Situazione giuridica In generale

Situazione giuridica

1. In generale

La compravendita di immobili e fondi è disciplinata dagli articoli 216-220 CO. I contratti di compravendita immobiliare sono accordi bilaterali per i quali è richiesta l'autenticazione con atto pubblico (prescrizione di forma). L'autenticazione pubblica è eseguita da un notaio e, in alcuni casi, dall'ufficio del registro fondiario stesso (x.xx. SH). In Svizzera si distingue generalmente tra notariato di Stato (AR, SH, TG, ZH), libero notariato professionale e notariato privato (AG, BE, BS, FR, GE, NE, JU, TI, UR, VD, VS). Esistono inoltre forme miste di notariato pubblico e privato (AI, BL, GL, GR, LU, NW, OW, SG, SO, SZ, ZG). Nel caso del notariato pubblico, il contratto è normalmente sottoscritto presso la sede del notaio che ospita anche l'ufficio del registro fondiario competente. Nel caso del notariato privato, si può in linea di massima scegliere liberamente il notaio all'interno del rispettivo Cantone. I costi di notariato e ufficio del registro fondiario sono regolamentati diversamente da un Cantone all’altro. Consigliamo quindi di informarsi preventivamente su tutti i costi presso il notaio competente e l'ufficio del registro di commercio.

2. Prescrizione di forma

Ricordiamo che un contratto di compravendita immobiliare deve essere autenticato con atto pubblico da un notaio, che ha il compito di verificare se le parti abbiano compreso le disposizioni ivi contenute. Inoltre, egli richiama l'attenzione su singole disposizioni particolari e chiarisce quelle che non sono state comprese. Apponendo infine la propria firma, il notaio conferma che il contratto è conforme alla volontà delle parti e che è stato legalmente posto in essere.

3. Parti e rappresentanza

Il contratto deve riportare dati precisi sul compratore e sul venditore. Nome completo, data di nascita, luogo di attinenza o cittadinanza, indirizzo di domicilio e stato civile devono essere sempre indicati. Lo stato civile è importante soprattutto se l'immobile viene utilizzato come abitazione coniugale.

Entrambe le parti possono farsi rappresentare per l'autenticazione pubblica del contratto di compravendita. In questo caso, il rappresentante deve comparire con una procura valida e autenticata e il notaio dovrà esserne informato anticipatamente.

Per i cittadini non UE o UE, che non sono domiciliati in Svizzera, la compravendita di immobili a uso abitativo sul territorio elvetico necessita di autorizzazione. I cittadini UE domiciliati in Svizzera possono invece acquistare immobili a uso abitativo per "fabbisogno personale".

4. Oggetto della compravendita

Il fondo o l'immobile deve essere riportato nel contratto in modo che ne sia possibile la definizione. Di solito si riprende il contenuto del registro fondiario. Non è tuttavia obbligatorio citare l'iscrizione completa, ma è consigliabile elencare le caratteristiche importanti per le parti come x.xx. i diritti di pegno immobiliare, le annotazioni, i gravami e le servitù, ecc.

5. Prezzo di vendita e ammortamento

Il prezzo di vendita dovrebbe comparire nel totale o almeno come importo definibile.

Di solito, il prezzo di vendita viene presentato iniziando con gli importi pagati per estinguere le cartelle ipotecarie presso le banche che hanno assoggettato l’immobile a garanzia. Quasi tutti i notariati lasciano alle parti o alle varie banche il compito di estinguere le cartelle ipotecarie. Tuttavia, alcuni continuano a richiederle e controllano che siano state estinte correttamente.

Quindi si prosegue riportando eventuali garanzie, come x.xx. la copertura dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.

In fondo compare quasi sempre l'importo che resta per il venditore.

Attualmente, il prezzo di vendita viene corrisposto nella maggior parte dei casi con promesse di pagamento irrevocabili delle banche, e questo sia per l'estinzione delle cartelle ipotecarie che per il versamento degli importi restanti. Le banche s'impegnano a pagare il prezzo di vendita all'unica condizione che il passaggio di proprietà sia avvenuto o che ne sia stata data la notificazione.

La notificazione viene rilasciata direttamente presso i notariati di Stato e il passaggio di proprietà viene iscritto nel libro giornale del registro fondiario. Nei Cantoni con notariato privato, è invece il notaio a inviare la notificazione del passaggio di proprietà all'ufficio del registro fondiario, che verifica innanzitutto l'importo prima di procedere all'iscrizione. Il documento viene eventualmente rispedito al notaio per la correzione.

Se non è stata fornita alcuna garanzia in occasione del passaggio di proprietà (x.xx. tramite la promessa di pagamento di una banca), il venditore può assicurarsi il pagamento del prezzo di vendita tramite un diritto di pegno, che può essere costituito su istanza unilaterale presso l'ufficio del registro fondiario competente entro e non oltre i tre mesi successivi al passaggio di proprietà.

6. Benefici e rischio

Fatto salvo quanto diversamente disposto, per una particolarità del diritto di compravendita svizzero i benefici e il rischio passano al compratore nel momento della firma del contratto. Tuttavia, è raro che questa fattispecie sia voluta o risulti opportuna per la compravendita di un fondo. Nella maggior parte dei casi, si concorda invece un giorno specifico per l’entrata in possesso. Si raccomanda di stabilire sempre una data precisa.

7. Garanzia

In merito a questo aspetto, si deve innanzitutto distinguere tra garanzia per evizione e per i vizi della cosa. La garanzia per evizione assicura che il venditore è stato il legittimo proprietario della cosa e che la cessione dell'immobile non viene annullata da un terzo in forza di un suo diritto prevalente. La garanzia per i vizi della cosa si riferisce invece a caratteristiche promesse o garantite del fondo e dello stabile. Si parla di vizio quando le caratteristiche promesse o garantite non esistono, indipendentemente dal fatto che ne sia responsabile il venditore, e il valore dell'immobile ne risulta di conseguenza ridotto. Il compratore può esercitare il difetto riscontrato avanzando pretese di garanzia per i vizi della cosa.

Il diritto alla garanzia per evizione e per i vizi della cosa cade in prescrizione rispettivamente entro 10 e 5 anni dal passaggio di proprietà.

Il venditore non risponde per difetti, di cui il compratore era a conoscenza o che avrebbe dovuto conoscere, a meno che non abbia assicurato l'assenza del vizio in oggetto o non abbia intenzionalmente ingannato il compratore.

È importante che il compratore visiti il fondo o l'immobile già prima dell'acquisto e che visioni anche i relativi piani delle zone. Se il compratore ha rinunciato a questa opportunità, non potrà in seguito ritenere responsabile il venditore per difetti che egli stesso avrebbe scoperto in occasione di un sopralluogo.

8. Promesse

Il venditore può promettere la presenza di determinate caratteristiche nel fondo o nell'immobile. Può per esempio assicurare che sarà montata a sue spese una nuova porta d'ingresso prima del passaggio di proprietà, oppure che il fondo è dotato di tutti gli allacciamenti alla rete idrica, elettrica, fognaria e stradale. Queste promesse rivestono grande importanza soprattutto per i compratori di immobili in costruzione.

La promessa va oltre la solita responsabilità per i vizi della cosa. In questo caso, il venditore risponde anche per difetti che non riducono il valore dell'immobile, se ne aveva espressamente assicurato la loro assenza.

9. Ricorso in garanzia per i vizi della cosa/Esonero

Secondo l'art. 201 CO, il compratore deve esaminare immediatamente la cosa e dare subito notizia dei difetti riscontrati. Anche i difetti scoperti in un momento successivo devono essere immediatamente comunicati al venditore. Si può attendere unicamente con il ricorso per difetti taciuti con dolo. Se il compratore non eccepisce i difetti tempestivamente, perde il diritto a esercitare la garanzia.

In pratica, spesso gli obblighi di garanzia previsti dalla legge vengono parzialmente o interamente esclusi dal venditore. Ciò significa che i contraenti non contemplano alcun obbligo di garanzia per evizione e per i vizi della cosa da parte del venditore. È escluso il caso in cui, al compratore, il venditore taccia intenzionalmente o con dolo l'esistenza di difetti in garanzia. Anche le promesse speciali non sono annullate dall'esonero.

La clausola d'esonero da responsabilità riveste grande importanza per il compratore che, all'atto dell'acquisto, è tenuto a conoscerne la portata. Il notaio ha quindi il dovere di richiamare l'attenzione delle parti sulle conseguenze di un’eliminazione o limitazione della garanzia.

10. Servitù

Il notaio ha il dovere di informare il compratore in merito alle servitù iscritte nel registro fondiario a carico dell'immobile. Le servitù, che possono essere x.xx. convenzioni tra vicini, vincolano il fondo ma non il proprietario. Per il compratore può essere molto importante sapere se un fondo è gravato da servitù, che possono x.xx. limitare in futuro la costruzione di altri edifici.

11. Siti contaminati/degrado ambientale

Se si sospetta l'esistenza di siti contaminati o addirittura di forme di inquinamento nel fondo, nel contratto si dovrebbe aggiungere una clausola che regolamenti l'applicazione della garanzia, soprattutto nel caso di una sua esclusione, qualora si riscontrasse uno dei suddetti problemi.

12. Assicurazione

Secondo l'articolo 54 della legge sul contratto d’assicurazione (LCA), le assicurazioni contro i danni e di responsabilità civile esistenti passano al compratore se quest'ultimo non rifiuta il trasferimento per iscritto alle rispettive compagnie entro 30 giorni dal passaggio di proprietà.

13. Contratti di locazione

Secondo l'articolo 261 CO, i contratti di locazione e di affitto esistenti passano automaticamente al compratore. Se l'immobile non gli serve per un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini, il compratore dovrà rispettare i termini di disdetta del rapporto d'affitto tra venditore e conduttore.

14. Costi/diritti

Di solito, i costi e i diritti per il passaggio di proprietà sono sostenuti dalle parti in ragione di metà ciascuna. Le parti possono naturalmente adottare anche una convenzione diversa.