COLLEGIO DI BARI

COLLEGIO DI BARI

composto dai signori:

(BA) XXXXX Presidente

(BA) CAMILLERI Membro designato dalla Banca d'Italia

(BA) RUSSO Membro designato dalla Banca d'Italia

(BA) XXXXXXXXXX Membro designato da Associazione rappresentativa degli intermediari

(BA) POSITANO Membro designato da Associazione rappresentativa dei clienti

Relatore XXXXXX XXXXXXXXX

Nella seduta del 20/07/2017 dopo aver esaminato:

- il ricorso e la documentazione allegata

- le controdeduzioni dell’intermediario e la relativa documentazione

- la relazione della Segreteria tecnica

FATTO

Il ricorrente rappresenta che, al fine di acquistare l’intera proprietà di un immobile di cui era già intestatario per la metà, si rivolgeva nel maggio 2016 all’intermediario resistente chiedendo la concessione di un mutuo ipotecario di € 125.000,00 a tasso fisso per la durata di 25 anni. Riferisce che, “rassicurato sulla fattibilità della concessione del credito”, procedeva a stipulare il preliminare di compravendita dell’immobile (con l’impegno di addivenire al definitivo il 15.01.2017), versando l’importo di € 13.000,00 a titolo di caparra (ad oggi riscossa); nel frattempo comunicava la disdetta del proprio contratto di locazione, si attivava per fornire una garanzia personale e riscontrava le richieste dell’intermediario di presentare ulteriore documentazione. Veniva quindi informato che la sua pratica sarebbe stata seguita da una società specializzata del gruppo, la quale ne prendeva in carico la gestione da inizio ottobre 2016 e provvedeva a far stimare l’immobile, con costo di € 280,00 per la perizia a carico del ricorrente; l’immobile veniva valutato in circa € 290.000,00, di talché l’importo chiesto con il finanziamento – asserisce – risultava “inferiore alla somma concedibile pari al 95% del valore dell’immobile”.

Nel corso dei mesi seguivano ripetuti solleciti all’intermediario, il quale lo rassicurava “sulla rapida conclusione dell’iter istruttorio”. Solo in data 12.01.2017, poco prima della data

fissata per la stipula del definitivo, giungeva la comunicazione che il mutuo era stato deliberato, ragion per cui il ricorrente avviava le pratiche notarili e quelle per la ristrutturazione dell’immobile; le condizioni contrattuali del mutuo, tuttavia, seppur richieste non gli venivano illustrate. In data 20.01.2017 gli veniva inoltre richiesto di sostenere il costo di una polizza “donazione”, rappresentata come “indispensabile per la concessione del mutuo”. Dalla lettura della polizza egli si avvedeva che le condizioni per il quale il finanziamento sarebbe stato erogato dall’intermediario differivano da quelle richieste: l’importo finanziato sarebbe stato di € 115.000,00 da restituire in ventidue anni; € 10.000 sarebbero stati concessi a titolo di fido. Seguivano “estenuanti trattative” che portavano alla concessione del mutuo per l’importo originariamente richiesto (di cui € 115.000,00 per l’acquisto della quota parte dell’immobile ed € 10.000 per i lavori di ristrutturazione). Gli veniva dunque richiesto di acquisire il “computo metrico” dell’immobile, con costo a suo carico; riscontrava tale richiesta dell’intermediario fornendo i preventivi dei lavori di ristrutturazione.

In data 01.02.2017 gli veniva inviato un prospetto dettagliato del mutuo, apprendendo così che era stato previsto un tasso d’interesse variabile in luogo di quello fisso, condizione inaccettabile per il ricorrente.

Facevano seguito altre trattative, all’esito delle quali il ricorrente inoltrava il reclamo all’intermediario, lamentando che la banca, con il suo comportamento “ingiustificatamente dilatorio”, violava i principi di correttezza e buona fede, ingenerando “una aspettativa della concessione del mutuo”. Essa fissava unilateralmente condizioni più sfavorevoli per il finanziamento rispetto a quelle richieste, senza preavvertirlo e subordinando “l’erogazione del mutuo alla sottoscrizione di una polizza assicurativa, allorquando era già stata data la disponibilità per una garanzia personale”; in violazione delle regole di trasparenza, ometteva di fornire il prospetto informativo ESIS dovuto per legge in ipotesi di “mutui casa”, nonché adeguate informazioni in merito alla variazione unilaterale delle condizioni del mutuo.

In data 07.03.2017 l’intermediario riscontrava il reclamo e comunicava la disponibilità a concedere il finanziamento di € 125.000,00, per la durata di 21 anni, previa sottoscrizione di una polizza donazione, condizioni che il ricorrente definisce “addirittura peggiorative rispetto a quelle deliberate in data 12.01.2017”.

Parte ricorrente precisa infine che le sue doglianze “non sono dovute alla eventuale mancata concessione del mutuo, che tuttavia se fosse stata comunicata con la dovuta solerzia non avrebbe arrecato i danni lamentati (…) ma piuttosto alla circostanza che ad oggi, senza valida giustificazione, lo stesso non sia ancora in grado di conoscere se la sua istanza possa trovare riscontro nei termini e alle condizioni volute e chiaramente espresse a giugno 2016”.

Richiamando i precedenti ABF in tema di responsabilità precontrattuale, afferma quindi la sussistenza del diritto ad ottenere il mutuo alle condizioni inizialmente concordate, nonché

– in considerazione dello stato delle trattative – al risarcimento del danno “per la mancata conclusione del contratto (cd. interesse negativo), che comprende le spese sostenute nel corso delle trattative e la perdita di altre occasioni favorevoli” e al risarcimento del “minor vantaggio” o “maggior aggravio economico” per aver concluso il finanziamento a condizioni più sfavorevoli.

Con nota integrativa del 12.5.2017 precisava che, in seguito alla presentazione del ricorso, con missiva datata 08.05.2017 l’intermediario aveva manifestato la disponibilità a concedere il mutuo di € 125.000,00 a tasso fisso ma per la durata di 21 anni, allegando altresì il PIES con le condizioni offerte. Tale ultima proposta veniva respinta in quanto avrebbe comportato un aumento della rata mensile del 20% rispetto a quanto originariamente prospettato. Sostiene inoltre che proprio siffatta missiva dimostrava la

legittimità dell’aspettativa ingenerata alla conclusione del finanziamento alle condizioni inizialmente richieste e l’eccessiva lungaggine delle trattative precontrattuali.

Il ricorrente conclude dunque chiedendo, in via principale, “la concessione del mutuo alle condizioni inizialmente concordate ovverosia mutuo ipotecario per l’importo di € 125.000,00 a tasso fisso per la durata di 25 anni, a condizioni di mercato, con impegno a sottoscrivere lo stesso in tempi rapidi”; in via subordinata, “a titolo di risarcimento del danno subito … per la mancata conclusione del contratto, le spese sostenute nel corso delle trattative e la perdita dell’opportunità di procurarsi da altro intermediario la provvista di denaro necessaria per acquistare il bene prima della scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo, evitando così di perdere la caparra, in particolare:

a) il pagamento della somma di € 13.000,00 … a titolo di caparra confirmatoria;

b) la restituzione delle somme versate ai fini dell’istruttoria: € 280,00 per periziare l’immobile;

c) l’onorario del notaio…per operazioni prodromiche alla concessione del mutuo che sono in corso di quantificazione;

d) tutte le spese che saranno conseguenza della mancata erogazione del mutuo (canone locazione, doppio trasloco ed altre varie ed eventuali).

Regolarmente costituitosi, l’intermediario controdeduce eccependo innanzitutto che le conclusioni del ricorrente appaiono contraddittorie in quanto, “se persiste l’interesse alla stipula del mutuo, ciò significa che il perfezionamento dell’acquisto [dell’immobile] è a tutt’oggi ancora possibile, ben potendo il prezzo della caparra essere ancora imputato a prezzo di compravendita, circostanza che destituisce di fondamento la richiesta di rimborso. Infatti, se la somma versata a titolo di caparra fosse stata definitivamente incamerata, il [ricorrente] non avrebbe interesse ad ottenere il finanziamento dell’operazione da parte della Banca”. Rileva inoltre come il ricorrente si fosse incautamente impegnato all’acquisto della porzione di immobile (per € 122.500,00) ancor prima di ottenere una delibera positiva circa la concedibilità del finanziamento.

La concessione del mutuo alle condizioni richieste dal ricorrente presentava, inoltre, i seguenti profili di criticità:

- con un prestito della durata di 25 anni, il mutuatario alla scadenza del piano di ammortamento avrebbe avuto 80 anni; ciò si poneva in contrasto con la policy aziendale che prevedeva un’età massima di 76 anni;

- l’immobile in questione era stato oggetto di donazione: tale circostanza esponeva l’intermediario alla possibilità di un’azione di riduzione da parte di eventuali eredi legittimari e giustificava, pertanto, la richiesta di una polizza assicurativa, in luogo della fideiussione prospettata dal ricorrente, come indicato nel Foglio informativo reso disponibile presso le filiali e sul sito internet. Proprio la particolarità del finanziamento in oggetto motivava la necessità di coinvolgere un agente in attività finanziaria, non potendo avvenire per il canale distributivo tradizionale;

- l’importo chiesto in finanziamento dal ricorrente superava il limite di finanziabilità per l’operazione, poiché parametro di riferimento non è il valore stimato dell’immobile nella sua interezza, bensì il prezzo di acquisto di metà di esso.

Ritiene pertanto l’intermediario che non sussista un diritto soggettivo al credito, trattandosi di scelta che rientra nella libertà imprenditoriale; precisa di non aver mai assicurato il buon esito dell’operazione e di aver tenuto una condotta conforme ai canoni di correttezza e buona fede. Proprio in un’ottica collaborativa venivano prospettate diverse soluzioni al ricorrente, da lui sempre rigettate.

Quanto alla richiesta risarcitoria, afferma che il ricorrente ben avrebbe potuto rivolgersi ad un altro intermediario, nonché tutelarsi prevedendo nel preliminare di compravendita una clausola risolutiva espressa, al fine di evitare la perdita della caparra, pur precisando che il

rischio della mancata erogazione del credito grava sull’acquirente dell’immobile. Aggiunge inoltre che l’art. 8 del contratto preliminare prevedeva la possibilità di prorogare, con l’accordo delle parti contraenti, il termine per la stipula del definitivo, tentativo che ritiene non essere stato esperito. Circa la richiesta di rimborso della perizia, afferma che l’incarico al perito è stato regolarmente sottoscritto e che, secondo l’insegnamento dell’Arbitro, si tratta di un costo a carico di chi offre il bene in garanzia, trattandosi di dato ignoto all’intermediario. Con riferimento alla pretesa di rimborso delle spese notarili e dei danni lamentati, eccepisce la mancanza di prova degli stessi.

Conclude pertanto chiedendo, in via principale, che l’Arbitro accerti la cessazione della materia del contendere “avendo …formulato al ricorrente una proposta di mutuo le cui condizioni economiche sono indicate nel prospetto informativo ESIS datato 20 marzo 2017”; in subordine chiedendo che l’Arbitro rigetti il ricorso.

In sede di repliche il ricorrente ribadisce il suo interesse ad ottenere il mutuo alle condizioni richieste, essendo il contratto di compravendita ancora stipulabile; in caso contrario egli perderà la caparra versata e già riscossa dal venditore. Lamenta incidentalmente la tardività delle controdeduzioni dell’intermediario; sottolinea il fatto che le criticità alla concessione del mutuo evidenziate dalla controparte dovevano essere risolte con la dovuta tempestività e, comunque, che di esse doveva essere informato prima del formale reclamo. In particolare con riferimento alla durata del prestito, evidenzia che l’età del ricorrente era nota fin dall’inizio e che se l’intermediario non avesse posto in essere una condotta dilatoria ingenerando un affidamento sulla conclusione del prestito, egli ben avrebbe potuto rivolgersi ad altro intermediario, dopo la chiusura della pratica con l’odierno resistente, specificando peraltro di essersi rivolto in prima battuta ad esso poiché ne era già correntista. Lamenta quindi l’inosservanza delle regole di comportamento che impongono la correttezza nelle relazioni con la clientela e la chiarezza e comparabilità delle informazioni rese dall’intermediario, ribadendo le richieste già formulate in sede di ricorso e precisando che l’onorario del notaio per le operazioni prodromiche alla concessione del mutuo sono quantificate in € 150,00.

DIRITTO

La questione sottoposta all’attenzione del Collegio concerne la legittimità del comportamento tenuto dall’intermediario nella fase delle trattative funzionali al perfezionamento di un contratto di mutuo ipotecario; comportamento consistente nell’avere esitato la prevista istruttoria offrendo condizioni economiche diverse da quelle oggetto della richiesta di finanziamento da parte del cliente nonché – a detta del ricorrente

– da quelle che la banca stessa avrebbe sulle prime prospettato alla controparte.

Giova innanzitutto premettere come non sia ravvisabile, in capo all’intermediario, coinvolto in trattative prodromiche alla concessione di un finanziamento, alcun obbligo a contrarre, la conclusione o meno del contratto, al pari delle condizioni offerte alla controparte, rientrando nella piena sovranità negoziale del potenziale mutuante, senza che a nulla rilevi in senso contrario la sua veste istituzionale.

Tale aspetto è stato a in più di una occasione affrontato e chiarito da questo Arbitro, ribadendosi come il pur necessario rispetto della normativa di settore non scalfisca l’autonomia del giudizio in merito alla convenienza di un’operazione creditizia ( cfr. Collegio di Coordinamento, decisione n. 6182/2013), di guisa da doversi ritenere non accoglibili istanze provenienti dai ricorrenti e dirette ad ottenere una pronuncia di tipo costitutivo di un rapporto di finanziamento, o anche solo di accertamento del corrispondente diritto nei confronti dell'intermediario resistente.

Resta viceversa assodato il gravare, su entrambe le parti, del generale dovere di comportamento secondo buona fede ex art. 1337 c.c. nonché, sulla sola banca, del dovere di fornire al consumatore – già in sede di trattative - “chiarimenti adeguati”, nonché “doverosa assistenza”, come previsto dall'art. 124 T.U.B. e dalle Disposizioni della Banca d'Italia sulla “Trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari. Correttezza delle relazioni tra intermediari e clienti”.

Xxxxxx, nel caso in esame può certo dirsi circostanza acquisita quella dell’avvio, tra le parti, di trattative intese alla concessione di un mutuo ipotecario; il ricorrente allega, infatti, copia di diverse comunicazioni intercorse tra giugno e novembre 2016, tanto con l’intermediario resistente quanto con l’agente in attività finanziaria successivamente intervenuto, afferenti a plurime richieste di invio di documentazione (tra cui buste paga, visure catastali, ecc.).

Lo stesso ricorrente produce inoltre copia di email datate giugno 2016, contenenti espliciti riferimenti alla documentazione per l’istruttoria del mutuo, nonché email risalenti al luglio del medesimo anno, con le quali espressamente chiedeva delucidazioni su eventuali “problemi per l’erogazione del mutuo”, senza nondimeno ricevere – stando almeno a quanto risulta agli atti – alcun riscontro; la richiesta di finanziamento risulta, invece, formalizzata in data 18.08.2016, ad inizio di ottobre 2016 l’immobile è stato sottoposto a perizia per la stima del valore mentre solo in data 12.01.2017 si è avuta comunicazione al cliente circa la delibera di concessione del mutuo, ancorché senza dettaglio circa le condizioni proposte.

Di più però, incontroversa essendo del pari la circostanza che l’intermediario solo in data 01.02.2017 abbia comunicato al ricorrente un prospetto di mutuo a tasso variabile, poi riscontrato negativamente dal cliente, gli è che non può con altrettanta certezza dirsi provata la previa prospettazione – da parte della banca - di determinate condizioni contrattuali successivamente rettificate in peius, in spregio del ragionevole affidamento ingenerato su di esse. Nessun riscontro vi è, in altri termini, circa termini negoziali originariamente offerti, sui quali il ricorrente possa avere legittimamente confidato, al punto da impostare di conseguenza le proprie condotte e le proprie relazioni con terzi.

Quel che può riscontrarsi è semmai l’assenza, già nelle more delle trattative ma ancor più al termine dell’istruttoria, di adeguate interlocuzioni avviate dalla banca, volte ad illustrare al richiedente l’emergere delle criticità legate alla propria richiesta di concessione del credito; circostanza, questa ultima, la quale stride con la prescrizione dettata dall’art 124, comma 5, T.U.B., secondo cui “Il finanziatore o l’intermediario del credito forniscono al consumatore chiarimenti adeguati, in modo che questi possa valutare se il contratto di credito proposto sia adatto alle sue esigenze e alla sua situazione finanziaria (..) , ulteriormente arricchita di significato alla luce delle Comunicazioni della Banca d’Italia (Comunicazione del 22/10/2007 - Bollettino di Vigilanza n. 10 di ottobre 2007 e Comunicazione n. 993215 del 26/11/2012) che enfatizzano la pregnanza degli obblighi di assistenza al consumatore.

Particolarmente la Comunicazione BdI dell’Ottobre 2007, al paragrafo 4.2.2.2, ribadisce la necessità che il finanziatore fornisca “al consumatore chiarimenti adeguati, in modo che questi possa valutare se il contratto di credito proposto sia adatto alle proprie esigenze” ; d’altra parte, la Comunicazione BdI del 2012 prescrive che sia dato sollecito riscontro alla richiesta presentata dal privato ed ancora, per il caso in cui l’intermediario decida di non accettarla, che, “anche al fine di salvaguardare la relazione con il cliente”, il medesimo soggetto verifichi “la possibilità di fornire indicazioni generali sulle valutazioni che hanno indotto a non accogliere la richiesta di credito”.

Ebbene, considerato che l’intermediario ha, nel caso di specie, di fatto rigettato la richiesta formulatagli dal cliente – mutuo ipotecario di € 125.000,00 a tasso fisso e della durata di

25 anni – ad essa facendo seguire una ben diversa proposta, dal privato ritenuta non conforme ai propri interessi, va detto come non solo significativo sia stato il lasso di tempo utilizzato per l’ultimazione dell’istruttoria (dall’agosto del 2016 al febbraio 2017) ma soprattutto come nessuno specifico chiarimento, nessuna adeguata delucidazione, risulti essere fornita al privato, in ordine ai termini regolamentari prospettatigli.

Tale condotta integra dunque, per quanto sopra detto, una deviazione dal canone comportamentale prescritto a carico dell’intermediario, foriera di potenziali danni riguardabili attraverso la lente dell’interesse negativo.

Così, seppure la circostanza che, per stessa ammissione del ricorrente, rimanga ancora perfezionabile il contratto definitivo di compravendita rende la corrisposta caparra confirmatoria non annoverabile tra le poste di danno patite dal richiedente, poiché impregiudicata ne è allo stato la funzione, non altrettanto può dirsi per i costi della perizia, pari ad € 280,00 e sopportati dal ricorrente nella esclusiva prospettiva di un perfezionamento del mutuo alle condizioni richieste ed auspicate; non supportati da evidenze probatorie appaiono invece le “altre spese” che il ricorrente lamenta di avere sostenuto e di cui parimenti chiede la rifusione

P.Q.M.

Il Collegio, in parziale accoglimento del ricorso, dispone che l’intermediario corrisponda al ricorrente la somma di € 280,00 a titolo di risarcimento del danno.

Il Collegio dispone inoltre, ai sensi della vigente normativa, che l’intermediario corrisponda alla Banca d’Italia la somma di € 200,00 quale contributo alle spese della procedura e al ricorrente la somma di € 20,00 quale rimborso della somma versata alla presentazione del ricorso.

IL PRESIDENTE

firma 1