Contract
Il contratto
tra professionista e committente
XXXXX XXXXXXXXX
AVVO CATO CAS S AZ I O NI S TA
S E N I O R P A R T N E R
P A LE R M O , 2 0 M A G G IO 2 0 2 2
IL CONTRATTO TRA PROFESSIONISTA E COMMITTENTE
Lettera di incarico Oppure
Contratto soggetto al codice del consumo (d. lgs. 6 settembre 2005 n. 206)
INGEGNERE E COMMITTENTE
⚫ Professionista: l’ingegnere o l’architetto rientrano, secondo la lettera c) art. 3 d. lgs. 206/2005 del codice del consumo nella «persona fisica che agisce nell’esercizio della propria attività professionale»
⚫ Committente: consumatore o utente «persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale artigianale o professionale» il privato, il Condominio e gli stessi condomini
BILANCIAMENTO DI TUTELA
Consenso informato
⚫ diritto ad una adeguata informazione (art. 2 lett. c);
⚫ alla trasparenza, correttezza ed equità nei rapporti contrattuali
(art. 2 lett. e)
Le clausole devono sempre essere redatte in modo chiaro e comprensibile e nel dubbio prevale l’interpretazione più favorevole al consumatore (art. 35)
Clausole vessatorie
⚫ Presunzione di vessatorietà (salvo che trattativa individuale)
⚫ Nullità di protezione (artt. 33 e 36 c. cons.)
UNICO CONTRATTO O PLURALITÀ DI CONTRATTI?
⚫ Professionista (geometra, architetto, ingegnere) per la
progettazione per le opere architettoniche;
⚫ Professionista (geometra, architetto, ingegnere) per la
direzione lavori;
⚫ Professionista per la progettazione e direzione lavori per le opere strutturali (geometra, architetto, ingegnere) ;
⚫ Ingegnere o Architetto per il Xxxxxxxx Xxxxxxx;
⚫ Professionista per la classificazione energetica dell’edificio ante e post operam (geometra, architetto, ingegnere) ;
⚫ Professionista per la progettazione impiantistica
(geometra, architetto, ingegnere) ;
⚫ Coordinatore per la in fase di esecuzione e il coordinatore della sicurezza in fase di progettazione nel rispetto del Decreto Legislativo 81/2008 (geometra, architetto, ingegnere).
ELEMENTI ESSENZIALI DEL CONTRATTO (ART. 1325 C.C.)
⚫ Accordo (e quindi negoziazione effettiva)
⚫ Causa (giustificazione- accesso al 110%)
⚫ Oggetto (prestazione e corrispettivo);
⚫ Forma se richiesta a pena di nullità (art. 1350 c.c.)
FORMA
⚫ Il contratto non richiede la forma scritta ad substantiam
a norma dell’art. 1350 c.c..
⚫ Vincoli di forma contenuto, art. 9 d. l. 24 gennaio 2012 n.
1 modificato dall’art. 1 comma 50 l. 124/2017:
- «Il professionista deve rendere noto (obbligatoriamente, in forma scritta o digitale) al cliente il grado di complessità dell'incarico, fornendo tutte le informazioni utili circa gli oneri ipotizzabili dal momento del conferimento fino alla conclusione dell'incarico e deve altresì indicare i dati della polizza assicurativa per i danni provocati nell'esercizio dell'attività professionale».
- «In ogni caso la misura del compenso è previamente resa nota al cliente obbligatoriamente, in forma scritta o digitale, con un preventivo di massima, deve essere adeguata all'importanza dell'opera e va pattuita indicando per le singole prestazioni tutte le voci di costo, comprensive di spese, oneri e contributi».
OGGETTO DEL CONTRATTO
Studio di pre fattibilità:
Ecobonus: :
⚫ della regolarità edilizia ed urbanistica;
⚫ della diagnosi energetica dell’involucro edilizio;
⚫ dell’individuazione di massima delle opere atte a garantire il miglioramento energetico dell’edificio previsto dal superbonus (salto delle due classi).
Sismabonus
⚫ della analisi strutturale dell’edificio al fine di valutare carenze
strutturali e vulnerabilità sismica;
⚫ dell’individuazione di massima delle opere atte a garantire il miglioramento strutturale dell’edificio previsto dal superbonus.
PROSPETTAZIONE COSTI – BENEFICI
LO STUDIO DI PRE FATTIBILITA’
Da inserire o no nell’incarico generale?
A) Se inserito nel contratto complessivo
La responsabilità per eventuali errori o inesattezze che pregiudicano l’intero intervento è a carico del professionista
Si evitano contraddittorie dichiarazioni e limitazioni di
responsabilità
B) Se accordo separato
La dichiarazione nel contratto della possibilità
dell’intervento ai sensi dell’art. 119 del d.l. 34/2020 conv.
L. 77/2020 e s.m.i. da parte del committente, fa gravare su
quest’ultimo eventuali inesattezze
STATO LEGITTIMO DELL’IMMOBILE
TITOLO EDILIZIO:
⚫ Obbligo a carico committente e responsabilità
⚫ Ricerche a carico del tecnico - esonero responsabilità da ritardo
⚫ Rimozione di abusi che impediscono l’attestazione
dello stato legittimo - costi e tempi sul committente
Livello di analiticità della relazione descrittiva esito dello studio prefattibilità
Verifica della legittimità degli edifici.
E’ opportuna una elencazione puntuale di tutti gli abusi edilizi presenti (e tali eventualmente da inficiare il ricorso alle linee di finanziamento e/o agevolazioni fiscali ecc., per gli interventi trainanti e per gli interventi trainati)?
- abusi edilizi riscontrati sulle parti comuni e su quelle private
- se tali abusi possano compromettere il ricorso alle linee di finanziamento e/o agevolazioni fiscali ecc. (sia nel caso degli interventi trainanti che in quello degli interventi trainati);
- maniera analitica per singolo condomino (sempre nell’ottica del ricorso alle linee di finanziamento e/o agevolazioni fiscali ecc.) se ed in che modo gli eventuali abusi riscontrati possono essere sanati e/o se non possono esserlo sulla base della normativa vigente.
Verifica dell’esistenza dell’impianto termico.
Indicazione dei condomini che potrebbero fruire dell’agevolazione 110% nonché l’indicazione dell’eventuale presenza di superfici non riscaldate, nonché la specifica indicazione delle spese ammissibili e spese non ammissibili
Individuazione degli interventi utili e possibili fra quelli ammessi alla detrazione.
Prospettazione di massima delle opere atte a garantire il miglioramento strutturale ed energetico dell’edificio, con indicazione degli interventi che potranno essere ammessi ai benefici fiscali e i potenziali rischi.
OGGETTO DEL CONTRATTO
Prestazioni per efficientamento energetico dell’edificio:
⚫ ECOBONUS
- verifica dell’esistente ai fini energetici - APE Convenzionale Iniziale;
- fase di progettazione: progettazione preliminare, definitiva, esecutiva, coordinamento della sicurezza in fase di progettazione;
- fase di direzione dell’esecuzione dei lavori: direzione lavori, assistenza al collaudo, prove di accettazione, misura e contabilità dei lavori, coordinamento della sicurezza in fase di esecuzione;
- asseverazione;
- verifica finale ai fini energetici - APE Convenzionale Finale.
⚫ SISMA BONUS
- fase di progettazione: progettazione preliminare, definitiva, esecutiva, coordinamento della sicurezza in fase di progettazione;
- fase di direzione dell’esecuzione dei lavori: direzione lavori, assistenza al collaudo, prove di accettazione, misura e contabilità dei lavori, coordinamento della sicurezza in fase di esecuzione;
- asseverazione;
- collaudo statico delle strutture.
ASSEVERAZIONE
⚫ “predisposizione asseverazioni riferite agli stati d’avanzamento lavori di cui all’art.8 Decreto Requisiti che attesti la congruenza dei costi massimi unitari e la rispondenza dell'intervento ai pertinenti requisiti richiesti dalla normativa Superbonus, redatta nella forma della dichiarazione sostitutiva di atto notorio, secondo l’allegato di cui al Decreto Asseverazioni;
⚫ «predisposizione asseverazione finale di cui all’art. 8 Decreto Requisiti che attesti la congruenza dei costi massimi unitari e la rispondenza dell'intervento ai pertinenti requisiti richiesti dalla normativa Superbonus, redatta nella forma della dichiarazione sostitutiva di atto notorio, secondo l’allegato di cui al Decreto Asseverazioni»;
⚫ «predisposizione e firma degli allegati C e D del Decreto Requisiti e relativo invio all’Enea; invio all’Enea della documentazione connessa al Superbonus; assistenza nella preparazione della documentazione necessaria all’ottenimento dei bonus fiscali di cui al Decreto Rilancio n.34/20 e successivi decreti attuativi, ivi compresa l’indicazione al committente degli ulteriori adempimenti a suo carico”
OBBLIGHI A CARICO DEL PROFESSIONISTA
⚫ Diligenza professionale qualificata ex art. 1176, II comma, c.c. Rispetto e conoscenza delle prescrizioni di cui all’art. 119 del d.l. 34/2020
⚫ Se la prestazione implica la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, il prestatore d'opera non risponde dei danni, se non in caso di dolo o di colpa grave art. 2236 c.c
⚫ Obbligazione personale anche se si avvale di collaboratori di propria fiducia- culpa in eligendo (Cassazione civile, 16/09/2014 n. 19485)
⚫ Segreto professionale, custodia documentazione
OBBLIGAZIONI DEL COMMITTENTE: CORRISPETTIVO
⚫ Fisso ed invariabile, ex D.M. 17 giugno 2016, Ministero della Giustizia da integrarsi con quanto disposto nelle Linee Guida della Rete delle Professioni Tecniche (RPT) per la determinazione dei corrispettivi per le prestazioni professionali connesse al Superbonus, aggiornamento marzo 2021 e loro ss.mm.ii.
⚫ Sconto in fattura - più vantaggioso per il committente
⚫ Non dovuti interessi commerciali ex d. lgs. 231/2002
COMPENSO STUDIO DI PRE-FATTIBILITA’
Se il committente, nonostante l’esito positivo dello Studio di Pre-fattibilità, decida di non proseguire con l’affidamento dell’appalto:
⚫ Compenso per lo Studio di Pre-fattibilità, oltre Cassa
(4%) e IVA (22%).
E alternativamente si può qualificare come:
⚫ Ipotesi di recesso all’accordo da parte del committente -
applicazione dell’art. 2237 c.c.
⚫ Risoluzione per inadempimento
COSTI PRESTAZIONI ACCESSORIE
Eventuali indagini geognostiche e/o geotecniche, indagini sui materiali, prove di carico, o altre attività simili.
A) A carico del professionista,
B) Sul Committente
OBBLIGHI ULTERIORI SUL COMMITTENTE
⚫ Fornire al professionista la documentazione necessaria per l’espletamento dell’incarico, della quale garantisce la perfetta corrispondenza allo stato di fatto e verità;
⚫ Consentire al professionista ogni attività di accesso e controllo ai documenti e ai dati necessari per l’esecuzione dell’incarico;
⚫ Comunicare al professionista qualsiasi circostanza o variazione che sopravvenendo possa risultare utile od inerente all’incarico in oggetto.
SOLVE ET REPETE
⚫ Pagamento senza possibilità di sottrarsi pur in presenza di vistosi inadempimenti del professionista
⚫ Clausola nulla ex art. 36 b) c. cons. anche se oggetto di trattativa individuale.
TERMINE
DI ADEMPIMENTO O ESSENZIALE?
⚫ Superbonus 110% termine essenziale
Decorso imputabile al professionista comporta responsabilità e risarcimento danni - pari all’intera entità del beneficio non fruito
CLAUSOLE PER SUPERARE INERZIA
⚫ PENALE
«Il mancato rispetto, per cause imputabili al professionista, delle scadenze corrispondenti ai tempi previsti comporterà una penale, a carico del medesimo, pari a 0,2 % del corrispettivo stabilito per le singole fasi oggetto di ritardo, per ogni giorno di ritardo, con un massimo del 10% (dieci per cento) dell’importo contrattuale, che sarà trattenuta sul saldo finale delle competenzespettanti al professionista».
⚫ RISOLUZIONE
«Qualora il ritardo per cause imputabili al professionista, si protraesse oltre - giorni il presente contratto dovrà intendersi risolto di diritto, ai sensi dell’art. 1456 del Codice Civile, decorsi quindici giorni, dalla previa messa in mora mediante nota scritta da parte del Committente, fermo restando il pagamento in favore del professionista dei corrispettivi maturati per le prestazioni effettivamente svolte».
RITARDO INCOLPEVOLE
⚫ Caso fortuito, causa di forza maggiore, motivi non imputabili al Professionista (difficoltà imposte dall’emergenza Covid), adeguatamente documentati
⚫ Obbligo | del committente di | concedere | proroga dei |
termini | pattuiti, fino alla | cessazione | della causa |
impeditiva a condizione che tale proroga sia richiesta dal Professionista non appena si verifichi l’impedimento
INDICAZIONE POLIZZA ASSICURATIVA
Requisito di forma contenuto:
- Legge 109 del 1994 e del D.P.R 554 del 1999
- Art. 119, comma 14, dl 34/2020, come convertito nella l. 77/2020
RECESSO COMMITTENTE
⚫ 2227 c.c. per contratto d’opera «il committente puo’ recedere dal contratto, ancorchè sia iniziata l'esecuzione dell'opera, tenendo indenne il prestatore d’opera delle spese, del lavoro eseguito e del mancato guadagno»
⚫ 2237 c.c. per professioni intellettuali « Il cliente può recedere dal contratto, rimborsando al prestatore d'opera le spese sostenute e pagando il compenso per l'opera svolta»
INTEGRAZIONE LEGGE SPECIALE
Art. 10 L. 2.3.1949, n. 143, relativa alle tariffe degli ingegneri e architetti pone a loro favore un'indennità predeterminata nella misura del 25% in più sul compenso, salvo peraltro l'eventuale risarcimento del danno: la norma parla di sospensione dell'incarico ad opera del cliente, ma viene generalmente interpretata come disposizione speciale
RECESSO DEL PROFESSIONISTA
Il professionista può recedere dal contratto per giusta causa (art. 2237 c.c.).
Giusta causa di recesso (clausola generale):
1) mancato adempimento degli obblighi di cui al presente contratto
2) disaccordo del Committente sulle disposizioni di pertinenza
del Professionista relative all’oggetto del contratto
3) qualora, a insindacabile giudizio del professionista si ritenga venuto meno il rapporto fiduciario con il Committente.
⚫ Diritto del compenso per l’opera svolta ma obbligo di
adempiere agli atti in scadenza
OBBLIGO DI STIPULARE IL CONTRATTO DI APPALTO
Violazione si può configurare:
A) recesso ex. Art 2237 c.c., con il diritto in favore del professionista, delle prestazioni sopra indicate;
B) inadempimento causa di risarcimento, con conseguente obbligo del committente di pagare al professionista l’intero compenso pattuito.
SOPRAVVENIENZE E VARIANTI
⚫ Sostanziali modifiche o integrazioni progettuali od esecutive (compatibili con le norme vigenti) introdotte dal committente;
⚫ Modifiche sostanziali nell’impostazione progettuale e/o esecutiva intervenute per normative e/o atti amministrativi imprevedibili;
⚫ Si verifichi un notevole ritardo nell’esecuzione dei
lavori non imputabile al professionista;
⚫ Necessarie per il professionista, per la corretta esecuzione della prestazione;
Obbligo di rinegoziazione
DIRITTO DI AUTORE
⚫ Opera d’ingegno di carattere creativo (art. 1 l. 633/1941)
⚫ I lavori originali, i disegni, i progetti restano di esclusiva
proprietà del professionista
⚫ Il professionista ha diritto di pubblicare tipi e fotografie
dell’opera di cui è autore;
⚫ il Committente che intende rendere pubblica l’opera progettata è tenuto a citare il nome del progettista
RESPONSABILITA’ E RISOLUZIONE
⚫ La responsabilità del professionista nel caso di mancato riconoscimento o revoca anche parziale delle agevolazioni non può essere esclusa ex ante o limitata perché clausola nulla e vessatoria.
⚫ Risoluzione | per | inadempimento: ritardi | |
pregiudizievoli | per | il | buon esito dell’opera o |
violazioni clausole contrattuali di non scarsa importanza. Risoluzione comporta restituzione corrispettivo ricevuto e risarcimento danni.
DOPPIA SOTTOSCRIZIONE EX ART. 1341 c.c.
⚫ SOLO SE CLAUSOLE PREDISPOSTE UNILATERALMENTE
⚫ INEFFICACE SE RICHIAMATE INDISTINTAMENTE
RIFLESSI CIVILI DELLE CONDOTTE ILLECITE PENALMENTE RILEVANTI
⚫ Nuovo comma 13-bis.1, dell’art. 119 “Il tecnico abilitato che, nelle asseverazioni di cui al comma 13 e all'articolo 121, comma 1-ter, lettera b), espone informazioni false o omette di riferire informazioni rilevanti sui requisiti tecnici del progetto di intervento o sulla effettiva realizzazione dello stesso ovvero attesta falsamente la congruità delle spese, è punito con la reclusione da due a cinque anni e con la multa da 50.000 euro a 100.000 euro”.
⚫ Illecito penale fonte di risarcimento di danni non coperto da polizza assicurativa
GRAZIE PER L’ATTENZIONE