendita alle norme edilizie e urbanistiche.
Art. 11 - Dichiarazioni fiscali
La parte promittente venditrice dichiara che le imposte dirette relative agli immobili in oggetto sono state sempre regolarmente pagate e che non esistono, né esisteranno alla stipula del contratto definitivo, privilegi fiscali gravanti sugli immobili stessi.
Art. 12 - Spese, imposte e tasse
Le spese, imposte e tasse relative al presente contratto preliminare di compravendita sono a carico della parte acquirente.
Le spese, imposte e tasse relative allo stipulando atto notarile di compravendita sono a carico esclusivo della parte promissaria acquirente.
Letto, approvato e sottoscritto a <...> il <...>
Le Parti
<...>
Con espressa approvazione ex art. 1341 c.c. e art. 1342 c.c. dei seguenti articoli: art. 6 esecuzione specifica; art. 7 clausola risolutiva espressa; art. 8 stipula del contratto definitivo; art. 9 prezzo.
Le Parti, reciprocamente, autorizzano il trattamento dei dati, ai sensi del Decreto Legislativo 30 giugno 2003, n. 196 “Codice in materia di protezione dei dati personali” e del GDPR (Regolamento UE 2016/679), per le finalità di cui al presente contratto.
Letto, approvato e sottoscritto a <...> il <...>
Le Parti