CAPITOLATO TECNICO

Prot. n° 9611

Comune di Badia Calavena

PROVINCIA DI VERONA

ASTA PUBBLICA PER LA GESTIONE IN LOCAZIONE DEL LOCALE AD USO DI CENTRO POLIFUNZIONALE E RISTORO SITO NELLA FRAZIONE DI SPREA DI BADIA CALAVENA

CAPITOLATO TECNICO

In esecuzione della determinazione del Responsabile dell’area amministrativo-contabile nr. 242 del 12.09.2019, il Comune di Badia Calavena intende affidare a terzi, mediante asta pubblica, la locazione dell’immobile sito in Frazione Sprea , per lo svolgimento di attività di somministrazione di alimenti (senza cucina) e bevande nonché un utilizzo come centro polifunzionale, ossia con la possibilità di organizzare e svolgere (sia direttamente da parte del locatario che in collaborazione con soggetti terzi) varie attività di carattere culturale e ludico. Tali attività dovranno essere provviste delle necessarie autorizzazioni (igienico sanitarie, diritti di autore, ecc.) e rispettando l'idoneità dei locali.

Articolo 1 – Oggetto della procedura di asta pubblica

La presente procedura di asta pubblica ha per oggetto la locazione finalizzata alla gestione dei locali identificati al catasto al FG nr. 4 , particella nr. 585 – sub 1 – cat. C7 e FG 4, particella 585, sub. 2, cat. C2, e, sito in Piazza Xxx Xxxxx Xxxxx nella frazione di Sprea, come risultanti dall’allegata planimetria, destinati all’esercizio di attività di somministrazione di alimenti (senza cucina), bevande e centro polifunzionale.

Prima dell'inizio della gestione, verrà sottoscritto un verbale di consegna e consistenza dell'immobile, del suo stato di manutenzione e conservazione, nonché degli impianti e dell’eventuale arredo di cui lo stesso risulta dotato di proprietà del Comune di Badia Calavena.

Articolo 2 – Finalità della locazione

La locazione dell’immobile oggetto della procedura di gara è finalizzata all’attività di somministrazione di alimenti ( senza cucina) , bevande e di centro polifunzionale da effettuare nell’esercizio considerato, con l’obbligo della custodia dello stesso e dell’eventuale arredamento di cui è dotato di proprietà del Comune di Badia Calavena. L’eventuale fornitura di ulteriori attrezzature inerenti l’attività saranno a carico del locatario.

E' vietata espressamente ogni diversa utilizzazione in contrasto con quanto disposto nel precedente comma salvo espressa autorizzazione comunale.

E' altresì vietata qualsiasi innovazione o modificazione agli impianti, senza specifica autorizzazione formale da parte dell'Amministrazione comunale.

La non osservanza di quanto prescritto nei precedenti commi comporta la risoluzione del contratto per causa e colpa dell'aggiudicatario, con legittima e piena acquisizione da parte del Comune di tutto quanto realizzato ovvero fornito all'interno dell'immobile da parte del Comune stesso. Restano di proprietà dell'aggiudicatario le attrezzature, mobili, arredi da esso forniti e inseriti nello stabile.

Articolo 3 – Durata della locazione

La durata della locazione è stabilita in anni sei, a decorrere dal 01/11/2019 e fino al 31/10/2025. La data del 01/11/2019 potrà essere posticipata, a richiesta dell’aggiudicatario, ma per un periodo non superiore a trenta giorni.

E’ ammessa la proroga del contratto per un identico periodo e per una sola volta.

Entro 30 giorni dalla scadenza del contratto, i beni mobili e immobili oggetto della locazione dovranno essere rilasciati, previa sottoscrizione di apposito verbale di riconsegna dei beni, nello stato di fatto e di diritto in cui versavano alla consegna, salvo il normale deperimento d'uso.

Nel caso si dovessero registrare danni ai beni mobili o immobili oppure la mancanza di beni e attrezzature rispetto al verbale di cui all'articolo 1, l'Amministrazione comunale potrà rivalersi del relativo importo direttamente sulla cauzione di cui all'articolo l4.

Articolo 4 – Divieto di Cessione del contratto e di sublocazione

E' vietata la cessione, anche parziale, del presente contratto e la sublocazione dei locali di cui all’art. 1 del presente capitolato, a qualsiasi titolo e sotto qualunque forma, anche temporanea, pena l'immediata risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni e delle spese causati all'Amministrazione.

Sarà possibile da parte del locatario concedere l'utilizzo degli spazi oggetto del contratto per manifestazioni monentanee (a titolo esemplificativo convegni, incontri pubblici e privati, presentazioni di libri e di prodotti, proiezioni di film e documentari, ecc.) ad associazioni, enti, privati ed altro, purché tale concessione non risulti essere una cessione del presente contratto come specificato nel precedente comma.

Articolo 5 – Canone di locazione e spese di funzionamento

Il locatario è tenuto al pagamento del canone mensile (in misura fissa) offerto in sede di asta pubblica;

La somma relativa al canone di affitto dell’immobile dedicato all’attività di pubblico esercizio sarà aggiornata annualmente nella misura del 75% delle variazioni accertate dall’ISTAT, relativamente all’indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e impiegati, pubblicate sulla G.U. rispetto all’anno precedente.

Il pagamento avverrà per rate mensili, anticipate, entro il giorno 10 di ogni mese da eseguirsi sul conto di tesoreria comunale indicate dal responsabile del servizio contabile.

Tutte le spese di funzionamento e gestione dell'immobile e degli impianti, di manutenzione ordinaria e custodia dello stesso bene, ivi compresa la parte verde circostante i locali concessi in locazione, sono a carico dell'appaltatore, così come ogni altra voce non espressamente posta a carico del Comune.

Il locatario garantisce il pagamento di tutti gli oneri, le imposte e le tasse tutte come derivanti da norme di legge in materia tributaria, ivi compresi la tassa di smaltimento dei rifiuti solidi urbani.

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Articolo 6 – Oneri a carico del locatario

A seguito dell’aggiudicazione, il locatario dovrà inoltrare all’ufficio commercio del Comune, per il tramite dello sportello SUAP, la SCIA di avvio nuova attività di somministrazione di alimenti e bevande;

Durante tutto la durata della locazione, il locatario dovrà provvedere, a propria cura e spese, alla manutenzione ordinaria dell’immobile, compresi i beni conferiti in dotazione per l’esercizio dell’attività, gli impianti di illuminazione, idrosanitari e riscaldamento. Nella manutenzione ordinaria è compresa altresì la revisione degli impianti citati a norma di legge.

Il locatario è inoltre obbligato ad effettuare la raccolta differenziata dei rifiuti prodotti in conseguenza della sua attività, nel rispetto del calendario previsto per la zona di esercizio dell’attività

Il locatario è inoltre tenuto al pagamento di tutte le utenze, quali luce, acqua, gas, riscaldamento, raffrescamento, telefono, eventuale connessione internet …)

Alla scadenza del contratto o a seguito di risoluzione o recesso anticipati, il locatario è obbligato ad eseguire tutti quegli interventi necessari per il ripristino dell’immobile alle condizioni originarie dell’affidamento

Articolo 7 – Divieti

E’ fatto divieto al locatario:

 di mutare la destinazione d’uso dell’immobile locato

 di installare apparecchi di cui all’art. 110 c. 6 del TULPS (approvato con R.D. 773/1931), apparecchi che erogano vincite in denaro;

 di apportare modifiche (anche migliorative) all’immobile locato che non siano state preventivamente autorizzate dall’Amministrazione;

 di utilizzare la struttura locata per finalità diverse da quelle oggetto del presente contratto;

Altre iniziative dovranno essere preventivamente concordate e autorizzate dall’Amministrazione.

Articolo 8 – Oneri a carico del locatore

Restano a carico del locatore gli oneri connessi alla manutenzione straordinaria dell’immobile, sempreché la stessa non sia dovuta ad incuria gestionale, carenza ed intempestività di manutenzione ordinaria o mancanza di adeguata custodia da parte del locatario.

Eventuali opere di manutenzione straordinaria a carico del locatore necessarie ed urgenti, se dallo stesso non realizzate, previo accordo, potranno essere effettuate dal locatore, e richieste, previa fornitura di apposita documentazione giustificativa, a rimborso.

Inoltre, entro il 31/12/2019 il locatore si impegna ad eseguire le seguenti opere di manutenzione straordinaria dei locali, in modo da renderli funzionali ed idonei all’utilizzo a cui sono destinati:

- Installazione di nuove vetrate a chiusura degli spazi della tettoia;

- Installazione di schermature frangisole elettriche esterne a protezione solare delle vetrate;

- Installazione di struttura con funzione di bussola d’ingresso;

- Controllo, modifica e sistemazione dello scarico fognario;

- Realizzazione di percorso coperto in metallo e vetro per collegare gli spazi della tettoia ai bagni, attualmente esterni;

- Realizzazione di chiusura isolante sopra le vetrate, tra i correnti lignei della copertura;

- Installazione di doppia porta scorrevole a scomparsa tra i due ambienti della tettoia;

- Installazione di doppia porta a battente in legno;

- Chiusura con tramezzo dell’apertura adiacente alle vetrate tra i due locali;

- Sistemazione dell’impermeabilizzazione della copertura nei punti dove sono presenti le infiltrazioni;

- Installazione di n. 2 finestre tetto completamente elettriche, nella sala ad est di dimensioni 94x98cm;

- Realizzazione di impianto di riscaldamento e condizionamento negli ambienti da chiudere e nei bagni;

- Realizzazione di impianto elettrico interno ed esterno;

- Realizzazione di velette e opere in cartongesso per mascherare l’impiantistica;

- Pulizia dell’intera struttura lignea di copertura interna, carteggio e stesura di nuova verniciatura;

- Raschiatura e nuova stesura di intonaco di finitura;

- Tinteggiatura delle murature dei locali con realizzazione di superfici lavabili fino a due metri di altezza.

Articolo 9 – Orari

Il locatario determinerà il proprio orario giornaliero di apertura e chiusura dell’esercizio e lo comunicherà ai competenti uffici comunali.

L’orario minimo di apertura dovrà rispettare le vigenti previsioni regionali in materia. Provvederà altresì a comunicare la chiusura per ferie.

Articolo 10 – Controlli

E’ facoltà del locatore di provvedere in qualsiasi momento ad effettuare sopralluoghi per verificare il rispetto degli accordi, di quanto dichiarato in sede di offerta ed il corretto funzionamento e manutenzione dei locali locati. Tali sopralluoghi verranno concordati con il locatario con almeno 6 giorni di anticipo.

Art. 11 - Pubblicità commerciale

L’installazione di cartelli pubblicitari di ogni genere all’interno e all’esterno dei locali individuati all’articolo 1 dovrà rispettare le normative in vigore in materia di pubblicità.

Il locatario è tenuto espressamente ad espletare in proprio tutte le incombenze amministrative per le relative autorizzazioni.

Art. 12 – Risoluzione e/o recesso anticipato dal contratto

In caso di risoluzione o recesso anticipato del presente contratto per richiesta o a causa del locatario, l’Amministrazione tratterrà dal deposito cauzionale, a titolo di penale, un importo pari all’intera cauzione, salvo il risarcimento del danno.

Nei casi sotto indicati, previo accertamento e diffida scritta, con apposito atto, il contratto si risolve di diritto per le seguenti cause:

 mancato versamento del canone per due mesi consecutivi; la risoluzione avviene di diritto decorsi 30 giorni dalla costituzione in mora che deve avvenire per iscritto, qualora il locatario non ottemperi a quanto richiesto.

 perdita, nel corso della locazione, dei requisiti professionali e morali previsti dalla legge, questi ultimi sia con riferimento alle norme vigenti per contrattare con la Pubblica Amministrazione, ex art. 80 de3l D.lgs. 50/2016, sia quelli previsti per l’esercizio dell’attività di somministrazione di alimenti e bevande (morale e materiali);

 danni irreparabili e cattiva conservazione delle strutture date in locazione;

 inosservanza delle norme in materia di rapporto di lavoro e di sicurezza sui luoghi di lavoro;

 cessione del presente contratto;

 mancato rispetto di ogni altro divieto posto con il presente capitolato

Art. 13 – Assicurazione per responsabilità civile terzi e danni

Il locatario esonera il Comune da ogni responsabilità per danni a persone ed alle cose, anche di terzi, comunque provocati nell'esecuzione delle attività oggetto del presente capitolato, restando a suo completo ed esclusivo carico qualsiasi risarcimento, senza diritto di rivalsa o di compensi da parte del locatore.

Il locatario è tenuto alla stipula di un’assicurazione di responsabilità civile a garanzia dei danni cagionati a terzi (persone o cose) nell’esercizio dell’attività esercitata negli immobili dati in locazione, con un massimale di almeno 1 milione di euro, che comprenda tra le estensioni di garanzia la clausola “smercio e/o somministrazione di alimenti e bevande”

Il massimale di copertura dovrà essere indicato nell’offerta.

L'assicurazione deve comprendere la rinuncia alla rivalsa nei confronti dell'Amministrazione comunale in quanto il locatore è l'unico e solo responsabile dei rapporti con gli utenti, con il proprio personale e con i terzi nell'ambito della gestione dell'immobile e dei servizi oggetto del presente capitolato.

Articolo 14 – Cauzione

A garanzia dell'esatto e puntuale adempimento di tutti gli obblighi contrattuali, primo fra tutti il pagamento dei canoni di locazione, del risarcimento dei danni, nonché del rimborso delle spese che l'Amministrazione dovesse eventualmente sostenere durante la locazione per fatto dipeso dal locatario, quest’ultimo presta una cauzione definitiva mediante versamento della somma forfettaria di € 600,00, infruttifera.

La cauzione può essere prestata anche mediante polizza fidejussoria rilasciata da primarie compagnie o società di assicurazione.

L'Amministrazione comunale si riserva di richiedere l'elevazione a maggiore importo qualora ne ricorra la necessità.

Il locatario è obbligato a reintegrare la cauzione nel termine che gli verrà fissato, qualora il Comune di Badia Calavena abbia dovuto escutere in tutto o in parte l’importo versato durante l'esecuzione del contratto

La cauzione è svincolata ai sensi di legge a seguito scioglimento del contratto, previa verifica del corretto adempimento di tutte le obbligazioni del locatario.

Articolo 15 – Spese contrattuali

Sono a carico del locatario tutte le imposte e tasse e le spese relative e conseguenti al contratto nessuna esclusa od eccettuata, comprese quelle per la sua registrazione;

Articolo 16 – Controversie

Per tutte le controversie che dovessero sorgere tra le controparti, così durante il corso del contratto come al suo termine, inerenti la validità, l’esecuzione ed adempimento del contratto di locazione commerciale dell’immobile sono devolute al competente Foro di Verona in via esclusiva.

Articolo 17 – Sottoscrizione clausole onerose

L'appaltatore dovrà dichiarare nella sottoscrizione del contratto di appalto di accettare in modo specifico, ai sensi degli artt. 1341 e 1342 del Codice Civile, gli articoli aventi ad oggetto:

- cessione e subappalto;

- canone di locazione;

- risoluzione o recesso anticipato dal contratto

- cauzione;

- spese contrattuali;

- controversie.

Xxxxx Xxxxxxxx, 00 settembre 2019

Il Responsabile dell’Area Amministrativo – Contabile (Xxxxxxxxx Xxxxxx)

(*) Il documento è firmato digitalmente ai sensi del D.Lgs. n° 82/2005 e successive modifiche ed integrazioni e norme collegate e sostituisce il documento cartaceo e la firma autografa.