INDICE

L U C C A F F I T T O

Un’iniziativa del Comune di Lucca – Ufficio Casa

LA LOCAZIONE ABITATIVA PER SAPERNE DI PIU’

INDICE

Pag.

Introduzione 4

1. CHE COS’E’ XX XXXXXXXXX 0

XXXXXX XX XXXXXXX DEI CONTRATTI (LEGGE N. 431/1998) 6

1.1. IL CONTRATTO LIBERO (Legge n. 431/1998 art. 2 comma 1) 7

1.2. IL CONTRATTO CONCORDATO (Legge n. 431/1998 art. 2 comma 5) 8

1.3. IL CONTRATTO TRANSITORIO (Legge n. 431/1998 art. 5 comma 1) 9

2. COSA E’ RIMASTO DEI VECCHI CONTRATTI 10

2.1. L’EQUO CANONE 10

2.2. I PATTI IN DEROGA 11

3. XXXX SI DEVE FARE DOPO LA FIRMA DEL CONTRATTO 12

DIRITTI E DOVERI DEL PROPRIETARIO E DELL’INQUILINO 12

3.1. INTRODUZIONE 13

3.2. IL COMPENSO DEI MEDIATORI 13

3.3. LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO 14

3.4. IL VERBALE DI CONSEGNA 15

3.5. IL DEPOSITO CAUZIONALE 16

3.6. IL PRIMO CANONE 16

3.7. GLI OBBLIGHI 17

3.8. LA DISDETTA NEI NUOVI CONTRATTI 17

3.9. LA TASSAZIONE 18

3.10. COSA DEVE FARE IL PROPRIETARIO 18

3.11. COSA DEVE PAGARE L’INQUILINO 19

3.12. LE SPESE CONDOMINIALI 19

ALLEGATI: CONTRATTI-TIPO 21

A) IL CONTRATTO LIBERO 21

B) IL CONTRATTO CONCORDATO 25

C) IL CONTRATTO TRANSITORIO 29

MODELLO 69 33

INFO 35

Introduzione

Lo scopo di questa pubblicazione è quello di far conoscere le novità introdotte dalla Legge sulle locazioni (legge n. 431/1998), i nuovi tipi di contratto, i diritti e i doveri che essi stabiliscono per ciascun contraente (proprietario e inquilino).

L’intento è quello di fornire una corretta informazione a chi cerca un’abitazione da prendere in “affitto” e a chi intende dare in “affitto” una casa di proprietà.

Le novità riguardano anche coloro che hanno stipulato un contratto prima dell’entrata in vigore della nuova Legge sulle locazioni. Per questo motivo si parlerà anche dell’ “Equo canone” e dei “Patti in deroga”.

Al fine di far conoscere in concreto le varie tipologie contrattuali disponibili, all’opuscolo sono allegati, nella parte conclusiva, i facsimile dei nuovi contratti.

1. CHE COS’E’ LA LOCAZIONE

La locazione è il contratto con cui una parte (locatore) concede ad un’altra (locatario) il godimento di una cosa mobile o immobile per un certo tempo dietro un corrispettivo determinato (canone). Nel linguaggio comune il contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo è impropriamente detto “affitto”, mentre è detto “inquilino” colui che abita la casa di altri.

A seconda dell’uso dell’immobile è possibile distinguere due tipi di locazione:

▪ locazione ad uso abitativo

▪ locazione ad uso diverso, vale a dire riguardante attività commerciali ed altro (negozi, uffici, studi professionali, ecc…).

La nostra attenzione è rivolta esclusivamente alla locazione ad uso abitativo.

La nuova legge sulla locazione (legge n. 431/1998) prevede due principali forme di contratto ad uso abitativo:

▪ il contratto libero

Uso Commerciale

Contratto Libero

Contratto Concordato

▪ il contratto concordato. Il contratto transitorio è una forma di contratto concordato che viene applicata agli “affitti” di breve durata.

Uso Abitativo

LOCAZIONE

Contratto Transitorio

SCHEMA DI SINTESI DEI CONTRATTI (LEGGE N. 431/1998)

TIPO DI CONTRATTO

CONTRATTO LIBERO

CONTRATTO CONCORDATO

CONTRATTO TRANSITORIO

AMBITO DI APPLICABILITA’

TUTTO IL TERRITORIO ITALIANO

CANONE ‌

LIBERO

CONCORDATO

DURATA

4 ANNI + 4

(minimo)

3 ANNI + 2

(minimo)

DA 1 A 18 MESI

DISDETTA

FACSIMILE DI CONTRATTO

PAG. 21

PAG. 25

PAG. 29

VERBALE DI CONSEGNA

FACOLTATIVO

OBBLIGATORIO

FACOLTA’ DI SUBAFFITTO

salvo espresso divieto contrattuale

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO

OBBLIGATORIA

ad esclusione dei contratti con durata fino a 30 gg.

1.1. IL CONTRATTO LIBERO (Legge n. 431/1998 art. 2 comma 1)

• Il contratto libero è applicabile ovunque, ovvero anche laddove non sono stati firmati accordi tra le associazioni degli inquilini e quelle dei proprietari.

• Il canone è libero e lasciato alla trattativa tra inquilino e proprietario.

• La durata del contratto è stabilita: minimo quattro anni con proroga automatica per altri quattro, a meno che il proprietario non dia motivata disdetta alla fine del primo quadriennio. In quest’ultimo caso, egli è tenuto a comunicare la disdetta all’inquilino con un preavviso di almeno sei mesi da effettuare con raccomandata a/r. La legge stabilisce i motivi per cui il proprietario può rifiutarsi di rinnovare il contratto:

a) quando intende destinare l’immobile a sé, al coniuge, ai genitori, ai figli o ai parenti entro il secondo grado (nipoti, fratelli);

b) quando intende destinare l’immobile ad attività che abbiano finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, purché offra all’inquilino un’altra abitazione idonea (questa ipotesi si verifica nel caso in cui il proprietario sia una persona giuridica);

c) quando l’inquilino ha la disponibilità di un altro alloggio idoneo nello stesso Comune;

d) quando l’immobile fa parte di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o che necessita di lavori indispensabili e la presenza dell’inquilino è di ostacolo ai lavori;

e) quando l’immobile si trova in uno stabile di cui è prevista l’integrale ristrutturazione o la demolizione o la trasformazione per realizzare nuove costruzioni o, se si tratta di immobile sito all’ultimo piano, quando il proprietario intende costruire un piano superiore e per questo motivo è indispensabile lo sgombero dell’immobile stesso;

f) quando l’inquilino non occupa l’alloggio con continuità senza giustificato motivo;

g) quando il proprietario intende vendere l’immobile e non è proprietario di altre case oltre alla propria abitazione. In questo caso, deve preferire l’inquilino che occupa l’alloggio rispetto ad altri soggetti interessati all’acquisto della casa.

• L’inquilino può chiedere in qualsiasi momento la disdetta del contratto,

con un preavviso di almeno sei mesi, da effettuare con raccomandata a/r.

• Il proprietario è tenuto a registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma e deve darne comunicazione al Commissariato di Polizia entro 48 ore.

• E’ possibile subaffittare l’abitazione se il contratto non lo vieta espressamente.

• Per la definizione del contratto è obbligatorio utilizzare il facsimile del contratto libero allegato a pag. 21.

1.2. IL CONTRATTO CONCORDATO (Legge n. 431/1998 art. 2 comma 5)

• Il contratto concordato è utilizzabile in tutti i Comuni italiani.

• Il canone non è libero, ma concordato entro i limiti stabiliti in tale Accordo, in base alla zona in cui è situato l’immobile (centro storico, periferia) e alle sue caratteristiche (stato di manutenzione, presenza di posto auto, giardino, ascensore, riscaldamento autonomo…). Se l’Accordo manca, si fa riferimento all’Accordo esistente nel Comune più vicino demograficamente omogeneo.

• È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, nonché ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge.

• La durata minima è di tre anni con rinnovo automatico per altri due. Il proprietario può dare disdetta alla fine del triennio solo nei seguenti casi, espressamente stabiliti dalla legge:

a) quando intende destinare l’immobile a sé, al coniuge, ai genitori, ai figli o ai parenti entro il secondo grado (nipoti, fratelli);

b) quando intende destinare l’immobile ad attività che abbiano finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, purché offra all’inquilino un’altra abitazione idonea di cui abbia la disponibilità (questa ipotesi si verifica nel caso in cui il proprietario sia una persona giuridica);

c) quando l’inquilino ha la disponibilità di un altro alloggio idoneo nello stesso Comune;

d) quando l’immobile fa parte di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o che necessita di lavori indispensabili e la presenza dell’inquilino è di ostacolo ai lavori;

f) quando l’inquilino non occupa l’alloggio con continuità senza giustificato motivo;

Se il proprietario vuole dare disdetta, deve comunicarlo all’inquilino sei mesi prima della scadenza del triennio, con raccomandata a/r.

• L’inquilino ha facoltà di recesso dal contratto per gravi motivi.

• All’atto della consegna, lo stato di conservazione dell’immobile deve essere descritto in un verbale (per maggiori informazioni si rimanda al capitolo 3.4. “Il verbale di consegna”).

• I contratti concordati prevedono incentivazioni fiscali sia per il proprietario che per l’inquilino (es. riduzione Irpef, sconto sull’imposta di registro, …), sfruttabili solo nei Comuni “ad alta tensione abitativa” (tra i quali rientra anche Lucca). Nella realtà ci sono tre conseguenze: 1) nei Comuni ad alta tensione abitativa dove sono stati già conclusi accordi, non cambia nulla (tra questi rientra anche Lucca che ha il suo Accordo Territoriale); 2) nei Comuni ad alta tensione abitativa in cui non sono mai stati conclusi accordi territoriali, diventa possibile stipulare locazioni di 3 anni + 2, riferendosi all’accordo del Comune “omogeneo più vicino”; i proprietari hanno diritto agli sconti fiscali;

3) nei Comuni non ad alta tensione abitativa, si potranno sottoscrivere contratti di locazione di 3 anni + 2 (anziché 4 + 4), ma i proprietari non godranno di agevolazioni Irpef e di registro.

• Per la definizione del contratto è obbligatorio utilizzare il facsimile del contratto concordato allegato a pag. 25.

1.3. IL CONTRATTO TRANSITORIO (Legge n. 431/1998 art. 5 comma 1)

• Il contratto transitorio è una forma di contratto concordato ed è utilizzabile in tutti i Comuni italiani.

• Il canone del contratto transitorio, così come quello del contratto concordato, non è libero, ma deve essere calcolato sulla base delle indicazioni contenute nell’Accordo Territoriale.

• Il contratto transitorio può avere la durata minima di un mese e massima di diciotto mesi. L’inquilino ha facoltà di recesso dal contratto per gravi motivi.

• All’atto della consegna, lo stato di conservazione dell’immobile deve essere descritto in un verbale (per maggiori informazioni si rimanda al capitolo 3.4. “Il verbale di consegna”).

• Ogni contratto deve precisare quali sono le esigenze che legittimano l’utilizzo transitorio, in particolare:

▪ le esigenze transitorie dei proprietari, confermate tramite una lettera inviata all’inquilino prima della fine del contratto ed elencate nell’Accordo Territoriale per la città di Lucca, possono essere:

1) volontà di destinare l’immobile entro 18 mesi ad abitazione propria o dei figli o dei genitori per i seguenti motivi: trasferimento temporaneo dalla sede di lavoro, matrimonio dei figli, rientro dall’estero, ragioni di studio, cessazione del rapporto di lavoro che comporti il rilascio dell’alloggio di servizio, altre esigenze espressamente indicate nel contratto;

2) volontà di destinare l’immobile ad uso abitativo/commerciale/professionale a sé, ai genitori, al coniuge, ai figli, ai parenti entro il secondo grado (nipoti, fratelli);

3) volontà di destinare l’immobile all’esercizio di attività con finalità sociali, assistenziali, culturali, cooperative, di culto;

4) disponibilità da parte dell’inquilino di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune.

▪ le esigenze dell’inquilino possono essere:

1) motivi di lavoro

2) motivi di studio non universitario

3) qualsiasi altra esigenza espressamente indicata nel contratto e collegata ad un evento e ad una data certi.

• È esclusa la possibilità di subaffitto.

• Per la definizione del contratto è obbligatorio utilizzare il facsimile del contratto transitorio allegato a pag. 29.

2. COSA E’ RIMASTO DEI VECCHI CONTRATTI

2.1. L’EQUO CANONE

I contratti a equo canone già stipulati al momento dell’entrata in vigore della nuova Legge sulle locazioni (Legge del 30/12/1998 n. 431) continuano ad essere validi fino alla scadenza contrattuale e per essi valgono le regole precedenti alla nuova normativa.

La maggior parte della Legge sull’equo canone (n. 392/1978) è stata abrogata.

Alcuni articoli, invece, sono rimasti in vigore e disciplinano in parte anche i nuovi contratti.

Si tratta di norme che regolano:

- il subaffitto

- la registrazione del contratto

- gli oneri accessori (aggiornato con D.M. n. 431 del 05/03/1999)

- l’intervento dell’inquilino all’assemblea condominiale

- le modalità per il rilascio dell’alloggio.

La Legge sull’equo canone disciplina i nuovi contratti anche per quanto riguarda i seguenti aspetti:

- norme di recesso (art. 4)

- decesso dell’inquilino intestatario del contratto: all’inquilino succedono il coniuge, il convivente more uxorio, gli eredi, i parenti e gli affini con lui abitualmente conviventi. Il coniuge separato succede nel contratto se così è stato deciso dal Giudice o consensualmente (art. 6)

- vendita della casa: il contratto non può sciogliersi ed il nuovo proprietario succede al vecchio nel contratto (art. 7)

- deposito cauzionale: l’inquilino deve versarlo al proprietario, l’importo del deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità (art. 11)

- morosità dell’inquilino nel pagamento dei canoni o degli oneri accessori: può essere sanata in Giudizio non più di tre volte nel corso del quadriennio del contratto

o, al massimo, quattro, se si riscontra che l’inquilino versa in precarie condizioni economiche o sociali (art. 55)

- uso dell’immobile: se l’inquilino adibisce l’immobile ad un uso diverso da quello pattuito (ad esempio, anziché destinare l’immobile ad abitazione, come era previsto nel contratto, lo adibisce a sede di una società commerciale), il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza. Se, invece, nei tre mesi non chiede la risoluzione del contratto, si applica il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile (art. 80).

Per i contratti in corso stipulati a equo canone valgono le vecchie regole per la disdetta. Se un contratto ad uso abitativo non viene disdettato nei tempi previsti, si rinnova automaticamente.

L’inquilino può recedere dal contratto per gravi motivi, sia di carattere soggettivo (esigenze familiari o di carriera) sia di carattere oggettivo (ad esempio attinenti alla non idoneità dell’alloggio), ma comunque imprevisti o estranei alla volontà dell’inquilino.

2.2. I PATTI IN DEROGA

Anche per i contratti stipulati a suo tempo con “patto in deroga”, ovvero con le norme contenute nella ormai abrogata Legge n. 359/1992, continuano a valere le vecchie regole fino alla scadenza del contratto e su eventuale rinnovo.

Il canone rimane quello stabilito a suo tempo nella libera trattativa fra le parti, salvo l’aggiornamento annuale sulla base della variazione del costo della vita accertata dall’Istat.

L’eventuale disdetta deve essere comunicata con raccomandata a/r almeno un anno prima della scadenza del contratto, nel caso di patto in deroga alla prima scadenza, e almeno sei mesi prima del termine, nel caso di patto in deroga alla seconda scadenza.

In mancanza di disdetta, il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni e, nel caso di patto in deroga alla seconda scadenza, il contratto entra nel regime della nuova legge (n. 431/1998) con durata di quattro anni più quattro.

Sono da ritenersi nulli i contratti a cui si aggiungono pagamenti in nero.

3. COSA SI DEVE FARE DOPO LA FIRMA DEL CONTRATTO

DIRITTI E DOVERI DEL PROPRIETARIO E DELL’INQUILINO

PROPRIETARIO

INQUILINO

COMPENSO DEL MEDIATORE

IMPOSTA DI REGISTRO

VERBALE DI CONSEGNA

MANUTENZIONE ORDINARIA

MANUTENZIONE STRAORDINARIA

DISDETTA

ICI

TARSU

IRPEF

SPESE CONDOMINIALI

3.1. INTRODUZIONE

Dopo aver scelto e firmato il contratto di locazione, occorre effettuare una serie di operazioni affinché l’atto si perfezioni e tutto vada a buon fine. Alcune operazioni sono obbligatorie, altre facoltative.

Per i contratti superiori a trenta giorni:

▪ il proprietario deve:

provvedere ad effettuare la registrazione e la denuncia di locazione presso il competente Commissariato di Polizia entro 48 ore dall’insediamento dell’inquilino, in base a quanto previsto dalla legge n. 59/1978 sull’antiterrorismo.

▪ l’inquilino deve:

o acquisire ogni prova documentale che dimostri che effettivamente abita l’immobile (ad esempio, la documentazione anagrafica, l’attestato di lavoro, il permesso di soggiorno, …);

o contattare gli Uffici competenti per il pagamento dell’imposta sui rifiuti (TIA);

l’inquilino dovrebbe:

intestarsi tutte le utenze domestiche, ovvero luce, gas, acqua, telefono. In questo modo l’inquilino potrà provvedere a saldare le bollette direttamente agli enti erogatori, senza bisogno di rivolgersi al proprietario.

3.2. IL COMPENSO DEI MEDIATORI

Anche per gli “affitti” è possibile avvalersi di mediatori, agenzie immobiliari, che per il lavoro svolto, hanno diritto ad una provvigione (legge n. 39/1989), calcolata secondo tre criteri diversi, ognuno lecito:

1) una mensilità del canone di affitto (che si riduce alla metà, se il contratto è di durata pari o inferiore a sei mesi);

2) il 5% del canone annuo di locazione (che rappresenta il sistema ufficiale, raccomandato dalla Camera di Commercio);

3) una somma diversa stabilita in precedenza con atto sottoscritto dalle parti.

Il mediatore ha diritto di ricevere la provvigione sia dal venditore che dal compratore in base all’art. 1755 del Codice civile. Tale diritto si prescrive in un anno dalla data di conclusione dell’affare.

Nei casi di controversia, se non è presente alcun accordo scritto, il Giudice tenderà ad applicare il sistema del 5%.

Il diritto alla provvigione si applica anche se il mediatore non ha assistito le parti in tutte le fasi della trattativa, ma le ha semplicemente messe in contatto.

Se inquilino e proprietario non desiderano affidarsi ad un’unica agenzia, devono evitare di firmare impegni di esclusiva che limiterebbero la ricerca di soluzioni in maniera autonoma. L’art. 1758 del Codice civile consente alla parte di affiancare ad un mediatore altri soggetti con il medesimo incarico. In questo caso, a ciascuno di essi spetta una quota della provvigione.

3.3. LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO

La registrazione è obbligatoria per tutti i contratti (legge n. 449/1997, art. 21 comma

18 e 19), indipendentemente dall’ammontare del canone. Unica eccezione è rappresentata dai contratti con durata fino a trenta giorni.

La registrazione deve essere effettuata:

▪ entro trenta giorni dalla firma del contratto.

In caso di registrazione effettuata in ritardo, le legge prevede il pagamento di una mora (somma di denaro dovuta per il ritardo nel compimento dell’atto);

▪ in genere, dal proprietario presso qualsiasi Ufficio del Registro (Imposte dirette), previo pagamento del bollettino presso banche, esattorie o uffici

postali. La ricevuta del versamento sarà poi esibita all’Ufficio del Registro insieme ai seguenti atti:

1) l’originale e una copia del contratto;

2) il modello 69 compilato (facsimile allegato a pag. 33);

3) il modello A8 riepilogativo dei contratti che si presentano per la registrazione, disponibile presso l’Ufficio del Registro.

Solo a questo punto può dirsi concluso l’iter della registrazione.

Per quanto riguarda il versamento dell’imposta di registro relativa alle annualità successive alla prima, entro trenta giorni dalla decorrenza annuale del contratto, gli interessati devono utilizzare l’apposito modello F23 da pagare alla posta o in banca.

L’imposta deve essere pagata dalle parti contraenti in ugual misura (50% a testa). Il proprietario e l’inquilino sono obbligati in solido al pagamento. Ciò significa che lo Stato può richiedere l’intero importo dell’imposta anche solo a uno degli interessati, il quale sarà obbligato a versarlo, salvo poi riottenere la metà dall’altro.

3.4. IL VERBALE DI CONSEGNA

Per assicurarsi che l’inquilino riceva l’immobile in buono stato e lo riconsegni nelle stesse condizioni, si può fare affidamento sui verbali di consegna e di riconsegna dell’immobile, firmati contestualmente da proprietario e inquilino.

L’inquilino è tenuto a pagare gli eventuali danni causati da cattiva manutenzione o da trascuratezza, ma non i normali deterioramenti dovuti all’usura.

Il verbale di consegna è obbligatorio negli “affitti” concordati. Anche prima della riforma il verbale di consegna era usato comunemente, soprattutto negli “affitti” di immobili arredati o per uso transitorio.

In ogni caso, il verbale di consegna consente di mettere al riparo sia il proprietario sia l’inquilino da inutili polemiche sullo stato di manutenzione.

In caso di contestazioni, se il verbale non è stato redatto, si procederà ad accertare presuntivamente le condizioni originarie dell’immobile.

Al momento della scadenza del contratto, le parti possono redigere un nuovo verbale, quello di riconsegna, nel quale si descrive lo stato dell’immobile dopo l’uso da parte dell’inquilino.

3.5. IL DEPOSITO CAUZIONALE

Per garantire il proprietario circa il rispetto del contratto d’ “affitto” è stato previsto il deposito cauzionale (legge n. 392/1978 art. 11), ovvero un importo che l’inquilino paga a inizio contratto e che recupererà alla scadenza con gli interessi legali, se le clausole del contratto sono state rispettate.

La legge prevede che per i contratti di locazione il deposito cauzionale non sia superiore a tre mensilità.

In genere, gli interessi legali sono corrisposti all’inquilino alla fine del rapporto di locazione, insieme alla restituzione della cauzione. Tuttavia l’inquilino può richiedere gli interessi di anno in anno.

È buona regola per l’inquilino acquisire la prova del pagamento della somma a deposito (attraverso le ricevute di versamento o di accrediti in banca, le matrici di assegni,…), così come le prove delle cifre sostenute per l’ “affitto” o per le spese condominiali.

A meno che non ci siano danni, la restituzione del deposito cauzionale deve avvenire al momento del rilascio dell’immobile.

3.6. IL PRIMO CANONE

Anche se nessuna legge lo prevede, il canone relativo al primo mese si comincia a pagare all’inizio della durata del contratto.

3.7. GLI OBBLIGHI

Obblighi del proprietario sono:

▪ consegnare la casa

▪ eseguire le opere di straordinaria manutenzione.

Obblighi dell’inquilino sono:

▪ prendere in consegna l’immobile

▪ utilizzare in modo corretto l’immobile

▪ eseguire le opere di ordinaria manutenzione.

Al proprietario è consentito di visitare l’immobile almeno una volta l’anno, previo accordo con l’inquilino, e almeno una volta la settimana per due ore durante gli ultimi sei mesi di “affitto”, per facilitare la ricerca di nuovi inquilini.

3.8. LA DISDETTA NEI NUOVI CONTRATTI

Come già accennato trattando del contratto libero (pag. 7) e del contratto concordato (pag. 8), l’inquilino è libero di andarsene in qualunque momento, dando però almeno sei mesi di preavviso e precisando i gravi motivi che lo costringono alla disdetta (legge n. 431/1998 art. 3 comma 6).

Anche il proprietario è tenuto a sei mesi di preavviso e può richiedere la disdetta

solo se ricorrono determinate circostanze (legge n. 431/1998 art. 3). Le motivazioni codificate dalla legge sono le seguenti:

1) quando il proprietario intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

2) quando il proprietario è una società o un ente pubblico con finalità sociali, assistenziali, culturali, cooperative o di culto ed intende destinare l’immobile all’esercizio di queste attività;

3) quando l’inquilino ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;

4) quando l’immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o ne deve essere assicurata la stabilità, e la permanenza dell’inquilino sia di ostacolo ai lavori;

5) quando l’immobile si trova in uno stabile che si vuole ristrutturare o trasformare a norma di legge e la presenza dell’inquilino sia di ingombro a tali opere;

6) quando l’inquilino non occupa stabilmente l’alloggio senza un motivo valido;

7) quando il proprietario intende vendere l’immobile e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione. In questo caso l’inquilino può esercitare il diritto di prelazione, per cui deve essere preferito rispetto ad altri eventuali acquirenti. Nei casi di disdetta per

motivi relativi alla ristrutturazione dell’alloggio, è obbligatorio aver prima ottenuto il via libera dagli uffici urbanistici con apposita concessione o autorizzazione. Una volta ultimati i lavori, se il proprietario decide di immettere nuovamente l’alloggio nel mercato dell’ “affitto”, l’ultimo inquilino ha il diritto di prelazione. Se le esigenze dichiarate non si verificano entro un anno, l’inquilino può chiedere come risarcimento almeno tre annualità di canone o, in alternativa, può pretendere il reintegro nell’alloggio.

3.9. LA TASSAZIONE

I nuovi contratti di “affitto” concordato prevedono alcune agevolazioni fiscali:

▪ detrazioni Irpef (distintamente sia per il proprietario che per l’inquilino)

▪ riduzione dell’imposta di registro

▪ agevolazioni per l’Ici (per quanto riguarda Lucca, l’aliquota agevolata Ici 2004 è pari all’ 1‰).

La legge dispone, tuttavia, che i contratti in essere (equo canone, patti in deroga), anche da un punto di vista fiscale, continuino ad essere regolati dalle rispettive norme fino alla naturale scadenza.

Per i contratti pluriennali di locazione e sublocazione, inquilino e proprietario devono versare l’imposta di registro. Tale imposta ammonta al 2% dell’importo dell’affitto annuo (D.p.r. n. 131/1986 art. 17), è divisa in parti uguali tra i due contraenti e può essere corrisposta annualmente oppure liquidata in un’unica soluzione al momento della registrazione del contratto (Legge n. 449/1997 art. 21 comma 18).

3.10. COSA DEVE PAGARE IL PROPRIETARIO

La tassazione dei redditi derivanti da immobili “affittati” è soggetta alle norme della imposizione progressiva: i redditi immobiliari si sommano agli altri redditi posseduti dal soggetto e concorrono ai diversi scaglioni d’imposta.

Dunque, il proprietario di una casa in “affitto”, posto che il reddito derivante dall’immobile non sia per lui prevalente rispetto agli altri, paga le imposte sul reddito immobiliare secondo l’aliquota marginale, in pratica la massima a lui spettante.

A queste tasse si aggiunge la quota annuale dell’imposta di registro (50% dell’importo a carico del proprietario) e l’Ici, che si calcola applicando all’ammontare delle rendite risultanti in catasto alcuni moltiplicatori determinati e le aliquote che i Comuni hanno stabilito.

Le detrazioni di imposta di legge o deliberate dal Comune valgono solo per l’abitazione principale.

3.11. COSA DEVE PAGARE L’INQUILINO

L’inquilino, a differenza del proprietario, non paga Irpef sulla casa e Ici, ma deve corrispondere la tassa smaltimento rifiuti (TIA), nonché l’imposta di registro nella misura del 50 %, le imposte di bollo relative al contratto e di quietanza.

3.12. LE SPESE CONDOMINIALI

Gli oneri accessori, ovvero tutte le spese ordinarie effettuate dai condomini per conservare e mantenere in funzione le parti comuni dell’edificio, possono essere divisi in base alle tabelle millesimali che rispecchiano il valore della proprietà di ciascuno, in parti uguali o in base all’uso dell’oggetto.

Nel caso in cui l’inquilino non provveda al pagamento degli oneri accessori dovuti, la legge dispone che il proprietario possa chiedere la risoluzione del contratto (art. 1455 codice civile) se l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone.

Il pagamento degli oneri accessori da parte dell’inquilino deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. L’inquilino ha la possibilità di prendere visione dei documenti giustificativi degli importi e dell’elenco dettagliato delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione.

Se l’inquilino non riconsegna l’immobile a contratto scaduto, non potrà avanzare pretese in caso di danni per omessa manutenzione e dovrà, invece, continuare a corrispondere il canone detto “di occupazione”.

Il proprietario deve eseguire a sue spese tutte le riparazioni necessarie alla conservazione dell’immobile. Inoltre, allo scopo di evitare gravi danni, si deve preoccupare delle opere di straordinaria manutenzione.

Le opere di piccola manutenzione, invece, sono a carico dell’inquilino (art. 1576 codice civile). Per piccola manutenzione si intende quella dipendente da deterioramenti prodotti dall’uso e non quella dipendente da vetustà o da caso fortuito, che sono, invece, di competenza del proprietario (art. 1609 codice civile).

Secondo l’art. 9 (ancora in vigore) della legge sull’equo canone, “sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei xxxxx xxxx e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore”. L’espressione “salvo patto contrario” deve intendersi nel senso che sono consentite solo le pattuizioni più favorevoli all’inquilino.

L’inquilino ha diritto di voto, al posto del proprietario, nelle delibere di assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d’aria. Non ha, invece, diritto di voto, ma può intervenire, quando si discuta di modifiche degli altri servizi comuni.

Per i contratti di locazione con durata minima di quattro anni più quattro, resta invariata la precedente disciplina degli oneri condominiali, quella cioè prevista dall’art. 9 della legge n. 392/1978 e dal codice civile.

Per i contratti concordati e fiscalmente agevolati della durata di tre anni più due, sono gli Accordi locali a stabilire le condizioni contrattuali e pertanto anche gli oneri accessori, comprese le altre problematiche riguardanti le spese condominiali.

Per i vecchi contratti a patto in deroga o a equo canone ancora in vita, continuano a sussistere le condizioni dettate dalla legge n. 392/1978 artt. 9 e 10 e dal codice civile.

ALLEGATI: CONTRATTI-TIPO

A) IL CONTRATTO LIBERO

CONTRATTO AD USO ABITATIVO A CANONE LIBERO E DI DURATA DI 4 ANNI PIÙ 4 DI RINNOVO, CONCORDATO TRA CONFEDILIZIA E SUNIA-SICET-UNIAT, AI SENSI DELL’ART. 2 COMMA 1 DELLA LEGGE 09/12/1998 N.431 (CON ESCLUSIONE DELLE FATTISPECIE DI CUI ALL’ART. 1 COMMI 2 E 3 STESSA LEGGE).

Il Sig./La Sig.ra/La Soc. … di seguito denominato/a locatore (assistito/a dall’Associazione Territoriale della Confedilizia di … in persona di …)

CONCEDE IN LOCAZIONE

al Sig./alla Sig.ra … di seguito denominato/a conduttore identificato/a mediante … (assistito/a dal Sindacato

… in persona di … ) che accetta, per sé e per i suoi aventi causa, l’unità immobiliare posta in via … n. … piano … scala … int. … composto di n. … vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, … ) … non ammobiliato/ammobiliato, come da elenco a parte, sottoscritto dai contraenti.

TABELLE MILLESIMALI

Proprietà … Riscaldamento … Acqua …

Altre …

COMUNICAZIONE ex art. 8 comma 3 D.L. 11/07/1992 n. 333 (convertito in Legge 08/08/1992 n.359) CODICE FISCALE del locatore …

ESTREMI CATASTALI IDENTIFICATIVI DELL’UNITA’ IMMOBILIARE … DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA SICUREZZA IMPIANTI … CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA …

La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:

1) Il contratto è stipulato per la durata di anni … dal … al … e si intenderà rinnovato per altri 4 anni nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta del contratto motivata ai sensi dell’art. 3 comma 1 della legge 09/12/1998 n.431 da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata – contenente la specificazione del motivo invocato – almeno 6 mesi prima della scadenza. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio alla prima scadenza e non lo adibisca, nel termine di 12 mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.

2) Al termine dell’eventuale periodo di rinnovo del contratto ciascuna delle parti avrà diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni oppure per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare alla controparte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata dovrà rispondere mediante lettera raccomandata entro 60 giorni dalla data di ricevimento di tale raccomandata. In mancanza di risposta ovvero di accordo, il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della suddetta comunicazione il contratto si rinnoverà tacitamente alle medesime condizioni.

3) Il conduttore ha facoltà di recedere per giustificati motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 6 mesi prima.

4) L’immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi: … .

Per la successione del contratto si applica l’art. 6 della legge 27/07/1978 n. 392 nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale 07/04/1988 n. 404.

5) Il conduttore potrà/non potrà sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l’unità immobiliare, pena le risoluzione di diritto del contratto. Ove il consenso di cui sopra sia dato, al conduttore (che dovrà darne adeguata comunicazione al locatore) farà carico ogni obbligo stabilito dall’art. 12D.L. 21/03/1978 n. 59 (convertito dalla legge 18/05/1978 n. 191) e, in caso di subconduttore o comodatario che sia cittadino extracomunitario, dall’art.7 del D.L.vo 25/07/1998 n. 286. Lo stesso conduttore dovrà trasmettere al locatore, con lettera raccomandata, copia del contratto di sublocazione o di comodato intervenuto.

6) Il canone annuo di locazione – avendo le parti tenute presenti le condizioni oggettive dell’immobile anche sopra descritte e ben note, e la sua ubicazione – è convenuto in € … che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo bonifico bancario ovvero … in numero … rate eguali anticipate di € … ciascuna, scadenti il … .Il canone non sarà/sarà aggiornato ogni anno nella misura del 75% della variazione assoluta in aumento dell’indice dei prezzi al consumo accertata dall’Istat per le famiglie degli operai e degli impiegati, verificatasi rispetto al mese precedente quello di inizio del presente contratto, a richiesta del locatore.

7) Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata de canone (nonché di quant’altro dovuto ove di importo pari ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55 della legge 27 luglio 1978 n. 392.

8) Il conduttore dovrà consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano – motivandola – ragione.

9) Il conduttore dichiara di aver visitato la casa locatagli e di averla trovata adatta all’uso convenuto e

– così – di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi dal quel momento della medesima custode. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare locata nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno. Si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile esistente accusando in tal caso ricevuta della consegna dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini. E’ in ogni caso vietato al conduttore di compiere atti e tenere comportamenti che possono recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’immobile, di quanto segue:…

10) Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati e alla loro destinazione o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.

11) Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo, nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.

12) A garanzia delle obbligazioni che assume con il presente contratto, il conduttore versa/non versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di € … pari a …

mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali che saranno corrisposti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale, come sopra costituito, sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale. In caso di costituzione del Fondo depositi cauzionali da parte di Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat, il locatore deciderà se avvalersi del Fondo medesimo, secondo le modalità che saranno stabilite. Altre forme di garanzia: … .

13) Per gli oneri accessori le parti faranno applicazione della “Tabella oneri accessori Confedilizia/Sunia-Sicet-Uniat” registrata il 28/01/1999 a Roma, che le stesse parti dichiarano di aver letta e di ben conoscere. In ogni caso, sono interamente a carico del conduttore le spese – in quanto esistenti – relative al servizio di pulizia, al funzionamento e alla ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua nonché dell’ energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei xxxxx xxxx e delle latrine nonché alle forniture degli altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria, ove istituito, saranno a carico del conduttore nella misura del 90%. Il pagamento di quanto sopra deve avvenire – in sede di consuntivo – entro 2 mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha, inoltre, diritto di prendere visione presso il locatore (o presso il suo amministratore o l’amministratore condominiale ove esistente), anche tramite le organizzazioni sindacali Sunia-Sicet-Uniat, dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore verserà una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell’anno precedente.

14) Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d’aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.

15) Il conduttore – in caso di installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata – si obbliga a servirsi esclusivamente dell’impianto relativo, restando sin d’ora il locatore – in caso di inosservanza – autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla potrà pretendere a qualsiasi titolo.

16) Nel caso in cui il locatore intendesse vendere la casa locata, il conduttore dovrà consentire la visita all’unità immobiliare una volta alla settimana e per almeno due ore, con l’esclusione dei giorni festivi, oppure con le seguenti modalità: ….

17) Il conduttore ha/non ha diritto di prelazione nella vendita, da esercitarsi secondo l’art. 38 e 39 della legge 27/07/1978 n.392.

18) Il conduttore ha/non ha diritto di prelazione nel caso di nuova locazione alla scadenza del contratto, da esercitarsi secondo l’art. 40 della legge 27/07/1978 n.392.

19) Le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute conseguenti sono a carico del conduttore. Il locatore provvederà alla registrazione del contratto,dandone notizia al conduttore. Questi corrisponderà la quota di sua spettanza,pari alla metà.le parti potranno delegare per la registrazione del contratto una delle organizzazioni che hanno prestato assistenza per la stipula del presente contratto.

20) A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non gli

occupi o comunque detenga, presso l’ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato.

21) Qualunque modifica al presente contratto non può avere luogo e non può essere provata se non mediante atto scritto.

22) Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi con il rapporto di locazione (legge 31/12/1996, n.675).

23) Per quanto non previsto dal presente contratto, le parti fanno espresso rinvio alle disposizioni del codice civile , della legge 27/07/1978 n.392, della legge 09/12/1998 n. 431 e, comunque, alle norme vigenti ed agli usi locali.

24) Le parti di comune accordo potranno adire per ogni controversia che dovesse sorgere in merito all’interpretazione e all’esecuzione del presente contratto la Commissione di Conciliazione stragiudiziale, paritetica, istituita tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat.

25) Altre pattuizioni: … .

Xxxxx, approvato e sottoscritto

… , lì … .

Il locatore … .

Il conduttore … .

A mente dell’art. 1342 comma 2 del codice civile, le parti specificatamente approvano i patti di cui ai punti 1), 2), 3), 5), 7), 10), 11), 12), 13), 16), 21),22) e 25).

Il locatore … .

Il conduttore … . Parte facoltativa

Sottoscrivono in segno della prestata assistenza

Associazione territoriale della Confedilizia

… … …

Sunia-Sicet-Uniat

… … …

B) IL CONTRATTO CONCORDATO

CONTRATTO AD USO ABITATIVO A CANONE LIBERO E DI DURATA DI 3 ANNI PIÙ 2 DI RINNOVO CONCORDATO AI SENSI DELL’ART. 2 COMMA 3 DELLA LEGGE 09/12/1998 N.431, E DELL’ART. 1 COMMA 8 DEL DECRETO MIN. LL. PP. 5 MARZO 1999.

Il Sig./La Sig.ra/La Soc. … di seguito denominato/a locatore (assistito/a da … di … in persona di …)

CONCEDE IN LOCAZIONE

al Sig./alla Sig.ra … di seguito denominato/a conduttore identificato/a mediante … (assistito/a da … in persona di … ) che accetta, per sé e per i suoi aventi causa, l’unità immobiliare posta in via … n. … piano … scala … int. … composto di n. … vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, … ) … non ammobiliato/ammobiliato, come da elenco a parte, sottoscritto dai contraenti.

TABELLE MILLESIMALI

Proprietà … Riscaldamento … Acqua …

Altre …

COMUNICAZIONE ex art. 8 comma 3 D.L. 11/07/1992 n. 333 (convertito in Legge 08/08/1992 n.359) CODICE FISCALE del locatore …

ESTREMI CATASTALI IDENTIFICATIVI DELL’UNITA’ IMMOBILIARE … DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA SICUREZZA IMPIANTI … CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA …

La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:

1) Il contratto è stipulato per la durata di anni … dal … e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo e senza che sia necessaria disdetta per finita locazione, il contratto è prorogato di diritto per due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire gli immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3 della legge 431/1998, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui all’art. 3. alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno 6 mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio alla prima scadenza e non lo adibisca nel termine di 12 mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità agli usi per i quali ha esercitati la facoltà di disdetta, il conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al rapporto disdettato o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.

2) Il conduttore ha facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 6 mesi prima.

3) L’immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione principale del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi: … . Per la successione del contratto si applica l’art. 6 della legge 27/07/1978 n. 392 nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale 07/04/1988 n. 404.

4) Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dall’accordo definito tra … e depositato in data … presso il Comune di … è convenuto in euro …, che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo bonifico bancario ovvero … in n. … rate eguali anticipate di euro … ciascuna scadenti il … .Tale canone è stato determinato dalle parti sulla base dei seguenti criteri e parametri: secondo quanto stabilito dall’art. … dell’Accordo territoriale per il Comune di Lucca il canone sarà aggiornato annualmente in misura non superiore al 75% della variazione del costo della vita accertato dall’Istat. Detto aggiornamento sarà applicato sulle variazioni del costo della vita eccedenti il 2%. A partire dall’eventuale inizio del quarto anno di locazione, l’aggiornamento si applicherà in misura pari al 75% dell’intera variazione dell’indice del costo della vita,accertato dall’Istat e verificatasi nell’anno precedente.

5) Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento per qualunque causa anche di una sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto ove di importo pari ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55 L. 27/07/1978 n. 392.

6) Il conduttore dovrà consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano – motivandola – ragione.

7) Il conduttore dichiara di aver visitato la casa locatagli e di averla trovata adatta all’uso convenuto e

8) Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati e alla loro destinazione o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.

9) Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo, nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.

10) A garanzia delle obbligazioni che assume con il presente contratto, il conduttore versa/non versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di € … pari a … mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali che saranno corrisposti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale, come sopra costituito, sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale. In caso di costituzione del Fondo depositi cauzionali da parte di Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat, il locatore deciderà se avvalersi del Fondo medesimo, secondo le modalità che saranno stabilite. Altre forme di garanzia: … .

11) Per gli oneri accessori le parti fanno riferimento agli artt. 9 e 10 legge n. 392/1978 e agli Accordi specifici definiti dalle Associazioni di categoria. In ogni caso, sono interamente a carico del conduttore le spese – in quanto esistenti – relative al servizio di pulizia, al funzionamento e alla ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua nonché dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei xxxxx xxxx e delle latrine nonché alle forniture degli altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria, ove istituito, saranno a carico del conduttore nella misura del 90%. Il pagamento di quanto sopra deve avvenire – in sede di

consuntivo – entro 2 mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha, inoltre, diritto di prendere visione presso il locatore (o presso il suo amministratore o l’amministratore condominiale ove esistente), dei documenti giustificativi delle spese effettuate, anche tramite le organizzazioni sindacali. Con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore verserà una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell’anno precedente.

12) Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d’aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.

13) Il conduttore – in caso di installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata – si obbliga a servirsi esclusivamente dell’impianto relativo, restando sin d’ora il locatore – in caso di inosservanza – autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore qualora installata dallo stesso, il quale nulla potrà pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge.

14) Nel caso in cui il locatore intendesse vendere la casa locata, il conduttore dovrà consentire la visita all’unità immobiliare una volta alla settimana e per almeno due ore, con l’esclusione dei giorni festivi, oppure con le seguenti modalità: ….

15) Il locatore concede/non concede il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita dell’immobile locato da esercitarsi secondo gli artt. 38 e 39 della legge 27/07/1978 n. 392.

16) Il locazione concede/non concede il diritto di prelazione al conduttore in caso di nuova locazione, alla scadenza del contratto, da esercitarsi secondo l’art. 40 della legge 27/07/1978 n. 392.

17) Le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute conseguenti sono a carico del conduttore. Il locatore provvederà alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponderà la quota di sua spettanza, pari alla metà. Le parti potranno delegare per la registrazione del contratto una delle organizzazioni che abbiano prestato assistenza per la stipula del presente contratto.

18) Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo e non può essere provata se non mediante atto scritto.

19) Il locatore e il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge 31/12/1996 n. 675).

20) Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alla Convenzione Nazionale di cui all’art. 4 comma 1 della legge n. 431/1998, al decreto del Ministero dei Lavori Pubblici di concerto con il Ministro delle Finanze di cui all’art. 4 comma 2 della legge n. 431/1998, del 05/03/1999 all’accordo di cui al punto 4), alle disposizioni del codice civile, della legge 27/07/1978 n.392, della legge 09/12/1998 n. 431 e comunque alle norme vigenti e agli usi locali.

21) Le parti di comune accordo potranno adire per ogni controversia che dovesse sorgere in merito all’interpretazione e all’esecuzione del presente contratto la Commissione di Conciliazione stragiudiziale paritetica istituita ai sensi dell’art. 15 dell’Accordo territoriale per il Comune di Lucca.

22) ALTRE PATTUIZIONI. Le parti si danno reciprocamente atto che il canone del presente contratto e le altre pattuizioni sono state convenute nella presupposizione da parte del locatore, conosciuta e condivisa da parte del conduttore, dell’attuale livello dell’aliquota ICI del Comune di … alla data di stipulazione del presente contratto e del rimborso annuale da parte del Comune di … di importa dell’imposta in misura fino ad euro … . conseguentemente in caso di elevazione dell’aliquota ICI o di non attuazione della previsione di rimborso da parte del Comune, la parte interessata adirà la Commissione di Conciliazione stragiudiziale di cui all’art. 15 dell’Accordo territoriale per il Comune di Lucca al fine di determinare la quantità di incremento del canone locativo nel rispetto di quanto previsto al comma 5 dell’art. 15 precitato.

Xxxxx, approvato e sottoscritto.

… … … , lì … . Il locatore … .

Il conduttore … .

Sottoscrivono in segno della prestata assistenza

… … … .

C) IL CONTRATTO TRANSITORIO

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO DI NATURA TRANSITORIA AI SENSI DELL’ART. 5 COMMA 1 DELLA LEGGE 09/12/1998 N. 431.

Il Sig./La Sig.ra/La Soc. … di seguito denominato/a locatore (assistito/a da … di … in persona di …)

CONCEDE IN LOCAZIONE

TABELLE MILLESIMALI

Proprietà … Riscaldamento … Acqua …

Altre …

COMUNICAZIONE ex art. 8 comma 3 D.L. 11/07/1992 n. 333 (convertito in Legge 08/08/1992 n.359) CODICE FISCALE del locatore …

ESTREMI CATASTALI IDENTIFICATIVI DELL’UNITA’ IMMOBILIARE … DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA SICUREZZA IMPIANTI … CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA …

La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:

1) Il contratto è stipulato per la durata di mesi … dal … al … allorché, fatto salvo quanto previsto dal punto 2), cesserà senza bisogno di disdetta alcuna, e il locatore nel rispetto di quanto previsto dalla Convenzione Nazionale firmata in data … , dall’articolo … del decreto del Ministero dei Lavori Pubblici e di concerto con il Ministro delle Finanze del 05/03/1999, dall’art. … dell’Accordo territoriale per il Comune di Lucca, dichiara la seguente esigenza che giustifica la transitorietà del contratto: … .

2) Il locatore ha l’onere di confermare il verificarsi dell’evento e della dichiarazione che ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata a/r da inviarsi al conduttore nel termine di giorni … prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera ovvero di venir meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto si intende ricondotto alla durata prevista dall’art. 2 comma 1 della legge n. 431/1998. in ogni caso, ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio alla scadenza e non lo adibisca, nel termine di 6 mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, agli usi espressamente dichiarati nel contratto, il conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all’art. 2 comma 1 della legge n. 431/1998 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.

3) Ai sensi di quanto previsto dall’art. … dell’Accordo di cui al punto 1) le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria in quanto il conduttore espressamente ha l’esigenza di abitare l’immobile per un periodo non eccedente i … mesi per il seguente motivo … che documenta allegando al presente contratto

… .

4) Nel caso previsto dall’art. 2 il conduttore ha facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto, previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno … prima.

5) L’immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi: … . Per la successione del contratto si applica l’art. 6 della legge 27/07/1978 n. 392 nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale 07/04/1988 n.404.

6) Il conduttore non potrà sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l’unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto.

7) Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dall’Accordo territoriale per il Comune di Lucca, è convenuto in euro … che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo bonifico bancario ovvero … in n. rate eguali anticipate di euro … ciascuna, scadenti il … . Tale canone è stato determinato dalle parti sulla base dell’applicazione dei seguenti criteri e parametri: secondo quanto stabilito dall’art. … dell’accordo di cui al punto 1) … .

8) Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento per qualunque causa anche di una sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto ove di importo pari ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55 L. 27/07/1978 n. 392.

9) Il conduttore dovrà consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano – motivandola – ragione.

10) Il conduttore dichiara di aver visitato la casa locatagli e di averla trovata adatta all’uso convenuto e – così

– di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi dal quel momento della medesima custode. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare locata nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno. Si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile esistente accusando in tal caso ricevuta della consegna dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini. E’ in ogni caso vietato al conduttore di compiere atti e tenere comportamenti che possono recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’immobile, di quanto segue:… . Ovvero come da allegato verbale di consegna.

11) Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati e alla loro destinazione o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.

12) Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo, nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.

13) A garanzia delle obbligazioni che assume con il presente contratto, il conduttore versa/non versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di € … pari a … mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali che saranno corrisposti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale, come sopra costituito, sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale. In caso di costituzione del Fondo depositi cauzionali da parte di Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat, il locatore deciderà se avvalersi del Fondo medesimo, secondo le modalità che saranno stabilite. Altre forme di garanzia: … .

14) Per gli oneri accessori le parti fanno riferimento agli artt. 9 e 10 legge n. 392/1978 e agli Accordi specifici definiti dalle Associazioni di categoria. In ogni caso, sono interamente a carico del conduttore le spese – in quanto esistenti – relative al servizio di pulizia, al funzionamento e alla ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua nonché dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei xxxxx xxxx e delle latrine nonché alle forniture degli altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria, ove istituito, saranno a carico del conduttore nella misura del 90%. Il pagamento di quanto sopra deve avvenire – in sede di consuntivo – entro 2 mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha, inoltre, diritto di prendere visione presso il locatore (o presso il suo

amministratore o l’amministratore condominiale ove esistente), dei documenti giustificativi delle spese effettuate, anche tramite le organizzazioni sindacali. Con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore verserà una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell’anno precedente.

15) Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d’aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.

16) Il conduttore – in caso di installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata – si obbliga a servirsi esclusivamente dell’impianto relativo, restando sin d’ora il locatore – in caso di inosservanza – autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore qualora installata dallo stesso, il quale nulla potrà pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge.

17) Nel caso in cui il locatore intendesse vendere la casa locata, il conduttore dovrà consentire la visita all’unità immobiliare una volta alla settimana e per almeno due ore, con l’esclusione dei giorni festivi, oppure con le seguenti modalità: ….

18) Il locatore concede/non concede il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita dell’immobile locato da esercitarsi secondo gli artt. 38 e 39 della legge 27/07/1978 n. 392.

19) Le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute conseguenti sono a carico del conduttore. Il locatore provvederà alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponderà la quota di sua spettanza, pari alla metà. Le parti potranno delegare per la registrazione del contratto una delle organizzazioni che abbiano prestato assistenza per la stipula del presente contratto.

20) A tutti gli effetti del presente contratto, comprese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locati a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’Ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato.

21) Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo e non può essere provata, se non mediante atto scritto.

22) Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge 31/12/1996 n. 675).

23) Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alla Convenzione Nazionale di cui all’art. 4 comma 1 della legge n. 431/1998, al decreto del Ministro dei Lavori Pubblici di concerto con il Ministro delle Finanze di cui all’art. 4 comma 2 della legge n. 431/1998, del 05/03/1999, all’accordo di cui al punto 1), alle disposizioni del Codice civile, della legge 27/07/1978 n. 392, della legge 09/12/1998 n. 431 e comunque alle norme vigenti e agli usi locali.

24) Le parti di comune accordo potranno adire per ogni controversia che dovesse sorgere in merito all’interpretazione e all’esecuzione del presente contratto la Commissione di Conciliazione stragiudiziale paritetica istituita ai sensi dell’art. 15 dell’Accordo territoriale per il Comune di Lucca.

25) Altre pattuizioni. E’ convenuto l’adeguamento del canone entro il massimo della fascia di riferimento, in tutti i casi di trasferimento del rapporto di locazione alla disciplina ordinaria, per cessazione della transitorietà, mancata conferma o altro, e nel caso di mora del conduttore nel rilascio dell’immobile alla cessazione del rapporto. L’adeguamento di cui sopra sarà determinato mediante ricorso alla Commissione di cui all’art. 15 dell’Accordo territoriale per il Comune di Lucca. Al canone così adeguato verrà applicata, solo

nel caso di mora del conduttore per ritardato rilascio dell’immobile, la maggiorazione del 20% di cui all’art. 6 comma 6 della legge n. 431/1998.

Xxxxx, approvato e sottoscritto.

… … … , lì … … … .

Il locatore … .

Il conduttore … .

A mente dell’art. 1342 comma 2 del Codice civile, le parti specificatamente approvano i patti di cui ai punti 1), 2), 3), 4), 5), 7), 9, 10), 11), 12), 15), 20), 21) e 23).

Il locatore … .

Il conduttore … .

Sottoscrivono in segno della prestata assistenza

… … … .

MODELLO 69:

IL MODELLO E’ SCARICABILE DAL SITO xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xx

Info

Ufficio Casa - Comune di Lucca a Santa Giustina, 32 tel. 0000.000000

fax 0000.000000 e.mail: xxx.xxxx@xxxxxx.xxxxx.xx Sunia……………………………………………Via Fillungo tel. 0000.000000 Sicet…………………………………………… Viale Xxxxxxx, 1780 tel. 0000.000000 Uniat…………………………………………… Via Xxxxxxxx e Matteucci tel. 0000.000000

Ugl-Assocasa…………………………………… Xxxxxx Xxx Xxxxxxxx x. 00 tel. 0000.000000

Associazione delle proprietà edilizia (Confedilizia)…...…… Xxxxxx Xxxxxxxxxx, 00 xxx. 0000.0000

Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari (ASPPI) Corso Garibaldi 39 tel. 0000.000000

Unione Piccoli Proprietari Immobiliari (UPPI)……… Xxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx 00 tel. 0000.00000

Ufficio del Registro…………………………… Via Pubblici Macelli tel. 0000.000000

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