CAPITOLO PRIMO

1. – GLI ASPETTI GENERALI

Xxxxxxx Xxxxxxx'e Xxx Xxxx Xxxxxx

Sommario: 1. L’aﬃtto di fondo rustico tra locazione di beni immobili e aﬃtto di beni pro- duttivi. – 2. Il contratto di aﬃtto di fondo rustico e i suoi eﬀetti obbligatori. – 3. Il contratto di aﬃtto di fondo rustico e la moderna sua natura di contratto non piu` ca- ratterizzato dall’intuitus personae. – 4. La causa del contratto di aﬃtto di fondo rusti- co. – 5. L’oggetto del contratto di aﬃtto: la terra nella sua qualita` di fondo rustico. –

6. (Segue). Il fondo rustico attrezzato. Il caso dell’aﬃtto di un fondo rustico con serre.

– 7. (Segue). L’azienda agricola. – 8. La tipizzazione dei contratti agrari e la loro ricon- duzione all’aﬃtto di fondo rustico. – 9. La disciplina del contratto di aﬃtto di nudo terreno o di fondo rustico attrezzato: rinvio. – 10. (Segue). La disciplina dell’aﬃtto di azienda agricola e la sua irriconducibilita` all’aﬃtto di fondo rustico per l’inapplica- bilita` dell’art. 27 l. 3 maggio 1982, n. 203. – 11. Il soggetto del contratto di aﬃtto: l’af- ﬁttuario e i due tipi di contratto di aﬃtto di fondo rustico.

1. L’aﬃtto di fondo rustico tra locazione di beni immobili e aﬃtto di beni pro- duttivi.

Il codice civile del 1865 disciplinava tutte le fattispecie di concessione temporanea del godimento di cose, di opere e di attivita` sotto l’unica cate- goria della locazione, l’antica locatio-conductio romana. Tuttavia, con ri- guardo alle locationes rerum vi era una speciﬁca sezione rubricata « Regole particolari alla locazione di fondi rustici» come cose distinte dagli altri im- mobili: si trattava di un non rilevante insieme di disposizioni che, pero` , per la loro suscettibilita` di essere estese alla ‘‘locazione’’ di tutte le cose produt-

4 Il contratto di affitto – 1. Gli aspetti generali

tive, costituiranno la base del § 1 della sezione III del capo VI del libro IV del codice civile del 1942 sull’aﬃtto.

Dunque, sotto il vecchio codice la concessione del godimento personale e temporaneo di un immobile rustico era gia` prevista come una specie par- ticolare del contratto di locazione, pur mancando in quel codice il rilievo della predominante nota economica dell’oggetto di quel contratto cui si da- ra` il nome di ‘‘aﬃtto’’, che e` una cosa – mobile o immobile – essenzialmente produttiva e destinata a produrre. Mancava, allora, la rilevanza del dato che, invece, ora caratterizza giuridicamente l’aﬃtto, ovvero il concorso del- l’attivita` del conduttore che, in quanto diretta a gestire la cosa a scopo pro- duttivo, consente il conseguimento della destinazione economica propria dell’oggetto del contratto per poterlo qualiﬁcare ‘‘aﬃtto’’.

D’altronde, sotto il codice civile del 1865 era assente la ﬁgura dell’im- prenditore cui si ricollegassero diritti e obblighi, perche´ gli schemi di quel codice erano ispirati ai principi in materia di proprieta` , ovverosia ai proﬁli dell’avere e non gia` del produrre. Ai ﬁni dell’inquadramento sistematico delle materie era, percio` , irrilevante la qualita` di produttore-imprenditore nel ‘‘locatario’’ 1.

Invece, nel codice civile del 1942 la natura produttiva dell’oggetto del contratto ha assunto fondamentale rilievo ed e` il dato caratterizzante del contratto di aﬃtto, tanto che puo` ben dirsi che la disciplina dell’aﬃtto co- stituisce una delle innovazioni del nostro codice civile del 1942. Ne danno conferma non solo la distinta e separata collocazione delle norme sul con- tratto di aﬃtto che, costituendo una sezione a se´ , lo hanno reso autonomo rispetto al contratto di locazione 2, ma soprattutto la stessa formulazione dell’art. 1615 che, sotto la rubrica « Gestione e godimento della cosa pro- duttiva», stabilisce che il conduttore deve curare la gestione della cosa, in conformita` della sua destinazione economica e nell’interesse della produ- zione, mentre gli spettano i frutti e le altre sue utilita` 3.

Partendo da questo dato speciﬁcante, il bene produttivo puo` , allora, ben essere una macchina, un animale, un brevetto d’invenzione, un’azien- da; tuttavia esso e` , di regola, un fondo rustico, tanto da avere suggerito al codiﬁcatore di dedicare alla res fructifera per antonomasia – cioe` alla terra

1 Cfr. Xxxxxxx Xxxxxxxxxx, Locazione e aﬃtto rustico, in AA.VV., Atti del Primo con- xxxxxx xxxxxxxxx xx xxxxxxx xxxxxxx, Xxxxxxx, 0000, 406.

2 Cfr. Galloni, Premesse ad una nozione autonoma dell’aﬃtto di fondi rustici, in Riv. dir. agr., 1971, I, 166; Romagnoli, Dalla locazione all’aﬃtto, in AA.VV., Studi in onore di

X. Xxxxxxx, II, Padova, 1970, 589, poi trasfuso in Id., Aﬃtto. Disposizioni generali, in

Comm. cod. civ., a cura di Scialoja e Branca, Bologna-Roma, 1978.

3 D’ora in poi i richiami degli artt. 1571-1654 non conterranno l’indicazione ‘‘c.c.’’, per- che´ sono da intendersi come riferiti, appunto, al codice civile del 1942.

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– due paragraﬁ autonomi – il secondo e il terzo – della sezione III del capo VI del libro IV del codice.

Come si e` accennato, gli artt. 1615-1627 contenenti le disposizioni gene- rali del codice civile sull’aﬃtto sostanzialmente riproducono la parte del- l’originaria disciplina della sezione « Regole particolari alla locazione di fondi rustici» del codice civile del 1865, ma la sviluppano e la rendono con- forme ai principi del codice del 1942 in materia di proprieta` di beni produt- tivi (art. 811 c.c.) e di esercizio di attivita` su beni che interessano la produ- zione nazionale (art. 838 c.c.). E come gia` detto, nella categoria dei beni produttivi oggetto possibile del contratto di aﬃtto non rientrano i beni in quanto tali ex se, ma vi fanno parte quelli che vengono destinati alla produzione: cioe` , soltanto il collegamento di essi con l’attivita` di impresa consente di prenderli in considerazione ai ﬁni della disciplina del contratto di aﬃtto. Sicche´ , a ragione del fatto che oggetto fondamentale dell’aﬃtto di fondo rustico e` la terra che e` fruttifera per sua natura e che per sua natura produce frutti e utilita` , giustamente la Suprema Corte, assegnando speciﬁ- co rilievo alla destinazione dell’immobile contrattuale alla produzione di ricchezza, da un lato ha preteso la presenza di una comune volonta` delle parti a perseguire l’obiettivo economico-sociale di realizzare un’impresa agricola per qualiﬁcare ‘‘aﬃtto’’ il contratto4, e dall’altro, negando che nel- la specie si trattasse di ipotesi di aﬃtto di fondo rustico e percio` escluden- dole dalla legislazione vincolistica speciale, ha deﬁnito contratto di ‘‘aﬃtto di cose produttive’’ le concessioni del godimento di una stalla5, di un ma- nufatto adibito a porcilaia6, di alcune vasche per l’allevamento ittico7 e di un capannone attrezzato per l’allevamento avicolo 8.

Alle disposizioni generali sull’aﬃtto di beni produttivi del codice civile

del 1942, che all’art. 2082 introduce la categoria unitaria dell’impresa con riguardo a tutte le attivita` economiche ivi comprese quelle del settore pri- xxxxx, si giustappongono le speciﬁche disposizioni sull’aﬃtto di fondo ru- stico che hanno risposto alle esigenze dell’impresa agricola certamente me- glio delle vecchie regole, sia pure particolari, che – come si e` detto – ave- vano costituito il xxxxxx xxxxx xxxxxxxxxx xxxxx ‘‘xxxxxxxxx xxx xxxxx

0 Cosı` esplicitamente Cass., 13 gennaio 2005, n. 562, in Dir. e giur. agr. alim. amb., 2006, 303, di cui si dira` anche infra, in questo Cap., § 4 sulla causa del contratto di aﬃtto.

5 Cfr. Cass., 2 aprile 1986, n. 2241, in Rep. Foro it., 1986, voce « Contratti agrari», n. 386.

6 Cfr. Cass., 24 settembre 1990, n. 9686, in Rep. Foro it., 1990, voce « Contratti agrari», n. 221.

7 Cfr. Cass., 7 novembre 2005, n. 21492, in Rep. Foro it., 2005, voce « Contratti agrari», n. 26.

8 Xxx. Xxxx., 0 xxxxxxx 0000, x. 0000, xx Xxxx xx., 1995, I. 1, 163.

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rustici’’ nel codice del 1865. Tuttavia, non puo` non constatarsi che, rispetto alla disciplina del vecchio codice civile, la nuova non rappresentava un pro-

gresso notevole, perche´ le innovazioni non apparivano quantitativamente di rilievo. E` vero che gli artt. 1615 e 1618-1620, in materia di aﬃtto in ge-

nerale, e particolarmente gli artt. 1632-1634 in materia di miglioramenti durante l’aﬃtto, attraverso l’esaltazione della valorizzazione e della respon- sabilizzazione della posizione dell’aﬃttuario imprenditore, erano chiaro in- dice del riconoscimento di una posizione d’impresa nell’aﬃttuario, ma oc- correra` l’intervento del legislatore speciale per confermare e ampliare i po- xxxx di iniziativa dell’aﬃttuario di fondi rustici.

Gia` da tempo la dottrina agraristica e la giurisprudenza avevano, pero` , evidenziato il ruolo dell’impresa nel contratto di aﬃtto di fondi rustici; tut- tavia, solo la legislazione agraria ha provveduto, a partire dagli anni ’70, a estendere in modo incisivo i poteri di iniziativa dell’aﬃttuario di fondi ru- stici e gli altri diritti e poteri collegati alla sua posizione nel contratto.

Oggi, deve riconoscersi che la materia della concessione del godimento temporaneo della terra a scopo produttivo rinviene nella legislazione spe- ciale un corpo di norme suﬃcientemente articolato ed esaustivo, capace di regolarla in modo compiuto. La materia, pero` , non puo` , a sua volta, prescindere dalle norme funzionali che riguardano la proprieta` terriera (art. 44 Cost.) e l’attivita` imprenditoriale (art. 41 Cost.): sicche´ puo` ben dir- si che il legislatore speciale, nel dettare le norme sui contratti agrari, altro non abbia fatto che stabilire gli obblighi e i vincoli che il Costituente ha imposto alla proprieta` terriera e all’impresa agricola al ﬁne di conseguire il raggiungimento dei ﬁni speciﬁcamente per esse individuati.

La valutazione comparativa degli interessi e la loro composizione, che il legislatore della seconda meta` dello scorso secolo ha operato nella materia dei contratti agrari, consentono di prendere atto di come si siano evoluti i valori che la societa` ha elaborato in relazione alle istanze da essa postulate e che sono da ricondursi alle ﬁnalita` espresse dalla nostra Carta fondamen- tale. Nel disegno costituzionale, infatti, la proprieta` fondiaria e` speciﬁca- zione del modello di proprieta` privata di cui all’art. 42 Cost., ma le sue con- notazioni e i suoi obiettivi risultano segnalati nell’art. 44, che ribadisce, speciﬁcandola, quella « riserva» di legge che per gli altri modelli e` solo ge- nerica. Infatti, mentre per l’art. 42 Cost. e` aﬃdato al legislatore il compito di porre gli statuti che assicurino l’adempimento della funzione sociale del- la proprieta` in relazione ai singoli beni, nell’art. 44 Cost. lo statuto della proprieta` terriera e` gia` speciﬁcato nelle ﬁnalita` del conseguimento del ra- zionale sfruttamento del suolo e dello stabilimento di equi rapporti sociali. Cosicche´ la disciplina del bene-fondo rustico si conforma, costituzional-

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mente, alla gestione produttiva e si incardina sul principio generale del po- tere-dovere dell’esercizio dell’attivita` economica. Cio` spiega il rilievo che l’impresa agricola – il cui riconoscimento costituzionale risiede generica- mente nel 1o co. dell’art. 41 Cost. – assume anche in virtu` dell’art. 44 Cost., il quale disciplina la proprieta` fondiaria proprio in funzione dell’impresa agricola, interpretando e speciﬁcando i generici ﬁni sociali di cui al 3o co. del precedente art. 419: con il conseguente rilievo del contratto con cui il potere-dovere della gestione produttiva della terra passa dal proprietario del terreno al concessionario del suo godimento temporaneo. L’evoluzione della disciplina sui contratti agrari permette di cogliere il disegno che, svol- gendosi dal fondo all’azienda e da questa all’impresa, rivaluta le posizioni fondate sull’attivita` e correlativamente comprime quelle fondate sul mero titolo di appartenenza.

2. Il contratto di aﬃtto di fondo rustico e i suoi eﬀetti obbligatori.

La sezione I del capo VI del libro IV del codice civile ha, per oggetto, la disciplina della locazione, che indipendentemente dall’implicito richiamo contenuto nell’incipit dell’art. 1615 sul contratto di aﬃtto, rappresenta l’in- sieme delle disposizioni di carattere generale, valide per tutte le varie specie discendenti dalle originarie locationes rerum del codice civile del 1865, ora

9 Si consideri, tuttavia, che, se le ﬁnalita` dell’impresa agricola sono state per lungo tem- po individuate negli obiettivi produttivistici del razionale sfruttamento del suolo e dello sta- bilimento di equi rapporti sociali, oggi tali ﬁnalita` pretendono una rilettura in chiave am- bientalistica con rilevanti ricadute sulle funzioni dell’impresa agricola, allargandone le ﬁna- lita` nella doppia direzione produttivistica e conservativa. La riforma dell’art. 2135 c.c. (operata dal d.lg. 18 maggio 2001, n. 228) evidenzia l’attenzione del legislatore per una plu- ralita` di funzioni dell’impresa agricola, attese dalle attivita` produttive tradizionali di coltiva- zione, silvicoltura e allevamento, e da un ulteriore ventaglio di attivita` ricollegabili allo svi- luppo rurale ed alla conservazione delle risorse naturali. Tali attivita` , storicamente deﬁnite di ‘‘servizi’’ e ricondotte a quelle agricole per la via della connessione, oggi rilevano motu pro- prio, sia perche´ oggetto di possibili accordi agroambientali che l’imprenditore agricolo stipu- la con la pubblica amministrazione (Adornato, Evoluzione dell’intervento pubblico e contrat- tazione programmata in agricoltura, Milano, 1999), sia perche´ e` la stessa Comunita` europea [con l’art. 2 reg. 20 settembre 2003, n. 1782 sulla riforma della Pac di medio termine, ora sostituito dall’art. 2, lett. c), reg. 19 gennaio 2009, n. 73] ad evidenziarne il rilievo primario deﬁnendo ‘‘agricoltura’’ anche « il mantenimento della terra in buone condizioni agronomi- che e ambientali», ovverosia la cura e la conservazione del fondo rustico quale obiettivo del- l’attivita` indipendentemente dall’esito produttivo di frutti naturali, e conseguentemente cor- rispondendo all’operatore cosı` inteso quei contributi che un tempo gli accordava per l’atti- vita` di realizzazione dei prodotti agricoli e che ora ben possono intendersi quale ‘‘prezzo’’ corrisposto dalla collettivita` per il servizio ambientale reso (Germano'e Rook Xxxxxx, Diritto agrario, in Tratt. dir. priv. UE, diretto da Xxxxx e Xxxxxxxxx, XI, Torino, 2007, 68).

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distinte nella generica locazione, nella locazione di fondi urbani, nell’aﬃtto di generici beni produttivi e nell’aﬃtto di fondi rustici.

La lettera dell’art. 1571 sulla nozione di locazione, estensibile alla no- zione dell’aﬃtto di cui al successivo art. 1615, si riferisce ad un contratto con cui il locatore ‘‘si obbliga a far godere’’ una cosa al locatario per un dato tempo e dietro un corrispettivo10.

Con riferimento all’aﬃtto di beni produttivi, il concorso del godimento della cosa con la sua stessa gestione ha, pero` , indotto la dottrina a chiedersi come fosse possibile un obbligo positivo del locatore di far godere – me- diante una serie ininterrotta di prestazioni di fare – il bene produttivo a co- lui che, con esso e soprattutto su tale bene, esercita un’attivita` economica fonte di ricchezza per se´ e per la collettivita` . Si e` cosı` pervenuti ad aﬀerma- re che e` l’attivita` di consegnare la cosa (dal locatore dovuta in forza dell’art. 1575) cio` che ha la funzione di realizzare le condizioni necessarie aﬃnche´ venga esercitata, dall’aﬃttuario, la gestione dell’attivita` produttiva attra- verso il godimento del fondo, che allora e` un godimento ‘‘diretto’’ dello stesso aﬃttuario e non gia` ‘‘indiretto’’ per mezzo di una diuturna attivita` del locatore. In altre parole, essendo artiﬁcioso un obbligo positivo che du- ri quotidie et singulis momentis 11, il potere dell’aﬃttuario sulla cosa non puo` che essere, dopo la consegna di essa, un potere – e quindi un godimento – autonomo e immediato12.

Le considerazioni su espresse contribuiscono a risolvere la questione della natura giuridica dell’aﬃtto, ossia se il diritto nascente in capo all’af- ﬁttuario sia di indole personale (un diritto di credito) oppure un diritto rea-

le su cosa altrui. E` vero che la dottrina ha messo in evidenza, tra i caratteri

del diritto reale, l’immediatezza del godimento della cosa sı` da far pensare che l’aﬃtto potesse dar luogo a un diritto reale 13; tuttavia, nel rapporto tra

10 Nella formula e` ben evidente la comune origine della locazione e dell’aﬃtto dalla

locatio-conductio del diritto romano e dal testo del code civil francese del 1804. In argomento

v. Xxxxxxxx, Xxxxxxxxx (in generale). Diritto romano, in Noviss. Dig. it., IX, Torino, 1965, 991. Cfr. anche Troplong, Le droit civil explique´ suivant l’ordre des articles du code. De l’e´change et du louage. Commentaire des titres VII et VIII du Code civil, Bruxelles, 1841; Pao- lo Grossi, Problematica strutturale dei contratti agrari nella esperienza giuridica dell’alto medioevo italiano, in Xxx. xxx. xxx., 0000, X, 000.

11 Cfr. Xxxxxxxxxx, Contributo alla teoria dei diritti di godimento su cosa altrui, Milano, 1940.

12 E cio` vale soprattutto se vengano presi in considerazione i poteri di trasformazione, e non solo di miglioramento, dell’ordinamento produttivo che la l. n. 203/1982 ha attribuito all’aﬃttuario di fondi rustici: sul punto v. Comporti, Il proﬁlo reale delle situazioni dell’af- ﬁttuario, del mezzadro, del colono e del soccidario, in Riv. dir. agr., 1974, I, 507.

13 Cfr. Comporti, Contributo allo studio del diritto reale, Milano, 1977, 327; Id., Xxxxxxx reali in generale, in Tratt. dir. civ. e comm., diretto da Cicu e Messineo, Milano, 1980, 249; Xxxxxxx, Il contratto di locazione. Proﬁli dommatici, Milano, 1961, 46.

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l’aﬃttuario e il bene produttivo mancherebbe l’altro, e piu` rilevante ed esclusivo, requisito caratteristico dei diritti reali, ovvero la loro assolutezza, ossia la loro opponibilita` erga omnes14. Invero, la disciplina normativa e, in particolare, l’art. 1599 con la regola emptio non tollit locatum rendono la posizione dell’aﬃttuario opponibile ed eﬃcace non nei confronti di tutti i terzi, ma solo di chi derivi dal locatore la sua posizione giuridica rispetto alla cosa: sicche´ si conclude nel senso che il contratto di aﬃtto di fondi ru- stici e` un contratto con eﬀetti obbligatori e non reali 15.

3. Il contratto di aﬃtto di fondo rustico e la moderna sua natura di contratto non piu` caratterizzato dall’ intuitus personae.

Era insegnamento tradizionale che il contratto di aﬃtto fosse un con- tratto intuitu personae 16, ovverosia che la prestazione dovuta dal debitore

– cioe` dall’aﬃttuario – non consentisse sostituzione ad opera di altri se non con il consenso del creditore, l’unico che potesse valutarne la legittimi- ta` e la convenienza. Presupposto della conclusione sul carattere personale

La tesi della realita` del diritto del conduttore, gia` sostenuta in Francia da Troplong, op. cit., 158, trovasi in Derruppe¤, La nature juridique du droit du preneur a` bail et la distinction des droits re´els xx xxx xxxxxx xx xxxxxxxx, Xxxxx, 0000; Xxxxxxxx, Xxxxxx juridique des baux ru- raux, Paris, 1952, 22 e 63; Ginossar, Droit re´el, proprie´te´ et cre´ance, Paris, 1960, 168; Xxxxxxxxx, Une question toujour actuelle: la nature juridique du conge´ en matie`re de louage de choses et de services, in Revue trimestrielle de droit civil, 1972, 330; Parret, L’e´volution du statut des baux ruraux et la nature juridique du droit du preneur, in Revue droit rural, 1973,

181. Quanto alla dottrina italiana sotto il vecchio codice civile x. Xxxxxx, Il diritto conferito al conduttore dal contratto di locazione e` esso personale o reale?, in La Legge, 1869, 445; Luparia, Il diritto del conduttore e` esso reale o personale?, Torino, 1881, e in La Legge, 1881, II, 103.

Con riferimento alla tesi di Comporti v., pero` , le osservazioni di Xxxxxxx, Considerazioni in tema di diritti reali (a proposito di una recente monograﬁa), in Riv. dir. civ., 1977, II, 308; Id., Il problema del diritto reale nell’ultima dottrina, ivi, 1980, II, 211.

14 Caratteristica fondamentale del diritto reale e` , oltre l’inerenza del rapporto alla cosa, il diritto di seguito adversus omnes, cioe` la perseguibilita` del diritto sulla cosa rispetto a chiunque si trovi con la cosa in una data situazione giuridica o di fatto: x. Xxxxxxxxxx, op. cit., 164-168.

15 Cfr., ex multis, Messineo, Manuale di diritto civile e commerciale, III, 1, Milano 1954, 163; Mirabelli, La locazione, in Tratt. dir. civ., diretto da Xxxxxxxx, Torino, 1972, 29; Xxxxx, La locazione-conduzione, in Tratt. dir. civ. e comm., diretto da Cicu e Messineo, Milano, 1972, 97; Coco, Locazione (dir. priv.), in Enc. Dir., XXIV, Milano, 1974, 922; P rovera, Locazione: disposizioni generali, Bologna-Roma, 1980, 21; Luminoso, La tutela aquiliana dei diritti personali di godimento, Milano, 1972, 201; Xxxxxxx, La locazione e l’aﬃtto, in Bessone (a cura di), Lineamenti di diritto privato, Torino, 2002, 499. La realita` del diritto dell’aﬃttuario e` negata da C. cost., 19 dicembre 1977, n. 153, in Giur. agr. it., 1977, 732. 16 Cfr. Voirin, La jouissance d’une exploitation envisage´e comme crite`re du bail a` ferme et

comme principe de son autonomie, in Revue trimestrielle de droit civil, 1930, 296.

10 Il contratto di affitto – 1. Gli aspetti generali

dell’aﬃtto di fondi rustici era l’idea che la gestione produttiva della terra, cui l’aﬃttuario e` chiamato, fosse il contenuto dell’obbligazione di costui nei confronti del locatore: sicche´ , ne´ cessione del contratto, ne´ successione nel contratto erano ammesse senza il ‘‘consenso’’ del locatore nella sua qualita` , appunto, di creditore della prestazione 17.

Oggi, la legge prevede il diritto dell’erede dell’aﬃttuario di succedere nel contratto, nonche´ una serie di ipotesi di cedibilita` del contratto senza il consenso del locatore 18. Ne consegue che non si puo` piu` sostenere che l’intuitus personae caratterizzi il contratto di aﬃtto di fondo rustico19. L’in- versione di giudizio consente anche di ritenere che l’obbligo di gestire im- prenditorialmente la terra, gravando il proprietario e, in sua vece, l’aﬃttua- rio (art. 2137 c.c.), assuma la veste di un’obbligatio propter rem che ha per destinatario lo Stato: sicche´ , nell’ipotesi di separazione dell’impresa dalla proprieta` , il detto obbligo nell’ottica del dominus e` solo strumentale al suo diritto di riavere il bene nello stato medesimo in cui l’ha consegnato (art. 1590 c.c.)20.

17 Si rammenti che, a diﬀerenza del codice civile del 1865 (art. 1573) che, a somiglianza dell’art. 1717 del Code Napole´on, riconosceva ad ogni locatario ampia facolta` di sublocare o di cedere il proprio contratto di locazione se non ci fosse stata una esplicita clausola contra- ria, il codice civile del 1942 ha diﬀerenziato la posizione contrattuale del locatario di cose (che, per l’art. 1594, ha bisogno del consenso del locatore per cedere il contratto, mentre ha facolta` di sublocare se essa non gli sia stata espressamente esclusa) da quella dell’aﬃttua- rio di beni produttivi (che, per l’art. 1624, ha bisogno del consenso del locatore tanto se vuo- le cedere il contratto, quanto se vuole procedere al subaﬃtto del bene).

18 Su cui x. xxxxx, xx xxxxxx Xxx., xxxxx 0x, § 00.

19 V., anche per l’esposizione delle diverse tesi, Germano', I poteri dell’imprenditore agri- colo su fondo altrui. Le modiﬁcazioni soggettive dell’aﬃttuario, Milano, 1982, 111 ss. Piu` di recente x. Xxxxxxxxx, Intuitus personae e aﬃtto di fondi rustici, Padova, 2004. Cfr. anche Cataudella, Intuitus personae e tipo negoziale, in AA.VV., Studi in onore di X. Xxxxxxx Pas- sarelli, I, Napoli, 1972; Xxxxxxx, La rilevanza della persona nei rapporti privati, Napoli, 1974; Xxxxxxxxx, Fiducia e ﬁducie in diritto privato: dai negozi ﬁduciari ai contratti uberrimae ﬁdei, in Riv. dir. civ., 1983, 136.

20 Dalla locazione-conduzione deriva il diritto del conduttore ad esercitare il godimento, che ha un contenuto diverso a seconda della natura del bene su cui tale godimento e` eserci- tato. Quando si tratta di beni produttivi, la caratteristica del diritto del loro godimento e` data dal fatto che per goderli occorre svolgere l’attivita` di produzione. L’utilizzazione pro- duttiva del bene al ﬁne di ricavarne utilita` e frutti e` , allora, il contenuto dello stesso diritto di godimento dell’aﬃttuario. Poiche´ , pero` , l’art. 1615 c.c. parla di un ‘‘dovere di gestione’’ a carico dell’aﬃttuario, il rapporto tra il diritto di godimento e il dovere di gestione e` il punto chiave del problema dell’aﬃtto.

Sul fatto che l’obbligo dell’aﬃttuario di ‘‘curare la gestione’’ della cosa produttiva non sia in eﬀetti una vera e propria obbligazione nei confronti del locatore, ma consegua mera- mente all’abilitazione di utilizzare il fondo rustico (cosı` , Mirabelli, op. cit., 262), utilizza- zione che puo` avvenire con l’unico strumento possibile che e` quello di organizzare su di esso e a mezzo di esso l’impresa agricola, x. Xxxxxxx', op. cit., 136: l’ulteriore conseguenza e` che il destinatario del dovere di gestione e` la collettivita` che ha interesse a che i fondi rustici pro-

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4. La causa del contratto di aﬃtto di fondo rustico.

Autorevole dottrina ha ravvisato la causa dell’aﬃtto di fondi rustici nel- l’esercizio della gestione produttiva21. Tanto con riguardo alla disciplina le- gale disposta dalla l. 3 maggio 1982, n. 203, quanto con attenzione alle aper- ture all’autonomia negoziale di cui all’art. 45 sui contratti agrari in deroga22, l’analisi della peculiarita` dell’odierno contratto di aﬃtto di fondo rustico de- ve tenere conto delle aspettative che la collettivita` esprime in ordine alla ge- stione del bene terra. In altre parole, lo studio del contratto di aﬃtto non puo` prescindere da quanto il legislatore ha considerato nel disciplinare la gestio- ne del fondo rustico quando essa, nelle concrete fattispecie, viene a disgiun- gersi dalla proprieta` della terra. Sotto questo proﬁlo, allora e` rilevante una breve analisi della categoria ‘‘impresa agricola’’ cosı` come si e` articolata a far data della sua introduzione nel codice civile del 1942.

Nel dibattito dottrinale il signiﬁcato di impresa agricola e` stato oggetto

ducano ricchezza e che reprime ogni condotta antifunzionale da chiunque (e, quindi, anche dall’aﬃttuario) posta in essere.

Con riguardo all’analogo dovere di gestire l’azienda nell’ipotesi dell’usufrutto, v. De Martini, L’usufrutto di azienda, Milano, 1950, 218.

21 Cfr. Bolla, Contratto agrario, in Nuovo Dig., IV, Torino, 1938, 84; Bolla e Fras- soldati, Contratto agrario, in Noviss. Dig. it., IV, Torino, 1959, 557; Bassanelli, Aﬃtto di fondi rustici, in Enc. Dir., I, Milano 1958, 761; Irti, Appunti per una classiﬁcazione dei con- tratti agrari, in Riv. dir. agr., 1961, I, 676; Carrara e Xxxxxxx, Contratto agrario, in Enc. Dir., X, Milano, 1962, 4; Carrozza, Contratto agrario, in Noviss. Dig. it., App., II, Torino, 1981, 669; Galloni, Lezioni sul diritto dell’impresa agricola e dell’ambiente, Napoli, 1999, 297; Rook Xxxxxx, Aﬃtto. III) Aﬃtto di fondi rustici, in Enc. Giur., I, Roma, 1988, Agg., Roma, 1994; Xxxxxxx, I cc.dd. contratti per l’impresa, in Tratt. breve dir. agr. it. e comuni- tario, diretto da Xxxxxxx, Padova, 2003, 309; Xxxxxxx, La nozione di contratto agrario. In- dividuazione dei tipi e trattamento dell’atipico, Pisa, 1988, 48; Germano', Manuale di diritto agrario, 6a ed., Torino, 2006, 219. Cfr. anche Xxxxxx e Pisciotta, I contratti agrari, Milano, 2002. In argomento x. Xxxxxxxxxx, I rapporti agrari associativi dopo la riforma, Bari, 1984, 82, il quale non ritiene « del tutto appagante» la tesi del contratto agrario come contratto per l’impresa agricola, posto che vi sono contratti, come quello di compartecipazione stagionale, in cui, per la limitata dimensione temporale del rapporto, diﬃcilmente puo` costituirsi una impresa agricola. Tuttavia l’A., alla ricerca di « criteri univoci di identiﬁcazione dell’agrarieta` del contratto» (ivi, 80), osserva « come l’agrarieta` risponda ad una valutazione che l’ordina- mento fa del contratto come atto di iniziativa economica e cioe` come atto che, nell’ambito dell’economia di entrambi, ovvero di uno solo dei contraenti, si colloca in funzione strumen- tale al perseguimento di un obiettivo – lo svolgimento di attivita` economica – che non si esaurisce nel solo programma negoziale e che normalmente, ma non necessariamente, con- duce all’impresa ex art. 2082 c.c.» (ivi, 85).

V. ancora le speciﬁche osservazioni di Xxxxxxxx, Causa generica e causa variabile nei contratti agrari (Rilievi metodologici), in Riv. dir. agr., 1975, I, 1181, nonche´ i vari interventi di Xxxx (ivi, 1136), Galloni (ivi, 1141) e Romagnoli (ivi, 1173), nel ricco e articolato dibat- tito sull’elaborazione della categoria del contratto agrario nel corso delle seconde giornate italo-spagnole di diritto agrario svoltesi in Pisa, Alghero e Sassari, il 23-26 maggio 1975.

22 In argomento x. xxxxx, xx xxxxxx Xxx., xxxxx 0x, § 00.

12 Il contratto di affitto – 1. Gli aspetti generali

di una costante revisione, a partire dalla nozione ad essa assegnata nel 1942 con l’art. 2135 c.c., ﬁno a pervenire alla sua riformulazione con il d.lg. 18 maggio 2001, n. 22823. Le numerose disposizioni di settore che il legislatore ha emanato nel tempo, hanno incrinato la ricostruzione unitaria oﬀerta, sul piano esegetico, dalla originaria formula del codice, man mano che essa si apriva alle nuove esigenze economico-sociali, sia per il progresso tecnico rilevante nelle stesse modalita` di gestione della terra, sia per l’inﬂuenza del diritto comunitario nella materia dell’agricoltura.

In particolare, la dottrina avvertiva la necessita` di un ampio studio comprensivo dei dati caratterizzanti il diritto agrario, rinvenendone la spe- cialita` nella funzione promozionale della legislazione di settore, attenta a modiﬁcare la struttura sociale esistente24. Il processo economico produttivo legato alla terra veniva studiato dall’angolo visuale dell’intervento del legi- slatore speciale nella dinamica dei conﬂitti sociali sottesi alla gestione pro- duttiva della terra, raggiungendo risultati apprezzabili non solo sotto il ﬁne politico-programmatico perseguito, ma anche sotto il proﬁlo ermeneutico del collegamento tra gli istituti della proprieta` , dell’impresa e del contratto. L’attuale momento storico si presenta complesso, a causa della veloce evo- luzione del progresso tecnico e delle dimensioni del mercato in cui oggi si muovono gli operatori economici dell’agricoltura: ne deriva che lo studio del diritto agrario si colloca oltre l’originaria griglia dei rapporti di produ- zione 25, senza pero` che venga meno il problema giuridico della determina- zione della gestione dei fondi rustici come sottesa a quegli interessi nuovi che stanno alla base delle regole del mercato. Sotto questo proﬁlo, l’analisi della deﬁnizione civilistica del contratto di aﬃtto del fondo rustico ogni

23 Per un commento al d.lg. n. 228/2001 v. Riv. dir. agr., 2002, I, 211. Sulla nuova for- mula dell’art. 2135 c.c. cfr. anche Galloni, Impresa agricola. Disposizioni generali, in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja e Branca, Bologna-Roma, 2003; Xxxxxxx e Russo, Xxxxx xx xxxxxxx xxxxxxx, Xxxxxx, 0000, 323; Germano', Manuale di diritto agrario, cit., 67;

X. Xxxxxxxxx, L’impresa agricola: proﬁli di qualiﬁcazione, Napoli, 2005; P etrelli, Studio sull’impresa agricola, Milano, 2007. Sono sempre attuali molte pagine di Romagnoli, L’im- presa agricola, in Tratt. dir. priv., diretto da X. Xxxxxxxx, XX, 0, 0x xx., Xxxxxx, 0000; ivi, 2a ed., Torino, 2001, cosı` come messe in luce da Xxxxxxxxxx, La ‘‘impresa agricola’’ nell’unita` della scienza giuridica: la lezione di Xxxxxx Xxxxxxxxx, in Germano'(a cura di), Xxxxxx Ro- xxxxxxx. L’uomo, le opere e l’insegnamento, Milano, 2005, 65. Sull’impresa agricola v. anche in questo Vol., Cap. XX.

24 Cfr. Xxxxxxxxx, L’impresa agricola, cit.

25 Cosı` Xxxxxxxxxx, Il diritto dell’agricoltura nell’era della globalizzazione, Bari, 2003, riconosce che « il mutato signiﬁcato del rapporto tra diritto ed economia ha condotto a sua volta ad una profonda revisione, tuttora in corso, delle forme giuridiche attraverso le quali si e` mirato a conformare le attivita` economiche in vista del perseguimento di ﬁnalita` diverse da quelle divisate dalla autonomia privata, ovvero a porre rimedio alle risposte ina- deguate o mancate da parte del mercato».

Xxxxxxx Xxxxxxx` e Xxx Xxxx Xxxxxx 13

volta che la terra e` coltivata da chi non ne e` il proprietario, necessariamen- te orienta l’indagine verso la nozione di impresa agricola.

Sotto la disciplina del codice del 1942 ma particolarmente sotto la legi- slazione speciale dell’immediato dopoguerra, la dottrina, anche con riferi- mento all’allora situazione economica e sociale del Paese, aveva enfatizzato le aspettative produttivistiche e le aveva riposte nelle mani dell’aﬃttuario al quale venivano accordate funzioni imprenditoriali comprimendo l’interesse della proprieta` . Oggi la legislazione nazionale e i vari interventi del diritto comunitario sulla tutela dell’ambiente 26 coniugano le tradizionali istanze produttivistiche con quelle piu` moderne che sono dirette alla conservazione del territorio e del paesaggio. Oggi, percio` , potrebbero sorgere perplessita` sulla valenza dell’originaria costruzione della causa dell’aﬃtto come colle- gata all’impresa. Tuttavia, nel procedimento diretto ad individuare la causa del contratto di aﬃtto di fondi rustici come suo dato tipizzante27 non si puo` non rilevare quanto sia necessaria la preliminare riﬂessione sull’art. 44 Cost.28 e sul novellato art. 2135 x.x., xxxxxxx xxxxx xxxxxxxx xx xxxnizione di agricoltura secondo la normativa comunitaria29, 30.

26 Sul rilievo della tutela dell’ambiente nel diritto italiano v., fra i tanti, Caravita, Diritto dell’ambiente, Bologna, 2005; Crosetti, X. Xxxxxxx, Fracchia e Olivetti Rason, Diritto dell’ambiente, Bari-Roma, 2005; Grassi, Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx (a cura di), Ambien- te e diritto, Firenze, 1999; Lugaresi, Diritto dell’ambiente, Xxxxxx, 0000. Il diritto ambientale italiano e` tributario del diritto ambientale comunitario, su cui x. Xxxxxxxxxx, Xxxxxxx xxxxxx xxxxxxxxxxx, Xxxxxx, 0000; X. Xxxxxxx (a cura di), Diritto ambientale comunitario, Milano, 1995; Renna, Ambiente e territorio nell’ordinamento europeo, in Riv. it. dir. pubbl. comunitario, 2009, 649. Cfr. anche X. Xxxxxxx (a cura di), La tutela dell’ambiente, in Tratt. dir. priv. UE, diretto da Xxxxx e Xxxxxxxxx, XIII, Torino, 2006. Sulla piu` recente legislazione ambientale italiana x. Xxxxxxx', Xxxx Xxxxxx, Xxxxx e Xxxxxxx, Commento al Codice dell’ambiente, Torino, 2008; Xxxxxxx e P ellizer (a cura di), Commentario breve al Codice dell’ambiente (d. lgs. 3 aprile 2006 n. 152), Padova, 2007. Sul tema ambientale v. anche in questo Trattato, Vol. II, Capp. I, II e V.

27 Si ritiene, infatti, che il dato tipizzante le diverse categorie di contratto sia la causa: cfr. Cataudella, Note su tipo e sottotipo, in AA.VV., Agricoltura e diritto. Scritti in onore di

E. Romagnoli, Milano, 2000, 1175. Cfr. anche De Nova, Il tipo contrattuale, Padova, 1974; Costanza, Il contratto atipico, Milano, 1981; G.B. Xxxxx, Causa e tipo nella teoria del ne- gozio giuridico, Milano, 1966.

28 Sull’art. 44 Cost. la letteratura e` amplissima. Ci basta citare per i ﬁni di questo Vol., Irti, Proﬁli della programmazione agricola (o per una rilettura dell’art. 44, 1o comma, Cost.), in Riv. dir. agr., 1972, I, 393; Xxxxxxxx, Sull’attualita` dell’art. 44 della Costituzione, in Nuo- vo dir. agr., 1985, 309.

29 Sul reg. n. 1782/2003 v. i vari saggi in Casadei e Xxxxxxxxx (a cura di), Il nuovo diritto agrario comunitario (Riforma della politica agricola comune. Allargamento dell’Unione e Costituzione europea. Diritto alimentare e vincoli internazionali), Milano, 2005. Il reg.

n. 1782/2003 e` stato abrogato dal reg. 19 gennaio 2009, n. 73 che, tuttavia, sostanzialmente ne ha ribadito le disposizioni.

30 Le considerazioni che immediatamente seguono sono gia` state espresse da noi in

Germano'e Rook Xxxxxx, Aﬃtto di fondi rustici, in Digesto civ., Agg., Torino, 2009, 29.

14 Il contratto di affitto – 1. Gli aspetti generali

Il moderno studio della categoria ‘‘contratto agrario’’ ha fondato le proprie radici sull’analisi degli artt. 41, 42 e 44 Cost.31, individuando nella gestione produttiva il nesso fondamentale tra la proprieta` , il contratto e l’impresa, nel senso di porre il contratto come strumentale all’impresa ogni volta che il proprietario della terra non avesse inteso assumere su di se´ l’ob- bligo di coltivarla32. La dottrina, che collegava l’art. 41 Cost. sulla liberta` di impresa con l’art. 44 Cost. sulla proprieta` terriera e con l’art. 42 sulla

31 Per meglio avvertire il senso delle disposizioni costituzionali e` opportuno risalire al mo- mento temporale in cui, sulla base della dottrina di Xxxxxxx e sull’impeto delle tesi del c.d. so- cialismo giuridico, il diritto soggettivo viene inteso non piu` come potesta` di volere ma come interesse giuridicamente protetto. La liberta` , che la Rivoluzione francese aveva aﬀermato, si era tradotta, nell’orbita economica, nella ‘‘sovranita` ’’ dell’individuo sullo spazio materiale di cui era titolare e che era sottratto ad ogni ingerenza di altri e dello stesso potere statuale, nonche´ nella liberta` di concludere i contratti considerati gli strumenti di circolazione della pro- prieta` . Invero, se la liberta` era il ﬁne per il cittadino e se la proprieta` rappresentava la proie- zione di tale liberta` sul piano economico, il civis era arbitro nella scelta dell’inerzia o dell’atti- vita` produttiva, non dipendendo tale scelta che dalla sua volonta` e non da altri fattori come, ad esempio, dalla natura del bene. Il fenomeno produttivo restava un fatto economico ricom- preso nella sfera dei poteri e delle facolta` del proprietario, cui – infatti – spettava il diritto di godere e di disporre della cosa « de la manie´re la plus absolue » (art. 544 del Code Napole´on). In argomento v. Irti, Dal diritto civile al diritto agrario, Milano, 1962.

Verso la ﬁne dell’Ottocento e nelle prime decadi del Novecento prese corpo l’idea che il diritto soggettivo e` un interesse che viene protetto giuridicamente in quanto destinato a uno scopo socialmente apprezzabile. Si prese, allora, coscienza dei limiti connaturati alla proprie- ta` di determinati beni – e, in particolare, alla proprieta` terriera – come misura dello stesso avere. Se la terra e` destinata a produrre, se cioe` essa non puo` essere intesa solo con riferi- mento al suo titolare ma altresı` con riguardo alla societa` che ha interesse a che venga colti- vata e produca ricchezza, la volonta` dell’individuo non puo` che trovare la sua misura nel vincolo ﬁnalistico impresso alla cosa. La proprieta` della terra, di un bene destinato a produr- re, implica doveri di attivita` . La gestione produttiva della terra e` , dunque, un obbligo per il proprietario di essa, che non puo` restare inerte, deviando altrimenti dal ﬁne in vista del quale il diritto di proprieta` della terra gli e` riconosciuto e tutelato. Cosı` , la funzione sociale propria dei beni produttivi non si estrinseca in limitazioni esterne al diritto di proprieta` , ma si tra- duce nella non-attribuzione di determinate facolta` , nel condizionamento dell’esercizio di cer- te facolta` , nell’imposizione di obblighi (Rodota', Note critiche in tema di proprieta`, in Riv. trim. dir. e proc. civ., 1960, trasfuse, sotto il titolo Il diritto di proprieta` tra dommatica e storia, in Id., Il terribile diritto. Studi sulla proprieta` privata, Bologna, 1981, 161).

32 Cosı` , da un lato all’unita` del diritto di proprieta` aﬀermata dal codice Xxxxxxxxx su-

bentra la pluralita` degli ‘‘statuti’’ della proprieta` (P ugliatti, La proprieta` e le proprieta`, con riguardo particolare alla proprieta` terriera, in Atti del Terzo congresso nazionale di diritto agrario, Milano, 1954, 163, e ora in Id., La proprieta` nel nuovo diritto, Milano, 1954, rist. 1964, 145) in relazione ai diversi beni considerati e alle rispettive funzioni (art. 42 Cost.) e in considerazione del fatto che alla proprieta` della terra la legge puo` imporre obblighi e vin- coli (art. 44 Cost.). Dall’altro lato, con riferimento ai beni produttivi e in modo speciﬁco alla terra, alla prospettiva dell’avere subentra quella del produrre con la conseguenza di ‘‘segna- re’’ in modo particolare la liberta` di iniziativa economica nell’ambito dell’attivita` primaria. Se il cittadino e` , di regola, libero di farsi imprenditore commerciale, il proprietario di un fon- do rustico deve farsi imprenditore agricolo o deve lasciare che altri si faccia imprenditore sul- la sua terra, perche´ altrimenti verrebbe sconvolta la destinazione tipica della terra agricola che e` quella di dare produzione e, per cio` , ricchezza nell’interesse (anche) di tutti.

Xxxxxxx Xxxxxxx` e Xxx Xxxx Xxxxxx 15

proprieta` privata33, continua ad oﬀrire spunti di riﬂessione anche oggi, quando l’art. 44 Cost. postula una rivisitazione evolutiva alla luce delle nuove istanze della collettivita` , dei principi del diritto comunitario e del nuovo art. 2135 c.c.

Il razionale sfruttamento del suolo e lo stabilimento di equi rapporti so- ciali34 sono, oggi, ﬁnalita` che si collocano in una dimensione inclusiva di in- teressi che oltrepassano l’ambito economico, perche´ comprendono la tutela dell’eco-sistema35 come capace di limitare la liberta` di iniziativa economica per il doveroso rispetto della vita, sicurezza e salute della collettivita` e della dignita` dell’uomo36. D’altra parte, l’analisi del nuovo art. 2135 c.c. mette in risalto l’aspetto di ‘‘servizio’’ che il razionale modo di fare agricoltura rende possibile37, mentre la ‘‘conservazione’’ del territorio, come esternalita` posi-

33 Nel senso che il proprietario della terra, per realizzare la funzione sociale di questa, avrebbe dovuto coltivarla, ma che in virtu` della sua liberta` di iniziativa economica legittima- mente potrebbe non volersi assumere tale obbligo, assumendo pero` il dovere di ‘‘trasferirlo’’, con il contratto, a colui che, impegnandosi a coltivare la terra, si sarebbe impegnato anche a realizzarne la funzione sociale. Si noti comunque che ogni intervento incidente sul diritto di proprieta` della terra si traduce nella disciplina del bene fondamentale dell’azienda agraria e, dunque, dell’impresa agricola. Si consideri, poi, che anche la liberta` di iniziativa economica in agricoltura risiede nell’art. 41 Cost., l’impresa agricola non distinguendosi, sotto il proﬁlo formale, dall’impresa commerciale. La caratterizzazione dell’impresa agricola sta, invece, nel tipo di organizzazione aziendale che ruota attorno ad un bene naturalmente produttivo che e` la terra, e dunque risiede nella struttura fondiaria (rappresentata dal terreno come suolo e/o dal terreno come capannoni, serre ecc. nei quali e` possibile una coltivazione o un allevamen- to c.d. hors sol). Gli interventi pubblici che tendono a modiﬁcare il regime fondiario (e che, come tali, hanno per destinatario il proprietario) inﬂuiscono, allora, sul sistema produttivo (e, quindi, ﬁniscono per avere, come destinatario, l’imprenditore). Cosı` , i vincoli e gli obbli- ghi, i limiti all’estensione della proprieta` , le disposizioni sulla boniﬁca, la trasformazione del latifondo, la ricostituzione delle unita` produttive, gli aiuti alla piccola e media proprieta` de- vono porsi, per essere costituzionalmente legittimi, sı` come interventi destinati a modiﬁcare il regime fondiario, ma per ﬁnalita` produttive e sociali.

34 Tali ﬁni altro non sono che la speciﬁcazione di quei generici ﬁni sociali per raggiun- xxxx i quali l’art. 41 Cost. impone che la liberta` d’impresa si indirizzi e si svolga. Per l’art. 41 Cost. il potere riconosciuto al singolo di concorrere all’organizzazione economica del Paese per produrre nuove utilita` , non solo non puo` essere esercitato in contrasto con l’utilita` so- ciale o in modo da ledere la sicurezza, la liberta` e la dignita` altrui, ma deve anche proporsi in positivo il perseguimento dei ﬁni sociali che il legislatore e` deputato a segnalare nella pro- grammazione economica indicando, altresı` , gli strumenti e i mezzi piu` idonei per realizzarli. 35 La tutela dell’ambiente e dell’eco-sistema oggi si collega, anche in virtu` dell’art. 117

Cost., all’art. 41 Cost. Occorre anche prendere atto che la riforma del 2001 dell’art. 117 Cost. ha costituzionalizzato il richiamo alla tutela dell’ambiente nel nostro Ordinamento. 36 Cfr. Germano'e Rook Xxxxxx, Premessa sulla natura del corpus normativo ambientale,

in Germano', Rook Xxxxxx, Xxxxx e Xxxxxxx, op. cit., 1.

37 Xxx` alla ﬁne degli anni ’80 la dottrina agraristica aveva messo in evidenza che l’im- presa agricola, oltre che produttrice di beni, poteva essere produttrice di servizi: v. Xxxx- xxxxx, L’impresa agricola di servizi, Napoli, 1988. Sulla nuova formulazione dell’art. 2135 c.c. cfr., oltre gli AA. citati nella precedente nt. 23, Xxxxxxx, Commento all’art. 1 del d.lgs. 18 maggio 2001 n. 228, in Riv. dir. agr., 2002, I, 213.

16 Il contratto di affitto – 1. Gli aspetti generali

tiva dell’agricoltura, e` esaltata dal diritto comunitario il quale, con il reg. 29 settembre 2003, n. 1782, condiziona il pagamento del c.d. premio unico agli agricoltori solo se rispettosi delle esigenze ambientali (artt. 4 e 5) 38 e da` la deﬁnizione di ‘‘attivita` agricola’’ non solo come attivita` di produzione, alle- vamento o coltivazione di prodotti agricoli, ma anche come « mantenimento della terra in buone condizioni agronomiche e ambientali» (art. 2), superan- do la precedente impostazione del Trattato incardinata nella prospettiva del ‘‘prodotto’’, per addivenire all’idea di una attivita` che si divarica in attivita` di produzione e in attivita` di conservazione del territorio39.

Le considerazioni che precedono consentono di prendere ancora in con- siderazione quanto elaborato da quella dottrina che, sensibile all’attivita` e particolarmente alla nozione di proprieta` attiva, era pervenuta a conclude- re nel senso di una tipologia a se´ del contratto di aﬃtto, in quanto contrat- to avente ad oggetto il trasferimento dell’esercizio, ieri, della gestione pro- duttiva e, oggi, anche di un’attivita` conservatrice dell’ambiente 40.

In altre parole, dalla disciplina normativa del tipo legale dell’aﬃtto puo` ricavarsi l’idea che la funzione dell’aﬃtto di fondo rustico sia quella di at- tribuire al soggetto non-proprietario della terra il potere di esercitare, su un bene altrui la cui natura ha precise qualiﬁcazioni funzionali, l’attivita` agri- cola intesa anche in senso coerente con il diritto comunitario41.

38 Sul regime unico di pagamento o Rup x. Xxxxxxx', Il disaccoppiamento e il premio unico aziendale, in Casadei e Sgarbanti (a cura di), op. cit., 17. Cfr. ancora, anche per la bibliograﬁa, Xxxxxxx, I riﬂessi della riforma sui rapporti tra proprieta` e impresa, ivi, 85. Si aggiunga anche quanto dispone il reg. 20 settembre 2005, n. 1698, su cui Xxxxx, La condi- zionalita` da condizione a ﬁne, in Riv. dir. agr., 2007, I, 231. Si ricorda che il reg. n. 1782/2003 e` stato abrogato e sostituito dal reg. n. 73/2009. Sul regime unico di pagamento v. anche infra, in questo Vol., Cap. XII.

39 Cfr. Germano'e Rook Xxxxxx, Diritto agrario, cit., 11. Cfr. anche X. Xxxxxxxxx,

I recenti orientamenti normativi comunitari ed il ‘‘nuovo’’ imprenditore agricolo, in AA.VV.,

Scritti in onore di X. Xxxxxxx, Roma, 2002, 49.

40 Cfr. Xxxxxxxxx, L’impresa agricola, cit., 945; Id., Circolazione giuridica del fondo rustico e controllo dei prezzi, Milano, s.d., ma 1965. Su quest’ultima opera v. le considerazio- ni di Rook Xxxxxx, Il diritto di circolazione della terra nell’opera di Xxxxxx Xxxxxxxxx, in Germano'(a cura di), Xxxxxx Xxxxxxxxx. L’uomo, le opere e l’insegnamento, cit., 81.

41 Il trasferimento (da parte del proprietario) e l’assunzione (da parte dell’aﬃttuario) dell’esercizio del potere-dovere (verso la collettivita` ) della gestione produttiva e conservativa del bene-terra, in sostanza assumono il rilievo di motivi, comuni e determinanti, delle parti che pattuiscono lo scambio del godimento temporaneo di un bene contro un prezzo e, come tali, concorrono ad integrare la causa concreta dell’operazione economica divenendo interes- si che il contratto e` , nella specie, diretto a realizzare e che il legislatore ha ipostatizzato ele- vandoli a funzione economico-sociale del tipo legale dell’aﬃtto Dunque, oggi che il razionale sfruttamento del suolo e lo stabilimento di equi rapporti sociali sono da intendersi tanto nel- la direzione produttivistica quanto in quella conservativa delle risorse ambientali (cfr. Rook Xxxxxx, Introduzione al diritto agrario, cit., passim), tali ﬁnalita` concorrono a integrare la no- zione di gestione della terra oggetto del contratto di aﬃtto di fondo rustico.

A partire dal leading case di Cass., 8 maggio 2006, n. 10490, in Xxxxx. xxx., 0000, X, 0000,

Xxxxxxx Xxxxxxxx e Xxx Xxxx Xxxxxx 17

Sotto questo proﬁlo si puo` , allora, concludere che la disciplina dell’af- ﬁtto di fondo rustico coinvolge l’attivita` dell’aﬃttuario, tanto se questi si rivolga alla produzione di beni, quanto se assuma su di se´ impegni relativi alle misure agroambientali correlate allo sviluppo rurale decidendo anche di sospendere ogni attivita` produttiva per dedicarsi, temporaneamente o no, ad un’attivita` di mera cura e conservazione del fondo. Cioe` , si puo` ri- levare che a caratterizzare il contratto di aﬃtto di fondo rustico e` il ruolo, che esso svolge, di collegamento tra una nozione di proprieta` funzionale

– appunto, nella duplice direzione della produzione di beni e della conser- vazione dell’ambiente – e l’impresa agricola, anch’essa intesa nella moderna accezione. Tale posizione del contratto agrario tra la proprieta` terriera e l’impresa qualiﬁca la speciﬁca tipologia determinandone l’allontanamento da quella meramente civilistica: gli interessi collettivi gravanti sulla proprie- ta` terriera postulano la costituzione e l’esercizio dell’impresa secondo un assetto che pretende una peculiare attenzione dello Stato non gia` a favore di un contraente presumibilmente piu` debole, bensı` di un soggetto che si rende parte attiva nel soddisfare le istanze sopraddette.

La conferma che la causa del contratto agrario di aﬃtto di fondi rustici sia da ravvisarsi nella costituzione e nell’esercizio dell’impresa si ha, co- munque, dalla stessa giurisprudenza della Suprema Corte 42. Tuttavia, quanto detto non esclude che, per la modesta estensione del terreno adatto solo ad un’agricoltura di autoconsumo, l’aﬃtto possa non dare luogo ad un’impresa: in una siﬀatta situazione, la causa non e` certamente la costitu- zione dell’impresa agricola, ma solo lo scambio del godimento personale di un terreno contro un canone43.

con nota di Xxxx, La causa del contratto come funzione economico individuale, la giurispruden- za di legittimita` sembra orientata in modo favorevole alla ricostruzione della causa in termi- ni di concretezza, nel senso che essa devesi intendere come sintesi degli interessi reali delle parti che la stipulazione e` volta a realizzare, sicche´ il giudice non puo` limitarsi a svolgere un mero controllo formale di conformita` rispetto allo schema tipico legale, ma deve valutare che lo scopo ultimo perseguito dalle parti non contrasti con i principi dell’Ordinamento. In argomento x. X.X. Xxxxxx, Xx xxxxxxxxx, Xxxxxx, 0000. Cfr. anche Rolli Il rilancio della causa del contratto: la causa concreta, in Contratto e impresa, 2007, 416.

42 Cosı` , chiaramente, Cass., 7 luglio 2003, n. 10684, in Rep. Foro it., 2003, voce « Con- tratti agrari», n. 34; Id., 4 novembre 2005, n. 21389, ivi, 2005, voce cit., n. 37. Conferma po- teva trarsi anche da una disposizione sulla conversione dei contratti agrari associativi in quello di aﬃtto, cioe` dall’art. 25 l. n. 203/1982 (ormai esaurito nei suoi eﬀetti). Erano, infat- ti, esclusi dalla conversione quei contratti associativi nei quali, per carenza di requisiti sog- gettivi od oggettivi, mancassero i presupposti per la costituzione di un’impresa nelle mani del concessionario (x. Xxxxxxx', Commento all’art. 25 della legge 3 maggio 1982 n. 203, in Leggi civ. comm., 1982, 1412). Ne´ il passare del tempo con la perdita di applicazione della norma e` tale da incidere nel sistema, nel senso di farne venire meno il signiﬁcato.

43 Nonostante la diﬀerenza causale, il contratto, a cui ora si fa cenno, e` regolato dalla

l. n. 203/1982 in tutte le disposizioni in cui non rilevano, nella persona del concessionario, le

18 Il contratto di affitto – 1. Gli aspetti generali

5. L’oggetto del contratto di aﬃtto: la terra nella sua qualita` di fondo rustico.

La terra e` il bene essenziale per l’esercizio dell’agricoltura. In altre pa- role, elemento costitutivo del fondo rustico, base dell’azienda agraria44, e` il terreno, cioe` lo strato piu` superﬁciale della crosta terrestre che fa da sup- porto alla vegetazione e che rende possibile l’esercizio dell’agricoltura45. Come tale, il suolo e` una risorsa naturale rinnovabile che pretende una at- tenta tutela di conservazione sia contro fatti naturali, sia contro comporta- menti umani46.

Da sempre, nell’analisi dell’impresa agricola e della relativa azienda l’attenzione dei giuristi si e` concentrata sullo studio del ruolo che la terra vi svolge 47, essa costituendo il presupposto concettuale dell’impresa agrico- la che l’aﬃttuario intende esercitare acquisendo la terra.

Orbene, ‘‘prima’’ della stipulazione del contratto di aﬃtto, la terra da destinare alla coltivazione o all’allevamento di animali o alla cura del bo-

qualita` di imprenditore. Si noti anche che in tali situazioni non ricorre, pero` , nemmeno quel- la relazione tra proprieta` fondiaria, capitale agrario e lavoro contadino che altra dottrina ha ritenuto rappresentativa della causa del contratto di aﬃtto di fondi rustici, come sosteneva Xxxxxxxx, La riforma dei contratti agrari dal codice civile del ’42 alla legge dell’82: spinte sociali ed evoluzione normativa, in Nuovo dir. agr., 1982, 628; Id., Causa del contratto agrario e dimensione minima del fondo, in Giur. it., 1983, I, 2, 799; Id., Problemi attuali del- l’agricoltura e riﬂessioni di un giurista, in Riv. dir. agr., 1986, I, 214, poi inserito in Massart (a cura di), Xxxxxx e contenuti del diritto agrario moderno, Milano, 1986, 214, spec. 228. Di recente Xxxxxxxx, Terra e conﬂitti, in P etrelli (a cura di), Cooperazione, conﬂitti e interventi pubblici, con riguardo ai fattori produttivi agricoli e alla gestione del territorio, Mi- lano, 2009, 199, aﬀerma che, dinanzi ai mutati riferimenti normativi, nemmeno per l’aﬃtto a coltivatore diretto e` piu` sostenibile l’interpretazione in chiave di conﬂitto tra capitale e lavo- ro, sicche´ propende a riconoscere che l’aﬃtto agrario sia interpretabile con la categoria ci- vilistica della locazione di bene produttivo.

44 Cfr. Xxxxxx, L’azienda agraria, in Tratt. breve dir. agr. it. e comunitario, diretto da Xxxxxxx, Padova, 2003, 289; Xxxxxxx e Paradiso, Azienda agricola, in Digesto civ., II, Torino, 1988, 25.

45 I residui organici vegetali e animali, i prodotti metabolici dei microrganismi che uti- lizzano i composti organici come fonte di energia e i prodotti di sintesi secondarie di origine microbiologica costituiscono cio` che e` detto humus.

46 Ci si riferisce, rispettivamente, a erosioni, alluvioni, ruscellamenti, e all’uso improprio del terreno o dell’inquinamento delle falde acquifere. In argomento, v. gli AA. citati supra, nt. 26, ai quali si aggiunga Chiappetti, Agricoltura e difesa del suolo, in AA.VV., Agricoltura e diritto. Scritti in onore di X. Xxxxxxxxx, cit., 447.

47 Cfr. Galloni, Fondo rustico, in Digesto civ., VIII, Torino, 1992, 369, e ivi, Agg., To- rino, 2000, 399; Salaris, Fondo, in Noviss. Dig. it., App., III, Torino, 1982, 807; X. Xxxxx- done, Il fondo rustico nella proprieta` e nell’impresa, Napoli, 1997.

Nonostante la formula del nuovo art. 2135 c.c. la Corte Suprema, con la sentenza Xxxx., 5 dicembre 2002, n. 17251 (in Dir. fall., 2003, II, 559, con nota di Alu', Il novellato art. 2135 cod. civ. e la dichiarazione di fallimento), ancora ribadisce che « per aversi attivita` agricola occorre che l’attivita` economica venga svolta con la terra o sulla terra e che l’organizzazione aziendale ruoti attorno al fattore produttivo terra ».

Xxxxxxx Xxxxxxx` e Xxx Xxxx Xxxxxx 19

sco48, occorre che rappresenti, nel ‘‘sistema’’ di governo del territorio, un fondo rustico.

Tradizionalmente si aﬀerma che il ‘‘passaggio’’ di un terreno da porzio- ne di crosta terrestre a fondo rustico dipende dalla manifestazione di vo- lonta` con cui il titolare del diritto di proprieta` di quel terreno lo destina, con un comportamento concludente, all’esercizio dell’agricoltura, dipen- dendo, cioe` , dal proprietario la scelta, solo per un calcolo economico, del- l’utilizzazione del terreno secondo una, e non un’altra, modalita` 49. Pero` , gia` si e` detto che per il combinato disposto degli artt. 41 e 44 Cost. l’inizia- tiva economica che ha per oggetto un terreno rustico e` doverosa, perche´ la conversione di esso a strumento di produzione agricola e` prevista diretta- mente dallo stesso Ordinamento che, appunto, pone vincoli e obblighi sul proprietario terriero in vista del razionale sfruttamento del suolo e dello stabilimento di equi rapporti sociali.

Si puo` , allora, aﬀermare che la destinazione della terra all’agricoltura di- scende in primo luogo dall’attivita` programmatoria della pubblica ammini- strazione diretta a stabilire l’uso corretto delle risorse, attraverso gli stru- menti urbanistici che individuano le aree urbane e quelle agricole50 diﬀeren- ziandone l’impiego. La qualiﬁcazione amministrativa del terreno come fondo rustico e` quella che eleva la singola e distinta porzione di terra a stru- mento produttivo agricolo: sicche´ puo` dirsi che la pubblica amministrazione svolge un fondamentale ruolo nella stessa creazione dell’impresa in agricol- tura51. Ma non vi e` dubbio che la gia` compiuta destinazione del territorio al-

48 Sull’aﬃtto del bosco v. infra, in questo Vol., Cap. II.

49 Cfr. Xxxxxxx, Potere di destinazione e impresa agricola, Milano, 1974.

50 Ci si riferisce ai piani territoriali delle Regioni e delle Province e ai piani regolatori dei Comuni, nonche´ al d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, che, in attuazione dell’art. 17 l. 6 agosto 1967

n. 765, individua le zone omogenee, ovvero il c.d. ‘‘verde agricolo’’. In argomento e in una visione generale v. anche infra, in questo Trattato, Vol. II, Cap. XVI.

51 Cfr. Xxxxxxx', Il ruolo della pubblica amministrazione nella ‘‘creazione’’ dell’impresa agricola, in Dir. e giur. agr. amb., 1995, 389; Masini, Proﬁli giuridici di pianiﬁcazione del ter-

ritorio e sviluppo sostenibile dell’agricoltura, Milano, 1995. Con riferimento a quanto detto nel testo si tenga conto dell’attuale giurisprudenza della Suprema Corte secondo cui i vincoli posti dalle disposizioni urbanistiche costituiscono un limite alla proprieta` terriera privata, con la conseguenza che il cambiamento della destinazione delle particelle fondiarie contra- stanti con la destinazione impressa dal piano urbanistico a verde agricolo e bosco non solo puo` costituire un reato, ma anche si ripercuote sulla validita` dei contratti, siano essi di com- pravendita o di locazione. In sostanza, la norma tutelante interessi pubblicistici si proﬁla co- me imperativa e inderogabile, non soltanto nei rapporti tra pubblica amministrazione e pri- vato, ma anche nei rapporti tra privati, sicche´ l’irregolarita` giuridica dei beni da` luogo a nul- lita` del contratto per violazione di norme imperative: x. Xxxx., 00 dicembre 1984, n. 6600, in Rep. Foro it., 1984, voce « Edilizia», n. 288; Id., 17 dicembre 1993, n. 12495, ivi, 1993, voce cit., n. 291. Cfr., di recente, con riferimento a un contratto di locazione per un deposito di materiali edili su un terreno urbanisticamente destinato a verde agricolo e bosco, Cass., 7 ottobre 2008, n. 24769, in Giur. it., 2009, 1655, con nota critica di Xxxxxx, Brevi osserva-

20 Il contratto di affitto – 1. Gli aspetti generali

l’agricoltura fa sı` che la pianiﬁcazione urbanistica ﬁnisca, essa stessa, con l’essere ‘‘conformata’’ dalla precedente attivita` agricola svolta sul terreno52. Tuttavia, va precisato che il ruolo della pubblica amministrazione nella destinazione della terra all’agricoltura non elimina, di regola, il potere del suo proprietario53 di scegliere, in piena autonomia, le coltivazioni da im- piantarvi; cosı` come non gli impedisce di utilizzare come agricolo, ﬁno a quando gli aggradera` , un terreno destinato all’ediﬁcazione. Dunque, il suo- lo destinato urbanisticamente all’agricoltura, diventa speciﬁco fondo rusti- co quando il suo proprietario lo rende, nella concretezza, un terreno agri- colo, impiantandovi le colture seminative, arbustive o boschive che ritiene le piu` adatte a quella terra o allevandovi gli animali che ritiene piu` in grado

di dargli utili e ricchezza.

6. (Segue). Il fondo rustico attrezzato. Il caso dell’aﬃtto di un fondo rustico con serre.

In un rapporto di proporzionalita` con la terra, con il bosco e con il be- stiame devono essere poste a loro servizio una serie di attrezzi e di macchi- ne che consentano all’operatore economico, che intende svolgere attivita` agricola, di ricavarvi i prodotti e, poi, di conservarli, trasformarli e alienar- li. Si tratta di entita` materiali che hanno una propria individualita` ﬁsica – e, quindi, si tratta di ‘‘cose’’ – le quali, per la loro funzionale destinazione ad altro bene, sono idonee a renderlo capace di utilita` .

Quando a un bene principale 54 vi accede una cosa con un rapporto di durevole servizio, la cosa accessoria assume la qualiﬁca di pertinenza ai sen- si e per gli eﬀetti dell’art. 817 c.c. Cio` , pero` , giuridicamente si veriﬁca solo quando la destinazione sia opera del proprietario della cosa principale o di colui che su di essa vanti un diritto reale 55, sicche´ onde sorga il complesso

zioni in tema di c.d. ‘‘causa concreta’’ del contratto. Sui vincoli urbanistici alla proprieta` ter- xxxxx v. anche, in questo Trattato, Vol. II, Cap. II, § 5, lett. m).

52 Cfr. Xxxxxxxxx, L’interesse agricolo quale valore di rango costituzionale nella disciplina urbanistica, in Riv. dir. agr., 1996, II, 201; Id., L’attivita` agricola regola del costruire (nota a

C. St., 15 gennaio 2003, n. 156), in Dir. e giur. agr. amb., 2004, 14. Con la citata sentenza del 15 gennaio 2003, n. 156, il Consiglio di Stato, su azione di un vicino agricoltore, ha dichia- rato illegittima una concessione edilizia in zona agricola, poiche´ il Comune non aveva accer- tato la sussistenza di un eﬀettivo collegamento funzionale dell’opera con le esigenze della conduzione del fondo.

53 Ma anche dell’enﬁteuta e del possessore: x. Xxxxxxx, Potere di destinazione, cit.

54 Se, di regola, il bene principale e` un immobile, esso potrebbe essere anche un bene mobile come si ricava dall’art. 819, ult. inciso, c.c.

55 Cfr. Xxxxxxxx Xxxx, Le pertinenze, Padova, 1952; Xxxxxxxxxx, La legge di circolazione delle pertinenze, in AA.VV., Studi in onore di X. Xxxx, XX, Xxxxxx, 0000.

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pertinenziale disciplinato dagli artt. 817-819 c.c., e` necessario che ricorra il requisito dell’appartenenza del bene principale nel destinante. Da cio` la conseguenza che, quando gli attrezzi vengano destinati al bene principale da colui che di questo e` semplicemente titolare di un diritto personale di godimento, come e` il caso dell’aﬃttuario del fondo rustico, non si ha com- plesso pertinenziale.

Allorquando oggetto del contratto di aﬃtto non sia un nudo terreno o un mero fondo rustico, ma sia, invece, un fondo ‘‘munito’’ degli attrezzi e delle cose accessorie che ne consentano lo sfruttamento, cioe` quando l’og- getto del contratto e` un fondo con le sue pertinenze la cui consegna espres- samente l’art. 1617 poneva ad obbligo del proprietario-locatore, si ha un fundus instructus quale oggetto del contratto di aﬃtto. Sorge, cosı` , la neces- sita` di distinguere il complesso pertinenziale costituito, ex art. 817 c.c., dal proprietario sulla sua terra, dal complesso di beni materiali e immateriali che l’imprenditore – sia esso il proprietario del terreno o l’aﬃttuario – co- stituisce sul fondo rustico per l’esercizio dell’attivita` economica, dato che il nostro Ordinamento conosce la fattispecie di un altro complesso che assu- me, ex art. 2555 c.c., la diversa qualiﬁca di complesso aziendale: l’analisi e` necessaria onde evitare che quest’ultimo complesso venga confuso con (o sovrapposto a) quello pertinenziale. Potrebbe darsi, infatti, che oggetto del contratto di aﬃtto sia un fondo attrezzato o, invece, una azienda agri- cola. Le due situazioni, se diverse, impongono una distinta trattazione.

La destinazione da` luogo, cioe` , ad una diversa situazione giuridica a se-

conda della qualiﬁca del destinante; se costui e` il proprietario della terra, tra questa e le res si costituisce un vincolo che da` luogo ad una unita` giu- ridica56 assoggettata a stesse norme di circolazione57. Se il destinante e` l’im- prenditore, tra la terra e i beni che vi si rapportano si costituisce un altro tipo di complesso, anch’esso caratterizzato da una stessa circolazione per la sussunzione dei vari beni nel ‘‘tutto’’ dell’azienda, ma solo quando l’ogget- to contrattuale e` conservato nella sua consistenza, appunto, di azienda agricola (art. 2556 c.c.).

56 Cosı` aﬀermava Xxxxxxxxxx, op. ult. cit.

57 Nel senso che la res accessoria segue la sorte della cosa principale per propagazione degli eﬀetti della circolazione del fondo sulla circolazione delle cose che vi si accedano, salvo che il destinante, separando di fatto le cose o assoggettandole a negozi distinti, revochi la destinazione (art. 818 c.c.). Si comprende meglio questo particolarissimo eﬀetto dell’atto di destinazione compiuto dallo stesso proprietario del bene principale, se si rammenta che, per il codice Xxxxxxxxx e per il nostro codice civile del 1865, si parlava, a tal proposito, di immobili per destinazione, ovverosia del fenomeno per il quale le cose poste a servizio del fondo rustico venivano ﬁttiziamente considerate beni immobili per applicare ad esse la disci- plina della circolazione di quella stessa terra cui accedevano.

22 Il contratto di affitto – 1. Gli aspetti generali

Dunque, il fondo attrezzato e` diverso dal complesso aziendale; il fondo attrezzato e` un complesso pertinenziale 58: gli attrezzi, le macchine, le ‘‘co- se’’ a servizio dell’immobile prendono, per disposto del diritto, la qualiﬁca di cose pertinenziali. Invece, quando il destinante e l’organizzatore non e` il proprietario della terra, gli attrezzi, le macchine, le ‘‘cose’’, che accedono all’immobile o, come nella fattispecie che qui interessa, al fondo rustico, es- si si qualiﬁcano soltanto come beni aziendali. Ma se la destinazione e` opera di un imprenditore che e` altresı` il proprietario del fondo, le ‘‘cose’’ si qua- liﬁcano anche come pertinenze, oltre che come elementi dell’azienda59. Da tali osservazioni consegue la conclusione che l’azienda agricola non coinci- de, giuridicamente, con il fondo attrezzato o fundus instructus 60, sicche´ il suo aﬃtto e` un contratto con caratteristiche proprie.

Dalla possibilita` che la destinazione sia opera dell’imprenditore che e`

58 Esso corrisponde, nel comparto agricolo, al complesso denominato ‘‘opiﬁcio’’ del set- tore industriale, il quale si ha quando il locatore, avendo messo a servizio dell’immobile tutte quelle cose accessorie che servono, ha gia` ‘‘creato’’ il complesso che, cosı` , e` pronto a ‘‘entra- re’’ in esercizio commerciale. Sull’opiﬁcio come tertium genus tra il nudo locale commerciale e l’azienda commerciale x. Xxxxxxxxx, Aﬃtto. Disposizioni generali, in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja e Branca, Bologna-Roma, 1978, 25. Cfr. anche Germano', Immobile attrez- zato e azienda, in Riv. dir. agr., 1995, II, 394.

Si noti che non sempre i macchinari e le attrezzature costituenti un opiﬁcio industriale assumono la natura di pertinenze dell’immobile, sicche´ non ricadono nell’ipoteca costituita sopra questo: cosı` Cass., 9 aprile 1984, n. 2255.

59 Va ancora precisato che mentre i beni dell’azienda sono tra loro collegati da un rap- porto di complementarita` che esclude la rilevanza di un bene principale e che postula la coordinazione di tutti i beni in funzione dell’attivita` imprenditoriale, le cose del complesso pertinenziale sono, invece, disposte secondo un rapporto di accessorio a principale. Il con- trasto strutturale tra il vincolo aziendale e il legame pertinenziale viene fatto dipendere, oltre che dalla succitata posizione giuridica soggettiva del destinante rispetto ai beni, da una ﬁna- lita` che sarebbe estrinseca – la produzione – nel caso dell’azienda, mentre sarebbe intrinseca

– il servizio – nel complesso pertinenziale. In altre parole, mentre nel complesso pertinenziale la res accessoria viene posta a servizio della terra in modo, a dir cosı` , statico aumentandone il valore, invece quando un bene accede, anche per servizio, al fondo rustico ma in modo dinamico come avviene nell’azienda agraria, non si ha soltanto un aumento di valore del be- ne-terra, ma si innesca un meccanismo per il quale questo produce utilita`.

60 A parte ogni altra ragione, si ricordi e si prenda atto che colui che organizza i beni dell’azienda e li destina e li coordina all’esercizio dell’attivita` economica, puo` essere anche chi del fondo non e` il proprietario, ovverosia anche chi non vanta sul bene principale quel diritto – di proprieta` , appunto – che per l’art. 817 c.c. e` necessario avere per la sussistenza del complesso pertinenziale. Questo, pero` , non esclude che quando l’imprenditore e` il pro- prietario del bene agricolo principale, le cose materiali da lui durevolmente destinate al ‘‘ser- vizio’’ della terra, del bosco, del bestiame siano tanto pertinenze che beni aziendali, ovvero che in tal caso vi sia coincidenza tra il fondo attrezzato e l’azienda agricola, pur rimanendo essi concettualmente e giuridicamente distinti. Inoltre va rilevato che l’omologazione concet- tuale tra fondo attrezzato ed azienda agricola e` esclusa dalla circostanza – su cui si dira` an- cora infra, in questo Cap., § 7 – che il complesso pertinenziale e` costituito solo da cose, ovvero da entita` corporali, mentre l’azienda e` un complesso di beni.

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anche il proprietario del fondo sorge il problema dell’individuazione del ‘‘momento’’ in cui un complesso di res corporales61 organizzato dal proprie-

tario della terra ‘‘trapassa’’ da complesso pertinenziale a complesso azien- dale. E` il caso, ad esempio, delle serre ‘‘costruite’’ sul fondo da parte del proprietario del terreno che, poi, le concede – ovviamente assieme al terre-

no – ad un aﬃttuario, cosı` come risulta da una serie di pronunce giudizia- rie e da un dibattito dottrinale della ﬁne degli anni ’80 e dell’inizio degli anni ’9062.

Si discuteva se il terreno agricolo con le serre fosse un fondo attrezzato o, invece, un’azienda agricola, deducendo le parti una diversa disciplina giuridica a seconda della diversa qualiﬁca da dare al ‘‘complesso’’ 63. E` cor-

retto ritenere che non sia suﬃciente rilevare la materiale imponenza o la patrimoniale importanza dell’accessorio per ritenere che si sia fuori dalla fattispecie pertinenziale, come nel caso in cui il valore delle serre superi

61 Come si dira` infra, in questo Cap., § 7, l’azienda e` un complesso di beni e non solo di cose, potendo essere organizzati per l’esercizio dell’attivita` anche entita` immateriali, come i segni distintivi, la partecipazione a consorzi, il diritto di utilizzare le Dop e le IGP, il diritto al premio unico di disciplina comunitaria, le quote ecc.

62 In argomento v. Carrozza, La fattispecie codicistica dell’aﬃtto di azienda agraria (ossia un contratto agrario bistratto), in Riv. dir. agr., 1988, II, 130, con riferimento a T. Co- mo, 5 maggio 1987 (ivi, 133) e a A. Milano, 15 marzo 1988 (ivi, 136) su un aﬃtto di azienda per la produzione di fagiani. V. anche Capizzano, Parere pro-veritate, ivi, 139, con riferi- mento all’aﬃtto di un agrumeto collegato ‘‘in rapporto di complementarita` e interdipenden- za, con gli altri elementi mobili ed immobili dell’azienda’’. Cfr. altresı` T. Messina, 16 feb- braio 1989, in Foro it., 1990, I, 322, con osservazioni di X. Xxxxxxxxxxx; X. Xxxxxxx, 18 novembre 1990, in Riv. dir. agr., 1991, II, 79, con osservazioni di Xxxxxxx; A. Roma, 19 ottobre 1990, in Dir. e giur. agr., 1992, 104, con commento adesivo di Traisci, Aﬃtto di azienda agricola nel nostro ed in alcuni ordinamenti stranieri, ivi, 69; Cass., 27 maggio 1993, n. 5942, in Foro it., 1993, I, 2838, con osservazioni di X. Xxxxxxxxxxx. Cfr. anche Xxxxxxxxxx, Aﬃtto di fondo rustico e aﬃtto di azienda agraria, in Riv. dir. agr., 1991, I, 438; Tamponi, Aﬃtto di fondo rustico e aﬃtto di azienda agraria: un itinerario ancora incom- piuto, in Dir. agricoltura, 1992, 357; P rosperi, Per una considerazione dell’aﬃtto di fondo ru- stico in termini di aﬃtto di azienda agricola, ivi, 371. V. anche Costato, Aﬃtto di azienda e aﬃtto di fondo rustico, in Riv. dir. agr., 1992, II, 383. X. xxxxx X. Xxxxxxx, 00 ottobre 1992, in Dir. e giur. agr. amb., 1994, 301 (in cui, sotto il nomen azienda, si discuteva di una vigna con un locale ad uso cantina).

Piu` recentemente l’aspetto ‘‘serra’’ e` ritornato ad essere rilevante nel caso discusso da- vanti al Tribunale di Lamezia Terme che, con la sentenza 17 marzo 2005 (in Dir. fall., 2006, II, 373, con nota di Xxxxxxxxxx, Brevi note sulla fallibilita` delle societa` agricole) ha escluso il fallimento di una societa` di capitali agricola la cui « attivita` di coltivazione [restava] caratterizzata dal fattore terra e l’impianto della serra [costituiva] soltanto una modalita` di utilizzazione del terreno volta a ottimizzare la produttivita` e a mitigare la connaturata rigi- dita` di tale mezzo di produzione il cui sfruttamento, anche con il ricorso all’impianto delle serre, non [sarebbe potuto] comunque essere intensiﬁcato oltre il limite ﬁssato dalle poten- zialita` , estensione e localizzazione del terreno».

63 Sull’applicabilita` di una diversa normativa per la disciplina dell’aﬃtto di azienda ri- spetto all’aﬃtto di fondo attrezzato v. infra, in questo Cap., § 7.

24 Il contratto di affitto – 1. Gli aspetti generali

di gran lunga quello del xxxxxxx00. Dunque, se l’imponenza o il valore pa- trimoniale delle cose accessorie non possono avere rilievo determinante, il problema potrebbe essere risolto se non ci si limita all’esame dell’oggetto, ma si considerano, con questo, il soggetto e il programma della gestione tanto nell’originaria intenzione del locatore, quanto nell’intenzione dell’af- ﬁttuario. Invero, se – come gia` si e` accennato e come ancora si dira` infra, in questo Cap., § 7 – si tiene conto del fatto che l’azienda e` il complesso dei beni organizzato per l’esercizio dell’impresa (art. 2555 c.c.), se ne rileva il carattere dinamico, in opposto a quello statico della destinazione di una cosa al servizio o all’ornamento di un’altra (art. 817 c.c.). Cosicche´ , il com- plesso pertinenziale cambia di qualita` quando ad esso e` impresso il dinami- smo dell’impresa. Ne consegue che, nell’aﬃtto di fondo rustico attrezzato, il dinamismo xxxx` impresso dall’aﬃttuario del fondo, per nulla condiziona- to dal programma preesistente 65; mentre ricorre l’ipotesi dell’aﬃtto di azienda, allorche´ il dinamismo impresso dal precedente titolare assume ri- lievo nella concreta operazione economica, posto che il programma del precedente titolare e` atto ad escludere la scelta di un altro tipo di impresa da parte del nuovo titolare, il quale, infatti, e` ‘‘interessato’’ proprio al ge- nere di azienda gia` organizzata66.

Dunque, in conclusione, quando oggetto del contratto di aﬃtto e` un

fondo rustico attrezzato, la disciplina da applicarsi e` quella della l. 3 mag- gio 1982, n. 203, sull’aﬃtto di fondo rustico67, mentre una disciplina diver- sa potrebbe essere sollecitata quando l’aﬃtto abbia per oggetto un’azienda.

64 Cio` puo` essere dedotto logicamente da l. 10 dicembre 1973, n. 814 e l. 3 maggio 1982,

n. 203, che prendevano in considerazione fattispecie simili nel quantiﬁcare la contropresta- zione del contratto di aﬃtto di fondo rustico, stabilendo che le Commissioni tecniche pro- vinciali determinassero un coeﬃciente aggiuntivo per il calcolo dell’equo canone nel caso in cui il fondo rustico fosse dotato « di eﬃcienti investimenti ﬁssi» con un diretto apporto alle condizioni di produttivita` . Tra gli investimenti ﬁssi erano considerate le serre.

65 Nel caso dell’aﬃtto, il programma eventualmente ‘‘nuovo’’ puo` essere realizzato dall’aﬃttuario per i poteri concessigli dall’art. 10 l. 11 febbraio 1971, n. 11, e dall’art. 16 l. 3 maggio 1982, n. 203.

66 Infatti, la Suprema Corte [Cass., 5 aprile 1995, n. 3974, in Rep. Foro it., 1995, voce

«Lavoro (rapporto)», n. 1195] ritiene che si abbia trasferimento d’azienda quando « ferma restando l’organizzazione del complesso dei beni destinati all’esercizio dell’impresa, si abbia la sostituzione della persona del titolare».

67 Si osservi che il vincolante sistema dell’equo canone della l. n. 203/1982 e` stato la ra- gione per la quale i contratti di aﬃtto di fondo rustico che sono stati pattuiti negli anni suc- cessivi al 1970 non hanno, di regola, come oggetto il fondo con le ‘‘sue’’ pertinenze, non avendo le parti ‘‘rispettato’’ la disposizione dell’art. 1616, per la quale il locatore avrebbe dovuto « consegnare la cosa, con i suoi accessori e le sue pertinenze, in istato da servire al- l’uso e alla produzione a cui e` destinata», essendosi di fatto veriﬁcata la contrapposta situa- zione prevista dall’art. 1617, per la quale spettava all’aﬃttuario – pena la risoluzione del contratto – di destinare « al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione di essa». In-

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7. (Segue). L’azienda agricola.

E` certo, dunque, che gli artt. 817 e 2555 c.c. consentono di riconoscere la diﬀerenza tra fondo attrezzato e azienda agricola, innanzitutto per la di- versita` del soggetto che ‘‘crea’’ il complesso: questo e` da qualiﬁcarsi ‘‘per- tinenziale’’ quando e` creatura del proprietario del fondo rustico, mentre e` da qualiﬁcarsi ‘‘aziendale’’ quando e` creatura dell’imprenditore agricolo che potrebbe non essere il proprietario del terreno. Ma si e` accennato, e ora conviene metterlo in adeguata evidenza, che c’e` un’ulteriore diﬀerenza tra il fondo attrezzato e l’azienda agricola: nel primo, in quanto complesso pertinenziale, le entita` che vi ricorrono sono cose, intese nella loro corpo- ralita` ; mentre le entita` che fanno parte dell’azienda sono beni, intesi non solo come cose corporali ma anche come ‘‘entita` incorporali’’, servizi, con- tratti, crediti e ‘‘privilegi’’ 68.

Peraltro e` opportuno ricordare che a indurre la dottrina del tempo del- l’immediata entrata in vigore del codice civile del 1942, a operare l’accosta-

vero, il calcolo dell’equo canone, modulato sul parametro degli estimi riferiti soltanto al ge- nere e alla classe catastale del fondo, rendeva antieconomico per il locatore concedere, con il terreno, anche il godimento delle cose materiali necessarie per l’esercizio dell’attivita` agrico- la. La disciplina dell’aﬃtto di fondi rustici, che un tempo si articolava anche in ordine alla quantiﬁcazione del canone che, salvo nell’ipotesi della presenza di fabbricati colonici e di ef- ﬁcienti investimenti ﬁssi, prevedeva solo un ricorso agli estimi catastali ﬁssati nel 1939, e` sta- ta dichiarata illegittima dalla Corte costituzionale con la sentenza 5 luglio 2002, n. 318, in Giur. cost., 2002, 2461. La sentenza e` stata variamente commentata: cfr. Xxxxxxxxx, Eﬀetti della dichiarazione di illegittimita` costituzionale degli artt. 9 e 62 della legge 3 maggio 1982

n. 203, in Dir. e giur. agr. amb., 2002, 477; X. Xxxxxxxxx, Illegittimita` del canone equo deter- minato in base agli artt. 9 e 62 della legge 203 del 1982, ivi, 629; X. Xxxxxxxxx, Il canone di aﬃtto di fondo rustico dopo la dichiarazione di illegittimita` costituzionale degli artt. 9 e 62 del- la l. 3 maggio 1982 n. 203, in Studium iuris, 2003, 162; Corsaro, Eﬀetti della sentenza della Corte costituzionale n. 318 del 2002 sulla disciplina dell’equo canone degli aﬃtti agrari, in Dir. giur. agr. e amb., 2004, 255; Xxxxxx, La Corte di cassazione e la questione dell’equo canone in materia di aﬃtto di fondi rustici, ivi, 2009, 171; Milletti, La determinazione del canone in agricoltura fra tutele proprietarie, incostituzionalita` del reddito e l’instaurazione di equi rap- porti sociali, in Giur. it., 2005, 651. Sull’argomento del canone dell’aﬃtto di fondo rustico

v. anche infra, in questo Cap., § 14.

68 Speciﬁca conferma dell’esistenza, sul piano del diritto, di una nozione di azienda agri- cola si ricava dal fatto che all’imprenditore agricolo possono essere concessi ‘‘privilegi’’ come le quote di produzione, i diritti di reimpianto e il c.d. premio unico della riforma di medio termine della politica agricola comune, anch’essi rilevanti in modo oggettivo accanto ai beni corporali e a quelli immateriali, perche´ funzionalmente coordinati all’esercizio di un’attivita` imprenditoriale e goduti in modo mediato attraverso la costituita organizzazione aziendale, con la rilevantissima particolarita` che tali privilegi sono propri ed esclusivi del mondo del- l’agricoltura perche´ inesistenti con riguardo alle attivita` economiche secondaria e terziaria: in argomento x. Xxxxxxx', L’azienda agricola ed i suoi nuovi beni. Le quote di produzione ed il diritto di reimpianto dei vigneti, in Dir. agricoltura, 1995, 1. Sulle quote, il diritto di xxxx- pianto e il premio unico sotto il proﬁlo della loro circolazione v. in questo Vol., rispettiva- mente Capp. X, XI e XII.

26 Il contratto di affitto – 1. Gli aspetti generali

mento ermeneutico delle due entita` – azienda agricola e fondo rustico con pertinenze – sono stati non solo varie disposizioni normative codicisti- che 69, ma anche il contributo intellettuale del tempo sulla conﬁgurazione della proprieta` attiva, secondo cui il proprietario terriero veniva inteso co- me imprenditore potenziale 70. Tuttavia, la dottrina piu` attenta non aveva potuto fare a meno di notare che oggetto dell’aﬃtto poteva ben essere un terreno ‘‘nudo’’ da destinare a rimboschimento71 e che, nell’ipotesi di fon- do privo in tutto o in parte di accessori, l’aﬃttuario era tenuto, pena la ri- soluzione del contratto, ad apportare i mezzi necessari per la gestione pro- duttiva del xxxxxxx00: sicche´ poteva ricorrere il caso di una organizzazione che era frutto, esclusivo o quasi esclusivo, dell’aﬃttuario di un fondo che non era, all’origine, in tutto o in parte attrezzato73.

Xxxxxx, se la disciplina giuridica e la stessa realta` potevano confortare, nel 1942, l’idea che il legislatore avesse operato un perfetto parallelismo tra impresa agricola e fondo attrezzato da un lato, e impresa commerciale e azienda dall’altro, nel senso che, ontologicamente e giuridicamente, non ci fosse diﬀerenza tra fondo attrezzato e azienda agricola e che l’azienda agricola altro non fosse che il fondo con le sue pertinenze, oggi e` la stessa realta` a dare facilmente conto di una ‘‘organizzazione’’ ad opera dell’agri- coltore suscettibile di operare lo scollamento dalla originaria asserita iden- tita` ontologica e strutturale 74.

69 Ci si riferisce all’art. 1617, che, come supra si e` ricordato, obbligava il locatore a con- segnare la cosa con le sue pertinenze; agli artt. 1640-1645 che disciplinavano la consegna e la restituzione delle ‘‘scorte’’ fornite dal locatore; all’art. 1618 sulla mancanza di poteri dell’af- ﬁttuario per il principio paralizzante del salva rerum substantia.

70 Cfr. Finzi, Diritto di proprieta` e disciplina della produzione, in AA.VV., Atti del Primo congresso nazionale di diritto agrario, cit., 158.

71 E` l’art. 1629 che lo prende in considerazione.

72 Come gia` si e` accennato, e` la disposizione dell’art. 1618.

73 A sostegno delle tesi dirette a riconoscere una forma autonoma di organizzazione in agricoltura cui dare il nome di ‘‘azienda agricola’’, non prive di signiﬁcato dovevano ritenersi le disposizioni degli artt. 836 e 2557 che espressamente facevano e fanno riferimento ad ‘‘aziende agricole’’, mentre, come e` noto, il legislatore accorda alla nozione di azienda un carattere neutro, dovendosi ricorrere alla natura dell’impresa, in vista della quale e` organiz- zata l’azienda, per la qualiﬁcazione di quest’ultima. Agli artt. 836 e 2557 c.c. ora si aggiunge l’art. 46, 7o co., l. n. 203/1982, che, con riferimento alla sospensione dell’esecutivita` delle sen- tenze di rilascio del fondo rustico oggetto del contratto di aﬃtto, esplicitamente fa uso della espressione ‘‘azienda agricola’’. Per tale norma, puo` essere concessa la sospensione dell’ese- cuzione della sentenza non deﬁnitiva di escomio quando essa determini un ‘‘grave e irrepa- rabile danno’’ ai sensi dell’art. 373 c.p.c. Piu` precisamente, l’art. 46, 7o co., consente la con- cessione della sospensiva quando « l’esecuzione della sentenza (...) possa risultare fonte di se- rio pericolo per l’integrita` economica dell’azienda o per l’allevamento di animali». In argomento v. in questo Vol., Cap. XXI, § 15.

74 D’altra parte, il crescente rilievo del ruolo dell’imprenditore quale arteﬁce dell’orga- nizzazione e` emerso, nella materia agricola, nitidamente allorche´ la legislazione speciale sul- l’aﬃtto di fondi rustici, disciplinando in modo cogente il regolamento contrattuale e, in par-

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Il riconoscimento dell’esistenza, sul piano del diritto e non solo dell’eco- nomia, dell’azienda agraria come qualcosa di ontologicamente diversa dal fondo attrezzato75 obbliga, ora, ad aﬀrontare il problema della natura del- l’azienda 76. Non rientra nell’economia di questo capitolo trattare funditus l’argomento. Tuttavia, prendiamo atto che soprattutto due tesi si contendo- no il campo. I sostenitori della c.d. teoria atomistica ritengono che l’azienda non sia un oggetto giuridico unitario nonostante l’unita` del complesso sotto il proﬁlo economico, ma solo una pluralita` di beni giuridicamente disarti- colati. I sostenitori della tesi dell’universitas rilevano che le formule degli artt. 2556, 2561 e 2562 x.x. x xxxxxx xxxx’xxx. 000, x. 0, x.x.x., xxx xxxxxxxxx del- l’azienda e delle ‘‘altre universalita` di beni’’ risultano ispirate da esigenze uni- tarie del complesso, sicche´ sostengono che al genere logico dell’universalita` di beni corrispondano, nel concreto, le specie della universalita` di cose mobili (art. 816) e dell’azienda (art. 2555), ancorche´ questi due complessi diﬀerisca- no sostanzialmente per rinvenire il nesso della loro connessione, il primo, nel- l’essere stesso delle cose, e il secondo, nel volere dell’imprenditore.

Orbene, se si rileva che la regolamentazione giuridica dell’azienda altera la disciplina degli elementi che ad essa si collegano e che in essa sono orga- nizzati, ci fa propendere all’idea che al nostro sistema normativo sia piu` consona la tesi dell’universalita` . Infatti, « l’esserci dell’azienda» 77 modiﬁca

ticolare, la determinazione del canone quantiﬁcato sulla base del reddito dominicale del ter- reno senza – come si e` accennato – che sostanzialmente rilevasse l’attrezzatura occorrente per la coltivazione (e cio` si e` veriﬁcato ﬁno alla citata sentenza della C. cost., 5 luglio 2002, n. 318), ha spinto i proprietari ad escludere le pertinenze dalla concessione del godi- mento dei loro terreni e, dunque, ad aﬃttare fondi prevalentemente privi di res accessorie. Inoltre, l’art. 10 l. 11 febbraio 1971, n. 11 con l’attribuzione all’aﬃttuario di ampi poteri ge- stionali, fa sı` che sia quest’ultimo colui che forma o adegua l’organizzazione con riguardo al tipo di impresa che intende esercitare.

75 L’assimilazione tra fondo rustico e azienda e` stata una tesi ricorrente nella manuali- stica italiana anche a motivo della scarsa trattazione dell’art. 2555 c.c. con riguardo al com- plesso dei beni organizzato dall’agricoltore. Aveva, infatti, forte presa l’aﬀermazione, fatta al momento dell’entrata in vigore del codice del 1942, per la quale « esercitare il diritto di proprieta` sul fondo attrezzato equivale ad esercitare l’impresa agricola»: Xxxxxx, Impresa, azienda, fondo nel nuovo diritto agrario italiano, in Riv. dir. agr., 1943, I, 157.

Ancora negli anni ’90 si sosteneva l’impossibilita` di desumere dalla disciplina diﬀeren- ziata delle due fattispecie dell’aﬃtto di bene produttivo e dell’aﬃtto di azienda l’incompati- bilita` dell’unita` organizzativa costituita dal fundus instructus con il complesso dei beni costi- tuiti in azienda: P rosperi, La tutela dell’unita` fondiaria, Napoli, 1993, 53.

76 Una volta che si e` pervenuti alla conclusione della non-identita` concettuale tra com- plesso pertinenziale e azienda – il primo, come somma e la seconda, come sintesi di utilita` , caratterizzati entrambi, come si e` detto, da un’unica vicenda giuridica per propagazione de- gli eﬀetti dalla cosa principale alle cose accessorie nel primo (art. 818 c.c.) e per la sussun- zione dei vari beni nel ‘‘tutto’’ della seconda (art. 2556 c.c.) – sorge la necessita` di deﬁnire cosa sia, sul piano del diritto, l’azienda e, per conseguenza, l’azienda agricola. Sulla natura dell’azienda v. anche infra, in questo Vol., Cap. IX, § 2.

77 Cosı` Spada, Lezione sull’azienda, in AA.VV., L’impresa, Milano, 1985.

28 Il contratto di affitto – 1. Gli aspetti generali

le regole che concernono i singoli beni che la compongono: a) se i singoli beni circolano senza vincoli di forma, quando sono organizzati in azienda richiedono la prova scritta (art. 2556.1); b) se i singoli beni circolano senza bisogno di pubblicita` , quando sono organizzati in azienda la richiedono (art. 2556.2); c) solo gli atti di disposizione dei beni organizzati in azienda sono ‘‘arricchiti’’ degli eﬀetti del divieto di concorrenza (art. 2557); d) la cessione dei crediti dell’azienda si svolge secondo un paradigma diverso da quello di cui all’art. 1264 c.c. (art. 2559); e) la cessione dei rapporti di lavoro si veriﬁca in modo automatico in caso di trasferimento dell’azienda (art. 2112); f ) la cessione dei contratti dell’azienda pretende requisiti diversi da quelli richiesti dall’art. 1406 c.c. per la cessione ordinaria dei contratti (art. 2558). In tali ‘‘speciali’’ disposizioni sulla circolazione dell’azienda ci sembra che trovino conferma l’esistenza e la natura dell’azienda sul piano giuridico come unita` e come bene in se´ . Di conseguenza, si ha la conferma della diﬀerenza tra l’azienda agricola e il fondo rustico dotato dell’attrez- zatura occorrente per produrre78.

L’elemento coagulante dei beni che costituiscono l’azienda e` dato dal- l’organizzazione, ovverosia dal modo con cui i beni stessi vengono coordi- nati e utilizzati per l’esercizio dell’attivita` economica in forma imprendito- riale 79. In altre parole, l’organizzazione e` un modo di essere dei beni azien-

78 Nessuno mai ha aﬀermato che l’azienda, sul piano economico, sia soltanto una sem- plice addizione degli elementi che la compongono, perche´ , invero, essa e` un complesso e una sintesi di beni organizzati, che sono uniﬁcati, appunto sul piano dell’economia, dalla loro destinazione funzionale. Ora, le considerazioni su espresse sulla base della categoria della universitas consentono di riconoscere, anche sul piano giuridico, la rilevanza uniﬁcata della organizzazione dei beni aziendali.

Ulteriore conferma di quanto detto con riguardo all’azienda agricola puo` trarsi anche dagli artt. 2556.1, 2556.2 e 2559 c.c., che un tempo potevano indurre a ritenere che por- tassero argomenti solo a favore dell’azienda commerciale, in quanto essi si riferiscono alle ‘‘imprese soggette a registrazione’’, ma che oggi si applicano anche alle imprese agricole, sog- gette anch’esse all’obbligo dell’iscrizione nel registro delle imprese (art. 2 d.lg. 18 maggio 2001, n. 228).

79 Cfr. X. Xxxxxxxxx, Contributo alla teoria dell’azienda come oggetto di diritti, Milano, 1986. D’altra parte la soluzione del problema non e` di poco conto, perche´ essa consente di qualiﬁcare il diritto sull’azienda una volta chiarito se, nelle vicende circolatorie dell’azienda, all’interesse a conservare l’utilita` economica del complesso corrisponda o meno una rilevan- za giuridica. In sostanza, la questione e` se nella ‘‘cosa complessa’’ da una pluralita` ontolo- gica di entita` si possa passare ad un’unitaria considerazione logica, nel senso che per il di- ritto le varie entita` vengono considerate una cosa e un (nuovo) oggetto e come tale regolate. Cfr. Xxxxxxx, Le universalita` patrimoniali, Milano, 1936.

Si tenga comunque presente che, per potere conﬁgurare le universalita` come oggetto di un nuovo diritto, occorrerebbe, in via preliminare, dimostrare che il complesso di beni solle- cita un interesse che, per qualita` , e` diverso da quelli che sollecitano i singoli beni che compon- gono il complesso medesimo. In argomento e anche per la bibliograﬁa citata, v., per ultimo, Xxxxxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxx` e il diritto di impresa, in Riv. dir. comm. e obbligazioni, 2008, 847.

Xxxxxxx Xxxxxxx` e Xxx Xxxx Xxxxxx 29

dali, ed e` tale organizzazione che si traduce in una maggiore o minore eﬃ- cienza del complesso e, quindi, in un fattore di maggiori o minori guada- gni. Ora, l’aspettativa di lucri futuri costituisce quella particolare qualita` che viene detta ‘‘avviamento’’, di cui coeﬃciente e` la clientela80, qualita` fondamentale e dato caratterizzante di ogni azienda. Si apre, cosı` , la que- stione dell’ammissibilita` dell’avviamento in agricoltura, dato che la dottri- na, chiamata a trasferire la nozione di avviamento all’agricoltura negli anni immediatamente successivi all’entrata in vigore del codice civile del 1942, tendenzialmente ne dava una risposta negativa, e cio` in conseguenza della interpretazione secondo cui vi era perfetta convergenza tra fondo attrezza- to e azienda agricola81.

Se l’avviamento e` la capacita` di proﬁtto dell’azienda, non puo` oggi met- tersi in dubbio che la probabilita` di guadagni dell’agricoltore dipende non solo dal fatto che ha impiantato l’azienda su un terreno fertile, ma altresı` perche´ ha introdotto coltivazioni adatte, eseguito speciﬁci miglioramenti, adottato rotazioni convenienti, scelto dipendenti agricoli capaci ed eﬃcien- ti, procurato ai propri prodotti rilevanti sbocchi sul mercato, attratto la clientela con marchi individuali e marchi collettivi di prestigio, nonche´ con attestati di biologicita` o di qualita` e con indicazioni geograﬁche e de-

80 Ovverosia, l’insieme di persone che, tendenzialmente in modo permanente, domanda- no i prodotti e i servizi di quell’imprenditore.

81 L’aﬀermata identita` tra i due complessi, infatti, conduceva a fermare l’attenzione sul fondo attrezzato, sicche´ , al momento della riﬂessione sull’avviamento, anziche´ valutarne l’en- tita` sotto il proﬁlo dell’organizzazione, esso veniva pensato sotto il proﬁlo intrinseco della fer- tilita` del fondo rustico. In altre parole, le probabilita` di guadagno dell’agricoltore si facevano dipendere, in modo esclusivo, da fattori intimamente connessi al suolo e da questo inscindibili, ovverosia dalla posizione geograﬁca del fondo rustico per i conseguenti fattori del clima, del- l’altitudine e della natura geologica del terreno che incidono sulla fertilita` : x. Xxxxxxx e Romagnoli, Azienda agraria, in Noviss. Dig. it., II, Torino, 1964, 14. Se non c’e` dubbio che la fertilita` della terra concorra a dare all’azienda agricola una ﬁsionomia propria incidendo anche sull’avviamento, tuttavia non si puo` non cogliere la particolarita` per la quale il collega- mento dell’azienda agricola al territorio e` fattore che incide tanto sull’organizzazione azienda- le, quanto sull’esercizio dell’impresa, quanto sull’avviamento, coinvolgendo la vita dell’impre- sa in tutta la dimensione che la riguarda. Tuttavia, l’incidenza della qualita` della terra sull’or- ganizzazione dell’azienda agricola e sulla gestione dell’impresa non deve essere confusa con l’avviamento, che dipende dalle modalita` dell’attivita` : cosicche´ , se l’ubicazione di un fondo ru- stico in un’area fertile puo` accordare di per se´ talune aspettative all’agricoltore, queste posso- no concorrere a determinare l’avviamento solo allorquando l’attivita` esercitata sul fondo nella zona fertile presenti tutti quegli strumenti che consentono di trasferire i beneﬁci della fertilita` del suolo all’azienda. Siﬀatte considerazioni vengono ancor piu` in evidenza, ove si riﬂetta sulla particolare valenza delle aziende agricole ubicate nelle zone limitate da provvedimenti norma- tivi sulle denominazioni di origine, e sul fatto che tale collocazione, se puo` presentarsi come un avviamento di posizione, concretizzera` tale avviamento solo allorche´ l’agricoltore, in virtu` del- le sue capacita` , organizzera` le sue colture in modo tale da meritare di fregiarsi della denomi- nazione d’origine protetta o di un marchio collettivo geograﬁco. Sui segni del territorio indi- canti prodotti agricoli v. in questo Trattato, Vol. III, Cap. XIII.

30 Il contratto di affitto – 1. Gli aspetti generali

nominazioni d’origine 82. La conferma dell’ammissibilita` dell’avviamento in agricoltura quale condizione dell’esistenza, sul piano giuridico, dell’unita` costituita dall’azienda agricola e` data dal riconoscimento, a favore del- l’agricoltore, della monetizzazione della perdita della propria organizzazione aziendale, nell’ipotesi sia della risoluzione c.d. incolpevole83, sia dell’espro- prio84. In conclusione, dunque, in xxx xxxxxxx xx ammesso che in agricoltu- ra e` possibile discutere di azienda.

8. La tipizzazione dei contratti agrari e la loro riconduzione all’aﬃtto di fon- do rustico.

A far data dal secondo dopoguerra, il legislatore ha compresso pesan- temente la liberta` negoziale in agricoltura85, secondo due direttrici parallele

82 Cfr. Xxxxxxxxxx, Xxxxx note in tema di avviamento agricolo, in Dir. e giur. agr. amb., 2005, 232.

83 Ci si riferisce all’art. 43 l. 3 maggio 1982, n. 203, su cui x. xxxxx, xx xxxxxx Xxx., § 00. Qui, solo per memoria, si consideri che e` insegnamento tradizionale che il valore patrimoniale dell’avviamento dell’azienda commerciale e` confermato dall’espressa considerazione norma- tiva dell’art. 4 l. 27 gennaio 1963, n. 19, come sostituito dall’art. 34 l. 27 luglio 1978, n. 392 sull’avviamento commerciale, la quale tutela la perdita dell’avviamento realizzato dall’im- prenditore che venga sfrattato, per ﬁnita locazione, dall’immobile in cui esercita la sua atti- vita` , prevedendo, a suo favore, un compenso pari ad un multiplo (trenta mensilita` ) del ca- none di mercato di quello speciﬁco immobile. Orbene, una identica monetizzazione della perdita della propria organizzazione aziendale viene riconosciuta all’agricoltore in caso di ‘‘risoluzione incolpevole’’ del contratto, quando l’aﬃttuario – tanto se coltivatore diretto, quanto se conduttore capitalista – ha diritto ad un equo indennizzo. Orbene, l’equo inden- nizzo altro non e` che il corrispettivo per la ‘‘disintegrazione’’ dell’azienda agricola, ovverosia per la perdita di quel particolare modo con cui l’agricoltore aveva organizzato, su quel ter- reno, la sua attivita` imprenditoriale.

84 Ci si riferisce alla l. 22 ottobre 1971, n. 865, come modiﬁcata dalla l. 28 gennaio 1977,

n. 10, e dalle successive leggi a seguito dei vari interventi della Corte costituzionale. V. ora

d.p.r. 8 giugno 2001, n. 327, testo unico in materia di espropriazione per pubblica utilita` . Infatti, in caso di esproprio del fondo, il coltivatore diretto – tanto se proprietario, quanto se e` aﬃttuario – ha diritto ad una indennita` aggiuntiva pari a quella del valore agricolo me- dio corrispondente al tipo di coltura eﬀettivamente praticato sul terreno. Anche con riguar- do a tale indennita` aggiuntiva puo` ritenersi che essa sia il corrispettivo per la ‘‘disintegrazio- ne’’ dell’azienda agricola. Cfr. Rook Xxxxxx, Proprieta` diretto-coltivatrice e regime di espro- prio, in Riv. dir. agr., 1984, I, 30; Xxxxxxx, L’indennita` a favore di concessionari di contratti agrari in caso di espropriazione (art. 17 legge 22 ottobre 1971, n. 865), in Riv. dir. agr., 1975, I, 761; Germano', L’indennita` per il coltivatore nelle nuove norme sull’espropriazione, in Ro- xxxxxxx e Germano', Aﬃtto di fondi rustici. Aﬃtto a coltivatore diretto, in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja e Branca, Bologna-Roma, 1990, 384. Sulla disciplina dell’esproprio dei fondi rustici v. in questo Vol., Cap. XVII.

85 In un primo tempo, il legislatore ha provveduto a prorogare, dapprima annualmente

e poi « ﬁno a nuova disposizione», i contratti agrari con coltivatori diretti (in argomento

x. Xxxxxxxxx, Introduzione. Artt. 1628-54, in Romagnoli e Germano', op. cit., 59; Ger- mano', Durata minima dell’aﬃtto, ivi, 105). In un secondo tempo, ha ridotto l’enorme nume-

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allo scopo di pervenire ad un unico risultato: da un lato, ha operato la co- strizione di tutti i contratti agrari, prima, entro i soli tipi disciplinati dalle leggi del 1964 e del 197186 e, oggi, entro l’unico tipo del contratto di aﬃtto nel quale possono convertirsi i contratti associativi e al quale vanno ricon- dotti tutti i contratti agrari stipulati dopo l’entrata in vigore della l. n. 203/ 1982 aventi per oggetto la concessione di fondi rustici 87; dall’altro lato, ha provveduto a una sempre piu` rigida determinazione legale del contenuto del contratto di aﬃtto88. Il risultato conseguito e` quello che il modello del- l’aﬃtto e` considerato dal legislatore l’unico contratto agrario oggi ammesso dal nostro Ordinamento, che lo ha ritenuto il piu` idoneo, sotto il proﬁlo economico-politico, a regolare i rapporti tra i proprietari di terra che non vogliono coltivarla e coloro che privi di terra intendano coltivarla89. Tuttavia, l’art. 45 l. n. 203/1982 concede alle parti, che siano assistite dalle

ro di tipi sociali di contratti esistenti nel mondo dell’agricoltura italiana ai quattro tipi legali dell’aﬃtto, della colonia parziaria, dell’enﬁteusi e del lavoro subordinato, disciplinando in modo cogente il rapporto di colonia e delle residue mezzadrie (trattasi della l. 15 settembre 1964, n. 756). In un terzo momento, ha dettato norme obbligatorie sull’aﬃtto di fondo ru- stico, contestualmente vietando i contratti agrari associativi aventi ad oggetto la terra, con- vertendo in aﬃtto le residue mezzadrie e colonie parziarie e riconducendo all’aﬃtto tutti i nuovi contratti agrari « aventi per oggetto la concessione di fondi rustici o tra le cui presta- zioni vi sia il conferimento di fondi rustici» (sono: l. 22 luglio 1966, n. 606; l. 11 febbraio 1971, n. 11; l. 3 maggio 1982, n. 203; l. 14 febbraio 1990, n. 29).

86 In particolare l’art. 18 l. n. 11/1971 disponeva che ai contratti di aﬃtto misto a colonia parziaria od a mezzadria si applicassero le disposizioni regolatrici dell’aﬃtto a coltivatore diretto, tanto da indurre la dottrina (x. Xxxxxxxxx, Introduzione. Artt. 1628-54, cit., 64) a considerare la l. n. 11/1971 come confermativa, con la tecnica dell’assorbimento, della riduzione dei contratti agrari al numerus clausus disposto dall’art. 13 l. n. 756/1964. Si tenga presente che l’art. 24 l. n. 11/1971 aggiungeva che « in parziale deroga all’art. 13 della legge 15 settembre 1964 n. 756, sono trasformati in aﬃtto, a richiesta del coltivatore, i contratti in corso nei quali vi sono elementi di contratto di aﬃtto, ancorche´ non prevalenti ».

87 Ci si riferisce in particolare all’art. 27 l. n. 203/1982, su cui x. xxxxx, xx xxxxxx Xxx., § 0. 88 Tenendo presente il procedere del legislatore, nel ‘‘ridurre’’ le tipologie dei contratti agrari e, contestualmente, nel regolare in modo cogente i contratti o il contratto agrario con- servato, si puo` rilevare che l’intervento sui rapporti agrari attraverso la disciplina autorita- tiva dei contratti tipici del mondo dell’agricoltura non avrebbe avuto eﬀetto se, contempo-

raneamente, non si fosse vietata la creazione di contratti agrari atipici.

89 La compressione dell’autonomia negoziale riguarda solo il contenuto del rapporto, dato che il titolare del fondo rustico e` libero di decidere se e a chi concedere in aﬃtto la sua terra. L’utilita` di evidenziare siﬀatta considerazione si coglie non solo se si pensa alla possibilita` dell’intervento di una legge compressiva dell’autonomia negoziale nel corso di un rapporto stipulato nel momento di vigenza di una legge liberale, ma soprattutto se si fa mente locale all’ipotesi di un contratto stipulato dalle parti senza il rispetto delle norme cogenti e che, a stretto rigore, dovrebbe essere nullo perche´ contrario alle norme imperative. In entrambe le fattispecie si ha l’applicazione della regola dell’art. 1374 c.c., per la quale il contratto obbliga le parti a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge e, dunque, anche alle ‘‘clausole’’ legali che, ex art. 1339 c.c., sostituiscono le eventuali clausole diﬀormi apposte dai contraenti.

32 Il contratto di affitto – 1. Gli aspetti generali

rispettive organizzazioni professionali, la facolta` di stipulare accordi in de- roga alle norme cogenti90, come si dira` infra, in questo Cap., § 3491.

Si noti ancora che il divieto di stipulazione di contratti agrari diversi dall’aﬃtto come disposto dall’art. 58 l. n. 203/1982 non avrebbe eﬃcacia se il legislatore, al posto della sanzione di nullita` del contratto stipulato contra legem, non avesse operato la sua riconducibilita` all’aﬃtto92. La que- stione che, allora, sorge e` quella di individuare quali siano i contratti che, pur avendo per oggetto la concessione di un terreno agricolo ma essendo stati stipulati in diﬀormita` della l. n. 203/1982 che e` la legge sul contratto di aﬃtto di fondo rustico, debbano essere ricondotti al contratto di aﬃtto ex art. 27 (su cui x. xxxxx, § 00). In una siﬀatta disamina acquista rilevanza la diﬀerenza della concessione del temporaneo godimento di un terreno at- trezzato con cose per l’esercizio dell’agricoltura, rispetto a quella del tem- poraneo godimento di un complesso organizzato di beni assunto a livello di azienda.

9. La disciplina del contratto di aﬃtto di nudo terreno o di fondo rustico at- trezzato: rinvio.

Con riguardo alla terra come oggetto contrattuale si e` detto che il con- tratto di aﬃtto di beni produttivi si speciﬁca in aﬃtto di nudo terreno, in aﬃtto di fondo attrezzato e in aﬃtto di azienda.

Le prime due forme di aﬃtto si diﬀerenziano nettamente dalla terza

90 Cfr. Xxxx., 22 gennaio 1999, n. 594, in Rep. Foro it., 1999, voce « Contratti agrari»,

n. 40. Sulla non necessita` che le parti indichino in modo espresso a quali norme di legge in- tendano derogare x. Xxxxxxx', L’integrazione delle lacune dei contratti agrari, in Riv. dir. agr., 1995, I, 40.

91 Il paragrafo 34 di questo Capitolo e` di Xxxxx Xxxxx.

La disposizione dell’art. 45 l. n. 203/1982, che al suo sorgere e` apparsa assolutamente innovativa, oggi s’inquadra pienamente in quel processo di liberalizzazione del mercato, per il quale l’intervento dirigista dello Stato tende ad essere circoscritto all’imposizione di principi assolutamente inderogabili, all’interno dei quali le autonomie dei privati sono in grado di trovare, attingendo dalle nuove dinamiche economiche, soluzioni anche sinergiche con gli interessi precipui della collettivita` .

92 Si sa che il contratto contrario a norme imperative e` nullo (art. 1418 c.c.); ma e` anche noto che, ai sensi dell’ultimo inciso del 1o co. di tale art. 1418 x.x., xx xxxxxxxx xxx xxxxxxxxx xxxxxxxxx x xxxxx imperative non si veriﬁca quando « la legge dispone diversamente», cosı` come, appunto, stabilisce il detto art. 27, e come ha aﬀermato Cass., 6 giugno 1995, n. 6360, in Foro it., 1995, I, c. 2799, con osservazioni di X. Xxxxxxxxxxx e in Dir. e giur. agr. amb., 1995, 617. Se non ci fossero l’art. 1418.1 x.x. x x’xxx. 00 x. x. 000/0000, il divieto di stipulare contratti agrari diversi dall’aﬃtto si sarebbe tradotto in un vantaggio per il solo proprietario della terra che, a suo libito al ﬁne di ‘‘riprendersi’’ la terra, avrebbe potuto invocare la nullita` del contratto cui aveva dato luogo pur nella consapevolezza della violazione della disciplina cogente.

Xxxxxxx Xxxxxxx` e Xxx Xxxx Xxxxxx 33

perche´ , analizzandole alla luce degli interessi costituzionalmente in esse presenti, si constata che nelle prime due si contrappongono la tutela del- l’impresa garantita dall’art. 41 Cost. da un lato, e la tutela della proprieta` terriera garantita dall’art. 44 Cost. in una posizione sottordinata, dall’altro; mentre nell’ipotesi di aﬃtto di azienda si giustappongono gli interessi del- l’impresa come costruita dall’aﬃttante, da un lato, e quelli dell’impresa co- me esercitata dall’aﬃttuario, dall’altro, garantite dall’art. 41 Cost. con ri- guardo ad entrambi i soggetti.

Per esplicita disposizione della l. 3 maggio 1982, n. 203, le prime due for- me di aﬃtto trovano la loro esaustiva disciplina in tale normativa, per la cui analisi e commento si rinvia infra, in questo Cap., parte 2a. Per la terza for- ma di aﬃtto, nulla dice la legislazione agraria speciale; sicche´ la sua rico- struzione disciplinare spetta all’interprete che, peraltro, trova nel codice civile un apposito articolo – l’art. 2562 – rubricato « Aﬃtto dell’azienda».

10. (Segue). La disciplina dell’aﬃtto di azienda agricola e la sua irriconduci- bilita` all’aﬃtto di fondo rustico per l’inapplicabilita` dell’art. 27 l. 3 maggio 1982, n. 203.

Quanto detto supra, sulla diﬀerenza ontologica e giuridica tra azienda agricola e fondo attrezzato impone di riﬂettere sull’aﬃtto di azienda. Inve- ro, occorre tenere presente che l’aﬃtto di (generica) azienda e` un contratto di aﬃtto di beni produttivi disciplinato in modo speciﬁco dall’art. 2562 c.c. e, quindi, e` necessita` valutare se l’aﬃtto di azienda, ora con la qualiﬁca di agricola, sia un contratto che potrebbe sfuggire alla legislazione speciale sull’aﬃtto che, invece, ha per oggetto, appunto, un fondo rustico93.

La dottrina agraristica non e` concorde sull’argomento, e cio` non con riguardo alla premessa di una diﬀerenza tra il fondo attrezzato e l’azienda, quanto piuttosto sulla conclusione dell’ammissibilita` giuridica di un con- tratto di aﬃtto di azienda agricola come diverso dal contratto di aﬃtto di fondo rustico94, e cio` in ragione dell’art. 27 l. 3 maggio 1982, n. 203, il quale dispone la riconduzione all’aﬃtto di tutti i contratti agrari « aventi per oggetto la concessione di fondi rustici o tra le cui prestazioni vi sia il conferimento di fondi rustici».

Nel riferire della compressione, da parte del legislatore, dell’autonomia

93 Oltre a quanto e` detto infra, in questo Cap., §§ 12-42, sulla l. n. 203/1982 v. Roma- gnoli e Germano', op. cit.

94 V. gli AA. citati supra, nt. 62.

34 Il contratto di affitto – 1. Gli aspetti generali

negoziale con riguardo alla contrattazione in agricoltura, si e` messa in evi- denza l’evoluzione normativa che e` stata nel senso della riduzione dei con- tratti agrari nell’unico tipo legale dell’aﬃtto, dato che il legislatore ha esclu- so dal suo giudizio di meritevolezza tutte quelle pattuizioni che, avendo per oggetto un fondo rustico, si diﬀerenzino dal tipo legale dell’aﬃtto95.

Questo dato storicamente certo consente di comprendere la disposizio- ne dell’art. 58 l. n. 203/1982 che contiene il principio d’inderogabilita` della legislazione speciale. La conseguenza e` che il primato della legge sull’auto- nomia delle parti determina la nullita` delle clausole pattizie diﬀormi, salvo che, in presenza di speciﬁche disposizioni normative, si possa o si debba procedere alla loro sostituzione di diritto con le ‘‘clausole’’ ﬁssate dalla leg- ge. Si e` gia` accennato che tale principio puo` essere eluso qualora le parti contraenti vengano assistite dalle organizzazioni professionali ai sensi del- l’art. 45; cio` che ora preme sottolineare e` che la liberta` negoziale viene re- cuperata nell’ambito dell’art. 1322.2 c.c. e, quindi, non solo nel rispetto del particolare procedimento di cui all’art. 45, ma anche e soprattutto per la sussistenza di interessi meritevoli di tutela96. Se si riﬂette sui vari interventi del legislatore speciale si rileva che il nostro Ordinamento ha sancito, a priori, l’immeritevolezza dei contratti agrari associativi di mezzadria, di co- lonia parziaria e di compartecipazione non stagionale, nonche´ di tutti quei contratti che hanno per oggetto la concessione di un fondo rustico o tra le cui prestazioni vi sia il conferimento di un fondo rustico ma non si atteg- giano ad aﬃtto. Piu` precisamente, il legislatore ha dichiarato l’invalidita` di tutti i predetti contratti perche´ privi di una causa suﬃciente, e ne ha impo- sto, in forza dell’art. 27, la riconduzione nell’alveo del contratto di aﬃtto. Dunque, in base a tale analisi e a tali considerazioni, l’unico contratto agrario avente ad oggetto fondi rustici che l’Ordinamento ritiene meritevole

di tutela e` , oggi, quello dell’aﬃtto di fondi rustici 97.

A questo punto indiscutibilmente rileva, sotto il proﬁlo della qualiﬁca- zione, la giustapposizione tra fondo rustico attrezzato e azienda agricola. La tesi, che ontologicamente assimila l’azienda agricola al fondo attrezzato, ovviamente non puo` che concludere che l’aﬃtto di azienda e` aﬃtto di fon- do attrezzato, assoggettato alla legislazione speciale secondo il principio

95 Molte delle considerazioni che immediatamente seguono sono state gia` espresse da noi in Lipari e X. Xxxxxxxx, Diritto civile, Milano, 2009, III, 3, cap. VIII, § 3.2, 191.

96 Cfr. Xxxx Xxxxxx, I cardini della disciplina dell’aﬃtto: i poteri di iniziativa, in Casadei e Xxxxxxx'(a cura di), Dopo il Convegno sull’art. 45 della legge n. 203/1982. Gli accordi col- lettivi, Milano, 1992, 89.

97 Conseguentemente, l’art. 45 non puo` essere utilizzato per stipulare contratti che, per le loro prestazioni, fuoriescano dal tipo dell’aﬃtto. Cfr. Germano', Manuale di diritto agrario, cit., 324.

Xxxxxxx Xxxxxxx` e Xxx Xxxx Xxxxxx 35

d’inderogabilita` del succitato art. 58. La diversa tesi che ammette la distin- zione ontologica tra azienda agricola e fondo attrezzato non e` , pero` , suﬃ- ciente a neutralizzare la portata uniﬁcante dell’art. 27: invero, da un lato, il fondo rustico (cui si richiama l’art. 27) e` presente nell’azienda e, dall’altro, la citata norma attribuisce al fondo una forza attrattiva onde assoggettare alla disciplina speciale tutte le vicende nelle quali esso sia presente.

La tesi della distinzione ontologica tra azienda agricola e fondo attrez- zato e` , tuttavia, il punto di partenza delle argomentazioni che ci paiono consentire la soluzione del problema.

Gia` si e` detto che l’azienda agricola e` altro rispetto al fondo rustico at- trezzato. Xxx, occorre considerare la vicenda circolatoria dell’una rispetto a quella dell’altro. Si e` fatto presente che la concessione del temporaneo go- dimento del fondo rustico presuppone l’esercizio della gestione produttiva, cioe` che la costituzione e l’esercizio dell’impresa e` la causa del contratto di aﬃtto di fondo rustico. Nell’aﬃtto di azienda agricola l’impresa e` gia` co- stituita e con esso si mira a trasferire al concessionario il complesso di beni gia` organizzato per l’esercizio dell’agricoltura: la disciplina civilistica del- l’art. 2562 di tale trasferimento, in quanto aﬃtto di bene produttivo quale scambio del suo godimento temporaneo contro un prezzo e con l’obbligo del rispetto della sua forma e della sua sostanza, potrebbe apparire, non solo speciﬁca, ma anche esaustiva, se non si tenesse presente che con il det- to trasferimento il concessionario si impegna non a creare l’impresa, ma ad esercitarla: cosicche´ l’aﬃtto di azienda agricola potrebbe essere in bilico tra la qualiﬁcazione di contratto agrario e di contratto non-agrario98.

Se si ritiene che l’aﬃtto di azienda agricola sia un contratto agrario, si pone subito la questione se esso sia uno di quei contratti agrari immerite- voli di tutela e, percio` , ricondotti all’aﬃtto di fondo rustico in forza del di- sposto del succitato art. 27. Si potrebbe anche ritenere che la disposizione dell’art. 2562 c.c. trovi esclusiva applicazione con riguardo all’azienda com- merciale, sicche´ si concluderebbe che l’aﬃtto di azienda agricola, non tro- vando altra disciplina, e` immeritevole di tutela, posto che tanto l’art. 45, quanto l’art. 27 l. n. 203/1982 tracciano, entrambi, i limiti dell’autonomia negoziale assistita99. Il problema si restringe all’interpretazione dell’art. 27.

98 Sembra che sia dell’opinione che non si tratti di contratto agrario Xxxxxxx, L’esempio dell’aﬃtto d’azienda agraria, in Tratt. breve dir. agr. it. e comunitario, diretto da Xxxxxxx, Pa- dova, 2003, 327. Se si accetta tale tesi, l’art. 27 l. n. 203/1982 non troverebbe applicazione con riguardo all’aﬃtto di azienda agricola.

99 Si consideri pero` che, se si dovesse concludere per l’immeritevolezza del contratto di aﬃtto di azienda agricola, non si potrebbe ammettere tale contratto attraverso il ricorso al- l’art. 45, per l’ovvio principio logico che cio` che e` immeritevole di tutela non puo` meritarla

36 Il contratto di affitto – 1. Gli aspetti generali

Per la formula adoperata da tale articolo cio` che si riconduce, di diritto e in via automatica, al contratto di aﬃtto di fondo rustico e` il contratto che, per tipo e per causa, e` agrario e che ha per oggetto la ‘‘concessione di un fondo rustico’’ o tra le cui ‘‘prestazioni’’ vi sia il conferimento di un fondo rustico. Ora, se per l’art. 1325, n. 3, c.c. l’oggetto del contratto e` il suo contenuto100, nel caso dell’aﬃtto di azienda agricola l’oggetto e` l’a- zienda che ha, come si e` detto, natura di universitas, cioe` che e` un ‘‘bene’’ unico e nuovo. In altre parole, il contenuto del contratto nell’ipotesi di af- ﬁtto d’azienda agricola non e` un fondo rustico, ma e` , invece, un complesso organizzato di beni costituente, per il diritto, un (altro) bene unitariamente inteso, appunto una universitas. La conseguenza e` che, quando l’art. 27 considera i contratti agrari aventi ad oggetto la concessione di un fondo, si riferisce a convenzioni estremamente diverse dal contratto il cui oggetto e` la concessione di un’azienda101.

Se dal piano teorico si passa al piano pratico, si constata che la stessa realta` respinge l’idea di ricondurre all’aﬃtto di fondo rustico l’aﬃtto di azienda agricola. Se potesse essere trattato come aﬃtto di fondo rustico l’aﬃtto, ad esempio, di una azienda vitivinicola con relativi impianti di tra- sformazione e di imbottigliamento, con diritto di fregiarsi di una denomi- nazione di origine garantita, di un marchio collettivo e di un marchio indi- viduale di prestigio, dovrebbe ammettersi come possibile, sia pure attraver-

solo perche´ si percorra la via dell’art. 45, cosı` come dimostrano a suﬃcienza le ipotesi della mezzadria e della colonı` a. Sulle considerazioni teste´ espresse x. Xxxx Xxxxxx, I cardini della disciplina dell’aﬃtto, cit., 96. Sull’applicabilita` dell’art. 00 x. Xxxxxxx, Xx nozione di contrat- to agrario, Pisa, 1988, 210.

100 Cfr. C.M. Xxxxxx, op. cit., 321, per il quale le indicazioni di determinazione della prestazione non sono soltanto quelle convenzionali ma, in virtu` di integrazione, anche quelle legali.

101 Ne´ si puo` fare ricorso alla seconda parte della formula dell’art. 27 (« tra le cui pre- stazioni vi sia il conferimento di un fondo rustico») perche´ , quando si e` in presenza di una azienda, non si puo` nemmeno intendere che colui che la concede ad altri in godimento si impegna a compiere ‘‘piu` ’’ prestazioni tra cui vi sia il ‘‘conferimento’’ del fondo rustico, dato che, invece, la sua prestazione e` unica perche´ unico e` il bene, l’azienda appunto, che egli al- l’altra parte consegna.

Un’ulteriore considerazione merita essere fatta. Nella fattispecie dell’aﬃtto di fondo ru- stico anche attrezzato e` possibile conﬁgurare, in capo al concedente e all’aﬃttuario, gli inte- ressi contrapposti della proprieta` e dell’impresa, per il cui contemperamento si pone la disci- plina legale che opera nella direzione dell’impresa. Invece, allorche´ oggetto del contratto di aﬃtto e` l’azienda agricola, diversamente si conﬁgurano gli interessi contrapposti e la meri- tevolezza di tutela dell’operazione economica. Nell’aﬃtto di azienda agricola il fondo e` gia` oggetto dell’organizzazione del concedente ed elemento del complesso, il trasferimento della cui gestione ad altro soggetto – ossia ad altro imprenditore – non pretende interventi parti- colari da parte del legislatore. In altre parole, ai diﬀerenti oggetti contrattuali corrispondono diﬀerenti aspetti causali e dunque diﬀerenti tipologie contrattuali, a fronte delle quali mal si concepisce, sul piano ermeneutico, il tipo di riconduzione automatica ex art. 27 l. n. 203/1982.

Xxxxxxx Xxxxxxx` e Xxx Xxxx Xxxxxx 37

so il prescritto procedimento di legittimazione, la trasformazione, ad opera dell’aﬃttuario, dell’ordinamento produttivo in coerenza con il programma economico regionale e con la vocazione colturale della zona, e quindi con- sentire al concessionario di restituire al concedente, gia` organizzatore di quel genere di azienda e imprenditore vitivinicolo, un terreno costituito da campi arabili o da prati o da un uliveto. Il che appare chiaramente in- sostenibile 102. Se, invece, si ritiene che l’aﬃtto di azienda agricola e` un con- tratto speciﬁcatamente regolato dall’art. 2562 c.c. in piena liberta` negoziale e comunque non riconducibile, ex art. 27 l. n. 203/1982, ad aﬃtto di fondo rustico, l’ipotizzata trasformazione aziendale non sarebbe ammissibile (sal- vo il concorso della concorde decisione del locatore): la disciplina circola- toria del complesso di beni organizzati ad azienda impone all’aﬃttuario di

« gestirla senza modiﬁcarne la destinazione e in modo da conservare l’eﬃ- cienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni delle scor- te» (artt. 2561 e 2562 c.c.), onde possa restituirla al locatore « nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta» (art. 1590 c.c.).

11. Il soggetto del contratto di aﬃtto: l’aﬃttuario e i due tipi di contratto di aﬃtto di fondo rustico.

Da tempo, e piu` precisamente dall’inizio del ’900103, nel nostro sistema normativo sono presenti due tipologie di aﬃtto: l’aﬃtto a coltivatore diret- to e l’aﬃtto a conduttore non-coltivatore diretto, che il codice civile del 1942 disciplinava in modo distinto.

La l. n. 203/1982 ha ridotto notevolmente le originarie diﬀerenze tra i

102 In argomento x. Xxxx Xxxxxx, Interpretazione dei contratti con oggetto fondi rustici e problemi di qualiﬁcazione, in Studi senesi, 1994, 415.

103 La ﬁgura sociale del coltivatore diretto tende a divenire ﬁgura normativa quando il progetto di legge Sonnino del 1900 individua, nel lavoro diretto e personale del contadino come aﬃttuario di un modesto appezzamento di terreno, gli elementi caratterizzanti la pic- cola aﬃttanza, una delle svariatissime forme contrattuali ricorrenti nel mondo dell’agricol- tura di quei tempi. Sullo stesso metro – la manualita` della coltivazione del fondo, la comple- mentarita` tra dimensioni del terreno e capacita` lavorativa della famiglia contadina – si col- locano la l. 15 luglio 1906, n. 338, sulle provvidenze a favore dell’agricoltura meridionale, il x.x.xx. 8 agosto 1915, n. 1220, sulla proroga dei contratti agrari a favore dei coloni e degli aﬃttuari sotto le armi, e la l. 3 aprile 1933, n. 437, sull’estensione della disciplina del con- tratto di lavoro alla piccola aﬃttanza. In argomento x. Xxxxxxx, La piccola aﬃttanza nel diritto fascista, Roma, 1939; Panzani, La piccola impresa nella legislazione agraria dal 1865 al 1942, in Riv. trim. dir. e proc. civ., 1976, 1450; Xxxxxxxxxx, Il coltivatore diretto e la piccola impresa nell’evoluzione normativa, in Riv. dir. agr., 1969, I, 30; Xxxxxxxx, L’im- presa coltivatrice, in Irti (a cura di), Manuale di diritto agrario, Torino, 1978, 123. V. anche infra, in questo Vol., Cap. XX, § 13.

38 Il contratto di affitto – 1. Gli aspetti generali

due tipi di aﬃtto e se il codice civile disciplinava per ultimo l’aﬃtto a col- tivatore diretto104, la legge del 1982 detta innanzitutto le regole per l’aﬃtto a coltivatore diretto e poi ad esse rinvia la disciplina dell’aﬃtto a condut- tore (art. 23), quasi riconoscendo nel coltivatore diretto la ﬁgura paradig- matica dell’imprenditore in agricoltura105.

Venuto meno, come si e` accennato e come si dira` infra, in questo Cap.,

§ 14, il regime legale del canone, la disciplina speciﬁca dell’aﬃtto a coltiva- tore diretto riguarda, ora, soltanto il potere dell’aﬃttuario di compiere i cc.dd. piccoli miglioramenti, di servirsi della forma libera del contratto e di godere del diritto di prelazione106. Occorre, pero` , aggiungere che, per giurisprudenza ormai consolidata, all’aﬃtto a conduttore non-coltivatore diretto non si applicherebbero ne´ le disposizioni dell’art. 46 sul tentativo obbligatorio di conciliazione107, ne´ quelle dell’ult. co. dell’art. 49 sulla suc- cessione nel contratto di aﬃtto; inoltre, non si applicherebbe ai contratti agrari con conduttori ‘‘capitalisti’’ la disposizione dell’art. 27 sulla ricondu- zione legale dei contratti agrari al contratto di aﬃtto di fondi rustici 108.

104 Il codice, quasi con un ordine successivo di importanza, aveva disciplinato in primo luogo il contratto di locazione (artt. 1571-1606) e, poi, i contratti di aﬃtto (artt. 1615-1627), di aﬃtto di fondi rustici (artt. 1628-1646) e di aﬃtto a coltivatore diretto (artt. 1647-1654). Con riferimento a tale ‘‘costruzione’’ del codice civile, Galloni, Lezioni sul diritto dell’impre- sa agricola, 2a ed., Napoli, 1984, 345 parla « di un gioco di scatole cinesi».

105 Fin dall’inizio questa particolarita` era stata messa in evidenza da Rook Xxxxxx, Dal- l’aﬃtto a conduttore all’aﬃtto a coltivatore diretto: motivi di riﬂessione per una nuova impren- ditorialita` in agricoltura, in Giur. agr. it., 1984, 407. Si noti che la legislazione speciale, in particolare quella sulle proroghe dei contratti agrari in vigore dalla ﬁne degli anni ’40 sino alla l. n. 203/1982, ha modiﬁcato gli indici della ﬁgura del coltivatore diretto come individua- ti dal codice civile (prevalenza del lavoro personale sul lavoro altrui; prevalenza del fattore lavoro sul fattore capitale). In particolare l’art. 6 l. n. 203/1982, ribadendo quanto gia` dispo- sto dalla legislazione speciale precedente, ha ‘‘ridotto’’ il rapporto tra lavoro personale e la- voro altrui (ora, il lavoro personale deve essere suﬃciente a soddisfare almeno un terzo delle esigenze lavorative del fondo, sicche´ gli altri due terzi vengono soddisfatti dal lavoro di di- pendenti) e ha modiﬁcato a vantaggio del capitale il rapporto con il lavoro (la possibile ac- quisizione di macchine e di soﬁsticati strumenti a servizio dell’azienda determina la sostitu- zione della forza lavoro). Sul coltivatore diretto x. Xxxxxxx, Coltivatore diretto, in Enc. Dir., VII, Milano, 1960, 679; Goldoni, Coltivatore diretto, in Digesto civ., II, Torino, 1988, 513; Germano', Aﬃtto a coltivatore diretto, in Romagnoli e Germano', op. cit., 474-587.

106 Si noti che tutte le indicate posizioni giuridiche soggettive dell’aﬃttuario coltivatore diretto sono giustiﬁcate dal lavoro personale, ovverosia dall’esercizio diretto dell’attivita` (esecutiva) di coltivazione.

Sulla netta contrazione della diﬀerenza tipologica tra aﬃtto di fondo rustico e aﬃtto a coltivatore diretto dopo il 1982 x. Xxxxxxxxxx, Aﬃtto di fondo rustico tra tutela dell’impresa e tutela dell’imprenditore, in Giur. agr. it., 1987, 327.

107 In argomento v. in questo Vol., Cap. XXI, § 2.

108 V., per ultimo, Cass., 16 luglio 2002, n. 10280, in Rep. Foro it., 2002, voce « Contratti agrari», n. 43. Su tale sentenza v. anche infra, in questo Vol., Cap. VI, § 2, testo corrispon- dente a nt. 23, nonche´ Cap. XVI, § 4, testo corrispondente a nt. 28.

Xxxxxxx Xxxxxxx` e Xxx Xxxx Xxxxxx 39

Quest’ultima aﬀermazione porterebbe ad una conclusione su cui la dottrina e la giurisprudenza non hanno ancora portato adeguata riﬂessione: invero, l’accoglimento della tesi della Suprema Corte aprirebbe la possibilita` alla stipulazione di contratti agrari atipici quando l’aﬃttuario non e` coltivatore diretto. Per evitare siﬀatta conseguenza contrastante con tutta la storia del- la tipizzazione dei contratti agrari, non resterebbe che ritenere nulli simili contratti atipici con aﬃttuari non coltivatori diretti e cio` per violazione del- l’art. 58, apparendo incongruo il ricorrere all’art. 1418, 1o co., che, nello stabilire che la legge possa disporre diversamente dalla dichiarazione della nullita` , consente di avvalersi di altra speciﬁca norma che, nel caso dell’agri- coltura, e` il disposto dell’art. 27 quale, appunto, norma che ‘‘stabilisce di- versamente’’ ogni volta che le parti stipulino contratti in deroga senza il ri- spetto del procedimento dell’art. 45.

I due tipi di aﬃtto trovano, ovviamente, la loro origine nel contratto ed e` la comune intenzione, ricercata applicando le regole di interpretazione

c.d. soggettiva del contratto (artt. 1362-1366 c.c.), quella che permette di qualiﬁcare l’aﬃtto come appartenente all’uno o all’altro genere. L’Ordina- mento impone che il contratto sia interpretato secondo buona fede 109: ne consegue che, qualora nel corso del rapporto l’aﬃttuario coltivatore diretto perda la sua qualiﬁca, deve ritenersi che sia venuto meno, per impossibilita` sopravvenuta, l’aﬃtto a coltivatore diretto110; mentre, se l’aﬃttuario capi- talista abbia acquisito i requisiti per l’attribuzione della qualiﬁca di coltiva- tore diretto, l’aﬃtto a conduttore non si trasforma in aﬃtto a coltivatore diretto111.

109 Trattasi dell’art. 1366 c.c., che e` da intendersi nel senso che l’interprete deve preoc- cuparsi di preservare il ragionevole aﬃdamento di ciascuna parte sulle reciproche dichiara- zioni e, quindi, di circoscrivere entro un’area di prevedibilita` i rischi e i vantaggi che esse hanno inteso assumere con l’operazione economica concreta. In argomento v. C.M. Xxxxxx, Diritto civile, III, Il contratto, Milano, 2000, 422.

110 Cosı` Cass., 17 ottobre 1994, n. 8456, in Foro it., 1995, I, c. 1214, con osservazioni di

X. Xxxxxxxxxxx; Id., 20 marzo 1997, n. 2487, in Rep. Foro it., 1997, voce « Contratti agrari», n. 137.

111 Cosı` Cass., 10 marzo 1990, n. 1971, in Rep. Foro it., 1990, voce « Contratti agrari», n. 128; Id., 1o giugno 2001, n. 7445, ivi, 2001, voce cit., n. 34.

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CAPITOLO PRIMO

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