Cedolare secca sulle locazioni Risposte degli esperti Confappi al Forum del Sole 24ore
Cedolare secca sulle locazioni
Risposte degli esperti Confappi al Forum del Sole 24ore
1 | RINNOVO ANNUALITÀ SUCCESSIVE ALLA PRIMA.
Domanda.
Ho in locazione un immobile con contratto concordato 3+2. A maggio dovrei rinnovare la quinta annualità, tuttavia non ho trovato, tra le circolari diffuse dalle Entrate, alcuna indicazione su come "avvisare" l'Agenzia stessa perché i modelli "Siria" e "69" servono solo per nuovi contratti, proroghe, cessioni e risoluzioni. Lo stesso call center delle Entrate mi ha comunicato che è in emissione una nuova circolare esplicativa.
Risposta.
Dal momento che la proroga è già avvenuta a maggio del 2010, con l'inizio del quarto anno, quello in questione non è un rinnovo, ma il semplice pagamento dell'imposta di registro per l'annualità di riferimento. In questo caso, quindi, il proprietario non deve inviare alcuna modulistica alle Entrate, perché vale la disciplina transitoria, così strutturata: 1) va versato l'acconto sulla cedolare 2011; 2) va inviata la raccomandata all'inquilino; 3) nella dichiarazione dei redditi presentata nel 2012 si potrà applicare la cedolare.
2 | CEDOLARE E DETRAZIONI DEL 36% E DEL 55%.
Domanda.
Desidererei sapere se l'opzione riguardante la cedolare secca sui redditi derivanti da locazione di unità abitative, non precluda la possibilità di dichiarare sul 730 o sul modello Unico le detrazioni del 36% e del 55%, ovviamente in presenza di capienza.
Risposta.
Non esiste nessuna preclusione a proposito. Andrà verificata, come già prospettato nel quesito, la capienza fiscale, che dovrà tenere conto del fatto che le detrazioni non potranno essere "sottratte" dall'imposta dovuta.
8 | MODALITÀ DI DICHIARAZIONE.
Domanda.
Un lavoratore dipendente che percepisce redditi da affitti soggetti a cedolare secca, può utilizzare il modello 730 per la dichiarazione e il pagamento delle imposte o deve utilizzare l'Unico?
Risposta.
Può farlo. Ovviamente tale opzione non è contemplata ancora nel modello 730 del 2011 (redditi 2010) perché non era esercitabile l'anno scorso. Il modello 730 del 2012 sarà opportunamente integrato.
18 | CEDOLARE A USO TURISTICO.
Domanda.
Ho affittato per uso turistico un immobile per meno di 30 giorni (non c'è, quindi, l'obbligo di registrazione), il contratto è stato già scritto e firmato e parte dal 2 luglio (inizio locazione), ho già ricevuto la caparra nei mesi precedenti. Xxxx versare l'acconto della cedolare a giugno? In che misura - forse in modo previsionale - sugli affitti dello scorso anno come per l'Irpef?
Risposta.
Per i contratti con decorrenza dal 1 giugno 2011 al 30 ottobre 2011 - la cui tassazione ai fini della cedolare secca sia inferiore a 51,65 euro - la cedolare va versata in un'unica soluzione entro il 16 giugno 2012 (+ 4% se entro il 16 luglio 2012). Per quelli di importo superiore, per il 2011, va versato l'acconto pari all'85% dell'imposta entro il 30 novembre 2011 e il restante 15% entro le date prima elencate. Di fatto l'uso del modello Siria porta alla registrazione dei contratti anche se di durata inferiore a 30 giorni, senza però il pagamento della relativa imposta di registro.
22 | MODALITÀ PER SCEGLIERE L'OPZIONE.
Domanda.
Non riesco a capire come fare per scegliere la cedolare secca su un immobile il cui contratto di locazione scadrà nel luglio del 2014. Ogni luglio noi paghiamo l'imposta di registro annuale, come dovrò comportarmi quest'anno? Avendo più immobili locati, posso scegliere di applicare la cedolare secca solo a un immobile locato o lo devo fare per tutti?
Risposta.
Premesso che l'opzione può essere esercitata anche su uno solo degli immobili locati, per contratti in corso al 7 aprile 2011 l'opzione può essere esercitata in sede di compilazione del modello Unico 2012 per il 2011 e in tale ipotesi non è dovuta l'imposta di registro annuale. Resta sempre fermo l'obbligo del pagamento degli acconti della cedolare già nel corso del 2011.
23 | PAGAMENTO ANNO 2011 IN RIFERIMENTO AL CANONE 2010.
Domanda.
Per me questo è il primo anno di pagamento delle tasse sull'incasso del canone relativo all'anno 2010: devo procedere con un pagamento canonico prima dell'inserimento della cedolare secca, o posso già da quest'anno usufruirne con acconto a giugno e saldo a novembre?
Risposta.
L'opzione per la cedolare riguarda solo i redditi da locazione abitativa conseguiti dall'anno 2011 in poi. Il lettore ha già versato l'imposta di registro sul canone 2010 al momento della registrazione del contratto.
37 | CALCOLO ACCONTO PER NUOVO CONTRATTO.
Domanda.
Se il contratto è nuovo e datato 1° giugno, entro la stessa data il calcolo dell'acconto è su 7 mensilità? Le spese condominiali sono escluse dalla tassazione?
Risposta.
Le spese condominiali sono escluse, contano solo i canoni e il canone annuo corrisponde nel suo caso ovviamente a 7 mensilità per il 2011 e su di esso si calcola l'acconto. Per i contratti stipulati dall'1° giugno 2011 al 30 ottobre 2011 se l'importo della cedolare è inferiore a 51,65 euro, non si paga acconto ma si verserà la cedolare entro il termine per il versamento a saldo dell'imposta sul reddito delle persone fisiche (in caso di Unico, il 16 giugno 2012, con cedolare incrementata del 4% se entro il 16 luglio 2012). Se viceversa è superiore a 51,65 euro l'acconto è pari all'85% della cedolare da versare entro il 30 novembre 2011 e il saldo nei termini detti prima.
39 | IL CANONE EFFETTIVO PER IL CALCOLO.
Domanda.
Ad oggi, il canone è aggiornato in base all'aumento Istat da sette anni. Utilizzo il canone aggiornato o quello originario per il calcolo?
Risposta.
Il proprietario deve rinunciare all'aggiornamento del canone per la durata dell'opzione per la cedolare. Quindi, l'imposta e l'acconto vanno calcolati prendendo a riferimento il canone aggiornato a tutto il 2010.
40 | CANONE MINIMO DA DICHIARARE.
Domanda.
La disposizione 2011/55394 articolo 3.1 prevede un canone minimo da dichiarare, pena controllo (e forse sanzioni). Come funziona in concreto il calcolo per ottenere questo canone minimo, partendo dalla rendita catastale.
Risposta.
Il provvedimento stabilisce solo che il reddito derivante dal contratto di locazione non può essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell'articolo 37, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi. Tale importo è pari alla rendita catastale rivalutata, quindi molto basso. Vale la pena rammentare che, sempre ai sensi del Testo unico e in caso di mancata opzione per la cedolare secca, qualora il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 15 per cento, sia superiore alla rendita catastale, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione. Va infine ricordato che l'imposta di registro minima da versare (sempre senza opzione per la cedolare secca) è pari a 67 euro.
44 | COMUNICAZIONE ALL'INQUILINO E AGGIORNAMENTO ISTAT.
Domanda.
Sono un proprietario e ho affittato un appartamento a inizio 2009, a canone concordato, senza prevedere già in sede di stipula l'aggiornamento del canone all'indice Istat. Xxxxxxxx optare per la cedolare secca anche se ho già pagato in anticipo l'imposta di registro e il bollo per i tre anni di contratto. Devo per forza fare comunicazione all'affittuario, visto l'accordo iniziale sul mancato aggiornamento all'indice?
Risposta.
Il bollo e l'imposta di registro pagata non sono rimborsabili. Occorre comunque inviare per raccomandata la lettera di mancato aggiornamento del canone, che il comma 11 dell'articolo 3 del decreto legislativo 7 marzo 2011, n. 23 valuta come prescrizione "inderogabile" senza quale l'opzione non ha effetto. Questo almeno fino a quando non verranno dettate disposizioni contrarie.
45 | PROROGA CONTRATTO A CANONE CONCORDATO.
Domanda.
Sono un proprietario e nel 2012, salvo disdetta da parte dell'inquilino, si rinnoverà per altri due anni il contratto a canone concordato stipulato a inizio 2009. Nei primi tre anni non è stato applicato l'aggiornamento Istat. Optando per la tassazione con cedolare secca per l'ultimo anno (il terzo) dell'iniziale contratto, posso, in sede di rinnovo nel 2012 chiedere l'aggiornamento del canone prima del successivo rinnovo per gli altri due anni, mantenendo la tassazione con cedolare secca?
Risposta.
Condizione imprescindibile per l'applicazione della cedolare secca è l'invio di una raccomandata all'inquilino in cui ci si impegna al mancato aggiornamento del canone. Quindi solo in caso di revoca dell'opzione entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento (con modalità ancora da stabilire con provvedimento del direttore dell'agenzia delle Entrate) è possibile ricominciare a chiedere l'aggiornamento.
49 | MODULO SIRIA E CONTRATTO.
Domanda.
Il modello Siria compilato e trasmesso sostituisce la stipula del contratto di locazione?
Risposta.
Assolutamente no. Il contratto va comunque sottoscritto dalle parti. Tuttavia il documento contrattuale non deve essere allegato al modello ai fini della registrazione (articolo 38, comma 5, del Dl n. 78/2010) ma va conservato dalle parti, unitamente alla ricevuta di avvenuta presentazione rilasciata dal servizio telematico, ed esibito in caso di richiesta da parte dell'Amministrazione finanziaria.
50 | AUMENTO ISTAT.
Domanda.
Sono locatore di una unità abitativa con canone concordato dal marzo 2008 (3+2) regolarmente registrato. Quest'anno ho dovuto ugualmente corrispondere la tassa di registro (ricalcolo comprensivo di aumento Istat), in considerazione della scadenza prevista a marzo di ogni anno. Optando per il regime della cedolare secca per il 2011, con il quale in futuro non sarà possibile l'applicazione di aumenti del canone (ad esempio aumento Istat), chiedevo se tale divieto è retroattivo, ovvero nel mio caso posso applicare al canone l'aumento Istat per il periodo marzo 2010-febbraio 2011?
Risposta.
Poiché l'opzione della circolare è esercitata su tutti i canoni percepiti nel 2011, anche il mancato incremento Istat dei canoni dovrebbe riguardare tutti i canoni incassati nel 2011. Tanto più che l'aggiornamento scatterebbe da marzo 2011. La domanda meriterebbe un approfondimento da parte delle Entrate, anche perché c'è chi potrebbe avere già incassato l'incremento del canone nel 2011. Allo stato, comunque, pare ragionevole ritenere che gli aumenti incassati nel 2011 vadano restituiti.
51 | ADEGUAMENTI ISTAT.
Domanda.
In caso di adesione alla cedolare secca, fino a quando restano bloccati gli adeguamenti Istat? Se il rapporto locatore/xxxxxxxxx è buono e questi resta trent'anni con taciti rinnovi, il canone resta bloccato? Si possono fare adeguamenti alle scadenze quadriennali o bisogna cacciare l'affittuario e sostituirlo?
Risposta.
Il mancato aggiornamento del canone è strettamente legato all'esercizio dell'opzione per la circolare secca. Pertanto, al di là che si tratti di proroga di una vecchia locazione o di nuovo contratto con lo stesso o altro conduttore, l'opzione è alternativa all'aggiornamento. Resta la facoltà di revoca dell'opzione esercitata, entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento (con modalità ancora da stabilire con provvedimento del direttore dell'agenzia delle Entrate).
52 | ADEGUAMENTO ISTAT.
Domanda.
L'adeguamento Istat applicato con decorrenza dalla mensilità di gennaio 2011 deve essere rimborsato all'inquilino?
Risposta.
Secondo la norma, la rinuncia ha effetto per tutta la durata del periodo di opzione (art. 3, comma 11, Dlgs 23/2011), per cui, dal momento che l'opzione riguarda l'intero periodo 2011, anche la rinuncia retroagisce a gennaio. Occorre attendere un chiarimento ufficiale, ma è probabile che l'aumento vada rimborsato.
67 | ADEGUAMENTO ISTAT.
Domanda.
Che ne sarà dell'adeguamento Istat applicato antecedentemente all'opzione per la cedolare secca ma già attivo nel 2011?
Risposta.
Poiché l'opzione della circolare è esercitata su tutti i canoni percepiti nel 2011, anche il mancato incremento Istat dei canoni dovrebbe riguardare tutti i canoni incassati nel 2011. Occorre un approfondimento soprattutto per chi potrebbe avere già incassato l'incremento del canone nel 2011: in attesa di conferme delle Entrate, il fatto che la rinuncia agli aggiornamenti abbia la stessa durata dell'opzione, lascia intendere che gli aumenti incassati per il 2011 vadano restituiti.
79 | APPARTAMENTI IN COMPROPRIETÀ.
Domanda.
Due persone sono comproprietarie di due appartamenti ma, avendo redditi diversi, a una risulta conveniente aderire alla cedolare secca mentre all'altra no. Come si procede? Preciso che noi non abbiamo mai applicato gli aumenti Istat, ma per il pagamento dell'imposta di registro è possibile pagarla solo per metà?
Risposta.
Ciascuno dei proprietari può esercitare o meno l'opzione, compilando il rispettivo modello (modello 69, in questo caso), relativamente alla propria quota di canone percepito. Non si dà luogo al rimborso delle imposte di registro già versate, ma in caso di adesione alla cedolare non bisognerà più pagarle. Ciascuno dei comproprietari che non abbia esercitato l'opzione per la cedolare secca paga l'imposta di registro, in ragione alla propria quota di canone percepito (in genere il 50%), ma va tenuto conto che il minimo versabile resta di 67 euro.
80 | CONTRATTI PER STUDENTI.
Domanda.
É stata confermata da parte dell'agenzia delle Entrate l'ammissibilità del contratto per studenti ai benefici delle norme emanate con cedolare secca?
Risposta.
L'aliquota della cedolare secca è ridotta al 19% per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 nei comuni ad alta tensione abitativa. Pertanto sono comprese le locazioni per studenti se, appunto, in comuni ad alta tensione abitativa, mentre potrebbe essere messa in dubbio (in attesa di chiarimenti) l'applicazione ai contratti di locazione volti a soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, esclusi dall'articolo 8. Comunque, tutti i tipi di contratto di locazione abitativa sono perlomeno nell'ambito della cedolare secca con aliquota del 21%, anche se non in comuni ad alta tensione abitativa.
82 | CEDOLARE E PARTITA IVA.
Domanda.
Se un soggetto con partita Xxx prende in locazione un appartamento a uso abitazione per un suo dipendente, il proprietario potrà aderire alla cedolare secca?
Risposta.
Il proprietario deve essere "locatore persona fisica". Anche se sul punto serve una presa di posizione ufficiale, si ritiene che l'esclusione relativa alle locazioni effettuate nell'esercizio di impresa riguardi solo l'ipotesi in cui l'imprenditore sia il locatore, mentre dovrebbe essere irrilevante la qualifica del locatario.
84 | OPZIONI DIVERSE TRA CONTITOLARI.
Domanda.
Sono comproprietario al 33% di un appartamento locato, vorrei sapere se i tre proprietari possono decidere autonomamente il tipo di tassazione da applicare all'immobile per la loro quota di proprietà in base alla loro convenienza individuale, oppure se, visto che si tratta dello stesso immobile, la decisione deve essere la stessa per tutti e tre.
Risposta.
Ciascuno dei contitolari dell'immobile può decidere autonomamente per l'applicazione della cedolare secca, in proporzione alla propria quota di canone percepito. Nel caso in cui tutti e tre (o due su tre) optino per la cedolare, per i contratti in corso posso utilizzare un unico modello 69 o per quelli nuovi, un unico modello Siria. Per i contratti in corso al 7 aprile 2011 l'opzione si esercita in sede di Unico 2012 per il 2011.
88 | RIDUZIONE DI CANONE TEMPORANEA.
Domanda.
Il canone di locazione previsto in un contratto ad uso abitativo, regolarmente registrato nel 2009, è stato ridotto temporaneamente per 12 mesi, registrando un ulteriore atto presso l'agenzia delle Entrate. I 12 mesi scadono a maggio 2011 e quindi da giugno si ritorna al canone di locazione concordato in contratto. Si può applicare la cedolare secca?
Risposta.
Dalle informazioni fornite, pare che l'ulteriore atto di cui si parla prevedesse la riduzione del canone solo per i 12 mesi previsti, con ritorno al canone contrattuale in seguito. Non esistono ostacoli di legge previsti per l'applicazione della cedolare e, versati i relativi acconti e compilato il modello, non dovrebbero esserci problemi. Certo è che nel suo caso per l'anno 2011 si applicano due canoni diversi, uno fino a maggio 2011 e uno da giugno 2011 a dicembre 2011 e il fatto dovrebbe essere riportato nel quadro C del modello 69 a cura degli uffici dell'agenzia delle Entrate. Per essere certi del corretto adempimento l'unica strada sarebbe recarsi di persona presso gli uffici, dato che il modello 69 non prevede l'obbligo di presentazione telematica.
89 | SCELTA DELLA CEDOLARE.
Domanda.
Sono proprietario di un appartamento affittato con canone concordato e di un forno affittato a canone libero. Posso far valere la cedolare secca solo per il forno e riportare l'affitto dell'appartamento nella denuncia Irpef?
Risposta.
La cedolare secca si applica solo sulle locazioni abitative o sulle pertinenze locate insieme alle abitazioni, con un unico contratto. Il forno non è quindi ammesso.
92 | CEDOLARE SU TUTTI GLI IMMOBILI.
Domanda.
Avendo alcuni immobili affittati a canone libero, altri agevolato e altri a esercizi commerciali, posso scegliere per ciascuno se utilizzare la cedolare secca o rimanere al vecchio regime?
Risposta.
Sì, tranne per gli immobili adibiti a esercizi commerciali e purché lei agisca come persona fisica e non titolare di impresa, arte o professione.
124 | APPARTAMENTO AFFITTATO DAL 2009.
Domanda.
Un appartamento è affittato a una sola persona dal 2009 ed è intestato a più di tre persone. Sola una persona desidera richiedere la cedolare secca: deve compilare il modello 69? In tale modello vanno indicati tutti i proprietari? Deve essere firmato solo dal richiedente la cedolare secca?
Risposta.
Solo la persona che richiede la cedolare secca compila il modello 69 per esercitare tale opzione.
131 | TRUST FAMILIARE.
Domanda.
Un trust familiare che possiede un immobile affittato a terzi può usufruire della cedolare sugli affitti?
Risposta.
Poiché l'articolo 73 del Tuir assoggetta i trust (anche quelli non commerciali) all'imposta sul reddito delle società, il trust, non essendo soggetto Irpef, non può usufruire della cedolare.
(Non pubblicata)
APPARTAMENTO COSTITUITO DA DUE UNITÀ IMMOBILIARI
Domanda
L'appartamento che intendo dare in affitto in regime di cedolare secca è costituito di due unità immobiliari costituite, la prima, dall'abitazione e, la seconda, dalla mansarda soprastante, ma ambedue registrate al catasto come unità di categoria A/4. Il modello Siria, alla pagina 2, contempla la trascrizione dei dati relativi a un solo immobile (unità abitativa classificata, nel caso sopra indicato, nella categoria catastale A/4) e a tre pertinenze. Dove trascrivere i dati della seconda unità abitativa classificata anch'essa nella categoria A/4 (la mansarda), costituente con la prima un unico appartamento? Non pare possibile negli spazi (n. 3) del modello.
Risposta
Se la mansarda può essere considerata pertinenza dell'alloggio, a prescindere dall'inquadramento catastale, si può utilizzare il modello Siria inserendo la mansarda nella prima delle caselle relative alle pertinenze. Qualora invece si fosse in presenza di un contratto di locazione relativo a due immobili abitativi (ad esempio due alloggi contigui) è ancora dubbio se si possano presentare due modelli Siria o sia necessario comunque usare il modello 69 cartaceo. Ciò potrebbe dipendere anche da se il contratto di locazione è unico o ci sono due contratti. Siamo in attesa di chiarimenti da parte delle Entrate.
(Non pubblicata) |
COME PRESENTARE IL MODELLO SIRIA
Domanda
Vorrei sapere come presentare il modello Siria. Dalla vostra guida si legge: "Il modello "Siria" deve essere presentato esclusivamente in via telematica (e solo da chi è abilitato)". Ho contattato diversi Caf a Roma ma mi hanno risposto di non essere ancora abilitati o di non sapere come fare a inviare la modulistica. Stessa risposta dalle associazioni dei proprietari e dalle società di servizi che seguono questo tipo di pratiche. La mia domanda quindi è: non trovando nessun soggetto abilitato alla trasmissione telematica del modello Siria è possibile registrare il contratto con cedolare secca direttamente in un ufficio dell'agenzia delle Entrate? Oggi sono stato in un ufficio dell'Agenzia ma al centro informazioni mi hanno risposto che non lo sanno e dovrei prendere un appuntamento con un funzionario per capire come fare. Possibile che sia così complesso?
Risposta
Come recitano le istruzioni al modello Siria: "Il modello deve essere presentato esclusivamente in via telematica, direttamente dal locatore (in possesso del codice Pin per l'accesso ai servizi telematici) o tramite un intermediario abilitato, utilizzando il prodotto di compilazione e trasmissione reso gratuitamente disponibile sul sito dell'agenzia delle Entrate xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xxx.xx". Il passaggio diretto agli sportelli dovrebbe quindi essere escluso. Quindi, o lei si fa attribuire il codice Pin e si dà al "fai da te" oppure passa attraverso un "intermediario abilitato", che non ha bisogno di un'abilitazione "ad hoc" ma è semplicemente quel soggetto già abilitato alla registrazione telematica dei contatti di locazione in precedenza. Molti di tali soggetti, evidentemente, non si sono ancora organizzati per gestire la cedolare secca, come presto faranno.
(Non pubblicato) |
MODELLO PER IL PAGAMENTO
Domanda
In qualità di semplice persona fisica e contribuente non abilitato ai servizi telematici, quale modello dovrò utilizzare per esercitare l'opzione della cedolare secca? Il modello semplificato Siria o il modello 69?
Risposta
Il modello Siria è quello per la stipula di nuovi contratti di locazione abitativa e il modello 69 per tutti gli altri casi. L'abilitazione telematica può essere richiesta dalla persona fisica o la pratica può essere affidata a un intermediario.