Università degli Studi di Pisa

Università degli Studi di Pisa

Dipartimento di Economia e Management Corso di laurea magistrale in

Banca, Finanza Aziendale e Mercati Finanziari

Il Rent to Buy

Relatrice Candidato

Xxxxx.xx xxxx.xxx Xxxx Xxxxx

Xxxx Xxxxxx

Anno Accademico 2014/2015

INDICE

1 Introduzione 3

2 Definizione del contratto di Rent to Buy 6

2.1 Forma e trascrizione del contratto di Rent to Buy 10

2.2 Le parti contraenti e immobili oggetto del Rent to Buy 11

2.2.1 Gli obblighi delle parti 13

2.2.2 Il fallimento delle parti 16

2.3 Inadempimento e risoluzione del contratto 19

3 Disciplina fiscale 20

3.1 Fase della locazione (locatore che agisce in regime d’impresa)-trattamento ai fini delle imposte sui redditi e IRAP 21

3.2 IVA-Regime fiscale della locazione e del riscatto dell’immobile 23

3.3 La registrazione del contratto di locazione e relativa trascrizione 26

3.4 Fase del riscatto (locatore che agisce in regime di impresa) 30

3.5 Imposta di registro in caso di riscatto 33

3.6 IMU 34

3.7 Imposte dirette in caso di riscatto 37

3.8 Fase della locazione – disciplina applicabile al locatore che non riveste la

qualifica di imprenditore 39

3.9 Fase del riscatto dell’immobile - locatore che non opera nell’esercizio d’impresa 41

4 Esempio contratto di Rent to Buy 43

5 Conclusioni (vantaggi e svantaggi del Rent to Buy) 66

5.1 Vantaggi per l’acquirente 66

5.2 Vantaggi per il venditore 75

5.3 Vantaggi per gli istituti di credito 78

5.4 Svantaggi per il venditore e scarso utilizzo del Rent to Buy 80

Bibliografia e siti consultati 90

1. Introduzione

La crisi economica che ha investito i paesi dell’area euro, oltre che agli Stati Uniti ha spinto il nostro sistema bancario a concedere sempre meno mutui per finanziare l’acquisto degli immobili. L'attuale crisi economica e finanziaria, che si è rivelata essere la più grave dal secondo dopoguerra ad oggi, ha trovato origine, negli Stati Uniti d'America, ormai più di un quinquennio fa, principalmente a causa del dissesto dei mutui subprime, ossia di quei mutui che le banche erano solite concedere a individui con reddito basso e/o insicuro e quindi consistenti in operazioni assai rischiose per gli stessi istituti di credito.

Il terremoto economico e finanziario che ne è seguito, a causa della globalizzazione dei mercati, si è rapidamente esteso al Vecchio Continente e ha avuto ripercussioni anche sul nostro Paese. L'Italia già attraversava una congiuntura economica difficile, principalmente a causa dell'ingente debito pubblico accumulato a partire dagli anni Settanta e Ottanta del secolo scorso, e ha subito pesantemente le conseguenze della crisi. Fallimenti (soprattutto di piccole e medie imprese e piccoli commercianti), precarietà, licenziamenti, Cassa Integrazione, disoccupazione, famiglie sotto la soglia della povertà, costituiscono, al giorno d'oggi, un'esperienza. A questo si è aggiunto un netto crollo del mercato immobiliare e una consistente diminuzione dei mutui erogati da parte delle banche.

Nel settore (sia quello privato sia quello delle imprese) sono molti i soggetti che trovano difficoltà a vendere gli immobili di proprietà. Le imprese di costruzioni, in particolare, hanno in questo periodo una percentuale di invenduto notevole sui cantieri ultimati, e tale fenomeno è particolarmente accentuato a causa della carenza di

acquirenti rispetto all'offerta di immobili sul mercato. La mancanza di liquidità in mano a coloro che sarebbero disposti ad acquistare, diretta conseguenza del perdurare della crisi economica, ha portato i cittadini a richiedere mutui che, negli anni, hanno visto crescere notevolmente i tassi di interesse.

D'altro canto, anche il mondo bancario è cambiato a causa della “stretta creditizia”: quelle stesse banche, che prima erogavano finanziamenti anche per il 100% del valore del cespite da acquistare consentendo a chiunque di provare ad acquistare casa, hanno dovuto rivedere i loro parametri di concessione del credito. È così tramontata l'era dei mutui al 100%: oggigiorno gli istituti di credito non erogano oltre il 70-80% del valore di perizia dell'immobile. Si è così innalzata la soglia di liquidità necessaria per affrontare l'acquisto: mentre prima, con il mutuo al 100%, bastava possedere un 10% di liquidità per far fronte ai costi accessori alla compravendita (quali l'istruttoria del mutuo, la perizia dell'immobile, l'accensione dell'ipoteca, il rogito notarile, le imposte e le commissioni di agenzia), adesso occorre disporre di una percentuale sostanziale (circa il 30 o 40%) non più coperta da mutuo. Una tale soglia discriminatoria costituisce un problema rilevante, non solo per chi vuole comprare, ma anche per chi vuole vendere e insieme a tutti gli altri fattori, rappresenta un ostacolo quasi insormontabile soprattutto per quelle famiglie che vorrebbero acquistare un immobile a soddisfacimento del proprio bisogno abitativo.

Da questo scenario risultano maggiormente colpiti i privati, i professionisti e le imprese in genere. Per questo motivo sono state introdotte forme contrattuali intermedie tra l’acquisto e il riscatto del bene, come il contratto di Rent to Buy. Il Rent to Buy è un particolare contratto consente al compratore, che non dispone

immediatamente del denaro sufficiente per comprare un immobile, di accumulare dei fondi che gli consentono di acquistarlo al momento in cui rientra nei parametri richiesti dalla banca per ottenere un finanziamento.

L’articolo 23 del decreto legge 12 settembre 2014 n.133 meglio noto come “Sblocca Italia” ha introdotto delle importanti novità in tema di Rent to Buy prevedendo delle specifiche tutele a favore del potenziale compratore.

Al fine di tutelare le parti la norma prevede che il contratto sia redatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata e trascritto nei registri immobiliari; non possono essere stipulati contratti di Rent to Buy riferiti a immobili ipotecati. Il contratto in esame si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni concordato tra le parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

L’agenzia delle entrate, con la circolare 19 febbraio 2015 n. 4/E ha illustrato il trattamento fiscale ai fini delle imposte dirette e indirette applicabile al citato contratto distinguendo separatamente la disciplina con riferimento ai soggetti che operano nel regime di impresa, sia per i soggetti privati.

2 definizione del contratto di rent to buy (Rent to Buy)

L’art. 23 del d.l. 12 settembre 2014, n. 133, denominato “Sblocca Italia”, nel regolamentare una prassi già precedentemente diffusa, quella del c.d. Rent to Buy, ha introdotto nel nostro ordinamento, una disciplina specifica per i contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. Il Rent to Buy, si è sviluppato nei Paesi anglosassoni quali Stati Uniti, Australia, Regno Unito ed Irlanda, negli anni cinquanta, come metodo di compravendita immobiliare in seguito alla crisi dei mutui sub-prime, quale soluzione ideale per il mercato immobiliare residenziale.

Lo schema contrattuale del Rent to Buy rappresenta un incentivo alla compravendita di immobili, in considerazione della forte crisi nel settore immobiliare e delle crescenti difficoltà ad ottenere finanziamenti bancari, soddisfacendo al contempo due esigenze: quella di rinviare, ad un momento futuro, l’impegno finanziario del conduttore/promissario acquirente che, non avendo nell’immediato, le risorse finanziarie per l’acquisto dell’immobile (o per impossibilità di ottenere un mutuo, o che pur ottenendolo, non dispone della liquidità iniziale necessaria per dare l’acconto richiesto sul prezzo dell’immobile) può averne subito la disponibilità in godimento, corrispondendo al proprietario i canoni mensili che poi recupererà, in tutto o in parte, imputandoli al prezzo finale come acconto e pertanto riducendolo.

Il Rent to Buy si differenzia dall’affitto con riscatto, poiché mediante tale formula il venditore affitta l’immobile bloccandone il prezzo fino a quando il compratore non è in grado di ottenere un finanziamento bancario. Tale contratto è una formula abbastanza flessibile che dà al compratore il vantaggio di usufruire subito del bene in

affitto e rimanere in tale situazione fino a quando non rientra nei parametri per accedere al sistema bancario.

Il comma 1 dell’art. 23 del decreto “Sblocca Italia” definisce tali tipologie contrattuali come «contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto». Il legislatore specifica che i contratti in esame sono diversi dalla locazione finanziaria escludendo, pertanto, dall’ambito di applicazione della nuova disciplina, il leasing finanziario. Il contratto di leasing si differenzia dal contratto in esame, in quanto si configura come fattispecie con causa di finanziamento, in cui il concedente è qualificato professionalmente come intermediario finanziario: l’utilizzatore chiede ad una società di leasing di acquistare da un fornitore la proprietà di un bene, per poi concederlo in godimento al primo a fronte del versamento di un corrispettivo periodico. Nel leasing, il capitale viene di solito restituito a quote crescenti e non a rate costanti; solitamente il maxicanone iniziale è molto elevato, mentre nel Rent to Buy l'anticipo è in genere limitato e gran parte del prezzo viene pagato al termine del contratto di godimento. Il contratto in esame si configura pertanto come una nuova tipologia contrattuale a valenza generale e come tale ha una propria legislazione.

Il contratto di Rent to Buy è un contratto unico che si articola in due fasi: nella prima (rent), si realizza il godimento immediato dell’immobile a fronte del pagamento di un canone; nella seconda (buy), il conduttore ha la facoltà di esercitare il diritto di acquisto del bene, imputando al prezzo di vendita dell’immobile, una quota parte del

canone indicata nel contratto. La successione tra le due fasi non è né obbligatoria né automatica, ma soltanto eventuale dato che l’acquisto dell’immobile è un diritto per il conduttore ma non un obbligo. Il contratto di godimento in esame è finalizzato al trasferimento dell’immobile, in quanto attribuisce al conduttore il diritto di acquistare il bene concesso in godimento; il conduttore ha infatti il diritto di manifestare, entro un determinato termine, la propria volontà di acquistare l’immobile oggetto della locazione e il locatore ha di conseguenza l’obbligo di cedere l’immobile al prezzo stabilito. Il conduttore ha inizialmente il diritto di godimento e successivamente, previa dichiarazione d’acquisto al concedente, manifesta la volontà di acquistare il diritto di proprietà.

Come previsto nello schema contrattuale del Rent to Buy, proposto dal Consiglio Nazionale del Notariato, per l’esercizio del proprio diritto di acquisto, la parte conduttrice dovrà inviare, alla parte concedente, entro il termine per l’acquisto previsto nel contratto, apposita dichiarazione scritta da cui risulti la propria volontà di esercitare il diritto di acquisto, e da spedirsi con lettera raccomandata A.R. o con posta elettronica certificata. L’atto finale di trasferimento dell’immobile dovrà essere stipulato entro i trenta giorni successivi alla ricezione della dichiarazione di acquisto, nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, ai fini della sua trascrizione.

Il diritto per il conduttore di acquistare l’immobile entro un termine determinato si evince espressamente dai commi 1 e1-bis dell’art. 23 del decreto “Sblocca Italia”. Inoltre al comma 3 è prevista la trascrizione del contratto a norma dell’art. 2645-bis

c.c. e l’applicazione dell’art. 2932 c.c che prevede, in caso di inadempienza

dell’obbligato, il diritto della controparte all’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre. Da questo si deduce l’obbligo unilaterale del concedente/promittente alienante di trasferire, entro il termine stabilito e con successivo contratto traslativo, la proprietà dell’immobile al conduttore, cui si contrappone il diritto-facoltà di quest’ultimo di acquistare. La compravendita dell’immobile si realizza, pertanto, solo nel momento in cui il conduttore decide di esercitare il diritto di acquisto. Il termine per esercitare il diritto di acquistare l’immobile è stabilito dalle parti, entro un massimo di dieci anni. Nel contratto viene poi stabilita quale sia la parte di canone che va a remunerare il godimento del bene e quale quella da imputare al corrispettivo del trasferimento come anticipazione del corrispettivo del trasferimento. È pertanto rimessa all’autonomia contrattuale la determinazione del quantum della parte di canone da imputarsi al corrispettivo. Come previsto dal co. 1-bis dell’art. 23, le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo, che il concedente deve restituire qualora non venga esercitato il diritto di acquistare la proprietà dell’immobile nel termine stabilito. Si evidenzia che la legge si riferisce solo ad una quota della parte dei canoni imputata a corrispettivo; sarebbe pertanto opportuno che l’importo complessivo dei canoni sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione al fine di garantire il proprietario per l’eventuale danno subito per non aver potuto concludere altri affari.

2.1 Forma e trascrizione del contratto di Rent to Buy

I contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili sono trascritti nei registri immobiliari ai sensi dell'articolo 2645-bis c.c. La trascrizione rende il contratto opponibile ai terzi garantendo il futuro acquirente da eventuali atti di disposizione del bene che il proprietario possa porre in essere successivamente alla conclusione del contratto, quali ad esempio la vendita dell’immobile ad un altro soggetto o l’iscrizione di un’ipoteca sul bene o la trascrizione di un pignoramento o la costituzione di qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Nonostante il rinvio all’art. 2645- bis c.c., gli effetti della trascrizione del contratto di godimento, con diritto di acquisto hanno, invece, una durata più ampia di quella prevista per il contratto preliminare di compravendita immobiliare. L’art 2645-bis comma 3 prevede, infatti, che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che sostituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all’atr. 2652 primo comma, numero2). Ai sensi del comma 3 dell’art. 23 è invece disposto che «il termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni». L’operazione economica ha pertanto un vincolo temporale di dieci anni, superati i quali, viene meno l’effetto della opponibilità ai terzi dettato a garanzia della parte interessata all’acquisto dell’immobile.

Con riguardo alla trascrizione, sempre nel primo comma della disposizione in esame, vi è un ulteriore rinvio nel senso che «la trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile». Secondo l’art 2643, comma primo, numero 8) si devono rendere pubblici con il mezzo della trascrizione i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni. Pur mancando un’espressa previsione sulla forma, il rinvio all’art. 2645-bis

c.c. ne prescrive indirettamente la forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata.

Ai contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili si applica inoltre l’art. 2668, quarto comma, in tema di cancellazione della trascrizione del preliminare. Si deve cancellare la trascrizione dei contratti preliminari quando la cancellazione è debitamente consentita dalle parti interessate ovvero è ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato.

2.2. Le parti contraenti e la tipologia di immobili oggetto del Rent to Buy

L’art. 23 del d.l. n. 133/2014 non contiene alcun riferimento alla qualità delle parti contraenti né alla natura dell’immobile, né prevede alcuna limitazione in merito. In assenza di qualsiasi preclusione normativa, i contraenti possono essere privati, professionisti, esercenti attività di impresa (imprenditori individuali o società) o qualunque altro ente.

Con riguardo alla tipologia degli immobili oggetto del Rent to Buy, deve ritenersi ricompresa nella previsione normativa qualsiasi tipologia di immobili, dunque, sia quelli abitativi che quelli strumentali (appartamenti, autorimesse, cantine, negozi,

uffici, capannoni e negozi) ed anche terreni. L’unico riferimento alla tipologia di immobili, seppure indirettamente, è contenuto nella norma, in cui è previsto che, qualora il Rent to Buy abbia ad oggetto un’abitazione, si applica il divieto di cui all’art. 8 del d.l. 20 giugno 2005, n. 122; si osserva che quest’ultimo decreto detta disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, pertanto il rinvio fa supporre che siano oggetto di Rent to Buy anche le abitazioni in costruzione. Secondo l’art. 8 del d.l. 20 giugno 2005, n. 122 qualora i contratti in esame abbiano ad oggetto abitazioni, come previsto dall’art. 23 co. 4, ne è vietata la stipula, nel caso in cui l’immobile sia gravato da ipoteca, a meno che anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto al frazionamento della stessa, alla cancellazione o alla suddivisione del mutuo originariamente stipulato dall’impresa costruttrice in quote. Per il conduttore, tale previsione rappresenta un ulteriore strumento di tutela dato che, in mancanza di tale divieto, potrebbe trovarsi ad acquistare un’immobile su cui grava un’ipoteca che dovrà poi provvedere a cancellare, dopo aver pagato regolarmente i canoni.

Per le imprese di costruzione il Rent to Buy potrebbe rappresentare un incentivo per promuovere l’acquisto di costruzioni di recente realizzazione da parte di imprenditori ed un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione, consentendo al contempo, di alienare immobili invenduti; d’altronde, l’intervento legislativo si colloca nel Titolo del Capo V del provvedimento: «Misure per il rilancio dell’edilizia».

2.2.1 Gli obblighi delle parti

La normativa che regola i reciproci obblighi e diritti del concedente e del conduttore richiama la disciplina in materia di usufrutto. Il conduttore prende in consegna l’immobile nello stato in cui si trova e nel prenderlo in consegna deve procedere all’inventario e dare una garanzia e non può entrare in possesso dei beni prima di avere adempiuto a tali obblighi. Nel caso del rent to buy è frequente il ricorso alla dispensa visto che il contratto già contiene la precisa descrizione del bene, e costituisce di per sé “inventario”. Diversa è invece l’ipotesi in cui l’immobile venga concesso arredato. In questo caso il concedente può avere interesse alla redazione dell’inventario, per la descrizione degli arredi e degli accessori dell’immobile. L’obbligo di inventario è derogabile.

ll conduttore deve inoltre dare idonea garanzia. Spetta alle parti individuare, in contratto, il tipo di garanzia da prestare. Ad esempio, vista l’affinità tra la posizione del conduttore nel rent to buy e la posizione del locatario nel contratto di locazione, si può pensare ad una garanzia simile a quella prevista per la locazione, ovvero a un deposito costituito dal conduttore presso il concedente, non superiore a tre mensilità di canone (da calcolarsi con riguardo alla sola parte imputabile al pagamento dell’utilizzo). Anche l’obbligo di prestare garanzia ammette deroga.

Sono a carico del conduttore le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria degli immobili e delle relative parti condominiali (se l’immobile è in un condominio). Sono inoltre a carico del conduttore le riparazioni straordinarie causate dal suo inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. Si intendono di ordinaria manutenzione le riparazioni di elementi

accessori degli immobili che, per loro natura, si consumano e deteriorano per effetto del loro uso normale (ad esempio le spese relative a rubinetterie, scarichi, interruttori, maniglie, vetri, rivestimenti, sanitari, impianti di luce, acqua e gas non interni alla struttura del fabbricato). Si ritiene che sia a carico del conduttore un obbligo di custodia, che comporterebbe l’obbligo di adottare tutte le misure e i comportamenti necessari per prevenire danni materiali all’immobile.

Sono a carico del concedente le riparazioni straordinarie degli immobili, e delle relative parti condominiali, se l’immobile è sito in un condominio. Il conduttore deve corrispondere al concedente, durante tutta la durata del rapporto, gli interessi delle somme spese per le riparazioni straordinarie. La legge definisce come riparazioni straordinarie quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. Si ritiene tuttavia che l’elenco delle opere di straordinaria amministrazione previsto dalla legge12 non sia tassativo. Pertanto sono compresi tra le riparazioni straordinarie tutti gli interventi su parti strutturali degli edifici, e quelli per la sostituzione degli impianti di dotazione (impianto elettrico, idraulico, di riscaldamento, altro).

Se il concedente rifiuta di eseguire le riparazioni a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, il conduttore ha la facoltà di farle eseguire a proprie spese. Le spese devono essere rimborsate alla fine del rapporto senza, peraltro, dover corrispondere gli interessi. Il conduttore, prima di procedere all’esecuzione di riparazioni straordinarie, dovrà comunicarlo al concedente, legittimando così il suo intervento sostitutivo. Se le riparazioni straordinarie sono eseguite dal conduttore,

quest’ultimo non sarà più tenuto a corrispondere gli interessi, poiché ha anticipato tali somme per conto del concedente.

Per quanto riguarda le spese per le liti, che riguardano tanto la proprietà quanto l’af- fitto, sono sostenute dal concedente e dal conduttore in proporzione del rispettivo interesse.

Sempre nel caso di condominio, il diritto di voto nelle assemblee condominiali su ordini del giorno relativi all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei sevizi comuni, spetterà al conduttore. Nelle altre deliberazioni il diritto di voto spetterà invece al concedente, a meno che il conduttore intenda eseguire le riparazioni straordinarie; in questo caso l’avviso di convocazione deve essere comunicato ad entrambi.

Per quanto riguarda invece il pagamento dei contributi dovuti all’amministratore di condominio, concedente e conduttore rispondono solidalmente.

Nel caso di unità immobiliare in un condominio si applica la normativa prevista per il diritto di usufrutto. Il legislatore, infatti, per disciplinare le riparazioni ordinarie e straordinarie dell’immobile ha richiamato la normativa sull’usufrutto piuttosto che quella sulla locazione, quindi appare applicabile al Rent to Buy anche la disciplina sulla ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario.

2.2.1 Il fallimento delle parti

Per cominciare è necessario, però, chiarire cosa è il fallimento e le caratteristiche principali di alcuni istituti. Il fallimento è una procedura concorsuale che colpisce l'imprenditore commerciale (sia individuale che società), in stato di insolvenza ed ha lo scopo di liquidare l'eventuale attivo in favore dei creditori, secondo il criterio della par condicio creditorum e tenendo anche conto delle cause di prelazione. In estrema sintesi, avviata la procedura fallimentare e dopo che sono stati accertati dal competente Tribunale, la sussistenza di tutti i presupposti, l'imprenditore viene dichiarato fallito, con la conseguenza che tutti i rapporti in essere fino a quel momento, sia con i clienti, che con i fornitori, vengono congelati. Spetterà al curatore del fallimento decidere se subentrare nel singolo rapporto contrattuale, al posto dell'imprenditore fallito, assumendo tutti gli obblighi conseguenziali o se sciogliersi dal contratto(art. 72 Legge Fallimentare).

L’istituto che a noi interessa è l'azione revocatoria fallimentare. Questa è una particolare azione giudiziale che consente al curatore di rendere inefficaci tutti gli atti che sono stati compiuti dal fallito in pregiudizio dei creditori, ivi compresi, ad esempio, gli atti di compravendita immobiliare e, quindi, anche i contratti di Rent to Buy. Una volta che l'atto, ad esempio, un contratto con il quale il fallito aveva venduto qualcosa, viene assoggettato ad azione revocatoria, l'acquirente dovrà restituire alla curatela fallimentare la cosa acquistata (qualsiasi essa sia) e far apposita istanza (domanda di ammissione al passivo), per rientrare in possesso delle somme pagate. Spesso, però, la restituzione del prezzo, non avviene al 100%, perchè, in genere,

l'acquirente non può usufruire di alcun diritto di prelazione rispetto agli altri creditori per esempio creditori ipotecari come le banche.

Tornando al Rent to Buy, l'art. 23 distingue due ipotesi:

1) il fallimento del proprietario dell'immobile, anche detto concedente;

2) fallimento dell’affittuario dell’immobile, anche detto conduttore;

1) il fallimento del proprietario – concedente

L'art. 23 specifica che se a fallire è il concedente, il contratto di Xxxx to Xxx prosegue normalmente e conseguentemente il conduttore continuerà a pagare il canone non più al proprietario fallito, bensì direttamente alla curatela fallimentare e, quest'ultima, alla prevista scadenza, dovrà trasferire l'immobile al primo.

La disciplina in esame contempla una specifica garanzia per il conduttore, che in caso di fallimento del proprietario prevede la prosecuzione del rapporto contrattuale; dato il rinvio all’articolo 67, terzo comma, lettera c) l.f. e successive modificazioni, tali contratti non sono esposti all’azione revocatoria, nei limiti di quanto previsto dall’articolo sopramenzionato, secondo cui, non sono infatti soggetti all’azione revocatoria «le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado ovvero immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell'attività d'impresa dell'acquirente, purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio».

Diversamente, quindi, da quanto disposto dall'art.72 della l.f. il curatore non può optare per lo scioglimento del Rent to Buy, ma deve continuare con la sua esecuzione indipendentemente dalla natura del bene immobile (ad uso abitativo o ad uso commerciale) oggetto del contratto concluso.

2) il fallimento dell'acquirente – conduttore

In caso di fallimento del conduttore, si applica invece l'articolo 72 l.f. e successive modificazioni, così che il curatore, questa volta, sarà libero di scegliere fra la prosecuzione o meno del contratto. Se pertanto il contratto è ancora ineseguito o non compiutamente eseguito da entrambe le parti, l'esecuzione del contratto rimane sospesa fino a quando il curatore, con l'autorizzazione del comitato dei creditori, dichiari di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo. Se il curatore deciderà di sciogliere il contratto di Xxxx to Buy, per esplicito rinvio al comma 5 dell'art. 23, il proprietario concedente avrà diritto:

a) alla restituzione dell'immobile;

b) a trattenere le somme incassate a titolo di anticipo sul prezzo.

In questo caso, troverà applicazione e tornerà utile quella clausola in base alla quale le parti dovranno già stabilire, a priori, la quota parte di canone imputata a corrispettivo che il proprietario dovrà restituire se il conduttore decide di non esercitare il proprio diritto di acquistare l'immobile, entro il termine stabilito.

2.3 Inadempimento e risoluzione del contratto

In caso di inadempimento si applica l’art. 2932 c.c. in forza del rinvio compiuto dal comma 3 dell’art. 23; pertanto, se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, la parte adempiente potrà chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Consideriamo per esempio il caso relativo all’ipotesi di inadempimento del concedente relativamente all’obbligo di stipulare il contratto di compravendita alla scadenza del periodo di godimento, nel caso in cui il conduttore abbia espresso la volontà di esercitare il diritto di acquisto; in tale ipotesi, non potendo quest’ultimo acquistare l’immobile, potrà richiedere l’azione di esecuzione in forma specifica potendo ottenere dal giudice una sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso, purché non sia stato inadempiente all’obbligo di corresponsione dei canoni. Qualora invece, il conduttore opti per il rimedio della risoluzione del contratto per inadempimento ai sensi dell’art. 1453 c.c., l’art. 23, al comma 5, prevede che il concedente/proprietario debba restituire al conduttore la quota parte dei canoni che è stata contrattualmente imputata al prezzo di vendita, maggiorata degli interessi legali.

Nell’opposta ipotesi di inadempimento del conduttore, qualora il concedente non ritenga conveniente esperire l’azione esecutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c., specie nel caso in cui quest’ultimo non abbia le risorse finanziarie necessarie all’acquisto dell’immobile oggetto del Rent to Buy, questi può optare per la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore. In tal caso il concedente/proprietario, ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce i canoni, per intero, a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

Una specifica ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore è poi prevista in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, da parte del medesimo, di un numero minimo di canoni stabilito dalle parti al momento della sottoscrizione del contratto e che comunque non deve essere inferiore ad 1/20 del loro numero complessivo, vale a dire pari al 5% del totale dei canoni.

3 Disciplina fiscale

L’articolo 23 del decreto, nel definire gli elementi caratterizzanti del contratto di godimento in argomento, non individua la disciplina fiscale da applicare, ai fini delle imposte dirette e delle imposte indirette, per la tassazione dei contratti in argomento. Secondo la circolare 4E 19 febbraio 2015 dell’agenzia delle entrate il contratto di Rent to Buy configura un negozio giuridico complesso caratterizzato:

a) dal godimento dell’immobile, per i periodi precedenti l’esercizio del diritto di acquisto;

b) dall’imputazione di una quota del canone a corrispettivo della successiva compravendita dell’immobile;

c) dall’esercizio del diritto di acquisto (o eventuale mancato esercizio del diritto) dell’immobile.

a) Xxx quanto attiene al godimento dell’immobile, considerato che il contratto in esame comporta l’immediata concessione del godimento dello stesso a fronte del pagamento dei canoni, si ritiene che detto godimento deve essere assimilato, ai fini fiscali, alla locazione dell’immobile, pertanto, per la quota di canone imputata al godimento

dell’immobile trovano applicazione le disposizioni previste, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i contratti di locazione.

b) Con riferimento ai canoni corrisposti dal conduttore, l’articolo 23, comma 1, chiarisce che le parti imputano al corrispettivo del trasferimento una quota di canone indicata nel contratto. Tale quota di canone che ha natura di anticipazione del corrispettivo del trasferimento deve essere assimilato, ai fini fiscali, agli acconti prezzo della successiva vendita dell’immobile. In sostanza, il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal conduttore deve essere diversificato in considerazione della funzione (godimento dell’immobile e acconto prezzo) per la quale dette somme sono corrisposte.

c) In caso di esercizio del diritto di acquisto dell’immobile trova applicazione la normativa prevista, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i trasferimenti immobiliari.

3.1. Fase della locazione - concedenti che agiscono in regime d’impresa- trattamento ai fini delle imposte sui redditi e IRAP

Nella circolare n. 4/ E del 19 febbraio 2015 l’Agenzia delle entrate ha precisato che, durante il periodo di locazione, il concedente, che applica le regole previste nell’ambito del reddito d’impresa rileva i canoni di locazione e contabilizza gli acconti sul prezzo come debiti verso il conduttore. E’ solo nella successiva ed eventuale fase di vendita dell’immobile che emerge il componente di reddito. Ciò premesso, si evidenzia che l’articolo 109, comma 2, lettera a), del TUIR prevede per i beni immobili che i corrispettivi delle cessioni si considerano conseguiti e le spese di

acquisizione si considerano sostenute alla data della stipulazione dell’atto di compravendita. Nei periodi precedenti all’esercizio del diritto d’acquisto da parte del conduttore l’unico negozio a cui possa attribuirsi rilievo giuridico è la locazione. In tali periodi, quindi, il concedente determina il reddito d’impresa secondo le regole che caratterizzano la locazione, e precisamente:

1) Nel caso di immobili merce (immobili alla cui realizzazione o vendita è diretta l’attività aziendale) o immobili strumentali per natura (appartenenti alle categorie B, C, D, E e A10 destinati all’esercizio dell’attività aziendale), attribuendo rilevanza ai canoni riscossi nel periodo, a norma dell’articolo 109, comma 2, lettera b) del TUIR

2) Nel caso di immobili patrimonio (immobili che non rientrano nella categorie fiscali precedenti), attribuendo rilevanza al confronto tra il canone di locazione e la rendita catastale, ai sensi dell’art 90 del TUIR.

Nel periodo della locazione non assume rilevanza reddituale, invece, la parte di canone imputata al corrispettivo del trasferimento, essendo la stessa un acconto versato dal conduttore come anticipo sul prezzo di vendita che per il concedente rappresenta un debito. Anche ai fini IRAP, nei periodi che precedono l’esercizio del diritto di acquisto assume rilievo il canone di locazione riscosso nell’esercizio di competenza.

3.2 IVA-Regime fiscale della locazione e del riscatto dell’immobile

In merito alla quota dei canoni versati per il godimento dell’immobile, dal momento che, il contratto di di Rent to Buy , non contiene una clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che tale

quota non possa essere ricondotta a una cessione di beni. Di conseguenza si dovrà applicare la disciplina IVA del contratto di locazione; i canoni rileveranno fiscalmente al momento del pagamento. Di conseguenza, si dovrà applicare la disciplina IVA del contratto di locazione; i canoni rileveranno fiscalmente, ai sensi dell’articolo 6, comma 3 del d.P.R. n. 633/ 1972 al momento del pagamento.

Si pone in esame sotto il profilo dell’IVA il trattamento fiscale del riscatto dell’immobile tenendo presenti le modifiche apportate dal decreto legge n.83 del 22 giugno 2012 in materia di locazioni e di cessioni di fabbricati. La regola sostanziale contenuta in questo decreto è la facoltà concessa al locatore/cedente di optare per l’applicazione dell’IVA. Per quanto riguarda le locazioni l’articolo 10 n. 8 del d.P.R.

n. 633/ 1972 prevede espressamente l’esenzione da IVA per le seguenti tipologie:

- le locazioni e gli affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, di terreni e aziende agricole;

- le locazioni di aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria;

- le locazioni di fabbricati, comprese le pertinenze, le scorte e i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati.

Sono assoggettabili ad IVA ma a condizione che il locatore manifesti nell’atto tale opzione:

- le locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costrittrici o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di recupero edilizio;

- le locazioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali;

- le locazioni di fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni.

Di conseguenza, nell’affitto con riscatto, se il locatore è un’impresa di costruzioni e opta per l’IVA in sede di stipula la locazione sconterà tale imposta per la parte corrispondente al canone mensile. Con riferimento all’aliquota IVA da applicare alla locazione di fabbricati abitativi si precisa che la stessa sarà del 10 per cento, mentre con riferimento agli immobili strumentali per natura la stessa sarà del 22 per cento. Per esercitare l’opzione IVA basterà inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno all’agenzia delle entrate competente.

Categorie di fabbricati	Soggetto locatore	Soggetto affittuario	IVA
Terreni	Soggetti XXX	Xxxxxxxxx	Esente
Aziende agricole	Soggetti IVA	Qualsiasi	Esente
Aree non fabbricabili	Soggetti IVA	Qualsiasi	Esente

Categorie di fabbricati	Soggetto locatore	Soggetto affittuario	IVA
 Immobili ad uso abitativo;  Immobili locati da imprese costruttrici;  Immobili locati da imprese di ristrutturazione;  Fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali	Soggetti XXX	Xxxxxxxxx	Esente da IVA o imponibile IVA (aliquota 10%) se è manifestata l’opzione da parte del locatore
Immobili strumentali per natura	Soggetti IVA	Qualsiasi	Esente da IVA o imponibile IVA (aliquota 22%) se è manifestata l’opzione da parte del locatore

Parte di canone corrisposta a titolo di acconto prezzo

La parte di canone corrisposta a titolo di acconto prezzo, costituisce un’anticipazione del corrispettivo pattuito per il trasferimento e pertanto assume rilevanza ai fini IVA; in questo caso è estesa alla stessa la disciplina prevista per le cessioni degli immobili abitativi e strumentali. Al riguardo, si precisa che per effetto dell’articolo 10, comma 1, n. 8-bis, del d.P.R. n. 633/ 1972, le cessioni di immobili ad uso abitativo rientrano, in via generale, nel regime di esenzione dall’IVA, qualunque sia il soggetto passivo cedente, ad eccezione delle cessioni eseguite dalle imprese di costruzione o di ripristino cui si applica il regime di imponibilità quando gli immobili sono ceduti entro il quinquennio dalla loro ultimazione o da quando sono stati eseguiti interventi di recupero. Difatti, trascorsi i cinque anni dal termine della costruzione o dagli interventi di recupero, le cessioni in esame sono soggette al regime naturale dell’esenzione, salvo opzione per l’imponibilità da parte dell’impresa di costruzione o di ripristino.

Per effetto del n. 8-ter dell’articolo 10, comma 1, del d.P.R. 633/ 1972 le cessioni dei fabbricati strumentali, come regime naturale rientrano nell’esenzione, salva l’imponibilità per obbligo di legge per le cessioni effettuate da imprese che hanno costruito l’immobile o che vi hanno eseguito interventi di recupero, se la cessione avviene entro cinque anni dalla fine dei lavori. Rimane tuttavia la facoltà, anche per imprese diverse da quelle di costruzione o di ripristino, di optare per il regime di imponibilità alle relative cessioni. A dire il vero, nei casi in cui l’operazione sia imponibile ai fini dell’IVA le aliquote applicabili sono quelle vigenti al momento del pagamento dell’acconto e precisamente:

- aliquota ridotta del 4% se il futuro acquirente dichiara di poter beneficiare dei requisiti prima casa e se si tratta di case di abitazione anche in corso di costruzione classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse dalle seguenti:

• cat. X/ 0 abitazioni di tipo signorile;

• cat. X/ 0 abitazioni in ville;

• cat. X/ 0 castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici.

- aliquota ridotta del 10%, se si tratta di case di abitazione che hanno la medesima classificazione catastale di quelli che potrebbero potenzialmente fruire dell’agevolazione prima casa;

Si ricorda che con diversi documenti di prassi è stato chiarito che è sempre possibili operare una variazione (in aumento o in diminuzione) dell’imposta, senza alcun limite temporale rispetto al momento di effettuazione dell’operazione, quando l’acquirente, successivamente alla fatturazione degli acconti con una certa aliquota (del 10 o del 4

%), all’atto di stipula del contratto definitivo, dichiari che si sono modificate le condizioni necessarie per accedere alle agevolazioni prima casa.

- aliquota ordinaria del 22%, per gli immobili classificabili nella categorie X/ 0, X/ 0 x X/ 0 e per gli immobili strumentali.

3.3 La registrazione del contratto di locazione e relativa trascrizione

Come è noto, ai fini dell’imposta di registro, gli articoli 20 e 21 del DPR 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR) dettano i principi da applicare per stabilire la corretta tassazione degli atti.

In particolare , l’ articolo 20 del Tur stabilisce che “ l’imposta è applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici degli atti presentati alla registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente”. L’articolo 21 stabilisce, invece, che “se un atto contiene più disposizioni che non derivano necessariamente, per loro intrinseca natura, le une dalle altre, ciascuna di essa è soggetta ad imposta come !se fosse atto distinto. Se le disposizioni contenute nell’atto derivano necessariamente per la loro intrinseca natura le une dalle altre, l’imposta si applica come se l’atto contenesse la sola disposizione che dà luogo all’imposizione più onerosa”.

Tali principi devono essere dunque osservati al fine di stabilire la corretta tassazione da applicare al contratto di Rent to Buy.

Facendo riferimento alle indicazioni fornite dall’agenzia delle entrate possiamo ipotizzare che, alla data di stipula dell’atto, si debbano seguire le regole ordinarie per la registrazione di un contratto di locazione. L’Agenzia delle entrate specifica che il contratto di Rent to Buy deve comunque essere registrato con contestuale pagamento dell’imposta di registro entro 30 giorni dalla data di formazione dell’atto stesso, sia se formati per scrittura privata autenticata che se formati per atto pubblico. Per quanto attiene alla misura della tassazione da applicare, nel periodo precedente l’esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore, rileva, ai fini dell’imposta di registro:

-sia la concessione in godimento dell’immobile da parte del proprietario a fronte del pagamento di una quota del canone;

-sia la quota di canone destinata, nella misura indicata nel contratto, ad acconti prezzo, per la vendita dell’immobile.

Per quanto attiene alla disposizione che prevede la concessione del godimento dell’immobile a fronte della corresponsione di un canone, trovano applicazione le previsioni recate per i contratti di locazione come disposto dagli articoli 3, 17 del TUR (Testo Unico Imposta di Registro) e articolo 5 della tariffa allo stesso allegata. In applicazione di tali disposizioni, per il contratto di godimento che rientri nel campo di applicazione dell’IVA, trova applicazione la seguente disciplina:

- Per i fabbricati abitativi, se il contratto è esente da IVA, si applica l’imposta di registro in misura proporzionale del 2 per cento;

- Se il contratto è imponibile IVA (in quanto il concedente ha espresso l’opzione in tal senso), si applica l’imposta di registro in misura fissa (euro 67 se il contratto è stipulato per scrittura privata o euro 200 se il contratto è stipulato per scrittura privata autenticata o in forma pubblica).

Per quanto riguarda il pagamento, sempre se il contratto è esente da IVA, si richiama la particolare norma, contenuta nell’art. 17, comma 3, del TUR, per cui viene lasciato a opzione del contribuente di corrispondere l’imposta di registro con le seguenti modalità:

 pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo)

 versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse

legale (0, 2% a partire dal 1° gennaio 2016) moltiplicato per il numero delle annualità. L’imposta non può comunque essere inferiore a 67 euro. Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto. Quando si sceglie di pagare annualmente, l’imposta per gli anni successivi può anche essere di importo inferiore a 67 euro.

Diversamente, per i fabbricati strumentali, a prescindere o meno che il contratto di locazione sia esente o imponibile ad IVA, si applica sempre l’imposta di registro in misura proporzionale dell’1 per cento.

La base imponibile è data dall’ammontare complessivo della quota dei canoni imputabile al godimento dell’immobile per l’intera durata dello stesso, ai sensi dell’articolo 43, comma 1, lettera h) del TUR.

Per quanto riguarda, invece, le quote di canone da imputare a corrispettivo di vendita, soggette ad IVA, in applicazione del principio di alternatività IVA/ registro, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di euro 200.

Il soggetto su cui grava l’obbligo di registrazione è il notaio che redige il contratto sul quale grava inoltre l’assolvimento dell’imposta. La registrazione avviene, in quanto in questa fase il Rent to Buy è assimilato a una locazione, attraverso la presentazione/compilazione del modello RLI (Registrazioni Locazioni Immobiliari). In caso di mancata registrazione del contratto si incorrerà nella sanzione prevista nella misura dal 120% al 240% dell’imposta non versata più gli interessi di mora; è prevista inoltre la nullità dei contratti che costituiscono diritti di godimento e che non siano stati registrati.

Per ogni copia da registrare, l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

3.4 Fase del riscatto (locatore che agisce in regime di impresa)

A questo punto verifichiamo il regime applicabile qualora sia esercitato il diritto di riscatto da parte del conduttore e sempre nell’ipotesi in cui il cedente agisca nel regime d’impresa. Anche qui bisogna distinguere tra:

- cessioni di fabbricati abitativi;

- cessione di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali;

- cessione di immobili strumentali.

Con riferimento alle cessioni di fabbricati abitativi si applica l’imponibilità obbligatoria per quelle poste in essere dalle imprese costruttrici o da imprese che vi hanno eseguito interventi di recupero entro il termine di 5 anni dall’ultimazione. Viceversa per le cessioni eseguite da soggetti diversi da quelli citati la regola naturale è quella dell’ esenzione IVA a prescindere dalla categoria catastale. Tuttavia la norma prevede che anche le cessioni aventi ad oggetto fabbricati abitativi effettuate da imprese costruttrici o di ristrutturazione anche dopo i cinque anni possono essere assoggettate ad IVA, a condizione che ciò sia manifestato da parte del cedente nel relativo atto di cessione. Di conseguenza nell’affitto con riscatto e nel Rent to Buy qualora il cedente sia un’impresa di costruzione o di ristrutturazione che abbia concesso in affitto un immobile ultimato o ristrutturato da 5 anni e il compratore esercita l’opzione per l’acquisto, la cessione è soggetta ad IVA con applicazione dell’aliquota del:

-4% se prima casa non di lusso;

- 10% se si tratta di una seconda casa sempre non di lusso;

- 22% se di lusso.

Diversamente se il riscatto dell’immobile ha ad oggetto un immobile ultimato o ristrutturato da più di cinque anni la cessione è esente da IVA, salvo opzione per l’imponibilità da manifestare nell’atto. Per quanto riguarda la cessioni di immobili strumentali l’art. 9 del d.l. n.83/2012 prevede l’assoggettamento a IVA delle cessioni di fabbricati strumentali per natura, vale a dire uffici, negozi, opifici industriali, poste in essere dalle imprese costruttrici o dalle imprese che vi hanno eseguito sugli stessi degli interventi di recupero entro i 5 anni dalla data di ultimazione. Se non si rientra in questa ipotesi tali cessioni sono sempre esenti, a meno che il cedente non manifesti nell’atto di cessione l’opzione di voler applicare l’IVA. Se il cessionario è un soggetto passivo IVA, indipendentemente dalla tipologia del fabbricato, l’imposta va assolta con il meccanismo del reverse charge; in caso contrario il cedente addebita l’IVA in fattura. Il meccanismo del reverse charge prevede che il cessionario deve integrare la fattura aggiungendo l’imposta e l’aliquota applicata ed eseguire una doppia registrazione contabile annotandola, oltre che nel registro delle fatture d’acquisto, anche in quello delle fatture emesse.

Orbene è certo che la quota versata a titolo di acconto prezzo non è assoggettata ad IVA, mentre il prezzo residuo, tenendo in considerazione le norme in vigore potrà scontare l’IVA. In questo caso, in caso di opzione per l’IVA da parte del cedente ci troveremo di fronte ad un’operazione mista, nella quale l’acconto è stato fatturato in esenzione da IVA e il saldo con IVA. La base imponibile ai fini IVA relativa alla

cessione dell’immobile è costituita dal prezzo di vendita al netto degli acconti che sono stati pagati sulla stessa fino a quella data da parte del conduttore. Il momento rilevante ai fini dell’effettuazione dell’operazione è quello in cui il conduttore esercita il diritto di acquisto. Quindi in tale momento il cedente emetterà la fattura di cui all’articolo 21 del d.P.R. n. 633/1972.

Fabbricati strumentali per natura	Soggetto cedente	Soggetto cessionario	IVA
Fabbricati ceduti entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento di ristrutturazione	Impresa di costruzione o di ristrutturazione	Qualsiasi	Si applica l’IVA Se l’acquirente è un soggetto passivo IVA va assolta mediante reverse charge
Fabbricati ceduti dopo 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento di ristrutturazione	Impresa di costruzione o di ristrutturazione	Qualsiasi	Esente da IVA Si può applicare l’IVA se il cedente opta in tal senso in sede di stipula dell’atto. Se l’acquirente è un soggetto passivo IVA va assolta mediante reverse charge

Fabbricati abitativi	Soggetto cedente	Soggetto cessionario	IVA
Fabbricati ceduti entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento di ristrutturazione	Impresa di costruzione o di ristrutturazione	Qualsiasi	Si applica l’IVA  4% se prima casa non di lusso;  10% se seconda casa non di lusso;  21% se è di lusso
Fabbricati ceduti dopo 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento di ristrutturazione	Impresa di costruzione o di ristrutturazione	Qualsiasi	Esente da Iva E’ possibile applicare l’IVA se il cedente opta in tal senso in sede di stipula dell’atto

Categorie di fabbricati	Soggetto locatore	Soggetto affittuario	IVA
Qualunque categoria	Impresa diversa da quella di costruzione o di ristrutturazione	Qualsiasi	Esente da IVA

3.5 Imposta di registro in caso di riscatto

Analizziamo adesso il regime di tassazione del contratto di Rent to Buy sotto il profilo dell’imposta di registro Al riguardo, la Cassazione con sentenza n. 17709 del 20 agosto 2007 ha affermato che il momento impositivo ai fini del registro si attua al momento del trasferimento del diritto di proprietà. Pertanto, la base imponibile è costituita dal valore di vendita non rilevando il valore prefissato all’atto della stipula

del contratto di affitto. Il Consiglio Nazionale Del Notariato ha chiarito che, al fine di evitare duplicazioni d’imposta, l’imposta proporzionale pagata in relazione agli acconti e alle caparre confirmatorie (se queste sono presenti nel contratto), sia imputata in sede di stipula del contratto definitivo.

Per i trasferimenti immobiliari rilevanti ai fini dell’IVA, trova applicazione il regime di alternatività IVA/ Registro, di cui all’articolo 40 del t.u.r., che prevede, in linea generale, l’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa di euro 200. Tuttavia tale principio subisce una deroga per la cessione di fabbricati abitativi esenti, che sono soggetti all’imposta di registro nella misura proporzionale del 9 o del 2 per cento con un minimo di euro 1000,00 e alle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di euro 50 ciascuna. Si applica invece il principio di alternatività IVA/ Registro per le cessioni di fabbricati strumentali di cui al n. 8-ter del comma 1 dell’articolo 10 del d.P.R. 633/ 1972. Ne deriva che l’imposta di registro, sia nell’ipotesi n cui le cessioni siano imponibili IVA, sia se esenti IVA è dovuta nella misura fissa di euro 200.

3.6 Imu

L’imposta municipale propria (IMU), entrata a regime nel 2015, sostituisce l’ICI, l’IRPEF dovuta sugli immobili non locati e le relative addizionali regionali e comunali. Il presupposto di tale imposta è il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, a qualsiasi uso destinati, compresa l’abitazione principale e le relative pertinenze nonché gli immobili strumentali all’attività d’impresa. Per possesso si intende il potere esercitato sulla cosa a titolo di proprietà o di altro diritto reale di

godimento quale superficie, usufrutto, uso, abitazione o enfiteusi. Non rileva quindi la disponibilità del bene, ma la titolarità di uno dei sopra indicati diritti. Il soggetto passivo dell’imposta perciò è il proprietario ovvero il titolare di uno dei citati diritti reali.

Per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano; tra i fabbricati sono ricompresi anche quelli destinati ad abitazione rurale, a fabbricato strumentale all’esercizio dell’attività agricola, ad abitazione principale ed a sue pertinenze. A sua volta, possiamo definire l’abitazione principale come l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore ed il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Le pertinenze, invece, sono solo quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (stalle, scuderie ed autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), nel limite massimo di una per ciascuna delle categorie indicate, anche se iscritte in catasto unitamente alla casa di abitazione. La base imponibile dell’imposta è costituita dal valore dell’immobile, determinato, per quelli iscritti in catasto, moltiplicando la rendita. vigente al 1° Gennaio dell’anno d’imposizione, rivalutata del 5%, per uno dei seguenti coefficienti:

•160 per i fabbricati inseriti nel gruppo catastale A (ad esclusione della classe A/10) e nelle categorie C/2, C/6 e C/7;

• 140 per i fabbricati censiti nel gruppo catastale B e nelle categorie C/3, C/4 e C/5;

•80 per i fabbricati inseriti nelle categorie catastali A/10 e D/5;

•65 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale D (ad esclusione della categoria D/5);

• 55 per i fabbricati inseriti nella categoria catastale C/1;

Per i terreni agricoli la base imponibile è costituita dal reddito dominicale risultante in catasto al 1° gennaio, rivalutato del 25% e poi moltiplicato per i seguenti coefficienti:

•110 per i terreni agricoli, e quelli non coltivati, posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola;

•135 in tutti gli altri casi.

L’aliquota di base è fissata nella misura dello 0,76% del valore degli immobili, ma i Comuni, con apposita deliberazione del Consiglio comunale, possono modificarla in aumento o in diminuzione fino a 0,3 punti percentuali. L’aliquota che si applica per l’abitazione principale e per le relative pertinenze è stabilita allo 0,4%, percentuale che i Comuni possono aumentare o diminuire fino a 0,2 punti percentuali. Per i fabbricati rurali l’aliquota è dello 0,4% se adibiti ad abitazione principale e dello 0,2% se strumentali, percentuale che i Comuni possono ridurre fino allo 0,1%.

L’analisi dei soggetti sino a qui considerati induce a fare la seguente considerazione. Non devono invece corrispondere l’IMU l’inquilino, il comodatario, il nudo proprietario o colui che concede un diritto reale di godimento. Xxxxxx, sia nell’affitto con riscatto che nel Rent to Buy il proprietario non concede un diritto reale di godimento ma soltanto un diritto personale di disporre del bene; il trasferimento della proprietà non avviene in modo automatico ma soltanto nel momento in cui il

compratore eserciti il diritto di opzione per l’acquisto. Ed è proprio in tale momento che l’inquilino diventando il proprietario diventa soggetto passivo ai fini IMU. Resta ben inteso che fin quando la proprietà non è trasferita al compratore, dovrà assolvere al pagamento dell’IMU il proprietario, il quale ovviamente includerà tale importo nel prezzo concordato per la vendita.

3.7 Imposte dirette in caso di riscatto

Cerchiamo ora di comprendere il regime fiscale applicabile al contratto di affitto con riscatto e Rent to Buy tenendo conto di quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella circolare 4/E del 19 febbraio 2015. Nel contratto di Rent to Buy, nel corso della locazione rileva, sia a fini delle imposte dirette che quelle indirette, solo il canone percepito mentre nel momento in cui si esercita l’opzione si applica quello della compravendita; sostanzialmente è tassato come ricavo il corrispettivo al netto degli acconti prezzo.

Periodo di locazione: durante la locazione i canoni percepiti concorrono a formare il reddito dell’esercizio come ricavi, se gli immobili sono beni-merce o come proventi immobiliari, se sono beni strumentali. Le quote acconto prezzo, invece, sono considerate come debiti verso il conduttore che saranno tassati al momento del riscatto come ricavi o plusvalenze.

Momento del riscatto: sotto il profilo IRPEF/IRES il reddito è uguale alla differenza tra il prezzo di cessione al netto del canone di locazione che costituisce l’acconto prezzo e il costo fiscale del bene.

Su questo argomento ci viene in aiuto la disposizione contenuta nell’articolo 109 comma 2 lettera a) del TUIR in base al quale i corrispettivi delle cessioni si considerano conseguiti, e le spese di acquisizione dei beni si considerano sostenute, alla data della consegna o spedizione per i beni mobili e della stipulazione dell'atto per gli immobili e per le aziende, ovvero, se diversa e successiva, alla data in cui si verifica l'effetto traslativo o costitutivo della proprietà o di altro diritto reale.

Con riferimento al cedente, se il bene oggetto della cessione rappresenta un bene merce, la norma in esame individua il periodo d’imposta nel quale il ricavo concorre alla formazione del reddito e il bene deve essere eliminato dall’attivo circolante. Se, invece, il bene oggetto della cessione non rappresenta un bene merce la norma individua l’esercizio in cui il bene deve essere eliminato dall’attivo immobilizzato, facendo così emergere la componente straordinaria di reddito che concorre alla formazione della base imponibile.

Con riferimento al cessionario, se il bene oggetto della cessione rappresenta un bene merce la norma permette di stabilire il periodo in cui il costo concorre alla formazione del reddito e in cui il bene deve essere inserito nell’attivo circolante. Se il bene oggetto della cessione non rappresenta un bene merce, la norma indica il periodo a partire dal quale il bene si reputa entrato nel patrimonio dell’impresa con le relative conseguenze anche sul processo di ammortamento.

Quindi nel contratto di Xxxx to Buy va quindi considerata la data di stipula del contratto di affitto ai fini del computo dei ricavi tassabili poiché il differimento, per mero scopo di garanzia è voluto da entrambe le parti già al momento di conclusione del negozio.

Contabilità del locatore

Nell’esercizio di stipula del contratto di Rent to Buy il locatore dovrà in caso di:

- Bene merce: indicare il ricavo del bene merce e eliminare il bene dall’attivo circolante nel quale concorre in base al criterio delle rimanenze finali.

- Bene patrimonio: rilevare la plusvalenza; eliminare il bene dalle immobilizzazioni materiali e rilevare i canoni riscossi nella voce dei Clienti conto anticipi.

Contabilità del locatario

Nell’esercizio di stipula del contratto di affitto con riscatto il locatore dovrà in caso di:

- Bene merce: indicare il costo del bene merce nella voce dell’attivo circolante.

- Bene patrimonio: indicare il costo di acquisto nella voce delle immobilizzazioni materiali; calcolare le quote di ammortamento; contabilizzare l’affitto nei conti d’ordine e rilevare i canoni pagati nella voce dei Fornitori conto anticipi.

3.8 Fase della locazione – disciplina applicabile al locatore che non riveste la qualifica di imprenditore

Analizziamo adesso il trattamento fiscale per i concedenti che non agiscono in regime d’impresa distinguendo l’ambito delle imposte dirette da quello delle imposte indirette rispettivamente nelle fasi della locazione e della cessione dell’immobile.

Imposte dirette

Sotto il profilo della imposte dirette la quota del canone stabilita per la locazione deve essere considerata per il concedente come reddito da assoggettare ad IRPEF, secondo cui se il canone che risulta dal contratto di locazione, ridotto forfettariamente del 5% è superiore alla rendita catastale, il reddito sul quale applicare l’IRPEF è quello del

canone al netto di tale riduzione. Occorre far presente che, se sussistono i presupposti, il concedente può optare anche per la cedolare secca. La possibilità di optare per tale regime facoltativo di imposizione è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa o di arti e professioni. L’opzione comporta l’assoggettamento del canone di locazione ad una imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione.

Imposta di registro

Con riferimento a tale imposta si precisa che la stessa, sulla quota di canone imputata alla locazione va applicata nella misura proporzionale del 2% sia per gli immobili strumentali che per quelli abitativi mentre sulla quota di canone da imputare a corrispettivo di vendita va determinata nella misura del 3%.

Se il rent to buy riguarda immobili ad uso abitativo, il concedente può optare per il regime della “cedolare secca”: si può pagare un’imposta sostitutiva (nella misura del 21% o del 15%, a seconda del tipo di contratto stipulato, da calcolarsi sulla com- ponente del canone imputabile all’utilizzo), al posto dell’IRPEF, delle relative ad- dizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. L’opzione per la cedolare secca esclude la possibilità, per il concedente, di chiedere eventuali aggiornamenti del canone di locazione in base agli indici di variazione prezzi ISTAT. Nel caso di esercizio dell’opzione “cedolare secca”, il contratto di rent to buy sarà pertanto assoggettato alla sola imposta di registro del 3% sulla componente da imputare al prezzo di vendita.

3.9 Fase del riscatto dell’immobile - locatore che non opera nell’esercizio d’impresa

Imposte dirette

Il corrispettivo della vendita configura un reddito diverso rientrante nell’articolo 67 comma 1 lettera b) del t.u.i.r. che assoggetta a tassazione le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Le quote del canone imputate ad acconto prezzo, costituendo parte del corrispettivo del trasferimento, devono essere assoggettate a imposizione in base alla citata disciplina dei redditi diversi. Tali quote saranno tassate nel momento in cui avviene la cessione dell’immobile, ossia quando il conduttore esercita il diritto di riscatto e sempre se l’immobile è ceduto entro i 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione poiché in caso contrario, vale a dire quando lo stesso è ceduto dopo i cinque anni non è rilevante ai fini fiscali. La plusvalenza sarà determinata come differenza positiva tra il corrispettivo percepito dal conduttore/acquirente, comprensivo delle quote del canone imputate come acconto prezzo ed il costo di acquisto dell’immobile.

Imposta di registro

Imposta di registro Relativamente all’atto di vendita dell’immobile si applica, come illustrato nella tabella sottostante, l’imposta proporzionale di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura di euro 50 ciascuna.

Fabbricati abitativi ceduti da privati	Imposta di registro	Imposta ipotecaria	Imposta catastale
Se il cessionario ha i requisiti per la prima casa	2% con un importo minimo di €1.000	€50	€50
Se il cessionario non ha i requisiti per la prima casa	9%	€50	€50

L’imposta di registro va calcolata sul valore del bene dichiarato dalle parti o se superiore sul corrispettivo pattuito, restando sempre la facoltà di applicare il criterio del prezzo-valore. Inoltre dall’imposta di registro determinata va detratta quella corrisposta sugli acconti prezzo. Ne consegue che l’imposta di registro pagata in misura proporzionale sulla caparra confirmatoria nella misura dello 0,50% e sugli acconti prezzo nella misura del 3% deve essere scomputata dall’imposta di registro da pagare sull’atto di cessione definitivo. Potrebbe accade che l’imposta versata per l’eventuale caparra confirmatoria e per gli acconti prezzo sia superiore a quella dovuta e pertanto per l’importo versato in eccesso può essere richiesto il rimborso.

4 Esempio contratto di Rent to Buy

RENT TO BUY SCHEMA CONTRATTUALE

Proposto dal Consiglio Nazionale del Notariato

N. di repertorio

N. di raccolta

CONTRATTO DI CONCESSIONE DEL GODIMENTO CON DIRITTO DI

ACQUISTO ai sensi dell’art. 23 D.L. 12 settembre 2014 n. 133 REPUBBLICA ITALIANA

L'anno duemilasedici in questo giorno ............... del mese di 2016 In

…………. nel mio studio in Avanti a me notaio ……….., sono comparse le parti infradescritte:

Nome Cognome 1

(di seguito “parte concedente”)

Nome Cognome 2

(di seguito “parte conduttrice”)

I costituiti, dell'identità personale dei quali io Notaio sono certo, mi richiedono di ricevere il presente atto pubblico per far constare quanto segue.

PREMESSO

a) che. …………… (la “parte concedente”) è proprietario dei seguenti beni immobili: riportare la descrizione, degli immobili, con relativi dati catastali e confini e con allegazione delle relative planimetrie catastali (di seguito “gli immobili”)

b) che “gli immobili” sono pervenuti in proprietà al sig. ............. a seguito dell'atto di compravendita in data ………….. n. ……….. di rep. Notaio registrato

presso l’Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di ……., Ufficio Territoriale di

……….il ……..al n. …. trascritto presso l’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di ……., Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare …….. in data ………………

ai nn. ……………

c) che a fronte della volontà manifestata dal sig. di vendere “gli immobili”,

il sig. ....... (la “parte conduttrice”) ha manifestato la propria disponibilità ad acquistarli, mediante la stipula di un contratto avente le caratteristiche di cui all’art. 23

D.L. 12 settembre 2014 n. 133 convertito con legge 11 novembre 2014 n. 164, ossia mediante la stipula di un contratto che preveda la immediata concessione del godimento de “gli immobili” alla parte conduttrice, a fronte del pagamento di un canone a favore della parte concedente, e con diritto della parte conduttrice di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte del canone indicata nel contratto;

d) che alla proposta avanzata dalla parte conduttrice e di cui al precedente punto c), ha aderito la parte concedente, per cui le parti intendono, ora, formalizzare, il relativo contratto.

TUTTO CIÒ PREMESSO

e da considerarsi parte integrante e sostanziale del presente atto, le parti qui costituite convengono e stipulano quanto segue

ART. 1 CONCESSIONE DEL GODIMENTO

1.1 Con il presente contratto ......., (la “parte concedente”) concede in godimento a

........................... (la “parte conduttrice”) gli immobili siti in Comune di ..... via ,

così identificati al Catasto dei Fabbricati: beni quali più analiticamente descritti al

punto a) della Premessa al quale pertanto si rinvia (“gli immobili”). Gli immobili vengono consegnati, con effetto dalla data odierna, alla parte conduttrice, che quindi, a decorrere dalla data odierna, ne acquista il materiale godimento, e ne assume i rischi, compresi i rischi per eventuali vizi sopravvenuti e per il perimento dei beni, sempreché non dovuti a cause imputabili alla parte concedente. Per i vizi preesistenti, invece, vale quanto in appresso convenuto sub ART. 5.

1.2 La parte conduttrice assume, pertanto, sin d'ora a proprio carico ogni e qualsiasi rischio inerente al perimento ed al deterioramento de gli immobili, come pure ogni rischio relativo alla responsabilità civile nei confronti di terzi, nei termini sopra convenuti al precedente punto 1.1. A tal uopo, la parte conduttrice si obbliga ad assicurare ed a tenere assicurati gli immobili, per un congruo valore (comunque non inferiore ad €. ...................), contro i rischi dell'incendio, scoppio e caduta di fulmini, ed inoltre ad assicurarli contro i rischi della responsabilità civile per un massimale di

€. ..............; si obbliga, conseguentemente, a vincolare la polizza o le polizze a favore della parte concedente, in modo che in caso di sinistro la relativa indennità non possa essere pagata senza il concorso della parte concedente stessa; si obbliga, pertanto, a consegnare alla parte concedente copia della polizza o delle polizze di assicurazione relative. Nel caso in cui la parte conduttrice non provveda a pagare le rate del premio assicurativo, vi potrà procedere la parte concedente, con diritto al rimborso di quanto dalla stessa pagato a tale titolo, e salvo sempre il risarcimento degli eventuali danni subiti.

1.3 La parte conduttrice, in deroga al disposto dell'art. 1002 c.c., così come richiamato dall’art. 23 D.L. 133/2004, viene espressamente dispensata dalla parte concedente, sia

dal fare l'inventario che dal prestare garanzia, in relazione anche all’obbligo ad assicurare ed a tenere assicurati gli immobili assunto dalla parte conduttrice e di cui al precedente punto 1.2

Variante per il caso di redazione dell’inventario: Si dà atto tra le parti che tra le stesse è già stato redatto, in ottemperanza al disposto dell’art. 1002 c.c., apposito inventario degli impianti fissi esistenti e degli arredi che vengono messi a disposizione della “parte conduttrice”, inventario che si allega al presente atto sub “...” .

Variante per il caso di garanzia mediante deposito cauzionale: A garanzia dell’adempimento delle obbligazioni tutte discendenti dal presente contratto la parte conduttrice consegna alla parte concedente, che ne accusa ricevuta, un deposito cauzionale pari ad €. , deposito che verrà restituito al momento della riconsegna

dell'immobile, maggiorato degli interessi al tasso legale nel frattempo maturati, salvo eventuali danni.

Variante per il caso di garanzia mediante polizza fideiussoria: A garanzia dell’adempimento delle obbligazioni tutte discendenti dal presente contratto la parte conduttrice consegna alla parte concedente, che ne accusa ricevuta, apposita polizza fideiussoria dell’importo di €. .......... rilasciata in data .... da ........ (xxxxxxx n. )

1.4 Gli immobili vengono concessi in buono stato di conservazione, come la parte conduttrice, attesta e conferma. La concessione viene effettuata per il solo uso abitativo ed in particolare per l'esclusivo uso di abitazione della parte conduttrice e delle persone con la stessa abitualmente conviventi; qualsiasi mutamento di destinazione de gli immobili è vietato e comporta la risoluzione di diritto del presente contratto: a tal fine la parte concedente potrà dichiarare di avvalersi della presente

xxxxxxxx, ai sensi dell'art. 1456 del codice civile, entro tre mesi dal momento in cui ha avuto conoscenza del suddetto mutamento di destinazione. Troverà, inoltre, applicazione la disposizione del successivo ART. 7.3.

1.5 La parte conduttrice non potrà locare, neppure parzialmente i beni concessi in godimento, né concederli ad uso gratuito.

ART. 2 OBBLIGHI DELLE PARTI

2.1 Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria de gli immobili (e relative parti condominiali) sono a carico della parte conduttrice. Si intendono di ordinaria manutenzione le riparazioni che riguardino elementi accessori de gli immobili che, per loro natura, si consumano e deteriorano per il solo effetto del loro uso normale: e così, a titolo esemplificativo, quelle relative a rubinetterie, scarichi, interruttori, maniglie, vetri, rivestimenti, sanitari, impianti di luce, acqua e gas non interni alla struttura del fabbricato, cardini degli infissi, ecc. ecc.; sono pure a carico della parte conduttrice le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione (art. 1004 c.c.).

2.2 Le riparazioni straordinarie de gli immobili (e relative parti condominiali) sono a carico della parte concedente. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, acquedotti, muri di sostegno o di cinta, nonché tutte quelle riparazioni che riguardano interventi su parti strutturali dell’edificio o che comportano la sostituzione di impianti di dotazione. La parte conduttrice deve corrispondere alla parte concedente, durante la concessione

del godimento, l'interesse (nella misura del tasso legale) delle somme spese per le riparazioni straordinarie (salva la facoltà per le parti, di volta in volta, di convenire diverse modalità di imputazione di dette spese) (art. 1005 c.c.).

2.3 Se la parte concedente rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà della parte conduttrice di farle eseguire a proprie spese. Le spese devono essere rimborsate alla fine della concessione del godimento senza interesse (art. 1006 c.c.).

2.4 Se durante la concessione del godimento un terzo commette usurpazione de gli immobili o altrimenti offende le ragioni della parte concedente, la parte conduttrice è tenuta a fargliene denunzia e, omettendola, è responsabile dei danni che eventualmente siano derivati alla parte concedente. La parte conduttrice può far riconoscere l'esistenza delle servitù a favore de gli immobili o l'inesistenza di quelle che si pretende di esercitare su gli immobili; la parte conduttrice deve in questi casi chiamare in giudizio la parte concedente (art. 1012 c.c.)

2.5 Le spese delle liti che riguardano tanto la proprietà quanto la concessione del godimento sono sopportate dalla parte concedente e dalla parte conduttrice in proporzione del rispettivo interesse (art. 1013 c.c.).

2.6 La parte conduttrice ha diritto ad un’indennità per i miglioramenti dalla stessa apportati a gli immobili se ed in quanto la parte conduttrice non eserciti, nei termini convenuti, il diritto all’acquisto di cui al successivo ART. 4 e detti miglioramenti sussistano al momento della restituzione de gli immobili. L’indennità sarà pari alla minor somma tra l’importo della spesa sostenuta e l’aumento di valore conseguito da

gli immobili per effetto dei miglioramenti apportati. 5 Si applica la disposizione dell’art. 985, u.c., c.c.

2.7 È facoltà della parte conduttrice eseguire addizioni che non alterino la destinazione economica de gli immobili, e comunque nel rispetto della vigente normativa ed in particolare delle vigenti disposizioni di legge e regolamentari in materia urbanistica ed edilizia. Nell’eseguire le addizioni dovranno, inoltre, essere rispettate le eventuali specifiche prescrizioni poste dal Regolamento di Condominio. La parte conduttrice, qualora non eserciti, nei termini convenuti, il diritto all’acquisto di cui al successivo ART. 4, ha diritto di togliere le addizioni dalla stessa eseguite se ciò possa farsi senza nocumento de gli immobili, salvo che la parte concedente preferisca ritenere le addizioni stesse. In questo caso deve essere corrisposta alla parte conduttrice un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa ed il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Si applica la diposizione dell’art. 986, u.c., c.c.

2.8 La parte conduttrice non potrà, invece, apportare alcuna modifica o innovazione senza il preventivo consenso scritto della parte concedente; in caso di risoluzione del contratto nessuna somma o indennità potrà essere richiesta dalla parte conduttrice per le eventuali modifiche o innovazioni, salvo che il concedente abbia, per iscritto, autorizzato i lavori, impegnandosi a riconoscere in tutto o in parte la spesa.

(clausola nel caso di CONDOMINIO)

2.9 Con riguardo alle spese condominiali tra le parti si conviene quanto segue: - le spese condominiali ordinarie vengono assunte a proprio carico dalla parte conduttrice, in quanto immessa nella detenzione de gli immobili (come, peraltro, già convenuto al precedente punto 2.1) - per le spese straordinarie troverà applicazione la disciplina

dettata dall’art. 1005 c.c. (salva la facoltà per le parti, di volta in volta, di convenire diverse modalità di imputazione di dette spese). Le parti prendono atto che: - parte concedente e parte conduttrice rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi condominiali; - il diritto di voto nelle assemblee su ordini del giorno relativi ad affari che attengono all’ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni spetterà alla parte conduttrice; - il diritto di voto, nelle altre assemblee, spetterà alla parte concedente a meno che la parte conduttrice intenda avvalersi della facoltà di cui al precedente punto 2.3 (e di cui all’art. 1006 c.c.), nel qual caso l’avviso di convocazione dovrà essere comunicato sia alla parte concedente che alla parte conduttrice; il tutto in applicazione dei principi desumibili dall’art. 67, commi 6, 7, 8, disp. att., cod. civ.).

ART. 3 DURATA DELLA CONCESSIONE DEL GODIMENTO

3.1 La durata della concessione del godimento di cui al precedente ART. 1 è stabilita dalle parti in anni a decorrere dalla data odierna.

ART. 4 DIRITTO ALL’ACQUISTO

4.1 Alla parte conduttrice è riconosciuto il diritto ad acquistare gli immobili (di seguito “il diritto di acquisto”). Il diritto di acquisto potrà essere esercitato a partire dalla data odierna ed almeno centoventi giorni prima della scadenza del termine di durata della concessione del godimento di cui al precedente ART. 3.1 (di seguito “il termine per l’acquisto”). Nel caso di mancato rispetto de “il termine per l’acquisto”, la parte conduttrice s’intenderà decaduta dal diritto di acquistare gli immobili, quale disciplinato dal presente articolo.

VARIANTE: nel caso di termine iniziale per l’esercizio diritto acquisto

Il diritto di acquisto potrà essere esercitato a partire dal ........... ed almeno centoventi giorni prima della scadenza del termine di durata della concessione del godimento di cui al precedente ART. 3.1 (di seguito “il termine per l’acquisto”). Nel caso di mancato rispetto de “il termine per l’acquisto”, la parte conduttrice s’intenderà decaduta dal diritto di acquistare gli immobili, quale disciplinato dal presente articolo.

4.2 Per l’esercizio del proprio diritto di acquisto, la parte conduttrice dovrà inviare, alla parte concedente, entro il termine per l’acquisto, apposita dichiarazione scritta da cui risulti la propria volontà di esercitare il diritto di acquisto, e da spedirsi con lettera raccomandata A.R. o con posta elettronica certificata (di seguito la “dichiarazione di acquisto”). L’atto finale di trasferimento de gli immobili (di seguito “l’atto di compravendita”) dovrà essere stipulato entro i trenta giorni successivi alla ricezione della dichiarazione di acquisto, nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, ai fini della sua trascrizione.

4.3 Una volta formalizzata la dichiarazione di acquisto, in caso di inadempimento, la parte non inadempiente potrà richiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto ai sensi dell’art. 2932 c.c., salvo il risarcimento dei danni eventualmente subiti.

4.4 Nel caso in cui la parte conduttrice non eserciti, nei termini sopra convenuti, il diritto all’acquisto, il presente contratto cesserà di produrre ogni effetto alla scadenza del termine sopra convenuto al precedente ART. 3, con la conseguenza che, a tale data: i) la parte conduttrice dovrà riconsegnare alla parte concedente gli immobili, nello stesso stato di conservazione in cui attualmente si trovano (salvo il deterioramento d’uso); i locali dovranno essere riconsegnati puliti e tinteggiati; il diritto alla riconsegna de gli immobili spetterà alla parte concedente alla scadenza del

termine di durata, senza che debbano ricorrere altre condizioni ed il presente atto potrà valere come titolo esecutivo (art. 474 c.p.c.) nell’ambito dell’apposito procedimento di rilascio di cui all’art. 2930 c.c.; ii) la parte concedente, ai sensi dell’art. 23, c. 1bis,

D.L. 133/2014, dovrà restituire alla parte conduttrice una percentuale pari al %

della componente dei canoni imputata al prezzo di vendita, con diritto pertanto a trattenere la restante percentuale del ....%, fermo restando il suo diritto a trattenere, in via definitiva, l’intera componente dei canoni imputata alla concessione del godimento.

4.5 La parte concedente, in relazione a quanto prescritto per l’atto di compravendita dall’art. 29 comma 1bis legge 27 febbraio 1985 n. 52 e s.m.i., sin da ora dichiara che i dati catastali relativi agli immobili, quali sopra riportati, e le planimetrie catastali depositate in Catasto e quali allegate al presente atto, sono conformi allo stato di fatto.

4.6 Gli immobili saranno trasferiti dalla parte concedente alla parte conduttrice nello stato di fatto in cui si troveranno al momento della stipula de l’atto di compravendita, così come in quel momento detenuti dalla parte conduttrice, in forza della concessione del godimento di cui al precedente ART. 1, con ogni inerente diritto, onere servitù attiva e passiva; dalla data di trasferimento della proprietà saranno a carico della parte conduttrice tutte le spese e tutti gli oneri relativi agli immobili ed a suo favore saranno tutti i frutti da esso dipendenti.

(clausola nel caso di CONDOMINIO)

4.7 La parte conduttrice prende atto che a gli immobili inerisce il diritto di comproprietà sulle parti comuni e correlativamente l'obbligo di partecipazione alle spese generali di condominio inerenti la manutenzione e la conduzione delle parti

comuni, il tutto in conformità al vigente Regolamento di condominio e per le quote riportate nelle Tabelle Millesimali attualmente in vigore.

ART. 5 CANONI - PREZZO DI VENDITA

5.1 Il corrispettivo del presente contratto dovrà essere pagato dalla parte conduttrice alla parte concedente mediante canoni mensili, per tutta la durata fissata per il presente contratto o, comunque, sino al momento della cessione de gli immobili alla parte conduttrice, ai sensi precedente ART. 4. Il canone mensile (comprensivo sia della componente da imputare alla concessione del godimento che della componente da imputare al prezzo di vendita), è stato convenuto e qui si conferma, in €. …………….

IVA esclusa. Le parti riconoscono che il canone è stato da esse determinato nella misura innanzi indicata in ragione della natura unitaria dell’operazione e, dunque, in considerazione dell'eventuale futuro acquisto della proprietà in favore della parte conduttrice. Il pagamento dei canoni dovrà essere effettuato, entro il giorno di

ogni mese, mediante bonifico bancario sul conto corrente che sarà indicato dalla parte concedente.

5.2 Le parti convengono e riconoscono che di ciascun canone mensile:

- l’importo di €. ........ costituisce la componente da imputare a corrispettivo della concessione del godimento di cui al precedente ART. 1;

- l’importo di €. ......... costituisce la componente da imputare al prezzo di vendita, a seguito dell’esercizio del diritto all’acquisto di cui al precedente ART. 4.

5.3 In caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di almeno canoni

mensili (il numero non può essere inferiore al ventesimo del numero complessivo dei

canoni) il presente contratto si risolverà di diritto. Troverà, pertanto, applicazione la disposizione del successivo ART. 7.3.

5.4 Il prezzo di vendita, a seguito dell’esercizio del diritto all’acquisto di cui al precedente ART. 4, è stato convenuto e qui si conferma in €. , XXX xxxxxxx. In

occasione della stipula de l’atto di compravendita, la parte conduttrice, per l’acquisto de 10 gli immobili, dovrà, pertanto, versare alla parte concedente il prezzo sopra convenuto, decurtato dell’importo complessivo della componente dei canoni da imputare al prezzo di cessione, ai sensi del precedente punto 5.2, versato sino a quel momento. Con il perfezionamento dell’atto di trasferimento de gli immobili, cesserà l’obbligo di versamento dei canoni posto a carico della parte conduttrice.

5.5 La parte concedente dichiara di aver ricevuto prima d'ora il pagamento del primo canone mensile dell’importo di €. ............., (I.V.A. esclusa) del quale rilascia ampia quietanza liberatoria.

Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (ex artt. 46 e segg. D.P.R. 445/2000): parte concedente e parte conduttrice, consce delle sanzioni penali previste dall'art. 76

D.P.R. 445/2000 per le ipotesi di falsità in atti e di dichiarazioni mendaci, in relazione a quanto disposto dall'art. 35, comma 22, L. 248/2006 di conversione del D.L. 223/2006, dichiarano quanto segue:

i) che il canone di cui sopra, oltre all’I.V.A. dovuta a norma di legge, e così l’importo complessivo di €. ……………., è stato pagato dalla parte conduttrice alla parte concedente, mediante: - assegno bancario "non trasferibile" n. ………… tratto su c/corrente in essere presso la ……………. filiale di …………… in data ……………

dell'importo di €. ……… ovvero - assegno circolare "non trasferibile" n. …………

emesso dalla ……………. in data …………… dell'importo di €. ……… ovvero - bonifico bancario dell'importo di €. ………………. eseguito in data …….. per il tramite della ……………………….. con addebito su c/c in essere presso la banca suddetta filiale di …………… ed accredito su c/c intestato alla parte concedente presso la ………………….. filiale di …………… (rif./CRO n. );

ii) che per la stipulazione del presente contratto le parti contraenti non si sono avvalse di un mediatore. (nel caso via sia stata mediazione) INSERIRE APPOSITA CLAUSOLA PER LA MEDIAZIONE

ART. 6 CONDIZIONI E GARANZIE

6.1 La parte concedente garantisce di avere la piena titolarità e la libera disponibilità de gli immobili. Garantisce, inoltre, che gli immobili sono attualmente e saranno anche al momento de l’atto di compravendita, liberi da ogni iscrizione ipotecaria o trascrizione pregiudizievole.

(clausola per il caso di ipoteche/trascrizioni da cancellare prima dell’atto di vendita) Garantisce inoltre che gli immobili saranno al momento de l’atto di compravendita, liberi da ogni iscrizione ipotecaria o trascrizione pregiudizievole. A tal fine la parte concedente si impegna ad ottenere prima della stipula de l’atto di compravendita la cancellazione definitiva dai RR.II. delle formalità pregiudizievoli attualmente in essere e più precisamente delle seguenti formalità, della cui attuale esistenza la parte conduttrice si dichiara a conoscenza: ....... ........ Il mancato adempimento, nei termini, dell’impegno qui assunto dalla parte concedente, costituirà inadempimento contrattuale imputabile alla parte concedente stessa, ai fini di cui al successivo ART. 7.

N.B.: nel caso di immobile “nuovo” da cedere da impresa costruttrice a persona fisica, in esecuzione di preliminare in precedenza stipulato, trova applicazione l’art. 8 Dlgs 20.6.2005 n. 122 per cui vi è il divieto al Notaio di ricevere l’atto di concessione del godimento con diritto all’acquisto se prima della stipula non si sia proceduto al perfezionamento di un titolo idoneo alla cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento ovvero non si sia al frazionamento del mutuo 12 e della relativa ipoteca e al perfezionamento di un titolo idoneo per la cancellazione dell’ipoteca così frazionata.

6.2 La parte concedente presta sin d’ora e presterà ne l’atto di compravendita alla parte conduttrice la garanzia per evizione ai sensi dell’art. 1483 c.c.

6.3 In relazione allo specifico scopo del presente contratto (concessione di godimento in funzione della successiva alienazione) la parte concedente presta sin d’ora alla odierna parte conduttrice la garanzia per vizi a sensi dell’art. 1490 c.c.; a tal riguardo la parte conduttrice dichiara di aver visitato e visionato gli immobili, e di averne verificato lo stato di manutenzione e conservazione e di accettarne la consegna nello stato in cui attualmente si trovano. In relazione a ciò, la garanzia per vizi cui è tenuta la parte concedente, non si estende ai vizi conosciuti ed accettati dalla parte conduttrice o dalla stessa facilmente riconoscibili, e ciò ai sensi dell’art. 1491 c.c.; restano ferme, a carico della parte concedente, le garanzie di legge per il caso di vizi occulti. La parte concedente, inoltre, garantisce: - che i beni in oggetto non sono e non saranno neppure soggetti, al momento de l’atto di compravendita, a vincoli che ne limitino uso o disponibilità ad eccezione di quelli sopra indicati e di quelli discendenti

dai vigenti strumenti urbanistici - che i beni in oggetto non sono soggetti a prelazioni legali o convenzionali

6.4 La parte concedente presta sin d’ora, e presterà ne l’atto di compravendita, la garanzia circa la regolarità e la conformità agli strumenti urbanistici de gli immobili e si impegna a produrre almeno quindici giorni prima della data fissata per la stipula de l’atto di compravendita tutta la documentazione necessaria ed a rendere ne l’atto di compravendita tutte le dichiarazioni prescritte dalle vigenti disposizioni di legge in materia edilizia ed urbanistica ai fini della validità dell’atto medesimo. A tal riguardo si precisa, sin d’ora, quanto segue:

(in caso di costruzione ante 1967) Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (ex artt. 46 e segg. D.P.R. 445/2000): la parte concedente, conscia delle sanzioni penali previste dall'art. 76 D.P.R. 445/2000 per le ipotesi di falsità in atti e di dichiarazioni mendaci, dichiara che i lavori di costruzione del fabbricato del quale fanno parte gli immobili sono iniziati anteriormente al 1° settembre 1967.

(in caso di costruzione successiva al 1 settembre 1967) A tal riguardo la parte concedente precisa sin d’ora che il fabbricato del quale fanno parte gli immobili è stato costruito in forza di ................

(in caso di interventi successivi alla costruzione) Dichiara, inoltre, la parte concedente che sul fabbricato del quale fanno parte gli immobili sono stati eseguiti interventi urbanisticamente rilevanti e ciò in forza dei seguenti provvedimenti:

............. ..............

6.5 La parte concedente dichiara che gli immobili sono idonei ad essere utilizzati per l’uso cui sono destinati; dichiara, inoltre, la parte concedente che con riguardo agli

immobili medesimi è stato rilasciato dal Comune di ......... in data il certificato di

abitabilità / agibilità n. ........ .

In caso di agibilità formata per silenzio assenso o di mancanza di agibilità utilizzare le corrispondenti formule

6.6 La parte concedente garantisce che gli impianti relativi agli immobili e relative parti condominiali e di cui all’art. 1 del Decreto Ministero dello Sviluppo Economico 22 gennaio 2008 n. 37, sono conformi alla normativa in materia di sicurezza vigente all’epoca di realizzazione, in quanto realizzati da imprese a ciò abilitate nel rispetto delle prescrizioni poste da detta normativa, come attestato nelle apposite dichiarazioni di conformità rilasciate dalle suddette imprese installatrici.

In caso di non conformità degli impianti utilizzare le corrispondenti formule

6.7 La parte concedente dichiara di aver consegnato alla parte conduttrice la documentazione in suo possesso relativa all’uso degli immobili e degli impianti di dotazione quale prevista dalla vigente normativa (compreso il libretto di impianto), esclusa, peraltro, la documentazione inerente l’uso delle parti e degli impianti comuni condominiali, a disposizione presso l’Amministratore del Condominio, che ne cura la conservazione. Con la sottoscrizione del presente atto la parte conduttrice subentra, per tutta la durata del godimento, alla parte concedente nell’onere di adempiere alle operazioni di controllo e manutenzione degli impianti di climatizzazione posti al servizio de gli immobili, secondo le prescrizioni della normativa vigente in materia.

6.8 La parte concedente, in relazione al disposto dell’art. 6, c. 2, dlgs 192/2005 e s.m.i., dichiara che l’unità mapp. ... sub ..... è già stata dotata dell’attestato di prestazione energetica rilasciato in data …………… da iscritto

all’Ordine dei ……. di …… al n. tecnico abilitato alla certificazione energetica ai

sensi della vigente normativa, attestato che in originale si allega al presente atto sub “…”; le parti danno atto che detto attestato era stato reso disponibile per la parte conduttrice sin dall’avvio delle trattative ed è stato, allo stesso, consegnato in copia prima della sottoscrizione del presente contratto. Detto attestato dovrà essere allegato anche a l’atto di compravendita, ai sensi dell’art. 6, c. 3, dlgs 192/2005. La parte concedente dichiara che dalla data di rilascio non si è verificata nessuna delle condizioni incidenti sulla validità decennale del suddetto attestato in relazione a quanto disposto dall’art. 6, c. 5, dlgs. 192/2005 e s.m.i. (nuovi interventi di ristrutturazione o riqualificazione energetica ovvero mancato rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica) 14 La parte concedente, peraltro, si impegna, nel caso di cessata validità dell'attestato qui allegato, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 6, c. 5, citato dlgs 192/2005, a procurare il rilascio di un nuovo attestato di prestazione energetica prima della data fissata per la stipula de l’atto di compravendita. La parte concedente dichiara che non sussiste l’obbligo di dotare l’unità mapp. .... sub .....dell’attestato di prestazione energetica in quanto trattasi di unità adibita a box auto/cantina, autorimessa, a parcheggio multipiano, deposito, come tale esclusa dal campo di applicazione della certificazione energetica, giusta quanto disposto dall’art. 3, c. 3, dlgs 192/2005 e s.m.i. La parte concedente rimane, pertanto, dispensata dall’obbligo di dotazione e dall’obbligo di consegna dell’attestato di prestazione energetica.

ART. 7 INADEMPIMENTO E RISOLUZIONE DEL CONTRATTO

7.1 Salvo quanto previsto ai precedenti Articoli 1.4, 4.3 e 5.3, nel caso di mancato adempimento a taluno degli obblighi assunti dalle parti con il presente contratto, la parte non inadempiente potrà a sua scelta: - o chiedere l’adempimento (artt. 2930 e segg. c.c.) - o chiedere la risoluzione del presente contratto (artt. 1453 e segg. c.c.) salvo, in ogni caso, il risarcimento dei danni eventualmente subiti.

7.2 Nel caso in cui la parte non inadempiente intenda avvalersi della risoluzione, ricorrendone i presupposti ai sensi dell’art. 1455 c.c., dovrà intimare all’altra parte di adempiere, fissando alla stessa, con lettera raccomandata A.R., un ulteriore termine, non inferiore a 15 e non superiore a 45 giorni, con dichiarazione che decorso inutilmente detto termine, il presente contratto s’intenderà risolto di diritto (art. 1454 c.c.).

7.3 In tutti i casi in cui si verifica la risoluzione del presente contratto:

i) la parte conduttrice dovrà riconsegnare alla parte concedente gli immobili, nello stesso stato di conservazione in cui attualmente si trovano (salvo il deterioramento d’uso); si applica anche in questo caso quanto disposto nel precedente ART. 4.4 sub i).

ii) in caso di inadempimento imputabile alla parte conduttrice, la parte concedente avrà diritto di acquisire definitivamente i canoni pagati (sia con riguardo all’intera componente imputata alla concessione del godimento che con riguardo all’intera componente imputata al prezzo di vendita) e ciò a titolo di indennità;

VARIANTE: nel caso di restituzione di parte dei canoni pagati

i) in caso di inadempimento imputabile alla parte conduttrice, la parte concedente avrà diritto di acquisire definitivamente i canoni pagati per l’intera componente imputata alla concessione del godimento mentre dovrà restituire alla parte conduttrice una

percentuale pari al ......% della componente dei canoni imputata al prezzo di vendita, con diritto pertanto a trattenere la restante percentuale del % a titolo di indennità;

ii) in caso di inadempimento imputabile alla parte concedente, la stessa potrà trattenere i canoni pagati per l’intera parte degli stessi imputata al godimento mentre dovrà restituire alla parte conduttrice l’intera parte dei canoni imputata al prezzo di vendita, maggiorata degli interessi legali;

iii) si dovrà procedere tra le parti agli eventuali rimborsi e agli eventuali pagamenti di indennità quali previsti nelle disposizioni che precedono.

Variante: nel caso si voglia inserire una penale

Ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1382 c.c., si conviene tra le parti che, in ogni caso, la parte inadempiente dovrà versare all’altra parte, a titolo di risarcimento dei danni, una penale di €. ……………………….., salva, comunque, la risarcibilità del danno ulteriore. La penale dovrà essere pagata a prescindere dalla prova del danno (art. 1382, c. 2, c.c.).

7.4 A seguito della risoluzione del presente contratto, si dovrà procedere alla cancellazione della trascrizione del presente contratto, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2668, u.c., c.c., come richiamato dall’art. 23 c. 3, D.L. 133/2014, e a tal uopo le parti si impegnano a sottoscrivere, entro trenta giorni dall’intervenuta risoluzione, apposito atto in forma autentica con il consenso alla cancellazione. L'atto suddetto potrà essere sottoscritto, in nome e per conto della parte conduttrice, dal signor ...., nato a .... il ....

domiciliato a ........, al quale la parte conduttrice conferisce, sin d'ora, mandato con rappresentanza perché, in suo nome e conto, perfezioni ogni formalità necessaria ai fini del suddetto art. 2668, u.c., c.c., con promessa di rato e valido; il mandato, essendo

conferito, ai sensi dell'art. 1723, co. 2, c.c., anche nell'interesse dell'odierna parte conduttrice, è irrevocabile e non soggetto ad estinzione per morte o sopravvenuta incapacità del mandante.

ART. 8 REGIME FISCALE

8.1 Chiedesi per il presente contratto l’applicazione della imposta di registro: - nella misura del 2%, per la componente dei canoni da imputare alla concessione del godimento, e ciò ai sensi dell’art. 5, Tariffa, Parte Prima, D.P.R. 26.4.1986 n. 131 (dovendosi tale disposizione, per affinità di situazione, ritenersi applicabile anche alla fattispecie in oggetto) - nella misura del 3%, per la componente dei canoni da imputare al prezzo di vendita, con diritto per la parte conduttrice di imputare tale ultima imposta a quella dovuta per la registrazione de l’atto di compravendita, e ciò ai sensi dell’art. 10, Xxxxxxx, Parte Prima, D.P.R. 26.4.1986 n. 131.

8.2 La parte conduttrice, si riserva di richiedere ne l’atto di compravendita, ricorrendone i presupposti, l’applicazione delle agevolazioni fiscali previste per il trasferimento prima casa.

8.3 La parte conduttrice, si riserva, inoltre, di richiedere ne l’atto di compravendita che la base imponibile ai fini dell'applicazione dell’imposte di registro sia costituita dal cd. “valore catastale”, indipendentemente dal corrispettivo pattuito, e ciò sensi dell'art. 1, co.497,legge 23 dicembre 2005 n. 266.

In caso di operazione IVA

8.1 Chiedesi per il presente contratto l’applicazione della imposta di registro in misura fissa, trattandosi di operazione soggetta ad I.V.A. Trattasi in particolare di atto per il trasferimento di fabbricato ad uso abitativo costruito dalla odierna parte concedente, i

cui lavori di costruzione e/o ristrutturazione non sono stati ultimati da oltre cinque anni prima della data odierna, come tale soggetto ad I.V.A. giusta quanto disposto dall’art. 10, c.1, n.8bis, DPR 633/1972

VARIANTE: per il caso di OPZIONE IVA

Trattasi in particolare di atto per il trasferimento di fabbricato ad uso abitativo, oltre i 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione e/o ristrutturazione, per il quale la parte concedente intende avvalersi dell'opzione di cui all'art. 10, c.1, n. 8bis, D.P.R. 633/1972 (nel testo modificato dall’art. 9 D.L. 83/2012 convertito con legge 134/2012), chiedendo espressamente l'assoggettamento ad I.V.A. 8.2 La parte conduttrice, si riserva di richiedere ne l’atto di compravendita, ricorrendone i presupposti, l’applicazione delle agevolazioni fiscali previste per il trasferimento prima casa.

ART. 9 FACOLTÀ DI NOMINA - CESSIONE DEL CONTRATTO

9.1 È esclusa la facoltà per la parte conduttrice di nominare persone od enti che debbano acquistare i diritti ed assumere gli obblighi nascenti da questo contratto. VARIANTE: riconoscimento facoltà di nomina

9.2 La parte conduttrice si riserva la facoltà di nominare persone od enti che debbano acquistare i diritti ed assumere gli obblighi nascenti da questo contratto. Le parti convengono che nell’esercizio di tale facoltà la parte conduttrice potrà anche procedere alla nomina di persone o enti che acquistino parte dei diritti e assumano parte degli obblighi discendenti dal presente contratto, purché, con o senza la parte conduttrice le persone o 17 gli enti nominati acquistino complessivamente tutti i diritti oggetto di contratto ed assumano solidalmente tutti gli obblighi nascenti dal presente

contratto. Si conviene inoltre che parte conduttrice potrà a sua scelta: a) o esercitare la facoltà di nomina entro tre giorni dalla data odierna (con la conseguenza che il nominato o i nominati subentreranno nell’intera posizione contrattuale della parte conduttrice e quindi in tutti i diritti ed obblighi oggetto dal presente contratto) b) o esercitare la facoltà di nomina con riguardo al solo atto finale di cessione de gli immobili (con la conseguenza che il nominato o i nominati subentreranno solo nei diritti ed obblighi relativi alla cessione de gli immobili) e ciò contestualmente alla stipula di detto atto (che verrà pertanto sottoscritto sia dalla odierna parte conduttrice che dal nominato o dai nominati); c) o stipulare l’atto finale di cessione de gli immobili, riservandosi in questa sede la facoltà di nomina da esercitarsi nei successivi tre giorni. Con riguardo alla forma, alla pubblicità ed agli effetti della dichiarazione di nomina si applicano le disposizioni degli artt. 1403 e segg. cod. civ. L’efficacia della dichiarazione di nomina è peraltro subordinata al gradimento della parte concedente; pertanto la parte concedente non è obbligata a proseguire nel rapporto contrattuale ovvero a stipulare o a ritenere stipulato l’atto finale di cessione dei beni con la persona o l’ente nominati se gli stessi non sono di suo gradimento. Il gradimento dovrà essere manifestato contestualmente alla dichiarazione di nomina; la mancanza di manifestazione contestuale equivale a dichiarazione di non gradimento. In ogni caso la manifestazione di “non gradimento” non deve essere motivata. In assenza di dichiarazione di nomina efficace, il presente contratto proseguirà tra le odierne parti contrattuali e l‘atto finale di cessione dovrà essere stipulato o, se già stipulato, produrrà i suoi effetti tra le odierne parti contrattuali.

9.3 È fatto divieto di cessione del presente contratto, salvo che consti il consenso espresso della parte concedente.

VARIANTE: riconoscimento facoltà di cessione del contratto

9.4 È consentita alla parte conduttrice la facoltà di cedere il presente contratto. In tal caso la cessione sarà efficace nei confronti della parte concedente nel momento in cui le è stata notificata ovvero nel momento in cui la stessa l’ha accettata.

ART. 10 DISPOSIZIONI FINALI

10.1 Chiedesi la trascrizione del presente atto ai sensi e per gli effetti di cui agli artt.

2645bis c.c. e 2643, co.1, n. 8, c.c., così come prescritto dall’art. 23 co. 1, D.L. 133/2014. 18 Gli effetti della suddetta trascrizione cesseranno una volta scaduto il termine di durata del presente contratto, quale sopra convenuto sub ART. 3, e comunque una volta decorso il termine di dieci anni.

10.2 Le parti confermano quanto sopra già riportato in ordine al proprio stato civile e regime patrimoniale. Precisa al riguardo ........... di avere la libera disponibilità dei diritti in oggetto ad esso pervenuti per ...............

10.3 Spese e tributi del presente atto e del successivo atto di vendita a carico della parte conduttrice.

10.4 Le parti danno atto che la registrazione del presente contratto assorbe l'obbligo previsto dall'art. 12 D.L. 21 marzo 1978 n. 59 (art. 5 c.4, D.L. 13 maggio 2011 n. 70, convertito con L. 12 luglio 2011 n. 106

10.5 I costituiti mi hanno dispensato dalla lettura degli allegati.

5 Conclusioni (vantaggi e svantaggi del Rent to Buy)

5.1 Vantaggi per l’acquirente

In merito ai vantaggi derivati dal contratto di Rent to Buy, questo può essere scelto sia per la sua elevata flessibilità, sia che per motivi finanziari. Questo contratto si è rivelato la soluzione ideale per le seguenti categorie di acquirenti:

 coloro che, pur disponendo di un reddito adeguato a sostenere le rate di un mutuo non dispongono di una liquidità iniziale per sostenere la creditizio, per la giovane età o perché da poco in Italia;

 coloro che, a causa di problemi passati, necessitano parte di finanziamento non coperta dal mutuo;

 coloro che non hanno ancora uno storico di crearsi uno storico creditizio positivo;

 le giovani coppie che intendono meglio collaudare il proprio rapporto prima di accollarsi l’impegno di un mutuo;

 coloro che, prima di acquistare una nuova casa, devono venderne un’altra: con il Rent to Buy possono entrare subito nella casa nuova, senza rogitarla; poi una volta rogitato l’immobile in vendita potranno completare l’acquisto del nuovo accendendo un mutuo inferiore o non accendendolo affatto;

 coloro che prevedono di avere redditi elevati negli anni successivi alla stipula del contratto di Rent to Buy. Questi redditi potrebbero comportare un flusso di cassa tale da non rendere più necessaria l’accensione di un mutuo oppure da consentire

comunque l’utilizzo di un mutuo di importo inferiore e calibrato alle effettive necessità del momento;

 coloro che, per qualsiasi personale ragione, preferiscono non intestarsi subito la proprietà dell’immobile o preferiscono decidere entro 10 anni, al momento del rogito, a chi intestarla.

Sempre per quanto riguarda i vantaggi del contratto di Rent to Buy, questo comporta non solo flessibilità nel processo di acquisto, ma anche vantaggi di natura finanziaria. Contrariamente a quanto sembrerebbe da un’analisi superficiale, il contratto di Rent to Buy comporta sempre un grande risparmio rispetto all’acquisto tradizionale, anche per chi potrebbe accendersi il mutuo subito. Questo perché il costo dell’affitto è decisamente irrisorio rispetto all’enorme risparmio sugli interessi del mutuo. Capitalizzando durante la fase preparatoria, si richiede poi un mutuo di importo inferiore che consentirà, mantenendo invariato l’importo della rata, di ridurre la durata del mutuo stesso, con un enorme risparmio di interessi. Consideriamo ad esempio due operazioni di durata ventennale di acquisto di un immobile dal valore di €180.000.

Nel primo caso l’acquirente versa €36.000 come acconto iniziale per l’acquisto del bene e decide di finanziare il restante importo con un mutuo di €144.000 con durata di

20 anni. Nel secondo caso l’acquirente versa €36.000 come acconto iniziale per l’acquisto del bene e sottoscrive con il venditore un contratto di rent to buy di durata 6 anni al 60%. Il 40% dell’importo viene versato come affitto, mentre il restante 60% andrà a costituire un montante che verrà considerato come anticipo nel caso in cui l’acquirente decida di esercitare l’opzione di acquisto dell’immobile. Consideriamo un canone di affitto mensile di 1000€. Consideriamo l’ipotesi che l’acquirente decida di riscattare l’immobile al termine del quarto anno.

Acquisto immobile del valore di €180.000	Metodo di acquisto tradizionale	Metodo di acquisto Rent to Buy
Prezzo del bene	€ 180.000	€ 180.000
Acconto iniziale	€ 36.000	€ 36.000
Affitto mensile (durata 4 anni)	0	€ 1.000
Quota mensile di affitto per il godimento	0	€ 400
Quota mensile di affitto versata come anticipo	0	€ 600
Totale quota godimento attualizzata con tasso di inflazione 1%	0	€ 18.815,12
Totale del mutuo	€ 144.000	€ 115.200
Percentuale del mutuo	80%	64%
Durata del mutuo	20 anni	16 anni
Tasso applicato	Fisso al 4%	Fisso al 4%
Rata mensile	€ 867,20	€ 809,14
Totale interessi	€ 64.126,80	€ 40.155,41
Totale interessi attualizzati con tasso di inflazione 1%	€ 59.800,17	€ 37.985,30
Costo dell’operazione	€ 59.800,17	€ 56.800,42

Come possiamo vedere dalla soprastante tabella, se l’acquirente decide di esercitare l’opzione di riscatto al termine del quarto anno di affitto, dovrà accendere un mutuo del valore di €115.200 della durata di 16 anni. Questo consentirà all’acquirente di pagare una rata mensile di importo minore e ottenere un enorme risparmio di interessi (circa €22.000). Se consideriamo il costo totale dell’operazione aggiungendo, al totale

degli interessi attualizzati, anche la quota di affitto attualizzata pagata per il godimento del bene, vediamo che il risparmio con l’utilizzo della formula del rent to buy si aggira attorno ai €3.000. Un altro vantaggio risiede nel fatto che nel periodo di affitto il futuro acquirente non ha sostenuto il costo dell’IMU e ha potuto godere dell’immobile per 4 anni potendo così verificare le condizioni di quest’ultimo e quindi decidere per il futuro acquisto.

PIANO AMMORTAMENTO CONTRATTO DI XXXXX

PIANO AMMORTAMENTO CONTRATTO RENT TO BUY AL 60%

Consideriamo invece, sempre mantenendo i dati iniziali precedenti, il caso di un

contratto di rent to buy al 50%

Acquisto immobile del valore di €180.000	Metodo di acquisto tradizionale	Metodo di acquisto Rent to Buy
Prezzo del bene	€ 180.000	€ 180.000
Acconto iniziale	€ 36.000	€ 36.000
Affitto mensile (durata 4 anni)	0	€ 1.000
Quota mensile di affitto per il godimento	0	€ 500
Quota mensile di affitto versata come anticipo	0	€ 500
Totale quota godimento attualizzata con tasso di inflazione 1%	0	€ 23.518,90
Totale del mutuo	€144.000	€ 120.000
Percentuale del mutuo	80%	66,6%
Durata del mutuo	20 anni	16 anni
Tasso applicato	Fisso al 4%	Fisso al 4%
Rata mensile	€ 867,20	€ 842,86
Totale interessi	€ 64.126,80	€ 41.828,55
Totale interessi attualizzati con tasso di inflazione 1%	€ 59.800,17	€ 39.568,02
Costo dell’operazione	€ 59.800,17	€ 63.086,92

In questo caso il risparmio di interessi è sempre notevole anche se, considerando il costo totale dell’operazione, questo è leggermente più elevato rispetto all’accensione

di un mutuo normale (circa €1.200 in più con tasso di inflazione pari a 0 e circa €3.300 in più con tasso di inflazione annuo pari all’1%). Resta comunque il fatto che il futuro acquirente non ha pagato l’IMU per i 4 anni nei quali ha goduto dell’immobile in affitto, quindi a seconda dell’ammontare dell’imposta, questo potrebbe comportare un vantaggio notevole per l’acquirente. In questi 4 anni l’acquirente ha comunque goduto dell’immobile potendone verificare le effettive condizioni e decidere meglio per il futuro acquisto.

Il contratto di Xxxx to Xxx rimane comunque sicuramente più vantaggioso di un contratto di affitto, che non permetterebbe al locatore di accumulare capitale per il futuro acquisto dell’immobile.

PIANO AMMORTAMENTO CONTRATTO RENT TO BUY AL 50%

5.2 Vantaggi per il venditore

Al giorno d’oggi, nel caso della necessità di vendere un immobile, i problemi che incontra la gente nell’acquistare casa sono di fatto diventati dei problemi anche per i venditori. L’innalzamento della soglia di liquidità necessaria per acquistare casa ha di fatto venir meno la fascia media dei potenziali acquirenti, ovvero la quota numericamente più importante del mercato. In questo momento molte giovani coppie rinunciano ad acquistare casa e sono costrette, a malincuore, a ripiegare sulla locazione.

Il Rent to Buy è lo strumento che potrebbe consentire ai venditori di riappropriarsi della fascia media di clientela che è venuta a mancare. Non solo, è un vantaggio differenziale che catalizza verso il venditore un preciso target di clientela, ovvero tutti coloro che non dispongono di una liquidità immediata pari al 20/30 per cento. A prescindere da ciò, ci sono comunque una serie di situazioni nelle quali può essere molto conveniente vendere casa con il Rent to Buy anziché con il metodo tradizionale:

 se il venditore non ha fretta di vendere, può cominciare ad ottenere un reddito da subito con il Rent to Buy.

 Fino al momento in cui l’inquilino deciderà sul riscatto, il venditore avrà un inquilino- futuro proprietario, che curerà la casa come se fosse già sua; questo perché sarà molto difficile che l’inquilino non sia intenzionato ad esercitare il riscatto, dato che non potrà avere indietro la quota versata a titolo di acconto.

 L’inquilino, molto probabilmente, sarà puntualissimo nei pagamenti perché, proprio grazie a questi, si sta creando uno storico creditizio da esibire in banca, dato che poi dovrà comunque richiedere un mutuo.

 Se il venditore ha fretta di vendere ma non riesce a trovare un acquirente immediato, con il contratto di Rent to Buy, ottiene subito la liquidità sufficiente per saldare i debiti in sospeso.

 Se il venditore sta vendendo casa per acquistarne un’altra nuova potrebbe ricorrere a un doppio contratto Rent to Buy: il venditore comincia subito a godere della casa nuova che acquista con un Rent to Buy di 3 anni; nel frattempo libera l’immobile usato, che può essere oggetto di piccoli lavori di ristrutturazione allo scopo di presentarlo al meglio per la vendita. L’immobile usato lo pone in vendita, oltre che con il metodo tradizionale, anche con un Rent to Buy di durata più breve, tale cioè da garantirti di rogitare l’usato prima di rogitare il nuovo; in alternativa può anche vendere il tuo usato con il Rent to Buy e contestualmente girarlo in permuta (con il Rent to Buy già applicato) al costruttore da cui acquisti il nuovo: l'operazione è vantaggiosa sia per il venditore, che non vedrà deprezzato il tuo usato a causa della permuta, sia per il costruttore che ritira un usato che è comunque entro tre anni già venduto e nel frattempo produce anche una rendita, sia pur minima, tramite la locazione.

Come possiamo vedere il Rent to Buy è uno strumento flessibile, risolve molte

situazioni e soprattutto catalizza clientela, semplicemente perché risponde ad un reale problema della gente: la scarsa disponibilità di liquidità iniziale.

Vantaggi per il costruttore

Per quanto riguarda i vantaggi per il costruttore, il contratto di Rent to Buy rappresenta una grande opportunità per abbandonare i vecchi schemi, non più rispondenti alle esigenze del mercato e a dotarsi di nuovi strumenti innovativi e più efficaci. Il Rent to

Buy è il metodo più moderno per acquistare casa in tempi difficili può consentire al costruttore di:

 ampliare il bacino di acquirenti finanziariamente qualificati, recuperando così quella fascia di clientela che i nuovi parametri di accesso al credito, imposti dal mondo bancario, gli hanno fatto perdere;

 poter vendere anche a chi, per acquistare il nuovo, deve prima liberarsi dell'usato;

 poter vendere anche a chi, giustamente, non vuole accendere il mutuo;

 poter vendere l’immobile durante la costruzione di quest’ultimo; infatti, il contratto di Rent to Buy, può essere utilizzato anche su immobili in costruzione. Questo permette al costruttore di cominciare a ricevere un flusso di cassa positivo, che potrà utilizzare per finanziare il proseguimento dei lavori;

 invertire il flusso di cassa, da negativo a positivo.

Su questo ultimo punto dobbiamo tenere in considerazione che per il costruttore, tenere immobili invenduti, oltre ad avere un effetto negativo sui potenziali acquirenti, in quanto vedere palazzi con pochissimi inquilini e molte unità immobiliari vuote da tempo, non ispira fiducia ai potenziali acquirenti. Inoltre le unità invendute costano soldi, in termini di manutenzione, in termini di potenziale obsolescenza, in termini di oneri finanziari, in termini di mancati ricavi. Su tutte le unità invendute la banca pretende comunque che tu continui a pagare gli interessi sul mutuo cantiere. In questo caso, per sopperire a queste problematiche, il costruttore può effettuare una cartolarizzazione del Rent to Buy, negoziandolo nel mercato del credito o anche con i propri fornitori girandoglielo in permuta.

5.3 Vantaggi per gli istituti di credito

E' oramai risaputo che molti Istituti di Credito si trovano oggi ad essere metaforicamente seduti su delle pericolose "polveriere", costituite dai numerosi cantieri edili a suo tempo finanziati ed a tutt’oggi rimasti in gran parte invenduti. Cosa fanno oggi gli Istituti di Credito nel momento in cui si rendono conto di aver finanziato un cantiere in cui le vendite sono state irrisorie e si sono poi del tutto bloccate a seguito dell’inevitabile perdita di "appeal" dell’iniziativa immobiliare rimasta in gran parte invenduta? I principali gruppi bancari italiani hanno recentemente deciso di affrontare in modo radicale il problema, aprendo le proprie reti di xxxxxxx immobiliari per gestire direttamente le vendite dei cantieri dei loro costruttori in difficoltà. Mentre gli istituti di credito minori, che non hanno le proprie agenzie immobiliari, molto spesso non sanno come intervenire per migliorare la situazione. Infatti, se andassero a mettere in sofferenza le imprese che hanno finanziato chiedendo loro un “utopistico rientro”, peggiorerebbero solamente la situazione, dovendo poi svalutare i loro crediti in bilancio con il conseguente obbligo di ricapitalizzazione previsto dalla legge. Invece che sperare in tempi migliori, che molto probabilmente non arriveranno mai, anche perché, più gli immobili restano invenduti e più si deprezzano, fino ad arrivare ai casi estremi in cui l’imprenditore non riesce nemmeno più ad adeguare il prezzo ai nuovi valori di mercato e se lo facesse non riuscirebbe più, con il ricavo della vendita, ad estinguere il debito contratto con la banca.

In questo scenario, il Rent to Buy potrebbe veramente essere lo strumento adatto a disinnescare queste autentiche “bombe ad orologeria”. Innanzi tutto il Rent to Buy, se

correttamente realizzato con preliminare di compravendita trascritto dal Notaio e quindi opponibile ai terzi, non solo tutela l’acquirente in caso di fallimento del venditore, ma tutela anche la banca che ha finanziato l’impresa, sia perché va a raddoppiare la garanzia per la banca stessa, sia perché le fraziona il rischio.

Facciamo un esempio pratico: in caso di fallimento dell’impresa, sui contratti preliminari di compravendita “non trascritti” il curatore fallimentare ha un diritto di opzione: può scegliere di portali a termine con i legittimi promissari acquirenti, così come può decidere di risolverli, con grande danno per questi ultimi, che vedrebbero inevitabilmente attratte nella massa del patrimonio del fallimento le somme da essi versate a titolo di acconti o caparre, con la drammatica conseguenza che, risultando loro dei “creditori chirografari”, si dovrebbero mettere in coda con molti altri soggetti, con la prospettiva di recuperare poco o nulla rispetto a quanto versato. Sui contratti preliminari di compravendita “trascritti” il curatore fallimentare ha invece l’obbligo di portare a termine gli stessi rogitando con i legittimi promissari acquirenti, che vedranno così pienamente tutelato ogni loro diritto e soprattutto non perderanno le somme versate, che saranno riconosciute e scalate dal prezzo al momento del rogito. Per effettuare l’atto definitivo bisognerà ovviamente togliere il vincolo ipotecario della banca, che verrà così saldata per la quota di sua spettanza relativa alla singola unità rogitata; ora, essendo il credito ipotecario della banca assolutamente privilegiato rispetto a quello degli altri creditori chirografari, l’istituto di credito viene a trovarsi, in questa situazione, perfettamente garantito.

Riepilogando quindi, a fronte di “preliminari trascritti”:

 la banca è doppiamente tutelata: in caso di default dell’impresa verrà saldata al rogito dal promissario acquirente, mentre in caso di default di quest’ultimo nel programma Rent to Buy rimane comunque sempre obbligata l’impresa;

 la banca fraziona il suo rischio, che non è più accentrato sull’impresa ma più largamente distribuito tra l’impresa ed i suoi promissari acquirenti.

Nel caso di cantieri ultimati ed invenduti in cui il prezzo di vendita di mercato è inferiore al debito residuo dell'impresa nel confronti dell'istituto di credito, spesso le banche accettano dei pesanti "saldi e stralci" del debito a favore degli investitori che rilevano i cantieri a prezzi da "pre-asta". Un'alternativa più intelligente e meno dolorosa per la banca potrebbe invece essere quella di accettare, intervenendo nei preliminari di compravendita Rent to Buy che l'impresa stipula con i propri acquirenti, dei "saldi e stralci" decisamente più leggeri, evitando peraltro di dover rilevare subito la perdita nel proprio bilancio e posticipandola al rogito finale.

5.4 Svantaggi per il venditore e scarso utilizzo del Rent to Buy

Nonostante il contratto di Rent to Buy sia un contratto estremamente flessibile, sia ampiamente utilizzato nel mondo anglosassone e possibilmente in grado di risollevare il mercato immobiliare, questo stenta a decollare in Italia. Nel 2014 gli annunci di immobili in vendita con contratto di rent to buy rappresentavano soltanto l’1% del totale dell’offerta del mercato Italiano. Intervistando alcuni agenti immobiliari della zona e i rappresentanti della Confcommercio e Confedilizia di Pisa è emerso che nessuno dei loro associati ha sottoscritto contratti di Rent to Buy, soprattutto per avversità da parte dei venditori a sottoscrivere questo tipo di contratto.

Tra i problemi riscontrati possiamo elencare i seguenti:

 Andamento dei prezzi degli immobili: in una fase di incertezza come quella attuale, un rialzo delle quotazioni giocherebbe a sfavore del venditore, che percepirebbe un importo minore al momento del riscatto, rispetto alla quotazione dell’immobile in quel momento;

 Liquidità immediata: molto spesso il venditore ha bisogno di liquidità immediata e non è, quindi, intenzionato a posticipare la vendita dell’immobile;

 Elevata tassazione degli immobili in Italia: la tassazione degli immobili in Italia non è molto vantaggiosa ed è diventata molto più onerosa con l’introduzione dell’IMU che raggiunge importi elevati per quanto riguarda la seconda casa. In questo contesto il proprietario non è incentivato a sottoscrivere un contratto di Rent to Buy perché, durante il periodo di affitto, le imposte continueranno a ricadere su di esso e in più si dovrà accollare le eventuali spese di manutenzione straordinaria. A questo scopo si potrebbe suggerire una ripartizione proporzionale dell’imposta, da inserire nel contratto, tra affittuario e proprietario in base alla quota che l’affittuario versa a titolo di acconto;

 Manutenzione straordinaria: anche questa resta tutta a carico del proprietario, si potrebbe suggerire anche per questo elemento una ripartizione proporzionale come al punto precedente;

 Motivo culturale: in Italia la maggioranza dei possessori di immobili sono persone anziane, che spesso sono agganciate alle forme tradizionali di contratto, ovvero affitto e vendita. A questi soggetti, un contratto complesso come il Rent to Buy, risulta di difficile comprensione.

 Criticità fiscali che piegheremo nel paragrafo successivo

5.4.1 Criticità fiscali

La scelta di fondo operata dall’Agenzia delle entrate è stata quella di diversificare il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal conduttore in considerazione della funzione (godimento dell’immobile e acconto prezzo) per la quale dette somme sono corrisposte, cioè da un lato assimilando, ai fini fiscali, l’immediata concessione del godimento dell’immobile a fronte del pagamento dei canoni alla locazione, per cui alla quota di canone “imputata” al godimento dell’immobile trovano applicazione le disposizioni previste, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i contratti di locazione; da un altro lato, assimilando ai fini fiscali e fin da subito la quota di canone destinata ad essere imputata al corrispettivo del trasferimento – la quale ad avviso dell’Agenzia ha natura di anticipazione del suddetto corrispettivo - agli acconti sul prezzo della successiva vendita dell’immobile.

In caso di esercizio del diritto di acquisto dell’immobile trova applicazione la normativa prevista, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i trasferimenti immobiliari.

Al riguardo appare utile sintetizzare le conclusioni cui perviene l’Agenzia con riferimento all’applicazione delle imposte indirette, mediante degli schemi riepilogativi corredati di note volte a sottolineare alcune conseguenze e criticità che derivano dalle suddette conclusioni, premettendo in linea generale che la scelta di fondo a cui prima si è fatto cenno appare influenzata da una considerazione del nuovo tipo contrattuale di cui all’art. 23 cit. che, sotto il profilo fiscale, si muove nella logica del “doppio contratto”, come cioè se si dovesse tassare una combinazione di contratti

rappresentata da una locazione e da un preliminare, logica da cui derivano alcune criticità, anche perché porta ad una minore valorizzazione della novità e delle peculiarità del contratto di Rent to Buy.

TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI GODIMENTO IN FUNZIONE DELLA SUCCESSIVA ALIENAZIONE DI IMMOBILI CON CONCEDENTE SOGGETTO PASSIVO IVA

Quota canone per il godimento dell’immobile

Tipologia di fabbricati	Iva	Imposta di registro
abitativi	esente	proporzionale (2 per cento)
abitativi	imponibile	fissa (67 euro o 200 euro in base alla forma del contratto)
strumentali	esente	proporzionale (1 per cento)
strumentali	imponibile	proporzionale (1 per cento)

Quota canone da imputare a corrispettivo della cessione/ acconto prezzo

Tipologia di fabbricati	Iva	Imposta di registro
abitativi	esente	proporzionale (3 per cento)
abitativi	imponibile	fissa (200 euro)
strumentali	esente	fissa (200 euro)
strumentali	imponibile	fissa (200 euro)

TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI TRASFERIMENTO DA PARTE DI CEDENTE SOGGETTO PASSIVO IVA IN CASO DI ESERCIZIO DEL DIRITTO ALL’ACQUISTO

Tipologia di fabbricati	Iva	imposte di registro, ipotecaria e catastale
abitativi	esente	imp. reg. proporzionale (2 o 9 per cento, con importo minimo di 1000 euro) e 50+50 euro imp. ipotecaria catastale
abitativi	imponibile (sul prezzo, al netto delle somme assimilate ad acconti)	imposte fisse (200 euro ciascuna)

strumentali	esente	imp. registro fissa (200 euro), imp. ipotecaria 3 per cento, imp. catastale 1 per cento
strumentali	imponibile (sul prezzo, al netto delle somme assimilate ad acconti)	imp. registro fissa (200 euro), imp. ipotecaria 3 per cento, imp. catastale 1 per cento

TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI GODIMENTO IN FUNZIONE DELLA SUCCESSIVA ALIENAZIONE DI IMMOBILI CON CEDENTE NON SOGGETTO PASSIVO IVA

Quota canone per il godimento dell’immobile / locazione

Quota canone da imputare a corrispettivo della cessione / acconto prezzo

Tipologia di fabbricati	Imposta di registro	Tipologia di fabbricati	Imposta di registro
abitativi	proporzionale (2 per cento)	abitativi	proporzionale (3 per cento)
abitativi con opzione per la cedolare secca	non dovuta	abitativi con opzione per la cedolare secca	proporzionale (3 per cento)
strumentali	proporzionale (2 per cento)	strumentali	proporzionale (3 per cento)

TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI TRASFERIMENTO DA PARTE DI CEDENTE NON SOGGETTO PASSIVO IVA IN CASO DI ESERCIZIO DEL DIRITTO ALL’ACQUISTO

Tipologia di fabbricati	imposte di registro, ipotecaria e catastale
abitativi	imp. reg. proporzionale (2 o 9 per cento, con importo minimo di 1000 euro) e 50+50 euro imp. ipotecaria catastale
strumentali	imp. reg. proporzionale (9 per cento, con importo minimo di 1000 euro) e 50+50 euro imp. ipotecaria catastale

Imposta di registro

L’imposta di registro è applicata al contratto di godimento in esame con la premessa dell’osservanza dei principi di cui all’art. 21 comma 1 D.P.R. n. 131/1986, che

attribuiscono distinta rilevanza alle singole disposizioni negoziali contenute nell’atto che siano espressione di autonoma capacità contributiva.

Questa premessa, unitamente alle indicazioni che possono desumersi dalla circolare, portano a ritenere che, secondo l’Agenzia delle entrate, nel caso in cui entrambe le componenti del canone (tassate come se fossero riconducibili a due negozi distinti) siano soggette ad iva, si debbano applicare due imposte fisse di registro (nella misura di 200 euro ciascuna se il contratto è redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata, nella misura di 67 euro per la parte tassata come locazione e di 200 euro per quella tassata come acconto se il contratto è redatto nella forma di scrittura privata non autenticata). Una tale duplicazione di imposte fisse appare però in contrasto, evidentemente con l’unicità del contratto di Xxxx to Buy.

Nella circolare si legge altresì, per quanto riguarda il contratto di trasferimento, che “per determinare l’imposta di registro da applicare in sede trasferimento, si ritiene, inoltre, applicabile la disciplina dettata dalla nota all’art. 10 della tariffa, parte prima, del TUR per i contratti preliminari di compravendita, secondo la quale dall’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo deve essere scomputata l’imposta di registro corrisposta in relazione agli acconti prezzo (omissis) al fine di evitare una doppia tassazione delle medesime somme”. Nel caso in cui tale imposta dovesse risultare superiore a quella dovuta per il contratto di trasferimento, “spetta il rimborso della maggiore imposta versata, secondo le regole previste dall’art. 77 del TUR (circolare 29 maggio 2013, n. 18/E)”. A ben vedere, però, a prescindere dal diritto al rimborso, l’esigenza di evitare una doppia imposizione in relazione alle somme assimilate ad acconti prezzo e, soprattutto, di assicurare un’invarianza della

tassazione dell’acquisto immobiliare effettuato tramite il contratto di cui all’art. 23 in esame rispetto ad una normale compravendita, avrebbe potuto giustificare una soluzione interpretativa di maggiore apertura. Sarebbe, cioè, ragionevole sostenere, al fine di consentire l'unitario assoggettamento all'imposta di registro del contratto finalizzato al trasferimento dell’immobile, che il tributo applicato alle suddette somme, assimilate ad acconti, debba essere parametrato sull'imposta principale dovuta per il trasferimento, intesa quale limite massimo alla tassazione dell'operazione complessiva In altri termini, in caso di un contratto di godimento di cui all’art. 23 cit. che già prefiguri i requisiti rilevanti per la tassazione del trasferimento, l'imposta proporzionale di registro per le somme assimilate ad acconti si applicherebbe fino a concorrenza di quella che sarà dovuta per il definitivo trasferimento.

Imposta sul Valore Aggiunto

Per quanto riguarda la quota dei canoni “pagata a titolo di acconto prezzo”, ad avviso dell’Agenzia, la stessa assume rilevanza ai fini iva ai sensi dell’art. 6 comma 4 D.P.R.

n. 633/1972, con applicazione dello stesso trattamento riservato ai corrispettivi delle cessioni di immobili. Ed al riguardo l’Agenzia ricorda il regime di cui all’art. 10 nn. 8- bis e 8-ter, compresa la possibilità di optare per l’imponibilità IVA. La circolare non affronta, però, espressamente il tema dell’esercizio dell’opzione con riguardo al pagamento della quota di canone assimilata fiscalmente ad acconti sul prezzo della cessione, ma in ragione della suddetta assimilazione dovrebbe potersi ragionevolmente ritenere che l’opzione possa essere manifestata nel contratto di godimento così come l’Agenzia delle entrate aveva ammesso con riguardo al contratto preliminare (vedi

circolare n. 22/E del 28 giugno 2013, alla quale si rinvia anche per la conseguente applicazione del meccanismo del reverse charge).

Da ciò deriverebbe in definitiva che nel contratto di godimento potrebbero essere manifestate due opzioni per l’imponibilità iva, in presenza delle rispettive condizioni: una relativa alla quota del canone tassata secondo la disciplina della locazione, una relativa alla quota del canone tassata secondo la disciplina degli acconti prezzo.

Restituzione imposta di registro in caso di mancato riscatto

Secondo l’Agenzia delle entrate “in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore, ai sensi del comma 1-bis dell’articolo 23 ovvero di risoluzione del contratto per inadempimento, ai sensi del successivo comma 5, non si dà luogo alla restituzione dell’imposta di registro corrisposta nella misura del 3 per cento, applicata in relazione alla quota di canone assimilata ad acconti prezzo, anche nel caso in cui il concedente proceda alla restituzione di tali somme al conduttore”.

Tuttavia, la peculiare natura di questo contratto avrebbe potuto giustificare qualche riflessione in merito alla possibilità, nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, di considerare venuta meno la ragione dell’assimilazione iniziale ad acconto prezzo, non essendosi verificata la cessione, con la conseguenza di ritenere che l’imposta già applicata - in un certo senso provvisoria per la non definitività del titolo e dell’acquisizione delle somme connaturata al nuovo tipo contrattuale - possa essere restituita.

Restituzione IVA in caso di mancato riscatto

Mancato esercizio del diritto all’acquisto	iva	Risoluzione per inadempimento	iva
quota (xxxxxxx, inizialmente assimilata ad acconto prezzo) restituita al conduttore	variazione ex art. 26 D.P.R. n. 633/172	quota (versata, inizialmente assimilata ad acconto prezzo) restituita al conduttore	variazione ex art. 26 cit.
quota (versata, inizialmente assimilata ad acconto prezzo) trattenuta dal concedente (assume natura di corrispettivo del diritto all’acquisto)	variazione ex art. 26 D.P.R. n. 633/1972 e imponibilità ex art. 3 D.P.R. n. 633/1972	quota (versata, inizialmente assimilata ad acconto prezzo) trattenuta dal concedente (assume natura di penalità per inadempimento del conduttore)	variazione ex art. 26 cit. e rilevanza come importo escluso da iva ex art. 15

Si ricorda che le variazioni IVA in esame (che l’Agenzia sembra ritenere obbligatorie, pur trattandosi di variazioni in diminuzione che ai sensi dell’art. 26 sono facoltative) non si traducono di per sé in un diritto del contribuente al rimborso da parte dell’amministrazione finanziaria (potendo solo diminuire il debito iva del soggetto passivo in dichiarazione), né tantomeno escludono in linea di principio l’addebito dell’IVA per rivalsa sul conduttore in relazione all’imposta dovuta sulle eventuali somme trattenute che assumono natura di corrispettivo del diritto all’acquisto. Potrebbe perciò essere opportuno tener conto di ciò nell’ambito della contrattazione, avendo presente che per effetto della variazione in diminuzione il conduttore ha diritto alla restituzione dell’IVA addebitatagli per rivalsa sulle somme inizialmente assimilate ad acconti prezzo.

Tuttavia, la peculiare natura di questo contratto avrebbe potuto giustificare qualche riflessione in merito alla possibilità, nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, di considerare venuta meno la ragione dell’assimilazione iniziale ad acconto prezzo, non essendosi verificata la cessione, con la conseguenza di ritenere che l’imposta già applicata (in un certo senso provvisoria per la non definitività del titolo e dell’acquisizione delle somme connaturata al nuovo tipo contrattuale) possa essere restituita.

Giungendo a conclusione sarebbe opportuno che il contratto di Xxxx to Xxx fosse considerato realmente come un contratto unico e non fosse soggetto a complicati meccanismi di tassazione, come quelli precedentemente elencati. Questo renderebbe il contratto in esame più comprensibile anche ai soggetti non esperti in materia e questo ne favorirebbe sicuramente la sua diffusione.

Bibliografia e siti consultati

Affitto con riscatto e rent to buy – Albanese Donzì

Il rent to buy e altri modi per comprare casa – Consiglio Nazionale del Notariato

xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xxx.xx xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx xxx.xxxxxxxxx.xx xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx xxx.xxxxxxxxxxx.xxx xxx.xxxxxxxxxxx.xxx