Fondo d’investimento di diritto svizzero del tipo

Il presente prospetto con il contratto del fondo integrato, il foglio informativo di base e l’ultimo Rapporto annuale e semestrale (se pubblicato successivamente all’ultimo Rap- porto annuale) costituiscono la base per tutte le sottoscri- zioni di quote del fondo immobiliare.

Sono valide solo le informazioni contenute nel prospetto, nel foglio informativo di base o nel contratto del fondo.

1. Informazioni sul fondo immobiliare

1.1. Costituzione del fondo immobi- liare in Svizzera

«Raiffeisen Futura Immo Fonds» è un fondo d’investi- mento di diritto svizzero del tipo «fondo immobiliare» ai sensi della Legge federale sugli investimenti collettivi di capitale del 23 giugno 2006 (LICol). Il contratto del fondo è stato autorizzato per la prima volta il 2 settembre 2013 dall’Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari FINMA.

1.2. Norme fiscali rilevanti per il fondo immobiliare

Il fondo immobiliare non possiede una personalità giuri- dica in Svizzera. Non è fondamentalmente soggetto a un’imposta sugli utili o sul capitale. Fanno eccezione i fondi immobiliari con proprietà fondiaria diretta. I redditi derivanti dalla proprietà fondiaria diretta sono soggetti, ai sensi della Legge federale sull’imposta federale diretta, all’imposizione fiscale per il fondo immobiliare stesso e, per questo, sono esenti dall’imposta per il detentore di quote. Anche i guadagni di capitale derivanti dalla pro- prietà fondiaria diretta sono imponibili solo per il fondo immobiliare.

La direzione del fondo può chiedere il rimborso per intero dell’imposta federale preventiva trattenuta sui redditi na- zionali nel fondo immobiliare.

Le distribuzioni dei rendimenti del fondo immobiliare (a favore di investitori domiciliati in Svizzera e all’estero) sono soggette all’imposta federale preventiva (imposta alla fonte) del 35%. I redditi e i guadagni di capitale deri- vanti dalla proprietà fondiaria diretta e i guadagni di capi- tale derivanti dall’alienazione di partecipazioni e altri va- lori patrimoniali distribuiti con cedola separata, non sono soggetti ad alcuna imposta preventiva.

Gli investitori domiciliati in Svizzera possono chiedere il rimborso dell’imposta preventiva portata in deduzione mediante attestazione nella dichiarazione d’imposta ri- spettivamente con richiesta di rimborso separata dell’im- posta preventiva.

Gli investitori domiciliati all’estero possono chiedere il rimborso dell’imposta preventiva secondo la convenzione per evitare le doppie imposizioni eventualmente in essere tra la Svizzera e il loro Paese di domicilio. In assenza di convenzione, non sussiste alcuna possibilità di rimborso.

L’imposizione fiscale e i restanti effetti di natura fiscale per l’investitore in caso di detenzione ovvero acquisto o vendita di quote del fondo variano in funzione delle pre- scrizioni delle normative fiscali vigenti nel Paese di domi- cilio dell’investitore. Per le rispettive informazioni si invi- tano gli investitori a rivolgersi ai relativi consulenti fiscali.

Il fondo immobiliare ha il seguente status fiscale:

Scambio internazionale automatico di informazioni in materia fiscale (scambio automatico di informazioni): il fondo immobiliare, per le finalità dello scambio automa- tico di informazioni in conformità allo standard comune di comunicazione e diligenza dell’Organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico (OCSE) per le in- formazioni relative ai conti finanziari (GMS) presso l’Am- ministrazione federale delle contribuzioni (AFC), si quali- fica come istituto finanziario non soggetto all’obbligo di comunicazione.

FATCA:

Il fondo immobiliare è registrato presso le autorità fiscali statunitensi come Registered Deemed-Compliant Foreign Financial Institution ai sensi degli articoli 1471–1474 dello U.S. Internal Revenue Code (Foreign Account Tax Compliance Act, ivi inclusi i rispettivi atti normativi,

«FATCA»).

Inoltre, sia i redditi che i guadagni di capitale, siano essi distribuiti o accumulati, possono essere parzialmente o interamente soggetti a una cosiddetta imposta dell'a- gente pagatore (ad es. Foreign Account Tax Compliance Act) a seconda del soggetto che detiene le quote diretta- mente o indirettamente.

Le informazioni fiscali derivano dalla base giuridica e dalla prassi attualmente note. Sono espressamente riservate eventuali modifiche della legislazione, della giurispru- denza ovvero degli atti normativi e della prassi delle auto- xxxx fiscali.

1.3. Esercizio contabile

L’esercizio contabile dura dal 1° aprile al 31 marzo.

1.4. Società di controllo

La Società di controllo è PricewaterhouseCoopers AG, Xxxxxxxxxxxx 000, 0000 Xxxxxx.

1.5. Quote

Le quote non vengono cartolarizzate, bensì detenute in forma scritturale. Non può essere chiesta la consegna di un certificato di partecipazione nominativo o intestato a nome del titolare.

In conformità al contratto del fondo, la direzione del fondo ha il diritto, previa approvazione della banca depo- sitaria e autorizzazione dell'autorità di vigilanza, di creare, sospendere o fondere in ogni momento diverse classi di quote.

Il fondo immobiliare non è suddiviso in classi di quote.

1.6. Quotazione e commercio

La direzione del fondo garantisce un regolare commercio fuori borsa delle quote del fondo immobiliare tramite Raiffeisen Svizzera società cooperativa, San Gallo in qua- lità di market maker. Il commercio avviene giornalmente secondo gli orari di apertura del SIX Swiss Exchange.

La direzione del fondo pubblica il valore venale del patri- monio del fondo e il valore di inventario netto delle quote del fondo da esso derivante nel momento in cui vengono comunicati alla banca incaricata del regolare commercio fuori borsa delle quote sulla piattaforma digi- tale «xxxxxxxxxxxxx.xx».

In corrispondenza di ogni giorno di negoziazione ven- gono pubblicati i prezzi del regolare commercio fuori borsa delle quote da parte del market maker sul sito web di Raiffeisen Svizzera società cooperativa, «xxxxxxxxxx.xx».

Occorre tenere presente che i corsi che vengono a for- marsi sul mercato potrebbero discostarsi dai valori di in- ventario netto delle quote. A ciò si aggiunge il fatto che l’andamento dei prezzi di mercato delle quote spesso ri- flette l’andamento generale dei mercati immobiliari e dei capitali, non l’andamento specifico del portafoglio del fondo immobiliare.

1.7. Condizioni per l’emissione e il ri-

scatto di quote del fondo

L’emissione delle quote è possibile in ogni momento. Essa può avvenire solo in tranche. La direzione del fondo determina il numero delle nuove quote da emettere, il rapporto di opzione per gli attuali investitori, il metodo di emissione per il diritto di opzione e le altre condizioni in un prospetto di emissione separato.

L’investitore può disdire la sua quota alla fine di un eser- cizio contabile, nel rispetto di un termine di disdetta di 12 mesi. A determinate condizioni, la direzione del fondo può rimborsare anticipatamente le quote disdette du- rante un esercizio contabile (cfr. § 17 punto 2 contratto del fondo). Se l’investitore desidera il rimborso anticipato, deve farne richiesta per iscritto all'atto della disdetta. Il rimborso ordinario, al pari di quello anticipato, avviene entro tre mesi dalla conclusione dell’esercizio contabile (cfr. § 5 punto 5 contratto del fondo).

Il valore di inventario netto del fondo immobiliare è cal- colato al valore venale per la fine dell’esercizio contabile nonché con ogni emissione di quote.

Il prezzo di emissione si ottiene dal valore di inventario netto calcolato in considerazione dell’emissione, più la commissione di emissione. L’ammontare della commis- sione di emissione è riportato al seguente punto 1.11 del prospetto.

Il prezzo di riscatto si ottiene dal valore di inventario netto calcolato in considerazione del riscatto, meno la commissione di riscatto. L’ammontare della commissione di riscatto è riportato al seguente punto 1.11 del pro- spetto.

Le spese accessorie per l’acquisto e la vendita di investi- menti (tasse per cambiamento di proprietario, spese no- tarili, commissioni, courtage conformi al mercato, tasse, ecc.), che derivano a carico del fondo immobiliare a se- guito dell’investimento dell’importo versato ovvero della vendita di una parte degli investimenti corrispondente alla quota disdetta, sono addebitate al patrimonio del fondo.

La direzione del fondo può sospendere in ogni momento l’emissione delle quote nonché rifiutare richieste di sotto- scrizione o conversione di quote.

1.8. Utilizzo dei redditi

Il reddito netto del fondo immobiliare viene distribuito agli investitori ogni anno, al più tardi entro quattro mesi dalla conclusione di un esercizio contabile nell’unità di

conto. La direzione del fondo può inoltre effettuare delle distribuzioni intermedie dei redditi.

Fino al 30% del reddito netto dell’esercizio annuale in corso, inclusi i redditi riportati da esercizi precedenti del fondo immobiliare possono essere riportati a nuovo. In questo caso, viene versato almeno il 70% del reddito netto inclusi i redditi riportati da esercizi contabili prece- denti. Si può rinunciare alla distribuzione e il reddito netto totale può essere riportato nel nuovo esercizio del fondo immobiliare se:

• il reddito netto dell’esercizio annuale in corso e i redditi riportati dagli esercizi precedenti del fondo immobiliare ammontano a meno dell’1% del valore di inventario netto del fondo immobiliare, e

• il reddito netto dell’esercizio annuale in corso e i redditi riportati dagli esercizi precedenti del fondo immobiliare ammontano a meno di una unità dell’unità di conto del fondo immobiliare per quota.

I guadagni di capitale dall'alienazione di beni e diritti pos- sono essere distribuiti oppure trattenuti per essere reinve- stiti dalla direzione del fondo.

1.9. Obiettivo e politica d’investi-

mento del fondo immobiliare

1.9.1. Obiettivo d’investimento

In considerazione degli obiettivi di sostenibilità descritti di seguito, l’obiettivo d'investimento di «Raiffeisen Futura Immo Fonds» consiste principalmente nel conseguire pro- venti stabili continui e nel preservare il capitale a lungo termine.

Le risorse e la capacità di portata della Terra vengono oggi sovrautilizzate, il che contribuisce tra l’altro in modo decisivo al cambiamento climatico e alla perdita di biodi- versità. Allo stesso modo, in molti ambiti sociali si regi- strano squilibri e deficit.

Il fondo apporterà un contributo alla soluzione dei pro- blemi precedentemente illustrati. Promuove il tema della sostenibilità con un approccio globale e lungimirante, portandone avanti lo sviluppo in modo costante.

In tale contesto, emerge in modo sempre più evidente che le imprese e le organizzazioni con un modello azien- dale che offre soluzioni sotto forma di prodotti o servizi per la transizione verso un’economia sostenibile godono di un migliore posizionamento agli occhi degli investitori. Ciò vale, in particolare, anche nel settore degli investi- menti immobiliari. Pertanto, la direzione del fondo è con- vinta che le imprese, i valori patrimoniali e le strategie

d’investimento che contribuiscono alla trasformazione della sostenibilità siano più resistenti anche nei confronti dei cambiamenti a ciò associati rispetto agli attori e ai prodotti tradizionali.

I singoli obiettivi di sostenibilità e i criteri di esclusione sono descritti in modo dettagliato di seguito ai punti 1.9.2.1 e 1.9.2.2.

1.9.2. Politica d'investimento

Questo fondo immobiliare investe innanzitutto in progetti sostenibili di nuovi edifici, costruzioni esistenti e ristruttu- razioni, in fondi e altri investimenti immobiliari sostenibili consentiti dal contratto del fondo, in particolare in immo- bili con destinazione residenziale in tutta la Svizzera, nel rispetto del principio della diversificazione del rischio.

Deve diversificare i suoi investimenti in particolare in base a immobili, tipo di utilizzo, età, costruzione, posizione e regione. Gli investimenti sono in prevalenza diretti e non tramite società immobiliari.

1.9.2.1. Integrazione dei criteri ESG nel pro- cesso d'investimento

Il fondo persegue un approccio di sostenibilità sulla base dei criteri d'investimento ESG. L’abbreviazione ESG indica i criteri per l’investimento finanziario nelle dimensioni am- biente (Environment), sociale (Social) e gestione aziendale responsabile (Governance). In tale contesto, il fondo con- sidera tutte e tre le dimensioni della sostenibilità.

Ha integrato, infatti, nel processo d'investimento i criteri d’investimento ESG sia per l’acquisto o la nuova costru- zione di un immobile sia durante l’intero ciclo di vita degli immobili. L’integrazione ESG concerne tutte le tipologie di immobili.

L’attuazione ESG può avvenire in modo graduale nel tempo nell’ambito di un piano di modernizzazione elabo- rato a questo scopo.

La sostenibilità degli investimenti immobiliari si basa sulla valutazione di agenzie di rating indipendenti e fonti di dati. I criteri applicati, tra l'altro, sono indicati al punto

1.9.2.2 del prospetto.

1.9.2.2. Selezione, manutenzione e moder- nizzazione degli immobili del fondo

Criteri di esclusione

Raiffeisen Futura Immo Fonds investe esclusivamente in edifici con un elevato livello di sostenibilità o in edifici nei quali grazie alle misure di modernizzazione può essere

raggiunto un aumento sostanziale del livello di sostenibi- lità. Nelle nuove costruzioni si mira a un alto livello di so- stenibilità e a una elevata sostenibilità degli oggetti, men- tre per l’acquisto degli immobili esistenti è di primaria im- portanza il miglioramento della qualità della sostenibilità.

Ciascun immobile esistente deve soddisfare, all’atto dell’acquisto, uno standard minimo con riferimento alla sostenibilità, a condizione che gli scostamenti corrispon- denti non possano essere eliminati nell’ambito di un piano di modernizzazione.

Prima di ogni acquisto, un’agenzia di rating di sostenibi- lità indipendente (Inrate SA) verifica il rispetto dei se- guenti criteri di esclusione:

• Scarsi collegamenti con mezzi pubblici: esclusione, se la distanza dell’immobile dalla fermata del bus e del tram è superiore a 600 m e se la distanza dalla stazione ferrovia- ria è superiore a 1000 m.

• Grandezza e densità scarse dell’agglomerato: esclu- sione, se l’oggetto non si trova in un agglomerato corre- lato con più di 2000 abitanti.

• Rischio da radon: esclusione, se il rischio da radon se- condo l’UFSP è «medio» (probabilità di un superamento del valore di riferimento del radon di 300 Bq/m3 in edifici 1-20%) o «alto» (probabilità di un superamento del va- lore di riferimento del radon di 300 Bq/m3 in edifici supe- riore al 20%) e se le raccomandazioni dell’UFSP per le contromisure costruttive e le misurazioni non sono state ovvero non vengono attuate in modo documentabile.

• Minaccia da pericoli naturali: criterio di esclusione per pericolo considerevole (pericoli naturali).

• Sito contaminato: esclusione, se gravato (eccetto nel caso in cui non siano attesi effetti dannosi o sgraditi).

• Efficienza energetica insufficiente:

• Costruzioni esistenti: esclusione, se il fabbisogno di ca- lore Qh (standard) secondo la SIA 380/1:2009 dell’og- getto supera i valori limite per le nuove costruzioni Qh,li del MoPEC 2014, l’impermeabilità non è documentata e non vi è alcun afflusso d’aria esterno controllato, una parte dei locali (edificio abitativo) o una grande parte dei locali (edifici abitativi) sono climatizzate e non sono in- stallati apparecchi e impianti a risparmio energetico, a meno che venga redatto un piano di risanamento/moder- nizzazione corrispondente per l’edificio, il quale venga in- tegrato nel ciclo di vita dell’oggetto.

1 Abbreviazione per «Sustainable Property Investment», cfr. in dettaglio xxx.xxxxxxxxxx.xx sotto «Clientela

• Utilizzo commerciale non sostenibile: esclusione in caso di utilizzo commerciale non sostenibile (ad es. servizi per adulti o vendita di armi).

Sussiste inoltre un ulteriore criterio di esclusione, il cui monitoraggio compete alla direzione del fondo stessa:

• Approvvigionamento di energia:

• Nuove costruzioni: esclusione, se il generatore di calore principale utilizza energie fossili (olio da riscaldamento, gas naturale) e non viene utilizzata alcuna fonte di calore rigenerativa integrativa con cui venga coperta una quota rilevante del fabbisogno di riscaldamento (ca. 50% del fabbisogno di acqua calda rispettivamente 30% del fab- bisogno di riscaldamento dei locali; sono possibili anche soluzioni per l’utilizzo di calore residuo).

• Costruzioni esistenti: esclusione, se l’approvvigiona- mento di riscaldamento dell’oggetto non soddisfa al- meno i requisiti per le nuove costruzioni, a meno che non venga redatto un piano di risanamento corrispondente per l’edificio.

In caso di scostamenti in relazione al soddisfacimento dei criteri di esclusione, questi possono essere eliminati tra- mite un piano di modernizzazione vincolante. Tale piano di modernizzazione prescrive un miglioramento ovvero uno scambio vincolante per il soddisfacimento dei criteri di esclusione per gli elementi costruttivi necessari se- condo il relativo ciclo di vita. In tal modo, è garantita una compensazione tra un miglioramento del livello di soste- nibilità dell’edificio e uno spreco delle risorse (energia gri- gia).

In seguito alla verifica dei criteri di esclusione, l’immobile viene valutato con l’ausilio di un catalogo dei criteri con circa 30 criteri ponderati (valutazione SPIN1). Se la «nota di sostenibilità» (una cifra tra 1 e 100) è superiore rispetto a un immobile normale (valore medio svizzero) con il me- desimo utilizzo (abitazione, negozio, utilizzazione mista), l’immobile può essere accolto nel fondo. In tal modo, viene garantito che al riguardo gli immobili si differenzino dalla media svizzera.

Per le costruzioni esistenti, le misure di modernizzazione devono essere attuate in modo vincolante entro il ter- mine fissato nel piano di modernizzazione affinché esse possano essere considerate nella valutazione di sostenibi- lità. Le valutazioni di tutti gli immobili vengono inoltre re- golarmente verificate e adeguate in caso di necessità, per

privata/Investire/Prodotti d’investimento/Fondi d’investi-

mento/Fondo immobiliare/Fondo immobiliare sostenibile».

tenere conto di eventuali misure di modernizzazione o della variazione di condizioni quadro.

Il punteggio di sostenibilità raggiunto per ogni immobile è ponderato con i valori di mercato attuali degli immobili per valutare il portafoglio del fondo nel suo complesso. La valutazione del portafoglio viene aggiornata regolar- mente, in particolare in caso di acquisizione di nuovi im- mobili o di attuazione di ampie misure costruttive per edifici nel portafoglio del fondo.

I criteri di esclusione sopra riportati valgono anche come direttiva per le nuove costruzioni. Per queste, la direzione del fondo ha elaborato inoltre una guida per la costru- zione. Questa si basa sulla norma SIA 112/12 e sulle guide informative ecoBKP per l’architettura ecosostenibile3.

Per tutte le misure costruttive, la direzione del fondo si basa su questa guida per decidere quali materiali ed ele- menti costruttivi impiegare e quali misure adottare e con quale priorità. Nella linea guida costruttiva vengono esclusi dall’utilizzo materiali ed elementi costruttivi valu- tati negativamente, ove ciò sia tecnicamente fattibile. Per i materiali costruttivi, si applicano ad esempio le seguenti clausole:

• Calcestruzzo: In linea di massima – ove tecnicamente possibile – per tutte le applicazioni deve essere impiegato il calcestruzzo riciclabile, se esso è disponibile in una cer- chia di 25 km.

• Legno e derivati di legno: Il legno e i derivati del legno

sono di produzione svizzera o europea sostenibile.

• Pitture e intonaci: Come pitture devono essere utilizzati prodotti idrodiluibili o – ove tecnicamente fattibile – pro- dotti senza solventi. Le pitture negli interni non devono contenere materiali biocidi (alghicidi, fungicidi) per la conservazione del rivestimento. Per le imprimature a base bituminosa devono essere utilizzati prodotti a base d’ac- qua.

• Isolamenti: I materiali isolanti termici di materie plasti- che non devono contenere propellenti alogenati. Non è consentito l’impiego di lamine pesanti contenenti piombo e pannelli antiacustici.

2 Norma della Società svizzera degli ingegneri e architetti «Ar- chitettura ecosostenibile nel settore delle costruzioni - Norma utile alla comprensione della SIA 112».

3 Guide informative sull’architettura ecosostenibile e sana se- condo il codice dei costi di costruzione (CCC)» dell’associazione ecobau.

4 xxx.xxxxx-xxxxx.xx

5La base a tale scopo è offerta dalla terminologia del Green- house Gas Protocol. Questo non comprende solo le emissioni

A integrazione della valutazione SPIN, Inrate SA emette un «ESG Impact Rating for Real Estate» (in breve «ESG- IRRE») per il portafoglio immobiliare.

Con il rating, Inrate SA mira principalmente ad analizzare e a valutare gli effetti ESG del portafoglio immobiliare svizzero nonché a renderli comparabili all’interno sia del settore immobiliare che di altre classi d’investimento.

Asset Management

Per ogni immobile, nell’ambito dell’Asset Management, viene elaborata una strategia per gli oggetti e un piano di manutenzione (a integrazione del piano di modernizza- zione incentrato sul miglioramento del livello di sostenibi- lità). Questa comprende, oltre alle misure di manuten- zione necessarie per un mantenimento del valore e un aumento del valore dell’immobile, anche i temi di soste- nibilità del piano di modernizzazione.

La direzione del fondo impiega il budget per le misure di modernizzazione in modo tale che la loro efficacia venga massimizzata per l’intero portafoglio.

Il Fondo è parte dell’«ESG-IRRE» dell’agenzia di rating di sostenibilità indipendente Inrate SA. La valutazione an- nuale viene eseguita in modo indipendente da Inrate SA. La valutazione avviene con l’ausilio di diversi indicatori, i quali comprendono le dimensioni ambiente (Environmen- tal Impact), sociale (Social Impact) e gestione aziendale responsabile (Governance). Gli indicatori vengono ponde- rati e il risultato viene rappresentato su una scala da A (forte influenza positiva sull’ambiente e sulla società) a D (forte influenza negativa sull’ambiente e sulla società).

La direzione del fondo, in collaborazione con Signa Terre4, una società di consulenza di Ginevra attiva nel set- tore della gestione energetica, svolge un monitoraggio annuale (Immo Label). Nell’ambito di questo monitorag- gio viene redatta un’analisi quantificata delle emissioni CO2 (Scope 15) del consumo energetico. Il portafoglio del fondo può essere pertanto comparato con quello com- pleto del portafoglio immobiliare gestito da Signa Terre in Svizzera e la direzione del fondo può individuare

dirette degli immobili del fondo («Scope 1»), ma anche le emis- sioni

indirette derivanti dall’energia acquistata («Scope 2»). Cfr.

xxxxx://xx-

xxxxx-xxxxxxxxxxx-xxxxx.xx/xxxxxxx/xxx-xxxx-xxxxxx-xxxxxxx- sbe-

reiche-bei-der-berechnung-der-unternehmensbezogenen-treib- hausgasemissionen.

potenziali di miglioramento e attuarli nell’ambito dell’As-

set Management.

La direzione del fondo ha individuato i seguenti temi, che essa considera punti chiave per gli immobili esistenti:

• sostituzione di tutti gli impianti di riscaldamento e di acqua calda alimentati con carburanti fossili nonché mi- glioramento dell’isolamento;

• impiego di impianti fotovoltaici;

• conservazione della sostanza dell’edificio (energia gri- gia) e coinvolgimento degli inquilini in caso di rinnova- menti e ristrutturazioni;

• miglioramento della qualità delle aree verdi grazie all’utilizzo di piante indigene, alla rinuncia di pesticidi, alla coltivazione di prati magri/fioriti, alla promozione gene- rale della biodiversità e all’aumento dell’attrattività dell’ambiente per gli inquilini;

• regolare monitoraggio del consumo di energia e di

CO2;

• considerazione degli aspetti di sostenibilità nell’ambito della manutenzione ordinaria (ad es. utilizzo di materiali ecologici).

Obiettivi di sostenibilità

La direzione del fondo considera sia negli immobili esi- stenti sia negli edifici di nuova costruzione tutte e tre le dimensioni della sostenibilità (ecologia, economia, so- cietà). Tramite tale integrazione ESG, la direzione del fondo persegue, tra l’altro, i seguenti obiettivi:

a) Ecologia:

• Riduzione dell’emissione di CO2 e del consumo energe- tico in azienda come pure per progetti di costruzione e ri- sanamento ad es. tramite un modo di costruire a rispar- mio energetico, misure di risanamento energetico, sosti- tuzione della produzione di calore fossile e l’utilizzo di energie rinnovabili

• L’obiettivo è che ogni immobile, al più tardi entro 20

anni dal relativo acquisto, diventi a impatto zero sul clima

• Progettazione dell’area circostante nel rispetto dell’am- biente o creazione di spazi verdi sui tetti per costruzioni nuove ed esistenti

b) Economia:

6Per le nuove costruzioni, in particolare per i progetti di sviluppo interessati da una pianificazione di destinazione comunale di più lunga durata, è molto difficile stimare in anticipo la durata

• Basse spese di costruzione e di ciclo di vita per le nuove costruzioni grazie a una progettazione di edifici poco tec- nologica e un modo di costruire efficiente per le superfici

• Lunghi cicli di vita dell’edificio ad es. grazie alla pianifi- cazione di nuove costruzioni con la flessibilità di destina- zione più elevata possibile nonché all’utilizzo di prodotti e materiali di lunga durata

c) Società:

• Architettura di alto livello e moderna per le nuove co- struzioni grazie a una procedura di garanzia della qualità nello sviluppo e nella progettazione

• Messa a disposizione di zone d’incontro per le nuove costruzioni o nell’ambito di risanamenti globali

• Per i progetti di nuove costruzioni si mira a una etero- geneità più ampia possibile delle destinazioni e del misto di appartamenti

Gli obiettivi perseguiti vengono attuati dalla direzione del fondo da un lato tramite i criteri di esclusione sopra ripor- tati nel processo d’investimento e, dall’altro, attraverso misure costruttive successive nonché miglioramenti in azienda. Dall’altro, la direzione del fondo continua a svi- luppare in modo permanente il tema della sostenibilità e adegua costantemente il processo d’investimento sulla base delle nuove conoscenze.

Qualora il risanamento non possa essere realizzato entro il periodo previsto nel piano di modernizzazione, viene verificata una vendita dell’immobile in considerazione de- gli interessi degli investitori6.

Misurazione e rendicontazione

Nel Rapporto annuale vengono esaminati i temi di soste- nibilità prioritari per il fondo nonché illustrate singole grandezze di misura e i risultati annuali della valutazione. Il Rapporto annuale comprende, in particolare:

a) Il risultato del rating della valutazione annuale per il portafoglio di Raiffeisen Futura Immo Fonds nell’ambito dell’«ESG-IRRE» di Inrate SA;

b) il posizionamento relativo del portafoglio rispetto agli altri portafogli immobiliari valutati da Signa-Terre con ri- ferimento all’emissione di CO2 e al consumo termico nell’ambito del monitoraggio annuale (Immo Label);

c) una rappresentazione sintetica della valutazione SPIN redatta da Inrate di tutti gli immobili esistenti del

temporale concreta fino all’attuazione delle misure di sostenibi-

lità.

portafoglio rispetto a un portafoglio analogo compren- dente costruzioni medie svizzere, in cui le quote del va- lore di mercato relative alla destinazione degli edifici e ai periodi di costruzione sono uguali a quelle del portafoglio di Raiffeisen Futura Immo Fonds.

1.9.3. L’impiego di derivati

La direzione del fondo non impiega derivati.

1.10. Valore di inventario netto

Il valore di inventario netto di una quota risulta dal valore venale del patrimonio del fondo ridotto di eventuali im- pegni del fondo immobiliare nonché delle imposte soste- nute in caso di un’eventuale liquidazione del fondo im- mobiliare, diviso per il numero di quote in circolazione. Si arrotonda a 1/100.

1.11. Indennità e spese accessorie

1.11.1. Indennità e spese accessorie a ca- rico del patrimonio del fondo (estratto dal § 19 del contratto del fondo)

Inoltre al fondo immobiliare possono essere addebitate le ulteriori indennità e spese accessorie riportate al § 19 del contratto del fondo.

I tassi effettivamente applicati come commissione di am- ministrazione forfettaria figurano nel Rapporto annuale e semestrale.

1.11.2. Total Expense Ratio

Il coefficiente dei costi complessivi, correntemente adde- bitati al patrimonio del fondo (Total Expense Ratio – TER REF) ammontava a:

Esercizio an- nuale	TER REF GAV	TER REF MV
2022/23	0.73%	0.83%
2021/22	0.72%	0.78%
2020/21	0.74%	0.83%
2019/20	0.74%	0.79%

1.11.3. Pagamento di retrocessioni e sconti

La direzione del fondo e i relativi incaricati possono corri-

spondere retrocessioni a titolo di indennizzo dell’attività

di vendita e di intermediazione di quote di fondi immobi-

Commissione di amministra-

zione forfettaria della dire- zione del fondo

Xxx. 0,80% p.a. del patri-

monio complessivo del fondo

liari in Svizzera o dalla Svizzera. In particolare, è conside- rata attività di vendita ogni attività intesa a promuovere la vendita o l’intermediazione di quote del fondo, come l’organizzazione di road show, la partecipazione a mani-

La commissione viene utilizzata per la direzione, la ge-

stione patrimoniale e la promozione della vendita del fondo immobiliare, per l’Advisory, per l’indennità della banca depositaria per i servizi da essa erogati, come la custodia del patrimonio del fondo, il disbrigo del traffico dei pagamenti e gli altri compiti di cui al § 19 del con- tratto del fondo.

Un elenco dettagliato delle indennità e spese accessorie contenute nella commissione di amministrazione forfetta- ria è riportato al § 19 del contratto del fondo.

Oltre alla commissione di gestione forfettaria prevista dal

Acquisto e vendita di fondi

Max. 1% del prezzo di ac-

quisto o di vendita

Commissione di costruzione

e sviluppo

Max. 2% dei costi di costru-

zione

Commissione di gestione dei beni fondiari

Max. 5% del ricavo lordo annuo da affitti

§ 19 del contratto del fondo, la direzione del fondo ha diritto anche alle seguenti indennità, che non sono com- prese nella commissione di amministrazione forfettaria:

festazioni e fiere, la produzione di materiale pubblicitario, la formazione dei collaboratori, ecc.

Le retrocessioni non sono considerate sconti, anche se in ultima analisi vengono interamente o parzialmente inol- trate agli investitori.

I destinatari delle retrocessioni garantiscono una divulga- zione trasparente e informano di propria iniziativa e gra- tuitamente l’investitore in merito all’ammontare delle in- dennità che potrebbero ricevere per la promozione dell’attività di vendita.

Su richiesta, i destinatari delle retrocessioni rendono noti gli importi effettivamente ricevuti che ottengono per la promozione della vendita con riferimento agli investi- menti collettivi di capitale di tali investitori.

La direzione del fondo e i relativi incaricati non pagano alcuno sconto con riferimento all’attività di promozione della vendita in Svizzera o dalla Svizzera al fine di ridurre le tasse e i costi addebitati al fondo immobiliare a carico degli investitori.

1.11.4. Indennità e spese accessorie a ca- rico degli investitori (estratto dal § 18 del contratto del fondo)

Commissione di emissione a favore della direzione del fondo, della banca depositaria e/o del distributore in Sviz- zera e all’estero max. 3%.

Commissione di riscatto a favore della direzione del fondo, della banca depositaria e/o degli incaricati per la promozione della vendita in Svizzera e all’estero max. 2%.

1.11.5. Accordi di ripartizione delle commis- sioni («commission sharing agree- ment») e vantaggi monetari («soft commission»)

La direzione del fondo non ha stipulato accordi di riparti- zione delle commissioni («commission sharing agree- ment»).

La direzione del fondo non ha stipulato accordi concer- nenti le cosiddette «soft commission».

1.12. Consultazione dei rapporti

Il prospetto con il contratto del fondo integrato, il foglio informativo di base e il Rapporto annuale e semestrale sono disponibili gratuitamente in forma digitale presso la direzione del fondo, la banca depositaria e tutti i distribu- tori.

1.13. Forma giuridica del fondo d’inve-

stimento

Il fondo d’investimento è un fondo d’investimento di di- ritto svizzero del tipo «fondo immobiliare» ai sensi della Legge federale sugli investimenti collettivi di capitale del 23 giugno 2006.

Il fondo immobiliare si basa su un contratto collettivo di investimento (contratto del fondo) in cui la direzione del fondo si impegna a far partecipare l’investitore al fondo immobiliare nella misura delle quote del fondo da lui ac- quistate e a gestire il fondo in modo indipendente e a proprio nome ai sensi delle disposizioni di legge e in con- formità al contratto del fondo. La banca depositaria par- tecipa al contratto del fondo nell’ambito delle sue man- sioni, stabilite dalla legge e dal contratto del fondo.

1.14. I rischi essenziali

I rischi essenziali del fondo immobiliare consistono nella dipendenza dagli sviluppi congiunturali, nelle variazioni

dell’offerta e della domanda nel mercato immobiliare svizzero, nella liquidità limitata del mercato immobiliare svizzero, in particolare per grandi progetti immobiliari, nella modifica dei tassi del mercato dei capitali e ipote- cari, nella valutazione soggettiva degli immobili, nei rischi intrinseci nell’ambito della costruzione di immobili, nei ri- schi ambientali (tra cui siti contaminati), nell’andamento incerto della concorrenza nel mercato immobiliare, nella modifica delle leggi e/o di altre prescrizioni nonché in possibili conflitti di interesse. Inoltre sussiste il rischio che gli obiettivi di sostenibilità illustrati ai punti 1.9.2.1 e

1.9.2.2 non possano essere interamente o parzialmente attuati. Oltre a ciò, occorre tenere presente che un au- mento del corso delle quote non rappresenta un indica- tore di un andamento corrispondente in futuro.

Rischi di sostenibilità

Gli aspetti di sostenibilità riportati ai punti 1.9.2.1 e

1.9.2.2 vengono considerati in modo sistematico dalla di- rezione del fondo nell’ambito della gestione del rischio sia sul piano del singolo immobile che a livello di portafo- glio. In tale contesto, la direzione del fondo considera an- che i rischi derivanti dalla considerazione dei criteri di so- stenibilità per la gestione del fondo. Tra questi vi è il ri- schio che le fonti di dati e i rating sopra menzionati non soddisfino più i requisiti di obiettività, indipendenza, tra- sparenza, risorse e attendibilità e/o che singole valuta- zioni si rivelino troppo soggettive, errate o inesatte.

La direzione del fondo analizza costantemente diversi

scenari di rischio e ne stima l’impatto sul portafoglio.

Dalla prospettiva attuale, in particolare la protezione del clima è di alta rilevanza. Il fondo è interessato, da un lato, dall’atteso inasprimento delle prescrizioni legali e re- golamentari. Dall’altro, sussistono possibili effetti negativi sui costi correnti di manutenzione e, di conseguenza, sul valore degli immobili. Ad esempio, potrebbe essere previ- sta una più rapida sostituzione degli impianti per il riscal- damento e l’acqua calda con carburanti fossili. Condizioni meteorologiche estreme potrebbero richiedere misure costruttive aggiuntive. Ulteriori aspetti si riscontrano nel settore della mobilità (locazione di parcheggi, disponibi- lità di stazioni di ricarica elettrica) e dell’approvvigiona- mento di elettricità (stabilità della rete, mancanza inter- mittente di corrente).

Un altro tema importante dalla prospettiva del rischio è la transizione verso l’economia circolare, che ha ad esempio effetti sulla materializzazione (singoli materiali e relativa combinazione) e che potrebbe comportare costi di ripri- stino impliciti più elevati. Anche la protezione della

biodiversità può portare a prescrizioni legali aggiuntive (ad es. lotta alle specie invasive).

I singoli rischi vengono evitati, nel qual caso uno specifico immobile non viene in primo luogo acquisito (criteri di esclusione) o ridotti, tramite l’adozione in modo mirato e proattivo da parte della direzione del fondo di misure di modernizzazione a livello del singolo immobile o a livello del portafoglio.

1.15. Gestione del rischio di liquidità

La direzione del fondo garantisce un’adeguata gestione della liquidità. La direzione del fondo valuta la liquidità del fondo d’investimento con frequenza mensile.

2. Informazioni sulla dire- zione del fondo

2.1. Indicazioni generali sulla dire- zione del fondo

La direzione del fondo coincide con VERIT Investment Management AG, Zurigo fondata nel 1963. È una società anonima con sede a Zurigo e operativa nell’attività corre- lata ai fondi dal 2014.

2.2. Ulteriori indicazioni sulla dire- zione del fondo

La direzione del fondo amministra in Svizzera un investi- mento collettivo di capitale, per il quale la somma del pa- trimonio gestito al 30 settembre 2023 ammontava a circa CHF 534.7 mio.

Indirizzo e sito Internet della direzione del fondo sono:

• Xxxxxxxxxxxx 00, 0000 Xxxxxx

• xxx.xxxxx-xxxxxx.xx

2.3. Organi amministrativi e direttivi

Consiglio di amministrazione:

• Xxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxx, Presidente del consiglio di

amministrazione

• Xxxxx Xxxxxxxxxx, Vicepresidente

• Xxxx Xxxxx

• Xxxxx Xxxxxx

• Xxxx Xxxxx

• Xxxxxx Xxxxx

Direzione:

• Xxxxxxxx Xxxxxxx, CEO

• Xxxxxx Xxxxxxx, CIO

• Xxxxxx Xxxxxxx, CFO

2.4. Capitale azionario sottoscritto e versato

L’ammontare del capitale azionario sottoscritto della dire- zione del fondo ammonta a CHF 2,5 mio. Il capitale azio- nario è ripartito in azioni nominative e versato al 100%. VERIT Holding AG, Zurigo è azionista unica della dire- zione del fondo.

2.5. Trasferimento delle decisioni d’investimento e di altri compiti parziali

Attività delegata	Partner
Esercizio degli immobili	VERIT Immobilien AG (parte del Gruppo Avo- bis), Zurigo
Promozione delle vendite e marketing	Raiffeisen Svizzera so- cietà cooperativa, San Gallo7
Definizione dei criteri di soste- nibilità e la verifica del rating di sostenibilità degli immobili	Inrate AG, Friburgo
Contabilità del fondo	Huwiler Treuhand AG, Ostermundigen
Informatica e personale	VERIT Holding AG
Verifica della compliance	Integritas Compliance AG
Advisory (consulenza senza ca- pacità decisionale),	Raiffeisen Svizzera so- cietà cooperativa, San Gallo

I partner selezionati si distinguono per la loro pluriennale esperienza e competenza nei loro settori.

Un contratto stipulato tra la direzione del fondo e i ri-

spettivi partner disciplina l’esatta esecuzione dei mandati.

La direzione del fondo ha la facoltà di delegare altre atti-

vità a terzi nell’ambito della legislazione.

2.6. Esercizio dei diritti di partecipa- zione e di creditore

La direzione del fondo esercita i diritti di partecipazione e di creditore associati agli investimenti del fondo gestito, in modo indipendente ed esclusivamente nell’interesse

7 Raiffeisen Svizzera società cooperativa, San Gallo può nomi- nare dei subincaricati.

degli investitori. Su richiesta, gli investitori ricevono dalla direzione del fondo informazioni in merito all’esercizio dei diritti di partecipazione e di creditore.

Per le attività di routine imminenti la direzione del fondo può decidere se esercitare autonomamente i diritti di par- tecipazione e di creditore o trasferire l’esercizio alla banca depositaria o a terzi nonché se rinunciare all’eser- cizio dei diritti di partecipazione e di creditore.

Per tutti gli altri punti all’ordine del giorno che potreb- bero interessare in modo duraturo gli interessi degli inve- stitori come, in particolare, per l’esercizio dei diritti di partecipazione e di creditore, che spettano alla direzione del fondo in qualità di azionista o creditrice della banca depositaria o di altre persone giuridiche a essa collegate, la direzione del fondo esercita il diritto di voto autonoma- mente o impartisce esplicite direttive. Al riguardo, può fare affidamento su informazioni di cui viene a cono- scenza tramite la banca depositaria, il gestore patrimo- niale, la Società o terzi oppure dalla stampa.

3. informazioni sulla banca depositaria

3.1. Indicazioni generali sulla banca depositaria

La banca depositaria è la Banca Cantonale di Zurigo. È un ente di diritto pubblico cantonale indipendente con sede a Zurigo. La Banca Cantonale di Zurigo è stata fondata il 15 febbraio 1870 e opera in qualità di banca universale.

3.2. Ulteriori indicazioni sulla banca depositaria

La Banca Cantonale di Zurigo copre tutti i settori dell’atti- vità bancaria, in particolare anche la gestione patrimo- niale.

La banca depositaria può incaricare custodi terzi e cen- trali in Svizzera e all’estero della custodia del patrimonio del fondo, nella misura in cui ciò sia funzionale a un’ade- guata custodia. Per gli strumenti finanziari, il trasferi- mento può avvenire solo a favore di custodi terzi e cen- trali sottoposti a sorveglianza. Fa eccezione la custodia obbligatoria presso un luogo in cui il trasferimento a fa- vore di custodi terzi e centrali sottoposti a sorveglianza non è possibile come, in particolare, a fronte di norme giuridiche cogenti o delle modalità del prodotto d’investi- mento.

La custodia ad opera di terzi o centrale, nella misura in cui trova applicazione per questo fondo, comporta che la direzione del fondo non abbia più la proprietà esclusiva, bensì la comproprietà in relazione ai titoli di credito de- positati. Inoltre, qualora i custodi terzi o centrali non siano sottoposti a sorveglianza, non risponderebbero, sul piano organizzativo, ai requisiti in capo alle banche sviz- zere.

La banca depositaria risponde per i danni causati dall’in- caricato, nella misura in cui non possa documentare di aver applicato, nella selezione, nell’istruzione e nel moni- toraggio, la diligenza dovuta a fronte delle circostanze.

La banca depositaria è registrata presso le autorità fiscali statunitensi come Reporting Swiss Financial Institution ai sensi degli articoli 1471–1474 dello U.S. Internal Revenue Code (Foreign Account Tax Compliance Act, ivi inclusi i ri- spettivi atti normativi, «FATCA»).

4. Informazioni in merito ai terzi

4.1. Uffici di pagamento

Banca Cantonale di Zurigo, Xxxxxxxxxxxxxx 0, 0000 Xx- rigo:

• Indirizzo postale: Xxxxxxx xxxxxxx, 0000 Xxxxxx

• Telefono: 000 000 00 00

• Telefax: 044 292 38 02

• E-mail: xxxxxxxxxxx@xxx.xx

4.2. Distributore

Della promozione dell’attività di vendita con riferimento al fondo immobiliare sono stati incaricati i seguenti isti- tuti:

Raiffeisen Svizzera società cooperativa, Xxxxxxxxxxxxxxx, 0000 Xxx Xxxxx

Questa può, a sua volta, nominare subincaricati per la promozione della vendita.

4.3. Periti incaricati delle stime

Con l’approvazione dell’autorità di vigilanza, la direzione del fondo ha designato i seguenti periti indipendenti in- caricati delle stime:

• CBRE (Zürich) AG, Zurigo (persone responsabili all’in- terno della persona giuridica: Xxxx Xxxxxxxxxxx e Xxxxx Xxxxxxxxxx)

• Xxxxx Partner AG, Zurigo (persone responsabili all’in- terno della persona giuridica: Xxxxxxxx Xxxxx, Xxxxx Xxx- berherr)

I periti incaricati delle stime si distinguono per la loro plu- riennale esperienza nel campo delle stime. Un contratto stipulato tra la direzione del fondo e i periti incaricati delle stime disciplina l’esatta esecuzione del mandato.

5. Ulteriori informazioni

5.1. Avvertenze utili

Numero di valore / ISIN: 22518230 / CH0225182309 Unità di conto: Franco svizzero

5.2. Pubblicazioni del fondo immobi- liare

Ulteriori informazioni sul fondo immobiliare sono conte- nute nell’ultimo Rapporto annuale e semestrale. Inoltre le informazioni aggiornate possono essere consultate in In- ternet all’indirizzo «xxxxxxxxxx.xx».

Nel caso di una modifica al contratto del fondo, di una sostituzione della direzione del fondo o della banca de- positaria nonché dello scioglimento del fondo immobi- liare, la pubblicazione ad opera della direzione del fondo avviene sulla piattaforma digitale «xxxxxxxxxxxxx.xx».

La pubblicazione del prezzo sul mercato secondario (prezzo denaro e lettera del market maker) avviene men- silmente sulla piattaforma digitale «xxxxxxxxxxxxx.xx» e in corrispondenza di ogni giorno di negoziazione sul sito web di Raiffeisen Svizzera società cooperativa, «raiffei- xxx.xx».

5.3. Assicurazioni degli immobili

Gli immobili di proprietà di questo fondo immobiliare sono fondamentalmente assicurati contro i danni da in- cendio e infiltrazioni d’acqua nonché danni a seguito di cause rilevanti ai fini del diritto in materia di responsabi- lità civile. In tale copertura assicurativa sono incluse per- dite dei redditi di locazione come spese successive asso- ciate a danni da incendio e infiltrazioni d’acqua.

5.4. Restrizioni di vendita

Per l’emissione e il riscatto di quote di questo fondo im- mobiliare all’estero si applicano le disposizioni ivi vigenti.

8 In conformità alla «Fachinformation Kennzahlen von Immobi- lienfonds» (informazione professionale relativa agli indici dei

a) L’autorizzazione per la promozione della vendita è pre-

sente per i seguenti Paesi: Svizzera.

b) Le quote del presente fondo immobiliare non possono essere offerte, vendute o consegnate all’interno degli Stati uniti.

Le quote di questo fondo immobiliare non possono es- sere offerte né vendute o consegnate a cittadini degli Stati Uniti o a persone con domicilio negli Stati Uniti e/o a altre persone fisiche o giuridiche, il cui reddito e/o il cui ricavo, indipendentemente dalla provenienza, è soggetto all’imposta sul reddito statunitense, nonché a persone che secondo la Regulation S dello US Securities Act del 1933 e/o dello US Commodity Exchange Act nella ver- sione vigente sono considerate persone statunitensi (US person).

La direzione del fondo e la banca depositaria possono vietare o limitare la vendita, l’intermediazione o il trasferi- mento di quote nei confronti di persone fisiche o giuridi- che in determinati Paesi o territori.

6. Ulteriori informazioni

d’investimento

6.1. Risultati passati

Esercizio annuale	Prestazione8
2022/23	-4.01%
2021/22	3.69%
2020/21	10.32%
2019/20	2.85%

6.2. Profilo dell’investitore tipico

Il fondo immobiliare è ideale per investitori con un oriz- zonte d’investimento da medio a lungo termine, orientati in primo luogo a un rendimento costante. Gli investitori possono sopportare oscillazioni temporanee del valore d’inventario delle quote del fondo e non fanno affida- mento su una realizzazione dell’investimento a una data stabilita.

7. Previsioni dettagliate

Tutte le ulteriori indicazioni relative al fondo immobiliare, come ad esempio la valutazione del patrimonio del fondo, l’elenco di tutte le indennità e spese accessorie

fondi immobiliari) dell’Asset Management Association Xxxxxxx-

land (AMAS).

addebitate all’investitore e al fondo immobiliare nonché l’utilizzo del risultato sono riportate in dettaglio nel con- tratto del fondo.

Parte 2: Contratto del fondo

I. Basi

§ 1 Denominazione; ragione so- ciale e sede della direzione del fondo e della banca de- positaria

1. Con la denominazione «Raiffeisen Futura Immo Fonds» si fa riferimento a un fondo di investi- mento contrattuale del tipo «fondo immobiliare» (il «fondo immobiliare») ai sensi dell’art. 25 segg. in combinazione con l’art. 58 segg. della Legge federale sugli investimenti collettivi di capitale del 23 giugno 2006 (LICol)).

2. La direzione del fondo coincide con VERIT In- vestment Management AG, Zurigo.

3. La banca depositaria è la Banca Cantonale di Zu- rigo, Zurigo.

II. Diritti e obblighi delle parti contraenti

§ 2 Il contratto del fondo

I rapporti giuridici tra gli investitori da un lato e la direzione del fondo nonché la banca deposita- ria dall’altro sono disciplinati dal presente con- tratto del fondo e dalle disposizioni vigenti della legislazione in materia di investimenti collettivi di capitale.

§ 3 La direzione del fondo

1. La direzione del fondo amministra il fondo im- mobiliare per conto degli investitori in modo in- dipendente e a proprio nome. In particolare, de- cide in merito all’emissione di quote, agli investi- menti e alla relativa valutazione. Calcola il valore di inventario netto e stabilisce i prezzi di emis- sione e di riscatto nonché le distribuzioni degli utili. Rivendica tutti i diritti associati al fondo im- mobiliare.

2. La direzione del fondo e i relativi incaricati sono

soggetti all’obbligo di fedeltà, diligenza e

informazione. Agiscono in modo indipendente e salvaguardano esclusivamente gli interessi degli investitori. Adottano le misure organizzative ne- cessarie per una direzione ineccepibile. Rendono conto in merito agli investimenti collettivi di ca- pitale da essi amministrati e informano in merito a tutte le commissioni e le spese addebitate di- rettamente o indirettamente agli investitori non- ché in merito alle indennità affluite a terzi, in particolare provvigioni, sconti o altri vantaggi correlati ai valori patrimoniali.

3. La direzione del fondo può trasferire decisioni d’investimento e compiti parziali a terzi, nella mi- sura in cui ciò sia funzionale a un’adeguata am- ministrazione. Essa incarica esclusivamente sog- getti che dispongono delle capacità, delle cono- scenze e delle esperienze necessarie per tale atti- vità e delle necessarie autorizzazioni. Istruisce e monitora con diligenza i terzi coinvolti. La dire- zione del fondo resta responsabile dell’adempi- mento degli obblighi rilevanti ai fini del diritto in materia di sorveglianza e nell’ambito del trasferi- mento dei compiti salvaguarda gli interessi degli investitori. Per la condotta dei soggetti ai quali ha trasferito i compiti, la direzione del fondo ri- sponde allo stesso modo in cui risponde della propria condotta. Le decisioni d’investimento possono essere trasferite solo a gestori patrimo- niali che dispongono delle autorizzazioni neces- sarie.

Qualora il diritto estero esiga un accordo concer- nente la collaborazione e lo scambio di informa- zioni con le autorità di vigilanza estere, la dire- zione del fondo può delegare le decisioni d’inve- stimento solo a un gestore patrimoniale all’estero se è in essere un tale accordo tra la FINMA e le autorità di vigilanza estere rilevanti per le decisioni d’investimento in questione.

4. Con il consenso della banca depositaria, la dire- zione del fondo può presentare una modifica del presente contratto del fondo presso l’autorità di vigilanza ai fini dell’approvazione (vedi § 27).

5. La direzione del fondo può fondere il fondo im- mobiliare con altri fondi immobiliari in confor- mità alle previsioni del § 24, convertirlo in un’al- tra forma giuridica di un investimento collettivi di capitale in conformità alle previsioni del § 25 o scioglierlo in conformità alle previsioni del § 26.

6. La direzione del fondo ha diritto alle indennità previste nei §§ 18 e 19 del contratto del fondo, alla liberazione dagli impegni dalla stessa assunti nel corretto adempimento dei propri compiti, e al rimborso delle spese da essa sostenute per l’adempimento di tali impegni.

7. La direzione del fondo risponde nei confronti dell’investitore in relazione al rispetto, da parte delle società immobiliari aderenti al fondo immo- biliare, delle prescrizioni della LICol e del con- tratto del fondo.

8. La direzione del fondo nonché i relativi incaricati e le persone fisiche e giuridiche a essa collegate non possono assumere dal fondo immobiliare né cedere a quest’ultimo valori immobiliari.

In singoli casi motivati, l’autorità di vigilanza può concedere deroghe al divieto di concludere ne- gozi con persone vicine, se la deroga è nell’inte- resse dell’investitore e, oltre alla stima dei periti permanenti incaricati delle stime del fondo im- mobiliare, un perito incaricato delle stime, indi- pendente da questi ultimi o dai loro datori di la- voro e dalla direzione del fondo nonché dalla banca depositaria del fondo immobiliare, attesta la conformità al mercato del prezzo di acquisto e di vendita del valore immobiliare e del costo delle operazioni.

Conclusa l’operazione, la direzione del fondo re- dige un rapporto contenente le indicazioni sui singoli valori immobiliari assunti o trasferiti e sul loro valore in corrispondenza del giorno di riferi- mento dell’assunzione o della cessione, il rap- porto di stima dei periti permanenti incaricati delle stime nonché il rapporto sulla conformità al mercato del prezzo di acquisto o di vendita re- datto dal perito indipendente incaricato delle stime ai sensi dell’art. 32a cpv. 1 lett. c OICol.

La Società di controllo, nell’ambito della propria revisione, conferma alla direzione del fondo il ri- spetto dell’obbligo di fedeltà particolare per gli investimenti immobiliari. Nel Rapporto annuale del fondo immobiliare, la direzione del fondo menziona le operazioni autorizzate con le per- sone vicine.

§ 4 La banca depositaria

1. La banca depositaria custodisce il patrimonio del fondo, in particolare le cartelle ipotecarie non

vincolate nonché le azioni delle società immobi- liari. Provvede all’emissione e al riscatto delle quote del fondo nonché al traffico dei paga- menti per il fondo immobiliare. Per l’amministra- zione corrente di valori immobiliari, può delegare la tenuta di conti a terzi.

2. La banca depositaria garantisce che per le opera- zioni riferite al patrimonio del fondo immobi- liare, il controvalore venga trasferito entro i con- sueti termini. Essa informa la direzione del fondo, qualora il controvalore non venga rimbor- sato entro il consueto termine, e chiede alla con- troparte il rimborso per il valore patrimoniale in questione, ove ciò sia possibile.

3. La banca depositaria tiene le registrazioni e i conti necessari, in modo tale che possa distin- guere in ogni momento tra loro gli oggetti patri- moniali custoditi dei singoli fondi d’investimento. Per gli oggetti patrimoniali che non possono es- sere presi in custodia, la banca depositaria veri- fica la proprietà della direzione del fondo e tiene le rispettive registrazioni.

4. La banca depositaria e i relativi incaricati sono soggetti all’obbligo di fedeltà, diligenza e infor- mazione. Agiscono in modo indipendente e sal- vaguardano esclusivamente gli interessi degli in- vestitori. Adottano le misure organizzative ne- cessarie per una direzione ineccepibile. Rendono conto in merito agli investimenti collettivi di ca- pitale da essi custoditi e informano in merito a tutte le commissioni e le spese addebitate diret- tamente o indirettamente agli investitori nonché in merito alle indennità affluite a terzi, in partico- lare provvigioni, sconti o altri vantaggi correlati ai valori patrimoniali.

5. La banca depositaria può incaricare custodi terzi e centrali in Svizzera o all’estero della custodia del patrimonio del fondo, nella misura in cui ciò sia funzionale a un’adeguata custodia. Essa veri- fica e monitora se il custode terzo o centrale da essa incaricato:

a) dispone di un’adeguata organizzazione aziendale, di garanzie finanziarie e delle qualifiche specialistiche necessarie per il tipo e la complessità degli oggetti patrimo- niali che gli sono stati affidati;

b) è sottoposto a una regolare revisione esterna e con ciò viene garantito che gli

strumenti finanziari si trovino in suo pos- sesso;

c) custodisce gli oggetti patrimoniali ricevuti dalla banca depositaria in modo tale che essi possano essere identificati inequivoca- bilmente in ogni momento dalla banca de- positaria, tramite regolari allineamenti, come appartenenti al patrimonio del fondo;

d) rispetta le prescrizioni vigenti per la banca depositaria con riferimento all’assunzione dei compiti da essa delegati e al fine di evi- tare conflitti d’interesse.

La banca depositaria risponde per i danni causati dall’incaricato, nella misura in cui non possa do- cumentare di aver applicato, nella selezione, nell’istruzione e nel monitoraggio, la diligenza dovuta a fronte delle circostanze.

Il prospetto contiene informazioni in merito ai ri- schi associati al trasferimento della custodia a custodi terzi e centrali.

Per gli strumenti finanziari, in conformità al ca- poverso precedente il trasferimento può avvenire solo a favore di custodi terzi o centrali sottoposti a sorveglianza. Fa eccezione la custodia obbliga- toria presso un luogo in cui il trasferimento a fa- vore di custodi terzi e centrali sottoposti a sorve- glianza non è possibile come, in particolare, a fronte di norme giuridiche cogenti o delle moda- lità del prodotto d’investimento. Gli investitori devono essere informati nel prospetto in merito alla custodia ad opera di custodi terzi o centrali non sottoposti a sorveglianza.

6. La banca depositaria provvede affinché la dire- zione del fondo osservi la legge e il contratto del fondo. Essa verifica se il calcolo del valore di in- ventario netto e dei prezzi di emissione e di ri- scatto delle quote nonché le decisioni d’investi- mento sono conformi alla legge e al contratto del fondo, e se il risultato viene utilizzato se- condo quanto stabilito dal contratto del fondo. La banca depositaria non è responsabile della se- lezione degli investimenti che la direzione del fondo effettua nell’ambito delle prescrizioni d’in- vestimento.

7. La banca depositaria ha diritto alle indennità previste nei §§ 18 e 19, alla liberazione dagli im- pegni dalla stessa assunti nel corretto adempi- mento dei propri compiti, e al rimborso delle

spese da essa sostenute per l’adempimento di

tali impegni.

8. La banca depositaria nonché i relativi incaricati e le persone fisiche e giuridiche a essa collegate non possono assumere dal fondo immobiliare né cedere a quest’ultimo valori immobiliari. In sin- goli casi motivati, l’autorità di vigilanza può con- cedere deroghe al divieto di concludere negozi con persone vicine, se la deroga è nell’interesse dell’investitore e, oltre alla stima dei periti per- manenti incaricati delle stime del fondo immobi- liare, un perito incaricato delle stime, indipen- dente da questi ultimi o dai loro datori di lavoro e dalla direzione del fondo nonché dalla banca depositaria del fondo immobiliare, attesta la conformità al mercato del prezzo di acquisto e di vendita del valore immobiliare e del costo delle operazioni. La Società di controllo, nell’ambito della propria revisione, conferma alla direzione del fondo il rispetto dell’obbligo di fedeltà parti- colare per gli investimenti immobiliari.

§ 5 Gli investitori

1. Il gruppo di investitori non è limitato.

2. Con la stipula del contratto e il versamento in contanti, gli investitori acquisiscono un credito nei confronti della direzione del fondo alla parte- cipazione al patrimonio e al reddito del fondo immobiliare. Il credito degli investitori è basato su quote.

3. Gli investitori sono tenuti solo al versamento della quota da essi sottoscritta nel fondo immo- biliare. È esclusa la loro responsabilità personale per impegni del fondo immobiliare.

4. Gli investitori ricevono in ogni momento dalla di- rezione del fondo informazioni in merito alle basi per il calcolo del valore d’inventario al netto per quota. Qualora gli investitori rivendichino un in- teresse a informazioni più dettagliate in merito a singole operazioni della direzione del fondo come l’esercizio dei diritti di partecipazione e in qualità di creditori o in merito alla gestione del rischio, la direzione del fondo fornisce loro in ogni momento anche le informazioni al riguardo. Gli investitori possono chiedere al tribunale presso la sede della direzione del fondo che la Società di controllo o un altro soggetto

competente esamini la fattispecie che necessita di chiarimento e trasmetta loro un rapporto in materia.

5. Gli investitori possono disdire il contratto del fondo alla fine di un esercizio contabile nel ri- spetto di un termine di disdetta di 12 mesi e chiedere il versamento in contanti della loro quota del fondo immobiliare.

A determinate condizioni, la direzione del fondo può rimborsare anticipatamente le quote di- sdette durante un esercizio contabile dopo la conclusione dello stesso (cfr. § 17 punto 2).

Il rimborso ordinario, al pari di quello anticipato, avvengono entro tre mesi dalla conclusione dell’esercizio contabile.

6. Su richiesta, gli investitori sono obbligati a dimo- strare alla direzione del fondo, alla banca deposi- taria e ai suoi incaricati di soddisfare rispettiva- mente di continuare a soddisfare i requisiti di legge o del contratto del fondo per la partecipa- zione al fondo immobiliare. Sono altresì obbligati a informare senza indugio la direzione del fondo, la banca depositaria e i suoi incaricati, non ap- pena essi non soddisfano più questi requisiti.

7. Le quote di un investitore possono essere obbli- gatoriamente riscattate dalla direzione del fondo in collaborazione con la banca depositaria al ri- spettivo prezzo di riscatto, se:

a) ciò è necessario per la salvaguardia della re- putazione della piazza finanziaria, in parti- colare per la lotta contro il riciclaggio di de- naro;

b) l’investitore non soddisfa più i requisiti le- gali o contrattuali per la partecipazione a questo fondo immobiliare.

8. Inoltre, le quote di un investitore possono essere obbligatoriamente riscattate dalla direzione del fondo in collaborazione con la banca depositaria al rispettivo prezzo di riscatto, se:

a) la partecipazione dell’investitore al fondo im- mobiliare è idonea a pregiudicare in modo determinante gli interessi economici dei re- stanti investitori, in particolare se la parteci- pazione può produrre svantaggi fiscali per il fondo immobiliare in Svizzera o all’estero;

b) gli investitori hanno acquistato o detengono le loro quote in violazione delle disposizioni di una legge svizzera o estera a loro applicabile, del contratto di questo fondo o del pro- spetto.

§ 6 Quote e classi di quote

1. La direzione del fondo può, previa approvazione della banca depositaria e autorizzazione dell'au- torità di vigilanza, creare, sospendere o fondere in ogni momento diverse classi di quote. Tutte le classi di quote danno il diritto a partecipare al patrimonio indiviso del fondo, che per parte sua non è segmentato. Tale partecipazione può av- venire in varie forme sulla base di addebiti di spese specifici per le classi o distribuzioni o sulla base di redditi specifici per le classi; le diverse classi di quote possono pertanto presentare un valore netto d’inventario per quota differente. Per addebiti di spese specifici per le classi ri- sponde il patrimonio del fondo immobiliare nel suo complesso.

2. Della creazione, della sospensione o della fu- sione di classi di quote viene data comunicazione nell’organo di pubblicazione. Solo la fusione è considerata modifica del contratto del fondo in conformità al § 27.

3. Le diverse classi di quote possono infatti diffe- renziarsi con riferimento alla struttura delle spese, alla valuta di riferimento, alla copertura valutaria, alla distribuzione o all’accumulo dei redditi, all’investimento minimo nonché alla cer- chia di investitori.

Le indennità e le spese vengono addebitate solo alla classe di quote a favore della quale affluisce una determinata prestazione. Le indennità e le spese che non possono essere assegnate univo- camente a una classe di quote vengono addebi- tate alle singole classi di quote in rapporto al pa- trimonio del fondo.

4. Il fondo immobiliare non è suddiviso in classi di quote.

5. Le quote non vengono cartolarizzate, bensì dete- nute in forma scritturale. L’investitore non ha di- ritto di chiedere la consegna di un certificato di partecipazione.

III. Direttive della politica

d’investimento

A. Principi d’investimento

§ 7 Rispetto delle prescrizioni

d’investimento

1. Nella selezione dei singoli investimenti e ai fini dell’attuazione della politica d’investimento in conformità al § 8, la direzione del fondo, nell’ot- tica di una diversificazione bilanciata del rischio, ottempera ai principi e alle limitazioni percen- tuali riportati di seguito. Questi si riferiscono al patrimonio del fondo in rapporto ai valori di mercato e devono essere costantemente osser- vati. Questo fondo immobiliare deve adempiere alle limitazioni d'investimento tre anni dopo la scadenza del periodo di sottoscrizione (lancio).

2. In caso di superamento delle limitazioni a se- guito di variazioni di mercato, gli investimenti devono essere riportati alla misura consentita en- tro un termine adeguato a salvaguardia degli in- teressi degli investitori.

§ 8 Politica d’investimento e

obiettivi di sostenibilità

La direzione del fondo investe prevalentemente il patrimonio di questo fondo immobiliare diretta- mente in valori immobiliari sostenibili in tutta la Svizzera.

1. L’obiettivo è aumentare la sostenibilità degli im- mobili del fondo tramite l’integrazione dei criteri di sostenibilità (criteri ESG) nel processo d’investi- mento e garantire che il fondo soddisfi i rispettivi standard ESG-in conformità al prospetto. Gli obiettivi e i rischi di sostenibilità perseguiti sono descritti nel prospetto.

2. Attuazione della politica d’investimento: I criteri d’investimento ESG trovano applicazione sia per l’acquisto o la nuova costruzione di un immobile sia durante l’intero ciclo di vita degli immobili. Di conseguenza, l’integrazione ESG concerne tutte le tipologie di immobili.

3. Criteri di esclusione: Il fondo investe in edifici con un elevato livello di sostenibilità o in edifici nei quali grazie alle misure di modernizzazione

può essere raggiunto un aumento sostanziale del livello di sostenibilità.

a) Ciascun immobile esistente deve soddisfare, all’atto dell’acquisto, uno standard minimo con riferimento alla sostenibilità. Prima di ciascun acquisto viene verificato il rispetto dei criteri di esclusione da parte di un’agen- zia di rating di sostenibilità indipendente menzionata nel prospetto.

b) I criteri di esclusione sono riportati nel pro- spetto e vengono adeguati costantemente allo stato attuale della ricerca. La loro de- scrizione esatta è contenuta nel prospetto.

c) Nonostante la presenza di un criterio di esclusione, l’acquisto di un immobile è pos- sibile a condizione che venga redatto un piano di modernizzazione vincolante corri- spondente.

d) Ciascun immobile esistente che il fondo de- sidera acquistare deve essere inoltre valu- tato da periti indipendenti con riferimento alla sostenibilità sulla base di diversi criteri e soddisfare requisiti minimi definiti. I requisiti minimi si basano sui valori medi per costru- zioni nuove ed esistenti in Svizzera. Gli im- mobili che il fondo desidera acquistare de- vono superare tali valori medi.

e) Qualora, tramite misure costruttive e/o di altro tipo, dovesse essere possibile un mi- glioramento successivo della valutazione di sostenibilità nella misura necessaria, l’acqui- sto dell’immobile è comunque possibile. Le nuove costruzioni devono soddisfare i criteri sopra indicati anche dopo l’ultimazione.

4. Valutazione di sostenibilità: Alla fine di ogni eser- cizio, la direzione del fondo fa verificare la soste- nibilità degli immobili esistenti appartenenti al fondo immobiliare a periti indipendenti menzio- nati nel prospetto.

5. Asset Management: Nell’ambito della gestione del portafoglio e dell’Asset Management, la dire- zione del fondo analizza costantemente i poten- ziali di miglioramento del portafoglio immobi- liare sulla base di diversi fattori di sostenibilità e a tale scopo può anche coinvolgere periti indi- pendenti. In tale contesto vengono, da un lato, comparati i singoli immobili esistenti del portafo- glio e, dall’altro, il portafoglio viene confrontato

nel suo complesso con i valori comparativi setto- riali rilevanti (benchmark). L’esatta integrazione dei fattori di sostenibilità nel processo d’investi- mento e i benchmark sono descritti nel pro- spetto.

6. Questo fondo immobiliare può effettuare investi- menti in:

a) fondi svizzeri ivi inclusi accessori Sono considerati fondi:

• Edifici abitativi intesi come immobili, che adempiono a finalità abitative;

• Immobili che adempiono esclusivamente o per una parte prevalente a finalità commer- ciali; la quota commerciale è prevalente se il reddito da essa derivante costituisce al- meno il 60% del reddito derivante dall’im- mobile (immobile adibito a uso commer- ciale);

• Costruzioni con un utilizzo misto, che adempiono sia a finalità abitative che com- merciali; è presente un utilizzo misto se il reddito derivante dalla quota commerciale costituisce più del 20%, ma meno del 60% del reddito derivante dall’immobile;

• Proprietà per piani;

• Terreni edificabili (incl. stabili da demolire) e immobili in costruzione; i fondi non edificati devono essere accessibili ed essere idonei a un’edificazione immediata nonché disporre di un'autorizzazione edilizia giuridicamente valida per la relativa edificazione. È xxxxxxx- xxx poter iniziare l’esecuzione dei lavori di costruzione prima della scadenza della du- rata di validità della rispettiva autorizza- zione edilizia;

• Fondi gravati da un diritto di superficie.

La comproprietà ordinaria dei fondi è consentita nella misura in cui la direzione del fondo possa esercitare un’influenza dominante, ossia se di- spone della maggioranza delle quote di compro- prietà e dei voti.

b) Partecipazioni in società immobiliari e cre- diti nei confronti di tali aziende con sede in Svizzera, il cui scopo è unicamente l’acqui- sto e la vendita o la locazione e l’affitto di fondi propri in Svizzera, nella misura in cui almeno due terzi del relativo capitale e dei voti nel fondo immobiliare siano uniti.

c) Quote di altri fondi immobiliari svizzeri (compresi i Real Estate Investment Trusts) e di società svizzere d’investimento immobi- liare e certificati, quotate in borsa o su un altro mercato regolamentato aperto al pub- blico.

d) Xxxxxxxx ipotecarie o altri diritti di pegno im- mobiliare contrattuali su fondi svizzeri. I fondi sono iscritti a nome della direzione del fondo con annotazione dell’apparte- nenza al fondo immobiliare nel registro fon- diario.

La direzione del fondo non può acquistare quote o azioni di altri investimenti collettivi di capitale che siano amministrati direttamente o indiretta- mente dalla stessa o da una società con cui essa è collegata a seguito dell’amministrazione o del controllo comune o a seguito di una partecipa- zione diretta o indiretta essenziale (fondi di desti- nazione collegati).

7. La direzione del fondo può chiedere la costru- zione di immobili per conto del fondo. In tal caso, per la durata della preparazione, della co- struzione o del risanamento dell’edificio, essa può accreditare al conto economico del fondo immobiliare per terreni edificabili e immobili in costruzione un interesse per il periodo d’avvia- mento al tasso di mercato, nella misura in cui ciò non si traduca in spese eccedenti il valore venale stimato.

8. Almeno il 60% del patrimonio immobiliare è in- vestito in immobili con destinazione residenziale. In tale contesto, sono considerati immobili con destinazione residenziale immobili esistenti o in costruzione, terreni edificabili, fondi gravati da un diritto di superficie, comproprietà nonché proprietà per piani, il cui reddito teorico deri- vante da usi non commerciali (abitativi) ammonti ad almeno l’80%. In caso contrario avviene un’imputazione proporzionale dell’investimento immobiliare agli immobili con destinazione resi- denziale in conformità al relativo reddito teorico percentuale derivante da usi non commerciali (abitativi). Sono attribuiti agli usi non commer- ciali (abitativi) le case per anziani, le case di cura, i pensionati, le residenze per anziani, i Serviced Apartments, ecc.

9. In conformità al § 8 punto 6 lett. c del contratto del fondo, i fondi immobiliari e le società

d’investimento immobiliare devono investire per

almeno il 90% in fondi svizzeri.

10. La direzione del fondo garantisce un’adeguata gestione della liquidità. I dettagli sono riportati nel prospetto.

§ 9 Garanzia degli impegni e mezzi disponibili a breve termine

1. Ai fini della garanzia degli impegni, la direzione del fondo deve detenere una parte adeguata del patrimonio del fondo in mezzi disponibili a breve termine. Essa può detenere tali valori mobiliari e mezzi nell’unità di conto del fondo immobiliare nonché in altre valute in cui sono intestati gli im- pegni.

2. Sono considerati impegni i crediti accesi, gli im- pegni derivanti dall’andamento degli affari non- ché tutti gli impegni derivanti dalle quote di- sdette.

3. Sono considerati valori mobiliari a breve sca- denza a interesse fisso i diritti di credito con una durata o una durata residua fino a 12 mesi.

4. Sono considerati mezzi disponibili a breve ter- mine la cassa e gli averi bancari a vista e a ter- mine con durate fino a 12 mesi nonché i limiti di credito accordati a tasso fisso fino al 10% del patrimonio netto del fondo. I limiti di credito de- vono essere imputati al limite più elevato della costituzione in pegno consentita in conformità al

§ 14 punto 2 del contratto del fondo.

5. Ai fini della garanzia degli imminenti progetti edilizi, possono essere detenuti valori mobiliari a tasso fisso con una durata o una durata residua fino a 24 mesi.

B. Tecniche e strumenti d’investi-

mento

§ 10 Prestito di valori mobiliari

La direzione del fondo non effettua operazioni di prestito di valori mobiliari.

§ 11 Operazioni pensionistiche

La direzione del fondo non effettua operazioni pensionistiche.

§ 12 Derivati

La direzione del fondo non effettua operazioni in derivati.

§ 13 Accensione e concessione di crediti

1. La direzione del fondo non può concedere cre- diti per conto del fondo immobiliare, ad ecce- zione di crediti nei confronti di società immobi- liari, cartelle ipotecarie o altri diritti di pegno im- mobiliare contrattuali.

2. La direzione del fondo non può accendere crediti per conto del fondo immobiliare.

§ 14 Aggravio dei fondi

1. La direzione del fondo può costituire fondi in pe- gno e cedere i diritti di pegno a titolo di garan- zia.

2. L’onere che grava su tutti i fondi non può supe- rare in media un terzo del valore venale. Per mantenere la liquidità, l’onere può temporanea- mente ed eccezionalmente essere aumentato fino alla metà del valore venale, purché gli inte- ressi degli investitori siano garantiti. In tal caso la Società di controllo deve prendere posizione nell’ambito della revisione del fondo immobiliare riguardo ai requisiti ai sensi dell’articolo 96 cpv. 1bis OICol.

C. Limitazioni d’investimento

§ 15 Diversificazione del rischio e relative limitazioni

1. Gli investimenti devono essere diversificati in base agli immobili, al relativo tipo di utilizzo, alla relativa età, costruzione, posizione e regione.

2. Gli investimenti devono essere ripartiti su almeno dieci fondi. Gli agglomerati che sono stati co- struiti secondo i medesimi principi costruttivi nonché le parcelle confinanti sono considerati un unico fondo.

3. Il valore venale di un fondo non può ammontare a più del 25% del patrimonio del fondo.

4. Inoltre, nel perseguire la politica d’investimento

in conformità al § 8, la direzione del fondo

ottempera alle seguenti limitazioni d’investi-

mento sul patrimonio del fondo:

a) terreni edificabili, inclusi gli stabili da demo- lire e gli immobili in costruzione fino a un massimo del 30%;

b) fondi gravati da un diritto di superficie fino a un massimo di 30%;

c) cartelle ipotecarie e altri diritti di pegno im- mobiliare contrattuali fino a un massimo del 10%;

d) quote in altri fondi immobiliari e società d’investimento immobiliare fino a un mas- simo del 25%;

e) investimenti secondo lett. a e b di cui sopra insieme fino a un massimo del 40%.

IV. Calcolo del valore d’in- ventario netto nonché emissione e riscatto di quote e periti incaricati delle stime

§ 16 Calcolo del valore di inven- tario netto e coinvolgimento di periti incaricati delle stime

1. Il valore di inventario netto del fondo immobi- liare è calcolato in franchi svizzeri al valore ve- nale per la fine dell’esercizio contabile nonché con ogni emissione di quote.

2. La direzione del fondo fa verificare alla fine di ogni esercizio nonché all’emissione di quote il valore venale dei fondi appartenenti al fondo im- mobiliare da parte di periti indipendenti incari- cati delle stime. Al riguardo la direzione del fondo incarica con l’approvazione dell’autorità di vigilanza almeno due persone fisiche o una per- sona giuridica in qualità di periti indipendenti in- caricati delle stime.

Il sopralluogo dei fondi da parte dei periti incari- cati delle stime deve essere ripetuto almeno ogni tre anni. In caso di acquisizione / alienazione di fondi, la direzione del fondo chiede preliminar- mente una stima dei fondi. Nel caso di

alienazioni non è necessaria una nuova stima, a condizione che la stima esistente non sia antece- dente a oltre 3 mesi e la situazione non sia es- senzialmente cambiata.

3. Gli investimenti negoziati in borsa o in un altro mercato aperto al pubblico vanno valutati sulla base dei corsi attuali pagati sul mercato princi- pale. Gli altri investimenti o gli investimenti per i quali non sono disponibili corsi attuali vanno va- lutati con il prezzo presumibilmente ottenuto in caso di vendita accurata al momento della stima (valore venale). In questo caso, per l’accerta- mento del valore venale, la direzione del fondo applica modelli e principi di valutazione appro- priati e riconosciuti nella prassi.

4. Gli investimenti collettivi di capitale aperti ven- gono valutati sulla base del loro prezzo di ri- scatto o del valore di inventario netto. Se sono negoziati regolarmente in borsa o in un altro mercato aperto al pubblico, la direzione del fondo li può valutare in conformità alla cifra 3.

5. Il valore dei valori mobiliari a breve scadenza a interesse fisso che non sono negoziati in borsa o in un altro mercato aperto al pubblico è determi- nato come segue: Il prezzo di valutazione di tali investimenti è allineato gradualmente al prezzo di rimborso, sulla base del prezzo netto di acqui- sto, mantenendo costante il rendimento degli in- vestimenti calcolato. In caso di importanti muta- menti delle condizioni di mercato, la base di va- lutazione dei singoli investimenti viene adeguata al rendimento del mercato. In caso di mancanza del prezzo di mercato attuale, di regola ci si basa sulla valutazione degli strumenti del mercato monetario con le stesse caratteristiche (qualità e sede dell’emittente, valuta di emissione, durata).

6. Gli averi del conto bancario sono valutati in base all’ammontare del loro credito inclusi gli interessi scaduti. In caso di mutamenti importanti delle condizioni di mercato o della solvibilità, la base di valutazione per gli averi bancari a termine è adattata alle nuove circostanze.

7. La valutazione dei fondi per il fondo immobiliare avviene secondo la direttiva AMAS vigente per i fondi immobiliari.

8. La valutazione di fondi non edificati avviene se- condo il principio delle spese effettivamente de- rivate. Gli immobili in costruzione devono essere

valutati al valore venale. Tale valutazione viene sottoposta ogni anno a una verifica con riferi- mento al valore intrinseco.

9. Il valore di inventario netto di una quota risulta dal valore venale del patrimonio del fondo ri- dotto di eventuali impegni del fondo immobiliare nonché delle imposte sostenute in caso di un’eventuale liquidazione del fondo immobiliare, diviso per il numero di quote in circolazione. Si arrotonda a 1/100.

10. Le valutazioni degli immobili per il fondo avven- gono secondo il metodo Discounted-Cashflow (DCF). In tale contesto il valore di mercato di un immobile è determinato dalla somma di tutti i redditi netti attesi in futuro scontati per il giorno di riferimento. Lo sconto avviene per immobile in modo conforme al mercato e adeguato ai rischi, ossia considerando le sue opportunità e i suoi ri- schi individuali.

§ 17 Emissione e riscatto di quote nonché negoziazione

1. L’emissione delle quote è possibile in ogni mo- mento, tuttavia può avvenire solo in tranche. La direzione del fondo offre nuove quote dapprima agli attuali investitori.

2. Il riscatto di quote avviene in conformità al § 5 punto 5. La direzione del fondo può rimborsare anticipatamente le quote disdette durante un esercizio contabile dopo la conclusione dello stesso, se:

a) l’investitore ne fa richiesta per iscritto all’atto

della disdetta;

b) è possibile soddisfare tutti gli investitori che hanno fatto richiesta di un rimborso antici- pato.

Inoltre, tramite una banca o un commerciante di valori mobiliari, la direzione del fondo garantisce un regolare commercio in o fuori borsa delle quote del fondo immobiliare. I dettagli sono di- sciplinati nel prospetto.

3. Il prezzo di emissione e di riscatto delle quote si basa sul valore di inventario netto per quota cal- colato conformemente al § 16.

All’atto dell’emissione e del riscatto di quote, è

possibile aggiungere al valore di inventario netto

una commissione di emissione conformemente al § 18 rispettivamente trattenere sul valore di inventario netto una commissione di riscatto conformemente al § 18.

Le spese accessorie per l’acquisto e la vendita di investimenti (ossia courtage conformi al mer- cato, commissioni, imposte, tasse, onorari dell’avvocato, spese notarili e di mutazione), che derivano a carico del fondo immobiliare a se- guito dell’investimento dell’importo versato ov- vero della vendita di una parte degli investimenti corrispondente alla quota disdetta, sono addebi- tate al patrimonio del fondo.

4. La direzione del fondo può sospendere in ogni momento l’emissione delle quote nonché rifiu- tare richieste di sottoscrizione o conversione di quote.

5. La direzione del fondo, nell’interesse della globa- lità degli investitori, può rinviare temporanea- mente ed eccezionalmente il rimborso delle quote se:

a) un mercato, il quale costituisce la base per la valutazione di una parte importante del patrimonio del fondo, è chiuso o se la ne- goziazione su un tale mercato è limitata o sospesa;

b) sussiste un’emergenza politica, economica,

militare, monetaria o di altro tipo;

c) a causa di limitazioni della negoziazione delle divise o di limitazioni di altri trasferi- menti di valori patrimoniali, le operazioni per il fondo immobiliare divengono inese- guibili;

d) vengono riscattate numerose quote e ciò potrebbe pregiudicare gli interessi dei re- stanti investitori.

6. La direzione del fondo comunica immediata- mente la decisione in merito al rinvio alla Società di controllo, all’autorità di vigilanza nonché, in modo opportuno, agli investitori.

7. Fintantoché il rimborso delle quote è rinviato per i motivi di cui al § 17 punto 5 lett. a - c, non ha luogo alcuna emissione di quote.

V. Indennità e spese acces- sorie

§ 18 Indennità e spese accessorie a carico degli investitori

1. All’atto dell’emissione di quote, all’investitore può essere addebitata una commissione di emis- sione a favore della direzione del fondo, della banca depositaria e/o dei distributori in Svizzera e all’estero cumulativamente pari a un massimo del 3% del valore di inventario netto. Il tasso massimo di riferimento attuale è riportato nel prospetto.

2. All’atto del riscatto di quote, all’investitore può essere addebitata una commissione di riscatto a favore della direzione del fondo, della banca de- positaria e/o dei distributori in Svizzera e all’estero cumulativamente pari a un massimo del 2% del valore di inventario netto. Il tasso massimo di riferimento attuale è riportato nel prospetto.

§ 19 Indennità e spese accessorie a carico del patrimonio del fondo

1. La direzione del fondo fattura a carico del fondo immobiliare una commissione di amministra- zione forfettaria annuale pari ad un massimo dello 0,80% del patrimonio complessivo del fondo, addebitata e versata su base trimestrale pro rata temporis al momento di ogni calcolo del valore di inventario netto del patrimonio del fondo.

I tassi effettivamente applicati come commis- sione di amministrazione figurano nel Rapporto annuale e semestrale.

Nella commissione di amministrazione forfettaria sono comprese le seguenti prestazioni:

• commissione per la gestione del fondo immo- biliare e delle società immobiliari;

• commissione per la gestione patrimoniale del fondo immobiliare;

• commissione per la promozione della vendita del fondo immobiliare;

• commissione per l’Advisory del fondo immo-

biliare;

• commissioni della banca depositaria per la custodia del patrimonio del fondo, il disbrigo

del traffico dei pagamenti, del versamento del rendimento annuo agli investitori e gli al- tri compiti di cui al § 4 del contratto del fondo;

• commissioni per le valutazioni di sostenibilità;

• tasse annuali e spese per le autorizzazioni e la vigilanza sul fondo immobiliare in Svizzera;

• altre tasse versate all’autorità di vigilanza;

• spese di stampa dei documenti giuridici non- ché dei rapporti annuali e semestrali;

• spese di pubblicazione dei prezzi e di pubbli- cazione delle comunicazioni agli investitori;

• tasse dovute in relazione a un’eventuale quo-

tazione del fondo immobiliare;

• onorari della Società di controllo;

• spese pubblicitarie.

Le prestazioni delle società immobiliari ai membri della loro amministrazione, alla direzione e al personale sono imputate alle indennità cui la di- rezione del fondo ha diritto in virtù del § 19.

2. Oltre alla commissione di gestione forfettaria prevista dal § 19 punto 1, la direzione del fondo ha diritto anche alle seguenti indennità, che non sono comprese nella commissione di ammini- strazione forfettaria:

a) una commissione di costruzione e sviluppo a carico del fondo immobiliare pari a non più del 2% dei costi di costruzione per l’im- pegno profuso in relazione alla costruzione, al rinnovo e alla ristrutturazione di immobili;

b) un’indennità di intermediazione a carico del fondo immobiliare pari a non più dell’1% del prezzo di compravendita per l’impegno profuso in relazione all’acquisto e alla ven- dita di fondi, sempre che l’incarico in tal senso non sia stato affidato a terzi;

c) una commissione di gestione degli immobili a carico del fondo immobiliare per un im- porto massimo pari al 5% del ricavo lordo annuo da affitti a titolo di indennità per la gestione dei singoli immobili.

Le tariffe effettivamente applicate della costru- zione e dello sviluppo, dell’indennità di interme- diazione nonché delle commissioni di gestione

dei beni fondiari si evincono di volta in volta dal Rapporto annuale.

La direzione del fondo e la banca depositaria hanno inoltre diritto a:

a) rimborso delle commissioni standard in fa- vore di terzi per l’acquisto e la vendita di fondi e per prime locazioni;

b) rimborso degli onorari dei periti indipen- denti incaricati delle stime;

c) rimborso dei salari, delle prestazioni e degli oneri di diritto pubblico per i portinai;

d) rimborso delle spese relative a disposizioni straordinarie adottate nell’interesse degli in- vestitori, in particolare spese processuali e onorari di avvocati sostenuti in relazione alle rivendicazioni di diritti e crediti spettanti al fondo immobiliare;

e) rimborso degli onorari di terzi (ad es. rap- presentanza del committente, esame della qualità ecc.) per la costruzione di immobili, i rinnovamenti e le ristrutturazioni.

3. Il fondo immobiliare si fa inoltre carico di tutte le spese accessorie risultanti dalla gestione del pa- trimonio del fondo per l’acquisto e la vendita di investimenti (ossia courtage conformi al mer- cato, commissioni, imposte, tasse, onorari dell’avvocato, spese notarili e di mutazione) non- ché eventuali spese per due diligence in rela- zione all’acquisto e/o la vendita di beni fondiari o società immobiliari, a condizione che e nella mi- sura in cui si tratti di questioni che vanno al di là del profilo delle prestazioni della direzione del fondo e comportino il ricorso a specialisti (ad es. studi sull’ambiente, su siti contaminati o sulla so- stenibilità).

Queste spese sono imputate direttamente al prezzo di acquisto o di vendita degli investimenti interessati.

4. La direzione del fondo e i relativi incaricati pos- sono corrispondere retrocessioni a titolo di co- pertura dell’attività di vendita e di intermedia- zione del fondo immobiliare. Nel prospetto la di- rezione del fondo comunica se e a quali condi- zioni vengono pagate le retrocessioni. La dire- zione del fondo e i rispettivi incaricati non pa- gano alcuno sconto per la riduzione delle tasse e dei costi addebitati al fondo.

VI. Rendicontazione e revi- sione

§ 20 Rendicontazione

1. L’unità di conto del fondo immobiliare è il franco

svizzero.

2. L’esercizio contabile dura dal 1° aprile al 31

marzo.

3. Entro quattro mesi dalla conclusione dell’eserci- zio contabile, la direzione del fondo pubblica un Rapporto annuale certificato del fondo immobi- liare.

4. Entro due mesi dalla conclusione del primo se- mestre dell’esercizio contabile, la direzione del fondo pubblica un Rapporto semestrale.

5. Resta impregiudicato il diritto di informazione

dell’investitore in conformità al § 5 punto 4.

§ 21 Revisione

La Società di controllo verifica se la direzione del fondo e la banca depositaria si sono attenute alle prescrizioni del contratto del fondo, della LI- Col e delle regole deontologiche di AMAS. Nel Rapporto annuale viene incluso un rapporto sin- tetico della Società di controllo sul conto an- nuale pubblicato.

VII. Utilizzo del risultato e di- stribuzioni

§ 22

1. Il reddito netto del fondo immobiliare viene di- stribuito agli investitori ogni anno, al più tardi entro quattro mesi dalla conclusione dell’eserci- zio contabile, nell’unità di conto franchi svizzeri.

La direzione del fondo può inoltre effettuare delle distribuzioni intermedie dei redditi.

Fino al 30% del reddito netto dell’esercizio an- nuale in corso, inclusi i redditi riportati da esercizi precedenti del fondo immobiliare possono essere riportati a nuovo. In questo caso, viene versato almeno il 70% del reddito netto inclusi i redditi riportati da esercizi contabili precedenti. Si può rinunciare alla distribuzione e il reddito netto

totale può essere riportato nel nuovo esercizio del fondo immobiliare se:

2. I guadagni di capitale dall'alienazione di beni e diritti possono essere distribuiti interamente o in parte oppure trattenuti interamente o in parte per essere reinvestiti dalla direzione del fondo.

VIII. Pubblicazioni del fondo immobiliare

§ 23

1. L’organo di pubblicazione del fondo immobiliare è il mezzo di stampa o il mezzo elettronico men- zionato nel prospetto. La sostituzione di un or- gano di pubblicazione deve essere indicata nell’organo di pubblicazione.

2. Nell’organo di pubblicazione vengono pubbli- cate, in particolare, le sintesi di modifiche essen- ziali del contratto del fondo con indicazione dei punti presso i quali le modifiche della formula- zione sono disponibili gratuitamente, la sostitu- zione della direzione del fondo e/o della banca depositaria, la creazione, la sospensione o la fu- sione di classi di quote nonché la liquidazione del fondo immobiliare. Eventuali modifiche ne- cessarie per legge che non pregiudicano i diritti degli investitori o che sono esclusivamente di na- tura formale possono essere escluse dall’obbligo di pubblicazione con l’approvazione dell’autorità di vigilanza.

3. La direzione del fondo pubblica, sul mezzo di stampa o sul mezzo elettronico indicato nel pro- spetto, i prezzi di emissione e di riscatto delle quote e/o il valore di inventario netto del fondo immobiliare con la dicitura «commissioni escluse» a ogni emissione e riscatto di quote. I valori di inventario netto sono consultabili in

qualsiasi momento sul mezzo elettronico indi- cato nel prospetto e sono attualizzati semestral- mente, dopo la pubblicazione del conto annuale o semestrale.

4. Il prospetto con il contratto del fondo integrato, il foglio informativo di base nonché il Rapporto annuale e semestrale sono disponibili gratuita- mente presso la direzione del fondo, la banca depositaria e tutti i distributori.

IX. Riorganizzazione e scio- glimento

§ 24 Fusione

1. Con l’approvazione della banca depositaria, la direzione del fondo può fondere fondi immobi- liari, mediante il trasferimento, alla data della fu- sione, dei valori patrimoniali e degli impegni del o dei fondi cedenti al fondo immobiliare rice- vente. Gli investitori del fondo immobiliare ce- dente ricevono quote del fondo immobiliare rice- vente per l’ammontare corrispondente. Alla data della fusione, il fondo immobiliare cedente viene sciolto senza liquidazione e il contratto di fondo immobiliare del fondo immobiliare ricevente trova applicazione anche per il fondo immobi- liare cedente.

2. I fondi immobiliari possono essere oggetto di fu- sione solo se:

a) ciò sia previsto dai contratti dei fondi corri- spondenti;

b) essi vengono amministrati dalla medesima direzione del fondo;

c) i contratti dei fondi corrispondenti concor- dano fondamentalmente con riferimento alle seguenti previsioni:

• la politica d'investimento, le tecniche d’in- vestimento, la diversificazione del rischio nonché i rischi associati all’investimento,

• l’utilizzo del reddito netto e dei guadagni di

capitale,

• il tipo, l’ammontare e il calcolo di tutte le indennità, delle commissioni di emissione e di riscatto nonché delle spese accessorie per l’acquisto e la vendita di investimenti (courtage, commissioni, spese), che

possono essere addebitate al patrimonio del fondo o agli investitori,

• le condizioni di riscatto,

• la durata del contratto e i requisiti di sciogli- mento,

d) lo stesso giorno avviene la valutazione del patrimonio dei fondi immobiliari aderenti, il calcolo del rapporto di conversione e l’as- sunzione dei valori patrimoniali e degli im- pegni;

e) da ciò non derivino spese né a carico dei fondi immobiliari né a carico degli investi- tori.

3. Qualora sia probabile che la fusione richieda più di un giorno, l’autorità di vigilanza può autoriz- zare un rinvio a tempo determinato del rimborso delle quote dei fondi immobiliari aderenti.

4. La direzione del fondo presenta, almeno un mese prima della pubblicazione prevista, le mo- difiche previste del contratto del fondo nonché la fusione prevista unitamente al piano di fu- sione all’autorità di vigilanza ai fini dell’esame. Il piano di fusione contiene informazioni sui motivi della fusione, sulla politica d'investimento dei fondi immobiliari aderenti e sulle eventuali diffe- renze tra il fondo immobiliare ricevente e ce- dente, sul calcolo del rapporto di conversione, sulle eventuali differenze nelle indennità, sulle eventuali conseguenze fiscali per i fondi immobi- liari nonché la presa di posizione della Società di controllo competente ai sensi del diritto in mate- ria di investimenti collettivi di capitale.

5. La direzione del fondo pubblica le modifiche pre- viste del contratto del fondo in conformità al § 23 punto 2 nonché la fusione prevista e la data corrispondente unitamente al piano di fusione almeno due mesi prima del giorno di riferimento da essa stabilita negli organi di pubblicazione dei fondi immobiliari aderenti. Al riguardo, richiama l’attenzione degli investitori sul fatto che essi, entro 30 giorni dall’ultima pubblicazione, pos- sono sollevare obiezioni contro le modifiche pre- viste del contratto del fondo presso l’autorità di vigilanza o esigere il rimborso delle loro quote.

6. La Società di controllo verifica immediatamente il regolare svolgimento della fusione e rilascia un parere in merito all’interno di un rapporto

destinato alla direzione del fondo e all’autorità di

vigilanza.

7. La direzione del fondo comunica all’autorità di vigilanza la conclusione della fusione e pubblica senza indugio l’esecuzione della fusione, la con- ferma della Società di controllo sul regolare svol- gimento nonché il rapporto di conversione negli organi di pubblicazione dei fondi immobiliari aderenti.

8. La direzione del fondo menziona la fusione nel Rapporto annuale successivo del fondo immobi- liare ricevente e nel Rapporto semestrale da redi- gersi eventualmente in via anticipata. Per il fondo immobiliare cedente dovrà essere redatto un rapporto di chiusura certificato, se la fusione non rientra nel conto annuale ordinario.

§ 25 Conversione in un’altra

forma giuridica

1. Con l’approvazione della banca depositaria, la direzione del fondo può convertire fondi immo- biliari in comparti di una SICAV di diritto sviz- zero, nel qual caso gli attivi e i passivi del/dei fondo/i immobiliare/i convertito/i vengono tra- sferiti al comparto di investitori di una SICAV in corrispondenza della data della conversione. Gli investitori del fondo immobiliare convertito rice- vono quote del comparto di investitori della SI- CAV con un valore corrispondente. Alla data della conversione il fondo immobiliare convertito viene sciolto senza liquidazione, e il regolamento d’investimento della SICAV trova applicazione per gli investitori del fondo immobiliare conver- tito, i quali divengono investitori del comparto di investitori della SICAV.

2. Il fondo immobiliare può essere convertito in un comparto di una SICAV solo se:

a) il contratto del fondo lo prevede e il regola- mento d’investimento della SICAV lo riporta espressamente;

b) il fondo immobiliare e il comparto vengono amministrati dalla stessa direzione del fondo;

c) il contratto del fondo e il regolamento d’in- vestimento della SICAV concordano sostan- zialmente con riferimento alle seguenti pre- visioni:

- la politica d'investimento (ivi inclusa la liqui- dità), le tecniche d’investimento (prestito titoli, operazioni pensionistiche e operazioni pensioni- stiche inverse, derivati finanziari), accensione e concessione di un credito, costituzione in pegno di valori patrimoniali dell’investimento collettivo, diversificazione del rischio e rischi di investi- mento, il tipo di investimento collettivo di capi- tale, la cerchia di investitori, le classi di quote/azioni e il calcolo del valore di inventario netto,

- l’utilizzo di ricavi netti e di utili di alienazione derivanti dall’alienazione di oggetti e diritti,

- l’utilizzo del risultato e la rendicontazione,

- il tipo, l’ammontare e il calcolo di tutte le in- dennità, degli sconti di emissione e di riscatto nonché delle spese accessorie per l’acquisto e l’alienazione di investimenti (commissioni di in- termediazione, tasse, imposte), che possono es- sere addebitate al patrimonio del fondo o alla SI- CAV, agli investitori o agli azionisti, fatte salve eventuali spese accessorie della SICAV in fun- zione della forma giuridica,

- le condizioni per l’emissione e il riscatto,

- la durata del contratto o della SICAV,

- l’organo di pubblicazione;

d) la valutazione dei valori patrimoniali degli in- vestimenti collettivi di capitale aderenti, il calcolo del rapporto di conversione e il tra- sferimento dei valori patrimoniali e degli im- pegni avvengono lo stesso giorno;

e) a carico del fondo immobiliare o della SICAV ovvero degli investitori o degli azionisti non derivano spese.

3. La FINMA può autorizzare la sospensione del ri- scatto per un determinato periodo di tempo se si prevede che la conversione richieda più di un giorno.

4. La direzione del fondo deve presentare alla FINMA, prima della pubblicazione prevista, le modifiche pianificate del contratto del fondo e la conversione pianificata unitamente al piano di conversione ai fini dell’esame. Il piano di conver- sione contiene informazioni sui motivi della con- versione, sulla politica d'investimento degli inve- stimenti collettivi di capitale interessati e sulle

eventuali differenze tra il fondo immobiliare con- vertito e il comparto della SICAV, sul calcolo del rapporto di conversione, sulle eventuali diffe- renze nell’indennità, sulle eventuali conseguenze fiscali per gli investimenti collettivi di capitale nonché la presa di posizione della Società di con- trollo del fondo immobiliare.

5. La direzione del fondo pubblica eventuali modifi- che del contratto del fondo in conformità al § 23 punto 2 nonché la conversione pianificata e la data prevista in relazione al piano di conversione almeno due mesi prima della data da essa stabi- lita nella pubblicazione del fondo immobiliare convertito. Al riguardo, richiama l’attenzione de- gli investitori sul fatto che essi, entro 30 giorni dalla pubblicazione ovvero comunicazione, pos- sono sollevare obiezioni contro le modifiche pre- viste del contratto del fondo presso l’autorità di vigilanza o esigere il rimborso delle loro quote.

6. La Società di controllo del fondo immobiliare ov- vero della SICAV (se diverse) verifica immediata- mente il regolare svolgimento della conversione e trasmette alla direzione del fondo, alla SICAV e alla FINMA un rapporto in materia.

7. La direzione del fondo comunica immediata- mente alla FINMA la conclusione della conver- sione e inoltra alla FINMA la conferma della So- cietà di controllo in merito al regolare svolgi- mento dell’operazione e il rapporto di conver- sione nell’organo di pubblicazione dei fondi im- mobiliari aderenti.

8. La direzione del fondo o la SICAV menziona la conversione nel Rapporto annuale successivo del fondo immobiliare ovvero della SICAV e in un eventuale Rapporto semestrale di precedente pubblicazione.

§ 26 Durata del fondo immobi- liare e scioglimento

1. Il fondo immobiliare è costituito a tempo inde- terminato.

2. La direzione del fondo o la banca depositaria possono portare alla liquidazione del fondo im- mobiliare mediante disdetta del contratto del fondo con un termine di disdetta di un mese.

3. Il fondo immobiliare può essere sciolto mediante

disposizione dell’autorità di vigilanza, in

particolare se esso, al più tardi un anno dopo la scadenza del periodo di sottoscrizione (lancio) o di un periodo più lungo, prorogato dall'autorità di vigilanza su richiesta della banca depositaria e della direzione del fondo, non dispone di un pa- trimonio netto di almeno 5 milioni di franchi svizzeri (o controvalore).

4. La direzione del fondo rende immediatamente noto lo scioglimento all’autorità di vigilanza e ne dà comunicazione nell’organo di pubblicazione.

5. Dopo l’avvenuta disdetta del contratto del fondo, la direzione del fondo può liquidare im- mediatamente il fondo immobiliare. Qualora l’autorità di vigilanza abbia disposto lo sciogli- mento del fondo immobiliare, questo deve es- sere fatto immediatamente oggetto di liquida- zione. Il versamento del ricavo della liquidazione agli investitori viene trasferito alla banca deposi- taria. Qualora la liquidazione dovesse richiedere un periodo più lungo, il ricavo può essere ver- sato in importi parziali. Prima del pagamento fi- nale, la direzione del fondo deve ottenere l’auto- rizzazione dell'autorità di vigilanza.

X. Modifica del contratto del fondo

§ 27

Qualora il presente contratto del fondo dovesse essere modificato o sussista l’intenzione di sosti- tuire la direzione del fondo o la banca deposita- ria, l’investitore ha la possibilità, entro 30 giorni dalla pubblicazione corrispondente, di sollevare obiezioni presso l’autorità di vigilanza. Nella pub- blicazione la direzione del fondo informa gli inve- stitori comunicando a quali modifiche del con- tratto del fondo si estendono la verifica e l’accer- tamento della conformità alla legge ad opera della FINMA. Oltre a ciò, in caso di modifica del contratto del fondo, gli investitori possono esi- xxxx il versamento delle loro quote in contanti nel rispetto del termine contrattuale. Restano im- pregiudicati i casi conformemente al § 23 punto 2, che sono esclusi dall’obbligo di pubblicazione con l’approvazione dell’autorità di vigilanza.

XI. Diritto applicabile e foro competente

§ 28

1. Il fondo immobiliare è assoggettato al diritto svizzero, in particolare alla Legge federale del 23 giugno 2006 sugli investimenti collettivi di capi- tale, all’ordinanza del 22 novembre 2006 sugli investimenti collettivi di capitale nonché all’ordi- nanza FINMA sugli investimenti collettivi di capi- tale del 27 agosto 2014. Il foro competente coincide con la sede della direzione del fondo.

2. Per l’interpretazione del contratto del fondo il ri- ferimento è costituito dalla versione in lingua te- desca.

3. Il presente contratto del fondo acquista efficacia in data 16 maggio 2023 e sostituisce il contratto del fondo del 1° febbraio 2022.

4. Nell’ambito dell’approvazione del contratto del fondo, la FINMA verifica esclusivamente le previ- sioni ai sensi dell’art. 35a cpv. 1 lett. a – g LICol e ne accerta la conformità alla legge.

Informazioni

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