LOTTO 3

TRIBUNALE DI PALERMO – SEZ. ESECUZIONI IMMOBILIARI RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO NELLA

ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA CASSA DI RISPARMIO DI FIRENZE S.P.A. (R.G. ES. N°4 48/2005).

LOTTO 3

Casa in Montelepre, Contrada Sugarelli, denunziato al N.C.E.U. del Comune di Montelepre con scheda n. 9778 del 1981; insiste sul terreno costituito dalla particella 211 del foglio di mappa 8, identificativi attualmente soppressi e sostituiti dal foglio 8 particelle 593 sub 1 e 2.

La presente relazione di consulenza, da leggere unitamente al fascicolo introduttivo di cui ne costituisce parte integrante, si suddivide nei seguenti capitoli:

1. Descrizione e dati relativi ai beni oggetto di stima;

2. Valore di mercato dei beni;

3. Scheda riassuntiva.

1.- DATI E DESCRIZIONE RELATIVI AI BENI OGGETTO DI STIMA

1.1. - Descrizione e dati generali relativi al terreno e alla casa

1.1.1- Descrizione

I beni oggetto della presente relazione di consulenza sorgono su un lotto di terreno esteso are 16,42 che si trova in contrada Sugarelli o Suvarelli a Sagana, una xxxxxxxx x xxxxx xxx Xxxxxx xx Xxxxxxxxxx, xx xxxxxxxxx xx Xxxxxxx. Questa vasta area, un tempo dedicata all’allevamento e teatro di episodi di brigantaggio, a partire dagli anni ’60 del 1900 si è sviluppata anche come zona di villeggiatura. Si tratta di una zona quindi molto popolata durante la stagione estiva ma con una dotazione di servizi limitata a quelli essenziali.

Il lotto di terreno su cui sorge la costruzione, di cui è pertinenza esclusiva, è circondato da un muretto sormontato da una ringhiera in ferro forgiato o da rete di recinzione (v. all. “Documentazione fotografica”, all. n. 1, foto n. ri 1-6); vi si

accede tramite due cancelli d’ingresso in ferro verniciato, uno a valle ed uno a monte della villa. Ciascun cancello conduce ad uno spiazzo destinato a parcheggio auto pavimentato con un battuto di cemento.

Nell’area a valle, pavimentata con mattoni tipo cotto di qualità commerciale, sono ricavate aiuole piantumate con essenze ornamentali (foto n. 1 e 2). L’area a monte, ben più estesa, è costituita da un terreno libero, incolto, con alcuni alberi da frutta. L’estensione del terreno di pertinenza della costruzione è di mq. 1.300.

L’edificio principale è una villa bifamiliare, presenta struttura intelaiata in cemento armato ed è caratterizzato da x.xx 2 elevazioni fuori terra (foto n. ri 1-6). Il prospetto, versante in mediocre stato di conservazione e manutenzione e con parziali rigonfiamenti e distacchi da infiltrazioni di umidità, è rifinito con intonaco per esterni del tipo Li Vigni, le scale sono rivestite da piastrelle in cotto con ringhiere in ferro forgiato.

Gli infissi esterni risultano costituiti da infissi in PVC e vetrocamera con persiane in ferro, al piano terra, e in PVC, al piano primo; il balcone al piano primo presenta ringhiera in elementi prefabbricati in cemento (foto n.ri 1 e 3).

La copertura a falde è realizzata con travetti e laterizi, le caditoie per lo smaltimento delle acque meteoriche sono in PVC.

L’edificio risulta dotato di riserva idrica.

La villa è composta dai seguenti locali separatamente catastati:

• Sub 1: un appartamento al piano terra;

• Sub 2: un appartamento al primo piano;

Al piano terra, sul fronte principale, una breve scalinata conduce al porticato del primo livello, sottolineato da archi a tutto sesto, su cui si aprono, a sinistra, la dispensa e, frontalmente, il salone e la cucina. Seguendo il vialetto che costeggia la costruzione dal retro, si trova la scala che conduce al secondo livello. Il portoncino d’ingresso è realizzato in ferro.

1.1.2.- Confini

L’edificio ove i beni trovasi ubicati confina:

• a Nord : con proprietà aliena;

• a Sud : con proprietà aliena;

• a Est : con la stradella privata;

• a Ovest : con proprietà aliena.

1.1.3.- Regolarità Edilizia

La scrivente avendo ricevuto dall’esecutato copia della domanda di concessione edilizia in sanatoria, in data 27.04.2009, faceva richiesta al Comune di Montelepre al fine di ottenere tutta la documentazione utile a verificarne la regolarità edilizia.

In data 04.05.2009 la scrivente si recava presso l’Ufficio Tecnico Territorio e Ambiente del Comune di Montelepre per ritirare tutta la documentazione richiesta:

Veniva fornita copia della seguente documentazione (v. All. n. 8):

- Certificazione relativa alla pratica di concessione in sanatoria dell’immobile;

- Copia della domanda di sanatoria (Mod. 47/85-R) ;

- Copia dell’istanza di sanatoria ai sensi della L. n.724/1994 con allegata copia della dichiarazione sostitutiva atto di Notorietà.

Quindi dalla consultazione della superiore documentazione si evince che sul lotto di terreno sito in contrada Sugarelli risulta essere stata realizzata, ed ultimata nel 1971, una costruzione identificata al Catasto del Comune di Montelepre al foglio 8 p.lla 211, sviluppantesi per una superficie complessiva di mq 158 circa.

Per questa costruzione, realizzata abusivamente, il Sig. (A) ha inoltrato pratica di sanatoria, ai sensi della legge 47/85, per la quale è stata pagata la prima rata della relativa oblazione autodeterminata di £ 217.000.

Successivamente, in data 02-03-1995, viene fatta istanza di sanatoria (ai sensi della L. n.724/94) per una sopraelevazione (mansarda) sulla preesistente costruzione, ultimata tra il 1985 ed il 1993, sviluppantesi per una superficie

complessiva di mq 155 circa, adibita a prima abitazione. Per tale istanza è stata pagata la prima rata della relativa oblazione autodeterminata per £ 120.955.

Successivamente il Comune di Montelepre ha fatto richiesta di chiarimenti ed integrazione della documentazione, senza alcun riscontro.

Da quanto risulta dalla certificazione fornita dai tecnici del Comune di Montelepre nulla osta il rilascio della concessione edilizia in sanatoria previo completamento della pratica di sanatoria già avviata compreso il pagamento degli eventuali conguagli sull’oblazione versata e sugli oneri di concessione comprensivi di sanzioni ed interessi legali.

1.1.4.- Titolarità

Il bene in oggetto, risulta essere di proprietà:

- del sig. (A), per 3/8 giusto atto n. 104393/28856 del 6.01.1984 ai rogiti del notaio xxxx. Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx con il quale il suocero “…con ogni garanzia di legge vende e trasferisce al sig (A), che in compra accetta, il diritto alla nuda proprietà dei seguenti immobili …(omissis)… la metà indivisa al venditore spettante della casa per abitazione composta da tre vani, salone pari a due stanze, oltre accessori costruita sul fondo rustico sito in agro di Montelepre contrada Xxxxxxxxx esteso are sedici e centiare quarantadue …(omissis)… detta casa è allibrata in catasto in linea autonoma e risulta denunziata all’U.T.E. di Palermo con scheda planimetrica presentata il 7.7.1981 al n. 9778, mentre il fondo trovasi annotato nel N.C.T. alla partita 5054 fg. 8 particella 211...” (v. all. n. 2); alla morte dell’usufruttuario, avvenuta 19-06-1998, la proprietà si consolida in capo al sig. (A).

- della sig.ra (B), in quanto pervenuto, nella quota di 2/8, dalla successione della madre (v. all. n. 3) e per la quota di 3/8 dalla successione del padre.

1.2.- Dati e Descrizione relativi al piano terreno della casa sita in

Montelepre, contrada Sugarelli.

1.2.1.- Dati Catastali

L’appartamento sito in Montelepre contrada Suvarelli risulta essere contraddistinto presso N.C.E.U. del Comune di Montelepre con i seguenti identificativi catastali (all. n. 4):

Foglio	: 8
Particella	: 593
Sub	: 1
Categoria	: A/7
Classe	: 2
Consistenza	: 6 vani
Sup. catastale	: 137
Rendita	: € 387,34

1.2.2.- Descrizione del bene

Il bene oggetto di valutazione è utilizzato come seconda abitazione dai coniugi

(A) e (B); l’appartamento corrisponde alla pianta catastale (v. all. n. 5) e si compone quindi di salone, cucina, tre ambienti, un w.c. bagno, un porticato da cui si accede al locale dispensa.

Oltrepassando la porta-finestra aggettante sul portico (v. “Documentazione Fotografica”, all. n. 1, foto n. 7) si perviene direttamente al salone ( foto n. 8), dotato di camino, su cui si apre la porta di una delle stanze da letto ( foto n. 10); a destra una porta conduce alla cucina (foto n. 9) e si diparte un breve corridoio su cui si attestano le porte di accesso alle due stanze da letto (foto n. 11) ed al w.c. bagno (foto n. 12).

Le due prima stanze da letto hanno una finestra con affaccio sul retro dell’edificio; la stanza da letto più piccola, il w.c. e la cucina hanno una finestra sulla stradella laterale. La cucina ha anche una portafinestra che conduce al porticato.

Dal porticato si accede anche al locale adibito a dispensa e cucina di servizio dotato anche di portoncino in ferro sul retro.

Le caratteristiche di finitura e quelle impiantistiche dell’immobile in oggetto sono descritte secondo le voci di seguito elencate:

• Pavimenti: il salone, il corridoio e le stanze da letto sono pavimentati con

mattoni in segato di marmo di cm. 50 x 50 (foto n.ri 8 e 10), la cucina presenta pavimentazione con piastrelle in ceramica di cm. 33 x 33 (foto n. 9); il w.c. bagno è pavimentato con piastrelle di ceramica di cm. 20 x 20 (foto n. 12). Il porticato risulta pavimentato con mattoni in segato di marmo ( foto n. 7).

• Rivestimenti interni: le pareti di tutti gli ambienti risultano essere intonacate e

tinteggiate (v. foto n.ri 8-11). La cucina presenta rivestimento parietale con mattonelle in ceramica di cm. 20 x 20 fino ad un’altezza di m.2,00 (foto n. 9)

• Infissi esterni: in PVC e vetrocamera con persiane in ferro verniciato;

• Infissi interni: in legno tamburato;

• x.x. xxxxx: provvisto di n. 5 pezzi sanitari: lavabo, vaso, bidet, vasca e piatto doccia, di qualità commerciale, le pareti risultano rivestite con piastrelle di cm.20 x 30 fino al tetto (foto n. 12);

• Impianto elettrico: non a norma secondo le prescrizioni della L. 46/90 e successive modifiche ed integrazioni, con frutti di mediocre qualità;

• Impianto di riscaldamento: assente, nel salone si trova un camino funzionante;

• Impianto idrico: del tipo sottotraccia risulta alimentato dalla rete dell’acquedotto comunale e dalla riserva idrica privata;

• Altezza interna utile pari a m. 3,20.

L’appartamento presenta tracce di umidità ascendente sia all’interno che in alcune pareti esterne, nel complesso versa in buono stato di manutenzione e di conservazione.

1.2.3- Superficie dell’immobile

La superficie dell’immobile, calcolata al lordo dei muri interni è di mq. 117,50, la superficie del porticato è di mq. 51,60 e va computata per 1/3 secondo la

consuetudine commerciale locale (mq.17,20). La superficie complessiva risulta quindi pari a mq. 134,70.

1.3.- Dati e Descrizione relativi al piano primo della casa sita in

Montelepre, contrada Sugarelli.

1.3.1.- Dati Catastali

L’appartamento sito in Montelepre contrada Suvarelli risulta essere contraddistinto presso N.C.E.U. del Comune di Montelepre con i seguenti identificativi catastali (all. n. 4):

Foglio	: 8
Particella	: 593
Sub	: 2
Categoria	: A/7
Classe	: 2
Consistenza	: 7,5 vani
Sup. catastale	: 157
Rendita	: € 484,18

1.3.2.- Descrizione del bene

Il bene oggetto di valutazione è una mansarda realizzata dai coniugi (A) e (B) per ampliare l’appartamento sottostante; come si evince dalla pianta catastale (v. all. n. 5) si compone di soggiorno con angolo cucina, quattro ambienti, un w.c. bagno, un w.c. di servizio, un ripostiglio ed un terrazzino.

Oltrepassando la porta di ingresso in cima alla scala sul retro si perviene direttamente al soggiorno, dotato di angolo cucina (v. “Documentazione Fotografica”, all. n. 1, foto n. 14), su cui si apre un disimpegno con le porte dei

W.c. (v. foto n.ri 16 e 17), la porta-finestra che conduce al terrazzino e, sulla sinistra, la porta del corridoio che da accesso alle quattro stanze da letto (v. foto

n. 15) ed al ripostiglio.

Le caratteristiche di finitura e quelle impiantistiche dell’immobile in oggetto sono descritte secondo le voci di seguito elencate:

• Pavimenti: il soggiorno ed il corridoio sono pavimentati con mattoni in

ceramica di cm. 20 x 20, le stanze da letto con mattoni in ceramica di cm. 40 x 40 (foto n. 15); i w.c. sono pavimentati con piastrelle di ceramica di cm. 20 x 20 (v. foto n.ri 16 e 17).

• Rivestimenti interni: le pareti di tutti gli ambienti risultano essere intonacate e

tinteggiate (v. foto n.ri 14-15). La zona cucina presenta rivestimento parietale con mattonelle in ceramica di cm. 10 x 10 fino ad un’altezza di m.2,00 (foto n. 14)

• Infissi esterni: in PVC e vetrocamera con persiane in PVC;

• Infissi interni: in legno tamburato;

• w.c. bagno: provvisto di n. 4 pezzi sanitari: lavabo, vaso, bidet e vasca, di qualità commerciale, le pareti risultano rivestite con piastrelle di cm.20 x 25 fino ad un’altezza di m. 1,80 (foto n. 16);

• w.c. doccia: provvisto di n. 4 pezzi sanitari: lavabo, vaso, bidet e piatto doccia, di qualità commerciale, le pareti risultano rivestite con piastrelle di cm.20 x 30 fino ad un’altezza di m. 1,80 (foto n. 17);

• Impianto elettrico: non a norma secondo le prescrizioni della L. 46/90 e successive modifiche ed integrazioni, con frutti di buona qualità;

• Impianto di riscaldamento: assente;

• Impianto idrico: del tipo sottotraccia risulta alimentato dalla rete dell’acquedotto comunale e dalla riserva idrica privata;

• Altezza interna utile pari a m. 3,00.

L’appartamento presenta tracce di umidità da condensa sul tetto ed in alcune pareti esterne, nel complesso versa in buono stato di manutenzione e di conservazione.

1.3.3- Superficie dell’immobile

La superficie dell’immobile, calcolata al lordo dei muri interni è di mq. 154,00, la superficie del terrazzino è di mq. 9,00 e va computata per 1/3 secondo la consuetudine commerciale locale (mq.3,00). La superficie complessiva risulta quindi pari a mq. 157,00.

1.4- Abusi edilizi

Prima di entrare nel merito della valutazione dell'immobile occorre effettuare opportune precisazioni in merito agli abusi effettuati e precisamente:

• Realizzazione della costruzione ad un piano;

• Realizzazione della mansarda al piano superiore a quello esistente.

Per tali lavori, come rappresentato da parte esecutata nel corso del sopralluogo esperito e come accertato presso i competenti Uffici Comunali, sono state presentate due domande di sanatoria (vedi paragrafo 1.1.3).

In merito a tali abusi, per i quali sarebbe stata necessaria la concessione edilizia, quindi, si farà riferimento a quanto previsto dalla L.R. n. 37/85 che recepisce e modifica in parte la legge nazionale n. 47/85 ed è articolata, come la legge 47, in n. 4 Capi.

L'art. 40 della Legge 47/85, "mancata presentazione dell'istanza" così come modificato dalla Legge 13.03.1988 n. 68, detta in tal senso:

"Se nel termine prescritto non viene presentata la domanda di cui all'art. 31 per opere abusive realizzate in totale difformità o in assenza della licenza o concessione, ovvero se la domanda presentata per la rilevanza delle omissioni o delle inesattezze riscontrate, deve ritenersi dolosamente infedele, si applicano le sanzioni di cui al capo I. Le stesse sanzioni si applicano se, presentata la domanda non viene effettuata l'oblazione dovuta".

Inoltre il medesimo articolo al comma sesto così recita:

"Nella ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni

dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano in data anteriore all'entrata in vigore della presente legge."

Relativamente ai termini l’art. 32 della legge 24.11.2003 n. 326 relativo alla definizione agevolata delle violazioni edilizie, il comma 25 così recita:

“Le disposizioni di cui al capi IV e V della legge 28/02/85 n. 47 e successive modifiche ed integrazioni, come ulteriormente modificate dall’articolo 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724, e successive modificazioni e integrazioni, nonché dal presente articolo, si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il

31 marzo 2003 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 mc. Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate ne termine di cui sopra relative a nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 mc per singola richiesta”:

Trattandosi quindi di una procedura esecutiva immobiliare, come nel caso in ispecie, ai sensi del comma sesto dell'art. 40 della legge 47/85, così come modificato dalla legge 13.03.88 n. 68, dall’art. 39 della legge 23/12/94 n.724 e dall'art. 32 della legge 28/11/03 n. 326, per l'immobile, nell'ipotesi in cui rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della legge 47/85, può essere presentata domanda di sanatoria entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano in data anteriore all'entrata in vigore della legge 24/11/2003

n. 326, ossia al 24/11/2003 e che le opere abusive risultino ultimate entro il 31/03/2003.

Pertanto, chi acquista può inoltrare o completare la pratica di sanatoria edilizia se le ragioni del credito sono antecedenti all'entrata in vigore della Legge 326/03.

2. – VALORE DI MERCATO DEI BENI

Il valore commerciale del bene sarà ottenuto come differenza tra il valore venale del bene, determinato adottando il metodo il sintetico-comparativo, e i costi derivanti dalla sanatoria edilizia nonché le spese tecniche per completare la pratica di sanatoria presso gli uffici competenti.

2.1. – Determinazione del valore commerciale con il metodo sintetico comparativo

Alla determinazione del valore venale del bene testé descritto, oggetto del mandato conferito dal X.X.Xx., la sottoscritta è pervenuta adottando il metodo sintetico-comparativo.

Com’é noto, il metodo sintetico-comparativo si basa sulla comparazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene immobile oggetto della stima con le analoghe di altri beni esistenti in loco e di cui si è a conoscenza del valore di mercato.

La comparazione rende possibile l’inserimento del bene oggetto di stima nella classe di beni aventi consimili caratteristiche estrinseche, per cui l’immobile da stimare assumerà, quale più probabile valore venale, quello dato dal prezzo medio rappresentativo della classe in cui è stato inserito.

2.2.- Prezzi unitari medi

Al fine dell’applicazione del succitato metodo sintetico, bisogna scegliere un parametro di raffronto tra quelli comunemente adottati nel campo dell'estimo edilizio; nel caso in esame si è ritenuto opportuno scegliere il metro quadrato di superficie lorda commerciale.

La sottoscritta ha quindi effettuato il classamento dell’immobile da stimare, ossia l’inserimento nella classe di beni di analoghe caratteristiche estrinseche ed intrinseche; il bene, di conseguenza, verrà ad assumere quale più probabile valore venale quello dato dal prezzo medio rappresentativo della classe in cui è stato inserito. L'adozione del metodo sintetico, in relazione al caso in esame, ha

richiesto l'analisi del mercato di immobili consimili per ubicazione e tipologia; per la ricerca la sottoscritta si è basata sui dati a sua disposizione, verificando tali dati con le indagini raccolte nelle pubblicazioni a cura degli operatori del settore.

In ogni caso vale la pena sottolineare che la posizione dell'immobile, nell'ambito cittadino, è elemento predominante nella formazione del prezzo unitario, ma non è la sola componente. Lo stato d'uso, l'età, le condizioni degli impianti, il grado di finitura, sono aspetti intrinseci che vanno debitamente tenuti in conto, essendo elementi specifici di stima. Tali elementi intrinseci possono influire o positivamente o negativamente sul prezzo unitario di stima.

In merito alle caratteristiche estrinseche dell’immobile (quali ubicazione, servizi, infrastrutture ecc.), bisogna ricordare che il bene oggetto della presente relazione è ubicato in una zona residenziale suburbana di discreto interesse turistico, caratterizzata infrastrutture a carattere locale.

2.3. – Valutazione del bene

Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche, (superficie commerciale, volumetria, rifiniture, stato d’uso, esposizione ecc.), dell’immobile oggetto di stima, nonché dei margini di oscillazione delle quotazioni in €/mq. relative ad immobili consimili a quelli in esame; sulla scorta dei dati sopra riportati, dalle ricerche di mercato effettuate in loco, tramite l’Osservatorio dei valori immobiliari (Agenzia del Territorio) (v. all. n. 6) ed in base alla conoscenza del mercato immobiliare del comune di Montelepre e dei valori di mercato di immobili aventi le caratteristiche consimili a quelli oggetto dell’odierna valutazione, tenuto conto dell’odierna stasi dei valori medi unitari degli immobili in genere, con riferimento all’anno 2008, si assume il valore medio unitario pari a € 800,00/mq mentre per il giardino di pertinenza si ritiene equo assumere il valore medio di € 80,00/mq.

A tale valore base occorre applicare, comunque, dei coefficienti, (riduttivi e/o migliorativi), che tengano conto delle reali condizioni dell’immobile e delle

caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima.

A tal proposito rifacendosi a quanto riportato nel “Consulente Immobiliare – n.

747” (v. all. n. 7), si applicheranno i seguenti coefficienti:

Coefficiente di età, qualità e stato di manutenzione

Da quanto sopra esposto, tenuto conto che l’immobile risulta essere stato realizzato nei primi anni ‘70 ma versa in buone condizioni di conservazione e manutenzione, si ritiene equo applicare un coefficiente riduttivo pari a 0,75 del valore commerciale “al nuovo” dell’immobile così come si evince dalla tabella riportata in allegato n. 7.

Inoltre trattandosi di edificio bifamiliare con portico e giardino comune si ritiene opportuno applicare un coefficiente migliorativo pari ad 1,05.

Pertanto, tenuto conto del valore a mq. di zona e dei coefficienti testè determinati, il valore commerciale dell’unità immobiliare in oggetto, con riferimento all’anno 2008, sarà pari a:

- Casa in Montelepre- contrada Xxxxxxxxx Xxxxxx - Piano rialzato e piano primo

mq. 134,70 + 157,00 = mq. 291,70 x € 800,00 = € 233.360,00

tenuto conto dei coefficienti, (riduttivi e/o migliorativi), precedentemente determinati il valore commerciale dell’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui versa alla data del sopralluogo sarà pari a:

€ 233.360,00 x 0,75 x 1,05 = € 183.771,00

- terreno di pertinenza dell’immobile

mq. 1.300 x € 80,00 = € 104.000,00

il valore commerciale dell’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui versa alla data del sopralluogo sarà pari a:

€ 183.771,00 + 104.000,00 = € 287.771,00

si precisa che tutti i dati estrapolati dalla pubblicazione succitata sono stati attentamente vagliati ed adattati dalla scrivente specificamente per l’immobile in

oggetto, in base alla propria esperienza professionale.

2.4. – Determinazione dei costi per sanare gli abusi edilizi

Tenuto conto di quanto riportato in precedenza, per il calcolo del costo per sanare gli abusi presenti nell’immobile vanno prese in considerazione: l’oblazione da integrare, il pagamento degli oneri di concessione, il versamento dei conguagli comprensivi degli interessi e dei diritti e le spese tecniche per il completamento delle pratiche di sanatoria (consistenti nella presentazione della documentazione mancante, nella redazione degli elaborati grafici, nella redazione delle perizie giurate sullo stato delle opere, ecc.).

Da conteggi effettuati in fogli separati, anche sulla base di quanto calcolato dai tecnici del Comune di Montelepre si avranno quindi:

- per completare l’iter della pratica di sanatoria L. 47/85 € 4.900,00

- per completare l’iter della pratica di sanatoria L. 724/94 € 4.000,00

- spese tecniche € 2.000,00

Totale costi € 10.900,00

2.5. – Valore commerciale del bene

Tenuto conto di quanto precedentemente riportato il valore commerciale del bene in oggetto sarà pari a:

- Valore dell’immobile determinato con il metodo del

“sintetico comparativo” € 287.771,00 a detrarre

- Costi per sanare gli abusi €    10.900,00

Totale € 276.871,00

3.- SCHEDA RIASSUNTIVA

- Casa con terreno circostante in Montelepre- località Sagana, contrada Sugarelli o Suvarelli, costituita da piano rialzato e mansarda. Al piano rialzato si compone

di: salone, cucina, tre ambienti, un w.c. bagno, un porticato da cui si accede al locale dispensa. Al piano superiore si compone di: soggiorno con angolo cucina, quattro ambienti, un w.c. bagno, un w.c. di servizio, un ripostiglio ed un terrazzino. Iscritto al N.C.E.U. di Montelepre al foglio 8 particelle 593 sub 1 e 2.

Superficie commerciale complessiva 291,70 mq. Superficie del terreno libero circostante 1.300 mq. Valore commerciale: € 276.871,00; Valore a base d’asta: € 276.870,00.

Palermo, lì 09.05.2009

Allegati:

1. Documentazione fotografica;

2. Atto di compravendita

3. Successione;

4. Visure catastali;

5. Planimetrie catastali;

Arch. Xxxxxxxx Xxxx

6. Quotazioni Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio;

7. Consulente immobiliare n. 747;

8. Documentazione fornita dall’Ufficio Tecnico Territorio e Ambiente del Comune di Montelepre.