SCALETTA
XXXXXXXXX XXXXXXXXXX IL LEASING DELLA CASA
DI ABITAZIONE
Notaio in Reggio Xxxxxx
Leasing Immobiliare abitativo
Disciplina sostanziale
Disciplina fiscale
Disciplina Sostanziale “a regime”
Con la “Legge di Stabilità 2016” (Legge 208 del 2015 commi da 76 a 81 dell’art 1) si è normato per la prima volta il contratto di leasing (che fino ad ora era conosciuto come contratto atipico, anche se socialmente tipizzato nella duplice forma di leasing di godimento e finanziario) NB Tipizzazione nel DDL concorrenza art 41 bis?
• La normativa introdotta sul piano
•
SOSTANZIALE: è a regime ed è limitata alla ipotesi in cui il contratto di locazione finanziaria abbia ad oggetto “un immobile da adibire a propria abitazione principale”
•
FISCALE AGEVOLATIVO: è a tempo fino al
31.12.2020
Fattispecie complessa una e bina
La Legge di Stabilità per il 2016 sembra far riferimento ad una fattispecie complessa comprendente due negozi strettamente collegati tra di loro, quasi a fondersi in un’operazione unitariamente considerata.
1) contratto di leasing con il quale il
concedente si impegna ad acquisire o
far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore ed ove vengono fissati i termini del rapporto (durata, importo
dei canoni, importo del prezzo di cessione, ecc.);
Con cui in adempimento degli obblighi assunti con il leasing:
il bene è acquistato, o fatto costruire, dalla società di leasing (concedente) su scelta e indicazione del cliente (utilizzatore);
la società di leasing mette a disposizione dell’utilizzatore il bene acquistato o fatto costruire per un determinato periodo di tempo a fronte del pagamento di una serie di corrispettivi periodici (canoni);
Ultimo segmento EVENTUALE: diritto di
riscatto o opzione di acquisto
Tecnica redazionale preferibile: unico contratto
contenente i due negozi di leasing e compravendita sottoscritti contestualmente. VANTAGGI :
CONCEDENTE: verrebbe a disporre di un titolo
esecutivo idoneo ad avviare la procedura di rilascio così da evitare la strada del procedimento
sommario di cognizione.
UTILIZZATORE: avrebbe un titolo idoneo per procedere alla trascrizione del leasing (se di durata ultranovennale) e potrebbe contare sull’attività di controllo e di adeguamento che compete al Notaio al fine di evitare, anche con riguardo al contratto di leasing, possibili irregolarità o vessatorietà della regolamentazione contrattuale.
FISCALI : al fine di rendere le dichiarazioni “Prima casa” che secondo l’AE dovrebbero comparire nel contratto di leasing.
REQUISITI OGGETTIVI E SOGGETTIVI
Il concedente
L’utilizzatore
Il bene immobile
Deve trattarsi
di una banca
o di un intermediario finanziario iscritto nell’albo di cui all’art. 106 del testo unico bancario
o comunque di operatore professionale
abilitato all’esercizio dell’attività di leasing e soggetto alla vigilanza a tal fine prevista.
Deve trattarsi di una persona FISICA che, con espressa clausola contrattuale, dichiari di voler destinare l’immobile a propria abitazione principale.
Per “abitazione principale” si fa riferimento alla nozione del TUIR: nella quale dimora abitualmente
- il soggetto che la possiede
- i suoi familiari (coniuge, parenti 3° e affini 2°)
In quanto persona fisica = consumatore: Sarà applicabile il codice del consumo (DLgs 206/2005) in quanto ha come controparte un
soggetto contrattualmente “forte” come una società
di leasing
Fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile
Terreno su cui costruire un fabbricato abitativo secondo le indicazioni dell’utilizzatore
Interpretativamente anche
Fabbricato abitativo in corso di costruzione
da completare
Fabbricato da ristrutturare
VENDUTO IN LEASING DA COSTRUTTORE
Trova comunque applicazione la disciplina garantista di cui al DLgs 122/ 2005, nonostante chi acquista formalmente non sia la persona fisica ma la società di leasing.
In tal senso art 1 del DLgs 122/2005 che nella accezione di “acquirente” include la persona fisica che si renda acquirente di un immobile abitativo in corso di costruzione, anche mediante stipulazione di un contratto di “leasing”
OBBLIGHI E DIRITTI DELLE PARTI
Responsabilità per perimento
Corrispettivo
Facoltà di acquisto
OBBLIGHI E DIRITTI DELLE PARTI
Responsabilità per perimento
Corrispettivo
Facoltà di acquisto
Grava sull’utilizzatore anche se non proprietario qualsiasi rischio ivi compreso il perimento
Di norma gli si impone la stipula di
assicurazione:
Per i danni all’immobile
Per i danni arrecati a terzi
una
Con appendice di vincolo a favore della società di leasing
OBBLIGHI E DIRITTI DELLE PARTI
Responsabilità per perimento
Corrispettivo
La Sospensione dei pagamenti
Facoltà di acquisto
A carico dell’utilizzatore e a favore del concedente, sotto forma di canone che tiene conto
Del prezzo di acquisto/o costo di costruzione dell’immobile
Xxxxx interessi passivi in relazione alla durata del contratto
OBBLIGHI E DIRITTI DELLE PARTI
Responsabilità per perimento
Corrispettivo
La Sospensione dei pagamenti
Facoltà di acquisto
Su istanza dell’utilizzatore la società di leasing può concedere la sospensione del pagamento dei canoni periodici, per non più di 1 volta, per un periodo massimo complessivo non superiore a 12 mesi, in caso di cessazione del rapporto di lavoro che
non sia imputabile a “colpa” dell’utilizzatore (non per risoluzione consensuale, pensionamento, licenziamento per giusta causa, dimissioni volontarie).
La durata del contratto è prorogata di un periodo pari alla sospensione.
Il pagamento dei canoni riprende
regolarmente senza applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria, né addebito di interessi sul debito residuo durante la sospensione.
OBBLIGHI E DIRITTI DELLE PARTI
Responsabilità per perimento
Corrispettivo
Facoltà di acquisto
Tempi: alla scadenza del contratto
Ad un prezzo prestabilito
Diritto potestativo dell’utilizzatore cui
corrisponde un obbligo a trasferire del
concedente: scelta economicamente obbligata, in quanto, alla scadenza, si troverà ad aver già pagato gran parte del prezzo
di acquisto e, a differenza del RTB Sblocca
Italia, non è previsto a carico del concedente alcun obbligo di restituzione.
LA CESSAZIONE DEL RAPPORTO DI LEASING
Esercizio del riscatto (anticipato)
Cessione del contratto
Risoluzione per inadempimento
L’esercizio del riscatto al termine del rapporto di locazione finanziaria è nella legge
L’esercizio anticipato deve essere
testualmente contemplato nel contratto di leasing quanto ai tempi, modalità e condizioni economiche
LA CESSAZIONE DEL RAPPORTO DI LEASING
Esercizio del riscatto (anticipato)
Cessione del contratto
Risoluzione per inadempimento
Struttura: negozio trilaterale. La cessione necessita del consenso del ceduto il quale, peraltro, deve fare una indagine sul merito creditizio del nuovo utilizzatore.
Forma: normalmente le cessioni di leasing sono stipulate per
scrittura privata non soggetta a trascrizione.
Trascrizione: Sarebbe oltremodo opportuno, invece, al fine di rendere la posizione del nuovo conduttore opponibile ai terzi (ad es aventi causa dalla società di leasing) che sia il contratto di locazione a monte, sia la sua cessione, fossero stipulate in forma idonea e trascritti. Ciò argomentando dall’art 2645 c.c. in quanto fattispecie idonea a produrre i medesimi effetti dei contratti menzionati nel 2643 c.c. (tra cui la locazione ultranovennale)
LA CESSAZIONE DEL RAPPORTO DI LEASING
Esercizio del riscatto (anticipato)
Cessione del contratto
Risoluzione per inadempimento
Inadempimento: nella legge non è previsto un numero minimo di canoni. In astratto ne basta 1. Possibile contrasto con il codice del consumo. Correttivo DDL Concorrenza (6 rate mensili anche non consecutive)
CONSEGUENZE
•
1) Rilascio del bene: la legge espressamente consente al concedente di avvalersi del procedimento speciale di rilascio per convalida di sfratto (previsto per le locazioni)
• Se il contratto di leasing ricopre la forma dell’ atto pubblico e contiene clausola risolutiva espressa che possa fare da “aggancio” per la formazione di un titolo esecutivo complesso che in sé contiene i caratteri della certezza e liquidità e aliunde (dichiarazione di voler profittare della
xxxxxxxx) si completa ai fini della sua esigibilità: in tal caso l’atto notarile potrebbe esso stesso (in quanto titolo esecutivo) bastare per notificare il precetto, bypassando anche il procedimento di convalida che, pur sommario, è pur sempre di cognizione.
•
• Una volta risolto il leasing il concedente deve
vendere il bene attenendosi a criteri di
“procedure
“trasparenza e pubblicità” nei confronti dell’utilizzatore, adottando procedure che garantiscano di spuntare il miglior prezzo possibile avuto riguardo alle condizioni del mercato, sfruttando ad es le tecniche delle cd
competitive”.
•
PUBBLICITA’: massima diffusione della proposta di vendita così da raggiungere il maggior numero di potenziali acquirenti;
•
TRASPARENZA: sistema incrementale delle
offerte così da tendere alla vendita o ricollocazione alle migliori condizioni di mercato
in sostituzione di un controllo super partes da parte di un giudice, attraverso il ricorso all’istituto dell’offerta al pubblico di cui all’art. 1336 c.c., sul quale è innestata una selezione su base d’asta, quale procedimento tecnico che consente l’individuazione del soggetto disposto all’acquisto alle migliori condizioni possibili.
• In un’ottica ancora più garantistica, in linea con la prescrizione di legge, si può pensare ad un ricorso alla procedura delle aste telematiche notarili le quali assicurando certezza, sicurezza, e
funzionalità del procedimento potrebbero
rappresentare la migliore strada finalizzata alla vendita e/o ricollocazione del bene
• 3) Restituzione del corrispettivo della vendita
Dalla società di leasing all’utilizzatore detratte:
• La somma dei canoni scaduti e non pagati
• I canoni a scadere attualizzati
• Il prezzo pattuito per il riscatto finale
Se rimane un saldo negativo, dello stesso resta debitore l’utilizzatore
IL FALLIMENTO DI UNA DELLE PARTI
Del venditore
Della società di leasing
La lettera della legge non è chiara: sembra esonerare da revocatoria fallimentare i pagamenti fatti dalla società di leasing al venditore (art 67 comma 3 lettera a) LF).
Preferibile una interpretazione sistematica (art 67 comma 3 lettera c) LF): posto che il leasing è finalizzato all’acquisto di una casa da destinare ad abitazione principale dell’utilizzatore, la vendita è esente da revocatoria fallimentare se:
- A giusto prezzo
- Destinata a costituire abitazione principale
dell’utilizzatore, suoi parenti o affini entro il 3° grado
Nulla cambia per l’utilizzatore. Il curatore fallimentare ai sensi dell’art 72 quater comma 4° LF è obbligato a proseguire il contratto senza potersi sciogliere dal medesimo e l’utilizzatore conserva la facoltà di godere del bene fino alla sua fine, oltre che di esercitare il diritto di riscatto alle condizioni economiche pattuite.
Disciplina Fiscale fino al
31.12.2020
Le detrazioni irpef
L’acquisto
Prima casa
Seconda casa
Il contratto di leasing
La cessione del contratto di leasing
Il riscatto finale
Beneficiari
Alla data della stipula abbiano un reddito non superiore ad € 55.000,00 (presumibilmente facendo riferimento al periodo di imposta ultimo chiuso)
Che non siano titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa (presumibilmente neanche di diritti reali di godimento)
Detrazione da Irpef del 19%
ETA’ INFERIORE AI 35 ANNI= DETRAZIONE DEI
canoni di leasing+oneri:………fino ad € 8.000,00
costo di “riscatto” ……………….fino ad € 20.000,00
ETA’ SUPERIORE AI 35 ANNI= DETRAZIONE DEI
canoni di leasing+oneri:………fino ad € 4.000,00
costo di “riscatto” ……………….fino ad € 10.000,00
l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale nella accezione del TUIR: quindi a dimora abituale o dell’utilizzatore o di suoi familiari (coniuge, parenti entro il 3 °
grado, affini entro il 2 °).
DIMORA ABITUALE: Entro 1 anno
CATEGORIA CATASTALE: indifferente (anche X/ 0, X/ 0, X/ 0 )
XXXX XX XXXXXXX: entro il 31.12.2020,
ma la detrazione perdura anche oltre fino alla
fine della durata del mutuo.
Le detrazioni irpef
L’acquisto
Prima casa
Seconda casa
Il contratto di leasing
La cessione del contratto di leasing
Il riscatto finale
Acquisto con utilizzatore
• Avente i requisiti I casa:…..Reg 1,5%
• Avente i requisiti II casa…..Reg 9%
• Ipotecaria……………………….€ 50
• Catastale………………………..€ 50
• No bollo
• No diritti di voltura catastale
• No diritti di trascrizione
•
No prezzo valore (acquista una società): la fictio secondo cui si ha riguardo alla persona dell’utilizzatore vale solo, per espresso volere del legislatore, ai fini della prima casa.
Acquisto con utilizzatore
• Avente i requisiti I casa:…..4%
• Avente i requisiti II casa…..10%
• Avente i requisiti Di Lusso...22%
• Registro…………………………€ 200
• Ipotecaria……………………….€ 200
• Catastale………………………..€ 200
• Bollo………………………………€ 230
No detrazione 50% IVA (per chi acquista immobili in classe A o B): qui la regola opera se l’IVA sia versata direttamente da una persona fisica.
• Trascrizione……………………€ 90
•
Ai fini della tassazione dell’atto e della applicazione delle agevolazioni o meno non si ha riguardo alla
posizione dell’acquirente (società di leasing) bensì a quella dell’utilizzatore.
Le dichiarazioni 1° casa secondo (ADE Circolare 12/E del 2016 p 34) devono essere rese:
• O nel contratto di locazione finanziaria (con la conseguenza che in tal caso dovrà essere registrato unitamente al contratto di acquisto)
• O nel solo atto di acquisto (con intervento dell’utilizzatore)
• Preferibilmente: atto unico con dichiarazioni prima casa onnicomprensive.
• Ai fini della conservazione della I casa non è
necessario che entro 1 anno la casa venga adibita a dimora principale: requisito necessario solo ai fini delle detrazioni Irpef
1 ANNO MEDIANTE LEASING EVITA LA DECADENZA?
Se Xxxxx ha rivenduto una prima casa prima dei 5 anni dal suo acquisto e ricompra entro l’anno successivo un’altra prima casa a mezzo leasing (quindi quale utilizzatore) si ritiene che tale acquisto, grazie alla fictio della equiparazione dell’utilizzatore alla figura dell’acquirente, costituisce esimente e salva dalla decadenza.
Poiché ai fini “I casa” opera la “fictio” di considerare acquirente l’utilizzatore non è
irragionevole pensare di rendere applicabile anche la disciplina del credito di imposta, così strettamente correlata a quella della I casa.
(prudenza la Circolare 12/ E non lo dice!)
In tal caso si potrebbe immaginarne una detrazione dall’Irpef dell’utilizzatore, non direttamente dalla imposta di registro dell’atto
Le detrazioni irpef
L’acquisto
Prima casa
Seconda casa
Il contratto di leasing
La cessione del contratto di leasing
Il riscatto finale
Art 1 (Nota) Xxxxxxx, P II TUR “I contratti relativi alle operazioni bancarie…compresi quelli di locazione finanziaria…..devono essere stipulati in forma scritta e sono soggetti a registrazione solo in caso d’uso.
Se in forma di scrittura privata autenticata o atto pubblico: obbligo di registrazione in termine fisso
Se in forma scritta e poi enunciati nel successivo acquisto in leasing, per Circ ADE 12/E 2016 scatta l’obbligo di registrazione di contratto enunciato, anche se a monte la sua registrazione non fosse obbligatoria se non in caso d’uso
Ai fini delle agevolazioni prima casa è necessario che le dichiarazioni siano rese:
o nell’acquisto con intervento dell’utilizzatore
o nel contratto di leasing che dovrà essere portato alla registrazione insieme all’acquisto
Preferibile inglobare leasing e acquisto in unico atto.
In tutti i casi si applica l’imposta di registro fissa pari a 200 euro (opera alternatività IVA/Registro, quindi esente IVA art 10 comma 1, n. 8 dpr 633/72).
I Canoni di leasing non scontano l’imposta di registro del 2% ( Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 12/E dell’11 marzo 2011)
Le detrazioni irpef
L’acquisto
Prima casa
Seconda casa
Il contratto di leasing
La cessione del contratto di leasing
Il riscatto finale
1,5% se requisiti I casa in capo all’utilizzatore e immobile diverso da X0, X0, X0;
9% se requisiti II casa in capo all’utilizzatore ovvero immobile in categorie A1, A8, A9;
Base imponibile: prezzo della cessione+ quota capitale dei canoni ancora a scadere+prezzo di riscatto
Se l’utilizzatore ha goduto delle agevolazioni prima casa, la cessione del contratto prima dei 5 anni determina decadenza dai benefici.
Le detrazioni irpef
L’acquisto
Prima casa
Seconda casa
Il contratto di leasing
La cessione del contratto di leasing
Il riscatto finale
In sede di esercizio dell’opzione finale di acquisto (cd. riscatto) su immobile abitativo, l’utilizzatore corrisponderà le imposte d’atto in misura fissa (200 euro + 200 euro + 200 euro). (testualmente Art 35 comma 10ter L 223/2006)
Torna applicabile il principio di alternatività IVA/Registro: quindi non si applica IVA anche nel caso in cui il bene sia stato
costruito o ristrutturato dal leasing nel corso del contratto, poiché l’attività in questione non sarebbe ad esso riconducibile, in quanto svolta in nome proprio ma per
conto della utilizzatrice in forza di
mandato senza rappresentanza
Figure Affini
Il mutuo+ compravendita
Il Rent to Buy
l’immobile diventa di proprietà dell’acquirente anche se la garanzia per la banca finanziatrice è rappresentata dalla iscrizione sullo stesso dell’ipoteca
La detrazione del 19% ha ad oggetto i soli interessi passivi fino ad un massimo di € 4.000 (non anche il prezzo della vendita)
In caso di inadempimento nel pagamento delle rate:….scatta l’obbligo della Banca di avvalersi della procedura esecutiva, sotto la direzione e vigilanza del GE
Il rilascio dell’immobile avviene solo dopo l’aggiudicazione del bene all’asta
L’immobile resta o diventa di proprietà della società di leasing la quale lo mette a disposizione dell’utilizzatore: la proprietà in capo alla società di leasing rappresenta la garanzia avverso l’inadempimento dell’utilizzatore al pagamento dei canoni
La detrazione del 19% ha ad oggetto i canoni fino ad un massimo di € 8.000/4000; il prezzo di riscatto fino ad un massimo di € 20.000/10.000
In caso di inadempimento nel pagamento delle rate:….la società di leasing è libera di
vendere il bene a prezzo di mercato, senza il controllo di alcuno.
Il rilascio dell’immobile avviene subito grazie alla applicazione della veloce procedura di
sfratto
DIFFERENZE DAL MUTUO E DAL RTB
Il mutuo+ compravendita
Il Rent to Buy
Oggetto:
RTB: qualsiasi tipo di immobile
LEASING: solo abitazioni finite o in corso di costruzione
Soggetti:
RTB: qualsiasi tipo di conduttore/concessionario
LEASING: società di leasing/utilizzatore persona fisica
Trascrizione:
RTB: prevista con opponibilità 10 anni
LEASING: non prevista. Se stipula per atto pubblico o scrittura privata autenticata: trascrivibile ma solo se ultranovennale
Tassazione:
RTB ABITATIVO:
2% sul canone componente godimento (non detraibile alla fine)
3% sul canone componente acconto (detraibile dall’imposta di registro finale e rimborsabile per il surplus)
2% registro + 50+50 sul prezzo finale al lordo degli acconti. Sì prezzo valore
Nessuna detrazione ai fini delle imposte dirette
Tassazione:
LEASING:
Acquisto: PRIMA CASA: 1,5% di registro+50+50. Sì credito di imposta. Decadenza per vendita infraquinquennale. SECONDA CASA: 9% +50+50. No prezzo valore.
Leasing: € 200,00 fissa di registro +200 ipotecaria (se trascritto)
Riscatto: 200+200+200
Detrazioni fiscali ai fini delle imposte dirette under 35 con reddito inferiore ai 55.000€ (19% dei canoni fino al massimo di 8000 e del prezzo di riscatto fino al massimo di € 20.000,00)
Detrazioni fiscali ai fini delle imposte dirette over 35 con reddito inferiore ai 55.000€ (19% dei canoni fino al massimo di 4000 e del prezzo di riscatto fino al massimo di € 10.000,00)
Grazie per l’attenzione!
Notaio in Reggio Xxxxxx
vrubertelli@notariato. it