SCHEMA TIPO DI CONVENZIONE PER GLI ALLOGGI DESTINATI ALLA LOCAZIONE A TERMINE CHE USUFRUISCONO DI FINANZIAMENTI REGIONALI DI EDILIZIA AGEVOLATA

SCHEMA TIPO DI CONVENZIONE PER GLI ALLOGGI DESTINATI ALLA LOCAZIONE A TERMINE CHE USUFRUISCONO DI FINANZIAMENTI REGIONALI DI EDILIZIA AGEVOLATA

L’anno …….. il giorno …… del mese di ……………..avanti a me sono

presenti i signori:

- ………………………………… C.F. …………………….. nato a che

interviene nel presente atto in qualità di …………………………. del Comune di

………………………

- …………………………………. (legale rappresentante dell’Impresa o Cooperativa

…………………………………. successivamente denominata Soggetto Attuatore con sede in

…………………….. via ……………….. n. ………

in virtù dei poteri conferitigli mediante ……………………………………………………….

Detti comparenti, della cui identità personale, qualifiche e capacità a contrarre io Ufficiale rogante sono certo, assumendone la piena responsabilità

Premesso

_ che con delibera consiliare n.88 dell’8 novembre 2000 la regione Xxxxxx Xxxxxxx ha destinato al programma di Riqualificazione Urbana del comune di Modena denominato Fascia Ferroviaria i finanziamenti di cui alla propria legge sulla riqualificazione urbana n, 19/98;

_ che con delibera consiliare n. 76 del 22 luglio 2002 il Comune di Modena ha accettato detto finanziamento impegnandosi a sottoscrivere con la regione Xxxxxx Xxxxxxx e i proprietari delle aree interessate dal finanziamento un accordo di programma per la riqualificazione urbana dell’area “Fascia Ferroviaria”;

_ che con deliberazione n. 1830 del 12 ottobre 2002 la Giunta della regione Xxxxxx Xxxxxxx ha approvato lo schema di accordo di programma per la riqualificazione urbana dell’area summenzionata;

− che con atto n. ….. del ………….., ai sensi della delibera di programma regionale n. ……

del ………………. è stato assegnato al Soggetto Attuatore un finanziamento di € 1.115.684,84/3.804.284,22 per un intervento edilizio di nuova costruzione da realizzarsi in Comune di ………………….. nel comparto denominato “Ex Mercato Bestiame” lotto……..

, destinato per n. 43/70 alloggi alla locazione a termine ovvero assegnazione o godimento a termine;

− che ……. (Soggetto Attuatore) ha presentato al Comune di

………………….. in data la richiesta di concessione ai sensi della Legge

28/1/77, n. 10 (nota 1) sull’area di proprietà del Soggetto Attuatore;

− che l’area oggetto di intervento è distinta in Catasto al foglio n. ….. part. n. come

indicato negli elaborati di progetto presentati per ottenere il permesso di costruzione;

− che in data ………… il Comune di ha rilasciato il permesso di costruzione;

− che il Soggetto Attuatore, trattandosi di intervento ammesso a contributo regionale per la locazione o al godimento a termine per n. 43/70 alloggi, deve convenzionarsi ai sensi delle sopracitate leggi al fine di definire i canoni di locazione concordati con il Comune;

− che per effetto della presente convenzione il contributo di cui all’art. 3 della legge 10/1977 è ridotto alla sola quota di cui all’art. 5 della stessa legge (oneri di urbanizzazione);

− che la presente convenzione fa’ riferimento ai seguenti documenti posti agli atti dell’unità di progetto Politiche Abitative del Comune di Modena:

copia del progetto edilizio presentato ed accolto dai competenti uffici comunali; copia dell’istanza per il rilascio del permesso di costruzione;

tabella “Costi e canoni degli alloggi”.

Tutto ciò premesso le parti convengono quanto segue:

Art. 1 Conferma delle premesse.

Le premesse sono parte integrante della presente convenzione.

Art. 2

Oggetto della convenzione.

L’intervento oggetto della presente convenzione prevede la nuova costruzione di alloggi destinati alla locazione per un periodo di anni 10 , in conformità alle disposizioni contenute nella presente convenzione, con l’osservanza delle caratteristiche, condizioni, modalità e termini di cui ai successivi articoli.

Il numero totale degli alloggi, per cui dovrà essere rilasciato il permesso di costruzione, è indicato negli elaborati di progetto ed è pari a n. ; quelli convenzionati sono 43/70 (nota 1).

Il terreno oggetto di intervento è pervenuto al Soggetto attuatore in seguito ad atto di compravendita con rogito del notaio ………………………… in data ………………. Rep. n.

…… registrato in data ……………

Il Soggetto Attuatore garantisce la libertà del terreno in oggetto da oneri reali, trascrizioni pregiudizievoli ed iscrizioni ipotecarie, nonché diritti a favore di terzi che possano in qualsiasi modo limitare la proprietà dell’area, eccetto iscrizioni ipotecarie a favore di mutui contratti per ottenere i finanziamenti necessari a provvedere alla costruzione degli immobili oggetto della presente convenzione o anche a garanzia di mutui contratti da tutti i successivi acquirenti/assegnatari (aventi causa) degli stessi per ottenere finanziamenti necessari al loro acquisto.

Art. 3

Caratteristiche costruttive e tipologiche degli alloggi.

Le caratteristiche costruttive e tipologiche degli alloggi di nuova costruzione da cedere in locazione a termine devono essere conformi alle vigenti leggi in materia di edilizia economica e popolare, nonché a tutte le disposizioni obbligatorie a norma di leggi e regolamenti, nel rispetto dei requisiti prestazionali richiesti in sede di gara per la vendita da parte del comune di Modena dell’area denominata Ex Mercato Bestiame.

Nota 1: devono essere individuati gli alloggi, le superfici, i canoni con riferimento al mod. A/QE/LT. Eventuali variazioni nella individuazione degli alloggi non potranno comportare modifiche alle caratteristiche che hanno dato luogo al finanziamento. Tali modifiche saranno comunicate al comune che le recepirà con apposito atto.

Art. 4

Termine di inizio ed ultimazione dei lavori.

Ai fini dell’assegnazione del finanziamento regionale citato in premessa, i lavori di costruzione degli edifici dovranno iniziare entro i termini fissati dalla normativa regionale.

I lavori dovranno esser ultimati entro il termine di validità del permesso di costruzione.

Il Comune può prorogare, ai sensi della vigente normativa, il termine di ultimazione lavori in caso di comprovati motivi di forza maggiore, indipendenti dalla volontà dell’operatore, appositamente documentati.

Art. 5

Opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

Si rinvia alla specifica disciplina prevista dalla delibera del consiglio comunale n……..del…….di approvazione del piano particolareggiato di iniziativa pubblica del comparto “Ex Mercato Bestiame” oltre agli specifici vincoli previsti nell’avviso d’asta per la vendita dell’area.

Art. 6

Determinazione delle componenti del costo degli alloggi.

Il costo complessivo di costruzione degli alloggi, riferito alla superficie complessiva Sc, determinata ai sensi dell'art. 2 del D.M. 801/77, così come integrata dalla normativa regionale, al netto dell'IVA e di ogni altro onere fiscale, è costituito dalle seguenti voci:

a) € ............, quale valore convenzionale determinato dal Comune nel caso di area già di proprietà del Soggetto Attuatore;

b) €… quale costo di costruzione inteso come costo di realizzazione tecnica

c) €................. quale costo delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ai sensi dell'art. 5 della L. 10/77, determinato con riferimento alla normativa regionale sugli oneri di urbanizzazione così come recepita con delibera comunale n..... del........., ovvero da specifiche convenzioni urbanistiche;

d) € ............... per spese generali, fra cui quelle tecniche, promozionali, commerciali, amministrative, oneri finanziari, ecc., pari al…....% (Nota 2) dei costi di cui alle precedenti lettere a), b), c).

Il costo complessivo di costruzione ammonta a € . . . . . . . . . .

La Superficie complessiva è definita in …… mq.

Nota 2: La percentuale è definita dal comune. Il valore va definito di massima, in relazione alle condizioni locali, entro un limite del 25%.

Art. 7

Prezzo di cessione degli alloggi.

Il prezzo iniziale degli alloggi di cui alla presente convenzione, ottenuto dividendo il costo complessivo di cui al precedente art. 6 per la Superficie complessiva Sc, è fissato in €

…………(< € 1.650 al mq di Sc.), pari all’offerta definita in sede di gara.

Detto prezzo può essere considerato "medio" e potrà pertanto variare in diminuzione od in aumento per ciascun alloggio in misura non superiore al 10% dello stesso, in funzione delle caratteristiche intrinseche degli alloggi, fermo restando il costo massimo complessivo di cui al primo comma.

Ai fini della determinazione dei prezzi di vendita, il costo dell’alloggio, ipotizzato in uno stato normale di conservazione, è così aggiornato:

1. rivalutazione del prezzo aggiornato dalla data di ultimazione dei lavori, applicando gli indici ISTAT dei costi di costruzione fino alla data presa come riferimento per la successiva vendita;

2. aggiunta del valore documentato delle eventuali spese per interventi di cui alle lett. b), c) d), dell’art. 31 della L. 457/78.

3. riduzione del prezzo rivalutato come al punto 1 di una quota pari all’1% all’anno, a partire dal sesto anno dopo la fine dei lavori fino al termine di validità della convenzione.

I criteri di revisione del prezzo di cessione di cui al punto 1 del presente articolo, si applicano anche nel caso di alloggi per i quali non siano intervenuti né preliminare di vendita né delibera di assegnazione, venduti successivamente alla fine dei lavori.

Art. 8

Modalità di cessione degli alloggi.

Le unità immobiliari costruite potranno essere alienate nell’osservanza delle seguenti prescrizioni:

a) Il proprietario dovrà chiedere al comune di Modena la determinazione del prezzo massimo di cessione delle unità immobiliari oggetto della presente convenzione, consegnando:

• copia delle planimetrie con le quali si è acquisito il diritto a costruire riportanti la superficie complessiva delle varie unità immobiliari e relative pertinenze;

• modello “Calcolo delle superfici”, recante l’indicazione della superficie complessiva del prezzo unitario e a corpo di cessione;

Il Comune di Modena rilascerà la determinazione suddetta nel termine massimo di 60 giorni dalla presentazione della richiesta.

b) Il proprietario si obbliga ad alienare le singole unità immobiliari ad un prezzo non superiore a quello determinato dal Comune di Modena secondo i criteri in precedenza specificati.

c) Nei rogiti di compravendita delle singole unità immobiliari dovranno essere inserite espressamente le clausole e condizioni tutte di cui agli articoli dal 7 al 13 compreso e 15;

d) inoltre agli atti stessi dovranno essere allegati gli atti di determinazione del prezzo massimo di cessione.

e) Il proprietario dovrà consegnare al Comune di Modena, a sua cura e spese, copia dei rogiti di compravendita.

Art. 9

Canone di locazione degli alloggi e revisione periodica.

Il canone annuo iniziale di locazione di ciascun alloggio e delle relative pertinenze è calcolato secondo le modalità stabilite dalla Legge 431/98 per il regime concordato, con una riduzione del

…….% (> 20%) rispetto al canone concertato medio stabilito dagli accordi territoriali ex legge 431, a fronte del contributo concesso pari a € 1.115.684,84/3.804.284,22 (….%del costo degli alloggi ) .

I dati relativi alla consistenza degli alloggi e delle relative pertinenze definiti dalla Superficie complessiva Sc calcolata così come definito all’art. 6, sono riportati nell’allegata tabella A/QE/LT che riporta per ogni unità immobiliare in locazione il costo, il “canone concordato” ai sensi della L. 431/98, il canone da applicare (ridotto rispetto a quello “concordato”).

La tabella A/QE/LT potrà essere aggiornata e trasmessa in via definitiva al Comune che la recepirà con apposito atto prima della consegna degli alloggi.

Il canone di locazione viene aggiornato secondo le modalità previste dagli accordi per i contratti a regime concordato.

Il Soggetto Attuatore/Proprietario può comunque pattuire canoni di locazione in misura inferiore a quella risultante dall'applicazione dei commi precedenti.

Il canone determinato ai sensi del precedente comma non è comprensivo delle spese condominiali.

Al locatario è riconosciuto il diritto di verifica del canone determinato, con possibilità di avvalersi dell’assistenza delle organizzazioni sindacali.

Art. 10

Modalità per la locazione degli alloggi.

Il proprietario dovrà dare in locazione le unità immobiliari costruite alle seguenti condizioni:

a) comunicare al Comune di Modena la determinazione del canone , calcolato secondo i criteri del precedente art. 9, e contestualmente le generalità del futuro conduttore e gli estremi del certificato di agibilità;

b) allegare al contratto di locazione la comunicazione del Comune di Modena di approvazione del canone di locazione;

c) consegnare al comune di Modena copia del contratto di locazione stipulato. E’ vietata la sublocazione.

Art. 11

Vincoli e requisiti soggettivi

Gli alloggi debbono essere destinati alla locazione per un periodo minimo di 10 (dieci) anni. La locazione avviene in regime di canone concordato ai sensi della L. 431/98.

La destinazione alla locazione non può essere inferiore ad anni dieci e l’alloggio non deve rimanere vuoto oltre i sei mesi.

Il proprietario può alienare l'intervento nel suo complesso ovvero per blocchi unitari (es.: un intero vano scale o corpo di edificio), con esclusione delle vendite frazionate dei singoli alloggi, anche prima del termine di cui al presente articolo garantendo la prosecuzione dei contratti di locazione fino alla scadenza del termine al prezzo definito dall'art. 7.

Gli alloggi devono essere occupati in modo continuativo e direttamente dall’assegnatario/locatario e dal suo nucleo familiare.

I locatari e gli assegnatari di tali alloggi devono essere in possesso dei requisiti previsti dalla normativa in materia di edilizia agevolata.

In caso di morte del locatario o dell’assegnatario, il contratto si trasferisce al coniuge e agli altri familiari con lui conviventi al momento del decesso, secondo quanto previsto dalla legge in materia di locazione ad uso abitativo.

Nel caso in cui nel corso del periodo minimo iniziale di locazione di dieci anni, un’abitazione si renda disponibile per il recesso del conduttore o per la risoluzione del contratto per sua colpa, il proprietario è tenuto a sostituire il conduttore con altro in possesso dei requisiti in vigore per quella tipologia di interventi, stipulando un contratto di durata uguale al periodo di tempo residuo; tale obbligo potrà non essere osservato qualora il periodo di tempo residuo sia inferiore a sei mesi e l’operatore comunichi al Comune la sua intenzione di alienare l’abitazione ovvero di utilizzarla direttamente alle condizioni previste al successivo art. 12.

Il contratto di locazione deve disciplinare anche i casi di inadempienza o di recesso del locatario e di revoca dell’assegnazione dell’alloggio.

Art. 12

Norme per il periodo successivo

Alla scadenza di cui al precedente art. 11, il contratto è risolto di diritto. Entro i sei mesi successivi l’operatore/proprietario può:

x. xxxxxxxxx i contratti di locazione con i precedenti conduttori per la durata minima prevista dalle disposizioni in quel momento in vigore in materia di immobili urbani, trasmettendo al Comune copia dei contratti di locazione e di quelli che in seguito, e fino alla scadenza della convenzione, dovessero essere stipulati con nuovi conduttori.

Il canone da applicare è quello del regime concordato con l’eliminazione della riduzione applicata per il primo periodo.

b. comunicare al conduttore ed al Comune la sua intenzione di destinare una o più unità immobiliari ad uso proprio, del coniuge o dei parenti in linea retta entro il secondo grado; in questo caso, il conduttore dovrà liberare l’alloggio al ricevimento della comunicazione di disdetta e l’operatore dovrà trasmettere al Comune, entro sei mesi dalla disponibilità del/degli alloggi, i certificati di residenza dei subentranti; trascorso inutilmente quest’ultimo termine o, comunque, nel caso che gli alloggi liberati dai precedenti conduttori, risultassero utilizzati per una destinazione diversa da quella comunicata, si applicano le disposizioni di cui all’art. 3 della L. 431/98.

c. cedere i singoli alloggi secondo quanto stabilito dagli artt. 38 e 39 della L. 392/78, applicando le seguenti modalità:

− il prezzo di cessione non può superare quello massimo aggiornato previsto nella convenzione;

− le condizioni di pagamento del prezzo di vendita comunicate dal proprietario al conduttore e da questi accettate sostituiscono le modalità di pagamento previste dall’art. 38, comma 4, della L. 392/78;

− la comunicazione dell’operatore/proprietario al conduttore e l’esercizio del diritto di prelazione devono essere notificati anche al Comune al quale l’operatore deve in ogni caso trasmettere copia del contratto di vendita.

Art. 13

Durata della convenzione.

La convenzione vincola il Soggetto Attuatore ed i suoi aventi causa al rispetto degli obblighi dalla stessa previsti per la durata di anni 20 dalla data della stipulazione.

Art. 14 Trascrizione della convenzione.

La convenzione e le sue eventuali successive integrazioni o modifiche vengono trascritte nei registri immobiliari a cura del Comune e a spese del Soggetto Attuatore.

Le spese di trascrizione devono essere versate dal Soggetto Attuatore contestualmente alla stipula della convenzione o a quella degli atti integrativi o modificativi.

Art. 15 Controlli e sanzioni.

L’attività di controllo sul rispetto di quanto previsto nella presente convenzione è di competenza comunale.

Ogni pattuizione stipulata in violazione dei criteri di determinazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione di cui agli articoli da 7 a 11 compreso della presente convenzione nel corso del periodo di validità è nulla per la parte di prezzo o di canone eccedente ai sensi dell'art.8, comma 5 della legge 28/1/77, n. 10 e comporta la restituzione delle somme eccedenti.

L'annullamento o la decadenza della concessione edilizia determinano la risoluzione di diritto della presente convenzione.

In tal caso, se per colpa del soggetto attuatore, e nell’ipotesi di violazione degli obblighi derivanti dalla presente convenzione il Soggetto Attuatore medesimo dovrà restituire il contributo concesso dalla Regione, citato in premessa, così ricalcolato:

− contributo concesso maggiorato degli interessi legali dal momento dell’erogazione alla risoluzione;

− maggiorazione per penale pari al ….. % (Nota 3) della somma calcolata al precedente punto. L’importo delle somme recuperate sarà comunicato alla Regione; questo resterà nelle disponibilità del Comune con il vincolo di destinazione ad interventi nel settore del patrimonio di edilizia residenziale pubblica. Il Comune relazionerà alla Regione annualmente in merito all’attività di recupero e all’utilizzo dei recuperi stessi.

Il contributo di cui all’art. 3 della L. 28 gennaio 1977, n. 10 , è dovuto nella misura stabilita al momento del verificarsi dell’evento risolutivo maggiorato relativamente alla quota di cui all’art. 6 della L. 28 gennaio 0000, x. 00 , xxx ……. % a titolo di penale (Nota 3), oltre agli interessi legali.

In caso di violazione degli obblighi derivanti dalla presente convenzione da parte dei successivi aventi causa del soggetto attuatore, gli stessi saranno assoggettati ad una sanzione pecuniaria pari al …..% del prezzo di cessione convenzionale dell’alloggio, aggiornato alla data della violazione.

Nota 3: Il comune determina le percentuali delle maggiorazioni a titolo di penale.

Tabella A/QE/LT

Costi e Canoni degli Alloggi

N.	Sc	Costo Totale (Euro)	Contributo Regionale (Euro)	Canone (L. n. 431/98) (Euro)	Canone Convenzione (Euro)	Note
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20

Il Responsabile Comunale Il Legale Rappresentante

(timbro e firma) (timbro e firma)

Data ________________________________