ACCORDO PROCEDIMENTALE EX ART. 11, L. N. 241/1990
ACCORDO PROCEDIMENTALE EX ART. 11, L. N. 241/1990
tra:
EUROCOMMERCIAL PROPERTIES ITALIA S.r.l., in persona del legale rappresentante in carica
(d'ora in poi indicata anche, per brevità: "la Proponente"), e
COMUNE DI MODENA, in persona di
(d’ora in poi anche, per brevità: “il Comune”)
PREMESSO CHE:
1. La Proponente è comproprietaria degli immobili ricompresi nel Piano Particolareggiato di Iniziativa Pubblica denominato “Xxx Xxxxxxxxx Xxxxx 0”, approvato nel 1986, oggetto di successive varianti nel 1994 e nel 2002, per la realizzazione del centro commerciale "I Portali", in Modena, non ancora completato in quanto permangono da cedere al Comune parte delle Aree di Urbanizzazione (Parcheggio lato est, Piccola Area verde ad est, parte di viabilità ad est e nord, ed area su via Divisioni Acqui da destinare a Distributore oggi adibita a Parcheggio);
2. L’area in questione è classificata dal PSC tra i “poli funzionali – aree per funzioni o insediamenti complessi ad elevata specializzazione”; in particolare, essa è ricompresa dal RUE nella “Zona Elementare 690”.
3. Attualmente il Centro Commerciale “I Portali” occupa una superficie pari a 25.000 mq circa e sono impiegati 595 lavoratori, senza considerare l’indotto in termini di imprese locali impiegate per la gestione dei numerosi servizi accessori che ruotano attorno alle attività commerciali ivi presenti. Ad oggi nel Centro Commerciale “I Portali” operano 49 negozi e viene visitato ogni anno da circa 4 milioni di visitatori, provenienti da tutte le circoscrizioni di Modena (Crocetta, San Xxxxxxx, Modena Est, Centro Storico, San Xxxxxxx, Buon Pastore, Sant’Agnese, San Xxxxxx, San Xxxxxxxx, Madonnina, Saliceta, San Giuliano) e dal bacino di attrazione di riferimento che include, tra gli altri, anche i Comuni di Bomporto, Xxxxxxxxxxxx Xxxxxx e Formigine.
4. In questo momento economico caratterizzato da stagnazione dei consumi e contestuale crescita esponenziale dell’e-commerce, il cui effetto a lungo termine è probabilmente quello di spostare le risorse italiane all’estero inasprendo invece nelle nostre città la problematica legata al traffico per le numerose attività di consegna e reso, emerge la necessità di individuare un nuovo equilibrio commerciale dove sia possibile ampliare e migliorare l’offerta per offrire nuovi spazi cittadini, creare nuove ragioni di intrattenimento e svago e anche per rispondere alle richieste di crescita degli operatori commerciali che non vogliono abbandonare il canale di vendita fisico, ma potenziarlo.
5. La Proponente ha dunque individuato nel centro commerciale “I Portali” le potenzialità per un importante investimento economico, avente ad oggetto la riqualificazione e l’ampliamento dei Portali
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come da progetto contenuto nell’allegato grafico (“Allegato ad Accordo Procedimentale ex Art. 11
L.N. 241/1990”) d’ora in poi: “il Progetto”), nell’ordine complessivo di circa cento milioni di euro e con un benefico impatto stimato sul territorio, sia in termini di sviluppo dell’indotto, che in termini occupazionali.
Date le dimensioni, il Progetto è infatti in grado di contribuire al rilancio ed alla valorizzazione del territorio e dell’ambiente circostante, nonché dell’intero contesto socio-economico modenese, da un lato comportando il conferimento di appalti alle imprese locali per alcune attività relative a costruzione, gestione, manutenzione, fornitura e attività di comunicazione, e per altro verso determinando la creazione di nuovi posti di lavoro;
PREMESSO ALTRESI’ CHE:
4. Più nel dettaglio, il Progetto prevede:
- l’ampliamento del Centro Commerciale, che passerebbe dall’attuale conformazione con galleria ad “U” ad una galleria circolare continua rivolta verso il fronte sud ed ovest ed in completa armonia con il contesto circostante, andando a creare un’offerta migliorativa in termini di servizi alla cittadinanza ed ai clienti, quali i servizi alla persona, offerta di ristorazione di qualità e tradizione e un luogo sicuro e confortevole per socializzare, con l’ottica di identificare ne I Portali una centralità urbana complementare alle strutture di elevato valore per l’interesse pubblico già presenti nel quartiere (es. Palazzetto dello Sport, Piscina Pergolesi, Questura di Modena, Parco Divisione Acqui);
- la realizzazione, nell’angolo prospiciente alla nuova piazza, della “Corte del Gusto”, la quale, dotata di accesso indipendente, consentirà alle attività ristorative di rafforzare il rapporto con il Palazzetto dello Sport e di essere per la comunità locale un luogo di interazione da poter vivere e frequentare in maniera autonoma e svincolata dagli orari della galleria commerciale;
- la realizzazione di un parcheggio interrato sotto l’intera porzione del nuovo edificio in costruzione, al fine di minimizzare il consumo di spazi esterni che resterebbero così nell’utilizzo della collettività, di incrementare il numero di posti auto pertinenziali ad uso pubblico della struttura, ed infine di soddisfare l’esigenza dei fruitori di accedere in maniera più agevole al Centro Commerciale;
- lo sviluppo di svariati servizi di pubblica utilità come, a mero titolo esemplificativo, alcune aree di intrattenimento bambini e famiglie interne al centro commerciale ma anche nella nuova piazza, un’area dedicata ai cani, nuove attrezzature sportive, postazioni per il co-working.
CONSIDERATO CHE:
- il Progetto è coerente con le logiche di futura definizione e fruizione dei centri commerciali, che si stanno evolvendo da un luogo puro di acquisto ad un luogo di intrattenimento ed aggregazione, nell’intento di estendere la città ad un luogo dove trascorrere il tempo libero;
- l’ampliamento sarà ispirato ai principi di innovatività e sostenibilità: in questa prospettiva, sarà quindi progettato ed eseguito in base ai più alti standard architettonici e tecnologici al fine di garantire la compatibilità ambientale e creare il minimo impatto ambientale nel contesto in cui si andrà a collocare. Efficienza energetica, eco-compatibilità, risparmio energetico ed energie rinnovabili saranno di fondamentale importanza nel processo di progettazione;
- in riferimento alla mobilità il Centro Commerciale potrà così diventare un punto strategico di interscambio in grado di incentivare l’impiego della mobilità dolce e di mezzi di trasporto sostenibili (TPL, bicicletta anche elettrica con noleggio, auto elettrica, ecc.);
- infine, l’intervento si presta a perseguire l’obiettivo strategico lo sviluppo e la riqualificazione del territorio e dell’ambito urbano che ospita il Centro Commerciale I Portali dal 1988.
CONSIDERATO ALTRESÌ CHE:
- il Progetto prevede un ampliamento del centro commerciale esistente di estensione pari a massimo
20.000 mq di Su (superficie utile) e 15.000 mq di Sv (superficie di vendita);
- la realizzazione dell’ampliamento e del progetto di cui ai punti precedente comporta la necessità di variare gli strumenti urbanistici e di pianificazione vigenti, in particolare, del POIC 2011, che all’art. 8 espressamente contempla detto centro commerciale tra i Poli funzionali ed elevata specializzazione commerciale (ossia tra quelle che risultano, a noma dell’articolo 4, “Aree per insediamenti commerciali di rilevanza provinciale” e cioè “con un livello di impatto sull’assetto territoriale, sulla sostenibilità ambientale e territoriale, sui flussi di mobilità che interessa potenzialmente tutta l’area provinciale e sopraprovinciale”);
Tutto ciò premesso e considerato, tra le Parti si conviene e stipula quanto segue.
Articolo 1 – Natura e oggetto dell’accordo.
1. Il presente accordo è stipulato ai sensi e per gli effetti dell’art. 11, L. n. 241/1990.
Trattasi di accordo procedimentale volto a stabilire tempi e modalità per la futura indizione di una procedura di accordo di programma in variante agli strumenti urbanistici e di pianificazione, cui lo stesso accordo è prodromico e destinato ad accedere.
2. Il presente accordo non è in alcun modo vincolante per alcuno degli Enti che parteciperanno alla suddetta procedura.
Articolo 2 – Impegni del Comune.
1. Stante l’evidente interesse pubblico nella realizzazione di importanti opere pubbliche contenute nella proposta formulata da EUROCOMMERCIAL PROPERTIES ITALIA S.r.l., il Comune si impegna ad istruire il progetto e verificata la fattibilità e l’assentibilità sotto il profilo dell’interesse pubblico, di competenza del Consiglio Comunale, e previa esito favorevole della VALSAT, ad attivare una
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procedura di accordo di programma in variante agli strumenti urbanistici e di pianificazione, al fine di poter conseguire, in un’unica sede, tutti gli atti di assenso necessari da parte delle Amministrazioni coinvolte.
2. Restano inalterate le competenze e le decisioni tecniche e discrezionali degli Enti che verranno invitati a partecipare a detta procedura.
Articolo 3 – Impegni della Proponente.
1. A fronte dell’indizione della procedura di accordo di programma di cui sopra, la Proponente manifesta la disponibilità ad assumere gli impegni indicati al successivo comma 3 per la realizzazione di opere e attività che concorrono alla formazione della c.d. “Città Pubblica”.
2. Le Parti danno atto che detta manifestazione di disponibilità non è da ritenersi in alcun modo vincolante, né ferma e/o irrevocabile, in quanto l’assunzione in via definitiva, in tutto o in parte, degli impegni di seguito indicati sarà necessariamente subordinata all’approvazione delle varianti agli strumenti urbanistici e di pianificazione recanti i contenuti richiesti dalla Proponente, oltre che alla sostenibilità sotto il profilo temporale, tecnico ed economico degli obblighi e oneri che verranno richiesti alla Proponente stessa dalle Amministrazioni nell’ambito dell’accordo di programma ed inclusi i diritti di istruttoria del procedimento.
3. La Proponente si dichiara disponibile ad assumere i seguenti impegni:
1) Messa a disposizione del Comune di un’area situata a nord della linea ferroviaria di ST = 55.798 mq in continuità con l’area produttiva dei Torrazzi, sulla quale è stato stipulato un preliminare di compravendita presso Notaio Xxxxx Xxxxxxx, in data 5 giugno 2017 (rep. 24357 Registrato a Modena in data 29/06/2017 al n. 9434, serie 1T), successivamente prorogato il . A compravendita avvenuta, tale area potrebbe essere messa a disposizione a compensazione parziale o totale della superficie comunale che ospiterà l’ampliamento e relativi standard. Tale area potrà essere ceduta alla Pubblica Amministrazione a fronte dell’area utilizzata per l’Ampliamento ed i relativi standard;
2) Progettazione e realizzazione di una importante opera di ricucitura urbana già prevista dal PSC, con realizzazione del sottopasso ferroviario carrabile e ciclo-pedonale, in continuità con Strada Minutara e realizzazione della nuova rotatoria su via Santa Caterina (quest’ultima previa acquisizione della disponibilità dell’area da parte del Comune). La realizzazione del sottopasso consentirà di migliorare la viabilità esistente, velocizzando il traffico e agevolando il collegamento tra i due importanti poli di Via Divisione Acqui con il produttivo dei Torrazzi;
3) Realizzazione di 2 nuove rotatorie su via Divisioni Acqui per l’accessibilità al polo commerciale composto da Ipermercato IperCoop, Palazzetto dello Sport e Galleria Commerciale;
4) Riqualificazione del Parcheggio esterno al centro con funzione anche di parcheggio scambiatore, con la predisposizione di aree del parcheggio dedicate ai servizi ed in termini di potenziamento della rete
distributiva per carburanti alternativi e sostegno allo sviluppo della mobilità elettrica, realizzazione di punti di ricarica per auto elettriche;
5) I parcheggi privati ad uso pubblico sono previsti interrati anche al fine di minimizzare il consumo di suolo. Una quota di essi potrà essere convenzionata in modo da rendere possibile l’uso in concomitanza degli eventi sportivi e culturali del Palazzetto dello Sport;
6) Il progetto di rigenerazione del centro commerciale ha una forte caratterizzazione nella proposta commerciale e nei servizi che vuole andare ad integrare per accrescere le funzioni pubbliche di carattere sportivo presenti, così da connotare il polo di via Divisione acqui come una nuova “cittadella” dello sport e dello svago, fortemente integrata a livello funzionale con il polo produttivo dei Torrazzi.
7) Il progetto persegue altresì l’obiettivo di prevedere l’insediamento prevalente di monomarche e/o di operatori e attività di servizi non presenti in Modena e che per assortimento, qualità intrinseca, tipologia di attività consentiranno di realizzare un intervento unico ed in grado di apportare un’evoluzione al concetto di centro commerciale nello spirito dei nuovi target e mutate esigenze della cittadinanza.
8) La presenza nel comparto di superfici destinate a servizi e svago non sarà inferiore al 20% dell’area oggetto dell’ampliamento e l’attenzione alla mobilità sostenibile che caratterizza la proposta di intervento include la realizzazione di una velostazione e relativi servizi, quali deposito, ricarica delle bici elettriche, potenziamento della pedonalità e della ciclabilità in sede propria per connettere le zone abitate circostanti, avendo attenzione anche a raccordare i percorsi con i principali recettori con la realizzazione di tratti di piste ciclabili.
9) Rigenerazione del Centro Commerciale I Portali con l’utilizzo di fonti rinnovabili per l’alimentazione dello stesso e l’introduzione di nuove funzioni di servizio e pubblico esercizio, in sinergia con le nuove attività previste all’esterno nel Parco Pubblico Lineare che si andrà ad integrare con la caratterizzazione predominante sportiva del contesto cittadino; in quest’ambito, si prevede la realizzazione dell’intervento commerciale con estrema attenzione all’inserimento paesaggistico, anche secondo indicazioni condivise fornite dalla Pubblica Amministrazione;
10) Impegno da parte della Proprietà ad effettuare interventi di mitigazione ambientale, mediante piantumazioni e interventi di ingegneria naturalistica, al fine di accrescere il valore ecologico ambientale dell’area oggetto di intervento;
11) Realizzazione di una centralità tra Centro Commerciale e Palazzetto dello Sport, come luogo di intrattenimento, svago e condivisone con attività di servizi al cittadino, che saranno inseriti in spazi interni ed esterni al nuovo sviluppo. Nella forte consapevolezza che la componente del servizio sia essenziale e vigente, nell’ambito del progetto di riqualificazione del centro, questa non sarà assolutamente considerata secondaria. In questa fase ancora troppo prematura per una programmazione effettiva, esistono molte idee e alcuni riscontri preliminari favorevoli relativamente
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a diversi ambiti: co-working, ambulatori, fitness, intrattenimento, benessere, nuovi modelli ristorativi, spazi dedicati al gioco dei bambini, spazi dedicati alla cura e svago degli animali;
12) Impegno unilaterale della proprietà del Centro Commerciale a non concedere spazi commerciali per agenzie di scommesse, sale bingo, sale giochi-slot machine (Vlt), ambienti dedicati all’installazione degli apparecchi Vlt; e verrà dedicata particolare attenzione agli aspetti educativi, ambientalistici, scientifici e culturali nella realizzazione delle aree destinate al tempo libero;
13) Costruzione di un percorso pubblico, con attività di comunicazione, ove richiesto anche in sinergia con la Pubblica Amministrazione, ed indagini mirate per dimostrare la sostenibilità del progetto, ma anche disponibilità a finanziare studi autonomi sul futuro impatto che l’ampliamento del centro commerciale avrà sul territorio (in particolare per quanto riguarda la viabilità, l’ambiente e l’occupazione). Le attività previste spazieranno da indagini di ampio respiro per comprendere i bisogni e gli elementi di interesse pubblico, ma anche focus più dettagliati per monitorare esigenze specifiche che possano emergere. Al fine di generare una condivisione e partecipazione dei visitatori attuali e futuri verso il progetto, verrà data visibilità al progetto che non si inquadra in un banale ampliamento ma, al contrario, rappresenta una nuova e strategica opportunità di accrescere modelli di socialità sul territorio. Il centro commerciale I Portali è stato il primo centro commerciale radicato in città, da oltre 30 anni; questo sarà il punto di partenza per raccontare una nuova storia, che ha radici ben salde nel passato della città e proprio grazie a questo radicamento, può essere uno dei vettori della nuova città pubblica. La collocazione a fianco del Palapanini e nei pressi di una delle 2 piscine cittadine rende fertile il terreno dello sport, della fruibilità del territorio, degli spazi verdi. Un piano social e di comunicazione parlerà alle nuove generazioni ma anche alle tribù degli sportivi dicendo che Modena sarà sempre di più casa loro.
14) Da ultimo, ma non di secondaria importanza, il progetto prevede il mantenimento in capo al centro commerciale della gestione ordinaria su tutte le nuove aree attinenti il nuovo edificio dei nuovi parcheggi (a raso ed interrati) in termini di pulizia, decoro, manutenzione del verde e manutenzione ordinaria.
15) Versamento di € 10.000 a favore del Comune di Modena a titolo di diritti di segreteria, con le modalità che saranno indicate dal Comune stesso prima della stipula del presente Accordo.
Articolo 4 – Norme finali.
1. Le parti si danno reciprocamente atto che nessun impegno è assunto col presente atto dal Comune, se non quello di attivare le procedure sul progetto che deve essere presentato dal Proponente in ogni sua parte, ivi compresi i documenti delle varianti e relativi approfondimenti. Conseguentemente nulla è dovuto qualora l’istruttoria non consegua gli atti di assenso degli organi del Comune competenti e di ogni altro ente.
Per tutto quanto non disciplinato nel presente accordo, si applicano l’art. 11, L. n. 241/1990, e, in quanto compatibili, i principi del Codice civile in materia di obbligazioni e di contratti.
Modena
(per EUROCOMMERCIAL PROPERTIES XXXXXX X.x.x)
(xxx xx XXXXXX XX XXXXXX)