COMUNE DI ARTA TERME
REPUBBLICA ITALIANA Provincia di UDINE
COMUNE DI ARTA TERME
Rep. n S.C.
CONTRATTO DI AFFITTO D’AZIENDA PER LA GESTIONE DEL COMPENDIO TERMALE COMUNALE “TERME DI ARTA” – PERIODO 01.10.2016 – 30.09.2025.
L'anno duemilasedici (2016), il giorno ……………………….
(………………….) del mese di …………………………………………, in Arta Terme, nella residenza comunale, avanti a me, Dott. ……………………….., Segreta- rio Comunale e Ufficiale Rogante del Comune di Arta Terme - iscritto all’Albo dei Segretari Comunali e Provinciali, Se- zione Regionale Friuli Venezia Giulia (Ministero dell’Interno), ID numero ………….. - a ciò autorizzato dallo Statuto e dalla legge, sono personalmente comparsi i signori:
1) Signor ………………………, nato a …………………… il ……………… e residente a
………….. in Via …………… n. …………., codice fiscale ………………………., nel- la sua qualità di Titolare di P.O. dell’area tecnico- manutentivo di Arta Terme, domiciliato per la carica in pres- so la residenza comunale di Arta Terme, il quale interviene ed agisce in nome, per conto e nell’interesse del Comune di Arta Terme (codice fiscale n. 84001010309), ai sensi dell’art. 107, comma 3 – lettera c) del Testo Unico delle Leggi sull’ordinamento degli Enti Locali, Decreto Lgs. 18/8/2000, n. 267, nonché del vigente statuto comunale di seguito denominato “Locatore”;
2) Signor ……………………………………, nato a …………………… il …………………… e resi-
dente a ……………….. in Via …………… n. ……………, codice fiscale
………………………………………, il quale, nella sua qualità di legale rap- presentante ……………………………………. della ,
C.F. …………………………………., con sede a ………………………. in via n.
…………., dichiara di agire in nome, per conto e nell’interesse della stessa, di seguito per brevità denominata “Affittua- rio”.
Dell’identità di entrambi le parti io Segretario rogante sono personalmente certo, per conoscenza diretta: su loro richie- sta e con il mio consenso, le parti rinunciano all’assistenza di testimoni.
PREMESSO:
(a) Che il Locatore ha la disponibilità e proprietà degli immobili facenti parte del compendio dello stabilimento termale di Arta Terme sito in Arta Terme, Via Nazionale n.1, catastalmente distinti al fg. 30 map. 70 subb. 3-5 della locale mappa, come evidenziato nella planimetria allegata (allegato 1);
(b) Che gli immobili del compendio dello stabilimento ter- male sono principalmente utilizzati per l’espletamento dei servizi di cui al documento allegato (allegato 3);
(c) Che una minima parte dei locali interni allo stabili- mento sono destinati all’attività di pubblico esercizio di bar per somministrazione di alimenti e bevande.
(d) Che con deliberazioni della Giunta Comunale n. 1 del 12.01.2016 e n. 8 Del 26.01.2016, sono stati, tra
l’altro, formulati gli indirizzi ed i criteri per l’espletamento della gara per l’affidamento della ge- stione dell’azienda termale;
(e) Che con determinazione a contrarre, n. 137 del
03.08.2016 del Titolare di P.O. dell’area tecnico – ma- nutentiva, è stata, tra l’altro, indetta una procedura di gara ad evidenza pubblica per la concessione dell’affitto d’azienda ad un nuovo gestore dello stabi- limento termale a far data dal 01.10.2016, precisando che sino al 30.09.2016 la gestione dell’azienda termale è affidata in via temporanea a Promoturismo FVG (giusti contratti d.d. 16.01.2016 rep. S.C. n. 1727 e d.d. 22.06.2016 rep. S.C. 1730) in applicazione dell’art. 5 bis, comma 4, lett k, della L.R. 25.06.1993, n. 50 e s.m.i.;
(f) Che con determinazione del Titolare di P.O. dell’area
tecnico – manutentiva n. ………. d.d. ……………………………, in se- guito ad apposita procedura di gara ad evidenza pubbli- ca è stata affidata alla Ditta ……………………………………… la ge- stione dell’azienda termale di cui alla precedente let- tera (a) il tutto alle condizioni fissate nell’offerta tecnica ed economica presentate in data dalla
Ditta medesima.
(g) Che con atto n. ….. del ……….. il Responsabile del Ser- vizio tecnico-manutentivo del Comune di Arta Terme ha adottato la determinazione a contrattare di cui l’art.
192, comma 1, del Dec. Lgs. 267/2000 e successive modi- fiche e integrazioni, approvando nel contempo lo schema del presente contratto;
Tutto ciò premesso,
SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE
Art. 1 – OGGETTO DEL CONTRATTO
Il Locatore affida in gestione al Affittuario, che accetta, la gestione dello stabilimento termale, come individuato nell’allegata planimetria (allegato 1)- e dai beni mobili de- scritti nell’inventario (allegato 2) ubicato in Arta Terme, Via Nazionale n.1 e catastalmente distinto al fg. 30 map. 70 subb. 3-5 della locale mappa - comprensivo dei fabbricati, delle pertinenze e aree scoperte a servizio del medesimo, della dotazioni strumentali, degli arredi e delle attrezzatu- re ivi collocate, nella forma del contratto d'affitto d'a- zienda, affinché lo stesso eroghi e promuova al pubblico i servizi termali e del benessere indicati all’art. 2 che se- gue.
L’affidamento della gestione dell'esercizio s’intende accor- data sotto l'osservanza delle vigenti disposizioni di legge che regolano il settore, delle disposizioni di cui all’art. 1615 e seg. del Codice Civile, del Capitolato speciale d’oneri annesso agli atti di gara e di quanto contemplato nel presente contratto.
Art. 2 – PRESTAZIONI ED ATTIVITA’ OGGETTO DELLA GESTIONE DELL’AZIENDA TERMALE
Nell’ambito della gestione dell’azienda termale l’affittuario provvederà a fornire le prestazioni e i servizi indicati in via principale e non esaustiva di cui al documento allegato al presente atto (allegato 3), nonché quelli offerti in gara, secondo le modalità, le metodologie di gestione, l’organizzazione, le tempistiche, gli investimenti economici e quant’altro specificato dallo stesso Affittuario nella pro- pria offerta tecnica (allegato 4).
Oltre a quanto sopra compete all’affittuario la gestione dei locali interni allo stabilimento che sono destinati ad atti- vità di pubblico esercizio di bar e somministrazioni di beni e bevande. Per l’avvio di tale attività l’affittuario dovrà produrre agli uffici comunale competente di tutta la documen- tazione richiesta dalla legge.
E’ fatto obbligo all’affittuario di utilizzare tutti i beni mobili ed immobili ricevuti in consegna, come da inventario, con la diligenza del buon padre di famiglia, con l’obbligo del risarcimento dei danni arrecati per negligenza dell’utilizzo.
Art. 3 – DURATA DEL CONTRATTO
La durata del contratto d’affitto d’azienda è determinato con decorrenza a far data dal 01 ottobre 2016 e fino al 30 settembre 2025.
In mancanza di proroga e/o rinnovo il contratto si deve in-
tendere automaticamente scaduto senza necessità alcuna di co- municazione in merito da parte del Locatore.
Alla scadenza, il contratto potrà essere prorogato per il tempo strettamente necessario ad espletare le procedure di legge per la scelta del nuovo contraente. In tal caso, l’Affittuario resterà obbligato a gestire lo Stabilimento Termale alle medesime condizioni contrattuali vigenti alla data di scadenza.
Il Locatore, per motivi collegati alla corretta gestione del- lo stabilimento termale ed all’esatto adempimento dei compiti affidati, si riserva la facoltà di risolvere il contratto, qualora siano state accertate violazioni di norme relative alla corretta gestione del compendio termale o per inadempi- mento di quanto dovuto contrattualmente come meglio specifi- cato al successivo art. 18.
Art. 4 – DETERMINAZIONE DEL CANONE DI AFFITTO
Il canone di affitto è determinato come da offerta economica presentata dall’Affittuario e allegata al presente atto (al- legato 5) e quindi in complessivi € (euro
…………………………………./…., oltre I.V.A. di legge, rapportato all’effettivo periodo di gestione dello stabilimento termale con decorrenza dall’01.10.2016 al 30.09.2025.
Il predetto canone è pagabile annualmente ed in rate trime- strali come indicato nel successivo articolo.
Art. 5 – PAGAMENTO DEL CANONE.
Il canone annuo pari a €. …………., oltre I.V.A. di legge dovrà
essere corrisposto in n. 4 rate trimestrali anticipate dell’importo di €. …………………., oltre I.V.A. di legge. Il paga- mento di ogni trimestralità va effettuato prima dell’inizio del trimestre. La prima trimestralità va pagata contestual- mente alla firma del presente atto. Detto canone è stato cal- colato secondo le disposizioni indicate all’art. 3 del capi- tolato speciale d’oneri a cui si fa espresso rinvio.
Il canone verrà aggiornato automaticamente e senza richiesta scritta, in misura pari alla variazione annuale ISTAT dei prezzi al consumo per famiglie operai e impiegati (FOI). La base per tale calcolo sarà costituita dal canone d’affitto comprensivo degli eventuali precedenti adeguamenti. L’Affittuario non potrà far valere al Locatore alcuna ecce- zione, né richiedere a quest’ultimo risarcimenti o indenniz- zi, o effettuare compensazioni se non dopo il pagamento delle rate scadute, sempre che il Comune non voglia avvalersi della facoltà di risoluzione del contratto, rifiutando di trattene- re i canoni tardivamente versati, salva la facoltà di tratte- nerli a titolo di risarcimento per eventuali danni materiali e immateriali. Per il ritardato pagamento dei canoni sono do- vuti gli interessi nella misura legale.
Il mancato pagamento di una rata del canone, comporterà la risoluzione del contratto ipso iure ai sensi e per gli effet- ti dell’art. 1456 c.c. da comunicare con lettera raccomandata
A.R. al conduttore.
Art. 6 – SPESE E ONERI DELLA GESTIONE
Il Locatore rimarrà estraneo ad ogni atto di gestione dello Stabilimento Termale: l’Affittuario assumerà in nome e conto proprio tutte le obbligazioni derivanti, collegate o connesse a detta gestione e risponderà direttamente di tali obbliga- zioni mallevando il Locatore da qualsiasi richiesta di paga- mento proveniente da terzi.
Tutte le spese e gli oneri relativi alla gestione dello Sta- bilimento Termale rimarranno pertanto a carico esclusivo dell’Affittuario. A titolo meramente esemplificativo e non esaustivo, l’Affittuario dovrà sostenere qualsivoglia spesa od onere comunque inteso per:a)le utenze relative alla ge- stione degli impianti (fra le quali: acqua, energia elettri- ca, telefono, compresa la connessione internet tramite wi-fi, riscaldamento, per quest’ultimo con assunzione a proprio ca- rico del vigente contratto di fornitura dell'energia termica (calore) mediante la rete di teleriscaldamento urbano per gli usi di riscaldamento ambienti e produzione di acqua calda i- gienicosanitaria), i rifiuti, la sorveglianza e la voltura- zione dei relativi contratti, diventandone intestatario;b)le pulizie e la generale manutenzione ordinaria dello Stabili- mento Termale, comprese le pertinenze (anche spazi esterni e parcheggi);c)l’erogazione dei Servizi e l’acquisto dei pro- dotti necessari allo svolgimento dei Servizi e delle attività collegate o connesse, compreso l'esercizio dell'attività di “bar”;d)le manutenzioni ordinarie di tutti gli edifici, loca- li, aree coperte e scoperte, degli arredi e delle dotazioni
strumentali;e)le tasse, le imposte odi tributi in relazione alla conduzione dello Stabilimento Termale o sugli utili de- rivanti dalla sua gestione (sono esclusi gli oneri gravanti per legge esclusivamente sul proprietario degli immobili, co- me ad esempio l’Imposta Municipale Unica).
Dette spese saranno a carico del Affittuario a decorrere dalla data di stipula del presente contratto.
Ai sensi dell’art. 4 comma 2 lett. a) della L.R. 19/2009 “Co- dice regionale dell’edilizia”, per manutenzioni ordinarie si intendono: riparazione, rinnovamento e sostituzione di fini- ture, infissi, serramenti e parti non strutturali degli edi- fici o delle unità immobiliari e delle aree di pertinenza, ivi compresi l'eliminazione, lo spostamento e la realizzazio- ne di aperture e pareti divisorie interne che non costitui- scano elementi costitutivi dell'edificio e sempre che non ri- guardino le parti strutturali dell'edificio, che non compor- tino aumento del numero delle unità immobiliari o che impli- chino incremento degli standard urbanistici; opere necessarie a integrare o mantenere in efficienza i servizi igienico- sanitari e gli impianti tecnologici esistenti; attività de- stinate al controllo delle condizioni del patrimonio edilizio e al mantenimento dell'integrità, dell'efficienza funzionale delle sue parti, nonché tutti gli altri interventi sul patri- monio edilizio e sulle aree di pertinenza espressamente defi- niti di manutenzione ordinaria dalle leggi di settore. A ti- tolo meramente esemplificativo e non esaustivo, sono manuten-
zioni ordinarie:a) la riparazione degli impianti elettrici, idrici, termici e igienico-sanitari; b) le riparazioni e le sostituzioni di sanitari e relative rubinetterie; c) la ripa- razione degli arredi e delle attrezzature in dotazione all’Affittuario; d) la riparazione con eventuali rinnovi e sostituzioni dei componenti – trattamenti protettivi e verni- ciature dei serramenti, delle opere in ferro ed in legno esi- stenti;e) le riparazioni con eventuali demolizioni e riprese addittivate per gli intonaci e rivestimenti murali; f) la ri- parazione ed il mantenimento delle stuccature con eventuali sostituzione parziali di pavimenti e dei rivestimenti; g) la riparazione e la sostituzione di vetri ed altre parti acces- sorie (congegni di chiusura, cerniere, guarnizioni, congegni di scorrimento ecc. …) di infissi e serramenti interni ed e- sterni;h) la sostituzione di lampade, interruttori, punti presa, valvole, apparecchi di illuminazione;i)la manutenzione degli impianti termici, del sistema di allarme,di antincendio e di aerazione, nonché la manutenzione degli ascensori; la pulitura, il controllo e la riparazione delle canalizzazioni e manufatti di scolo delle acque piovane e condotte fogna- rie;l) la riparazione con eventuali rinnovi di cancelli, re- cinzioni, ringhiere, corrimani ed opere in ferro esistenti;
m) la pulizia pozzetti acque nere e bianche, griglie di rac- colta acque piovane e relativo controllo dell’efficienza dell’impianto fognario e scarichi;n) la manutenzione del ver- de (taglio periodico manto erboso, tosatura siepi ed arbusti,
potatura alberi, ….);o) la tinteggiatura dei fabbricati e dei locali; p) il controllo periodico di tutti gli automatismi e dei collegamenti elettrici di terra; q) il controllo periodi- co dell’efficienza degli scarichi dei servizi, rubinetti e docce; r) il controllo dell’efficienza dell’impianto antin- cendio; s) il controllo mensile efficienza impianti di segna- lazione e sicurezza; t) il controllo semestrale degli appa- recchi illuminanti esterni con controllo delle guarnizioni di tenuta; u) il controllo periodico delle condizioni degli ar- redi ed esecuzione di piccole riparazioni; v)il controllo dello stato di carica degli estintori e loro revisione entro le rispettive scadenze secondo la norma UNI 9994 (Apparec- chiature per estinzione incendi – Estintori di incendio – Ma- nutenzione);z) la riparazione degli impianti meccanici nella sottostazione termica, nei vari reparti e nelle piscine con sostituzioni dei componenti deteriorati, comprese tutte le opere necessarie ad integrarli e mantenerli in piena effi- cienza nel rispetto delle normative vigenti durante il perio- do contrattuale.
Gli interventi di manutenzione ordinaria sopra indicati sono da intendersi quale elenco puramente esemplificativo e non esaustivo degli interventi manutentivi e dei controlli perio- dici minimi che il concessionario deve eseguire, da integrare con tutti gli interventi necessari al fine di mantenere lo stato di efficienza delle strutture e degli impianti tecnolo- gici.
Tutte le forniture di “miglioria” (esempio. arredi interni ed esterni, accessori vari, attrezzature specifiche, nonché tut- to quanto altro ritenuto necessario per l'azienda) ritenute idonee al conseguimento degli obiettivi saranno a carico dell’affittuario. Alla conclusione del contratto (scadenza naturale o anticipata), il tutto rimarrà di proprietà del Co- mune di Arta Terme: non saranno riconosciuti e rimborsati all’Affittuario oneri o spese che non abbiano ottenuto la preventiva formale autorizzazione del competente organo comu- nale.
Gli arredi dovranno essere idonei al conseguimento degli o- biettivi e dovranno rigorosamente rispettare le vigenti norme di sicurezza e prevenzione incendi.
L’affittuario si impegna a consegnare al Locatore copia dei contratti/disciplinari di manutenzione e controllo, manuali – libretti di manutenzione, ecc…, inerenti ed attinenti il con- trollo (anche periodico) e la manutenzione degli impianti ed attrezzature presenti nello stabilimento termale.
L’Affittuario assume l’onere di richiedere con il consenso del Locatore la eventuale volturazione, per il periodo della gestione, di tutte le autorizzazioni e di tutti i titoli abi- litativi allo svolgimento delle attività previste, esonerando fin d’ora il concedente da qualsiasi richiesta di risarcimen- to danni e/o forma di indennizzo comunque denominata, per il caso di mancato ottenimento o di diniego di titoli abilitati- vi necessari allo svolgimento delle attività programmate. In
tal caso il contratto si risolverà ipso jure senza che l’affittuario possa accampare alcuna pretesa alla continuità dell’attività sotto altra forma per la quale non sia prevista autorizzazione.
Allo scioglimento per qualsiasi ragione o causa del presente contratto, l'Affittuario dovrà rinunciare alle autorizzazioni amministrative per l'esercizio delle attività previste dal presente contratto e non potrà opporsi al rilascio di nuove autorizzazioni in capo al Comune o a terzi
L’affittuario inoltre ha l’obbligo di: a) effettuare tutte le attività e le operazioni necessarie per mantenere gli impian- ti in perfetto stato d’efficienza, nonché tutte le operazioni richieste dai competenti organi territoriali di vigilanza dell’impianto stesso (A.S.S., VV.FF., Autorità di P.S., ecc.); b) provvedere a tutte le forniture dei prodotti neces- sari allo svolgimento dell’attività termale e le altre atti- vità connesse, obbligandosi direttamente verso i fornitori per i relativi pagamenti; c) esercitare l’attività, la condu- zione e la gestione nel più assoluto rispetto delle norme che regolano il settore e di ogni altra normativa vigente.
Art. 7 – DIRITTO DI CONTROLLO, INTERRUZIONE DELLA GESTIONE e RISARCIMENTO DANNI.
Il locatore può accertare in qualsiasi momento anche mediante sopralluogo presso lo stabilimento termale se l’affittuario osserva gli obblighi di cui al presente contratto.
Il locatore, allo scopo di accertarsi del diligente e puntua-
le svolgimento del servizio, si riserva il diritto di compie- re, anche senza preavviso, ogni sopralluogo, ispezione e con- trollo che ritenga, a suo insindacabile giudizio, opportuno per il monitoraggio complessivo del livello qualitativo e quantitativo dei servizi affidati nonché per verificare il rispetto delle condizioni e/o obbligazioni di cui al presente contratto.
L’affittuario dovrà favorire l’attività di verifica e accer- tamento, consentendo il libero accesso e fornendo informazio- ni e documentazioni laddove richieste.
Il locatore si riserva il diritto di eseguire indagini e ve- rifiche sulla soddisfazione degli utenti del servizio.
L’affittuario è tenuto a dare continuità alla gestione econo- mica dello stabilimento senza che sopravvengano interruzioni della gestione che possono pregiudicare le finalità del pre- sente contratto. Eventuali interruzioni della gestione devono essere motivate e comunicate preventivamente al locatore.
L’ Affittuario è responsabile dei danni arrecati alla pro- prietà del Locatore ancorché non derivanti da incendio o al- tro evento per il quale non sussiste copertura assicurativa. Art. 8 – GESTIONE DEL PERSONALE.
Lo stabilimento è consegnato privo di rapporti di lavoro in corso.
L’affittuario dovrà svolgere l’attività di gestione dello stabilimento termale applicando ai lavoratori dipendenti con- dizioni normative e retributive non inferiori a quelle risul-
tanti dal CCNL vigente per la categoria, nonché ad adempiere agli obblighi di legge derivanti dalle assicurazioni sociali, provvedendo a totale proprio carico al pagamento dei relativi contributi e premi.
L’Affittuario è impegnato all'osservanza, inoltre, delle nor- me e delle prescrizioni, oltreché del contratto nazionale di lavoro vigente per la categoria, anche delle leggi e dei re- golamenti sull'assunzione, tutela, protezione, assicurazione ed assistenza dei lavoratori. Il personale impiegato dovrà essere in regola con tutte le norme sanitarie.
L’Affittuario solleva il Locatore da qualsiasi responsabilità in dipendenza della mancata osservanza dell'impegno, di cui ai precedenti commi, con particolare riferimento al puntuale e conforme pagamento di quanto di spettanza del personale di- pendente, nonché del versamento dei contributi previdenziali ed assicurativi.
Art. 9 – RAPPORTI CON IL LOCATORE e ASSICURAZIONE.
Ove tra il Affittuario e il suo personale dipendente dovesse- ro sorgere contestazioni di qualsiasi ragione, per responsa- bilità civile, infortuni, ecc. in dipendenza del rapporto di lavoro, il Locatore, e per esso il suo Legale Rappresentante, dovrà rimanere estraneo, indenne ed esente da ogni responsa- bilità.
A tal fine, oltre alle citate provvidenze di legge, il rap- porto di gestione è corredato da idonee polizze d’assicurazione come menzionate nel successivo articolo 17.
Art. 10 – RESPONSABILITA’ CONTRATTUALI
Il Locatore non assume maggior obbligo di quello che per Leg- ge gli incombe e, quindi, non intende costituirsi, in alcun modo, depositario di valori, provviste, mobili, oggetti, at- trezzature, arredamenti e materiali vari di proprietà del Af- fittuario, che lo stesso tiene nei locali dello stabilimento termale, rimanendo la custodia e la conservazione, contro i rischi di ogni genere, a totale carico del Affittuario mede- simo, senza alcuna responsabilità da parte del Locatore per danni, mancanze, sottrazioni, furti, incendi e altre cause.
L’Affittuario assume inoltre intera e diretta responsabilità per ogni danno che per fatto proprio, dei propri collaborato- ri e dipendenti potesse derivare al Locatore e a terzi in di- pendenza della gestione affidata.
L’affittuario assume la funzione e gli obblighi del “datore di lavoro” previsti dal D. Lgs. n. 81/2008; è obbligo dell’ affittuario adottare, nella conduzione dell’immobile, tutte le cautele necessarie per garantire l’incolumità di chiunque fruisca della struttura. In caso di danni a persone o cose, la responsabilità civile è a carico dell’ affittuario, inten- dendosi integralmente sollevato il concedente da ogni respon- sabilità. Incombe sul affittuario l’obbligo di adottare pron- te misure di presidio in caso di pericolo per la pubblica in- columità che potessero prodursi. L’ affittuario dovrà altresì comunicare tempestivamente e formalmente al Comune qualsiasi inconveniente tecnico che possa pregiudicare la funzionalità
degli impianti e/o la pubblica incolumità, la cui eliminazio- ne rimane comunque a suo totale carico.
Art. 11 – SUBAFFITTO
L’Affittuario deve espletare la conduzione dell'esercizio con organizzazione diretta e autonoma, impegnando soltanto perso- nale da esso dipendente e/o propri soci e/o propri collabora- tori, con espresso divieto della cessione del presente con- tratto e del subaffitto a terzi.
La violazione della presente clausola produrrà di diritto la risoluzione del contratto salva la facoltà attribuita al Lo- catore di richiedere il risarcimento dell'eventuale danno su- bito.
In deroga a quanto sopra, il Locatore autorizza sin d’ora l’ affittuario al sub-affitto di parte della struttura termale per l’erogazioni di eventuali servizi e/o prestazioni od uti- lità da svolgersi in regime di convenzione o per altre utili- tà riconosciute tali dal locatore stesso. Inoltre è ammesso il sub-affitto a terzi a ditte eventualmente incaricate di servizi dall’affittuario, sia relativamente alla conduzione dello stabilimento, sia riguardo gestione o manutenzione dei locali, e dell’attività di conduzione dell’esercizio commer- ciale per la somministrazione al pubblico di alimenti e be- vande, inserito nella struttura, per la conduzione del quale l’affittuario adotterà le modalità più idonee a garantirne la funzionalità e il servizio agli utenti del complesso termale. Art. 12 – ARREDI E ATTREZZATURE
Gli arredi e le attrezzature dello stabilimento termale sono di proprietà del Locatore.
L’Affittuario, dovrà provvedere a tutto quanto occorre per la decorosa conduzione dello stabilimento termale.
Altresì, dovrà provvedere, a sua cura e spese, alla normale dotazione dello stabilimento.
Inoltre, dovrà conservare i locali, i mobili, le attrezzature e i materiali in stato decoroso e in perfetta pulizia, atte- nendosi scrupolosamente, in materia di igiene e sanità pub- blica, a tutte le norme emanate dalle Autorità.
Eventuali adeguamenti e messe a norma per prescrizioni delle autorità competenti restano in capo al locatore.
L’Affittuario, al termine della gestione, dovrà provvedere, immediatamente e senza indugio, al totale asporto di quanto risulta essere di sua proprietà.
Il Locatore riconosce al Affittuario il normale deperimento d’uso degli arredi e si riserva invece di addebitare tutte le spese, nessuna esclusa, relative ai danni arrecati al patri- monio di sua proprietà.
Le Parti provvederanno in contraddittorio per conferma alla redazione di un inventario analitico dei beni. Ove in costan- za di rapporto il compendio aziendale venga integrato, verrà redatto, entro gli stessi termini e con le stesse modalità sopra previste, un inventario suppletivo, che si aggiunge a quello principale.
Art. 13 – APERTURA DELLO STABILIMENTO TERMALE
L’Affittuario dovrà erogare i Servizi e mantenere aperto al pubblico lo Stabilimento Termale per almeno 36 (trentasei) ore alla settimana nei periodi dal 15 aprile al 15 novembre e dal 15 dicembre al 15 gennaio di ogni anno.
Resta salva l’offerta migliorativa presentata in gara dell’Affittuario (allegato 6) sulla estensione del numero di settimane di apertura al pubblico dello Stabilimento Termale per l’erogazione dei Servizi nei periodi dal 16 novembre al
14 dicembre e dal 16 gennaio al 14 aprile.
L’Affittuario si impegna a concordare con il Comune l’orario di apertura al pubblico dello Stabilimento Termale, nei limi- ti della propria autonomia gestionale e dei correlati inte- ressi economici e opponendo a tale scopo adeguata e documen- tata motivazione per un eventuale rifiuti, secondo le esigen- ze dell’utenza.
In ogni caso l’Affittuario dovrà garantire l’apertura al pub- blico dello Stabilimento Termale in occasione di mostre o al- tre manifestazioni organizzate o patrocinate dallo stesso Co- mune.
Art. 14 – CHIUSURA DELL’ESERCIZIO
In caso di necessità di lavori di manutenzione straordinaria, il Locatore potrà autorizzare, previa richiesta, la chiusura dello stabilimento o di parte dello stabilimento per il tempo strettamente indispensabile all’esecuzione degli stessi. In ogni caso il Affittuario si accorderà con l’impresa esecutri- ce delle opere affinché le stesse siano eseguite nel più bre-
ve tempo possibile.
Art. 15 – GENERI DI CONSUMO
I generi di cui è consentita la vendita nel bar annesso allo stabilimento termale sono quelli per i quali è stata rila- sciata la relativa autorizzazione dalle competenti Autorità, in particolare il limite all’attività di somministrazione è determinato dalle normative vigenti in materia nonché dall’avvio della notifica sanitaria certificata presso la competente A.S.S.. L’Affittuario procederà direttamente agli acquisti dei generi da vendere, a proprio nome e nel proprio esclusivo interesse, per cui esso assumerà rapporti contrat- tuali a tutti gli effetti con i fornitori senza la minima in- gerenza o responsabilità del Locatore restando unico respon- sabile in linea civile o penale per quanto riguarda l’aspetto sanitario e gestionale dell’attività commerciale predetta. Allo scadere del periodo di durata del contratto nulla verrà corrisposto per l’avviamento commerciale per l’attività posta in essere.
Al termine del contratto in oggetto le rimanenze finali sa- ranno dal Affittuario esposte e rendicontate al Locatore nel verbale di consegna. L’effettivo valore economico delle rima- nenze formeranno oggetto di riconoscimento da parte dell’eventuale nuovo soggetto gestore il quale potrà provve- dere a corrispondere il relativo importo (oltre all’IVA di legge) all’attuale affittuario.
Resta inteso che in mancanza di un nuovo gestore il ricono-
scimento delle rimanenze finali di cui sopra non può gravare sul locatore.
Art. 16 – INNOVAZIONI, MANUTENZIONI STRAORDINARIE, RIPARAZIONI, MIGLIORIE. INVESTIMENTI INTEGRATIVI E GESTIONI DELLA PROPRIETÀ IMMOBILIARE COMUNALE DENOMINATA EX ALBERGO SAVOIA
Il Locatore concede all’Affittuario la facoltà, qualora sus- sistano le condizioni ed i presupposti, di implementare i servizi di cui al precedente art. 2.
Le manutenzioni straordinarie, gli incrementi di dotazioni strumentali o degli arredi e gli eventuali impianti realizza- ti dall’Affittuario senza preventiva autorizzazione del loca- tore rimarranno a carico di quest’ultimo, senza che l’affittuario possa avanzare rivalsa alcuna.
Eventuali modificazioni, addizioni o innovazioni struttura- li/impiantistiche dell’immobile e/o sostituzioni delle dota- zioni/attrezzature dovranno essere preventivamente autorizza- te dal Locatore, pena la rimessa in pristino di quanto varia- to.
Inoltre le stesse dovranno essere eseguite a regola d’arte nel rispetto delle disposizioni legislative e previo otteni- mento delle prescritte licenze od autorizzazioni. L’Affittuario si assume ogni responsabilità riguardo agli ob- blighi citati e si impegna a tenere indenne il Locatore da ogni conseguenza pregiudizievole o dannosa che possa derivare dalla loro inosservanza.
Ai sensi dell’art. 4 comma 2 lett. b) della L.R. 19/2009 “Co- dice regionale dell’edilizia” per manutenzioni straordinarie si intendono tutte le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti strutturali degli edifici, non- ché per realizzare i servizi igienico-sanitari e gli impianti tecnologici, sempre che non alterino i volumi utili delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d'uso e aumento del numero delle unità immobi- liari esistenti.
Le Parti si riservano la facoltà di concordare migliorie del- lo Stabilimento Termale diverse ed ulteriori rispetto a quel- le offerte dall’Affittuario in sede di gara, il cui valore potrà eventualmente essere ammortizzato prevedendo un inden- nizzo, anche attraverso la riduzione del Canone.
L’affittuario potrà realizzare interventi di valorizzazione del patrimonio comunale con particolare riferimento agli in- terventi necessari per completare la ristrutturazione del complesso immobiliare comunale denominato ex albergo Savoia per la conseguente gestione (cfr. art. 16 p. 5 del capitola- to), oltre a quelli offerti in sede di gara. Tutto ciò previa stipula, con questa Amministrazione comunale, di una conven- zione ai sensi e per gli effetti dell’art. 20 del D.lgs 50/2016.
Art. 17 – ASSICURAZIONI E GARANZIE
L’ Affittuario ha prodotto le seguenti polizze assicurative e/o fideiussioni:
- polizza assicurativa di Responsabilità Civile verso terzi e verso Prestatori di Lavoro, emessa dalla Società
……………………………………………………………….. in data ………………………….., con massima- le unico R.C.T. non inferiore a €. 2.500.000,00 (duemilioni- cinquecentomila/00) e con massimale unico R.C.O. non inferio- re a €. 2.500.000,00 (duemilionicinquecentomila/00), di dura- ta pari a quella contrattuale, in relazione alle responsabi- lità derivanti dall’attività di gestione esercitata nello stabilimento termale, comprendente anche la conduzione e la manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili, im- pianti e beni mobili costituenti lo stabilimento termale.
- polizza assicurativa per i danni del complesso immobiliare concesso ed ai beni mobili consegnati, comprendente i rischi da incendio, danneggiamento, spandimento acque, ovvero altri abusi o in accuratezze nell’uso dell’immobile, con massimale non inferiore a €. 16.000.000,00 (sedicimilioni/00), di dura- ta pari a quella contrattuale, emessa dalla Società
……………………………………………………………….., in data ………………………………..
- garanzia degli obblighi contrattuali mediante costituzione di una garanzia fideiussoria del 10% dell’importo contrattua- le (paria a €. ……………………………….) ai sensi dell’art. 103 del D.lgs 50/2016. La garanzia prevede espressamente la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore princi- pale, la rinuncia all’eccezione di cui all’art. 1957, comma 2, del codice civile, nonché l’operatività della garanzia me- desima entro quindici giorni, a semplice richiesta scritta
del affittuario. La fideiussione sarà svincolata in seguito al completo soddisfacimento degli obblighi contrattuali. L’affittuario potrà essere obbligato a reintegrare la cauzio- ne di cui il locatore ha diritto di avvalersi, in tutto o in parte, durante l’esecuzione del contratto.
Art. 18 – RISOLUZIONE DEL CONTRATTO. ESCUSSIONE DELLE FIDEIUSSIONI
Il mancato pagamento, per qualsiasi causa o motivo, del xxxx- ne di affitto, di cui all'art. 4 (DETERMINAZIONE DEL CANONE DI AFFITTO), decorso il termine massimo di tolleranza di trenta (30) giorni dalla convenuta scadenza dell’art. 5 (PAGAMENTO DEL CANONE), costituisce inadempimento contrattua- le. Il Locatore potrà pertanto costituire in mora l’affittuario, intimandogli il pagamento di quanto dovuto en- tro termine fisso comunque non inferiore a giorni quindici. Decorso inutilmente tale termine, il presente contratto si intenderà risolto di diritto per inadempimento del Affittua- rio.
Inoltre costituisce inadempimento contrattuale e comporta la risoluzione di diritto del contratto il verificarsi di una delle seguenti fattispecie:
- violazione della clausola di cui all'art. 11
(SUBAFFITTO);
- mancata osservanza dell’apertura minima annua dello stabilimento termale come indicato nell’art. 13;
- mancata osservanza degli adempimenti di cui all’art. 2,
concernenti l’erogazione delle prestazioni e/o servizi principali di cui al punto A del primo comma dell’art.
2 e delle prestazioni e/o servizi indicate nell’offerta tecnica di cui al punto B del primo comma dell’art. 2;
- gravi inadempienze nella conduzione della gestione tale
da compromettere il mantenimento dell’integrità del pa- trimonio affidato, l’incolumità dei dipendenti o degli utilizzatori dei servizi;
- l’adozione di provvedimenti che comportino la sospen-
sione o la riduzione dell’attività per cause afferenti la gestione, suscettibili di creare grave danno all’attività turistica della zona;
- evidente impossibilità a continuare la gestione secondo
le condizioni pattuite derivanti da eventi che dimo- strino la perdita delle necessarie risorse finanziarie o fiduciarie;
- apertura di una procedura concorsuale a carico
dell’affittuario;
- messa in liquidazione o altri casi di cessione dell’attività dell’affittuario;
- gravi violazioni e/o inosservanze delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di sicurezza sui luoghi di lavoro di cui al D. Lgs. n. 81/2008;
- gravi violazioni e/o inosservanze delle norme del capi- tolato relative ai requisiti del personale ed ai suoi obblighi;
- gravi violazioni degli obblighi contrattuali, non eli- minate in seguito a diffide formali da parte dell’Ente;
- inosservanza delle norme di legge relative al personale dipendente e mancata applicazione dei contratti collet- tivi nazionali o territoriali;
- violazione ripetuta delle norme di sicurezza e preven- zione;
Nelle ipotesi sopraindicate il contratto sarà risolto di di- ritto con effetto immediato a seguito della dichiarazione del Comune, in forma di lettera raccomandata con ricevuta di ri- torno, di volersi avvalere della clausola risolutiva.
Nell’ipotesi di risoluzione del contratto, l’Ente può provve- dere all’esecuzione d’ufficio dei servizi nei modi ritenuti più opportuni e con spese a carico dell’affittuario, rivalen- dosi su eventuali crediti dell'Impresa e/o trattenendo la cauzione definitiva a titolo di penale.
Il relazione al verificarsi delle precitate fattispecie il Locatore può chiedere il risarcimento del danno subito.
Il locatore provvederà inoltre al rivalersi sul affittuario mediante escussione della cauzione definitiva di cui all’art.
17 (ASSICURAZIONI E GARANZIE) pari ad €. …………………………………..
Sempre in ordine a quanto sopra ed in presenza di risoluzione di contratto sarà inibito al personale del Affittuario l'in- gresso nei locali dello stabilimento, con cessazione immedia- ta della gestione, senza preavviso e senza risarcimento.
Art. 19 – VARIANTI AL CONTRATTO
Qualunque modifica al presente contratto, dovrà risultare da atto aggiuntivo al presente contratto.
Art. 20 – SPESE CONTRATTUALI E ONERI FISCALI
Tutte le spese relative alla stipulazione del presente con- tratto, così come quelle di eventuali rinnovi o atti aggiun- tivi, sono a carico del Affittuario e/o del Locatore secondo quanto previsto e nella misura fissata dalla legislazione in vigore.
Sono altresì a carico del Affittuario l'I.V.A. sulle fattura- zioni dei canoni, le imposte e tasse dirette e indirette nonché tutte le spese inerenti e riflesse dell'esercizio del bar di cui trattasi. Ai fini della tassazione del presente atto si chiede che lo stesso sia assoggettato ad I.V.A. ai sensi dell’art. 35, c. 10 quater del D.L. 4/07/2006 n. 223 come introdotto in sede di conversione con la L. 4/08/2006 n.
248 e si dichiara che nel complesso aziendale la componente immobiliare è prevalente rispetto a quella mobiliare.
ART. 21 – ESCLUSIONE CLAUSOLA COMPROMISSORIA ARBITRATO
Le parti escludono esplicitamente la clausola compromissoria relativamente all’utilizzo di procedure di arbitrato, ai sen- si dell’art. 209, comma 2 del D. Lgs. 50/2016.
ART. 22 – RISPETTO CODICE DI COMPORTAMENTO E RISPETTO NORME EX D. LGS. 165/2001
L’appaltatore, nell’esecuzione di quanto previsto con il pre- sente contratto, nell’ambito della propria autonomia gestio-
nale, si impegna al rispetto del codice di comportamento dei dipendenti pubblici approvato con D.P.R. n. 62/2013 e del Co- dice di Comportamento del Comune di Arta Terme, adottato con deliberazione giuntale del 31.01.2014, n° 14, per quanto ap- plicabile e nel rispetto della normativa sui rapporti di la- voro del settore. La violazione degli obblighi di comporta- mento comporterà per il Comune la facoltà di risolvere il contratto, qualora, in ragione della gravità o della reitera- zione, la stessa sia ritenuta grave.
L’Aggiudicatario, con la sottoscrizione del presente contrat- to, attesta, ai sensi dell’art. 53, comma 16 ter del D.Lgs.
n. 165/2001, di non aver concluso contratti di lavoro subor- dinato o autonomo e comunque di non aver attribuito incarichi a ex dipendenti che hanno esercitato poteri autoritativi o negoziali per conto del Comune di Arta Terme - o di altro Co- mune aderente all’Associazione Intercomunale Alta Carnia - nei confronti del medesimo aggiudicatario, per il triennio
successivo alla cessazione del rapporto.
Art. 23 – ELEZIONE DOMICILIO
L’Affittuario dichiara – agli effetti del presente contratto
– di eleggere domicilio speciale presso l’ufficio di segrete- ria del Comune di Arta Terme.
Art. 24 – NORMA TRANSITORIA
Qualora lo spazio concesso per l’attività dello stabilimento
termale venga ampliato da parte del Locatore, le parti con- cordano di ridefinire l’importo contrattuale in proporzione ai costi sostenuti ed in relazione ai benefici derivanti dall’ampliamento dell’attività.
Come espressamente richiesto dalle parti, io Segretario comu- nale ho ricevuto quest’atto, che ho personalmente predisposto in forma di atto pubblico amministrativo in modalità elettro- nica, mediante personal computer e software di videoscrittura art. 11 co. 13 del Codice dei Contratti).
L’ho letto alle Parti le quali lo hanno ritenuto conforme al- le loro volontà, approvandolo e confermandolo in ogni para- grafo e articolo, ivi compresi gli allegati, dei quali ho o- messo la lettura essendo loro ben noti. Io sottoscritto se- gretario comunale ho curato l’apposizione della firma digita- le per entrambe le parti su file formato “portabledocumen- tformat” (.PDF) e ho chiuso il file del contratto con l’apposizione della mia firma digitale.
Il Segretario Comunale Rogante Dott. …………… (firma apposta digitalmente)
p. il Locatore - il Responsabile del Servizio Tecnico- manutentivo del Comune di Arta Terme
Sig. …………… (firma apposta digitalmente)
L’Affittuario
Sig. …………… (firma apposta digitalmente)
Si accetta il contratto, ed espressamente gli articoli 2 – 3 4 – 5 – 6 – 10 – 11 – 13 - 17 – 18 ai sensi dell’art. 1341 del C.C.
Il Segretario Comunale Rogante Dott. …………… (firma apposta digitalmente)
p. il Locatore - il Responsabile del Servizio Tecnico- manutentivo del Comune di Arta Terme
Sig. …………… (firma apposta digitalmente)
L’Affittuario
Sig. …………… (firma apposta digitalmente)