COMUNE DI FORDONGIANUS

COMUNE DI FORDONGIANUS

Provincia di Oristano

Via Xxxxxxxxx Xxxx – (09083) Fordongianus Codice Fiscale 80003470954 - Partita I.V.A. 00000000000

Telefono 0783/60123 – Fax 0783/60323

sito internet: xxx.xxxxxx.xxxxxxxxxxxx.xx.xx – x.xxxx: xxxx@xxxxxx.xxxxxxxxxxxx.xx.xx

Capitolato speciale

per la locazione di un immobile commerciale di proprietà comunale

1

Articolo 1 Oggetto del contratto

Il contratto ha per oggetto la locazione di un immobile commerciale di proprietà comunale, appartenente al patrimonio disponibile dell’Ente, adeguato all’esercizio di un’attività commerciale e funzionale alla erogazione di servizi di supporto al compendio turistico, paesaggistico, storico e archeologico circostante.

L’immobile oggetto di locazione è costituito da due strutture in legno rappresentate da un chiosco bar e da un locale che comprende un ambiente per i servizi igienici e uno per il deposito delle merci.

L’immobile è ubicato nelle adiacenze dell’area archeologica delle antiche Terme Romane ed è inserito in un’area verde attrezzata pertinenziale di proprietà comunale, delimitata da una staccionata formata da pali e traverse di legno.

L’area catastale di pertinenza utilizzata per lo svolgimento dell’attività di somministrazione di alimenti e bevande può essere - previa autorizzazione del comune - utilizzata dal conduttore anche per eventuali attività accessorie di stretto supporto all’esercizio dell’attività commerciale.

Parte degli spazi possono comunque essere dati in uso a terzi per eventi e/o manifestazioni organizzate e/o patrocinate dal comune, fermo restando che la facoltà di concessione è di esclusiva competenza dell’Amministrazione comunale.

Articolo 2 Durata del contratto

Il contratto avrà una durata triennale valevole per il periodo 2018, 2019, 2020.

La locazione avrà una durata minima stagionale di 8 mesi, dal 1° marzo al 31 ottobre di ciascun anno, con

possibilità di prolungamento del periodo di conduzione dell’esercizio per tutti i mesi dell’anno.

Per il corrente anno il contratto di locazione potrà avere inizio non appena si saranno concluse le operazioni di gara, si saranno conclusi i lavori di manutenzione dell’intero complesso e saranno state esperire le procedure amministrative presso il SUAPE.

Si ipotizza che l’immobile sarà disponibile nella prima quindicina di maggio.

L’Amministrazione Comunale si riserva la facoltà di stabilire, previa adozione di apposito atto deliberativo da parte della Giunta Comunale, la proroga o il rinnovo del contratto.

Articolo 3 Locali e accessori

Il locale sarà consegnato nello stato in cui si trova, già allacciato ai servizi pubblici di rete (pubbliche fognature, servizio idrico ed elettrico). Le spese per l’utilizzo delle suddette utenze sono a carico del conduttore. Allo stesso compete provvedere alla voltura dei diversi contratti di fornitura.

Il locale sarà comprensivo di arredi e attrezzature necessarie e funzionali all’esercizio dell’attività di somministrazione di alimenti e bevande.

All’atto della consegna dei locali e dei beni accessori dati in uso sarà redatto apposito verbale.

Al termine del contratto i locali e i beni dati in uso dovranno essere restituiti nelle stesse condizioni in cui sono stati consegnati.

Dell’avvenuta riconsegna si darà atto con apposito verbale redatto in contraddittorio tra le parti.

I beni dati in uso devono essere utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’attività commerciale avendo

cura di mantenerli in istato da servire all’uso convenuto.

Il conduttore non potrà apportare innovazioni, miglioramenti, addizioni, sostituzioni o altro senza il

consenso scritto dell’Amministrazione comunale.

Eventuali migliorie autorizzate verranno acquisite dal comune senza diritto per il conduttore a compensi e/o rimborsi o scomputi dal canone di locazione.

Il conduttore, fin da ora, rinuncia espressamente ad ogni indennizzo per le fattispecie di cui sopra nonché a quella di cui agli articoli 1583 e 1584 del Codice Civile.

Articolo 4 Arredi e attrezzature

I mobili e le attrezzature che costituiranno l’arredamento dei locali sono funzionali all’esercizio dell’attività commerciale.

Articolo 5 Canone di locazione

Il canone mensile di locazione posto a base di gara è pari a 250,00 euro (comprensivo di eventuale IVA).

Il canone mensile è da corrispondere in rate mensili anticipate entro i primi 15 giorni del mese di riferimento.

Articolo 6

Criteri di aggiudicazione

Il criterio di aggiudicazione è quello del punteggio più alto. I punti a disposizione sono pari a 100, così articolati:

1) Punti 40 per il canone massimo offerto.

Il punteggio sarà attribuito con l’applicazione della formula sottostante:

40	X	Ci	=	Punti attribuiti
Cmax

2) Punti 20 per l’eventuale prolungamento massimo del periodo di conduzione in esercizio dell’immobile, al di là di quello minimo stagionale (marzo – ottobre). Sarà quindi valutato il tempo, espresso in giorni, durante il quale sarà garantita l’apertura dell’esercizio commerciale. Non saranno presi in considerazioni i periodi inferiori a 15 giorni e quelli non consecutivi. Durante tale periodo deve comunque essere garantita l’apertura minima giornaliera dell’esercizio (dalle ore

09.00 alle ore 20.00 nei mesi di giugno, luglio e agosto e dalle ore 9.00 alle ore 19.00 nei mesi di marzo, aprile, maggio, settembre e ottobre).

Il punteggio sarà attribuito con l’applicazione della formula sottostante:

20	X	Gi	=	Punti attribuiti
Gmax

3) Punti 20 per l’eventuale prolungamento massimo dell’orario di apertura giornaliera dell’esercizio

commerciale, oltre quello minimo giornaliero indicato in capitolato (dalle ore 09.00 sino alle ore

20.00 nei mesi di giugno, luglio e agosto e dalle ore 9.00 alle ore 19.00 nei mesi di marzo, aprile,

maggio, settembre e ottobre) nell’ambito della seguente fascia oraria: ore 08.00 – ore 24.00).

Il punteggio sarà attribuito con l’applicazione della formula sottostante:

20	X	Ti	=	Punti attribuiti
Tmax

1) Punti 20 per la realizzazione di attività o iniziative a carattere socio-culturale finalizzate a creare momenti di aggregazione, possibilità di incontro, occasioni di divertimento, di intrattenimento e di svago, spazi letterari ed eventi di riflessione e confronto su tematiche di attualità, nonché opportunità di valorizzazione del contesto turistico, paesaggistico, storico ed archeologico circostante. Il punteggio sarà attribuito in maniera discrezionale da una commissione giudicatrice sulla base di un progetto o di una relazione esplicativa degli interventi che i concorrenti si impegnano a realizzare. Si richiede la realizzazione di almeno un’iniziativa per ciascuno dei mesi di giugno, luglio e agosto con l’indicazione presuntiva delle date di svolgimento e dei soggetti coinvolti, nonché la ripetizione delle stesse o di analoghe in ognuno dei tre anni di gestione. Si chiarisce che le tre iniziative minime devono essere tra loro differenti. Dovranno, pertanto, essere indicate in modo articolato, chiaro e preciso per ciascuna delle diverse iniziative, le date di svolgimento in ordine cronologico, eventuali soggetti terzi coinvolti, la tipologia o lo scopo dell’evento, nonché qualsiasi notizia ritenuta utile.

Articolo 7 Commissione Giudicatrice

Un’apposita commissione presieduta dal responsabile del servizio, e composta da altri due componenti, provvederà all’esame e alla valutazione delle offerte e all’attribuzione dei relativi punteggi.

Articolo 8

Obblighi ed oneri principali del conduttore

Sono a carico del conduttore:

a) Il conseguimento dei requisiti di natura professionale per l’esercizio dell’attività di

somministrazione di alimenti e bevande;

b) Tutte le incombenze di carattere amministrativo propedeutiche all’avvio dell’attività commerciale (presentazione telematica della pratica SUAPE; richiesta di eventuali concessioni e/o autorizzazioni indispensabili per l’avvio dell’attività; piano della sicurezza se dovuto; eccetera);

c) Tutte le richieste necessarie saranno effettuate a cura e spese del conduttore fermo restando che l’assegnazione dell’immobile non costituisce impegno al loro rilascio da parte dei competenti organi comunali;

d) L’osservanza e il rispetto di tutte le disposizioni normative e regolamentari in materia di polizia amministrativa, pubblica sicurezza ed impianto acustico;

e) La limitazione delle attività che possono recare disturbo alla quiete pubblica;

f) Il canone di locazione con le modalità e nei termini descritti in capitolato;

g) Le imposte e tasse relative all’esercizio dell’attività commerciale (IVA, IRPEF, IRES, TASI, TARI, IMU, eccetera), fermo restando il diritto di rivalsa del comune per i tributi che devono essere assolti dal proprietario della cosa;

h) La custodia, la buona conservazione e la manutenzione ordinaria dei beni ricevuti in uso;

i) Gli interventi di manutenzione ordinaria, compreso lo sfalcio periodico dell’erba e la conservazione dell’interno manto erboso, lo spurgo dei bagni, la potatura degli alberi salvo diversi accordi con l’Amministrazione comunale;

j) Le segnalazioni in ordine ad eventuali problemi di manutenzione straordinaria ed ordinaria o rischio di degrado delle strutture comunali.

Articolo 9 Doveri del conduttore

Il conduttore osserverà i seguenti doveri:

a) La segnalazione tempestiva al comune di malfunzionamenti, guasti, danni e quant’altro richieda

interventi che eccedano l’ordinaria manutenzione;

b) Il divieto di manomissione degli impianti esistenti. Ogni eventuale modifica deve essere preventivamente autorizzata dal competente ufficio tecnico comunale e dovranno essere prodotte le certificazioni di legge a carico di chi effettuerà i lavori;

c) Potrà sostituire o incrementare l’arredamento esistente a proprie spese solo previa autorizzazione dell’Amministrazione comunale. Eventuali miglioramenti saranno a vantaggio dell’Amministrazione comunale, mentre i singoli beni di nuova acquisizione resteranno di proprietà del conduttore;

d) Utilizzare i locali e gestire l’area esterna di pertinenza al chiosco evitando atti e/o azioni che possano pregiudicarne la buona conservazione o creare turbativa e/o pericolo a persone e cose nonché impedimento ad eventi e/o iniziative in programma o in essere;

e) Svolgere i servizi in modo decoroso tenendo i locali e l’area di pertinenza in ordine e funzionali alle esigenze di promozione e valorizzazione del contesto archeologico, ambientale, turistico e termale circostante.

f) Provvedere alla pulizia e alla manutenzione ordinaria dei locali e dell’area esterna di pertinenza del chiosco e dei restanti spazi a verde, avendo cura di coprire le panche e i sedili in legno con idonee copertine e/o fodere durante il periodo invernale, di evitare l’uso di colle, nastri adesivi o quant’altro possa rovinare le pareti o le superfici degli immobili, di verificare il funzionamento dei giochi;

g) La vigilanza dell’area esterna di pertinenza del chiosco compresa la sorveglianza degli spazi contigui;

Articolo 10 Regole della gestione

a) Il conduttore risponde direttamente e personalmente di qualsiasi danno che per fatto proprio o di suoi collaboratori e dipendenti, anche colposo, dovesse derivare all’Amministrazione comunale o a terzi ed a mantenere altresì estraneo il comune (che quindi non dovrà mai essere nominato e perciò sarà esonerato da obblighi e responsabilità di qualsiasi natura) in tutti i suoi rapporti con terzi, sia che attengono a contratti e/o forniture per l’esercizio sia che attengano a rapporti con i clienti;

b) Il conduttore è tenuto a rispettare la normativa vigente per le eventuali iniziative che svolgerà negli spazi esterni;

c) Il conduttore è tenuto a rispettare la normativa vigente in materia di vendita di prodotti alimentari;

d) Il conduttore, durante i periodi di chiusura dell’esercizio pubblico, deve tenere chiusi e protetti i locali in modo da renderli sicuri e inaccessibili e impedirne pertanto l’uso indebito da parte di terzi;

e) Il conduttore è tenuto a stipulare, con oneri a proprio carico, una polizza assicurativa di durata pari a quella del contratto di locazione per la copertura civile verso terzi per danni a persone e cose con un massimale minimo di un 1.000.000,00 di euro (un milione di euro) nonché per furto e incendio per un valore dell’intero compendio stimato presuntivamente in 50.000,00 euro (L’importo è stato determinato tenuto conto della composizione strutturale, dei materiali acquistati, degli oneri di montaggio e di certificazione).

E’ nelle facoltà del conduttore stipulare polizze assicurative con valori più elevati oppure che

garantiscano maggiori coperture assicurative in caso di eventi dannosi di ogni tipo.

Articolo 11

Obblighi e poteri del locatore

Sono a carico del locatore:

a) Le spese di manutenzione straordinaria, a meno che non dipendano, a giudizio dell’Amministrazione comunale, da cause imputabili a cattivo uso o scarsa sorveglianza, da parte del conduttore; ricorrendo tale ipotesi, le spese potranno essere poste in tutto o in parte a carico del conduttore nella misura stabilita dall’Amministrazione comunale;

b) L’Amministrazione comunale si riserva il diritto di poter accedere con i propri dipendenti ai locali in locazione per eventuali sopralluoghi, anche in orari di apertura del servizio, per verificare la corretta gestione ed utilizzo delle strutture e dei beni dati in uso;

Articolo 12

Funzionalità dell’attività commerciale

Gli orari di esercizio dell’attività commerciale di somministrazione di alimenti e bevande, potenzialmente funzionali ai servizi fruibili dai visitatori dell’area archeologica delle antiche Terme Romane, richiedono l’osservanza dei seguenti termini:

✓ Apertura minima dell’attività di 11 ore giornaliere nell’ambito della seguente fascia oraria: 09.00 –

20.00 nei mesi di giugno, luglio e agosto;

✓ Apertura minima dell’attività di 10 ore giornaliere nell’ambito della seguente fascia oraria: 9.00 -

19.00 nei mesi di marzo, aprile, maggio, settembre e ottobre;

✓ Divieto della chiusura dell’esercizio per ferie;

✓ Coincidenza della eventuale giornata di chiusura settimanale con la giornata di riposo settimanale osservata dal soggetto gestore dei servizi dell’area archeologica delle antiche Terme Romane.

L’Amministrazione Comunale si riserva la facoltà di contrattare con l’aggiudicatario eventuali prestazioni aggiuntive per rendere i servizi più fruibili o più funzionali alle necessità emergenti dall’intero contesto nonché alle esigenze dei visitatori dell’area archeologica delle antiche Terme Romane.

Articolo 13 Fascicolo del fabbricato

L’immobile è censito al Catasto Fabbricati al foglio 15, particella 3659, categoria C/1 “Negozi e Botteghe”, classe 6, consistenza mq 23, rendita catastale 254,20 euro, come risulta identificato nell’allegato elaborato grafico.

L’immobile è dotato delle seguenti certificazioni:

✓ Certificato di agibilità;

Presso l’Ufficio tecnico comunale è inoltre possibile consultare il fascicolo del fabbricato.

Articolo 14

Garanzie e coperture assicurative.

Il Conduttore verserà presso la Tesoreria Comunale a titolo di cauzione, prima della stipula del contratto, a garanzia dell’adempimento degli obblighi contrattuali, una somma, improduttiva d’interessi, pari al 10% dell’importo del canone riferito all’intero periodo triennale di locazione;

La cauzione può essere costituita anche sotto forma di fideiussione bancaria o di polizza assicurativa e deve:

✓ prevedere espressamente la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale;

✓ la rinuncia all’eccezione di cui all’articolo 1957, comma 2, del codice civile, nonché l’operatività

della garanzia medesima entro quindici giorni, a semplice richiesta scritta del comune;

✓ dovrà scadere tre mesi dopo il termine del contratto;

✓ deve contenere l’impegno del fideiussore a reintegrala automaticamente qualora nel periodo di vigenza contrattuale sia stata parzialmente o totalmente incamerata dall’Amministrazione comunale;

La garanzia fideiussoria sarà svincolata dopo tre mesi alla scadenza convenzionale con autorizzazione del responsabile del procedimento dopo l’avvenuta restituzione dei locali e dei beni dati in uso.

La garanzia copre gli oneri per il mancato od inesatto adempimento e cessa di avere effetto solo dalla scadenza convenzionale.

A garanzia della corretta restituzione della cosa locata nelle stesse condizioni in cui viene consegnata, il Conduttore è tenuto a stipulare, con oneri a proprio carico, una polizza assicurativa di durata pari a quella del contratto di locazione su un valore dell’intero compendio stimato presuntivamente di 50.000,00 euro. La polizza fideiussione deve:

✓ prevedere espressamente la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale;

✓ la rinuncia all’eccezione di cui all’articolo 1957, comma 2, del codice civile, nonché l’operatività della garanzia medesima entro quindici giorni, a semplice richiesta scritta del comune; dovrà scadere tre mesi dopo il termine del contratto e comunque dopo tre mesi dall’avvenuta restituzione dell’immobile, dei locali e dei beni per verificare lo stato d’uso degli stessi in contraddittorio tra le parti;

✓ deve contenere l’impegno del fideiussore a reintegrala automaticamente qualora nel periodo di vigenza contrattuale sia stata parzialmente o totalmente incamerata dall’Amministrazione comunale.

La garanzia fideiussoria sarà svincolata dopo tre mesi alla scadenza convenzionale con autorizzazione del responsabile del procedimento e comunque solo dopo l’avvenuta restituzione dei locali e dei beni dati in uso, previa verifica dello stato d’uso degli stessi in contraddittorio tra le parti.

La garanzia copre gli oneri per la mancata restituzione dell’immobile e dei beni nelle stesse condizioni in cui

sono stati consegnati.

E’ nelle facoltà del conduttore stipulare polizze assicurative con valori più elevati oppure che garantiscano

maggiori coperture assicurative in caso di eventi dannosi di ogni tipo.

Articolo 15 Penali

Il mancato adempimento ad impegni e/o obblighi assunti in ordine alla realizzazione delle attività o

iniziative a carattere socio-culturale comporta l’applicazione di una sanzione pecuniaria.

Nei casi di indicazione di un limite minimo e di uno massimo, l’importo della penale sarà quantificato in concreto in relazione alla gravità o all’importanza dell’inadempimento e dell’eventuale recidiva.

A titolo esemplificativo e non esaustivo si prevedono le fattispecie seguenti:

✓ penalità da 50,00 a 250,00 euro per il mancato rispetto dell’ulteriore periodo di conduzione dell’esercizio;

✓ penalità da 50,00 a 250,00 euro per il mancato rispetto dell’ulteriore orario di apertura

dell’esercizio;

✓ penalità da 100,00 a 250,00 euro per la mancata realizzazione di attività o iniziative a carattere socio-culturale.

✓ Penalità da 50,00 a 250,00 euro per eventuali inadempienze non contemplate ai punti precedenti.

Articolo 16

Sublocazione e cessione a terzi del contratto

E’ vietato cedere a terzi in tutto o in parte il contratto di locazione, salvo espressa autorizzazione da parte dell’Amministrazione comunale.

E’ altresì vietato sublocare la cosa locata.

Articolo 17

Osservanza delle condizioni normative e contributivi risultanti dai CCNL

Il conduttore deve, a sua cura e spese, provvedere alla completa osservanza delle vigenti disposizioni di legge e regolamenti con particolare riguardo alle norme sulla tutela della sicurezza e della dignità dei lavoratori.

Il conduttore si obbliga ad applicare, nei confronti dei lavoratori dipendenti, condizioni retributive non inferiori a quelle risultanti dai contratti collettivi di lavoro vigenti durante tutto il periodo della validità del contratto, nonché di applicare tutta la normativa in materia di sicurezza ed igiene sui luoghi di lavoro di cui al d.lgs n. 81/2008 e ss.mm.ii;

Articolo 18 Spese e tasse

Tutte le spese e tasse, nessuna eccettuata, inerenti e conseguenti alla gara ed alla stipulazione scritturazione, bolli e registrazione del contratto di locazione, ivi comprese le relative eventuali variazioni nel corso della sua esecuzione, nonché quelle relative al deposito della cauzione sono a carico dell’assuntore. Il comune si riserva il diritto di rivalsa per le imposte e tasse che gravano sull’immobile oggetto di locazione.

Articolo 19

Revoca dell’aggiudicazione

Nel caso in cui il conduttore non ottemperi a quanto stabilito nel presente capitolato, nei modi e tempi previsti, il comune potrà revocare l’aggiudicazione, escutendo la cauzione definitiva quale penale, salvo maggior danno.

Nel caso di revoca dall’aggiudicazione, il comune potrà procedere con il secondo classificato.

Articolo 20

Revoca del rapporto contrattuale per gravi motivi o per ragioni di pubblico interesse

Il contratto si risolverà per scadenza contrattuale ed è revocabile in ogni momento per gravi motivi o per ragioni di pubblico interesse, da comunicarsi mediante raccomandata con avviso di ricevimento.

La revoca temporanea del contratto potrà avvenire, per gravi motivi o per ragioni di pubblico interesse,

anche con semplice comunicazione scritta da parte dell’Amministrazione comunale. Il comune conserva il diritto di chiedere in ogni caso il risarcimento dei danni.

Articolo 21

Recesso del conduttore

Il conduttore può recedere dal contratto con congruo preavviso di 90 giorni, da comunicarsi mediante raccomandata con avviso di ricevimento.

Il mancato rispetto del termine di preavviso comporta l’obbligo per il conduttore di corrispondere al locatore il pagamento di tre canoni mensili a partire dalla comunicazione del recesso ovvero dal rilascio dell’immobile in caso di omessa comunicazione preventiva, sempre che l’immobile medesimo non venga locato a terzi.

In ogni caso di cessazione o recesso, l’Amministrazione comunale può disporre che la conduzione prosegua per il tempo strettamente necessario ad assumere i provvedimenti per l’affidamento ad altri della cosa locata.

Articolo 22

Norme di rinvio e foro competente

Per quanto non previsto nel presente capitolato e nel bando di gara, si fa rinvio alle disposizioni di legge e di regolamento vigenti in materia in quanto applicabili.

Si farà inoltre riferimento alle schede tecniche dei giochi, alle schede tecniche dei materiali, alla documentazione fotografica sullo stato dei luoghi nonché ai documenti e alle certificazioni.

In caso di emergenza idrica o di ordine pubblico, al conduttore nulla è dovuto. L’Amministrazione comunale si riserva in ogni caso di applicare tutte le norme, nessuna esclusa, regolanti il contratto di locazione o le disposizioni a cui è soggetta.

Per tutte le controversie che dovessero insorgere in ordine all’interpretazione, esecuzione, validità ed

efficacia del contratto, è competente il foro di Oristano.

Articolo 23 Accettazione condizioni

Con il solo fatto della presentazione dell’offerta si intendono accettate, da parte dei concorrenti, tutte le condizioni del presente capitolato, nessuna esclusa, le quali, pertanto, devono intendersi ad ogni effetto efficaci a norma dell’articolo 1341 del codice civile.