CORSO F.I.A.I.P.

Via 7 Luglio 16-bis

Notaio Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx

Xxx Xxx Xxxxxxxx 000

00000 XXXXXXX (XX)

TEL. 0000 000000

FAX 0000 00000

00000 XXXXXX XX XXXXX (XX)

TEL. 0000 000000

FAX 0000 000000

14 APRILE 2011

CORSO F.I.A.I.P.

MANUALE BREVE DEGLI ATTI PRELIMINARI

AI CONTRATTI IMMOBILIARI

L’Art. 1326, comma 1, del codice civile stabilisce che

IL CONTRATTO È CONCLUSO NEL MOMENTO IN CUI CHI HA FATTO LA PROPOSTA HA CONOSCENZA DELL'ACCETTAZIONE DELL'ALTRA PARTE!

Prima della sua conclusione il contratto è INESISTENTE.

Dopo la sua conclusione si dice che il contratto si è PERFEZIONATO.

Il contratto perfezionato può essere VALIDO o INVALIDO (annullabile o nullo).

Nella pratica di tutti i giorni spesso si crede che la proposta contrattuale abbia effetti limitati alla fase delle trattative e che non nasca un vero vincolo negoziale finché non si firma il contratto preliminare.

Inoltre, si crede che la vendita si concluda solo con le firme davanti al notaio. Non è così!

Con il preliminare ci si obbliga a fare successivamente un contratto definitivo, con la proposta (o l’opzione) si lascia all’altra parte il diritto potestativo di perfezionare il contratto con la semplice dichiarazione di accettazione.

Appare evidente la maggiore forza della proposta rispetto al contratto preliminare e le cautele che è necessario adottare in sede di redazione e sottoscrizione della proposta e dell’opzione.

IN VISTA DEL CONTRATTO

Al fine di comprendere bene cosa è necessario fare per stipulare nel modo migliore un contratto è essenziale, prima di tutto, avere ben presente la portata del contratto stesso.

Se prendiamo ad esempio la vendita di un bene immobile, bisogna partire da alcune fondamentali, ma non a tutti note, considerazioni.

Gli articoli 1470 e seguenti del codice civile disciplinano la “vendita” (NB non compravendita!).

Vi sono poi tutta una serie di leggi speciali che contribuiscono in maniera importante a definire la struttura del contratto di vendita di bene immobile:

- art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, che impone la verifica della

conformità oggettiva e soggettiva ipo-catastale;

- articolo 35, comma 22, del D.L. 4 luglio 2006 n. 223, che impone di inserire in atto gli

estremi dei mezzi di pagamento;

- Legge 590/1965, art. 8, legge 817/1971, art. 7, legge228/2001, art. 7, che disciplinano la

prelazione agraria;

- Legge 47/1985 (riformata con DPR 380/2001), che disciplina la regolarità urbanistica dei beni immobili;

- Le norme dal Dlgs 192/2005 (fino all’ultimo Dlgs 28/2011) che disciplinano certificazione energetica;

- Art. 10,Legge 353/2000 che stabilisce prescrizioni e nullità per gli atti in caso di incendi boschivi;

e molte altre che richiedono competenze precise e costante aggiornamento al fine di realizzare un contratto valido ed efficace.

Il notaio ha una responsabilità aggravata per errori professionali che pregiudichino la validità ed efficacia dell’atto.

L’agente immobiliare può essere chiamato a rispondere per danni in caso di redazione di un atto preliminare (proposta, opzione, preliminare) invalido o inefficace.

Vendita Art. 1470 c.c.

Nozione

La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.

Con la vendita, perciò, si trasferisce un diritto (non solo la proprietà) in cambio di un prezzo (cioè denaro).

Non si trasferisce il bene! Si trasferisce il diritto su quel bene!

I diritti sulle cose si chiamano diritti reali (al latino res = cosa) e sono: proprietà,

enfiteusi, superficie, servitù prediale, usufrutto,

uso, abitazione.

I diritti “reali” sono diversi dai diritti “personali” (es locazione/affitto, comodato, etc). I diritti reali sono diritti sulla cosa e non hanno bisogno dell’attività di un terzo. I diritti personali, invece, sono diritti verso un’altra persona, la quale consente il godimento della cosa.

L’articolo 1350 c.c. stabilisce che la vendita di un diritto reale su un bene immobile deve farsi per atto pubblico o per scrittura privata.

NB: scrittura privata e non scrittura privata autenticata: basta la scrittura privata, senza l’autentica del notaio, perché il diritto reale si trasferisca.

È importante sottolineare questo punto. Da ciò si desume che, se due persone scrivono su un foglio qualunque: “io Tizio… vendo a te Caio… la proprietà sulla mia casa in Roma, via … n…. al prezzo di ….” E lo sottoscrivono, la vendita è conclusa. Il contratto e perfezionato. Ma non è detto che il contratto sia valido.

Infatti, esistono norme speciali che impongono alcuni requisiti di contenuto, senza i quali il contratto, anche se perfezionato, è nullo:

- art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, che impone la verifica della conformità oggettiva e soggettiva ipo-catastale;

"Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. (cd conformità oggettiva)

La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari" (cd conformità soggettiva)

- articolo 35, comma 22, del D.L. 4 luglio 2006 n. 223, che impone di inserire in atto gli estremi dei mezzi di pagamento:

22. All'atto della cessione dell'immobile, anche se assoggettata ad IVA, le parti hanno l'obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo. Con le medesime modalità ciascuna delle parti ha l'obbligo di dichiarare se si è avvalsa di un mediatore; nell'ipotesi affermativa, ha l'obbligo di dichiarare l'ammontare della spesa sostenuta per la mediazione, le analitiche modalità di pagamento della stessa, con l'indicazione del numero di partita IVA o del codice fiscale dell'agente immobiliare. In caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei predetti dati si applica la sanzione amministrativa da euro 500 a euro 10.000 e, ai fini dell'imposta di registro, i beni trasferiti sono assoggettati ad accertamento di valore ai sensi dell'articolo 52, comma 1, del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro di cui al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

- Legge 590/1965, art. 8, legge 817/1971, art. 7, legge228/2001, art. 7, che disciplinano la prelazione agraria;

Il diritto di prelazione consiste nel diritto di essere preferiti ad altri per l’acquisto di un terreno agricolo, quando il proprietario decide di venderlo. Il diritto di prelazione spetta anzitutto al coltivatore diretto (o società agricola in cui almeno la metà dei soci è coltivatore diretto) che conduce in affitto, da almeno due anni, il terreno offerto in vendita (art. 8 della legge 590/1965). Solo se il terreno non è affittato a un coltivatore diretto (o società agricola), hanno invece il diritto di prelazione i coltivatori diretti (o società agricole in cui almeno la metà dei soci è coltivatore diretto) proprietari di terreni confinanti (art. 7 della legge 817/1971). In entrambi i casi non hanno diritto alla prelazione gli imprenditori agricoli professionali. Lo scopo di queste norme è quello di favorire l’acquisto dei terreni agricoli da parte di chi effettivamente li coltiva, quindi il diritto di prelazione è espressamente escluso dalla legge quando il terreno si trova in zona edificabile anche se in base a un piano regolatore adottato ma non ancora definitivamente approvato. Il diritto

di prelazione è escluso anche quando il terreno agricolo è oggetto di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento ed espropriazione per pubblica utilità, oltre che, naturalmente, in caso di donazione.

Quando il terreno viene venduto senza fare la notificazione, oppure quando il prezzo indicato nella notificazione è superiore a quello risultante nel contratto di compravendita, l’avente diritto alla prelazione può riscattare il terreno dall’acquirente entro un anno dalla trascrizione della vendita nei registri immobiliari.

- Legge 47/1985 (riformata con DPR 380/2001), che disciplina la regolarità urbanistica dei beni immobili:

Art. 30 (DPR 380/2001) - Lottizzazione abusiva

(Legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 18; d.l. 23 aprile 1985,

n. 146, artt. 1, comma 3-bis, e 7-bis; d.lgs. 18 agosto 2000, n. 267, art.107 e 109)

1. Si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio.

2. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma

privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva dell'area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati.

3. Il certificato di destinazione urbanistica deve essere rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale entro il termine perentorio di trenta giorni dalla presentazione della relativa domanda. Esso conserva validità per un anno dalla data di rilascio se, per

dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici.

4. In caso di mancato rilascio del suddetto certificato nel termine previsto, esso può essere sostituito da una dichiarazione dell'alienante o di uno dei condividenti attestante l'avvenuta presentazione della domanda, nonché la destinazione urbanistica dei terreni secondo gli strumenti urbanistici vigenti o adottati, ovvero l'inesistenza di questi ovvero la prescrizione, da parte dello strumento urbanistico generale approvato, di strumenti attuativi.

4-bis. Gli atti di cui al comma 2, ai quali non siano stati allegati certificati di destinazione urbanistica, o che non contengano la dichiarazione di cui al comma 3, possono essere confermati o integrati anche da una sola delle parti o dai suoi aventi causa, mediante atto pubblico o autenticato, al quale sia allegato un certificato contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate al giorno in cui è stato stipulato l’atto da confermare o contenente la dichiarazione omessa.

(comma aggiunto dall’articolo 12, comma 4, legge n. 246 del 2005; V. anche il comma 5 per il quale “possono essere confermati, ai sensi delle disposizioni introdotte dal comma 4, anche gli atti redatti prima della data di entrata in vigore della presente legge, purché la nullità non sia stata accertata con sentenza divenuta definitiva prima di tale data”, e il comma 6 ai sensi del quale “per gli atti formati all’estero, le disposizioni di cui agli articoli 30 e 46 del testo unico di cui al d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, e successive modifiche, si applicano all’atto del deposito presso il notaio e le conseguenti menzioni possono essere inserite nel relativo verbale”)

5. I frazionamenti catastali dei terreni non possono essere approvati dall'agenzia del territorio se non è allegata copia del tipo dal quale risulti, per attestazione degli uffici comunali, che il tipo medesimo è stato depositato presso il comune.

6. (abrogato dall'articolo 1, comma 1, del d.P.R. n. 304 del 2005)

7. Nel caso in cui il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale accerti l'effettuazione di lottizzazione di terreni a scopo edificatorio senza la prescritta autorizzazione, con ordinanza da notificare ai proprietari delle aree ed agli altri soggetti indicati nel comma 1 dell'articolo 29, ne dispone la sospensione. Il provvedimento comporta l'immediata interruzione delle opere in corso ed il divieto di disporre dei suoli e delle opere stesse con atti tra vivi, e deve essere trascritto a tal fine nei registri immobiliari.

8. Trascorsi novanta giorni, ove non intervenga la revoca del provvedimento di cui al comma 7, le aree lottizzate sono acquisite di diritto al patrimonio disponibile del comune il cui dirigente o responsabile del competente ufficio deve

provvedere alla demolizione delle opere. In caso di inerzia si applicano le disposizioni concernenti i poteri sostitutivi di cui all'articolo 31, comma 8.

9. Gli atti aventi per oggetto lotti di terreno, per i quali sia stato emesso il provvedimento previsto dal comma 7, sono nulli e non possono essere stipulati, né in forma pubblica né in forma privata, dopo la trascrizione di cui allo stesso comma e prima della sua eventuale cancellazione o della sopravvenuta inefficacia del provvedimento del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale.

10. Le disposizioni di cui sopra si applicano agli atti stipulati ed ai frazionamenti presentati ai competenti uffici del catasto dopo il 17 marzo 1985, e non si applicano comunque alle divisioni ereditarie, alle donazioni fra coniugi e fra parenti in linea retta ed ai testamenti, nonché agli atti costitutivi, modificativi od estintivi di diritti reali di garanzia e di servitù.

Art. 46 (DPR 380/2001) - Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985

(Legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17; d.l. 23 aprile 1985,

n. 146, art. 8)

1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il

17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.

(comma così modificato dall'articolo 32, comma 49, legge n. 326 del 2002)

2. Nel caso in cui sia prevista, ai sensi dell’articolo 38, l'irrogazione di una sanzione soltanto pecuniaria, ma non il rilascio del permesso in sanatoria, agli atti di cui al comma

1 deve essere allegata la prova dell'integrale pagamento della sanzione medesima.

3. La sentenza che accerta la nullità degli atti di cui al comma 1 non pregiudica i diritti di garanzia o di servitù acquisiti in base ad un atto iscritto o trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda diretta a far accertare la nullità degli atti.

4. Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa.

5. Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria. 5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi realizzati mediante denuncia di inizio attività ai sensi dell'articolo 22, comma 3, qualora nell'atto non siano indicati gli estremi della stessa.

(comma aggiunto dal d.lgs. n. 301 del 2002)

È rimasta vigente la norma contenuta nell’art. 40, comma 2, della Legge 47/1985:

Per le opere iniziate anteriormente al 15 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'art. 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo.

- Le norme dal Dlgs 192/2005 (fino all’ultimo Dlgs 28/2011) che disciplinano certificazione energetica:

OBBLIGHI

La normativa stabilisce un obbligo valido per tutte le regioni a livello nazionale:

l’ACE deve essere consegnato all’acquirente e al locatario da parte del costruttore, venditore o del locatore.

Per costruttore s’intende anche chi fa ricostruzione dopo la demolizione e chi fa ristrutturazione edilizia dell’intera struttura di edifici già esistenti con superficie utile lorda superiore a mille metri quadrati.

Ulteriori obblighi possono essere previsti dalle norme regionali (ad es. obbligo di allegazione per alcuni tipi di atti. L’obbligo di allegazione sul piano nazionale venne imposto dall’art. 6, comma 3, D.lgs 192/2005 ma abrogato con l’art. 35, comma 3, Dl 112/2008. Tale allegazione è, però, ancora imposta in alcune regioni: Lombardia, Xxxxxx Xxxxxxx e Piemonte). Perciò è importante tenersi aggiornati sulle norme emanate dalle singole regioni in materia, facilmente reperibili anche sui siti web di ciascuna regione.

BENI ESCLUSI

Sono escluse dall’obbligo di dotazione e consegna dell’ACE le seguenti categorie di edifici o di impianti:

a) i fabbricati industriali, artigianali o agricoli non residenziali quando gli ambienti sono climatizzati o illuminati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;

b) i fabbricati temporanei con tempo di utilizzo non superiore a due anni;

c) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a venticinque metri quadrati;

d) gli edifici per i quali sia stata dichiarata dalle competenti autorità la non abitabilità o agibilità nonché quelli per i quali, in caso di trasferimento a titolo oneroso, risulti la destinazione alla demolizione;

e) le tipologie di edifici escluse dal decreto ministeriale emanato ai sensi dell’articolo 6, comma 9, del d.lgs.192/2005 (cioè: anche gli edifici sprovvisti di impianto di riscaldamento) sono soggetti ad ACE, con l'esclusione di

box, cantine, autorimesse,

parcheggi multipiano, depositi,

strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi,

se non limitatamente alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili agli effetti dell’isolamento termico).

Dal 29 marzo 2011, ai sensi dell’art. 13 Dlgs n. 28/2011, è prescritto il seguente requisito formale

“Nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unita' immobiliari e' inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici.

Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unita' immobiliari gia' dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis, 1-ter e 1-quater.

Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unita' immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l'indice di prestazione energetica contenuto nell'attestato di certificazione energetica”

- Art. 10,Legge 353/2000 che stabilisce prescrizioni e nullità per gli atti in caso di incendi boschivi:

1. Le zone boscate ed i pascoli i cui soprassuoli siano stati percorsi dal fuoco non possono avere una destinazione diversa da quella preesistente all’incendio per almeno quindici anni. È comunque consentita la costruzione di opere pubbliche necessarie alla salvaguardia della pubblica incolumità e dell’ambiente. In tutti gli atti di compravendita di aree e immobili situati nelle predette zone, stipulati entro quindici anni dagli eventi previsti dal presente comma, deve essere espressamente richiamato il vincolo di cui al primo periodo, pena la nullità dell’atto. È inoltre vietata per dieci anni, sui predetti soprassuoli, la realizzazione di edifici nonché di strutture e infrastrutture finalizzate ad insediamenti civili ed attività produttive, fatti salvi i casi in cui per detta realizzazione sia stata già rilasciata,

in data precedente l’incendio e sulla base degli strumenti urbanistici vigenti a tale data, la relativa autorizzazione o concessione. Sono vietate per cinque anni, sui predetti soprassuoli, le attività di rimboschimento e di ingegneria ambientale sostenute con risorse finanziarie pubbliche, salvo specifica autorizzazione concessa dal Ministro dell’ambiente, per le aree naturali protette statali, o dalla regione competente, negli altri casi, per documentate situazioni di dissesto idrogeologico e nelle situazioni in cui sia urgente un intervento per la tutela di particolari valori ambientali e paesaggistici. Sono altresì vietati per dieci anni, limitatamente ai soprassuoli delle zone boscate percorsi dal fuoco, il pascolo e la caccia.

Dunque, un contratto di vendita concluso, perfezionato, può essere un contratto invalido, ad esempio nullo per violazione di una norma imperativa.

Tuttavia, non è esatto dire che il contratto nullo non produce effetti. È corretto dire, invece,che il contratto nullo produce gli effetti tipici della nullità.

Ad es l’art. 2652, numero 6), secondo comma, c.c.) stabilisce che:

Si devono trascrivere, qualora si riferiscano ai diritti menzionati nell’Articolo 2643, le domande giudiziali indicate dai numeri seguenti, agli effetti per ciascuna di esse previsti:

(omissis)

6) le domande dirette a far dichiarare la nullità (1418 e seguenti) o a far pronunziare l’annullamento (1425 e seguenti) di atti soggetti a trascrizione e le domande dirette a impugnare la validità della trascrizione.

Se la domanda è trascritta dopo cinque anni dalla data della trascrizione dell’atto impugnato, la sentenza che l’accoglie non pregiudica i diritti acquistati a qualunque titolo dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla domanda. Se però la domanda è diretta a far pronunziare l’annullamento per una causa diversa dall’incapacità legale, la sentenza che l’accoglie non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda, anche se questa è stata trascritta prima che siano decorsi cinque anni dalla data della trascrizione dell’atto impugnato, purché in questo caso i terzi abbiano acquistato a titolo oneroso (1445; att. 227) (omissis)

Se è vero che per concludere un contratto di vendita di immobile bastano poche parole, è pure vero che se non si rispettano tutte le altre norme imperative il contratto nasce viziato (nullo, annullabile, non trascrivibile).

Il ruolo del notaio, pertanto, è anche quello di rendere possibile la pubblicazione nel Catasto e nei Registri Immobiliari e di dominare tutte le norme, vecchie e nuove, che governano la validità e l’efficacia dell’atto.

Tuttavia, in linea teorica, è possibile che due persone scrivano una vendita di quattro righe, come sopra, e poi si trovino a controvertere su quel contratto davanti a un giudice. Quel giudice, dopo

aver verificato se vi sono gli elementi essenziali della vendita, dovrà dare attuazione al contratto. Quindi dovrà ordinarne tutti gli adempimenti (registrazione, trascrizione, volturazione al Catasto).

Va sottolineato che il giudice deve ordinare gli adempimenti che conseguono al riconoscimento di una vendita valida ed efficace, non può omettere di fare ciò.

È, quindi, importantissimo stare molto attenti a quello che si scrive.

È possibile che a una proposta di vendita scritta da un agente immobiliare segua una accettazione scritta e che la parte accettante vada dal giudice per lamentare l’impossibilità a trascrivere per mancanza di forma autentica.

E può darsi che il giudice rilevi la mancanza di una o più clausole obbligatorie e debba dichiarare la nullità della vendita.

Se la mancanza di dette clausole dipende da omissione negligente del soggetto incaricato di redigere l’atto, quest’ultimo può essere chiamato a rispondere dei danni.

L’articolo 1759 del Codice Civile dispone:

“Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.

Il mediatore risponde della autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite”.

Va altresì sottolineato il fatto che nell’attuale sistema normativo (L. n. 253 del 21 Marzo 1958, modificata ed integrata dalla L. n. 39 del 3 Febbraio 1989) l’agente immobiliare è considerato un “operatore specializzato” e, come tale, è tenuto nello svolgimento della sua attività ad osservare la “diligenza” richiesta all’operatore professionale.

Proprio per tali motivi l’obbligo di informazione gravante sull’agente immobiliare comprende dunque non soltanto l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note, ma anche quelle conoscibili con l’uso della diligenza richiesta ad un “operatore professionale”.

Inoltre, non va sottovalutato il rischio di incorrere nel reato di false dichiarazioni in atto pubblico

Art. 483 c.p.

Falsità ideologica commessa dal privato in atto pubblico.

Chiunque attesta falsamente al pubblico ufficiale, in un atto pubblico, fatti dei quali l’atto è destinato a provare la verità, è punito con la reclusione fino a due anni.

Se si tratta di false attestazioni in atti dello stato civile, la reclusione non può essere inferiore a tre mesi.

PRIMA DEL CONTRATTO (LE TRATTATIVE)

Art. 1326

Conclusione del contratto.

Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.

L’accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell’affare o secondo gli usi.

Il proponente può ritenere efficace l’accettazione tardiva, purché ne dia immediatamente avviso all’altra parte.

Qualora il proponente richieda per l’accettazione una forma determinata, l’accettazione non ha effetto se è data in forma diversa.

Un’accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta.

[GIURISPRUDENZA E DOTTRINA]

Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte.

La minuta (o puntuazione) che non contiene gli elementi essenziali del contratto non vale quale proposta. Serve solo quale prova del xxxxx xxxxx xxxxxxxxxx (X00/0000, 92/11429).

Affinché si perfezioni il contratto con l’accettazione è necessario che vi sia la puntuazione completa delle clausole essenziali (C02/10276).

La proposta deve essere recettizia: deve essere diretta ad uno o più destinatari determinati (C90/6788).

La proposta deve manifestare in modo evidente l’intenzione di volersi impegnare (C82/6922).

La proposta deve rivestire la forma che la legge impone per il contratto che si intende stipulare (C73/3119). Per la vendita la forma imposta è la forma scritta.

L'accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell'affare o secondo gli usi.

L’accettazione è anch’essa una dichiarazione recettizia e deve essere conforme alla sostanza della proposta. Se non vi è conformità sostanziale il contratto è inesistente (non nullo o annullabile) (C85/3854).

Il proponente non può pretendere che il silenzio del destinarlo valga come accettazione. Il silenzio, in via di principio, non può valere come consenso.

Il proponente può ritenere efficace l'accettazione tardiva, purché ne dia immediatamente avviso all'altra parte.

L’accettazione deve essere tempestiva, altrimenti la proposta perde efficacia.

Se il proponente non avvisa immediatamente che l’accettazione giunta in ritardo è ritenuta efficace, il contratto non si conclude. L’immediatezza va valutata caso per caso e fa riferimento al momento della spedizione della dichiarazione.

Qualora il proponente richieda per l'accettazione una forma determinata, l'accettazione non ha effetto se è data in forma diversa.

Un'accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta.

Sia la proposta che l’accettazione perdono di efficacia se colui il quale le ha emesse muore o diviene incapace prima del perfezionamento del contratto (salvo eccezioni v. artt. 1329, 1330 e 1331).

Nei contratti con più parti (plurilaterali) il contratto si perfeziona nel momento in cui ciascuna accettazione è conosciuta sia dal proponente che dagli altri accettanti (C80/718).

Art. 1328. Revoca della proposta e dell'accettazione.

La proposta può essere revocata finché il contratto non sia concluso. Tuttavia, se l'accettante ne ha intrapreso in buona fede l'esecuzione prima di avere notizia della revoca, il proponente è tenuto a indennizzarlo delle spese e delle perdite subìte per l'iniziata esecuzione del contratto.

L'accettazione può essere revocata, purché la revoca giunga a conoscenza del proponente prima dell'accettazione.

[GIURISPRUDENZA E DOTTRINA]

La proposta può essere revocata finché il contratto non sia concluso. Tuttavia, se l'accettante ne ha intrapreso in buona fede l'esecuzione prima di avere notizia della revoca, il proponente è tenuto a indennizzarlo delle spese e delle perdite subìte per l'iniziata esecuzione del contratto.

La revoca della proposta è inefficace se diretta all’agente privo del potere di rappresentanza (C68/3434).

Si ammette che la revoca possa essere anche verbale, ma si discute se possa essere tacita. L’esecuzione di buona fede dell’accettante va risarcita anche se non c’è colpa del proponente. Ma va risarcito solo il “danno emergente”.

L'accettazione può essere revocata, purché la revoca giunga a conoscenza del proponente prima dell'accettazione.

Art. 1329.Proposta irrevocabile.

Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo , la revoca è senza effetto.

Nell'ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell'affare o altre circostanze escludano tale efficacia.

[GIURISPRUDENZA E DOTTRINA]

Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo , la revoca è senza effetto.

Il semplice termine di efficacia (volontario o usuale) della proposta non va inteso quale termine di irrevocabilità.

Si discute se la proposta irrevocabile possa sopravvivere come proposta semplice dopo il termine di irrevocabilità, ma prima che sia scaduto il termine usuale di efficacia.

Nell'ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell'affare o altre circostanze escludano tale efficacia.

L’incapacità è quella di cui all’art. 1425 c.c. (incapacità legale o naturale di intendere e volere).

Art. 1330. Morte o incapacità dell'imprenditore.

La proposta o l'accettazione, quando è fatta dall'imprenditore nell'esercizio della sua impresa

, non perde efficacia se l'imprenditore muore o diviene incapace prima della conclusione del

contratto , salvo che si tratti di piccoli imprenditori o che diversamente risulti dalla natura dell'affare o da altre circostanze.

[GIURISPRUDENZA E DOTTRINA]

Ratio della regola generale è quella di riservare la revocabilità alla scelta del diretto interessato. L’eccezione può essere volontaria (v. art. 1329 comma 2) o legale, come in questo caso, per cui se la proposta riguarda il funzionamento di una media o grande impresa essa sopravvive all’imprenditore.

Sono esclusi i piccoli imprenditori (x.xxx. 2083 c.c.) non gli imprenditori agricoli non piccoli.

La dottrina dominante ritiene che la proposta o l’accettazione dell’imprenditore non piccolo non perda efficacia anche nel caso di successione nell’azienda per atto fra vivi.

Art. 1331. Opzione.

Quando le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l'altra abbia facoltà di accettarla o meno, la dichiarazione della prima si considera quale proposta irrevocabile per gli effetti previsti dall'articolo 1329.

Se per l'accettazione non è stato fissato un termine, questo può essere stabilito dal giudice.

[GIURISPRUDENZA E DOTTRINA]

Quando le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l'altra abbia facoltà di accettarla o meno, la dichiarazione della prima si considera quale proposta irrevocabile per gli effetti previsti dall'articolo 1329.

Come la proposta, anche l’opzione deve contenere l’intero regolamento negoziale (C93/10777).

C’è chi sostiene che nell’opzione sia necessario fissare un corrispettivo, ma la legge non lo dice e si può sostenere anche ilcontrario.

Se per l'accettazione non è stato fissato un termine, questo può essere stabilito dal giudice. Essendo un negozio bilaterale, l’opzione non può essere revocata da una parte sola. Quindi non è necessario un termine per la irrevocabilità.

Invece è necessario un termine di efficacia. Infatti nel nostro ordinamento vige un principio generale per il quale nessuno può essere tenuto vincolato a qualcosa per sempre. Se non viene fissato un termine di efficacia, può essere fissato dal giudice e comunque il diritto potestativo di accettazione si prescrive in dieci anni (C82/436).

Il potere di accettare o meno la proposta contenuta nell’opzione non è totalmente libero (come sembra essere invece in caso di proposta semplice): se chi ha il diritto di accettare rifiutare la proposta lascia intendere che accetterà e poi, prima che scada il termine, rifiuta può rispondere ex art. 1337 c.c. (responsabilità precontrattuale).

Mentre la proposta semplice non è trascrivibile, si discute se si possa trascrivere l’opzione. In ogni caso sarà necessaria la forma autentica.

Proposta e accettazione sono dichiarazioni di una parte dirette ad un’altra e ad esse si applicano gli artt. 1334 e 1335 c.c..

Art. 1334. Efficacia degli atti unilaterali.

Gli atti unilaterali producono effetto dal momento in cui pervengono a conoscenza della persona alla quale sono destinati.

Art. 1335. Presunzione di conoscenza.

La proposta, l'accettazione , la loro revoca e ogni altra dichiarazione diretta a una determinata persona si reputano conosciute nel momento in cui giungono all'indirizzo del destinatario , se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia.

[GIURISPRUDENZA E DOTTRINA]

Quindi il destinatario della proposta o dell’accettazione deve ritenersi avvisato nel momento in cui la dichiarazione viene consegnata ad un indirizzo che rientra nella propria sfera di dominio (C03/773).

In caso di spedizione in plico chiuso spetterebbe al destinatario la prova che il plico era vuoto (C78/4083).

Il rifiuto a ricevere la consegna della dichiarazione non libera il destinatario (C99/12571).

Art. 1337. Trattative e responsabilità precontrattuale.

Le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede.

[GIURISPRUDENZA E DOTTRINA]

Il concetto di buona fede ha assunto un valore generale nel nostro ordinamento per cui i giudici devono verificare la correttezza del comportamento.

Per evitare responsabilità in sede di trattative è opportuno tenere sempre presente e soddisfare ogni aspettativa ingenerata nell’altra parte.

Prevale la tesi per cui vi può essere responsabilità precontrattuale solo in caso di dolo o di colpa. Secondo alcune sentenze può nascere un affidamento sulla conclusione del contratto, meritevole di tutela, quando le parti abbiano già definito tutti gli elementi essenziali del contratto e rimangano da definire solo i dettagli (C96/2057) oppure manchi solo la forma scritta (C66/825).

Non è giusta causa di recesso dalle trattative il mero ripensamento circa la convenienza dell’affare.

Per responsabilità precontrattuale sono risarcibili sia il “danno emergente” (spese inutilmente sostenute) che il “lucro cessante” (perdite per le occasioni mancate), non il cd. "interesse positivo” (utili conseguibili se il contratto fosse stato concluso).

A fronte di tutto ciò e in considerazione del ruolo importante che spesso l’agente immobiliare riveste nella fase delle trattative, è importante che l’opera di agenzia si attenga al massimo scrupolo possibile nello svolgimento della propria opera.

Sempre in questa ottica si tenga presente quanto segue.

Art. 1338. Conoscenza delle cause d'invalidità.

La parte che, conoscendo o dovendo conoscere l'esistenza di una causa di invalidità del contratto, non ne ha dato notizia all'altra parte è tenuta a risarcire il danno da questa risentito per avere confidato, senza sua colpa, nella validità del contratto.

[GIURISPRUDENZA E DOTTRINA]

Può darsi il caso che le parti si siano affidate all’agenzia per la redazione della proposta o del preliminare e che siano passate inosservate una o più cause di invalidità del contratto.

In tal caso può darsi che la parte chiamata a risarcire il danno agisca contro l’agenzia per rivalsa. Infatti, l’agente immobiliare è un operatore istituzionale del settore dei contratti immobiliari e si presume che debba conoscere alcune delle cause di invalidità del contratto.

A questo proposito è importante distinguere fra inesistenza e invalidità del contratto. In linea di principio, è inesistente il contratto che manca degli elementi essenziali.

Xxxxxxx detto che la vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.

Quindi, gli elementi essenziali perché un contratto di vendita immobiliare possa dirsi esistente devono essere:

l’immobile, il prezzo,

la volontà dello scambio.

Ogni altro elemento incide sulla validità del contratto ed è bene che sia dominato non solo da chi redige l’atto definitivo di vendita (notaio) bensì anche da chi redige gli atti preliminari (proposta, opzione, contratto preliminare) i quali, secondo la dottrina e giurisprudenza dominanti, devono contenere già tutti gli elementi utili a rendere valido ed efficace il contratto definitivo.

Esempi di cause di invalidità:

incapacità legale di una parte (minore, interdetto ecc.), incapacità di agire (straniero non autorizzato), errore, violenza o dolo, bene soggetto a prelazione agricola o statale, immobile urbanisticamente non in regola o mancante della corrispondenza oggettiva e soggettiva ipo- catastale, ecc.

MISCELLANEA

Al fine di giungere al meglio preparati alla vendita immobiliare, è opportuno sapere anche come affrontare nel migliore dei modi i seguenti problemi:

capacità soggettive

identità:

L’identità dei contraenti deve essere certa. È necessario verificare con sufficiente anticipo che le parti giungano alla sottoscrizione di qualunque atto muniti di documento di identità valido e non scaduto (carta d’identità o passaporto) e codice fiscale (o tesserino sanitario). È importante procurarsi un codice fiscale dal quale risulti assoluta conformità dei dati personali rispetto a quelli risultanti dal documento di identità, sia per quanto riguarda l’acronimo del c.f. sia per quanto riguarda il nome e cognome espresso in lettere per esteso sul c.f. stesso.

nazionalità:

La nazionalità straniera della parte contrattuale ha rilevanza essenziale a vari fini.

Non tutti gli stranieri possono compiere qualsiasi atto in Italia. È fondamentale verificare se ricorre la cosiddetta “reciprocità”, cioè se nel loro paese di origine è consentito al cittadino italiano compiere il medesimo atto. In caso affermativo si dice che la condizione di reciprocità è verificata. In particolare ai sensi dell'articolo 16 delle "Disposizioni sulla legge in generale", contenute nel Regio Decreto n. 262 del 16 marzo 1942, “Lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali. Questa disposizione vale anche per le persone giuridiche straniere”.

La normativa di riferimento riguardante il godimento dei diritti civili da parte dei cittadini stranieri è oggi costituita dal Decreto Legislativo 25 luglio 0000, x. 000 (X.X. delle disposizioni concernenti la disciplina dell'immigrazione e norme sulla condizione dello straniero) e dal relativo regolamento di attuazione (decreto del Presidente della Repubblica 31 agosto 1999, n.394).

Casi in cui non è necessario verificare la condizione di reciprocità:

In base al Decreto Legislativo 25 luglio 1998, n. 286 sono parificati ai cittadini italiani e, dunque, dispensati dalla verifica della condizione di reciprocità:

➢ i cittadini (persone fisiche o giuridiche) degli Stati membri dell’UE nonché i cittadini dei Paesi SEE (Islanda, Liechtenstein e Norvegia);

➢ i cittadini extracomunitari che soggiornino in territorio italiano e siano titolari della carta di soggiorno o di un regolare permesso di soggiorno rilasciato per motivi di lavoro subordinato, di lavoro autonomo, per l’esercizio di un’impresa individuale, per motivi di famiglia, per motivi umanitari e per motivi di studio;

➢ gli apolidi residenti in Italia da almeno 3 anni;

➢ i rifugiati residenti da almeno 3 anni.

Inoltre, agli stranieri comunque presenti alla frontiera o nel territorio dello Stato sono riconosciuti i diritti fondamentali della persona umana previsti dalle norme di diritto interno, dalle convenzioni internazionali in vigore e dal diritto internazionale generale.

(xxxx://xxx.xxxxxx.xx/XXX/XX/Xxxxxxxxx/Xxxxxxx/Xxxxxxxxx/XxxxxxXxxxxxxxxxx)

La nazionalità, inoltre, determina lo stato civile (libero, coniugato in regime di separazione o comunione dei beni), il quale condizione in modo essenziale gli stessi effetti del contratto che si andrà a stipulare in Italia.

Poiché la materia è assai articolata e complessa, è fondamentale mettere il notaio in condizione di affrontare e risolvere eventuali questioni in merito, con largo anticipo.

stato civile:

È necessario procurarsi un certificato di stato civile (per i soggetti che non hanno mai contratto matrimonio) e un estratto riassunto dell’atto di matrimonio (per i soggetti che hanno contratto matrimonio) attraverso i quali sarà possibile verificare quale regime patrimoniale è applicabile al caso concreto.

La comunione legale fra i coniugi è stata introdotta in Italia con la legge del 19 maggio 1975 n. 151 (in vigore dal 20 settembre 1975).

capacità di agire e poteri:

Può darsi che uno dei contraenti sia legalmente incapace (minore, interdetto, etc.) ovvero naturalmente incapace (incapace di intendere e volere).

Nel primo caso, sarà necessario rispettare la procedura di volontaria giurisdizione imposta dalla legge al fine di verificare se è possibile ottenere l’autorizzazione del giudice.

La volontaria giurisdizione è materia assai complicata ed è facile commettere errori, perciò, al fine di evitare responsabilità e invalidità dell’atto, è fondamentale affidarsi alla consulenza del notaio, al quale l’ordinamento richiede una preparazione assoluta in materia.

Nel secondo caso (ad es. persona anziana o malata che non abbia il pieno possesso delle facoltà mentali), è pure necessario preavvisare il notaio, affinché proceda a verificare lo stato della persona e a consigliare al meglio le parti sulla soluzione da adottare.

Parimenti, è importante rendere noto al notaio se uno dei contraenti non parla la lingua italiana, se è sordo, se è muto, se è cieco, se non sa leggere o scrivere, se non può materialmente scrivere.

Altro discorso vale, invece, per le persone giuridiche (ad es. società venditrice). Queste, infatti, agiscono in persona dei propri rappresentanti ed è sempre necessario verificare che il soggetto che si dichiara dotato del potere di rappresentanza sia effettivamente tale.

capacità oggettive

prelazione statale per i beni culturali:

Il Decreto legislativo 22 gennaio 2004 n. 42 (cosiddetto Codice dei beni culturali) stabilisce che l'inosservanza delle prescritte formalità dà luogo alla sanzione civilistica della "nullità" (art. 164 del codice, per cui "le alienazioni, le convenzioni e gli atti giuridici in genere, compiuti contro i divieti stabiliti dalle disposizioni del Titolo I della Parte seconda, o senza l'osservanza delle condizioni e modalità da esse prescritte, sono nulli") ed alla sanzione penale prevista dall'art. 173 del codice ("è punito con la reclusione fino ad un anno e la multa da euro 1.549,50 a euro 77.469: a) chiunque, senza la prescritta autorizzazione, aliena i beni culturali indicati negli articoli 55 e 56; b) chiunque, essendovi tenuto, non presenta, nel termine indicato all'articolo 59, comma 2, la denuncia degli atti di trasferimento della proprietà o della detenzione di beni culturali; c) l'alienante di un bene culturale soggetto a diritto di prelazione che effettua la consegna della cosa in pendenza del termine previsto dall'articolo 61, comma 1").

l’importanza della provenienza e dei suoi adempimenti (ad es. trascrizione accettazione tacita di eredità)

L’atto di provenienza (cioè l’atto in forza del quale il venditore è, a sua volta, divenuto titolare del diritto oggetto della vendita) contiene in sé tutti gli elementi utili al fine di costruire le clausole del

nuovo contratto di vendita. Infatti, la storia del bene immobile è essenziale al fine di determinare correttamente l’oggetto del contratto e verificare le vicende (anche quelle eventualmente pregiudizievoli) che ne influenzano la commerciabilità.

Perciò, la descrizione fisica, la sua rappresentazione catastale, urbanistica e ipotecaria al tempo dell’atto di provenienza va messa a confronto con le stesse evidenze attuali, al fine di individuare eventuali modificazioni rilevanti sulle quali indagare per scongiurare violazioni di norme imperative.

Qualora la provenienza sia successoria a causa di morte, è probabile che l’accettazione tacita dell’eredità non risulti trascritta. In tal caso, è necessario che il notaio proceda a trascrivere, insieme alla vendita, anche l’originario acquisto ereditario. Questa necessità (rilevante anche in precedenza al fine di meglio proteggere l’acquisto dei successivi aventi causa) è divenuta inevitabile in seguito all'art. 19, comma 14, del D.L. 31 maggio 2010, n. 78, come modificato in sede di conversione dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, il quale ha aggiunto all'art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, il seguente comma 1-bis:

"(omissis) Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari" (cd conformità soggettiva)

Ciò significa che prima di ogni atto il notaio controlla a chi è intestato l’immobile al catasto e poi si accerta che tale intestazione sia confermata nei registri immobiliari.

Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato “prima della stipula” il notaio non può limitarsi a consultare le banche dati ipotecarie e catastali, bensì deve anche sollecitare le parti affinché si raggiunga l’allineamento dei dati prima dell’atto.

Ex art. 2650 c.c. le successive trascrizioni non producono effetto se non è stato trascritto l’acquisto anteriore.

Se non vi è continuità di trascrizioni gli acquisti non hanno effetto. Rimane solo la prova dell’usucapione dopo i 20anni.

Perciò il notaio per verificare la conformità soggettiva deve verificare che vi sia continuità delle trascrizioni nel ventennio (es. accettazione tacita, usucapione, espropriazione).

Se non vi è continuità delle trascrizioni, il notaio deve fare in modo che si proceda all’allineamento.

A fronte di tutto ciò, al fine di evitare cause per risarcimento del danno nei confronti di chi ha mal consigliato, non è opportuno che la parte acquirente venga indirizzata ad un notaio che si dimostri disposto a non curare la trascrizione dell’accettazione tacita (@costo?).

regolarità ipocatastali:

Inoltre, sempre l’aggiunto comma 1-bis all’art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52: stabilisce che

“Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. (cd conformità oggettiva)

La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un

tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

(omissis)

regolarità urbanistiche:

La legge n. 47/1985, come modificata dal DPR 380/2001, impone, a pena di nullità degli atti, di rispettare alcune prescrizioni: allegazione del cdu e indicazione degli estremi dei provvedimenti edilizi autorizzativi o concessori.

UN’ACCURATA ESECUZIONE DELLE OPERAZIONI PRELIMINARI AL ROGITO CONSENTE DI ACCERTARE NEL MODO PIÙ ESATTO POSSIBILE GLI ELEMENTI CHE ANDRANNO INSERITI NELLE CLAUSOLE DEL CONTRATTO EVITANDO IL PERICOLO DI FALSE DICHIARAZIONI IN ATTO PUBBLICO, CHE COSTITUISCE REATO.

Nel caso in cui ci si trovi a dover interpretare norme giuridiche senza l’assistenza di un professionista, è essenziale tenere presente la ratio del corpo normativo, cioè a dire lo scopo per il quale dette norme sono state emanate.

MODELLI DI ATTI PRECONTRATTUALI

PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO (DIFFUSA)

Il sottoscritto ………, nato a ………………il ……….. e residente in , Via

……….n…., cod. fisc , si impegna irrevocabilmente ad

acquistare per sè , persona/e, società o enti da nominare al momento del rogito notarile, una porzione immobiliare, facente parte di un più vasto complesso immobiliare di ……………. unità sito in …………… (…), loc………….., Via

…………. n….., intestata nel Catasto del Comune di ……………. al sig.

………………. ed è censita come segue:

Catasto Urbano del Comune di …………. Foglio…., particella zona censuaria

….. categoria ….. classe ….. vani ……. rendita Euro ………...

La suddetta porzione immobiliare è stata da me presa in visione tramite l’Agenzia Immobiliare………………………..(dati completi), in ogni particolare, pertinenze ed accessori e più precisamente trattasi di …………………………., composta

…………………………., confinante con ……………………, salvi altri; il tutto meglio evidenziato con il colore giallo nella planimetria catastale che si allega alla presente, per farne parte integrante e sostanziale, sotto la lettera “A”.

L’acquisto di detto immobile, attualmente di proprietà del Sig.

- …………….. nato ……………… (…) il ………….. e residente in (…)

via ………… n. … cap ………. cod. fisc ;

di seguito definito come “parte venditrice”, proprietario in virtù di Atto di Compravendita a rogiti Xxxxxx Xxxx. ……………… repertorio n. …..racc. n. …….

registrato a Massa il ………….. al n. … e trascritto a Massa il al numero

reg. gen. …………. part. ………….., viene proposto alle condizioni di seguito riportate:

1) Sono al corrente che l’immobile come sopra descritto è stato costruito in conformità della licenza/concessione edilizia n. …….rilasciata dal Comune di

………………. in data …………… ed è stato dichiarato abitabile in data

………………., (nel caso di eventuali condoni: successivamente è stata rilasciata dal Comune di ……………… concessione in sanatoria n° ….. in data ).

Sono a conoscenza che le aree e le parti comuni mi saranno cedute nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano e/o si troveranno al momento del rogito notarile, con tutte le servitù attive e passive, apparenti e non apparenti che comunque le interessano.

2) La parte venditrice, all’atto del rogito definitivo di compravendita, dovrà assicurare e garantire al sottoscritto la libera disponibilità ed il pacifico possesso dell’immobile oggetto della presente e la sua assoluta immunità da pesi, censi, canoni, livelli, oneri reali anche di natura fiscale, vincoli, afficienze ipotecarie, trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli in genere e dovrà inoltre assicurare e garantire la sua conformità agli strumenti urbanistici vigenti. Tutto quanto sopra ad

eccezione delle servitù attive e passive di qualunque specie, esistenti o costituite con la costruzione dell’immobile.

L’immobile sarà da me accettato, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e dovrà trovarsi alla stipula del definitivo, così come sarà accettato l’intero immobile e le sue parti comuni.

L’unità immobiliare dovrà essermi trasferita libera da persone e cose.

3) Il prezzo offerto per tale acquisto è di Euro (Euro

……………………….) a corpo e non a misura con riferimento agli artt. 1538 e 1539 del C. C. ; le cui modalità di pagamento saranno le seguenti :

- quanto a Euro ………………… ( ) come caparra confirmatoria alla

stipula del preliminare di compravendita tramite assegno circolare non trasferibile intestato al sig ;

- quanto a Euro ……………………. ( Euro ……………………..) a saldo al momento del rogito definitivo di compravendita in parte tramite assegno circolare non trasferibile intestato al Sig. ……………….. in parte tramite erogazione di mutuo.

4) Il sottoscritto, all’atto della firma della presente proposta irrevocabile di acquisto e a titolo di deposito fiduciario, consegna all’Agenzia Immobiliare

………………………… con sede in ………………, via …………… nella persona di ………………………. Iscritto al n. ………………. della sezione Agenti Immobiliari presso il ruolo della CCIAA di Massa Carrara che dichiara di agire in nome e per conto dell’Agenzia e che viene contestualmente nominato custode, assegno bancario n° …………………… non trasferibile, intestato al sig.

…………………… (parte venditrice) e tratto sulla Banca ,

Via/P.zza ………….. n. ….., di importo pari a Euro (Euro

………………), che si impegna a rimetterlo alla parte venditrice solo dopo l’accettazione della presente proposta e verrà imputato a caparra confirmatoria al momento del preliminare di vendita (oppure: che, solo dopo l’accettazione della presente proposta, si impegna a rimetterlo alla parte venditrice alla sottoscrizione del preliminare di vendita imputandolo a caparra confirmatoria).

5) La stipula del preliminare di compravendita, avverrà entro e non oltre il

………….. presso sede della Agenzia Immobiliare ……………… via ……………

n. ……

6) La stipula del rogito notarile dovrà avvenire entro il presso

Notaio da designare a cura del sottoscritto e comunque con un preavviso di 15 giorni da comunicare mezzo fax o telefono.

7) La consegna dell’immobile dovrà avvenire in corrispondenza del rogito notarile di compravendita.

8) Le spese del rogito di compravendita e sue dipendenze e conseguenti sono a carico del sottoscritto.

9) La rinuncia all’acquisto fatta dopo l’accettazione dell’attuale proposta ed il rifiuto a sottoscrivere il preliminare di vendita comporteranno la perdita, a mio carico, della somma versata di cui al punto 4).

In tal caso la parte venditrice si intenderà totalmente liberata da ogni impegno verso il sottoscritto, vale a dire che la presente scrittura si intenderà priva di effetto e pertanto la parte venditrice, a parte il trattenere la somma di denaro da me lasciata, nulla avrà da pretendere dal sottoscritto e a nessun titolo.

La presente si intende irrevocabile fino al ……..., termine da intendersi a tutti gli effetti essenziale.

Decorso tale termine senza che questa proposta sia stata validamente accettata e sottoscritta da parte della parte venditrice, la proposta stessa si intenderà automaticamente decaduta e priva di ogni efficacia. In tal caso l’ Agenzia

…………………………. restituirà, a semplice richiesta del sottoscritto, la somma versata, senza alcun interesse; con ciò è esclusa espressamente ogni e qualsiasi pretesa di risarcimento danni o altri rimborsi e nessun compenso dovrà essere versato all’Agenzia Immobiliare………………………...

La rinuncia alla vendita fatta dopo l’accettazione dell’attuale proposta ed il rifiuto a sottoscrivere il preliminare di vendita comporteranno il versamento del doppio, a carico della parte venditrice, della somma versata di cui al punto 4).

In tal caso il sottoscritto si intenderà totalmente liberato da ogni impegno verso la parte venditrice, vale a dire che la presente scrittura si intenderà priva di effetto e pertanto il sottoscritto, a parte il diritto ad avere il doppio della somma versata, nulla avrà da pretendere dalla parte venditrice e a nessun titolo.

10) Alla stipula del preliminare di acquisto o in sua assenza del rogito notarile, spetterà a carico mio e della parte venditrice il pagamento della provvigione spettante alla Agenzia Immobiliare ………………., nella misura di Euro …. oltre iva di Legge sul prezzo di vendita.

11) Per qualsiasi controversia sarà competente il foro di Massa.

12) Qualora al sottoscritto risultassero validi pesi, censi, canoni, livelli, oneri reali anche di natura fiscale, vincoli, afficienze ipotecarie, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli in genere, difformità urbanistiche vigenti non dichiaratemi al momento della presente proposta irrevocabile di acquisto, in mancanza di idonea garanzia sostitutiva della parte venditrice a giudizio dell’indicato Notaio, il sottoscritto avrà facoltà di recedere dalla presente, conseguendo l’immediata restituzione di quanto versato di cui al punto 4).

Allegati: “A” planimetria catastale.

……………… lì ………………….

Firma............................................................

A norma degli artt. 1341 e 1342 del C.C. confermo e approvo in modo specifico le clausole relative all’offerta del prezzo e alle condizioni del pagamento; alla perdita del deposito cauzionale ; quella relativa alla clausola risolutiva espressa, quella relativa alla irrevocabilità della proposta e al pagamento ed entità della provvigione.

………………. lì ……………….

Firma............................................................

Il Sig.

- …………….. nato ……………… (…) il ………….. e residente in (…)

via ………… n. … cap ………. cod. fisc ;

avendo la totale e libera disponibilità dell’immobile di cui viene richiesto l’acquisto, dichiara di accettare la presente proposta irrevocabile di acquisto così come formulata.

………………. lì ……………….

Per accettazione

RICEVUTA

Il sottoscritto………………….., nato a …………… il ed ivi residente in

Via …………… n. …, titolare dell’Agenzia Immobiliare con

sede in ……………. (….) Via ……………… n. … dichiara di avere ricevuto dal Sig.

……………………, nato a …………….. il …………… e residente in …………..

(…), Via ……………… n. ………., cod. fisc. ………………

assegno bancario n° ………….. non trasferibile, intestato al sig e

tratto sulla Banca ……………………, Via/P.zza .………. n. ……….., di importo pari a Euro ……………. (Euro ……………………), il tutto in relazione alla proposta di acquisto del ………………… relativa immobile sito in ………….

(……..) Via ………… n. ..; distinto in Catasto Urbano del Comune di ………………

foglio …, particella …. zona censuaria … categoria … classe … vani … rendita Euro

………….

………………. lì ……………

In Fede (Timbro e firma)

Proposta di vendita immobiliare

(Xxxxx) ...., con il presente atto, propone, ai sensi dell'art. 1326 del codice civile, a:

(Caio) ...., nato a .... il ...., residente a ...., codice fiscale

....,

la conclusione di contratto definitivo di vendita, avente ad oggetto il diritto di piena proprietà sul seguente immobile:

DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE

....

CONFORMITA’ IPO-CATASTALI

Ai sensi e per gli effetti dell'art. 29, comma 1-bis, della legge

27 febbraio 1985, n. 52:

- si precisa che i dati di identificazione catastale, come sopra riportati, riguardano le unità immobiliari raffigurate nella planimetria depositata in catasto, che in copia non autentica – previa visione ed approvazione – si allega al presente atto sotto la lettera " ";

- la parte venditrice dichiara, e la parte acquirente ne prende atto, che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto, ed in particolare che non sussistono difformità rilevanti, tali da influire sul calcolo della rendita catastale, e da imporre l'obbligo di presentazione di una nuova planimetria catastale secondo quanto richiesto dalla normativa richiamata;

- l'intestazione catastale dell'unità immobiliare urbana in oggetto è conforme alle risultanze dei registri immobiliari.

Ai fini della voltura catastale si precisa che quanto in contratto è esattamente intestato alla Parte venditrice.

PREZZO

(Xxxxx) .... propone a (Xxxx) .... la conclusione del contratto di vendita al prezzo di euro ....

Il pagamento del prezzo dovrà aver luogo con le seguenti modalità:

…

Se viene pagata subito una somma:

Ai sensi dell'articolo 35, comma 22, del D.L. 4 luglio 2006 n. 223, i signori , e , consapevoli delle sanzioni penali previste per le ipotesi di falsità in atti e di dichiarazioni mendaci richiamate dall'articolo 76 del D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445, dichiarano, ai sensi degli articoli 47 e 48 del predetto Decreto, quanto segue:

che il corrispettivo sopra indicato viene pagato come segue

…

REGIME DI PROPOSTA E ACCETTAZIONE CONTRATTUALI

La presente proposta contrattuale produrrà effetto, ai sensi degli articoli 1334 e 1335 del codice civile, nel momento in cui giungerà all'indirizzo del destinatario. Il proponente assume a proprio carico l'onere di notificare la presente proposta al destinatario suddetto.

Il contratto si intenderà concluso, con automatico trasferimento della proprietà e senza necessità di stipulazione di ulteriori atti, nel momento in cui il proponente avrà conoscenza dell'accettazione della controparte, a norma dell'articolo 1326,

comma 1, del codice civile. A tal fine, e per assicurare certezza relativamente al momento dell'effetto traslativo, l'accettazione dovrà essere notificata al proponente a mezzo ufficiale giudiziario, ovvero dallo stesso sottoscritta per presa visione contestualmente al suo perfezionamento.

L'accettazione dovrà pervenire al proponente, per gli effetti di cui all'articolo 1326, comma 2, del codice civile, entro il termine di .... dalla ricezione della proposta, e comunque entro il termine di .... dalla data odierna.

L'accettazione, ai sensi dell'art. 1326, comma 4, dovrà avere forma identica a quella della presente proposta, e quindi dovrà rivestire la forma di atto pubblico.

L'accettazione dovrà infine, ai sensi dell'articolo 1326, ultimo comma, del codice civile, essere conforme, in ogni suo aspetto, alla presente proposta, anche mediante semplice rinvio al contenuto del presente atto: un'accettazione non conforme equivarrà a nuova proposta, ed il proponente si riserva di accettarla o meno.

Il proponente conserva comunque la facoltà di revocare la presente proposta, ai sensi dell'art. 1328 del codice civile, fino al momento in cui il contratto sarà concluso.

Il proponente autorizza espressamente, in caso di accettazione della proposta nei termini e nella forma prescritti, la trascrizione della vendita a proprio carico ed a favore di (Xxxx)

.... Al fine di dare certezza dell'assenza di revoca della proposta, e quindi ai fini della trascrizione immobiliare e ad ogni altro effetto, il proponente assume l'obbligo di sottoscrivere l'atto di accettazione per presa visione e per conferma della mancata revoca.

INTERMEDIARI IMMOBILIARI

mi dichiara che lo stesso si è avvalso, per la stesura della presente proposta contrattuale, dell'intervento, quale mediatore, dell'impresa con sede in , codice fiscale e partita IVA

, il cui unico legale rappresentante è il/la signor , nato/a a ( ) il giorno , già iscritto al Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione presso la Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura di ( ) al n. , relativamente agli importi a questa dovuti a titolo di provvigione e rimborso spese, la parte acquirente dichiara (di essersi obbligata a corrispondere il complessivo importo di euro , comprensivo dell'imposta sul valore aggiunto.

REGIME PATRIMONIALE DELLA FAMIGLIA

Ai sensi e per gli effetti dell'articolo 2659 n. 1 del codice civile, (Tizio) .... dichiara di essere coniugato in regime patrimoniale di ....

PROVENIENZA

(Xxxxx) .... dichiara che il diritto di piena proprietà sull'immobile oggetto di quest'atto è allo stesso pervenuto per averlo acquistato con atto ....

PATTI E CONDIZIONI

Il diritto di piena proprietà sull'immobile oggetto di quest'atto viene offerto a corpo e non a misura, e con ogni annesso e

connesso, libero, per come dichiara la parte offerente, da pesi, ipoteche, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, oneri di carattere urbanistico o fiscale, e diritti di terzi in genere.

Viene fatta rinunzia espressa ad ogni ipoteca legale.

L'immobile verrà consegnato, e quindi il possesso verrà trasferito all'acquirente, a seguito del perfezionamento del presente contratto di vendita.

DICHIARAZIONI URBANISTICHE

La vendita di cui alla presente proposta non potrà dirsi perfezionata senza che il titolare del diritto immobiliare in oggetto abbia provveduto, a semplice richiesta del promissario ed entro il termine finale di efficacia della presente proposta, a rilasciare le dichiarazioni e allegare i documenti (quale il certificato di destinazione urbanistica laddove richiesto) attestanti la regolarità urbanistica dei beni in oggetto e imposte dalla legge, anche nel rispetto delle forme necessarie per consentirne la pubblicità ipo-catastale.

CERTIFICAZIONE ENERGETICA

In relazione alla vigente normativa nazionale e regionale in materia di qualificazione energetica, dichiara di essere a conoscenza del contenuto e degli obblighi previsti dalla legislazione regionale (essendo materia delegata per competenza), in particolare degli obblighi di dotazione e consegna e dei relativi obbligati.

In particolare, ai sensi dell'art. 6 del D.Lgs 192/2005, si obbliga a rilasciare idonea dichiarazione di aver ricevuto dalla parte venditrice le informazioni e la documentazione relative a tale certificazione.

DICHIARAZIONI FISCALI

(Tizio) .... dichiara di non essere parente in linea retta (o coniuge) di ....

Ai fini fiscali, il comparente precisa che il contratto di vendita si intenderà perfezionato nel momento in cui, ai sensi dell'art. 1326 c.c., esso proponente avrà notizia dell'accettazione della controparte.

In relazione alle eventuali agevolazioni per la prima casa, applicabili alla vendita, (Tizio) dichiara:

— di non agire nell'esercizio di impresa, arte o professione;

— che l'unità immobiliare urbana oggetto del presente atto costituisce abitazione non di lusso, secondo i criteri previsti nel decreto ministeriale 2 agosto 1969, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, e successive modificazioni ed integrazioni.

SPESE

Le spese della vendita saranno a carico della parte compratrice.

Proposta irrevocabile

(Richiamare la Proposta contrattuale di vendita immobiliare, opportunamente adeguata)

La presente proposta di vendita è irrevocabile, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1329 del codice civile, fino alla data del

....

Il proponente prende quindi atto che l'eventuale revoca della proposta, prima della scadenza di tale termine, è priva di qualsiasi effetto.

Il medesimo proponente chiarisce altresì che la presente proposta conserva efficacia — ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1329, comma 2, del codice civile, anche in caso di sua sopravvenuta morte o incapacità: nel primo caso, la proposta produrrà effetto nei confronti degli eredi o legatari del proponente, i quali, a seguito dell'eventuale accettazione della proposta, si troveranno automaticamente vincolati dal contratto in oggetto. Nel caso di sopravvenuta incapacità, l'accettazione sarà comunque valida ed efficace quando giunga, ai sensi degli articoli 1334 e 1335 del codice civile, all'indirizzo del proponente.

Il diritto scaturente dalla presente proposta irrevocabile non potrà essere ceduto, salvo che il proponente vi consenta.

Il promittente si obbliga a non alienare, ipotecare, costituire diritti reali o personali di qualsiasi natura sull'immobile oggetto della presente proposta irrevocabile, ed in genere a non porre in essere atti di disposizione o di amministrazione che possano pregiudicare il diritto del promissario, in caso di sua accettazione; lo stesso concedente si obbliga a godere dell'immobile in modo da rispettarne l'attuale destinazione economica, a custodirlo con la diligenza del buon padre di

famiglia, e, in caso di accettazione da parte del promissario, a consegnarlo allo stesso nello stato in cui attualmente si trova, rispondendo quindi del perimento o deterioramento del bene stesso. Tutti i suddetti obblighi cesseranno in caso di mancata accettazione della presente proposta irrevocabile entro il termine come sopra fissato.

Il proponente dichiara, infine, che l'immobile in oggetto è di sua piena proprietà, libero da pesi, ipoteche, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, oneri di carattere urbanistico e fiscale e diritti di terzi in genere.

Contratto di opzione di vendita immobiliare a titolo oneroso

(Xxxxx) .... (in seguito denominato “concedente”), ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1331 del codice civile, concede a (Caio)

.... (in seguito denominato “promissario”), che accetta, il diritto di opzione per la vendita dell'immobile di seguito descritto:

....

DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE

CONFORMITA’ IPO-CATASTALI

Ai sensi e per gli effetti dell'art. 29, comma 1-bis, della legge

27 febbraio 1985, n. 52:

- si precisa che i dati di identificazione catastale, come sopra riportati, riguardano le unità immobiliari raffigurate nella planimetria depositata in catasto, che in copia non autentica – previa visione ed approvazione – si allega al presente atto sotto la lettera " ";

- la parte concedente dichiara, e il promissario ne prende atto, che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto, ed in particolare che non sussistono difformità rilevanti, tali da influire sul calcolo della rendita catastale, e da imporre l'obbligo di presentazione di una nuova planimetria catastale secondo quanto richiesto dalla normativa richiamata;

- l'intestazione catastale dell'unità immobiliare urbana in oggetto è conforme alle risultanze dei registri immobiliari.

Ai fini della voltura catastale si precisa che quanto in contratto è esattamente intestato alla Parte venditrice.

PATTI E CONDIZIONI

Il seguente contratto di opzione è regolato come segue:

1. Il corrispettivo dell'opzione è convenuto nella somma di euro

...., ai sensi dell'articolo 35, comma 22, del D.L. 4 luglio 2006

n. 223, i signori , e , consapevoli delle sanzioni

penali previste per le ipotesi di falsità in atti e di dichiarazioni mendaci richiamate dall'articolo 76 del D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445, dichiarano, ai sensi degli articoli 47 e 48 del predetto Decreto, quanto segue:

che il corrispettivo sopra indicato viene pagato come segue

…

2. Il prezzo della vendita, da perfezionarsi a seguito dell'accettazione del promissario, è sin d'ora convenuto nella somma di euro ...., da pagarsi da parte del promissario all'atto dell'accettazione, al domicilio del concedente come sopra indicato e le parti si obbligano, ciascuno per quanto di propria competenza, a far risultare dalla dichiarazione di accettazione, resa in forma idonea a consentire la pubblicità ipotecaria e catastale del contratto di vendita oggetto della presente opzione, ogni elemento, dichiarazione e/o documento imposto dalle norme vigenti, fra gli altri anche gli estremi dei mezzi di pagamento.

3. Il concedente si considera vincolato irrevocabilmente, ai sensi dell'art. 1331 del codice civile, fino alla data del Decorso

tale termine senza che il promissario abbia esercitato l'opzione, il vincolo di cui sopra si estinguerà, ed il presente contratto cesserà di produrre il proprio effetto;

4. L'accettazione del promissario dovrà essere comunicata al concedente, al domicilio dello stesso come sopra indicato, con lettera raccomandata con avviso di ricevimento; ai sensi degli articoli 1334 e 1335 del codice civile, e ad ogni effetto di legge, l'accettazione produrrà il proprio effetto a partire dal momento in cui sarà pervenuta all'indirizzo del concedente;

5. Il concedente si obbliga a non alienare, ipotecare, costituire diritti reali o personali di qualsiasi natura sull'immobile concesso in opzione, ed in genere a non porre in essere atti di disposizione o di amministrazione che possano pregiudicare il diritto del promissario, in caso di sua accettazione; lo stesso concedente si obbliga a godere dell'immobile in modo da rispettarne l'attuale destinazione economica, a custodirlo con la diligenza del buon padre di famiglia, e, in caso di accettazione da parte del promissario, a consegnarlo allo stesso nello stato in cui attualmente si trova, rispondendo quindi del perimento o deterioramento del bene stesso. Dichiara, infine, che l'immobile in oggetto è di sua piena proprietà, libero da pesi, ipoteche, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, oneri di carattere urbanistico e fiscale e diritti di terzi in genere, assumendo fin d'ora la relativa garanzia per evizione secondo le norme della vendita. L'inadempimento alle presenti obbligazioni comporterà l'applicazione, a carico del concedente, di una penale di euro

...., oltre al risarcimento dell'eventuale maggior danno;

6. Il diritto di opzione come sopra costituito è trasmissibile per successione a causa di morte a favore degli eredi o legatari del promissario; lo stesso promissario potrà cedere il presente contratto di opzione, rimanendo sin d'ora autorizzato dal concedente, e senza che quindi sia necessario alcun ulteriore consenso da parte dello stesso;

7. Le parti convengono che il presente contratto di opzione si configuri come contratto per persona da nominare, ai sensi degli articoli 1401 e seguenti del codice civile. Conseguentemente, entro la scadenza del termine per l'esercizio dell'opzione, il promissario potrà nominare altra persona che acquisti i diritti e assuma gli obblighi derivanti dal contratto di vendita. La nomina dovrà essere effettuata nella stessa forma utilizzata per il presente contratto, e dovrà essere comunicata al concedente con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, entro il termine suddetto;

8. La posizione di soggezione del concedente, derivante dal presente contratto di opzione, è trasmissibile per successione mortis causa, agli eredi o legatari del concedente medesimo;

9. Il contratto si intenderà concluso, con automatico trasferimento della proprietà e senza necessità di stipulazione di ulteriori atti, a seguito della comunicazione al concedente dell'accettazione del promissario. A tal fine, e per assicurare certezza relativamente al momento dell'effetto traslativo, l'accettazione dovrà essere notificata al concedente a mezzo

ufficiale giudiziario, ovvero dallo stesso sottoscritta per presa visione contestualmente al suo perfezionamento;

10. L'accettazione, ai sensi dell'art. 1326, comma 4, dovrà avere forma identica a quella del presente contratto, e quindi dovrà rivestire la forma di atto pubblico.

11. L'accettazione dovrà infine, ai sensi dell'articolo 1326, ultimo comma, del codice civile, essere conforme, in ogni suo aspetto, al presente contratto di opzione, anche mediante semplice rinvio al contenuto del presente atto: un'accettazione non conforme equivarrà a nuova proposta, ed il proponente si riserva di accettarla o meno.

12. a seguito della comunicazione al concedente dell'accettazione del promissario, si perfezionerà quindi definitivamente il contratto di vendita tra il promissario ed il concedente, senza necessità di ulteriore consenso da parte di quest'ultimo. Le parti pertanto consentono sin d'ora che il contratto di vendita, risultante dal combinato disposto del presente contratto di opzione e dell'atto di accettazione del promissario, venga trascritto presso il competente Ufficio dei Registri Immobiliari.

CERTIFICAZIONE ENERGETICA

In relazione alla vigente normativa nazionale e regionale in materia di qualificazione energetica, le parti dichiarano di essere a conoscenza del contenuto e degli obblighi previsti dalla legislazione regionale (essendo materia delegata per competenza), in particolare degli obblighi di dotazione e consegna e dei relativi obbligati.

In particolare, ai sensi dell'art. 6 del D.Lgs 192/2005, le parti si obbligano a rilasciare idonea dichiarazione che sono state consegnate dalla parte venditrice le informazioni e la documentazione relative a tale certificazione.

REGIME PATRIMONIALE DELLA FAMIGLIA

Ai sensi e per gli effetti dell'articolo 2659 n. 1 del codice civile,

— (Tizio) .... dichiara di essere coniugato in regime patrimoniale di ;

— (Caio) .... dichiara di essere coniugato in regime patrimoniale di ....

PROVENIENZA

(Xxxxx) .... dichiara che il diritto di piena proprietà sull'immobile oggetto di quest'atto è allo stesso pervenuto per averlo acquistato ....

PATTI E CONDIZIONI

Il diritto di piena proprietà sull'immobile oggetto di quest'atto viene offerto a corpo e non a misura, e con ogni annesso e connesso, libero, per come dichiara la parte offerente, da pesi, ipoteche, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, e diritti di terzi in genere.

Viene fatta rinunzia espressa ad ogni ipoteca legale.

L'immobile verrà consegnato, e quindi il possesso verrà trasferito all'acquirente, a seguito del perfezionamento del presente contratto di vendita.

DICHIARAZIONI URBANISTICHE

La vendita di cui alla presente opzione non potrà dirsi perfezionata senza che il titolare del diritto immobiliare in oggetto abbia provveduto, a semplice richiesta del promissario ed entro il termine finale di efficacia della presente opzione, a rilasciare le dichiarazioni e allegare i documenti (quale il certificato di destinazione urbanistica laddove richiesto) attestanti la regolarità urbanistica dei beni in oggetto e imposte dalla legge, anche nel rispetto delle forme necessarie per consentirne la pubblicità ipo-catastale.

INTERMEDIARI IMMOBILIARI

mi dichiara che lo stesso si è avvalso, per la stesura della presente proposta contrattuale, dell'intervento, quale mediatore, dell'impresa con sede in , codice fiscale e partita IVA

, il cui unico legale rappresentante è il/la signor , nato/a a ( ) il giorno , già iscritto al Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione presso la Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura di ( ) al n. , relativamente agli importi a questa dovuti a titolo di provvigione e rimborso spese, la parte acquirente dichiara (di essersi obbligata a corrispondere il complessivo importo di euro , comprensivo dell'imposta sul valore aggiunto.

DICHIARAZIONI FISCALI

Le parti dichiarano che tra le stesse non corre alcun rapporto di parentela in linea retta né di coniugio.

(Richiamare le FORMULE — Proposta contrattuale di vendita immobiliare e seguenti — per eventuali agevolazioni ed altre dichiarazioni fiscali).

Dopo il perfezionamento del contratto di vendita a seguito dell'accettazione del promissario saranno dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale secondo le regole applicabili alla vendita.

SPESE

Le spese del presente atto, come pure le spese del successivo atto di accettazione, sono a carico della parte promissaria.

TRATTAMENTO TRIBUTARIO DI PROPOSTA E OPZIONE

Tanto la proposta quanto l’opzione non hanno effetti immediatamente traslativi, perciò scontano solo l’imposta di registro in misura fissa (art. 27 DPR 131/1986).

Le imposte di registro, ipotecarie e catastali andranno pagate in seguito al perfezionamento del contratto (cioè con la comunicazione dell’accettazione).

Se l’opzione è fatta verso corrispettivo, sullo stesso si paga l’imposta di registro al 3% (art. 9, tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/1986).

Proposta di trattativa per vendita immobiliare

(Xxxxx) ...., con il presente xxxx, propone a:

(Caio) ...., nato a .... il ...., residente a ...., codice fiscale

....,

DI TRATTARE

la conclusione di contratto definitivo di vendita, avente ad oggetto il diritto di piena proprietà sul seguente immobile:

DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE

....

La presente proposta non vale ai sensi dell'art. 1326 del codice civile, pertanto gli elementi essenziali indicati in appresso dovranno intendersi solo quali termini di riferimento per una eventuale trattativa e rispecchiano l’interesse attuale del proponente, ma sono suscettibili di modificazione in presenza di giustificati motivi e potranno divenire contratto definitivo solo nel rispetto delle norme che consentono la piena, valida ed efficace pubblicità ipotecaria e catastale del contratto definitivo stesso.

PREZZO

(Xxxxx) .... propone a (Xxxx) .... la conclusione del contratto di vendita al prezzo di lire ....

Il pagamento del prezzo dovrà aver luogo con le seguenti modalità:

…

PATTI E CONDIZIONI

Il diritto di piena proprietà sull'immobile oggetto di quest'atto viene offerto a corpo e non a misura, e con ogni annesso e connesso, libero, per come dichiara la parte offerente, da pesi,

ipoteche, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, oneri di carattere urbanistico o fiscale, e diritti di terzi in genere.

L'immobile verrà consegnato, e quindi il possesso verrà trasferito all'acquirente, a seguito del perfezionamento del contratto definitivo di vendita.

SPESE

Le spese della vendita saranno a carico della parte compratrice.

La sottoscrizione per accettazione, da parte del destinatario, della presente proposta varrà quale impegno a carico di proponente e accettante di comportarsi secondo buona fede nello volgimento delle trattative e nella formazione del contratto, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1337 c.c..

Un discorso a parte merita il contratto preliminare.

IL PRELIMINARE IMMOBILIARE

Anche e soprattutto il contratto preliminare fa parte dei negozi preparatori al contratto finale. Tuttavia, diversamente dalla proposta irrevocabile e dall’opzione, esce dalla fase delle trattative, in senso stretto. Infatti, una volta firmato il contratto preliminare è molto difficile liberarsi dal vincolo.Xxxx a dire che firmare il contratto preliminare è un po’ come firmare già il definitivo. È possibile liberarsi dal vincolo del preliminare solo per la scoperta di difformità relative all’oggetto non volute e non conosciute in sede di stipula e, ovviamente, per la scadenza del termine finale di efficacia del preliminare stesso.

Il codice civile non fornisce la nozione di contratto preliminare, noi sappiamo, tuttavia, che il contratto preliminare è l’accordo con cui due o più parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo. Il codice civile disciplina la forma, la pubblicità e la esecuzione in forma specifica del contratto preliminare come segue:

Art. 1351 Contratto preliminare

Il contratto preliminare è nullo (1421 e seguenti), se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (2932).

Art. 2645 bis Trascrizione di contratti preliminari

I contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell`articolo 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

La trascrizione del contratto definitivo, o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1 ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l`esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.

Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all`articolo 2652, primo comma, numero 2.

I contratti preliminari aventi ad oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, per essere trascritti, la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all`intero costruendo edificio espressa in millesimi.

Nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione é eseguita con riferimento al bene immobile e per la quota determinata secondo le modalità di cui al comma stesso. Non appena l`edificio viene a esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate, nonché alle relative parti comuni. L`eventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti

Ai fini delle disposizioni di cui al comma 5, si intende esistente l`edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e sia stata completata la copertura.

Art. 2932 Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto

Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile.

Il giudice emette l’ordine di esecuzione del preliminare, non lo modifica, non interviene sulle clausole del contratto.

Perciò, affinché l’ordine di esecuzione funzioni è necessario che il preliminare contenga già tutte le clausole necessarie per la validità ed efficacia del definitivo. Da tutto ciò deriva una conseguenza assai importante: per redigere un contratto preliminare è necessaria la stessa competenza che serve per redigere un contratto definitivo.

Oggi incorrere in una nullità dell’atto è assai facile, infatti, le norme “pericolose” sono oramai tali e tante da comporre una vera e propria giungla.

Finché si passa dal preliminare al definitivo senza controversie, non si avverte il problema. Infatti, il notaio si preoccuperà di superare con il rogito tutti quei problemi e quei vuoti, eventualmente, rimasti irrisolti nel preliminare. Ma se il preliminare inesatto giunge al giudice, allora i nodi vengono al pettine.

È, infatti, ipotizzabile una responsabilità in capo a chi ha curato la stesura del preliminare problematico.

Per quanto riguarda il

CONTRATTO PRELIMINARE DI IMMOBILI DA COSTRUIRE

Il D.Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 disciplina “la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”.

caso emblematico è quello del contratto preliminare.

Non è il solo: queste norme si applicano anche ad ogni contratto che “abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a se' o ad un proprio parente in primo grado, della proprieta' o della titolarita' di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire”.

SCOPO DELLE NORME

Scopo del Dlgs 122/2005 è TUTELARE I DIRITTI PATRIMONIALI DEGLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE.

non si applica il Dlgs 122/2005 agli acquisti gratuiti di immobili da costruire

L’agenzia immobiliare deve curare il rispetto delle norme!

nel Dlgs 122/2005. Nel quale sono contenute le definizioni di:

1) - ACQUIRENTE

la persona fisica (anche l’imprenditore individuale, non le società, associazioni o altri enti collettivi) anche genitore o figlio

2) - COSTRUTTORE

Imprenditore (anche cooperativa edilizia) si obbliga a costruire, o a far costruire un immobile

3) - IMMOBILE DA COSTRUIRE

SONO “IMMOBILI DA COSTRUIRE” TUTTI GLI INTERVENTI EDILIZI NON ANCORA IDONEI AL RILASCIO DEL CERTIFICATO DI AGIBILITA’ ANCHE SE NON SONO

DESTINATI AD ABITAZIONE (quindi anche i fabbricati destinati ad uso commerciale, industriale etc.) con PERMESSO DI COSTRUIRE RICHIESTO DOPO IL 21 LUGLIO 2005.

Il Dlgs 122/2005 impone:

I) - l’obbligo di consegna all’acquirente di una FIDEIUSSIONE;

II) - l’obbligo di consegna all’acquirente di una ASICURAZIONE;

III) - l’obbligo di dare al contratto una certa FORMA E CONTENUTO.

I) - FIDEIUSSIONE:

A PENA DI NULLITA’ (relativa) entro la stipula del preliminare;

da una banca, una società di assicurazioni o da altro intermediario iscritto (ex art. 107 t.u.b.); tutte le somme pagate e/o da pagare;

a prima richiesta.

E’ opportuno allegare al preliminare (solo così, infatti, registrando il contratto, si dà data certa anche alla fideiussione).

ASSICURAZIONE:

In ogni caso all'atto del trasferimento!

polizza assicurativa indennitaria decennale

ex articolo 1669 del codice civile: danni derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

MEMO X AGENZIE:

prevedere nel preliminare obbligo di consegnare al definitivo.

Q: Xxxx accade se il costruttore non consegna la polizza il giorno del rogito? Il rogito è valido ed efficace

FORMA E CONTENUTO:

OBBLIGATORIO:

a) Gli estremi identificativi delle parti e dell’immobile. Cioè:

il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate,

la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo,

natura dell’immobile (es. fabbricato ad uso abitativo), del Comune in cui si trova, nonché dei dati di identificazione catastale; per i fabbricati in corso di costruzione devono essere indicati i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono.

NB: POTERI:

E’ importante che l’agenzia immobiliare, nel redigere il contratto preliminare, svolga tutte le opportune verifiche al fine di accertare la sussistenza dei poteri in capo alla persona fisica che rappresenta la società promettente venditrice. A questo scopo, si dovrà procurare una visura storica aggiornata rilasciata dalla competente Camera di commercio e visionare il nominativo del/i soggetto/i a cui spetta la rappresentanza della società, tenendo conto che:

nelle società di persone (snc e sas), il potere di firma può spettare ad uno solo o a tutti i soci. In ogni caso, nelle sas, il socio accomandante non ha potere di rappresentanza (salvo il caso eccezionale in cui porti con sé un procura notarile per firmare quel solo e specifico atto);

nelle società di capitali, e assimilabili, (srl, spa, sapa, coop), il potere di firma spetta all’amministratore unico oppure al presidente del consiglio di amministrazione. Mentre l’amministratore unico è anche titolare del potere di gestione (cioè di decidere quali operazioni fare e quali no), il presidente del c.d.a. non ha tale potere, che spetta solo al consiglio di amministrazione stesso. Perciò, affinché la firma di quest’ultimo sia pienamente efficace e non si possa accusare l’agenzia immobiliare di imprudenza, l’intermediario chiederà di poter visionare il libro dei verbali del c.d.a., sul quale dovrà essere stata stampata e firmata in originale, preventivamente, la delibera del c.d.a. che autorizza espressamente il presidente del c.d.a. (o uno degli altri membri del consiglio di amministrazione) a firmare il contratto preliminare di vendita delle porzioni immobiliari interessate (attenzione che la descrizione dei beni eviti ogni possibile confusione con altri simili).

Potrà rappresentare la società venditrice anche una persona fisica che non sia socio con potere di firma (di snc o sas) né amministratore unico né presidente del cda o consigliere delegato (di srl, spa, sapa, coop) ma solo se porti con sé un procura notarile, da consegnare poi in originale al notaio per il rogito, dalla quale risulti chiaramente il potere di firmare quel contratto preliminare ed il contratto definitivo.

b) la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto. Cioè ogni elemento descrittivo ulteriore rispetto ai precedenti, capace di rendere il più possibile chiaro ed indiscutibile il risultato finale della costruzione.

c) gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l'ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l'elencazione dei vincoli previsti.

E’ frequente che il Comune richieda la firma di atti notarili con cui le parti si obbligano a fare alcunché o con cui si impongono vincoli sui beni immobili, prima di autorizzare i lavori di costruzione. In tali casi è obbligatorio citare tali atti e descrivere i vincoli.

d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti.

e) i termini (temporali) massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione.

f) l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalita' per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalita' di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto pagamento.

g) gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2.

Cioè: data della stipula, estremi della parte fideiubente e della parte fideiussaria, importo massimo garantito.

h) l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonche' la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita.

Cioè a dire che l’acquirente deve sapere se il costruttore, al fine di costruire, ha sottoposto il bene immobile (futura costruzione) a ipoteche (o altro) che un domani possa pregiudicare l’acquirente.

i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonche' di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione.

Cioè: ente concedente data e numero di protocollo del suo rilascio.

NB: se manca l’effettiva richiesta del permesso di costruire il contratto è nullo!

l) l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.

Cioè: la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle imprese appaltatrici.

ALLEGATI OBBLIGATORI:

a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonche' l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;

b) gli elaborati del progetto in base al quale e' stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.

ULTERIORI TUTELE

il diritto a favore del promissario acquirente a che i finanziamenti e le ipoteche gravanti sull’intero fabbricato siano frazionati in quote, affinché l’acquirente sia chiamato a rispondere solo in proporzione a quanto da lui stesso acquistato e il creditore non possa agire contro di lui in caso di insolvenza da parte di un altro condomino;

Il notaio non puo' procedere alla stipula dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile;

il diritto a favore del promissario acquirente di acquistare con preferenza su chiunque altro l’immobile oggetto del suo contratto preliminare, nel caso i cui per crisi del costruttore il bene sia andato all’asta, rispettando termini, modalità e condizioni specifiche;

il diritto a favore del promissario acquirente di non subire l’azione revocatoria nel caso di crisi del costruttore, rispettando termini, modalità e condizioni specifiche;

il diritto a favore del promissario acquirente di accedere al Fondo di solidarieta' per gli acquirenti di beni immobili da costruire, al fine di ottenere un indennizzo.

CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA

In data I sottoscritti:

- , nat a ( ) il giorno , residente a ( ), in

n. , codice fiscale ,

(d'ora innanzi, per brevità, anche dett_ "Parte promittente venditrice");

- , nat a ( ) il giorno , residente a ( ), in

n. , codice fiscale ,

(d'ora innanzi, per brevità, anche dett_ "Parte promittente acquirente");

CONVENGONO E STIPULANO

quanto segue. Consenso ed oggetto

Il/la signor_ _ , come sopra generalizzat_, promette di vendere al/la signor_ , che, come sopra generalizzat_, promette di acquistare, per sé, per persona e/o ente da nominare entro la data del contratto definitivo, il diritto di piena ed esclusiva proprietà sulle seguenti porzioni immobiliari site nel Comune di ( ), in via n. , e più precisamente:

- appartamento per civile abitazione posto al piano ,

costituito da , composto da ( ) vani

catastali, censito al Catasto Fabbricati del Comune di

( ), come segue:

Foglio , Particella , Sub , via n. ,

piano: , Zona Cens. , Categoria , Classe , Consistenza

xxxx, Xxxxxxx Euro ; coerenze: .

Ai sensi e per gli effetti dell'art. 29, comma 1-bis, della legge

27 febbraio 1985, n. 52:

- si precisa che i dati di identificazione catastale, come sopra riportati, riguardano le unità immobiliari raffigurate nella planimetria depositata in catasto, che in copia non autentica – previa visione ed approvazione – si allega al presente atto sotto la lettera " ";

- la parte promittente venditrice dichiara, e la parte promittente acquirente ne prende atto, che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto, ed in particolare che non sussistono difformità rilevanti, tali da influire sul calcolo della rendita catastale, e da imporre l'obbligo di presentazione di una nuova planimetria catastale secondo quanto richiesto dalla normativa richiamata. Per quanto occorrer possa, in ogni caso, la Parte promittente venditrice si obbliga a rettificare i dati catastali non corretti entro la data del contratto definitivo;

- l'intestazione catastale dell'unità immobiliare urbana in oggetto è conforme alle risultanze dei registri immobiliari.

Quanto in contratto verrà trasferito nello stato attuale di fatto e di diritto, salvo quanto sopra ed infra precisato, con relative accessioni e pertinenze, servitù attive e passive, unitamente alla proporzionale quota dei diritti spettanti sugli enti e spazi comuni.

(eventualmente:)

Le parti si dichiarano edotte delle seguenti pattuizioni contenute nell'atto in data n. rep. / , notaio residente in , infra meglio citato:

<<(omissis) (omissis)>>.

Prezzo

Le parti dichiarano che il prezzo della futura vendita è convenuto, a corpo, in euro ( ) e che in data odierna viene corrisposta, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di

euro mediante consegna dell'assegno

bancario/circolare non trasferibile tratto/emesso sulle/dalle

, filiale di , in data , contraddistinto con il n. .

Il rimanente importo, di euro ( ), dovrà essere pagato entro il giorno del contratto definitivo.

Efficacia

I diritti sui beni oggetto del presente contratto si trasferiranno alla parte promittente acquirente, sia per gli utili che per gli oneri, con la stipulazione del contratto definitivo, la quale dovrà avvenire entro e non oltre tre anni da oggi e comunque, qualora risultino verificate tutte le condizioni e i termini precisati nel presente preliminare, entro il giorno .

La consegna avrà luogo il giorno della stipula del contratto definitivo.

Provenienza e garanzie

La Parte promittente venditrice dichiara che quanto in contratto è alla medesima pervenuto in forza di atto in data n. / rep. , notaio residente in , registrato a , in data , al n. , e trascritto nei Registri Immobiliari di , in data

, ai nn. / ,

oppure

successione mortis causa a , nato/a a ( _) il giorno , e deceduto/a il giorno , con denuncia di successione registrata a ( ), in data , n. vol. , trascritta nei Registri Immobiliari di ( ), in data , ai nn. / , devoluta per legge a favore di .

La Parte promittente venditrice presta garanzia per evizione ed ogni altra garanzia di legge; in particolare garantisce che quanto in contratto è di sua piena proprietà e libera disponibilità, non gravato da pesi, oneri, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché libero da diritti di terzi.

La parte promittente venditrice garantisce inoltre che i beni in oggetto saranno liberi da ogni vincolo di locazione, di affitto, ipotecario e, comunque, da qualsiasi altro peso di natura pregiudizievole; al momento del rogito notarile, ogni onere e costo necessario all'estinzione dei quali dovrà essere computato al prezzo del contratto definitivo di vendita, qualora sostenuto dalla parte promittente acquirente.

La Parte promittente venditrice stessa si obbliga a tenere indenne la Parte promittente acquirente da ogni e qualsiasi eventuale privilegio anche fiscale gravante sugli immobili in contratto.

La parte promittente venditrice rimane obbligata in proprio a tenere libera la parte promittente acquirente da ogni spesa e/o onere derivante da atti o fatti precedenti la vendita in oggetto ed imputabili alla stessa parte promittente venditrice.

(PER I TERRENI)

La Parte promittente venditrice, relativamente al terreno sopra descritto dichiara, inoltre, che non esistono aventi diritto a prelazione ai sensi di legge, e che lo stesso non è interessato dalle previsioni di cui alla legge n. 353/2000, in quanto esso non è stato percorso dal fuoco.

Regolarità urbanistica

(La parte promittente venditrice dichiara che i beni in oggetto sono stati edificati in forza di:

)

Oppure

(Il/I/Le/La signor e , consapevoli delle sanzioni penali previste per le ipotesi di falsità in atti e di dichiarazioni mendaci richiamate dall'articolo 76 del D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445, dichiarano, ai sensi degli articoli 47 e 48 del predetto Decreto, che le opere relative alla costruzione del fabbricato di cui é parte la porzione in contratto sono iniziate in data anteriore al giorno 1 settembre 1967, e che, successivamente, non sono state apportate alle porzioni immobiliari medesime modifiche che richiedessero il rilascio di provvedimenti autorizzativi o concessori.)

e/o

(I medesim signor xxxxxxxx , inoltre, che per opere realizzate successivamente nell'unità immobiliare in contratto, é stata presentata al Comune di - Consiglio di Zona Denuncia di Inizio Attività in data numero di protocollo.)

(Dichiara , infine, i signor che, per la medesima unità immobiliare, è stata rilasciata dal Comune di Autorizzazione in sanatoria per opere edilizie in data n. .)

oppure

[CONCESSIONE EDILIZIA]

Il/I/Le/La signor e dichiarano, inoltre, che il Comune di ha rilasciato concessione edilizia in data n. , per interventi di (ES.: ristrutturazione) e che, successivamente, non sono state apportate alle porzioni immobiliari medesime modifiche che richiedessero il rilascio di provedimenti autorizzativi o concessori.)

La Parte promittente venditrice presta comunque ogni garanzia in ordine alla conformità urbanistica dei beni in contratto.

In relazione alla vigente normativa nazionale e regionale in materia di qualificazione energetica, le parti si dichiarano a conoscenza del contenuto e degli obblighi previsti dalla legislazione regionale (essendo materia delegata per competenza), in particolare degli obblighi di dotazione e consegna e dei relativi obbligati.

Altri patti e dichiarazioni

Le parti convengono espressamente che tutte le spese, nessuna esclusa, connesse e collegate alla stipula del contratto definitivo, quali, a titolo esemplificativo, quelle inerenti il pagamento della imposta di registrazione, degli onorari e competenze notarili, saranno sostenute integralmente ed in via definitiva, dalla parte promittente acquirente.