SEMINARIO DI AGGIORNAMENTO IN MATERIA IMMOBILIARE
SEMINARIO DI AGGIORNAMENTO IN MATERIA IMMOBILIARE
- ATTUALITA’ DI DIRITTO IMMOBILIARE -
13 novembre 2008 - Milano -
ASPESI - VALENTE & PARTNERS STUDIO LEGALE
Legge 9 dicembre 1998, n. 431 : dieci anni di applicazione
1. Modalità di stipula e rinnovo
2. Ambito di applicazione - esclusione:
1. Immobili vincolati ex L. 1089/1939 (oggi T.U. beni culturali), immobili Cat. A1, A8, A9.
2. Alloggi edilizia residenziale e pubblica
3. Alloggi locati per finalità turistiche (sottoposti solo ad art. 1571 c. c. e ss.)
3. Ambito di applicazione: anche P. A.
4. Forma scritta ad substantiam
Forma scritta contratto di locazione:
• In mancanza, nullità del contratto (Art. 1325 - 1418 c.c.): la nullità è “assoluta, imprescrittibile, deducibile da chiunque vi abbia interesse e rilevabile d’ufficio” (Cass. 31.03.2008 n. 8357).
• Sono nulli per mancanza di forma scritta anche i contratti transitori (Cass. 31.03.2008 n. 8357).
• Non esperibilità del procedimento per convalida di sfratto (Trib. Trani 5 maggio 2008, n. 126)
• Tutela del locatore ottenibile tramite azione possessoria
- azione petitoria
Nullità del contratto e tutela possessoria:
• Ammessa tutela possessoria in caso di nullità del contratto (Trib. Savona 16 luglio 2005)
• CONTRA:
• Necessità di dimostrare lo spoglio
• Consegna volontaria del proprietario in base ad un atto NULLO
• L’azione tutela ius possessionis
Il locatore può chiedere la condanna al pagamento di un’indennità di abusiva occupazione, dovendosi escludere però “che la stessa possa essere commisurata al canone pattuito con il contratto verbale dal momento che in tal modo si finirebbe per attribuire efficacia a un contratto espressamente qualificato come nullo” Trib. Arezzo, 8 novembre 2005
“il contratto verbale […] è nullo per difetto di forma ad substantiam, con la conseguenza che è precluso al giudice adito in sede di procedimento sommario, anche di ufficio, di prenderlo in esame, salvo che il conduttore non alleghi la fattispecie eccezionale che il locatore “abbia preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto” Trib. Pisa, 2.01.2002
1. Facoltà di diniego del rinnovo alla prima scadenza con preavviso di almeno 6 mesi, in presenza di alcuni presupposti che devono essere citati nel preavviso a pena di nullità.
1. Locatore intende adibire l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio o di un parente entro il secondo grado.
2. Locatore persona giuridica con finalità “pubbliche” intende destinare l’immobile al perseguimento di dette finalità, offrendo al conduttore altro immobile idoneo.
3. Conduttore ha piena disponibilità di altro immobile idoneo nello stesso comune
4. Immobile compreso in edificio gravemente danneggiato che necessita interventi di messa in sicurezza e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori.
5. Immobile in uno stabile riguardo al quale è prevista integrale ristrutturazione, demolizione, trasformazione ovvero trattandosi di immobile posto all’ultimo piano il proprietario intenda procedere a sopraelevazione, nei casi in cui risulta indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dello stesso
6. Il conduttore non occupa continuativamente l’immobile, senza giustificato motivo e senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto.
7. Quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione. È riconosciuta, al conduttore la prelazione da esercitarsi nei modi prevista dagli art. 38 - 39 L. 392/1978
2. In alcuni casi il possesso della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione per rilascio.
3. Diritto di prelazione da parte del conduttore nel caso in cui il locatore voglia vendere l’immobile o al termine dei lavori di ristrutturazione lo voglia locare (da esercitarsi ex art. 38, 39, 40 L 392/1978).
4. Se il locatore ottiene la disponibilità dell’immobile a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta è tenuto al risarcimento del danno, da quantificarsi in una somma almeno pari a 36 volte la mensilità dell’ultimo canone pattuito.
5. Il locatore deve adibire l’immobile all’uso per il quale ha comunicato il recesso entro 12 mesi da detta comunicazione. In difetto il conduttore è tenuto al “ripristino” del contratto di locazione alle medesime condizioni oppure al risarcimento del danno di cui sopra.
6. Il conduttore può, qualora ricorrano gravi motivi, recedere in qualsiasi momento dal contratto, previo preavviso di sei mesi.
In particolare, in caso di disdetta non motivata o fuori termine il contratto si rinnoverà automaticamente per il periodo successivo.
“Qualora le parti abbiano sottoscritto un contratto di locazione manifestando espressamente e chiaramente la loro volontà di regolare il rapporto di locazione nei termini e modi previsti dall’art. 2, comma 1 l, n, 431/1998, l’eventuale disdetta comunicata dal locatore - alla prima scadenza contrattuale - non motivata ai sensi dell’art. 3 l. n. 431/1998, è priva di effetti e, pertanto, il contratto di locazione si rinnova automaticamente tra le parti” Trib. Bari, 01.02.2007, n. 163.
È necessario precisare, però che “nell’ipotesi di disdetta alla prima scadenza senza indicazione dei motivi, che deve dunque considerarsi nulla, essa può convertirsi in disdetta semplice per la seconda scadenza” Trib. Salerno 06.10.2006.
CONTRA Trib. Monza 07.05.2003
La Suprema Corte, con recentissima sentenza ha ritenuto che “la disdetta può essere contenuta anche in un atto processuale che logicamente e giuridicamente presupponga la volontà del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza o che, comunque, nel caso concreto esprima anche tale volontà quale l’intimazione di licenza o sfratto per finita locazione (Cass. n. 9666/97 e Cass. 843/95) o la citazione in giudizio (Cass. n. 2415/51); né rileva che non sia stata seguita sin dall’inizio la procedura di diniego di rinnovo di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 30, prevista dalla L. 431 del 1998, art. 3, e che l’atto processuale sia stato formato per una scadenza già verificatasi vigendo altresì il principio che la disdetta e l’intimazione in cui essa è contenuta che non siano idonee per inosservanza del termine a produrre la cessazione della locazione […] hanno efficacia di produrla per la scadenza successiva Cass.n. 5541 1601/79, n. 4301/81, n. 7357/97”. Cass. 30.05.2008, n. 14486.
ART. 3 - Recesso del conduttore
“I gravi motivi che ai sensi dell’art. 3, comma 6 l. n. 431 del 1998, consentono al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi, sono rappresentati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto tale di rendere oltremodo gravosa per il locatario la sua prosecuzione e debbono essere esplicitati in maniera univoca - initamente all’intenzione di recedere - nella comunicazione diretta al locatore, pena invalidità del recesso” Trib. Napoli, 04.02.2005
Si vedano Cass. 12.11.2003, n. 17042 e le sentenze ivi richiamate e Xxxx. 26.11.2002, n. 16676 relativamente all’art. 4 L. 392 del 1978 in materia di “gravi motivi” che giustificano il recesso.
Il diritto di prelazione per il conduttore si applica:
• “solo se il locatore si avvale della facoltà di diniego del rinnovo del contratto nei confronti del conduttore motivandola con la propria intenzione di vendere l’immobile” Trib. Bari, 12 maggio 2005.
• “Conseguentemente ove il locatore venda nel corso del rapporto locativo l’immobile ad uso abitativo senza alcuna comunicazione di diniego di rinnovo e, perciò, senza modificare la durata del rapporto stesso, la prelazione non potrà dirsi operante e il rapporto locatizio proseguirà nei confronti dell’acquirente secondo le norme degli art. 1599 e 1602 c. c.” Trib. Lanciano, 7 marzo 2005.
Al di fuori dei casi sopra evidenziati il conduttore “non può far valere il proprio diritto di prelazione nei confronti del locatore-venditore, né tanto meno, il proprio diritto di riscatto nei confronti dei successivi acquirenti dell’immobile” Trib. Ariano Irpino, 1 luglio 2004.
Si noti che in tema di locazioni commerciali (art. 38 - 39 L. 392/78) la prelazione deve sempre essere offerta al conduttore tramite denunciatio in caso di alienazione dell’immobile oggetto di locazione.
Il conduttore pretermesso può esercitare il proprio diritto di riscatto verso l’acquirente.
La denunciatio deve essere effettuata con notificazione a mezzo dell’Ufficiale Giudiziario e deve indicare il prezzo e le altre condizioni relative alla compravendita.
La semplice denunciatio di cui all’art. 3 L. 431/98, idonea a consentire al conduttore l’esercizio del diritto di prelazione non è, da sola, sufficiente a consentire al locatore l’esercizio del diritto di disdetta, se non è sorretta, dalle condizioni previste dalla legge (ad es. non essere proprietari di altri immobili oltre a quello adibito ad abitazione). Si veda Trib. Palermo, 13 dicembre 2004.
Da ultimo, sempre in tema di denunciatio:
“La "ratio" della disposizione dell'art. 3 lett. g) l. 9 dicembre 1998 n. 431, è innegabilmente quella di consentire al locatore di alienare l'immobile in locazione "libero", onde evitare la consueta falcidia sul prezzo di vendita. È evidente che, ove irragionevolmente si imponesse la "denuntiatio" (con indicazione del corrispettivo in denaro e di tutte le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe concludersi col terzo), e indi l'invito all'esercizio del diritto di prelazione, in termini di stretta contestualità con l'inoltro del diniego di rinnovo alla prima scadenza, si vanificherebbe ogni utilità e senso pratico alla disposizione in parola costituente una vera novità nella cornice della l. n. 431 cit.” Trib. Bari, 12 agosto 2004
ART. 3 - Prelazione - Cessione intero fabbricato -
La giurisprudenza in tema di locazioni commerciali (art. 38 - 39 L. 392/78) detta alcuni principi generali (applicabili anche in caso di locazioni abitative):
“Nel caso di vendita in blocco dell’intero edificio nel quale si trova l’immobile locato, il conduttore di questo non ha diritto alla prelazione ed al riscatto […], mentre tale diritto sussiste in caso di vendita cumulativa. La vendita cumulativa e la vendita in blocco si differenziano sotto il profilo oggettivo, riguardando la prima l’intero stabile in cui si trovi come porzione distinta dalle altre, l’immobile locato, […] riguardando invece la seconda più immobili non strutturalmente omogenei né funzionalmente coordinati” Cass.
20 dicembre 2007, n. 26981. In tal senso si vedano anche Xxxx. 6 dicembre 2007, n. 25465, Cass, 3 dicembre 2007, n. 25171 e la recente Cass. 29 febbraio 2008, n. 5502.
Si esclude il diritto di prelazione relativamente alla cessione di una quota di proprietà dell’immobile locato. Xxxx. sezioni unite 14 giugno 2007 n. 13886
ART. 13 - Simulazione del corrispettivo -
1. Nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
2. In caso di nullità di cui al comma 1 il conduttore può ripetere le maggiori somme versate al locatore con azione da esercitarsi entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile.
3. Nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata previsti dalla legge.
4. Nulla ogni pattuizione volta a ad attribuire un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi in sede locale.
5. In caso di nullità di cui al comma 4 il conduttore può ripetere le maggiori somme versate al locatore con azione da esercitarsi entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile e può ottenere che il contratto venga ricondotto a condizioni conformi alla legge. Tale azione è proponibile anche contro il locatore che abbia preteso l’instaurazione di un contratto di locazione di fatto (in violazione dell’obbligo di forma scritta)
6. I riferimenti alla registrazione del contratto producono effetti solo se tale obbligo sussiste
ART. 13 - Simulazione del corrispettivo -
EVOLUZIONE DELLA GIURISPRUDENZA
Inizialmente si riscontrano diversi orientamenti in merito al requisito della registrazione del contratto di locazione:
• Parte della giurisprudenza, basandosi sul tenore letterale della norma (art. 13) considera la registrazione requisito necessario a pena di nullità (secondo alcune pronunce “esistenza”) del contratto stesso e conseguentemente nulli gli accordi tra le parti tesi a pattuire un canone maggiore di quello dichiarato nel contratto registrato. Parimenti tale orientamento non riconosce alcuna efficacia sanante alla registrazione “successiva” della controdichiarazione. (si vedano ad es. Trib. Palermo 20 novembre 2000; Trib. Bergamo, 21 gennaio 2003)
• Altro orientamento, invece, ha ritenuto applicabile la norma solo nel caso di patto teso alla variazione del canone in corso di locazione, garantendo efficacia sanante ex nunc alla registrazione della controdichiarazione (si vedano in particolare (Trib. Roma 16 maggio 2000, Trib. Verona 21 giugni 2000)
ART. 13 - Simulazione del corrispettivo -
EVOLUZIONE DELLA GIURISPRUDENZA: CASS. 16089 27 ottobre 2003
• “Secondo un’interpretazione costituzionalmente orientata deve escludersi che l’art. 13 comma 1 l. 431 del 1998 preveda la sanzione di nullità dell’accordo contemporaneo ed ulteriore di un canone locatizio più elevato (c.d. “controdichiarazione”) - in ragione della sua omessa registrazione fiscale per cui è esclusa di ripetizione delle somme corrispondenti al canone effettivamente pattuito, in conformità delle norme dettate in in materia di simulazione, mentre la predetta disposizione di legge sanziona, di nullità, la pattuizione di un canone, più elevato di quello originario, che intervenga successivamente alla conclusione del contratto[…]” Cass. 16089/2003
ART. 13 - Simulazione del corrispettivo -
EVOLUZIONE DELLA GIURISPRUDENZA
Trib. La Spezia 16 ottobre 2003:
Si conforma al primo orientamento (nullità delle pattuizioni tese a stabilire un canone maggiore di quello “dichiarato” nel contratto registrato) osservando che “gli effetti patrimoniali consequenziali alla sanzione di nullità determinando discriminazioni ingiustificate tra le parti perché colpiscono soltanto il locatore, sono in contrasto con l’art. 3 comma 1 Cost.”
In merito la corte Costituzionale ha osservato che:
“È manifestamente inammissibile la q. l. c. dell’art. 13 commi 1 e 2 l
9 dicembre 1998 n. 431, in quanto, pur trattandosi di un testo normativo che presenta ampiezza di possibilità ermeneutiche, il giudice “a quo” non ha compiuto il doveroso tentativo di individuare un’interpretazionedella norma denunciata conforme alla Costituzione” Corte Cost. 19 luglio 2004, n. 242
ART. 13 - Simulazione del corrispettivo -
EVOLUZIONE DELLA GIURISPRUDENZA
Finanziaria 2004, (l. 30.12.2004, n.311) Art. 1 comma 346:
“I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.”
ART. 13 - Simulazione del corrispettivo -
EVOLUZIONE DELLA GIURISPRUDENZA
Anche a seguito dell’intervento della Suprema Corte e dell’entrata in vigore della Finanziaria 2005 permangono le due correnti interpretative evidenziate:
• Registrazione necessaria a pena di nullità, nessuna efficacia sanante della registrazione successiva della controdichiarazione (si vedano ad es. TRIB. MILANO 16 SETTEMBRE 2004, Trib. Salerno
24 febbraio 2006, ; Trib. Monza 30 marzo 2006, Trib. Roma 7 aprile 2005.)
• norma applicabile solo nel caso di patto teso alla variazione del canone in corso di locazione, efficacia sanante ex nunc della registrazione delle controdichiarazione (si vedano in particolare (Trib. Bari 31 marzo 2005, Trib. Arezzo 24 gennaio 2006, Trib. Arezzo 13 novembre 2006, Trib.Roma 24 luglio 2006, Trib. Napoli 8 settembre 2007)
ART. 13 - Simulazione del corrispettivo -
EVOLUZIONE DELLA GIURISPRUDENZA
“Secondo un’interpretazione costituzionalmente orientata, deve escludersi che l’art. 1 comm 346 l. 30 dicembre 2004 n. 311, configuri la registrazione come requisito di validità della locazione, costituendo essa piuttosto una mera “condicio iuris” di efficacia del contratto, che può intervenire con effetto ex tunc pure in momento successivo alla conclusione del negozio”. Trib. Modena, 12 Giugno 2006.
Blocco esecuzioni per rilascio fino al 30 giugno 2009
1. Sfratti per finita locazione relativi a contratti di cui alla L. 431/98 di immobili abitativi nei Comuni di cui all’art. 1 comma 2 L. 148/2005 (Torino, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Roma, Bari, Napoli, Palermo, Messina, Catania, Cagliari, Trieste) e Comuni confinati ad alta tensione abitativa.
2. Conduttori con un reddito annuale lordo familiare inferiore a 27.000 Euro a condizione che nel nucleo familiare ci siano:
1. Un ultra sessantacinquenne
2. Malti terminali o portatori di handicap con invalidità > 66%
3. Figli fiscalmente a carico
3. Mancanza nell’ambito della stessa regione di altra abitazione adeguata
4. Autocertificazione da parte dell’inquilino dei requisiti di cui sopra
La sospensione non si applica se:
• Il locatore dimostra, con ricorso al Giudice dell’Esecuzione l’insussistenza dei requisiti dichiarati dal conduttore.
1. Il conduttore è in mora nel pagamento dei canoni (decadenza non automatica, da farsi valere con ricorso al Giudice dell’Esecuzione), salvo sanatoria banco iudicis (ex art. 5 L. 392/78), salvo quanto previsto dall’art. 55 L. 392/78
2. Il locatore si trova nelle stesse condizioni previste, per il conduttore, per ottenere la sospensione.
3. Xxxxxxxx abbia necessità sopraggiunta alla stipula del contratto di disporre della propria abitazione
Sono previste agevolazioni fiscali (Irpef, Ires e parzialmente ICI) per i proprietari che subiscono il blocco dell’esecuzione per rilascio.
Concretamente la sospensione dell’esecuzione si attua con la presentazione in cancelleria (del Giudice dell’esecuzione) o all’ufficiale giudiziario procedente, all’atto dell’accesso, dell’autocertificazione (che deve essere redatta ex art. 21 e 38 d.p.r. 455/2000.
Durante il periodo di sospensione conduttori devono versare:
• Canone maggiorato del 20%
• Istat e oneri accessori
• salvo il maggior danno cagionato al locatore ex art. 1591 Cod. Civ. Le questioni relative il blocco dell’esecuzione vengono decise dal G.E.,
a seguito di ricorso presentato da una delle parti, con decreto, avverso il quale è ammessa opposizione innanzi al tribunale in composizione collegiale.