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Il compromesso e il rogito: adempimenti e tassazione Articolo 23.04.2015 (Xxxxxx Xxxxxxx)

Con il contratto preliminare le parti si impegnano a stipulare un successivo contratto definitivo, il cui contenuto è in gran parte già definito.

Nonostante la sua funzione “preparatoria”, il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto, così come disciplinato dall’articolo 1325 del codice civile ovvero: l’accordo delle parti, la causa, l’oggetto e la forma scritta (essendo questa prescritta dalla legge sotto pena di nullità).

Dall’interpretazione del contratto preliminare sarà possibile rilevare se il termine fissato per la sottoscrizione del contratto definitivo (c.d. “rogito”) debba essere considerato come semplice o essenziale. Nel caso di essenzialità del termine il mancato rispetto dello stesso determinerà la risoluzione di diritto del contratto con efficacia automatica, ai sensi dell’articolo 1457 c.c. (solo la volontà contraria delle parti potrà escludere la risoluzione di diritto del contratto).

Ove, invece, il termine fosse da considerare come non essenziale, il mancato rispetto dello stesso determinerà la costituzione in mora di una delle parti, ma il contratto resterà comunque vincolante e con efficacia obbligatoria.

Il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo; tale volontà non può desumersi solo dall’uso dell’'espressione “entro e non oltre”, quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di

conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (cfr. in tal senso Cass. 17.3.2005, n. 5797; Cass. 6.12.2007, n. 25549; Cass. 26.4.1983, n. 2870).

Il contratto preliminare può essere stipulato con scrittura privata semplice o con atto notarile. Quando il contratto preliminare è stipulato con atto notarile, la registrazione dello stesso deve essere effettuata dal notaio entro trenta giorni. L’imposta di registro è pari allo 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria

Anche quando il trasferimento è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del contratto preliminare sarà differente a seconda che esso preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria.

Il versamento di un acconto, rappresentando l’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’imposta. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro).

La caparra confirmatoria, anche se prevista da una clausola contrattuale, non costituisce, invece, il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. La stessa non è, quindi, soggetta ad Iva e andrà pagata l’imposta di registro proporzionale.

Per l’eventuale trascrizione del contratto preliminare (utile ed opportuna per evitare eventuali atti dispositivi del bene successivamente alla sottoscrizione del contratto preliminare) all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.

Le imposte da corrispondere in caso di acquisto variano a seconda che il soggetto acquisti da un venditore privato o da un’impresa.

Se il venditore è un privato, la vendita è assoggettata all’imposta di registro nella misura del 9% e alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna.

Se il venditore è un'impresa, a seconda dei casi, la vendita potrà essere:

a) esente da Xxx, con l’imposta di registro pari al 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna;

b) soggetta ad Iva, con l’aliquota del 10% (o del 22% in caso di abitazione di lusso); in questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuna.

Se l’acquirente ha i requisiti per usufruire delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa, le imposte saranno determinate come segue:

A) nel caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente da Xxx)

 imposta di registro del 2%

 imposta ipotecaria fissa di 50 euro

 imposta catastale fissa di 50 euro

B) nel caso di acquisto da impresa, con vendita soggetta a Iva:

 Iva al 4%

 imposta ipotecaria fissa di 200 euro

 imposta catastale fissa di 200 euro

 imposta di registro fissa di 200 euro

Oltre all’imposta di registro, alle vendite assoggettate a Iva si applicano di regola, l’imposta di bollo di 230 euro e la tassa ipotecaria di 90 euro (di cui euro 55 per la voltura catastale).

I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni “prima casa” sono i seguenti:

a) l’abitazione non deve essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico e storico).

b) l’immobile deve essere ubicato

 nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza;

 se diverso, nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, intendendo per tale anche quella svolta senza remunerazione, come per esempio le attività di studio, di volontariato e sportive;

 se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende;

 se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, nell’intero territorio nazionale purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o può essere autocertificata dall’interessato mediante autocertificazione resa nell’atto di acquisto.

Per richiedere i benefici fiscali, inoltre, nell’atto di acquisto il compratore dovrà altresì dichiarare:

 di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;

 di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Se, per errore, nell’atto di compravendita queste dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi e oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.

Al momento dell’acquisto le parti contrattuali hanno, in ogni coso, l’obbligo di effettuare una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui specificare:

 le modalità di pagamento del corrispettivo (assegno, bonifico);

 se per l’operazione si è fatto ricorso ad attività di mediazione e, in caso positivo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita Iva, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione;

 le spese sostenute per l’attività di mediazione, con le analitiche modalità di pagamento.

L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione determina (oltre all’applicazione della sanzione penale) l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti.

Per scongiurare il rischio che vengano alienati immobili non in regola con la normativa edilizia ed urbanistica le parti sono tenute ad indicare nell’atto, a pena di nullità, non soltanto i dati catastali ma anche il riferimento alle planimetrie depositate presso gli uffici del catasto.

Vieppiù, l’atto deve contenere la dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell’immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Quando la vendita della casa è soggetta a Iva la base imponibile è costituita dal prezzo della cessione.

Per le cessioni degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, l’acquirente può scegliere di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale del fabbricato, anziché sul corrispettivo pagato.

Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:

 110 per la prima casa e le relative pertinenze;

 120 per i fabbricati (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1).

L’occultamento, anche parziale, del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:

 le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;

 sarà inoltre applicata una sanzione che va dal 50 al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già versata.

Per approfondimenti:

 Codice della proprietà e dei diritti immobiliari, Xxxxxx Xxxxxxx, Xx Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxx, 2015.

(Altalex, 23 aprile 2015. Articolo di Xxxxxx Xxxxxxx)

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