Cedolare secca
Cedolare secca
N.9 | 28.02.2017 • Disciplina generale • Cedolare anche per contratti transitori • Novità D.L. 193/2016 |
1.
Sommario
La cedolare secca (Disciplina generale) 1
2. Obbligo di comunicazione al conduttore 3
3. Ambito oggettivo della cedolare 3
4. Effetti della scelta sul reddito da locazione 4
5. Opzione cedolare in caso di comproprietà 4
6. Subentro ed opzione cedolare 4
7. Cedolare secca per locazione a canone concordato dove manca accordo locale 5
8. La cedolare per i contratti a canone concordato “transitori” 5
9. Meccanismo di versamento cedolare secca
........................................................................... 6
10.Opzione cedolare nel 2017 e versamenti da fare 6
11.Imposta di registro su deposito cauzionale 7
Cedolare Secca e novità del D.L. 193/2016 8
3. Cedolare secca e mancata comunicazione proroga del contratto. Il decreto fiscale 9
4. Nuove sanzioni introdotte dal Decreto fiscale 10
5. Efficacia retroattiva delle nuove disposizioni 10
6. Mancata comunicazione della proroga del contratto e soluzioni percorribili 11
7. Rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione e comportamento concludente 11
8. Risoluzione del contratto e nuovo impianto sanzionatorio 11
9. Opzione cedolare secca successiva alla registrazione 12
10.Opzione cedolare secca in sede di registrazione tardiva del contratto 12
La cedolare secca (Disciplina generale)
La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate: ❖ l’imposta di registro, e ❖ l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Essa non sostituisce l’imposta di registro per la cessione (subentro) del contratto di locazione. È, dunque, un regime opzionale, cui può accedere il locatore (non nell’esercizio dell’attività d’impresa). | |||
Tabella Riassuntiva | |||
Cosa | Regola | ||
Modalità di scelta | La scelta della cedolare può essere fatta in sede di registrazione del contratto stesso, o anche successivamente, alla scadenza di ciascuna annualità ed entro i termini di versamento della relativa imposta di registro. In entrambi i caso la scelta va comunicata con il modello RLI. | ||
Comunicazione al conduttore | Xxx decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata. Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat. |
Le aliquote | Il canone di locazione percepito dal locatore, dunque, non è soggetto ad Irpef e relative addizionali, ma è soggetto ad “imposta sostitutiva” la quale è determinata applicando al 100% del canone percepito le seguenti aliquote: ⇨ Ordinaria - 21% (applicabile alla generalità dei contratti di locazione per i quali si è scelta la cedolare secca). ⇨ Ridotta - 10% (dal 2018 15%) per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). | ||
Versamento | La cedolare, come l’IRPEF, è liquidata a saldo ed acconto (I° acconto e II° o unico acconto). Il versamento avviene alle stesse scadenze previste per l’IRPEF. Quindi con riferimento al saldo cedolare 2016 e Acconti 2017, le scadenze sono le seguenti: ⇨ saldo cedolare secca 2016 e I° acconto 2017 – 30/06/2017 (o 31/07 con maggiorazione 0,40%); ⇨ II° o Unico acconto 2017 – 30/11/2017. | ||
Quali sono i contratti di locazione per i quali, avendo optato per la cedolare secca, si applica l’aliquota ridotta del 10%?
L’aliquota ridotta (cedolare) del 10% si applica per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). In particolare, si tratta di
quei contratti a canone concordato stipulati, in pratica, nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia. L’aliquota del 10% si applica, inoltre, anche:
• ai contratti di locazione a canone concordato stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe);
• ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.
2. Obbligo di comunicazione al conduttore
A gennaio 2017 un contribuente ha stipulato e registrato all’Agenzia delle Entrate un contratto di locazione esercitando contestualmente l’opzione per la cedolare secca. La volontà di aderire alla cedolare è stata espressamente indicata in uno dei punti del contratto stesso (firmato dalle parti). Tuttavia, il locatore non ha eseguito la raccomandata con cui il conduttore doveva essere informato sulla scelta della cedolare. Si chiede se anche in tal caso andava fatta la raccomandata ai fini dell’efficacia della scelta oppure il fatto che il contratto stesso lo riporta è già sufficiente?
La scelta per la cedolare implica per il locatore la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
• intende sceglie la cedolare;
• rinuncia a richiedere qualsiasi aggiornamento del canone per tutta la durata della cedolare stessa.
3. Ambito oggettivo della cedolare
È possibile esercitare l’opzione per la cedolare secca con riferimento ad un immobile classificato nella categoria catastale A/10?
La riposta è negativa. Infatti, come si evince anche dal sito istituzionale dell’Amministrazione finanziaria, l’opzione per la cedolare può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento a quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.
4. Effetti della scelta sul reddito da locazione
Per un soggetto locatore che sceglie la cedolare secca quale sarà il trattamento fiscale riservato al canone di locazione percepito?
Il reddito assoggettato a cedolare:
⮚ è escluso dal reddito complessivo IRPEF del locatore;
⮚ su di esso non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni;
⮚ deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’ISEE, determinazione del reddito per essere considerato a carico).
5. Opzione cedolare in caso di comproprietà
In merito ad un contratto di locazione uso abitativo, sta per scadere la seconda delle annualità per il versamento dell’imposta di registro. Tuttavia, vorrei optare per il regime della cedolare secca. Il problema è che l’immobile locato è in comproprietà con mio fratello ed anche il contratto di locazione vede entrambi come locatori. Mio fratello non vuole aderire alla cedolare, mentre io si.
È possibile, comunque, scegliere il regime in commento solo per la parte riferita al canone di locazione di mia competenza (50%) oppure per l’efficacia della scelta è necessario aderire entrambi alla cedolare? In caso di risposta affermativa, quali sono gli adempimenti da porre in essere?
Qualora, l’immobile locato è in comproprietà e, quindi, i locatori sono più di uno, ciascuno può scegliere se optare o meno per la cedolare. In tal caso il regime della cedolare troverà applicazione sono per il locatore che vi ha optato e limitatamente alla parte di canone di sua
competenza in funzione delle percentuale di comproprietà. Ne consegue che, il lettore può, indipendentemente dal fratello comproprietario, esercitare la scelta per la cedolare. In tal caso egli dovrà, prima della scadenza del termine di versamento dell’imposta di registro dovuta per l’annualità successiva, effettuare la raccomandata al conduttore e presentare il Modello RLI all’Agenzia delle Entrate (dove il contratto è stato registrato) in cui comunicherà la propria scelta.
6. Subentro ed opzione cedolare
In seguito al decesso di mio padre, sono subentrato (in qualità di erede) in un contratto di locazione uso abitativo in essere e che vedeva appunto come locatore mio padre. Il contratto non era soggetto a cedolare ma a regime di tassazione ordinario. Posso ora io in sede di subentro optare per la cedolare oppure dovrò attendere la scadenza per la proroga?
Come risulta anche dal sito istituzionale dell’Agenzia delle Entrate, è previsto che la cessione (subentro) del contratto di locazione avviene ex lege se, ad esempio, l’immobile è trasferito per atto tra vivi o per causa di morte di una delle parti (successione). In tali casi, dal punto di vista fiscale nessun adempimento è richiesto e non è dovuta imposta di registro. È opportuno, però, che i nuovi intestatari provvedano a inviare all’ufficio dove è stato registrato il contratto una comunicazione del loro subentro.
7. Cedolare secca per locazione a canone concordato dove manca accordo locale
È possibile stipulare un contratto a canone concordato e quindi beneficiare delle agevolazioni fiscali legate (tra cui l’aliquota ridotta al 10% per la cedolare secca) laddove manchi “un accordo locale”?
I contratti di locazione a canone concordato si differenziano da quelli a canone libero, poiché i criteri di stipula (durata, rinnovo, importo canone, aggiornamento ISTAT, clausole di rescissione, oneri accessori, ecc.) sono fissati a livello locale tra le principali organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia (ad esempio: Confedilizia) e le principali associazioni sindacali dei conduttori (ad esempio SICET). Il contratto è generalmente reperibile al comune di ubicazione dell’immobile. Tuttavia, non sempre, esistono gli accordi locali tra associazione degli inquilini e quella dei proprietari, per cui mancherebbe nel comune il contratto a canone concordato cui far riferimento per la relativa stipula.
vigente nel comune omogeneo più vicino e trovare applicazione la cedolare secca con aliquota del 10% (15% dal 2018). Resta fermo che la cedolare va, comunque, scelta dietro opzione.
8. La cedolare per i contratti a canone concordato “transitori”
L’aliquota ridotta del 10% (15% dal 2018) trova applicazione anche per i contratti a canone concordato c.d. “transitori”?
La risposta è affermativa. Il contratto a canone concordato ha una durata minima di 3 anni
+ 2 anni (Legge 431/1998). Tuttavia, poiché l’art. 2 comma 3 Legge n. 431/1998 prevede che le parti possono stabilire la durata del contratto di locazione in base a quanto previsto dall’art. 5 comma 1 della medesima Legge (ossia i contratti
c.d. di tipo transitorio), l’Agenzia delle Entrate (nel corso di Telefisco 2017) ha chiarito che l’aliquota del 10% è applicabile anche a tali tipi di contratto, a condizione che siano a canone concordato e stipulati:
• nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia;
• oppure in uno dei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe);
• oppure in uno dei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.
Si ricorda che, i contratti di locazione di tipo transitorio sono quelli con durata minima di 1 mese e massimo 18 mesi e che il legislatore li ammette per venire incontro alle specifiche esigenze “transitorie” del conduttore.
L’esigenza transitoria deve essere specificata in un’apposita clausola del contratto stesso e supportata da idonea documentazione da allegarvi (contratto di lavoro, ecc.).
9. Meccanismo di versamento cedolare secca
In che modo avviene la liquidazione ed il versamento della cedolare secca?
Il versamento della cedolare secca segue lo stesso meccanismo di versamento dell’IRPEF (saldo e acconti) ed è eseguito alle stesse scadenze previste per l’Irpef.
L’acconto è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente.
⇨ in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo da versare è inferiore a 257,52 euro;
⇨ in due rate se, invece, l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro, di cui:
• la prima, del 40% dell’importo dovuto, entro il 30 giugno (o successivi 30 giorni con maggiorazione dello 0,40%);
• la seconda, del restante 60% entro il 30 novembre.
❖ 1840: Cedolare secca locazioni – I° Acconto;
❖ 1841: Cedolare secca locazioni – II° o unico acconto;
❖ 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.
Si tenga presente che, fino al 2016, le scadenze erano le seguenti:
• saldo e I° acconto - 16/06 (o 30 giorni successivi con maggiorazione dello 0,40%);
• II° o unico acconto – 30/11.
Le nuove scadenze sono, invece, frutto delle novità introdotte dal Dl 193/2016. Dunque:
⇨ entro il 30/06/2017 (o 31/07 con maggiorazione dello 0,40%) occorrerà versare il saldo 2016 e I° acconto 2017;
⇨ entro il 30/11/2017 occorrerà versare il II° o unico acconto 2017.
10. Opzione cedolare nel 2017 e versamenti da fare
Per un contratto di locazione stipulato a febbraio 2017 e per il quale, in sede di registrazione, si è optato per la cedolare secca, quali versamenti d’imposta occorre effettuare quest’anno?
Chi opta per la cedolare secca non deve pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per la registrazione del contratto. Inoltre, la cedolare è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e relative addizionali dovute sul canone di locazione.
rimandato al Modello Redditi/2018 (o Modello 730/2018) riferito al periodo d’imposta 2017, dove sarà liquidato:
🡺 il saldo cedolare 2017 (dato dal 100% del canone percepito dal locatore nel 2017 moltiplicato per l’aliquota del 21% o 10%);
🡺 l’acconto cedolare 2018 (dato dal 95% della cedolare dovuta per il 2017).
11. Imposta di registro su deposito cauzionale
Sono proprietario di un appartamento che ho ceduto in affitto con data di stipula contratto e decorrenza al 10 febbraio 2017. Il contratto è a canone libero e intendo scegliere il regime della cedolare secca. Sono ora, quindi alle prese con la registrazione del contratto (ho regolarmente comunicato, con raccomandata, all’inquilino la mia volontà di aderire alla cedolare). So che non devo pagare ora nessuna imposta di registro e di bollo proprio in virtù del fatto che registrerò il contratto optando per la cedolare. Tuttavia, il locatario mi ha corrisposto un deposito cauzionale di 1.500 euro, ma tale deposito mi è stato versato con assegno dal padre. Al riguardo ho un dubbio: sul deposito devo pagare l’imposta di registro dello 0,50% prevista, oppure, optando per la cedolare, nemmeno tale imposta va versata?
Con riferimento al deposito cauzionale, il regime di tassazione “ordinario” prevede che:
🡾 se la cauzione è versata dallo stesso locatario, questa non concorre alla formazione della base imponibile per il calcolo dell’imposta di registro;
🡾 qualora, invece, il deposito cauzionale sia versato da un soggetto estraneo al contratto (come nel caso del lettore) su di esso è dovuta imposta di registro pari allo 0,50%.
Tuttavia, poiché, come già detto più volte nei quesiti precedenti, la scelta della cedolare secca
non comporta il versamento di imposta di registro e bollo (poiché è un regime di tassazione sostitutivo di quello ordinario), è da ritenersi che non sarà nemmeno dovuta imposta di registro dello 0,50% sul deposito cauzionale versato dal terzo soggetto (nel caso in esame, il padre del locatario).
Cedolare Secca e novità del D.L. 193/2016
Il D.L. 193/2016 è intervenuto sulle diposizioni riguardanti la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione e al mantenimento del regime della cedolare secca. L’opzione per il regime della cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto anche di proroga e produce effetti per l’intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca. Il locatore ha dunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.
Le disposizioni normative generali prevedono che:
se il contratto alla scadenza è prorogato,
per continuare ad applicare il regime della cedolare secca,
occorre comunicare all’Agenzia delle entrate la relativa opzione.
L’opzione viene espressa nella dichiarazione dei redditi solo per i contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno), salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d’uso del contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi.
In tal caso l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto.
Qualora il contribuente intendesse optare per il mantenimento della cedolare secca anche in seguito alla proroga del contratto deve rinnovare l’opzione in sede di proroga entro 30 giorni dal verificarsi della stessa. L’opzione deve essere manifestata attraverso la presentazione del modello RLI ed è efficace per l’intera durata della proroga e produce effetti per l’intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca.
Il D.L. 193/2016 al fine di creare un contesto normativo di favore per il contribuente, che aveva optato in precedenza per il regime della cedolare secca ma si dimentica
di comunicare la proroga della locazione, ammette il riconoscimento dell’applicazione della tassazione agevolata in presenza di un comportamento concludente.
In quali casi bisogna ricorrere all’utilizzo e dunque alla presentazione del modello RLI?
Il modello RLI è utilizzato, dal 3 febbraio 2014, per richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili ed eventuali proroghe, cessioni e risoluzioni, nonché per l’esercizio dell’opzione o della revoca della cedolare secca. Il modello RLI ha sostituito il modello 69 (Modello di richiesta di registrazione degli atti), esclusivamente in relazione ai seguenti adempimenti:
a) richieste di registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
b) proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
c) comunicazione dei dati catastali ai sensi dell’articolo 19, comma 15, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78;
d) esercizio o revoca dell’opzione per la cedolare secca;
e) denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi.
Come deve essere manifestata la scelta di optare per il regime della cedolare secca?
L’opzione per il regime della cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto anche di proroga e produce effetti per l’intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca. Il locatore ha dunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.
Qualora il contribuente intendesse optare per il mantenimento della cedolare secca anche in seguito alla proroga del contratto deve rinnovare l’opzione in sede di proroga entro 30 giorni dal verificarsi della stessa. L’opzione deve essere manifestata attraverso la presentazione del modello RLI ed è efficace per l’intera durata della proroga e produce effetti per l’intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca.
3. Cedolare secca e mancata comunicazione proroga del contratto. Il decreto fiscale
Quali sono le novità introdotte dal c.d. decreto fiscale in materia di cedolare secca e mancata comunicazione di proroga del contratto?
Il D.L. 193/2016 al fine di creare un contesto normativo di favore per il contribuente che aveva optato in precedenza per il regime della cedolare secca ma si dimentica di comunicare la proroga della locazione ammette il riconoscimento dell’applicazione della tassazione agevolata in presenza di un comportamento concludente; in particolare l’art. 7quater al comma 24, prevede che la mancata presentazione del modello RLI per comunicare la proroga del contratto, ferma l'applicazione della sanzione, non comporta la revoca dell'opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento
coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca:
🡺 non procedendo con il pagamento dell’imposta di registro in riferimento al periodo contrattuale di proroga;
🡺 effettuando i relativi versamenti della cedolare secca anche ricorrendo al ravvedimento operoso;
🡺 dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi (modifica all'articolo 3, comma 3,
del D.Lgs. n. 23 del 2011).
4. Nuove sanzioni introdotte dal Decreto fiscale
In che misura sono state definite le sanzioni in caso di mancata comunicazione relativa alla proroga del contratto per il quale si è optato in precedenza per il regime della cedolare secca?
A tal proposito è opportuno richiamare la nuova formulazione dell’articolo 3, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, il quale prevede che nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l’articolo 69 del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.
131 (sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta). La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi. In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è
presentata con ritardo non superiore a trenta giorni.
5. Efficacia retroattiva delle nuove disposizioni
Alla scadenza del contratto di locazione di un immobile di mia proprietà dato in affitto, per il quale in precedenza ho optato per il regime della cedolare secca non ho comunicato ancora la proroga dello stesso presentando il modello RLI; essendo che erano trascorsi più di trenta giorni già alla data di entrata in vigore delle nuove disposizioni normative, posso mantenere la tassazione sostitutiva oppure la mancata comunicazione della proroga mi comporta l’applicazione della tassazione ordinaria? È prevista efficacia retroattiva per le novità previste dal decreto fiscale?
Considerando che la Legge di conversione del decreto c.d. Fiscale è entrata in vigore in data 3 dicembre 2016, erano sorti dubbi in merito alla retroattività delle disposizioni appena richiamate e dunque con riferimento a quei contratti prorogati in data 2 novembre per i quali la comunicazione di proroga del contratto doveva essere effettuata prima dell’entrata in vigore delle nuove disposizioni normative.
⇨ non effettuando il pagamento dell’imposta di registro in riferimento al periodo contrattuale di proroga,
⇨ effettuando i relativi versamenti della cedolare secca e
⇨ dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.
6. Mancata comunicazione della proroga del contratto e soluzioni percorribili
Dal punto di vista strettamente pratico quali sono le opzioni operative effettivamente percorribili dal contribuente che omette di comunicare tramite modello RLI la proroga del contratto di locazione per il quale in precedenza aveva optato per la tassazione sostitutiva?
In base al nuovo impianto sanzionatorio definito per effetto del c.d Decreto fiscale, il contribuente può trovarsi in due differenti situazioni:
1. presenta il modello RLI entro i 30 giorni successivi alla scadenza del termine ultimo per la comunicazione relativa alla proroga e sarà assoggettato alla sanzione di € 50;
2. omette la presentazione della comunicazione e fermo restando il comportamento concludente andrà in contro alla contestazione di una sanzione pari a 100€.
7. Rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione e comportamento concludente
Nella descrizione del comportamento concludente previsto dal decreto fiscale non si fa alcun riferimento all’impegno del locatore a rinunciare all’aggiornamento del canone di locazione per il periodo di durata dell’opzione della cedolare secca. Come va interpretata tale omissione?
Come chiarito con la Circolare 26/e del 2011 per il periodo di durata dell’opzione della tassazione agevolata, è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone,
anche se detta facoltà è prevista nel contratto di locazione.
8. Risoluzione del contratto e nuovo impianto sanzionatorio
La mancata comunicazione della proroga del contratto è stato l’unico aspetto oggetto di intervento del c.d. decreto fiscale oppure sono state introdotte altre novità sempre in riferimento alla cedolare secca?
È stato oggetto di intervento normativo, non solo la mancata comunicazione della proroga del contratto per il quale si era optato in precedenza per la cedolare secca, ma anche la risoluzione dello stesso. In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l'opzione per l'applicazione dell'imposta cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell'evento, si applicava in precedenza la sanzione in misura fissa pari a euro 67, ridotta a euro 35 se presentata con ritardo non superiore a trenta giorni; abbiamo appena richiamato le sanzioni per la mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione del contratto; in forza delle modifiche introdotte dal decreto fiscale si assiste ad un inasprimento delle sanzioni in quanto:
🡾 si passa da 67 a 100 euro, se la comunicazione viene presentata con un ritardo superiore a 30 giorni dal verificarsi dell’evento;
🡾 da 35 a 50 euro se la comunicazione viene presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni.
9. Opzione cedolare secca successiva alla registrazione
Qualora si sia provveduto nel rispetto dei termini alla registrazione del contratto di locazione, pagando l’imposta di registro è possibile optare per la tassazione della cedolare secca subito dopo?
L’esercizio dell’opzione per il regime della cedolare secca può essere effettuato in un momento successivo alla registrazione del contratto. Come specificato dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate la n°26/e 2011, qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto ovvero di proroga, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, ossia entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità (articolo 17 del TUR). Tale prescrizione operativa deve essere osservata anche nel caso in cui il contribuente abbia corrisposto l’imposta dovuta per la registrazione del contratto in unica soluzione al momento della registrazione. In tale caso, il contribuente non ha diritto alla restituzione dell’imposta di registro versata. Per quanto appena specificato, l’esercizio dell’opzione attraverso la presentazione del “modello 69” oltre il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente determina l’impossibilità di accedere al regime della cedolare secca per l’annualità in relazione alla quale l’opzione non è stata esercitata nei termini. In questo caso gli effetti dell’opzione decorrono soltanto “per le annualità successive”, ossia dal momento in cui inizia a decorrere il successivo anno nell’ambito del complessivo periodo di locazione. In questa ipotesi, non è applicabile alcuna sanzione.
10. Opzione cedolare secca in sede di registrazione tardiva del contratto
Sono proprietario di un appartamento che ho dato in locazione con un contratto stipulato in data 2 gennaio 2017 della durata di 4 anni con canone annuo di 15.000 (per complessivi 60.000), non ho ancora provveduto alla relativa registrazione. Nonostante sono spirati i termini ordinari per la registrazione del contratto posso comunque optare per l’applicazione della cedolare secca o per il primo anno sono tenuto a pagare l’imposta di registro? Sono previste delle sanzioni?
L’articolo 69 del TUR prevede che:
→ “chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall’articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta. Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa dal sessanta al centoventi per cento dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di euro 200”.
🡾 60.000*2 (imposta di registro) = 1200 €, ravvedibile a seconda del momento in cui interviene il ravvedimento.
⇨ All’importo da versare vanno aggiunti gli interessi di mora.
LE DATE DA RICORDARE …
Argomento | Già pubblicati |
Il secondo acconto ricalcoli e operazioni straordinarie | 15.11.2016 |
Imu e Tasi | 22.11.2016 |
Gli omaggi e le spese di rappresentanza | 29.11.2016 |
Acconti Iva | 06.12.2016 |
Crediti imposta investimenti mezzogiorno | 13.12.2016 |
Le operazioni di fine anno sul bilancio | 20.12.2016 |
D.L 193 | 10.01.2017 |
Comunicazione TS | 10.01.2017 |
Legge di Bilancio 2017 | 17.01.2017 |
Dichiarazione IVA 1 - Aspetti generali | 24.01.2017 |
Dichiarazione IVA 2 - la compilazione dei quadri e casi particolari | 31.01.2017 |
Ecobonus e cessione del credito fiscale | 07.02.2017 |
Certificazione Unica | 14.02.2017 |
Bilancio 2016 | 21.02.2017 |
Cedolare Secca | 28.02.2017 |
Argomento | Da pubblicare |
Incentivi alle imprese | 07.03.2017 |