TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA
XXXXX XXXXX ARCHITETTO
Professore a contratto di Composizione Architettonica, Laurea in Scienze dell’Architettura, Università di Udine
TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA
GIUDICE DELEGATO XXXX. XXXXXXX XXXXXX CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Fallimento: n. 178/13 del 6.12.2013 FARO IMMOBILIARE spa
Curatore: dottor Xxxxxxxx Xxxxxxxxx C.T.U.: Arch. Xxxxx Xxxxx RELAZIONE TECNICA
Oggetto della relazione.
Incarico-quesito
Il sottoscritto architetto, iscritto all'Albo degli architetti della Provincia di Padova al N. 948 ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Padova al N. 1671, a seguito di sentenza dichiarativa di fallimento veniva nominato, in data 14 gennaio 2014, C.T.U. nella procedura in oggetto dal Curatore dottor Xxxxxxxx Xxxxxxxxx, con l’incarico “di assistere la procedura nella individuazione e valutazione del compendio immobiliare e portuale della società fallita”.
Indagini svolte
In giorni diversi:
- sono stati esaminati, atti, documenti, contratti e ogni altro elemento in possesso della società fallita presso la sede della stessa in xxx Xxxxxxxxx 00 x Xxxxxx (XX) e presso l’appartamento D28 del complesso Libeccio, dove successivamente tali documenti sono stati spostati dalla Curatela;
- sono state effettuate le opportune verifiche di legittimità e regolarità urbanistico-edilizia presso gli specifici ufficio deI Comune di Jesolo;
- si sono effettuate delle ispezioni presso l’Ufficio del Territorio e presso la l’Ufficio Servizi di Pubblicità Immobiliare (ex-Conservatoria dei RR.II.), al fine di verificare dati catastali e stati delle iscrizioni attuali e storici;
- si sono ispezionati i luoghi oggetto di perizia per accertare l'attuale stato di fatto dei beni e per verificare la corrispondenza della situazione attuale dei luoghi stessi con i dati e gli elaborati
XXXXXX XXXXXXXXX 00– 00000 XXXXXX, XXXXX TEL.x00 000 000000 - FAX x00 000 000000 – MOB. x00 000 000000
EMAIL xxxxx.xxxxx@xxxxxxxxxxxxxxx.xx - WEB xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx - X.XXX 02355770286 - C.F. CRC LGU 60S16 G224I
tecnici in possesso del C.T.U.
Premessa
Dall'esame degli atti della procedura è emerso che la fallita Faro Immobiliare (d’ora in poi anche “Faro” per brevità) risulta tuttora proprietaria di numerosissimi immobili molto diversi tra loro quanto a natura, destinazione d’uso, consistenza e localizzazione. Per questi motivi il sottoscritto perito, in accordo con la Curatela, ha suddiviso la sua analisi per beni omogenei tra loro, che hanno dato luogo a diverse e distinte perizie.
E’ necessario inoltre premettere che la vicenda imprenditoriale di Faro Immobiliare è stata particolarmente lunga, complessa e ha coinvolto numerosissimi soggetti sia nella fase iniziale di acquisto dei terreni che in quella successiva di pianificazione, progettazione e realizzazione. Le procedure messe in atto in un trentennio di lavoro dalla attuale Faro sono state molto articolate, a volte contraddittorie e con passaggi di proprietà ripetuti tra i vari attori. I passaggi catastali conseguenti a tutte queste attività non sono stati del tutto lineari, come spesso capita, e di conseguenza la titolarità dei beni, la loro precisa consistenza ed individuazione non sono sempre perfettamente ricostruibili, stanti i documenti in possesso del sottoscritto perito e presso la P.A.
Si consideri inoltre, che le principali società coinvolte nello sviluppo del Porto Turistico di Jesolo, ora denominate Porto Turistico di Jesolo spa e Faro Immobiliare spa, dall’inizio della vicenda imprenditoriale e fino al 30.7.1993 avevano i medesimi nomi, ma invertiti. Quindi la attuale Faro Immobiliare spa si chiamava Porto Turistico di Jesolo spa e la attuale Porto Turistico di Jesolo spa si chiamava Faro di Jesolo spa. Se si pensa che le due società hanno formato il Consorzio Porto Turistico di Jesolo e si sono più volte reciprocamente compravendute alcuni immobili, si può ben immaginare quanto accidentato e delicato sia stato il percorso di ricostruzione delle vicende che le hanno viste protagoniste.
La trattazione che segue riguarda, tra gli altri, i terreni tuttora di proprietà della fallita Faro Immobiliare all’interno del complesso denominato “Porto Turistico di Jesolo” dove il Piano di Lottizzazione del Porto nell’ambito del lotto “E” compreso nella presente trattazione, individua come funzioni possibili “aree pertinenti all’attività portuale, servizi commerciali ricettive direzionali”. In particolare il piano prevede una superficie massima di mq. 2.000 a destinazione d’uso “Artigianato”, che non é stata ancora realizzata e che può essere edificata solo nell’area qui trattata che appunto prevede la funzione “aree pertinenti all’attività portuali”. Nella medesima area è stata realizzata una avio-superficie, atta all’atterraggio di elicotteri. E’ presente poi un manufatto temporaneo ad uso bar-ristorante sito interamente nel mapp. 463 del foglio 78, area della quale la procedura fallimentare ha concesso utilizzazione e godimento temporaneo a Porto Turistico
spa (si veda più oltre nel capitolo Occupazione); questo manufatto è stato oggetto di separata stima mobiliare e quindi non è oggetto di stima odierna né fa parte del compendio immobiliare compreso nell’odierna stima. E’ compresa inoltre nel compendio descritto un’area già infrastrutturata (ma non ancora collaudata) a destinazione d’uso “parcheggio di uso pubblico” e “verde di uso pubblico” ed i diritti di superficie di alcuni posti auto compresi nel mappale 400 del foglio 78. Infine vi è un terreno all’esterno della perimetrazione del Piano di Lottizzazione ma con esso confinante (mapp.
n. 420 del foglio 77 del CT), il tutto come meglio descritto di seguito. Per la completa trattazione delle implicazioni urbanistiche si veda oltre, nel capitolo specifico.
LOTTO UNICO: Comune di Jesolo, Terreni con residua capacità edificatoria nel Porto Turistico di Jesolo e aree connesse e annesse denominato “E”.
Descrizione:
Il lotto comprende :
A. alcuni terreni ancora di proprietà di Faro Immobiliare,siti ad ovest della nuova via Xxxx Xxxxx e all’interno del perimetro del Piano di Lottizzazione “Porto Turistico di Jesolo” e precisamente nel “lotto E” del medesimo Piano di Lottizzazione, caratterizzato da destinazione d’uso “aree pertinenti all’attività portuale, servizi commerciali ricettive direzionali” e con una potenzialità edificatoria specifica (in quanto attualmente realizzabile solo in questa area) di mq. 2.000,00 di edilizia “artigianale”, compresa l’avio-superficie per atterraggio elicotteri già realizzata e recintata, due cabine Enel, e tutte le infrastrutture, vie di accesso, marciapiedi e impianti presenti di proprietà di Faro Immobiliare;
B. alcuni terreni siti a Est della nuova via Xxxx Xxxxx in parte realizzati ad uso Parcheggio Pubblico e Verde Pubblico secondo le previsioni del Piano di Lottizzazione, che ai sensi della Convenzione del 2009 (v. All. 7 ) ora vigente del Piano di Lottizzazione resteranno di proprietà privata, ma saranno vincolati a uso pubblico; i parcheggi , le alberature e tutte le opere ivi realizzate e ancora di proprietà di Faro Immobiliare. Si noti che i due appezzamenti che racchiudono gli immobili in vendita sono separati dalla nuova via Xxxx Xxxxx realizzata su mappali ancora di proprietà di Faro Immobiliare, ma che dovranno essere ceduti al Comune di Jesolo in quanto aree di urbanizzazione pubblica; per questa ragione tali mappali non fanno parte del lotto.
C. le infrastrutture realizzate pro-quota all’interno dei mappali in vendita (gli impianti elettrici, di illuminazione, idrici ecc.) di proprietà di Faro Immobiliare;
D. i diritti di superficie di alcuni posti auto del mappale 400 del foglio 78 C.T. che Faro Immobiliare ha trattenuto per sé anche per i posti auto di cui ha nel frattempo venduto la
proprietà;
N.B. Non vengono inclusi nel lotto in vendita i mappali ancora di proprietà di Faro posti “a corona” del fabbricato “Maestrale” e precisamente i mappali n 356, 366, 368, 358, 364, 360 e 362 del Foglio 78 in quanto è in corso di acquisizione da parte del Fallimento la canaletta ex Demanio dello Stato, ora Demanio Comunale corrispondente alle particelle nn. 308, 309, 432 sempre del foglio 78. Tali mappali sono funzionali a una migliore fruizione dei posti auto già presenti che l’acquisizione della canaletta e il successivo frazionamento del mappale 308 consentirà di regolarizzare. Non vengono altresì posti in vendita i mappali 389, 393, 395, 456, 457 del foglio 78 e 832, 833, 834, 838, 839 e 840 del foglio 77 perché, pur al momento di proprietà Faro, dovranno essere ceduti all’Ente Pubblico in quanto già utilizzati per la realizzazione e l’ampliamento della strada provinciale Jesolana e della nuova via Xxxx Xxxxxx.
A maggiore chiarezza si veda la planimetria allegata coi mappali in vendita racchiusi entro il perimetro in colore rosso (v. Allegato 1). Si noti che i posti auto realizzati nei mappali n 412, 413, 414 del foglio 78 (campiti con segno blu) sono stati tutti a suo tempo venduti e di conseguenza non fanno parte della proprietà in vendita, ma vantano nei confronti di essa servitù di passaggio. Il mappale 400 del foglio 78 su cui come si è visto Faro vanta i diritti di superficie in sottosuolo di alcuni posti auto (compresi quelli nel frattempo venduti quanto a diritto di proprietà) è individuato con segno a tratteggio rosso.
Per una immagine d’insieme del complesso si veda il rilievo fotografico in Allegato 2. Diritti Venduti:
- piena proprietà degli immobili sopra-descritti e di seguito identificati con l’esclusione, come si è visto, degli immobili descritti al punto “D” (per i quali sono in vendita solamente i diritti di superficie in sottosuolo dei posti auto), e con le limitazioni conseguenti all’uso pubblico previste per alcuni dei mappali descritti al punto “B” e inoltre con tutte le servitù attive e passive, esistenti ed eventualmente da costituirsi, i contratti di affitto e comodato ancora in essere, le scritture private e in generale le limitazioni presenti al libero uso dei beni, comprese ovviamente quelle derivanti dalla avvenuta realizzazione su parte delle proprietà in vendita delle infrastrutture, viarie e impiantistiche del Piano di Lottizzazione.
Identificazione Catastale : (v. planimetria in allegato 1, e visure in allegato 3):
Catasto dei Terreni Foglio 77
1. Mapp.420 seminativo di are 60.60 Reddito Dom. Euro 34,43 Reddito Agr. Euro 18,78
2. Mapp.806 seminativo di are 54.91 Reddito Dom. Euro 31,19 Reddito Agr. Euro 17,02
3. Mapp.811 seminativo di are 11.23 Reddito Dom. Euro 6,38 Reddito Agr..Euro 3,48
4. Mapp.841 seminativo di are 52.70 Reddito Dom. Euro 29,94 Reddito Agr. Euro 16,33 Catasto dei Fabbricati Foglio 78
5. Mapp.391 xxxxx Xxxx Xxxxx xxxxx X Xxx.X/0 XX.Xxxx 00,00 (Xxxxxx Enel)
6. Mapp.392 viale Xxxx Xxxxx piano T Cat.D/1 RC.Euro 162,00 (Cabina Enel) Catasto dei Terreni Foglio 78
7. Mapp.396 seminativo di are 31.03 Reddito Dom.Euro 17,63 Reddito Agr.Euro 9,62
8. Mapp.397 seminativo di are 5.68 Reddito Dom.Euro 3,23 Reddito Agr.Euro 1,76
9. Mapp.463 seminativo di are 9.03 Reddito Dom. Euro 5,13 Reddito Agr. Euro 2,80
10. Mapp.466 seminativo di are 203.60 Reddito Dom. Euro 115,67 Reddito Agr. Euro 63,09 Catasto dei Fabbricati Foglio 78 : dei seguenti mappali è in vendita solo il diritto di superficie in
sottosuolo, in quanto la proprietà è stata già venduta o fa parte di altro lotto descritto e valutato con altra perizia
11. 400/sub 1, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
12. 400/sub 2, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
13. 400/sub 3, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
14. 400/sub 4, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
15. 400/sub 5, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
16. 400/sub 6, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
17. 400/sub 7, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
18. 400/sub 8, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
19. 400/sub 9, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
20. 400/sub 10, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
21. 400/sub 11, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
22. 400/sub 12, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
23. 400/sub 13, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
24. 400/sub 14, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
25. 400/sub 15, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
26. 400/sub 18, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
27. 400/sub 20, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
28. 400/sub 21, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
29. 400/sub 23, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
30. 400/sub 24, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
31. 400/sub 26, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
32. 400/sub 27, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
33. 400/sub 28, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
34. 400/sub 29, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
35. 400/sub 30, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
36. 400/sub 31, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
37. 400/sub 32, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
38. 400/sub 33, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
39. 400/sub 34, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
40. 400/sub 35, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
41. 400/sub 36, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
42. 400/sub 37, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
43. 400/sub 38, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
44. 400/sub 39, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
45. 400/sub 40, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
46. 400/sub 41, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
47. 400/sub 42, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
48. 400/sub 43, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
49. 400/sub 44, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
50. 400/sub 45, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
51. 400/sub 46, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
52. 400/sub 47, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
53. 400/sub 48, Cat. C/6, Classe 3, Consistenza 17 mq. , Rendita €. 36,88
Questi due ultimi subalterni il sub 47 e il sub 48, sono, alla data di questa perizia, ancora di proprietà di Faro Immobiliare, ma già posti in vendita, quanto a diritto di proprietà, con altro lotto. Di conseguenza, anche per i subalterni 47 e 48 si intende qui vendere il solo diritto di superficie in sottosuolo. Per l’individuazione dei subalterni del mappale 400 si veda l’elaborato planimetrico all’Allegato n° 4 .
Confini dell’intero lotto in senso orario da nord a sud:
a Nord-Ovest con xxxxxx xxxxxxxxxxx Xxxxxxxx x xxxx. 000 xxx xx 00; a Nord-Est con mappali 436, 525, 524, 523, 528. 527, 530, 529, 248, 105, tutti del foglio 77 e con mapp. 215 e 383 del foglio
78; a Sud-Est con mapp. 202, 467 del foglio 78; a Sud-Ovest con mapp. 399, 403, 307, 308 (canaletta demaniale) del foglio 78. Il lotto, come si è detto, è diviso in due dalla nuova via Xxxx Xxxxx.
Accesso:
l’accesso è ora diretto dalla via Xxxx Xxxxx e dalla strada provinciale Jesolana. Il solo mappale 420 del foglio 77 ha accesso esclusivamente dalla strada provinciale Jesolana. Si segnala inoltre che i mappali in vendita comprendono il varco generale di accesso all’intero Porto Turistico . Dal momento che la attuale proprietà Faro Immobiliare, è stata oggetto di suddivisione in molti lotti
fatti oggetto di diverse perizie, si dovrà porre specifica attenzione alla eventuale necessità di costituire specifiche e/o meglio individuate servitù di passaggio attive e passive che la vendita “spezzettata” del patrimonio Faro renderà di volta in volta necessarie.
Consistenza:
La superficie totale dei mappali in vendita è di mq. 42.878, così come desunti dalla consistenza riportata in Catasto. A ciò va aggiunta la superficie dei posti auto del mappale 400, che come si è visto riguarda solo il diritto di superficie in sottosuolo che risulta essere di n° 43 posti auto da 17 mq ciascuno e quindi di mq. 731.
Dal punto di vista delle funzioni, la superficie dei mappali che formano il lotto E del Piano di Lottizzazione (mapp. 78/466 e mapp. 77/806), per il quale è prevista la capacità edificatoria descritta, è di mq. 25.851 al lordo delle infrastrutture già presenti e realizzate e cioè dell’eliporto e dell’ accesso all’intero complesso dalla via Xxxx Xxxxx e senza contare il mappale 463 (di mq. 903) il cui diritto di sfruttamento temporaneo è stato concesso a Porto Turistico (v. capitolo Occupazione).
La superficie dei mappali destinati dalla normativa di Piano di Lottizzazione a ospitare parcheggio e verde pubblici (mapp. 841 e 811 del fg.77 e mapp. 396 e 397 del fg. 78) è di mq. 10.064.
Infine la superficie del mappale 420 del foglio 77 che, pur di proprietà Faro, non ricade nella perimetrazione del Piano di Lottizzazione è di mq. 6.060 .
Stato attuale:
• L’appezzamento di terreno formato dai mappali 466 e 806, corrispondente in buona sostanza al lotto “E” del Piano di Lottizzazione e comprendente anche le xxx xx xxxxxxx xx Xxxxx xxxxxxxxxx in quell’ambito si trova in buono stato di conservazione e manutenzione. Si noti la presenza di una avio-superficie atta all’atterraggio diurno di elicotteri, recintata e dotata di apposita manica a vento.
• Nel mappale 463, come si è visto insiste un manufatto temporaneo ad uso Bar-Ristorante realizzato grazie a specifico Permesso di Costruire (v. capitolo successivo). Tale manufatto non è in vendita con il presente lotto.
• Nei mappali 811 del foglio 77 e 396, 397 del foglio 78, coerentemente con le disposizioni del Piano di Lottizzazione sono stati realizzati dei parcheggi ad uso pubblico, che però resteranno di proprietà privata (v. all. 2 Doc. Fotografica).
• Nel mappale 841 è stato realizzato come da Piano di Lottizzazione del Verde ad uso pubblico che però rimarrà di proprietà privata;
• Il mappale 420 del foglio 77 è attualmente ad uso agricolo.
• I mappali 391 e 392 del foglio 78 del Catasto Fabbricati corrispondono ad altrettante Cabine Enel.
Occupazione:
- Parte dei mappali nn. 466 del foglio 78 e 806 del foglio 77 sono stati dati in comodato gratuito alla ditta 4 Springs case mobili srl, con sede in xxx Xxxxxxxxxx Xxxxxxx 0/0 x Xxxxxxxxxxxxxxxx (XX), giusto contratto di Comodato gratuito a tempo determinato siglato tra la medesima ditta e Faro Immobiliare in data 1 febbraio 2013. Tale contratto ha durata di tre anni e pertanto terminerà in data 31 gennaio 2016. (v. All. n° 5)
- il mappale 463 del foglio 78 è dato in uso e godimento alla Società Porto Turistico di Jesolo spa, anche al fine della gestione della attività bar/ristorante a insegna “York” comprese attrezzature e macchinari ivi presenti, in forza di contratto di affitto di azienda stipulato tra la procedura fallimentare e Porto Turistico spa avanti il notaio Xxxxxx Xxxxx di Venezia, in data 26.6. 2014 con repertorio 16980. L’affitto di azienda scadrà in data 30 aprile 2016. (v. All. 6)
- tutti i posti auto prima catastalmente descritti con i numeri dal 11 al 51 compresi sono occupati dai rispettivi proprietari in quanto sono stati regolarmente venduti da Faro che si è trattenuta per sé, come più volte detto, solo il diritto di superficie in sottosuolo
- i posti auto descritti con i numeri 52 e 53 sono ancora di piena proprietà Faro ma in ogni caso è qui venduto solo il diritto di superficie in sottosuolo.
Conformità Urbanistico-Edilizia.
Tutti i mappali qui trattati ad esclusione del mappale n. 420 del foglio 77 ricadono nella perimetro del Piano di Lottizzazione per l’ampliamento del Porto Turistico di Jesolo (negli atti societari e qui di seguito denominato “PdL1”), approvato con delibera di Consiglio Comunale n. 174 del 3 ottobre 2002 e successiva variante approvata con delibera di Consiglio Comunale n. 88 del 21 maggio 2007 regolati dalle relative Convenzioni fino all’ultima vigente di cui atto notaio Xxxxxxxx di Jesolo rep. 86907/35238 del 22 gennaio 2009 (v. All. 7 e più sotto nel capitolo Iscrizioni e Trascrizioni).
Si segnala inoltre che con deliberazione della Giunta Comunale di Jesolo n.215 del 31.7.2012 è stato approvato un Piano Urbanistico Attuativo presentato dal Consorzio Faro di Jesolo (di cui Faro Immobiliare fa parte) che prevede una ulteriore espansione del Porto Turistico di Jesolo allargando il bacino Libeccio e realizzando attorno ad esso ulteriore edificazione. Questo secondo stralcio di Lottizzazione (negli atti societari comunemente denominato “PdL2”), prevede anche delle modifiche nell’ambito del PdL1 e, per quanto riguarda l’area qui trattata, individua all’interno del lotto “E” un’area a parcheggio privato e una ulteriore area a Verde Pubblico (v. All. 8 ). Tuttavia dal momento che tale piano attuativo, pur approvato, non è stato ancora convenzionato e non sono
state ottemperate le prescrizioni riportate nella delibera di approvazione, le previsioni di piano (tra cui appunto l’area a parcheggio privato e l’area a verde pubblico previste nel lotto E qui trattato) non sono vigenti fino alla sottoscrizione della nuova convenzione allegata al secondo stralcio, alla quale, in tal caso, la suddetta area potrebbe essere soggetta. Si veda a questo proposito la risposta al quesito specifico posto dal sottoscritto perito all’Amministrazione Comunale di Jesolo e riportata all’allegato n° 9.
Si evidenzia inoltre che la variante del 2007 del PdL1 (l’unico al momento vigente ed efficace), come si può vedere dalla tavola 8.1a qui allegata (v. All . 10 ) prevede per i mappali qui trattati un lotto con capacità edificatorie, denominato lotto “E” interamente compreso nei mappali qui in vendita e corrispondente ai mapp. 463, 466 (parte) del foglio 78 e al mappale 806 del foglio 77 . Le funzioni previste in tale lotto sono: “aree pertinenti all’attività portuale, servizi commerciali ricettive direzionali”. Le possibilità edificatorie del lotto quindi corrispondono a mq. 2.000 di edilizia “Artigianale” con un altezza massima come da Norme Tecniche di Attuazione del Piano di
m. 16.50 (V. NTA All. 11 ) e inoltre vi è la teorica possibilità di costruire, nel medesimo lotto “E” anche parte o tutta la cubatura di servizi non ancora realizzata nel PdL1, assommante a mc. 12.856. Questa volumetria NON è qui posta in vendita in quanto il sottoscritto perito, d’accordo con la Curatela, ha ritenuto più coerente inserirla nella futura vendita del lotto immobiliare che comprenderà anche le parti B1 e B3 del Piano di Lottizzazione . Si segnala tuttavia la possibilità di trasferire dai futuri acquirenti di tali lotti parte o l’intera volumetria, ma solamente fino alla sottoscrizione della citata convenzione legata al PdL2 , il quale prevede per il lotto E la sola destinazione d’uso artigianale entro i limiti di mq. 2.000.
Nella restante parte del mappale 466 vi sono l’eliporto, lo svincolo di accesso al Porto e inoltre strade e marciapiedi di viabilità interna al Porto e poi i già realizzati posti auto del mappale 400.
A Nord est della già realizzata nuova via Xxxx Xxxxxx xx è poi un’ area riservata a verde di uso pubblico, corrispondente al mappale n. 841 del foglio 77 e a parcheggio di uso pubblico nei mappali n. 811 del foglio 77 e nn. 396 e 397 del foglio 78 (v. All.10) . Questi quattro mappali, originariamente previsti da cedere al Comune nell’ambito della realizzazione delle opere di urbanizzazione pubblica, sono invece destinati a rimanere di proprietà privata, ma di uso pubblico ai sensi dell’art. della Convenzione vigente del 22 gennaio 2009 citata (v. All. 7 ). Su questo aspetto si vedano le considerazioni più sotto nel capitolo Iscrizioni e Trascrizioni e nelle valutazioni dei beni.
Il mappale n. 420 del foglio 77 si trova all’esterno del perimetro del Piano di cui sopra ed è compreso dal Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune di Jesolo tra le ”Aree per le manifestazioni temporanee o stagionali” (v. all. 12) regolamentate dall’articolo 53 b delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG , che prevede la possibilità di ospitare manifestazioni a carattere temporaneo quali fiere, sagre, manifestazioni sportive, concerti ecc… e di installare allo scopo strutture a carattere precario. Al termine delle manifestazioni le strutture mobili devono essere rimosse e l'area riportata alle originali condizioni. Per altre prescrizioni di carattere puntuale si veda l’estratto dalla NTA in allegato n. 13.
Provenienza:
le note che seguono sono il frutto di una ricerca a ritroso nel tempo sulla la provenienza dei vari immobili fino al momento dell’acquisto da parte dell’odierna Faro Immobiliare attraverso gli innumerevoli frazionamenti che ne hanno cambiato identificazione e consistenza, ragione per cui negli atti più sotto citati non si troverà quasi mai traccia dei mappali con la identificazione odierna.
- Il mappale n. 466 del foglio 78 è il risultato del frazionamento del mappale 60 , di proprietà Faro Immobiliare ante ventennio e di altri mappali acquisiti in varie fasi da Faro con rogito in data 20 ottobre 2000 n.71.711 di repertorio Notaio Xxxxx Xxxxxxxx di Jesolo trascritto il 27 agosto 2000 ai nn.31145 RG /20322 RP (in origine mapp. 201), e con atto di compravendita in data 18 settembre 2001 n.73656 repertorio Notaio Xxxxx Xxxxxxxx di Jesolo, trascritto il 28 settembre 2001 ai nn.30242 RG e 20708 RP (in origine mapp. 143 poi 216+217).
- Il mappale n. 463 del foglio 78 è il risultato di vari frazionamenti e fusioni che hanno origine dai mappali n. 201 e 143 (poi 216-217) pervenuti a Faro rispettivamente con rogito in data 20 ottobre 2000 n.71.711 di repertorio Notaio Xxxxx Xxxxxxxx di Jesolo trascritto il 27 agosto 2000 ai nn.31145 RG /20322 RP e con atto di compravendita in data 18 settembre 2001 n.73656 repertorio Notaio Xxxxx Xxxxxxxx di Jesolo, trascritto il 28 settembre 2001 ai nn.30242 RG e 20708 RP.
- i mappali n. 391 del foglio 78 e n. 811 e 841 del foglio 77 (in origine risp. mapp. 143 fg78 e 545 fg77) sono pervenuti a Faro con atto di compravendita in data 18 settembre 2001 n.73656 repertorio Notaio Xxxxx Xxxxxxxx di Jesolo, trascritto il 28 settembre 2001 ai nn.30242 RG e 20708 RP.
- il mappale 806 del foglio 77 è frutto di svariate trasformazioni che originano nel mappale 2, di proprietà Faro ante ventennio, e nel mappale 546, pervenuto a Faro con rogito in data 18 settembre 2001 n.73656 repertorio Notaio Xxxxx Xxxxxxxx di Jesolo, trascritto il 28 settembre 2001 ai nn.30242 RG e 20708 RP.
- i mappali n. 392, 396, 397, 400 del foglio 78 sono pervenuti con atto compravendita in data 20 ottobre 2000 n.71.711 di repertorio Notaio Xxxxx Xxxxxxxx di Jesolo trascritto il 27 agosto 2000 ai nn.31145 RG /20322 RP.
Stato delle Servitù di passaggio attive e passive:
Con atto in data 18 luglio 2008 n.86.302 di rep. Notaio Xxxxx Xxxxxxxx di Jesolo trascritto in data 30 luglio 2008 ai nn.27869 RG 17455 RP e 27870 RG e 17456 RP:
1. la società "Faro Immobiliare s.p.a." ha costituito perpetua servitù di passaggio pedonale ed autocarraia a peso di alcuni terreni di sua proprietà in Jesolo tra cui alcuni qui trattati e precisamente i mappali 392, 401 (ora 463-466-467) del foglio 78 CT e a vantaggio dei fondi di cui ai mappali 339 (ora 445) e 132 del Fg. 78 C.T. di Jesolo di proprietà della società "Porto Turistico di Jesolo s.p.a." (v. All. 14)
2. La società "Porto Turistico di Jesolo s.p.a." ha costituito perpetua servitù di passaggio pedonale e autocarraia a peso dei fondi di sua proprietà in Jesolo di cui ai mappali 339 (ora 445) e 132 Fg. 78 C.T. e a favore di tutta la proprietà della "Faro Immobiliare s.p.a." a favore dei mappali qui trattati n 401 (ora 463-466- 467) e 400 tutti del Fg. 78 C.T. . La costituzione delle servitù di cui sopra è stata finalizzata alla creazione di un sistema viario auto-ciclo-pedonale all'interno del complesso conosciuto come Porto Turistico di Jesolo. (v. All. 15)
3. Con scrittura privata autenticata in data 6 agosto 2010 al n.88979 di rep. e in data 3 novembre 2010 al n.89221 di rep. del notaio Xxxxx Xxxxxxxx di Jesolo, trascritto in data 30 novembre 2010 ai nn. 00000-0-0 RG e 00000-00-00 RP la società Faro immobiliare spa ha concesso all'Enel Distribuzione spa d'installare e mantenere, a sua completa cura e spese, nei locali siti in Comune di Jesolo, censiti al Xxxxxxx xxx Xxxxxxxxxx xx Xxxxxx - Xxxxxx 00 con i mappali 391 e 392 due cabine elettriche di trasformazione e sezionamento, inoltre è stata costituita servitù di elettrodotto inamovibile a favore dell'ENEL Distribuzione - Società per Azioni sui fondi
identificati con i mappali 364, 387, 395, 393, 392, 391 e 415 (ora 463, 466 467) tutti del Fg. 78
del Comune di Jesolo .
Stato delle iscrizioni e trascrizioni :
Iscrizioni:
- Iscrizione al n° 5750 RG e 1311 RP, presentazione n. 76 in data 9.2.2007 di Ipoteca volontaria a garanzia di Xxxxx Xxxxxxxxx, atto notaio Xxxxxxxx Xxxxx xx Xxxxxx rep. n° 84096/33091 del 8.2.2007 di durata 10 anni per €. 23.500.000,00 di capitale + €. 23.500.000,00 di spese, Totale =
€. 47.000.000,00 iscritta contro Faro Immobiliare Spa per il diritto di proprietà per la quota di 1/1
a favore :
- Cassa di Risparmio di Padova e Rovigo spa c.f. 02089931204 Padova Xxxxx Xxxxxxxxx 00/00 per il diritto di proprietà per la quota di 1/1;
- Banca Nazionale del Lavoro spa cf 00651990582 Roma xxx Xxxxxxxx Xxxxxx 000 per il diritto di proprietà per la quota di 1/1;
- Banca Antoniana Popolare Veneta spa cf 02691680280 Padova Piazzetta Turati 2 per il diritto di proprietà per la quota di 1/1. L’ipoteca riguarda l’intero comprensorio di proprietà della Faro Immobiliare all’interno del Porto Turistico . L’ipoteca colpisce i mappali n . 391, 392, 400, 463, 466 del foglio 78 e 806 , 811, 841 del foglio 77 (v. Allegato 16 ).
- Iscrizione di Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo in data 30 novembre 2011 ai nn. 38113 RG / 7386 RP a favore della società COMIN IMPIANTI S.N.C. DI COMIN ANGELO E COMIN VITTORE con sede a Jesolo dipendente da decreto ingiuntivo in data 3 novembre 2011 n. 618 di rep. del Tribunale di Venezia sez. distaccata di San Donà di Piave per un totale di Euro 1.300.000,00 di cui capitale Euro 1.276.688,00 che colpisce tra gli immobili oggetto della presente perizia i seguenti: Foglio 78 Mapp.400/sub 47 e sub 48 (qui in vendita solo per il diritto di superficie in sottosuolo), foglio 78 mapp. 391 e 392 (v. All. 19 )
Trascrizioni:
- Trascrizione ai nn. 1381 RG e 1066 RP presentazione n. 71 del 16.01.2002 di Atto Costitutivo di Consorzio, di cui all’atto Notaio Xxxxxxxx di Jesolo del 28.12.2001 rep. n. 74332 per la realizzazione dell’ampliamento del Porto Turistico di Jesolo; a favore: Consorzio Faro di Xxxxxx,
c.f. 03348560271, contro: Faro Immobiliare spa, e Porto Turistico di Jesolo spa c.f. 00617910278 e riguardante tra gli altri i mappali qui trattati n. 400, 463 e 466 del foglio 78 e 806, 811 e 841
del foglio 77. (v. Allegato 17 ).
- Trascrizione ai nn. 3216 RG e 1956 RP presentazione n. 84 del 2.2.2009 di Convenzione Edilizia di cui all’atto notaio Xxxxxxxx di Jesolo rep. 86907/35238 del 22.1.2009 a favore del Comune di Jesolo cf 00608720272 e contro Faro Immobiliare spa, e Porto Turistico di Jesolo spa cf 00617910278 per il diritto di proprietà, gravante sui mappali 391, 392 ,400, 463 e 466 del foglio 78 e 806, 811 e 841 del foglio 77. La convenzione trascritta è in buona sostanza l’aggiornamento della originaria convenzione datata 14.4.2003 rep. 77055 del Notaio Xxxxxxxx (poi modificata in data 9.7.2007 rep. 84762 Xxxxxx Xxxxxxxx) con la quale le ditte lottizzanti si impegnano a realizzare le opere previste nel Piano di Lottizzazione privata relativo all’ampliamento del Porto Turistico di Jesolo, ivi comprese la realizzazione delle opere di urbanizzazione e la successiva cessione delle aree ad esse preordinate. Si ricorda e si pone in rilievo che tale Convenzione prevede l’obbligo della costituzione di una servitù ad uso pubblico per i mappali destinati a Verde (mapp. 841 del foglio 77) e Parcheggio (Mapp. 811 del foglio 77 e mappali 396 e 397 del mappale 78). Tale obbligo si intende qui trasferire agli acquirenti. La costituzione legale di servitù avverrà dopo il previsto Collaudo delle opere di urbanizzazione pubbliche e il conseguente trasferimento delle aree relative (non oggetto della presente trattazione). Ai sensi della “Precisazione” contenuta a pag. 19 della Convenzione si precisa infine che “ogni e qualsiasi onere” derivanti dalla Concessione saranno a carico di Faro e quindi del Fallimento. (v. All. 18 )
- Trascrizione ai nn. 2444 RG e 1889 RP presentazione n. 28 del 30.1.2014 di Sentenza Dichiarativa di Fallimento del 5.12.2013 del Tribunale di Venezia, rep. n. 428/2013 gravante, in generale su “…tutti gli immobili di competenza della Conservatoria dei Registri Immobiliari di Venezia sui quali la società fallita abbia dei diritti reali.” a favore di massa dei creditori del fallimento della Faro Immobiliare spa contro Faro Immobiliare Spa. (v. Allegato 20 ).
Criteri Generali di Stima:
I valori dei vari immobili fin qui descritti variano di molto tra loro.
La superficie a destinazione artigianale attualmente costruibile rappresenta, un sicuro valore, data la vicinanza con il porto e la scarsità di servizi simili al momento presenti e inoltre grazie alla sua strategica posizione commerciale all’angolo tra la strada provinciale Jesolana e la nuova via Xxxx Xxxxxx.
Le aree a parcheggio pubblico e a verde pubblico invece, pur rappresentando una teorica potenzialità per l’area quale maggiore disponibilità di parcheggi, rappresentano anche un onere in quanto non verranno trasferite all’ente pubblico ma rimarranno al privato che dovrà curarne la manutenzione.
Il terreno di cui ai mappali 806 fg 77 e 466 foglio 78 presenta, anche dopo la costruzione di un capannone di 2.000 mq., una dimensione tale da potere essere usufruito, oltre che al servizio del porto per servizi nautico-commerciali (stazzo, manutenzione delle barche, ecc,) anche per altre e diverse funzioni, stante la strategica posizione commerciale compresa tra la strada provinciale Jesolana e la nuova via Xxxx Xxxxx.
L’avio-superficie, sinora pressochè inutilizzata, rappresenta in ogni caso un valore aggiunto al servizio del Porto, specie in vista della eventuale futura espansione approvata ma non ancora convenzionata con il piano di Lottizzazione previsto in ambito 2 del Piano.
Il mappale 420 del foglio 77 ha, a giudizio del sottoscritto perito, un valore di poco superiore al valore agricolo, potendo essere adibito come si è visto più sopra a “Manifestazioni temporanee o stagionali” ma avendo una forma stretta e lunga che ne rende di fatto limitato tale uso .
Per quanto sopra esposto, il sottoscritto perito ritiene di potere esprimere la seguente valutazione:
1. Mappali n. 466 del foglio 78 e 806 del foglio 77 : la superficie totale dei mappali ammonta a mq. 25.851; se si sottraggono le superfici realizzate a strade e marciapiedi e parcheggi, e quella necessaria alla costruzione del capannone artigianale, ma si comprende anche la avio-superficie che ha un valore strategico e che in ogni caso potrebbe facilmente essere smantellata e diventare anch’essa spazio per servizi/utilizzo a favore dell’area portuale oppure di diverse attività commerciali in relazione al favorevole posizionamento, il sottoscritto perito ritiene sfruttabile al fini dello stazzo invernale delle imbarcazioni una superficie di mq. 15.000 circa (calcolata con ampia approssimazione data la assenza di rilievi attendibili delle strade realizzate sul lotto ) a cui si ritiene di dare un valore di €./mq. 25,00 rilevato dal confronto con altri simili lotti compravenduti nei porti italiani; di conseguenza si ha: superficie utilizzabile al servizio del porto mq. 15.000 x €/mq. 25,00 = €. 375.000. I restanti 10.851 mq (mq.25.851- mq. 15.000) che comprendono le attuali strade, accessi, marciapiedi parcheggi di uso comune ecc…data la loro funzione in ogni caso strategica in quanto pur gravati da servitù di passaggio consentono in ogni caso accesso all’intero complesso del porto, vengono valutati a €. 5,00/mq per cui si ha: mq. 10.851 x 5,00 €/mq. = €. 54.255,00
2. mappale 463 (occupato da ristorante precario); dal momento che il ristorante è di tipo precario e soggetto a Permesso di Costruire temporaneo di durata inferiore all’anno, valgono per questo appezzamento considerazioni e stime fatte per il lotto precedente, per cui si ha: mq. 903 x 25
€/mq. = €. 22.575,00
3. superficie costruibile con destinazione artigianale all’interno del mappale 466//78 : mq. 2.000 x
€./mq. 300 = €. 600.000,00
4. Per il mappale n. 420 del foglio 77 di mq. 6.060 di estensione è stimabile un valore unitario di
€./mq. 5 da cui: mq. 6.060 x 5 €/mq = €. 30.300,00
5. I diritti di superficie in sottosuolo dei posti auto del mappale 400 del foglio 78 a giudizio del sottoscritto perito hanno valore pari a zero. Infatti, se anche vi fosse la convenienza di realizzare in un lontano futuro dei parcheggi o altre funzioni interrate nel sottosuolo di tale mappale, l’avere venduto la proprietà dei posti auto costringerebbe ad uno scavo in “galleria” a costi del tutto spropositati rispetto anche alla più lucrosa delle funzioni realizzabili. Per questo motivo il sottoscritto perito propone un valore simbolico di €. 10,00/cad per tutti i 43 posti auto di cui Xxxx possiede ancora il diritto di superficie in sottosuolo, per cui si ha: n° posti auto 43 x €. 10,00/cad
= €. 430,00
Non si è ritenuto di stimare alcuna riduzione del valore dei mappali trattati ai precedenti punti 1 , 2, e 3 in quanto, pur risultando gli stessi dati in comodato o in affitto, tali contratti hanno date di scadenza molto ravvicinate.
Inoltre, coerentemente con le considerazioni di stima generali, non si ritiene di dare un valore alle aree riservate a Verde e Parcheggio ad uso pubblico, in quanto esse costituiscono un onere e anzi si propone, come si vedrà, un valore in negativo da porre in detrazione alla stima complessiva.
Stima totale :
1. €. | 429.255,00 + |
2. €. | 22.575,00 + |
3. €. | 600.000,00 + |
4. €. | 30.300,00 + |
5. €. 430,00 =
Tot. €. 1.082.560,00.
Questo valore viene forfettariamente ridotto a €. 1.000.000,00 dicesi (unmilionedieuro) in considerazione degli oneri di manutenzione oggi stimabili e gravanti sui mappali destinati a verde e parcheggio di uso pubblico, e inoltre in considerazione della possibilità che venga perfezionato il PdL 2 con l’eventuale inserimento dei gravami di parcheggio privato e verde pubblico ivi previsti per l’area “E” .
Tanto per l’incarico ricevuto. Padova, 16 giugno 2015 In fede