E DI UNA SERVITÙ PREDIALE (Art. 730 e s. CCS)

CONTRATTO PER LA COSTITUZIONE DI UN DIRITTO DI SUPERFICIE PER SÉ STANTE E PERMANENTE (art. 675 e 779 - 779i CCS)

E DI UNA SERVITÙ PREDIALE (Art. 730 e s. CCS)

Tra:

il Comune di Calanca,

quale proprietario del fondo e concedente,

per una parte

e

la signora Xxxxxx Xxxxxxxxx, Cauco, quale superficiario,

per l’altra parte

si addiviene in data d’oggi alla stipulazione del presente contratto per la costituzione del seguente diritto di superficie:

Il Comune di Calanca concede alla Signora Xxxxxx Xxxxxxxxx, Cauco, un diritto di superficie per sé stante e permanente sul seguente fondo e alle condizioni che seguono:

Nel Registro fondiario del Comune di Calanca:

1. Fondo gravato

Particella no. 104 e N.N. RF Calanca.

2. Oggetto

Il Comune Politico di Calanca costituisce sulla particella no. 104 e N.N. RF Calanca, di sua proprietà, a favore della Signora Xxxxxx Xxxxxxxxx che accetta, un diritto di superficie per sé stante e permanente,

ai sensi degli art. 779 e segg. CC, esteso alla superficie di ca. 297 m2, e meglio come risulta dal piano di mutazione no. ……. allestito in data dal geometra revisore Xxx. Xxxxxx Xxxxxxxxxx, Roveredo,

che viene allegato al presente contratto quale parte integrante (allegato A).

3. Iscrizione a Registro fondiario

Tale diritto di superficie è da iscrivere a Registro fondiario quale servitù personale a carico del fondo particella no. 104 e N.N. RF Calanca e a favore della Signora Xxxxxx Xxxxxxxxx. Lo stesso diritto di superficie è da intavolare come fondo nel Registro fondiario, ai sensi dell’art. 943 cpv. 1 cif. 2 CC, quale foglio no. D… a favore della Signora Xxxxxx Xxxxxxxxx.

4. Contenuto del diritto di superficie

Il superficiario ha il diritto di erigere, mantenere e utilizzare in sopra- e sottostruttura sull’area del fondo oggetto del diritto di superficie tutte le opere necessarie all’edificazione di un nuovo caseificio, deposito e spaccio nel limite stabilito dalle Leggi edilizie comunale e cantonale e relative norme di applicazione. Qualsiasi costruzione (o manufatto) eretta in diritto di superficie, modifiche di destinazione o ampliamento degli edifici, dovranno essere in ogni caso preventivamente autorizzate dal proprietario del fondo (Comune di Calanca), al fine di non condizionare ulteriormente l’indennizzo futuro in caso di riversione.

Il terreno non sopraedificato adiacente e circostante il nuovo edificio sarà utilizzato per l’attività prevista.

5. Inizio lavori / manutenzione

Il superficiario è obbligato a portare a termine le costruzioni e a mettere in esercizio la struttura entro 2 (due) anni dalla sottoscrizione del presente contratto.

Il superficiario si impegna a mantenere la costruzione e tutta l’area gravata dal diritto di superficie in buono stato. Il superficiario si impegna ad eseguire tutte le opere di manutenzione necessarie ed evitare ogni possibile inquinamento del luogo. Il proprietario si riserva il diritto di accedere alla costruzione ed alle installazioni nel caso in cui indizi seri dovessero indicare che il superficiario non adempie al suo obbligo di manutenzione.

6. Canone

Quale controprestazione del diritto di superficie qui concessogli, il superficiario pagherà al Comune politico, o a suoi eventuali successori in diritto, un canone annuo di CHF 2.00/m2, ossia CHF 600.00.

Per i primi 5 (cinque) anni, a far data dal giorno della firma del presente contratto, il diritto di superficie è concesso gratuitamente, dopodiché dovrà iniziare a pagare il canone annuo. Lo stesso è pagato annualmente e anticipatamente.

Non è prevista nessuna indicizzazione del canone di locazione.

7. Durata del diritto di superficie

Il diritto di superficie costituito attraverso il presente contratto, ha una durata di 30 (trenta) anni, a far tempo dalla sottoscrizione del presente contratto e relativa iscrizione a RF di ………………..

8. Proroga

Cinque anni prima dell’espirazione del diritto di superficie, le parti sono tenute a dare inizio alle trattative per definire le condizioni di un’eventuale proroga; qualora un accordo sulla proroga non fosse raggiunto, il diritto di superficie prenderà fine definitivamente alla scadenza del 30° anno.

9. Indipendenza e trasferimento

Il diritto di superficie, così come costituito, è cedibile. La cessione è comunque valida solo se autorizzata dal proprietario. Il consenso può essere rifiutato solo per giustificati motivi, segnatamente in caso di dubbia reputazione da parte dell’acquirente o se l’alienazione può altrimenti recare pregiudizio agli interessi del proprietario.

Il superficiario può gravare il diritto di superficie con pegni immobiliari e altri diritti reali limitati, però al massimo per la durata del presente contratto e riservate le disposizioni contrattuali e di legge concernente la riversione anticipata.

10. Riversione ordinaria

a) Nel caso in cui il diritto di superficie non fosse rinnovato secondo l’art. 8 del presente contratto, tutti i fabbricati esistenti sul fondo passeranno in proprietà del concedente del diritto di superficie e saranno integrati nel fondo particella no. 104 e N.N..

b) Alla scadenza (30° anno), il proprietario verserà al superficiario un indennizzo pari al 70% del valore commerciale di tutti gli impianti e dei fabbricati esistenti sul fondo al momento della riversione. Sono esclusi dall’indennizzo tutti gli edifici o manufatti non autorizzati in forma scritta da parte del proprietario del fondo.

Quale valore commerciale è inteso il prezzo ottenibile in caso di vendita; il tribunale arbitrario nello stabilire il valore commerciale prenderà in considerazione i prezzi pagati per costruzioni simili (con l’esclusione del terreno).

L’indennità non può essere pagata al superficiario senza il consenso dei creditori, in favore dei quali il diritto di superficie è costituito in pegno.

c) Se gli stabili dovessero essere in cattivo stato e carenti di manutenzione e il valore attuale non superasse il 50% (cinquanta percento) di deprezzamento, al proprietario del fondo è concessa inoltre la facoltà di richiedere al superficiario di asportare a sue spese il fabbricato e le relative infrastrutture, o parte di esse, e di riportare il fondo allo stato primitivo.

11. Riversione anticipata

a) Se il superficiario eccede gravemente nel suo diritto reale o viola gli obblighi contrattuali, se è minacciato da fallimento, se il diritto di superficie viene sottoposto a realizzazione forzata o nel caso di un concordato con abbandono dell’attivo, il proprietario del fondo ha il diritto di chiedere la riversione anticipata, domandando il trasferimento a sé del diritto di superficie. L’indennità in caso di riversione anticipata sarà la stessa come nel caso della riversione ordinaria. Sono esclusi dall’indennizzo tutti gli edifici o manufatti non autorizzati in forma scritta da parte del proprietario del fondo.

b) Anche in questo caso, come nella riversione ordinaria, se gli stabili dovessero essere in cattivo stato e carenti di manutenzione e il valore attuale non superasse il 50% (cinquanta percento) di deprezzamento, al proprietario del fondo è concessa inoltre la facoltà di richiedere al superficiario di asportare a sue spese il fabbricato e le relative infrastrutture, o parte di esse, e di riportare il fondo allo stato primitivo.

12. Diritto di prelazione

In caso di trasferimento del diritto di superficie da parte del superficiario, il proprietario del fondo può esercitare il diritto di prelazione sancito nel paragrafo 2 dell’art. 682 CC, trasferendo a sé il diritto di superficie, pagando un indennizzo pari al 100% del valore commerciale al momento dell’esercizio della prelazione.

Il diritto di prelazione legale a favore del superficiario viene annullato. Tale annullamento viene annotato a Registro fondiario (art. 681 lett. b CC) sui fondi no. …………..

13. Garanzie

Il superficiario ha ispezionato l’immobile concesso in diritto di superficie oggetto del presente contratto e ha preso conoscenza del piano delle zone così come delle prescrizioni vigenti per l’immobile no. 104 e N.N. gravato dal diritto di superficie.

Il proprietario assicura al superficiario che non gli è nota alcuna contaminazione del suolo.

Il diritto di superficie è concesso nello stato di fatto e di diritto in cui esso si trova al momento della sottoscrizione del presente contratto. Ogni garanzia del proprietario è esclusa. Sono riservate le eccezioni di legge.

14. Assunzione delle spese, imposte e tasse

Il superficiario, per tutta la durata del contratto, si assume in proprio ogni onere ufficiale, come imposte, contributi perimetrali per costruzioni di canalizzazioni, spese di urbanizzazione.

Il superficiario partecipa nella misura del 50% a tutte le spese di realizzazione del nuovo accesso dalla strada cantonale.

Le tasse del Registro fondiario e le spese di mutazione (geometra) relative a questo contratto vengono assunte dal superficiario.

La presente concessione di un diritto di superficie non prevede una controprestazione consistente in un’unica indennità. Per i disposti dell’art. 8 cpv. 2 lett. d LImpCC (Legge sulle imposte comunali e di culto), essa non genera l’imposta comunale sul trapasso fondiario.

15. Obblighi del superficiario

Il superficiario si assume i seguenti obblighi:

- si impegna a realizzare nell’ambito della costruzione dell’edificio eventuali recinzioni che si rendono necessarie;

- si impegna a concludere le assicurazioni di responsabilità civile sia per l’edificazione dell’immobile, sia per l’esercizio dell’attività.

16. Commissione arbitrale in caso di disaccordo

Qualora, in caso di riversione o dell’esercizio del diritto di prelazione, le parti non riuscissero ad accordarsi nel fissare il valore commerciale, o non si accordassero circa l’adeguamento del canone futuro, verrà nominata una commissione arbitrale di tre membri (un membro per ciascuna delle parti interessate), nonché un presidente della Commissione che sarà prescelto dalle parti, e come tale sarà un giurista di professione. Qualsiasi divergenza tra le parti concernente l’interpretazione e l’esecuzione del presente contratto sarà portata davanti ai Tribunali ordinari. Il diritto applicabile sarà quello svizzero.

17. Vincolo delle disposizioni contrattuali

Le parti contrattuali convengono di annotare, ai sensi dell’art. 779b cpv. 2 CC, le disposizioni contrattuali del presente atto, rendendole vincolanti per i successori in diritto e per qualsiasi futuro acquirente del diritto di superficie o del fondo gravato. L’annotazione è da registrare sui fondi no. …….. e D…………..

18. Costituzione di una servitù prediale a comprova di un diritto di condotta

Il Comune di Calanca concede per sé e per ogni successore in diritto, a carico della particella no 104, fondo serviente e a favore del fondo DS no. , fondo dominante, un diritto di posa e mantenimento

delle condotte acque chiare, acque scure e acque meteoriche con relativi pozzetti.

Il tracciato delle condotte e l’ubicazione dei pozzetti si evincono dal piano qui annesso, dichiarato parte integrante del medesimo quale inserto B.

In deroga all’art. 742 cpv. 1 CCS, le parti stabiliscono che le spese per un eventuale spostamento delle condotte dovuto a cambiamenti di confine, edificazioni sul fondo serviente o per qualsiasi altra causa di forza maggiore, sono totalmente a carico del proprietario del fondo dominante.

La servitù inizia il giorno della sua iscrizione a RF con durata fino all’estinzione del diritto di superficie D……….

La presente servitù prediale verrà iscritta nel registro fondiario del Comune di Calanca, nel modo seguente: Sul foglio di registro inerente la particella no. 104:

Onere: Diritto di condotta con obbligo accessorio di assunzione delle spese in caso di spostamento, a

favore del fondo DS no. ……….. Durata fino all’estinzione del diritto di superficie no. ……..

Sul foglio di registro inerente il fondo DS no. ……:

Diritto: Diritto di condotta con obbligo accessorio di assunzione delle spese in caso di spostamento, a carico del fondo no. 104. Durata fino all’estinzione del diritto di superficie no. ………...

19. Richiesta d’iscrizione al Registro fondiario

Le parti annunciano quanto segue per l’iscrizione nel Registro fondiario del Comune di Calanca:

- costituzione di un diritto di superficie quale servitù con relativa intavolazione nel Registro fondiario;

- annotazione del diritto di prelazione limitato a favore del proprietario del fondo no ;

- annotazione dello scioglimento del diritto di prelazione legale a favore del superficiario;

- annotazione delle disposizioni contrattuali come al punto 17.

- servitù prediale come al punto 18.

Rimossa ogni e qualsiasi eccezione, le parti in perfetto accordo ed in tutta buona fede, appongono la loro firma in segno di accettazione.

6543 Arvigo, il ……………….

Il proprietario: Il superficiario:

Per il Comune di Calanca:

Il sindaco:

Xxxxx Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx

La segretaria:

Mascia Navoni