TRIBUNALE DI GENOVA
TRIBUNALE DI GENOVA
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
R.G.E. 892/14
G.E. : Dr. DAVINI
Procedura di espropriazione immobiliare promossa da:
CAE AMGA ENERGIA S.P.A. - creditore procedente - (Avv. X. Xxxxx Xxxxxxxxxx)
contro
XXX -debitore esecutato-
Intervenuti
BANCO POPOLARE SOCIETA’ COOPERATIVA (Avv. Xxxxxx Xxxxxx)
CAE AMGA ENERGIA S.P.A. (Avv. X. Xxxxx Xxxxxxxxxx)
EQUITALIA NORD SPA (xxxxxxxxxxx.xxxxxxx@xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx)
PREMESSA
La sottoscritta Arch. Xxxxxx Xxxxxx, con studio in Xxxxxx (Xx), Xxx Xxxxxx 00/0, regolarmente iscritta all’Ordine Architetti della Provincia di Genova al n° 1920, è stata designata C.T.U. nella procedura intestata con Ordinanza in data 23.06.2015 del G.E. Dr. Xxxxxx, e in data 08.07.2015 il Giudice dell’esecuzione affidava allo scrivente esperto, che prestava giuramento di rito, l’incarico di redigere relazione peritale di stima, in base al seguente quesito:
a. verifichi l’esperto innanzitutto la completezza della documentazione di cui all’art. 567 c.p.c., segnalando al G.E. gli atti mancanti o inidonei;
b. provveda quindi alla stima sommaria dell’immobile, accedendovi eseguendo ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione scritta a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, al debitore, al creditore procedente e ai comproprietari della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali; ai fini della valutazione tenga conto dell’attuale crisi di mercato in atto facendo altresì riferimento a quelli che sono i valori OMI minimi e medi, escludendo i massimi tranne casi particolari e motivati, ed andando anche sotto i valori minimi OMI se emerga che i prezzi reali siano sotto tale soglia;
c. faccia constare nella sua relazione, previa suddivisione dell’immobile stimato in lotti autonomi:
1. l’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
A questo fine l’esperto è autorizzato ad acquisire direttamente presso i rispettivi uffici, previo avviso al creditore procedente, i documenti mancanti che si profilino necessari o utili per l’espletamento dell’incarico, anche in copia semplice, con particolare riferimento all’atto di provenienza e con unica esclusione della documentazione ipocatastale, che deve necessariamente produrre la parte a pena di decadenza
2. una sommaria descrizione del bene;
3. lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;
4. l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;
dovranno essere indicati:
- le domande giudiziali (precisando, ove possibile, se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni;
- gli atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
- le convenzioni matrimoniali e provvedimenti assegnazione della casa coniugale al coniuge;
- gli altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, assegnazione al coniuge, ecc.);
5. l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
dovranno essere indicati:
- le iscrizioni ipotecarie;
- i pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;
6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, anche dal punto di vista della corrispondenza con le mappe catastali, nonchè l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. In caso di riscontrate irregolarità specifichi il costo della loro eliminazione se possibile;
7. Rediga, anche avvalendosi di tecnico abilitato, l’attestazione prestazione energetica;
d. Nel caso si tratti di quota indivisa, dica innanzitutto se l’immobile sia comodamente divisibile in natura, identificando in questo caso il lotto da separare in relazione alla quota del debitore esecutato ovvero i lotti da assegnare a ciascun comproprietario con gli eventuali conguagli in denaro; fornisca altresì la valutazione della sola quota indivisa.
L’esperto dovrà:
- sospendere le operazioni peritali in caso di impossibilità di accedere all’immobile, e avvertire il giudice ed il creditore procedente, ai fini della nomina di custode giudiziario producendo copia della raccomandata A.R. inviata all’esecutato in cui si chiede di accedere all’immobile al fine di verificare se la comunicazione sia giunta per tempo;
- riferire immediatamente al giudice di ogni richiesta di sospensione del corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte che l’esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del giudice su ricorso della medesima parte, cui aderiscano tutti gli altri creditori;
- formulare tempestiva istanza di rinvio dell’udienza in caso di impossibilità di osservanza del termine di deposito, provvedendo altresì alla notifica alle parti.
Almeno 45 giorni prima dell’udienza ex art. 569 c.p.c., l’esperto dovrà depositare la propria relazione in Cancelleria e inviarne copia, a mezzo di posta ordinaria, ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore, anche se non costituito.
Tali adempimenti dovranno risultare da apposita attestazione redatta dall’esperto e allegata all’originale depositato della relazione.
Nel caso in cui le parti abbiano fatto pervenire all’esperto note alla relazione, l’esperto dovrà comparire all’udienza per essere sentito a chiarimenti.
Si prega l’esperto di compilare inoltre la scheda riassuntiva della relazione secondo il modello depositato in cancelleria.
o In data 13.07.2015 il C.T.U. comunicava alle parti in merito all’inizio delle operazioni peritali e agli accessi agli immobili pignorati previsti per i giorni 27.07.2015 e 28.07.2015, e a continuare fino a completamento delle operazioni, dato l’ampio e complesso compendio immobiliare oggetto di perizia;
o A seguito di istanza da parte del legale dell’esecutato, Avv. Xxxxx Xxxxx, a causa di impedimenti della XXX, gli accessi potevano essere effettuati nei giorni 03.08.2015 e 05.08.2015 per parte degli immobili;
o In data 03.08.2015 venivano regolarmente eseguite le operazioni peritali negli immobili in Genova - via Serra XX P.1° e via Serra XX P.2°;
o In data 05.08.2015 venivano regolarmente eseguite le operazioni peritali negli immobili in Xxx Xxxxxxxxx xxx. XX (X0/XX/X0x);
o In data 06.08.2015 il CTU, data la laboriosità della perizia per complessità e dimensione del compendio immobiliare, e dato l’imminente periodo feriale estivo, richiedeva proroga di 60 gg. del termine di deposito della perizia, autorizzata dal GE in data 07.08.2015 e confermata in data 19.10.2015 ;
o In data 11.08.2015 il CTU, allo scopo di ottenere documentazione e chiarimenti, incontrava il Sig. XXX, Presidente pro tempore della Fondazione, e concordava per primi di settembre l’accesso nel fabbricato scolastico di Via Peschiera XX, attualmente oggetto di ristrutturazione per lavori di adeguamento;
o In data 21.09.2015, compatibilmente alle esigenze della Direzione Lavori, a causa di lavori di adeguamento in corso di ultimazione, venivano parzialmente eseguite le operazioni peritali nell’immobile di Xxx Xxxxxxxxx xxx. XX (XX/X0x/X0x /P3°/P4°);
o Che verificate delle incongruenze nell’immobile in Genova - Via Peschiera civ. XX, il CTU effettuava ulteriore accesso in data 27.10.2015;
o Che il CTU prendeva visione dei luoghi, ed effettuava i necessari accertamenti e riprese fotografiche dei manufatti di cui alla presente procedura;
o Che il giorno 27.10.2015 alle ore 16,00, ritenendo di aver compiuto tutti i necessari accertamenti, il CTU lasciava gli immobili concludendo le operazioni.
QUESITO a)
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a) DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE
La documentazione ipocatastale comprensiva della certificazione ipocatastale, delle visure e planimetrie catastali, risulta completa.
QUESITO b)
b1) STIMA SINTETICA E DETERMINAZIONE DEL VALORE DA ASSUMERE A PREZZO BASE PER L’INCANTO. VALORE DI MERCATO
A seguito di indagini di mercato sulle quotazioni correnti, effettuate nella zona d’interesse, per immobili “residenziali” con caratteristiche funzionali, estetiche e sociali simili si ritiene equo determinare il più probabile valore di mercato degli immobili, anche in considerazione:
- dei parametri oggettivi di natura intrinseca, quali la consistenza, la tecnologia costruttiva e grado di finitura, dimensione, forma e regolarità dei vani, esposizione, piano e luminosità, ecc.;
- dei parametri oggettivi di natura estrinseca, quali ubicazione, facilità di parcheggio, distanza dai mezzi pubblici e dalle infrastrutture, rumorosità, ecc., e delle parti comuni;
- di un quadro d’interventi che preveda gli adeguamenti, ove necessario, alla normativa igienica e di sicurezza vigente; e alla normativa edilizio-urbanistica con la presentazione di pratiche e/o progetti per regolarizzazione;
- dell’attuale crisi di mercato in atto e facendo altresì riferimento a quelli che sono i valori OMI;
- di un ulteriore deprezzamento del valore venale dell’immobile, applicando un coefficiente di 0,80, in forza del fatto che la presente valutazione ha lo scopo di fissare il prezzo base per l’incanto, e pertanto il prezzo di vendita verrà determinato a seguito di offerte e successivi rilanci.
Per i criteri di computo della superficie commerciale si fa riferimento alla Norma UNI 10750 applicabile sia agli immobili ad uso residenziale che commerciali, che prevede:
- La somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e da quelli perimetrali (a. 100% sup. calpestabili; b. 100% pareti interne non portanti; c. 50% delle sup. delle pareti portanti interne e perimetrali comunque non superiori al 10% della somma dei punti a. e b.);
- Le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, dei balconi, patii e giardini;
- Le quote percentuali delle superfici pertinenziali (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.).
Applicando i parametri sopraindicati si sono ottenute le seguenti superfici commerciali:
a) Abitazione - Xxx Xxxxx xxx. x/XX (X.0x) - Xx. 136
b) Abitazione - Xxx Xxxxx xxx. x/XX (X.0x) - Xx. 157
Calcolo del valore di mercato e del valore base d’asta:
a) Abitazione in Via Serra civ. x/XX (P.1°):
mq. 138 x €/mq. 2.130,00 = € 293.940,00 valore di mercato
€ 293.940,00 x 0,80 = € 235.000,00 arrotondati valore base d’asta
b) Abitazione in Via Serra civ. x/XX(P.2°):
mq. 157 x €/mq. 2.270,00 = € 356.390,00 valore di mercato
€ 356.390,00 x 0,80 = € 285.000,00 arrotondati valore base d’asta
b1) Conclusioni
I valori da assumere a prezzo base per l’incanto delle quote di proprietà degli immobili pignorati nella causa di esecuzione in epigrafe sono:
a) Abitazione in Via Serra civ. x/XX (P.1°)
€ 235.000,00 (euro duecentotrentacinquemila/00) quota di proprietà di 1/1
b) Abitazione in Via Serra civ. x/XX (P.2°)
€ 285.000,00 (euro duecentoottantacinquemila/00) quota di proprietà di 1/1
b2) PER STIMA VALORE DI MERCATO IMMOBILI CAT. B - CRITERI ADOTTATI E DETERMINAZIONE DEL VALORE DA ASSUMERE A PREZZO BASE PER L’INCANTO. VALORE DI MERCATO
Si è proceduto ad approfondita indagine per determinare gli ordinari valori di mercato delle varie consistenze che costituiscono le specifiche unità nelle categorie di “tipo B” a destinazione ordinaria.
Trattasi di fabbricati o complessi immobiliari i quali, pur possedendo i requisiti connessi ad esigenze di un’attività scolastica e/o scientifica, possiedono caratteristiche costruttive non così specificatamente collegate a tale attività da non poter essere suscettibili di trasformazione di destinazione.
Altresì si evidenzia come la loro particolare collocazione urbanistica, inserita nelle “zone di istruzione e servizi pubblici” del Comune, ponga non pochi vincoli di trasformazione. Si ritiene che il valore ordinario degli immobili da valutare nelle categorie dei gruppi B debba ricercarsi essenzialmente, attraverso il costo delle costruzioni (opportunamente degradato, per lo stato di funzionalità globale e vetustà) sommato al valore dell’area compresa nell’intero lotto, quest’ultima valutata in funzione della sua appetibilità commerciale derivante dalle condizioni morfologiche del territorio, dalle infrastrutture esistenti nella zona (strade, autostrade, ferrovie, ecc.) e dalla prevalente caratterizzazione dei luoghi (zone agricole, turistiche, residenziali, industriali, commerciali).
Mediante la vetustà e la funzionalità globale si quantifica il degrado percentuale derivante dalla combinazione tra l’epoca della costruzione, o eventuale ristrutturazione totale, e la più o meno razionale connessione dei vari comparti del complesso immobiliare in relazione ai normali standards attuali, e cioè tutti quegli elementi che consentono un efficiente sfruttamento dell’attività esercitata in rapporto alle caratteristiche strutturali (altezze, luci, portate, aperture), disposizione corpi di fabbrica, accessi sufficienti, idonei collegamenti interni, passi, servizi, ecc.), nonché la necessità di adeguamenti alla normativa igienica e di sicurezza vigente, e alla normativa edilizio-urbanistica con la presentazione di pratiche e/o progetti per la regolarizzazione.
Per quanto concerne il valore delle aree si ritiene adottabile il seguente criterio: valore area di sedime + valore area scoperta = valore complessivo comparto.
Poiché i costi di costruzione, per analoghe tipologie costruttive, sono abbastanza uniformi nell’ambito del territorio Provinciale, ne deriva che, a parità di consistenza, i valori ordinari degli immobili si differenziano principalmente in funzione della valenza commerciale dell’area di comparto.
Pertanto nella valutazione dell’area si è tenuto conto dei seguenti fattori:
terreno inserito nel Piano Urbanistico Comunale o altro strumento urbanistico; edificabilità e superficie effettivamente edificata; ubicazione rispetto al centro; servizi urbanistici pubblici presenti nella zona; accessibilità; prossimità di grandi vie di comunicazione; andamento altimetrico; forma del terreno; servitù, vincoli, ecc.; andamento del mercato.
Applicando il metodo di stima sintetico – comparativo, il valore dell’area occupata dai fabbricati scaturirà dall’applicazione di una quota percentuale che oscilla dal 15% al 50% sul costo di costruzione complessivo, a nuovo dei manufatti, tenuto conto della zona di ubicazione e della richiesta di mercato, oltre che dei vincoli urbanistici.
Detrazioni: per vetusta’immobili: da 5 a 10 anni: 10%; fino a 20 anni: 20%; oltre 20 anni: 25%; per stato funzionalita’: stato mediocre:10-15 %; stato scadente:15-25 %
c) Edificio in Genova, Xxx Xxxxxxxxx xxx. XX (X0/XX/X0x):
Trattasi di edificio per attività assistenziale e scolastico formativa, catastalmente identificato categoria B/4 – uffici pubblici.
Calcolo del valore di mercato e del valore base d’asta:
piani | mapp | sup piani | h | costo | vol piani | costo | detrazioni | valore al nuovo | valore mercato | ||
n. | mq | m | €/mq | mc | % | €/mc | vetustà | funzion | € | € | |
S1 | 91 | 134 | 3,20 | € 720 | 429 | 50% | € 450,00 | 25% | 25% | € 96.480,00 | € 48.240,00 |
T | 91 | 198 | 4,70 | € 2.115 | 931 | € 450,00 | 20% | 20% | € 418.770,00 | € 251.262,00 | |
1° | 91 | 198 | 3,70 | € 1.665 | 733 | € 450,00 | 20% | 20% | € 329.670,00 | € 197.802,00 | |
530 | 2092 | € 844.920,00 | € 497.304,00 | ||||||||
comparto (area di sedime + area scoperta) | |||||||||||
T | 91 | 198 | |||||||||
T | 91 | 42 | |||||||||
240 | 30% | € 253.476,00 | € 253.476,00 | ||||||||
totale valore di mercato | € 750.780,00 | ||||||||||
Il valore di mercato e il valore base d’asta stimati corrispondono a € 750.000,00 arrotondati.
d) Xxxxxxxx xx Xxxxxx - Xxx Xxxxxxxxx xxx. XX (XX/X0x/X0x/X0x/X0x):
Trattasi di edificio per attività scolastica, assistenziale-scolastico formativa e uffici, catastalmente identificato categoria B/1 – “Collegi e conviti, ricoveri, orfanotrofi, conventi, seminari, caserme”.
Calcolo del valore di mercato e del valore base d’asta:
piani | mapp | sup piani | sup | costo | vol piani | funz | vol | costo | detrazioni | valore al nuovo | valore mercato | |
n. | mq | mq | €/mq | mc | % | mc | €/mc | vetustà | funzion | € | € | |
T | 100 | 833 | 833 | € 1.679 | 3587 | 1,000 | 3587 | € 390,00 | 25% | 25% | € 1.398.930,00 | € 699.465,00 |
1° | 100 | 759 | 433 | € 1.678 | 3266 | 0,570 | 1862 | € 390,00 | 25% | 20% | € 725.988,90 | € 399.293,89 |
1° | 100 | 326 | € 1.678 | 0,430 | 1404 | € 390,00 | 5% | 5% | € 547.675,83 | € 492.908,25 | ||
2° | 100 | 759 | 433 | € 1.678 | 3266 | 0,570 | 1862 | € 390,00 | 5% | 5% | € 725.988,90 | € 653.390,01 |
2° | 100 | 326 | € 1.678 | 0,430 | 1404 | € 390,00 | 20% | 20% | € 547.675,83 | € 328.605,50 | ||
3° | 100 | 667 | 336 | € 1.679 | 2871 | 0,504 | 1447 | € 390,00 | 5% | 5% | € 564.260,86 | € 507.834,77 |
3° | 100 | 331 | € 1.679 | 0,496 | 1424 | € 390,00 | 20% | 20% | € 555.304,34 | € 333.182,60 | ||
4° | 100 | 667 | 667 | € 1.679 | 2871 | 1,000 | 2871 | € 390,00 | 5% | 5% | € 1.119.565,20 | € 1.007.608,68 |
3685 | 3685 | 15860 | 15860 | € 6.185.389,86 | € 4.422.288,71 | |||||||
2°‐3° | terrazzi | 150 | 27,15 | € 1.679 | 18% | 5% | 5% | € 45.571,51 | € 41.014,36 | |||
cappella | 11 | 115 | 115 | 680 | € 390,00 | 25% | 25% | € 265.200,00 | € 132.600,00 | |||
totali | 16540 | € 6.496.161,37 | € 4.595.903,06 | |||||||||
comparto (area di sedime + area scoperta) | ||||||||||||
T | 100/1 | 990 | ||||||||||
T | 101/1 | 220 | ||||||||||
T | 111/1 | 240 | ||||||||||
1450 | 17% | € 1.104.347,43 | € 1.104.347,43 | |||||||||
totale valore di mercato | € 7.600.508,80 | € 5.700.250,50 | ||||||||||
Il valore di mercato e il valore base d’asta stimati corrispondono a € 5.700.000.000 arrotondati.
b2) Conclusioni
I valori da assumere a prezzo base per l’incanto delle quote di proprietà degli immobili pignorati nella causa di esecuzione in epigrafe sono:
c) Edificio per attività assistenziale-scolastico formativa, in Genova, Xxx Xxxxxxxxx xxx. XX (X0/XX/X0x):
€ 750.000,00 (euro settecentocinquantamila/00) quota di proprietà di 1/1
d) Edificio per attività scolastica, assistenziale-scolastico formativa e uffici, in Xxxxxx - Xxx Xxxxxxxxx xxx. XX (XX/X0x/X0x/X0x/X0x):
€ 5.700.000.000 (euro cinquemilionisettecentomila/00) quota proprietà di 1/1
QUESITO c)
c.1) SUDDIVISIONE DEGLI IMMOBILI STIMATI IN LOTTIAUTONOMI
Gli immobili stimati sono attualmente divisi nei seguenti lotti autonomi:
1° lotto - a) Abitazione in Xxx Xxxxx xxx. x/XX (X.0x): quota di proprietà di 1/1
€ 293.940,00 valore di mercato
€ 235.000,00 valore base d’asta
2° lotto - b) Abitazione in Via Serra civ. x/XX (P.2°)
€ 356.390,00 valore di mercato
€ 285.000,00 valore base d’asta
3° lotto - c) Edificio in Genova, Xxx Xxxxxxxxx xxx. XX (XX/X0x/X0x/X0x/X0x)
€ 750.000,00 valore di mercato
€ 750.000,00 valore base d’asta
4° lotto - d) Edificio in Xxx Xxxxxxxxx xxx. XX (XX/X0x/X0x/X0x/X0x)
€ 5.700.000.000 valore di mercato
€ 5.700.000.000 valore base d’asta
c.2) IDENTIFICAZIONE DEL BENE, COMPRENSIVA DEI CONFINI E DEI DATI CATASTALI
Oggetto della presente perizia sono i seguenti cespiti:
in Comune di Genova (Ge), nel Municipio Centro Est, Unità S.Xxxxxxxx:
a) nella casa distinta con il civico n. X di Via Serra, appartamento segnato con l’int. XX, posto al piano primo, composto di disimpegno d’ingresso, che da accesso: a nord a alloggio composto da disimpegno, soggiorno con angolo cottura, 1 camera e 1 bagno; e a sud a alloggio composto da corridoio, cucina, bagno, e 2 camere, nel complesso ai confini, da nord: corte e manufatto mappale 45, gradonata pedonale d’accesso da via Serra X - mappale 46, vano scala e atrio comune con l’int. x, passaggio-corte mappale 46, sotto con i locali mappale 196 sub.x e sopra con l’appartamento 196 sub.x.
Il bene è censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Genova (codice D969Q) Sez. Urb. GEA, foglio 105, Particella 196, Sub.X, Zona Cens. 1, Indirizzo: XXX XXXXX x.x, xxx. XX, xxxxx 0, Xxxxxxxxx A/3 Classe 5, Consistenza 6,5 vani, Rendita Euro 1.275,65; dati derivanti da VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO del 01.01.1992 e Impianto meccanografico del 30.06.1987, in capo a: XXX con sede in Genova, C.F. XXX (proprietà per 1/1).
b) nella casa distinta con il civico n. X di Via Serra, appartamento segnato con l’int. X, posto al piano secondo, composto di ingresso, disimpegno, cucina, bagno, ripostiglio, corridoio e 4 camere, ai confini, da nord: distacco su corte e manufatto mappale 45, distacco su gradonata pedonale d’accesso da via Serra X – mapp. 46, xxxx xxxxx, distacco su passaggio-corte mapp. 46, sotto con il mapp. 196 sub.X e sopra con il lastrico solare.
Il bene è censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Genova (codice D969Q) Sez. Urb. GEA, foglio 105, Particella 196, Sub.X, Zona Cens. 1, Indirizzo: XXX XXXXX x.X, xxx. X, xxxxx 0, Xxxxxxxxx A/3 Classe 5, Consistenza 6,5 vani, Rendita Euro 1.275,65; dati derivanti da VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO del 01.01.1992 e Impianto meccanografico del 30.06.1987, in capo a: XXX con sede in Genova, C.F. XXX (proprietà per 1/1).
c) Edificio distinto dal civ. X di Via Peschiera, per attività assistenziale e scolastico formativa, catastalmente identificato categoria B/4 – uffici pubblici, che comprende le proprietà comuni di cui all’art.1117 c.c., e tutti i locali destinati agli impianti comuni nonché gli impianti stessi; in particolare risulta costituito da un piano fuori terra oltre il piano terreno e il piano interrato, ed è distribuito da scala interna non dotata di ascensore, con accesso da Via Peschiera X. Il bene è censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Genova (codice D969Q) Sez. Urb. XXX, xxxxxx 000, Xxxxxxxxxx XX, Xxxx Xxxxxxxxx 0, Indirizzo: VIA PESCHIERA n.X, pianoT-1-S1, Categoria B/4, Classe 4, Consistenza 2067 mc, Rendita Euro 4.590,31; dati derivanti da VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO del 01.01.1992 e Impianto meccanografico del 30.06.1987, in capo a: XXX con sede in Genova, C.F. XXX (proprietà per 1/1).
d) Edificio distinto dal civ. X di Via Peschiera, per attività scolastica, assistenziale- scolastico formativa e uffici, catastalmente identificato categoria B/1 – “Collegi e conviti, ricoveri, orfanotrofi, conventi, seminari, caserme”, che comprende le proprietà comuni di cui all’art.1117 c.c., e tutti i locali destinati agli impianti comuni nonché gli impianti stessi; in particolare risulta costituito da 5 piani, di cui due in parte interrati, ed è distribuito da scale interne e dotato all’esterno di scale di sicurezza con ascensore, con diritto di accesso anche dal cancello di Via Peschiera X e dalla salita di via Serra X. Il bene è censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Genova (codice D969Q) Sez. Urb. GEA, foglio 105, Particella 100, sub.X, graffato a Particelle 101 sub.X, 111 sub.X e sub.2, Zona Cens. 1, Indirizzo: VIA PESCHIERA n.x, piano T-1-2-3-4, Categoria B/1, Classe 2, Consistenza 15.860 mc., Rendita Euro 16.381,95, dati derivanti da VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO del 01.01.1992 e Impianto meccanografico del 30.06.1987, in capo a: XXX con sede in Genova, C.F. XXX (proprietà per 1/1).
c.3) SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI
c.3.1) UBICAZIONE E CARATTERISTICHE GENERALI
in Comune di Genova, Unità S.Xxxxxxxx è un quartiere centrale di Genova, amministrativamente compreso nel Municipio I Centro Est. Situato a poca distanza dalla stazione ferroviaria di Brignole, comprende parte della centralissima via XX Settembre, la principale arteria della zona commerciale di Genova, l'area in sponda destra del Bisagno un tempo delimitata dalle due cinte murarie: a ponente quella cinquecentesca, nel tratto tra la porta dell'Acquasola (attuale Piazza Corvetto) e le mura delle Cappuccine, che ancora oggi delimita il quartiere verso Portoria e Carignano, a levante le "Mura Nuove", affacciate sul Bisagno con il grande terrapieno delle "Fronti Basse", in cui si aprivano le porte Pila e Romana, sulle strade dirette a levante. Oggi, con la scomparsa delle "Fronti Basse", demolite verso la fine dell'Ottocento, l'asse di via Fiume e via Brigata Liguria delimita l'area di San Xxxxxxxx da quella della Foce. Via Serra è una strada di collegamento tra piazza Corvetto e la stazione Brignole (oggi percorribile a senso unico solo in questa direzione), fu aperta a proprie spese nel 1838 dalla famiglia Serra per collegare i palazzi di loro proprietà. Un tempo era denominata "via degli Orfani" perché nella zona sorgeva fin dal 1538 XXX, di cui la presente perizia tratta. Nella via, ampliata e migliorata nel 1845, si trovano l'Istituto Nazionale Sordomuti e diversi palazzi signorili.
c.3.2) DESCRIZIONE E CONSISTENZA DEGLI IMMOBILI
in Comune di Genova (Ge), nel Municipio Centro Est, Unità S.Xxxxxxxx:
Gli appartamenti oggetto di perizia costituiscono parte della casa civico n. X di Via Serra, che comprende le proprietà comuni di cui all’art.1117 c.c., e tutti i locali destinati agli impianti comuni nonché gli impianti stessi; in particolare risulta costituita da un piano terra (seminterrato), destinato a laboratorio, e due piani fuori terra a appartamenti, distribuiti tramite scala interna condominiale non dotata di ascensore.
Il palazzo ha una struttura in muratura portante e facciate intonacate al civile, i prospetti di disegno semplice ed essenziale e vertono in mediocre stato diconservazione.
L'accesso avviene anche dalla sottostante via Serra X, mediante la Salita che percorre il compendio immobiliare dell’Ente, è caratterizzato da atrio con portone in legno, pavimentazione in graniglia alla genovese semplicemente decorata e muri d’ambito rivestiti al civile, scala di distribuzione in marno con ringhiera in ferro, nel complesso in medio stato di conservazione. Il fabbricato è dotato di impianti di acqua potabile, gas e fognario, impianto elettrico.
a) Abitazione in Via Serra civ. X (P.1°)
Appartamento segnato con l’int. X, posto al piano primo, classificato A/3 - abitazione di tipo civile, con soffitti e muri d’ambito intonacati al civile, h. int. mt. 3,38, composto di disimpegno d’ingresso, che da accesso: a nord ad alloggio composto da disimpegno, soggiorno con angolo cottura, 1 camera e 1 bagno; e a sud ad alloggio composto da corridoio, cucina, bagno, e 2 camere, con annesso stretto distacco a ovest.
I pavimenti delle stanze principali sono in graniglia alla genovese, e le pareti e i soffitti sono tutti intonacati e tinteggiati; i servizi igienici dei due alloggi sono dotati di apparecchi sanitari in ceramica bianca (lavabo, vaso, bidet e doccia) di tipo medio, con pavimenti e rivestimenti in ceramica; i serramenti interni (porte) sono in legno tamburato, e quelli esterni (finestre) sono parte in alluminio e parte in legno bianchi, dotati di persiane alla genovese. Lo stato di conservazione dell’appartamento è da qualificarsi nel complesso discreto, per un recente intervento di riordino.
Gli alloggi sono dotati dei seguenti impianti: elettrico, idraulico e riscaldamento autonomo con radiatori in alluminio; sono presenti 2 calderine (1 per ogni alloggio); nel complesso tali impianti, non risultano completamente conformi alla normativa vigente.
L’immobile ha una superficie utile abitabile di mq. 120 circa, altezza media interna di mt. 3,38 ed è composto dei seguenti locali:
ingresso-comune mq. 2,6 alloggio 1:
disimpegno mq. 2,9
soggiorno-cottura mq. 24,8
bagno mq. 6,5
camera mq. 13,4 alloggio 2:
disimpegno mq. 6,3
cucina mq. 16,4
bagno mq. 6,6
camera mq. 16,3
camera mq. 24,5
con annesso stretto distacco a ovest di mq. 16 circa La superficie commerciale è di mq. 138 .
b) Abitazione in Via Serra civ. X (P.2°)
Appartamento segnato con l’int. X, posto al piano secondo, classificato A/3 - abitazione di tipo civile, con soffitti e muri d’ambito intonacati al civile, h. int. mt. 3,78, composto di ingresso, disimpegno, corridoio, cucina, 4 camere, bagno e ripostiglio.
I pavimenti delle stanze principali sono in graniglia alla genovese, e le pareti e i soffitti sono tutti intonacati e tinteggiati; il servizio igienico è dotato di apparecchi sanitari in ceramica bianca (lavabo, vaso, bidet e doccia) di tipo medio, con pavimenti e rivestimenti in ceramica; i serramenti interni (porte) sono in legno tamburato, e quelli esterni (finestre) sono parte in alluminio e parte in legno bianchi, dotati di persiane alla genovese. Lo stato di conservazione dell’appartamento è da qualificarsi nel complesso discreto, per un recente intervento di riordino.
L’appartamento è dotato dei seguenti impianti: elettrico, idraulico e riscaldamento autonomo con radiatori in ghisa; nel complesso tali impianti, risultano prevalentemente conformi alla normativa vigente.
L’immobile ha una superficie utile abitabile di mq. 140 circa, altezza media interna di mt. 3,78 ed è composto dei seguenti locali:
ingresso mq. 7,0
disimpegno mq. 5,0
corridoio mq. 6,4
cucina mq. 18,6
bagno mq. 6,2
ripostiglio mq. 3,6
camera mq. 25,4
camera mq. 18,4
camera mq. 23,8
camera mq. 25,7
La superficie commerciale è di mq. 157.
c) Edificio per attività assistenziale-scolastico formativa, in Genova, Via Peschiera civ. X (S1/PT/P1°)
Il fabbricato segnato con il civ. X di Via Peschiera, classificato B/4 - uffici pubblici, con soffitti e muri d’ambito intonacati al civile, composto di tre piani, piano interrato, piano terra e piano primo, con le seguenti attività e superfici lorde arrotondate:
P.S1 magazzino | mq. | 134 |
P.T reception e assistenza/formazione | mq. | 198 |
P.2° assistenza/formazione | mq. | 198 |
Totale superficie: | mq. | 531 |
Volume edificio: | mc. | 2.092 |
Corte esterna | mq. | 42 |
E’ distribuito da scala interna non dotata di ascensore, con accesso da Via Peschiera X e uscita di sicurezza, posta sul retro dell’xxxxxxxx, xxx xxxxxxx xxxx. 00 NCT (pertinenziale al civ. XX Via Peschiera). Dall’ingresso principale si accede direttamente alle aule del piano terra e servizi tramite corridoio di distribuzione (con uscita di sicurezza), e ai piani
interrato e primo tramite scale. L’edificio risulta funzionalmente collegato con un ulteriore piano (ammezzato) di proprietà di terzi (mappale 563 N.C.T.), che non viene incluso nella presente perizia; in passato risultava collegato anche il piano terreno come testimonia la porzione di scala presente nel corridoio, ad oggi solo un inutile ingombro da demolire.
I pavimenti dei locali principali sono in gomma e/o linoleum, e le pareti e i soffitti sono tutti intonacati e tinteggiati; i servizi igienici sono piastrellati, nel complesso in mediocre stato di conservazione; i serramenti interni (porte) sono in legno tamburato, e quelli esterni (finestre) sono parte in alluminio e parte in legno, parzialmente dotati di persiane alla genovese (al P.T.), in cattivo stato. Al piano primo sul retro è presente un balcone in pessime condizioni. Lo stato di conservazione del fabbricato è da qualificarsi nel complesso mediocre e/o cattivo, e necessita di un globale intervento di riordino.
Il Piano interrato a uso magazzino è interessato da fenomeni infiltrativi su pareti e soffitti, dotato di servizi igienici in pessimo stato, nel complesso risulta in cattivo stato.
Nell’edificio sono presenti i seguenti impianti: elettrico, idraulico e riscaldamento con locale caldaia (posto in esterno in altra unità immobiliare al P.S1 su cortile del civ. XX - mappale 10 NCT) dotato radiatori in ghisa; nel complesso tali impianti, risultano non completamente conformi alla normativa vigente, da adeguare alle nuove normative e alle necessità funzionali. Risulta altresì necessario l’adeguamento alla prevenzione incendi.
a) Edificio per attività scolastica, assistenziale-scolastico formativa e uffici, in Genova, Via Peschiera civ. X (PT/P1°/P2°/P3°/P4°)
Il fabbricato segnato con il civ. X di Via Peschiera, è classificato B/1 - Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi ecc…, anche se ad oggi risulta in parte riconvertito in un B/5 - Scuole e laboratori scientifici, con soffitti e muri d’ambito intonacati al civile, composto dei seguenti cinque piani PT-P1°-P2°-P3°-P4°, con le seguenti attività e superfici lorde arrotondate:
P.T. parte uso uffici/formaz., parte locali e servizi CSGB | mq. | 833 |
P.T. ex cappella | mq. | 115 |
P.1° parte uso uffici/formazione e parte scolastico | mq. | 759 |
P.2° parte uso uffici/formazione e parte scolastico | mq. | 759 |
P.3° parte uso uffici/formazione e parte scolastico | mq. | 667 |
P.4° scolastico | mq. | 667 |
Totale superficie: | mq. | 3.685 |
Totale terrazzi pertinenziali P.2° e 3° | mq. | 150 |
Totale superficie cappella: | mq. | 115 |
Volume edificio scolastico: | mc. | 15.860 |
Volume locale ex cappella: | mc. | 680 |
Corte carrabile lato nord (101 sub. 1) | mq. | 220 |
Cortile lato nord (100 sub. 1) | mq. | 120 |
Corte lato sud | mq. | 240 |
Il fabbricato risulta accessibile da Via Peschiera X cancello, tramite corte carrabile dotata di posto auto per portatori di handicap, e da Salita pedonale interna di via Serra X (tramite l’ingresso comune mappale 111 sub.X e passerella esterna sul lato ovest).
Le facciate dell’edificio risultano intonacate e tinteggiate, e con il lastrico di copertura e i terrazzi, gli esterni si presentano nel complesso in buono stato di conservazione, per
recenti interventi manutentivi. Sono invece assenti le persiane alla genovese ma sono montati i cardini portapersiane.
L’immobile risulta distribuito ai piani tramite due ampi vani scala interni, e a seguito dei lavori di adeguamento dell’edificio alla normativa di prevenzione incendi, per classe tipo 3 (scuola con presenza di persone contemporanee da 501 a 800), risulta dotato di nuove vie di esodo con passerelle esterne, scale di sicurezza e ascensore esterno, di recente realizzazione; con un importante intervento si è anche dotato l’edificio di un nuovo impianto termico.
Per poco meno della metà della sua consistenza (allo scopo di ospitare l’Istituto scolastico XXX), l’edificio risulta internamente ristrutturato per recente intervento in corso di ultimazione, con completo adeguamento antincendio e barriere architettoniche (parte dei piani dal 1° al 3° e tutto il piano 4°). Tali piani sono caratterizzati da pavimentazioni in graniglia con semplici decori e/o palladiane in marmo, soffitti e muri d’ambito intonacati al civile, servizi igienici adeguati ed efficienti, piastrellati e prevalentemente controsoffittati, serramenti esterni (finestre) in alluminio.
La restante parte dell’edificio, per la sua quasi totalità, dovrà essere oggetto di un complessivo riordino interno, con adeguamento alle nuove normative e alle necessità funzionali.
c.4) STATO DI POSSESSO E DI OCCUPAZIONE DEI BENI
o Il XXX in Genova è stato fondato nel 1538 da una Pia Confraternita sotto il nome di “XXX”, costituito in Ente Morale dalla Serenissima Repubblica di Genova il 22.04.1580, denominato poi “XXX” ed infine “XXX” con R.D. 21.10.1940;
o Gli immobili oggetto di pignoramento risultano in proprietà della xxx, in forza di:
Delibera della Protettoria n°47 del 23.10.2003 di trasformazione dell’xxx in Fondazione di diritto privato e di modifica della denominazione in xxx, con allegato INVENTARIO BENI IMMOBILI DI PROPRIETA’ DELL’ENTE; e
Delibera della Protettoria n°48 del 23.10.2003 di modifica dello Statuto;
Delibera del 23.12.2003 a rogito Regione Liguria sede Genova, repertorio 1807, modifica istituzionale da pubblica a privata (ex xxx)
Verbale Riunione della Protettoria del 15.09.2004, redatto da Notaio X. Xxxxxxx in Genova, rep. 56914, racc. 15543, registrato a Genova 21.09.2004 n° 102467, per adozione nuovo Statuto della xxx di Genova;
D.G.R. n°1392 del 07.12.2004 di approvazione del nuovo Statuto;
o L’appartamento di Xxx Xxxxx xxx. xx (X.0x) risulta locato a sig.ra xxx nata in Albania il 23.04.1962, con contratto di comodato gratuito, stipulato in data 30.09.2012, durata annuale a partire dal 30.09.2012 e termine 30.09.2013, con tacita rinnovazione, registrato a Genova il 10.10.2012 al n° 16120, che si allega. Di fatto la porzione occupata dalla comodataria è la pozione dell’unità abitativa sul lato nord;
o L’appartamento di Xxx Xxxxx xxx. xx (X.0x), per la restante porzione dell’unità ricavata sul lato sud, risulta occupato, per accoglienza temporanea di profughi
maggiorenni stranieri, in attesa di stipula di regolare contratto, da xxx, sottorichiamata;
o L’appartamento di Xxx Xxxxx xxx. xx (X.0x) risulta locato, per accoglienza temporanea di profughi maggiorenni stranieri, a xxx, con sede in Genova, Via San Luca 12/20, C.F. xxx, P.IVA xxx, con contratto di locazione ad uso transitorio, stipulato in data 01.11.2014, durata a partire dal 01.11.2014 al 31.12.2014, improrogabile (in relazione a incarico di assistenza ricevuto in via di emergenza dalle Autorità Pubbliche competenti - Prefettura, registrato a Genova il 20.11.2014 al n° 12211, che si allega. Pertanto ad oggi tale contratto risulterebbe scaduto.
o L’intero fabbricato in Genova, Via Peschiera x, identificato al N.C.E.U. GEA F.105 mappale xx categoria B/4, con diritto di accesso anche dal cancello di Via Peschiera x e dalla xxxxxx xx xxx Xxxxx x, xxxxxxxxx xx locazione a xxx (C.F. xxx), con sede in Genova, Via Peschiera xx, per uso attività assistenziale e scolastico formativa, in forza di: contratto di locazione del 01.06.2011, registrato a Genova il 16.06.2011 n° 10699, con decorrenza 01.06.2011 e termine 31.05.2017, per numero 6 anni, con rinnovo automatico per uguale periodo dal 01.06.2017 al 31.05.2020, con la diretta conseguenza che il locatore già per allora dichiara di rinunciare alla facoltà di diniego della rinnovazione, canone di locazione annuo € 40.500,00, oltre oneri accessori.
o Parte del fabbricato in Genova, Xxx Xxxxxxxxx xx xxxxxxxx (xxx accesso da via Serra
x) risultano in locazione alla xxx (C.F. xxx), con sede in Genova, xxx, per uso scolastico, in forza di: contratto di locazione del 27.05.2009, registrato a Genova il 04.06.2009 n° 5734, con decorrenza 01.01.2009, per numero 7 anni, con termine fissato al 31.12.2015, rinnovabile per equivalente periodo, canone annuo € 185.000,00, deposito cauzionale € 42.090,00.
o Parte del fabbricato in Genova, Via Peschiera xx, consistente in unico locale ubicato al piano sopraelevato, rispetto al cortile esterno di accesso con uso esclusivo di un servizio igienico al piano, come individuati in rosso nella planimetria allegata, avente accesso anche dalla sottostante via Serra x, mediante la Salita che percorre il compendio immobiliare dell’Ente, e ne partecipa alle spese pro quota, risulta in locazione a xxx (C.F. xxx), con sede in Xxxxxx, Xxx Xxxxxxx Xxxxx 0, per uso uffici per l’elaborazione di servizi di “information tecnology”, in forza di: contratto di locazione del 01.10.2002, registrato a Genova il 30.10.2002 n° 9129, con decorrenza 01.10.2002 e termine 30.09.2008, per numero 6 anni, e si rinnoverà per altri sei anni, salvo che il locatore non comunichi al conduttore disdetta almeno dodici mesi prima della scadenza, canone annuo € 1.740,00, per i primi 6 anni, e dunque in € 145,00 mensili. Il contratto risulta scaduto.
o Parte del fabbricato in Genova, Via Peschiera xx, consistente in locali ubicati al piano primo, come contornati in rosso nella planimetria allegata, con accesso sia dalla Xxx Xxxxxxxxx xx, che dalla via Serra x, attraverso la Salita interna e la passerella in ferro, risulta in locazione a xxx (C.F. xxx), con sede in Genova, Via Peschiera xx cancello, per uso “attività istituzionali statutarie”, in forza di: contratto di locazione del 01.06.2011, registrato a Genova il 16.06.2011 n° 10672, con decorrenza
01.06.2011 e termine 31.05.2017, per numero 6 anni, con rinnovo automatico per uguale periodo dal 01.06.2017 al 31.05.2023, con la diretta conseguenza che il locatore già per allora dichiara di rinunciare alla facoltà di diniego della rinnovazione, canone annuo € 4.600,00 da aggiornarsi annualmente con l’aumento ISTAT, oltre agli oneri accessori.
o Parte del fabbricato in Genova, Xxx Xxxxxxxxx xx xxxxxxxx, consistente in locali ubicati ai piani primo e terzo, come individuati in rosso nelle planimetrie allegate, facenti parte dell’unità identificata al N.C.E.U. GEA F.105 mappale 100 sub. x, avente accesso anche da Via Peschiera x e dalla salita di via Serra x, ed il box n° xx di Via Serra xx (estraneo alla presente perizia), risultano in locazione a xxx (C.F. xxx), con sede in Genova, Via Peschiera xx, per uso attività assistenziale e scolastico formativa, in forza di: contratto di locazione del 01.06.2011, registrato a Genova il 21.06.2011 n° 10985, con decorrenza 01.06.2011 e termine 31.05.2017, per numero 6 anni, con rinnovo automatico per uguale periodo dal 01.06.2017 al 31.05.2023, con la diretta conseguenza che il locatore già per allora dichiara di rinunciare alla facoltà di diniego della rinnovazione, canone di locazione annuo € 41.000,00, oltre oneri accessori.
c.5) FORMALITA’ E VINCOLI CHE RESTERANNO A CARICO ACQUIRENTE
Alla data di trascrizione del pignoramento effettuata il 21.11.2014 R.P.N. 21165 per i beni in oggetto si sono riscontrati i seguenti vincoli:
a) Abitazione in Genova, Via Serra civ. x (P.1°)
- Non risulta verificata la regolarità edilizia urbanistica per frazionamento dell’unità immobiliare in due alloggi distinti, con esecuzione di opere interne;
- Non risulta reperibile il Decreto di Abitabilità;
- Gli alloggi risultano: il primo utilizzato per assistenza profughi in assenza di contratto di locazione (alloggio lato sud) e il secondo occupato con contratto di comodato gratuito con rinnovazione tacita annuale (alloggio lato nord).
b) Abitazione in Genova, Via Serra civ. x (P.2°)
- Non risulta verificata la regolarità edilizia urbanistica avendo eseguito modifiche esterne all’edificio (apertura di una finestra);
- Non risulta reperibile il Decreto di Abitabilità;
- L’immobile risulta utilizzato per assistenza profughi in assenza di contratto di locazione, in quanto scaduto.
c) Edificio per attività assistenziale-scolastico formativa, in Genova, Via Peschiera civ. x (S1/PT/P1°)
- Non risulta verificata la regolarità edilizia urbanistica dell’immobile in quanto sussistono difformità tra situazione catastale e stato di fatto, per modifiche interne ed esterne;
- L’immobile al P1° risulta collegato con l’adiacente fabbricato (distinto dal mapp. 563 fg. 69 GE/A NCT), configurando di fatto un’abusiva fusione di due unità immobiliari, di diversa proprietà, con apertura di muri portanti di confine;
- Il locale caldaia risulta essere collocato in altra particella catastale (mapp. 10 fg. 69 GE/A NCT) di proprietà dell’Ente (vedere allegato 7.11_PIANO TERRA).
- Nel Livello Locale di Municipio del Piano Urbanistico l’area ricade tra i servizi territoriali di quartiere di valore storico paesaggistico, e in particolare l’edificio
civ. x di via Peschiera, viene individuato come ricadente tra gli elementi storico- artistici ed emergenze esteticamente rilevanti;
- La corte pertinenziale risulta gravata da servitù di passo pedonale e carrabile a favore del civ. x di Via Peschiera, e di altri immobili di proprietà dell’Ente;
- Non sono esistenti il Certificato di Prevenzione Incendi e il Decreto di Agibilità;
- L’immobile risulta locato.
d) Edificio per attività scolastica, assistenziale-scolastico formativa e uffici, in Genova, Via Peschiera civ. x (PT/P1°/P2°/P3°/P4°)
- Non risulta verificata la regolarità edilizia urbanistica dell’immobile in quanto sussistono difformità tra la situazione approvata da progetti in corso di realizzazione e/o la situazione catastale e lo stato di fatto;
- Risultano ultimate le opere in corso per adeguamenti antincendi e barriere architettoniche, ma non risulta ancora presentata tutta la documentazione ai fini della SCIA di fine lavori con le varianti edilizie apportate, e conseguentemente non può essere ancora rilasciato il relativo Certificato di Prevenzione Incendi e il Decreto di Agibilità;
- L’edificio risulta in parte regolarmente locato ed in parte occupato in assenza di contratti di locazione, in quanto scaduti.
Ed inoltre:
A carico di porzione degli immobili a), b), c) e d) a favore del auto parcheggio, nella proprietà censita al N.C.T. sez. I, foglio 69, mappali 56 8 e 29 e al N.C.E.U. Sez. GEA, foglio 105, mappale 143, sub. x, è stata costituita servitù perpetua di passo pedonale onde fornire la costruzione di accesso dalla via Peschiera, come meglio identificata nella planimetria allegata lett. “I” dell’atto a rogito notaio X. Xxxxxxx in Genova del 16.07.1996, rep. 46169 trascritto a Genova al R.G.18440/R.P.N. 13173 del 31.07.1996.
c.6) FORMALITA’ E VINCOLI CHE SARANNO CANCELLATI O COMUNQUE NON OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE
Alla data di trascrizione del pignoramento effettuata il 21.11.2014 R.P.N. xxx per i beni in oggetto risulta gravato dalle seguenti ipoteche e trascrizioni:
- Nota di Iscrizione – Ipoteca Volontaria iscritta R.P.N. x del 23.06.2010, derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, atto notaio C. d’Arco del 21.06.2010 rep. 19748/10012 a favore BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA sede in Siena,
C.F. 00884060526 contro xxx, soprarichiamata, per la quota di 1/1 di proprietà, gravante sugli immobili pignorati identificati alle lettere a) e b). Capitale € 250.000,00, Spese € 250.000,00, Totale € 500.000,00, durata anni 15;
- Nota di Iscrizione – Ipoteca Volontaria iscritta R.P.N. x del 01.03.2011, derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, atto notaio R Xxxxxxxx del 28.02.2011, rep. 65859/20609 a favore BANCA POPOLARE DI NOVARA SPA sede in Novara,
C.F. 01848410039 contro xxx, soprarichiamata, per la quota di 1/1 di proprietà, gravante sugli immobili pignorati identificati alla lettera d). Capitale € 1.800.000,00, Spese € 1.800.000,00, Totale € 3.600.000,00, durata anni 12;
- Nota di Trascrizione – Pignoramento trascritto R.P.N. x del 21.11.2014 a favore CAE AMGA ENERGIA SPA sede in Genova, C.F. 03009720107, contro xxx, soprarichiamato, per la quota di 1/1 di proprietà, gravante sugli immobili pignorati, per la somma di euro 638.169,53 oltre interessi maturandi e spese successive occorrende.
c.7) REGOLARITA’ EDILIZIA E URBANISTICA
Al fine di verificare la regolarità edilizia e urbanistica dei beni oggetto di pignoramento si sono effettuati presso gli Enti preposti tutti gli accertamenti del caso.
Gli immobili pignorati siti in Genova nel Municipio I Centro Est, Unità S.Xxxxxxxx, ricadono nel Piano Urbanistico Comunale vigente (P.U.C. 2000 e varianti) in Zona FF-a “servizi di quartiere di livello urbano o territoriale destinati a istruzione, interesse comune, verde, gioco e sport e attrezzature pubbliche di interesse generale, sono inoltre ammesse le seguenti funzioni: parcheggi pubblici e viabilità secondaria funzionali al servizio o marginali; residenza di tipo specialistico assimilabile alla funzione dei servizi; limitate quote di pubblici esercizi ed esercizi di vicinato funzionali al servizio o compatibili con esso; locali di pubblico spettacolo, pubblici o funzionalmente connessi al servizio principale; parcheggi privati interrati esclusivamente se realizzati contestualmente all'attuazione del servizio pubblico soprastante”, Ambiti speciali FFa determinati da presenza di rilevanti valori storico ambientali, gli interventi ammessi devono conformarsi a norme progettuali della sottozona AS; e nel P.U.C. adottato con D.C.C. n. 92 del 07.12.11 in Zona SIS-S “Sistema dei servizi pubblici” Disciplina delle destinazioni d’uso - Funzioni ammesse: 1. Principali: Servizi pubblici, parcheggi pubblici; 2. Complementari: Connettivo urbano, esercizi di vicinato funzionali al servizio o compatibili con lo stesso con le limitazioni previste dalla disciplina di settore per l’ambito di riqualificazione o di conservazione prevalente al contorno; 3. Parcheggi privati: Parcheggi pertinenziali e parcheggi liberi da asservimento. Prescrizioni particolari: 1. Negli immobili esistenti, o loro porzioni, funzionalmente indipendenti o che possono essere rese indipendenti dal servizio pubblico senza determinarne la riduzione, le funzioni principali e complementari ammesse corrispondono a quelle dell’ambito di conservazione o di riqualificazione prevalente al contorno; 2. Laddove sia dimostrata la dismissione alla data di adozione del P.U.C. del servizio pubblico o si configuri la reiterazione di previsioni a servizio pubblico su aree o edifici privati, a seguito di aggiornamento al P.U.C. ai sensi dell‟art.43 della L.R. 36/97 e s.m. e i., le funzioni principali e complementari ammesse e la relativa disciplina corrispondono a quelle dell'ambito di conservazione o di riqualificazione prevalente al contorno;
3. Nel caso di ricollocazione o cessazione di Servizi Territoriali, qualsiasi altro assetto sostitutivo non deve costituire ulteriore carico insediativo previa verifica di sostenibilità ambientale ed urbanistica estesa al contesto territoriale in cui l’area è collocata, da definirsi, ove previsto, in sede di formazione di apposito Accordo di Programma. Interventi sul patrimonio edilizio esistente: 1. Sono consentiti tutti gli interventi per la conservazione del patrimonio edilizio esistente, fino alla ristrutturazione edilizia, per gli edifici esistenti già adibiti a servizi pubblici o contestualmente al cambio d’uso per l’introduzione di servizi pubblici, senza obbligo di reperire i parcheggi pertinenziali; 2. Sugli edifici esistenti che interferiscono con i servizi di previsione, sono consentiti tutti gli interventi per la loro conservazione fino al risanamento conservativo; 3. I giardini, i parchi pubblici e gli spazi verdi strutturati esistenti, devono essere conservati per le loro caratteristiche morfologiche, vegetazionali e di effettiva fruibilità, non essendo ammessa la loro sostituzione con altri tipi di servizi, ancorché pubblici. Nel Livello Locale di Municipio del Piano l’area ricade tra i servizi territoriali di quartiere di valore storico paesaggistico, e in particolare l’edificio civ. x di via Peschiera, viene individuato come ricadente tra gli elementi storico-artistici ed emergenze esteticamente rilevanti, evidenziando una componente del paesaggio di rilevante valore; nel sistema dei servizi pubblici SIS-S i civv. x e x di via Peschiera sono indicati quali Servizi di Istruzione esistenti e la casa di via Serra x come Servizi di Verde Pubblico Gioco Sport e Spazi Pubblici Attrezzati esistenti; il piano risulta in regime di salvaguardia.
Nel Piano Territoriale di Coordinamento Paesistico (P.T.C.P.) ricadono in Ambito 53F - Area SU; e ricadono nel Piano di Bacino del Torrente Bisagno, ma non risultano soggetti a vincolo idrogeologico; non risultano vincolati dalla parte II del D.Lgs. 42/2004 (ex. legge 1089/1939), sulla tutela del patrimonio storico architettonico.
a) Abitazione in Genova - Via Serra civ. x (P.1°)
All’Agenzia del Territorio risulta presentata la Denuncia di Accatastamento in data 03.10.1963, intestata al xxx.
Nell’appartamento risulta essere stato eseguito un intervento di frazionamento in due unità immobiliari con trasformazione del ripostiglio in bagno e conseguente lieve riduzione della superficie di una camera (abitazione lato sud), e con trasformazione di una camera in soggiorno con zona cottura (abitazione lato nord).
Per tali interventi non risulta presentato progetto di frazionamento e/o la sanatoria e di conseguenza non risulta verificata la regolarità edilizia urbanistica per difformità tra stato catastale e attuale.
Per l’appartamento non esiste il Decreto di Abitabilità.
Allo scopo di regolarizzare la situazione sarà necessario presentare una richiesta di Permesso a costruire in sanatoria avendo eseguito frazionamento con esecuzione di opere edilizie interne, senza aver comunicato al Sindaco il loro inizio mediante DIA o aver ottenuto il permesso di costruire, compresi tutti gli adeguamenti alla normativa vigente, con il pagamento dell’oblazione, e compreso l’aggiornamento catastale; a conclusione della pratica dovrà anche essere presentata la domanda di Agibilità.
Per tale regolarizzazione si prevede un costo complessivo valutabile in € 10.000,00.
b) Abitazione in Genova - Via Serra civ. x (P.2°)
All’Agenzia del Territorio risulta presentate la Denuncia di Accatastamento in data 03.10.1963, intestata al xxx.
Nella planimetria catastale si è riscontrata l’assenza di una finestra relativa alla camera sul lato est, che pur presumendosi originaria, non è possibile da accertare.
Per tale difformità non risulta presentato progetto e/o la sanatoria e non risulta verificata la regolarità edilizia urbanistica per difformità tra stato catastale e attuale.
Per l’appartamento non esiste il Decreto di Abitabilità.
Allo scopo di regolarizzare la situazione sarà necessario presentare una richiesta di Permesso a costruire in sanatoria avendo eseguito modifiche esterne all’edificio, senza aver comunicato al Sindaco il loro inizio mediante DIA o aver ottenuto il permesso di costruire, con pagamento oblazione, e presentazione variazione catastale.
Per tale regolarizzazione si prevede un costo complessivo valutabile in € 5.000,00.
c) Edificio per attività assistenziale-scolastico formativa, in Genova, Via Peschiera civ. x (S1/PT/P1°)
Il progetto originario dell’edificio Gruppo rionale fascista “ Gen. Giordana” a firma Progettisti Xxxxx Xxxxxx e Xxxxxxxxx Xxxxxxx risale all’anno di costruzione 1933 (Letteratura: cfr. bibliografia generale e Genova-Rivista Municipale, anno XIII, n° 11, novembre 1933, p. 939; Genova-Rivista Munic., anno XIV, n°1 gen 1934, pp.61-64).
Modificata la destinazione originaria per l’uso attuale scolastico e uffici amministrativi, l’edificio risulta irriconoscibile rispetto al progetto originario. Eliminate le aste portabandiera, i portali bronzei del basamento ed ogni decoro dell’epoca fascista. È stato conservato solo, sulla copertura, la struttura a telaio porta campana. Il cambio di
destinazione d’uso ha alterato gli spazi interni, già depauperati degli arredi e decorazioni (pittura murale di A.G. Xxxxxxxxx nel salone delle adunate) originari.
Nel Livello Locale di Municipio del Piano Urbanistico l’immobile è stato individuato come ricadente tra gli elementi storico-artistici ed emergenze esteticamente rilevanti.
All’Agenzia del Territorio risulta presentata Denuncia originaria Accatastamento scheda n° 7118664 del 30.12.1939, intestata a xxx.
L’edificio, in passato, è stato funzionalmente collegato con il limitrofo di proprietà di terzi (mappale 563 N.C.T.), sia al piano terreno (come testimonia la porzione di scala senza sbocco presente nel corridoio, ad oggi solo inutile ingombro da demolire) che al primo, quest’ultimo oggi è ancora collegato con il contiguo (piano ammezzato), configurando di fatto un’abusiva fusione di due unità immobiliari, di diversa proprietà, con apertura di muri portanti di confine.
Inoltre risultano eseguiti rispetto a situazione originaria un balcone esterno e modifiche di alcune bucature nei prospetti.
Per le difformità edilizie non risultano reperibili progetti e/o sanatorie e non risulta verificata la regolarità edilizia urbanistica per difformità tra stato catastale e attuale;
Risulta necessario l’adeguamento alla prevenzione incendi;
Dovrà essere richiesto il Decreto di Agibilità.
Allo scopo di regolarizzare la situazione sarà necessario presentare una richiesta di Permesso a costruire in sanatoria avendo eseguito modifiche esterne all’edificio, senza aver comunicato al Sindaco il loro inizio mediante DIA o aver ottenuto il permesso di costruire, con pagamento oblazione, e presentazione variazione catastale; adeguamento prevenzione incendi; provvedere alla domanda di Agibilità.
Per tale regolarizzazione si prevede un costo complessivo valutabile in € 30.000,00.
d) Edificio per attività scolastica, assistenziale-scolastico formativa, in Genova - Via Peschiera civ. x (PT/P1°/P2°/P3°/P4°)
Il xxx in Genova è stato fondato nel 1538 da una Pia Confraternita sotto il nome di xxx, costituito in Ente Morale dalla Serenissima Repubblica di Genova il 22.04.1580, denominato poi xxx ed infine xxx con R.D. 21.10.1940.
All’Agenzia del Territorio risulta presentata Denuncia di Variazione Prot. GE0250447 del 11.10.2004.
Per l’immobile sono stati presentati i seguenti progetti con i relativi titoli abilitativi:
o P.E. 4736 del 25.08.2005 - S.U. 280/05 “art.17 L.R. 9/99 - adeguamento accessi edificio scolastico”; Permesso di Costruire n° 645 del 07.10.2005, previo Parere favorevole dei Vigili del Fuoco n° 32496 del 12.12.2005;
o Autorizzazione Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Genova n° 33853/PI del 14.11.2008 - “progetto adeguamento intero edificio normativa prevenzione incendi”, per classificazione tipo 3 (scuola con presenza di persone contemporanee da 501 a 800);
o P.E. 3815 del 07.07.2009 - S.U. 187/09 “variante art.18 L.R. 9/99 - adeguamento accessi edificio scolastico (rif. S.U. 280/2005) ”;
o P.E. 5309 del 16.09.2010 - S.U. 187/10 “proroga fine lavori (rif. S.U. 280/2005)”;
o P.E. 6427 del 20.09.2011 - S.U. 219/11 “permesso di costruire a finire lavori di adeguamento edificio scolastico alle norme antincendi e superamento barriere architettoniche (rif. S.U. 280/2005)”;
o P.E. 5019 del 19.07.2013 - “SCIA art. 21 bis c.1 lett. b) L.R.16/08 opere interne”;
o P.E. 7331 del 07.10.2014 - S.U. 375/14 “proroga del termine ultimazione lavori (rif. S.U. 280/2005)”;
o Pratica S.U. 219/11 convertito in C.A.A. del 04.10.2011 – “proroga fine lavori depositata il 24.09.2015 (rif. Pratica madre Provv. Ed. 645/2005)”;
o Come attesta la comunicazione, PES 150 2015.10.26 del Direttore Lavori, in data 26.10.2015 a seguito di sopralluogo al fine di verificare le opere a progetto dei VVF, alla presenza del progettista delle opere VVF, si constatava la loro regolare esecuzione. In relazione a quanto precede si da atto che:
Non risulta ancora rilasciato il Certificato di Prevenzione Incendi,
Dovrà essere richiesto il Decreto di Agibilità;
Lo stato attuale degli immobili pignorati nella consistenza e distribuzione interna non corrisponde alle attuali risultanze urbanistiche e catastali;
Come attesta la comunicazione PES 148 2015.09.25 del Direttore Lavori, per la conclusione della pratica risulta necessario presentare: 1. progetto di variante finale al Permesso di Costruire per variazioni murarie resesi necessarie agli adeguamenti; 2. Aggiornamento catastale; 3. Certificazioni; 4. Relazione di fine lavori.
Per tale regolarizzazione si prevede un costo complessivo valutabile in € 5.000,00.
c.8) ATTESTAZIONE PRESTAZIONE ENERGETICA
a) Abitazione in Genova - Via Serra civ. x (P.1°)
Per l’immobile era già stato redatto Attestato di Certificazione Energetica n° 75578 rilasciato in data 27.11.2014 con scadenza 27.11.2024.
b) Abitazione in Genova - Via Serra civ. x (P.2°)
Per l’immobile era già stato redatto Attestato di Certificazione Energetica n° 69185 rilasciato in data 14.11.2014 con scadenza 14.11.2024.
c) Edificio per attività assistenziale-scolastico formativa, in Genova, Via Peschiera civ. x (S1/PT/P1°)
Per l’immobile è stato redatto Attestato di Prestazione Energetica n° 49523 rilasciato in data 27.10.2015 con scadenza 27.10.2025
e) Edificio per attività scolastica, assistenziale-scolastico formativa, in Genova - Via Peschiera civ. x (PT/P1°/P2°/P3°/P4°)
Per l’immobile era già stato redatto Attestato di Certificazione Energetica n° 700100 rilasciato in data 20.11.2014 con scadenza 20.11.2024.
Con quanto sopra, ritenendo di avere assolto al mandato a suo tempo ricevuto, la scrivente resta comunque a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento la X.X.Xxx.xx dovesse ritenere opportuno richiederle.
Genova, 29.10.2015
Il CTU
arch. Xxxxxx Xxxxxx
ALLEGATI:
1. Attestazione in merito agli adempimenti di cui all’art. 173-bis della legge 80/2005
2. Verbale di accesso agli immobili
3. Atti e documenti della xxx
3.1 Inventario Beni Immobili di Proprieta’ dell’Ente (allegato a Delib. Protettoria n°47 del 23.10.2003 trasformazione xxx in xxx”);
3.2 Verbale Riunione Protettoria del 15.09.2004, redatto da Notaio X. Xxxxxxx in Genova, rep. 56914, per adozione nuovoStatuto;
3.3 Situazione patrimoniale anno 2006
3.4 Fotografie storiche
4. Abitazioni in Genova - Via Serra civ. x (P.1°. e P.2°)
4.1 N.C.T. e rilievo Comune Genova_inquadramento
4.2 Visura catastale elenco fabbricato
4.3 Riprese fotografie parti comuni
5. a) Abitazione in Genova - Via Serra civ. x (P.1°)
5.1 Visure catastali storica e attuale
5.2 Planimetria catastale anno 1963
5.3 Planimetria catastale con individuazione difformitàedilizie
5.4 Contratto di comodato gratuito a xxx per uso abitazione
5.5 Riprese fotografie (int. 4 P.1°)
5.6 Attestato di Certificazione Energetica n° 75578 del 27.11.2014
b) Abitazione in Genova - Via Serra civ. x (P.2°)
5.7 Visure catastali storica e attuale
5.8 Planimetria catastale anno 1963
5.9 Contratto locazione transitorio a xxx per uso abitazione in via d’emergenza
5.10 Riprese fotografie (int. 5 P.2°)
5.11Attestato di Certificazione Energetica n. 69185 del 14.11.2014
6. c) Edificio per attività assistenziale-scolastico formativa, in Genova, Via Peschiera civ. x (S1/PT/P1°)
6.1 Visure catastali storica e attuale
6.2 Planimetria catastale anno 1939
6.3 N.C.T. e rilievo Comune Genova_inquadramento
6.4 Estratto progetto originario e foto storica
6.5 Piante stato attuale con indicazioni piano di sicurezza xxx
6.6 Contratto di locazione a xxx, del 01.06.2011, reg. Genova il 16.06.2011 n°10699, per uso attività assistenziale e scolastico formativa
6.7 Riprese fotografie
6.8 Attestato di Prestazione Energetica n. 49523 del 27.10.2015
7. d)Edificio per attività scolastica, assistenziale-scolastico formativa, in Genova - Via Peschiera civ. x (PT/P1°/P2°/P3°/P4°)
7.1 Visura catastale storica e attuale
7.2 Visura catastale elenco fabbricato e elaborato planimetrico
7.3 Rilievo Comune di Genova_inquadramento
7.4 Planimetrie catastali anno 2004
7.5 Estratto planimetria N.C.T. e planimetria Comune di Genova con localizzazione
7.6 Estratti progetti/pratiche Edilizia/VV.F per adeguamenti edificio prev. incendi, barriere architettoniche e manutenzioni”
7.7 Contratto di locazione alla xxx, in data 27.05.2009, registrato a Genova il 04.06.2009 n° 5734, per usoscolastico
7.8 Contratto di locazione a xxx, in data 01.06.2011, registrato a Genova il 16.06.2011 n° 10672, “attività istituzionali statutarie”
7.9 Contratto di locazione a xxx – xxx, in data 01.10.2002, registrato a Genova il 30.10.2002 n° 9129, per uso uffici per l’elaborazione di servizi di “information tecnology”
7.10 Contratto di locazione a xxx - xxx, in data 01.06.2011, registrato a Genova il 21.06.2011 n° 10985, per uso attività assistenziale e scolastico formativa
7.11 Planimetrie con indicazione superfici funzionali del fabbricato
7.12 Riprese fotografiche
7.13 Attestato di Prestazione Energetica n. 70010 del 20.11.2014