a)都市公園（都市計画公園）・広場・緑地
（民間資金活用型事業プロポーザル事業者募集要項）
平成１５年１０月１７日岡 山 市
出石小学校等跡地整備事業プロポーザル事業者募集要項
第１ 事業プロポーザルの趣旨 | ＜ | 目 | 次 | ＞ | Ｐ１ |
第２ 事業プロポーザルの内容 １事業の名称 ２事業プロポーザルの条件 | Ｐ２ Ｐ２ Ｐ２ | ||||
第３ 応募の手続き １基本的な考え方 ２応募のスケジュール ３応募の手続き ４応募者の要件 ５事業者の業務範囲 ６各種の申請・手続きなど ７事業者の費用負担 ８応募書類 | Ｐ９ Ｐ９ Ｐ９ Ｐ９ Ｐ１４ Ｐ１７ Ｐ１９ Ｐ１９ Ｐ１９ | ||||
第４ 提案の審査等 | Ｐ２０ | ||||
１審査体制 | Ｐ２０ | ||||
２審査方法 | Ｐ２０ | ||||
３主な審査予定項目 | Ｐ２０ | ||||
４審査結果と優先交渉権者の決定の公表 | Ｐ２１ | ||||
５応募者の失格 | Ｐ２１ | ||||
６その他 | Ｐ２１ | ||||
意見・書類等受付窓口・事務局 Ｐ２２
参考資料目次 Ｐ２２
第１ 事業プロポーザルの趣旨
岡山市の中心市街地ではエリア内の人口が減少し、児童数も減少していることや、新たな学校教育を推進していくため、小学校の統廃合が行われています。そして、これに伴い発生する学校跡地の活用が重要な課題となっています。
そこで、今後発生する学校跡地について５つの活用の観点を定め、民間活力の利用を前提とした事業の実現をめざしています。
こういった状況の中、平成１４年３月３１日に出石小学校が閉校されました。この学校は今後閉校される小学校の中では岡山駅に最も近く、中心市街地（生活交流都心）のほぼ中央に位置し、交通・生活利便性、住環境など様々な点で優れた条件を備えています。そして、この場所の活用は中心市街地活性化に大きく寄与する可能性を持っており、市民・住民からも大きな期待が寄せられています。そこで下記の「活用方針」により、公園、広場等の公共空間整備を中心とし、中心市街地活性化や定住推進に資する住宅、高齢者施設、子育て支援機能を持った複合施設を中核とした整備をすることとし、民間が有する事業ノウハウ及び企画力を活用して事業を推進することとしました。
本事業プロポーザルは、出石小学校等の跡地に定期借地権を設定し、施設の整備、運営について、各方面から広く自由で柔軟性のある提案を求めるもので、この跡地に最もふさわしく、かつ実現性の高い提案を求めるため実施するものです。
【学校跡地活用５つの観点】
１ 全市民の財産であること
２ 中心市街地の活性化
３ 位置的な特性・土地利用
４ 他の個別施策・施設との連携・関連性
５ 学校跡地であるという歴史的経緯
【出石小学校等跡地活用方針】
・下xx公園・xxx道公園との一体的整備を行い、緑の拠点、防災拠点をつくる。
・下xx公園・xxx道公園・xxアイプラザとの連携をはかり、賑わいと都心回遊の拠点をつくる。
・恵まれた立地条件を最大限に活用し、良好な住環境を創出し人口の定住をはかる。
・良質な住宅供給を行う。
・多世代が交流できる多様な環境をつくり、良好なコミュニティをつくる。
・感性豊かな子どもが育ち、高齢者が生き生きと暮らせる「まち」をつくる。
・多くの市民が訪れ交流できる開かれた「まち」をつくる。
・民間開発のモデル的事例とする。
第２ 事業プロポーザルの内容
１事業の名称 出石小学校跡地整備事業プロポーザル
２事業プロポーザルの条件(施設提案の条件)
このプロポーザルでは公共性のある施設の整備、地域に対する貢献・連携を前提として、事業者（グループ）から自由な提案を求めます。
施設については、公共性が高く、中心市街地活性化・定住推進等に寄与する施設（公園・広場等と住宅、高齢者や子育て支援機能を持った複合施設）を中核とした施設を提案してください。
なお提案にあたっては、出石小学校跡地活用の基本的な考え方、地元からの要望書、パブリックコメントの概要等を参考に、下記の中核施設で特記のあるものを除き、事業者が適切な内容、規模等を設定してください。
(1)施設計画
①中核施設の概要
下記の施設は、指定された規模等の条件がある場合はその条件を遵守し、指定された条件がない場合は事業者で適切な規模などを設定して提案を行っていただく施設です。都市公園・公共施設・保育園を除き事業者自らが分譲、運営をする施設とします。
(a)都市公園（都市計画公園）・広場・緑地
・隣接する下xx公園と一体的に利用が可能となるよう整備することとしてください。またxxx道公園との連携も十分考慮してください。
・都市公園面積の確保はもとより、良好な環境形成と憩い・潤い・交流の場等をつくるため、緑地、広場を最大限に確保してください。
・公園・広場等を介して地区の南北の連携が可能となるよう配慮してください。
(b)住宅（共同住宅）
・都心居住の推進に寄与し、質の高い住宅の供給モデルとなる提案を行ってください。
・ファミリー向けタイプを含む多世代の居住が可能な多様なタイプの住宅の提案を行ってください。（戸数・規模、割合等については、事業者のマーケット調査に基づき、適切な提案を行ってください。）
定期借地権付き分譲住宅のほか、事業者の提案による賃貸住宅も可とします。
(c)保育園
・特別保育（延長・休日等）を行う認可保育園を前提とします。
・６０名以上の定員を確保し、現在の園児数、周辺の入園状況を勘案し、安定的な運営が可能な規模の施設を提案してください。（参考資料④）
・施設の基準などについては保育課と協議を行ってください。
なお、保育園の運営は岡山市が別に決定した運営者が行うこととします。
(d)高齢者施設
・高齢者が安心・安全・快適に生活できる施設、高齢者の生活を支援する施設等で、適切な施設を事業者が提案してください。
(e)駐車場・駐輪場（住宅用＋必要台数の駐車場・駐輪場を確保すること。必要な台数以上の駐車場・駐輪場の確保は事業者の自由提案とします。）
(f)敷地内の現有公共施設（消防機庫・大気観測所・コミュニティハウス）で計画に際し支障となる場合は、事業者が新規施設として整備してください。また学校の記憶をとどめるもので市が指定するもの（メモリアル：校門の門柱等）については事業者が移転設置してください。
②自由提案施設（事業者が自由に提案する施設で事業者自らが分譲、運営等をする施設）柔軟かつ自由な発想で提案してください。
・上記施設の関連施設
・生活関連施設（店舗等で風俗営業等の規制及び業務の適性化等に関する法律により許可・届け出が必要なものは除きます。）
・都心活性化・交流促進・地域貢献等に必要と思われる施設
・その他事業者の必要と思われる施設
③その他計画に当たっての留意事項
・公有地であることを十分認識し、施設提案にあたっては、公共性を最も重視してください。
・可能な限り一般市民の利用可能な快適な空地・緑地を確保し、xxx道公園、下xx公園と有効な連携が行えるよう配慮してください。
・岡山市が所有する土地であり、学校であったという歴史的事実に十分配慮してください。（メモリアル：校門の門柱等）
・事業区域内はもとより周辺地区や来街者と良好なコミュニケーションが図れるよ
うな配慮を行ってください。（良好なコミュニティの保全・新たなコミュニケーションの創出）
・良好な都市景観の創出に寄与する計画としてください。
・省資源・省エネルギー、新エネルギーの活用、ヒートアイランド防止策等、環境負荷の低減策や新たな環境創出についての提案を行ってください。
・文化・スポーツ、市民活動支援、xxアイプラザの活性化、周辺を含めた環境の維持等に対しての配慮･提案を行ってください。
・施設内容・運営については地域とのかかわりを十分考慮し、事業者として地域への貢献策について提案を行ってください。
・施設のバリアフリー化を図ってください。
・既存の樹木については可能な限り再利用することとしてください。
・提案に際しては、自由かつ柔軟な発想で施設提案を行ってください。また岡山市での定期借地権を活用した事業のモデルケースとなることを意識して提案の検討を行ってください。
・適正な工期の設定と現存施設の有効活用を行ってください。
・地域の保水・遊水機能を維持し、浸水被害を防止するため、特定都市河川浸水被害対策法に準じ雨水の貯留、浸透能力を備えた施設を設置してください。
・提案内容は十分事業性の担保できるものとしてください。
(2)事業手法
①定期借地権の設定と事業の運営など
原則として一般定期借地権〔借地借家法（平成３年１０月４日法律第９０号）第
２２条〕を設定し、民間活力を利用して事業を実施します。
・出石小学校等跡地部分から都市公園部分等の面積を引いた土地（旧出石小学校用地）に原則として一般定期借地権を設定し、事業者に貸し付けます。(住宅以外については事業用定期借地権の設定も可能とします。）
(定期借地権の貸付料の対象となる土地の範囲は別紙－３による)
岡山市が定期借地権を設定して土地を貸し付ける事業者は「第３応募の手続き
４応募者の要件」を満たす応募者の中から選定されたもので、応募者の代表者
（企業）、代表者を含む企業体又は応募者の資格を有する構成員で、事業対象地全体の一体的管理運営を行う組織・仕組みをつくり、自ら施設を所有し事業を実施する事業者〔応募者の代表者（企業）を含む３者以内〕もしくはこの事業のために設立された特別目的会社とします。
・事業者は、提案した計画内容に基づいて施設を自らの資金で建設し、事業者が転定期借地権（賃借権）付きで分譲又は自ら事業運営することとします。
・施設整備については適切な工期を設定して行ってください。（工事期間中、保育園の運営に支障が生じず、公共施設の使用に空白期間が生じないよう工期を設定してください。また体育館、コミュニティハウスの扱いについては事業者で最適な方法を選択し、提案を行ってください。ただし、コミュニティハウス・消防機庫
・大気観測所については事業区域内に必ず確保してください。）
②定期借地期間
事業運営期間に施設の建設工事期間及び除却工事期間を加えた期間とし、事業者と岡山市の協議によって決定します。
③土地の貸付料 （参考資料⑤：直近の路線価）
相続税課税標準価格を元に事業者と岡山市の協議によって土地の貸付料を決定します。〔公共施設の整備の割合、地域への貢献を考慮し岡山市と事業者が協議して決定します。都市公園・公共施設の整備に要した費用（既存施設の解体撤去費、現有公共施設の移転費・新設費等）は内容に応じて、土地の貸付料から差し引くこととします。（金額については岡山市と事業者が協議して決定します。）また、一般定期借地権の場合、１年間の土地の貸付料は土地の相続税課税標準価格の２
％以下を予定しており、一時金（保証金・権利金等）については徴収を予定していません。また、賃料については３年毎に見直すこととします。〕
なお、定期借地権による賃貸借契約を行う場合、貸付料が適正価格より低いと岡山市が判断した場合は、岡山市議会の議決を経て契約をすることとなります。（参考：共同住宅の一般定期借地の賃料率：１．９２％：全国定期借地権付住宅の供給実績調査・平成１５年６月・定期借地権普及促進協議会）
④定期借地権契約の終了
事業者は、原則として定期借地権契約の終了日までに施設を除却し、更地の状態で岡山市に返還することとします。
(3)事業プロポーザルの対象となる土地
①所在地 岡山市幸町１０－９（別紙－１，２）
②対象範囲（事業対象敷地） 旧出石小学校用地＋都市公園用地（未整備部分）
別紙－３の範囲全体
（工事区域・工期をいくつかに分割する場合はその区分を明確にし、最終的に整備する施設の計画・工区・工期を明示してください｡）
〔基本的には上記の範囲をプロポーザルの対象としますが下xx公園（都市公園として既に供用している部分）との一体的利用・整備についての提案は可能とします。〕
③x x １１,０２３㎡（学校用地）＋２,５３６㎡（都市公園用地・未整備部分）
（別紙－３）
〔参考：６，２９４㎡（下xx公園で現在整備済みの用地）〕
④用途地域など
市街化区域
商業地域（建ペイ率８０％ 容積率４００％）
防火地域（あくら通りから路線３０ｍ）及び準防火地域駐車場整備地区
背景保全地区
(高さ４０ｍを超える場合は岡山県景観条例による届け出が必要)駐車場附置義務条例適用地区
重要電波伝搬障害防止区域
岡山市xxx道公園沿道地区更新計画区域中心市街地・重点整備エリア
都市再生緊急整備地域（岡山駅東・表町地域）
★上記についての詳細、このほかの条件については応募者で調査してください。
⑤地区の概要
旧出石小学校区は、中心市街地旧５小学校区の中では、人口減少率が最も高く
（６９．５％）、人口密度は最も低く（４２．８人／ ha）なっています。また少子
高齢化も著しく進んでおり、エリア内に保育園などの子育て関連施設や高齢者施設などが少なく、また土地の価格も高いことから、若い世代や高齢者が住む環境としては魅力に欠け、良好なコミュニティの維持が困難になりつつあります。
さらに学区中心部は平面駐車場や２階建ての駐車場が立地し、学区南部では近年風俗系の商業施設が立地するなどして環境の変化が懸念されています。
しかし一方では岡山駅の直近にあり、若者向けの商業施設（例えばxxx番街
・オペラ通り・ビブレ、映画xx）と生活関連の商業施設（例えば高島屋、ドレミの街、イトーヨーカドー等）が立地しており生活・交通の利便性では岡山市の中心市街地の中でもトップクラスの条件を備えています。
さらに学区内には下xx公園・xxx道公園・xxアイプラザ（幸町図書館）があり、文化性の高い水と緑に恵まれた、快適性の高い地域となっています。
また、近年県庁通りは若者の通行が増え、彼らをターゲットにしたおしゃれな店舗の進出も見られるようになっています。下xx公園では、若者を対象とした､フリーマーケットが開催されており、現在でも様々なイベントが実施されているため様々な世代の来訪者も多く見られます。
⑥跡地全体の概要
出石小学校の敷地は北、西、および南側は道路に、東側は下xx公園に面し、公園を介してxxx道公園に至る位置にある、敷地面積約１．３５ｈａの土地です。xxxxくら通りの交通量はある程度あるものの、大きな幹線道路（市役所筋）からは１００メートル程度離れており、比較的静かな場所に位置しています。現在西側の道路でカラー舗装化と歩きやすくするための工事が終わり、快適な空間づくりが進んでいます。また周辺には様々な施設が立地しており快適性、利便性の高い場所となっています。
しかし周囲の土地利用については低・中層の店舗、事務所、戸建て住宅、マンション、ホテル、駐車場（平面・立体）等が混在しており、密度も低く都市的活用が充分行われているとはいえない状況となっています。
⑦土地の所有者 岡山市（普通財産）
⑧本事業の全体スケジュール
優先交渉権者（事業予定者）の選定 | 平成１６年３月下旬予定 |
仮基本協定の締結 | 平成１６xx頃 |
基本協定の締結 | 平成１６年夏頃 |
（事業に係る補助金等の要求） | 平成１６年夏頃 |
契約の締結・定期借地権の設定 | 平成１７xx頃 |
工事の着手（現場着工） | 平成１７年度中 |
(4)その他
・平成１６年３月３１日（平成１７年３月３１日までの期間延長について検討中）
までは、旧出石小学校の施設を地元、出石小学校施設暫定活用運営協議会に貸し付けており、この期間に敷地内に立ち入り、敷地調査等を行う場合は岡山市及びこの協議会と協議し、了承を得たのち実施してください。
・プロポーザル対象範囲内にある旧出石幼稚園は、平成１８年３月３１日まで、暫定的に保育園として社団法人に貸し付けており、敷地調査等を行う場合は、岡山市及びこの社団法人と協議し、了解を得たのち実施してください。
・定期借地権による土地の貸し付け契約を締結し、定期借地期間が開始された時点から、現存する旧出石小学校等の施設についても事業者の管理下に置くこととします。（消防機庫、コミュニティハウス、大気観測所、旧出石幼稚園は除きます。）
・事業推進にあたり国等の補助事業の要件に該当する場合は、その活用を十分検討してください。
（補助金の内容・可能性等については岡山市の担当部署と事前に十分協議を行ってください。）
・住宅について、住宅金融公庫の融資（優良分譲住宅融資、都市居住再生融資、市街地再開発等融資）を受けようとする場合は「優良住宅を事業承認申請される皆様へ」の「受付のめやす」にある民間事業者の条件を満たしてください。（ただし、この条件を満たすことが融資を確約するものではありません。融資にあたっては、優先交渉権者（事業予定者）が決定後、民間事業者が住宅金融公庫と十分協議し事業承認申請を行ってください。｢受付のめやす」抜粋 別紙－４を参照してください。）
第３ 応募の手続き
１基本的な考え方
(1)本事業への参加を希望する事業者を公募します。
(ただし保育園の運営者は除きます。保育園については事業プロポーザル後に運営者を別に公募します。）
(2)事業者の選定に当たっては、「一般公募型プロポーザル方式」を採用し、最も優れた提案を行った応募者を、優先交渉権者（事業予定者）として決定します。
（以下「優先交渉権者（事業予定者）」を「優先交渉権者」と表記します。）
なお、優先交渉権者との協議が整わない場合、または優先交渉権者が失格条件に該当した場合、次点以下の応募者とxx交渉できるものとします。
２応募のスケジュール
応募のスケジュール（予定）は、次の通りとします。
事業者募集要項、要項配布資料の公表 （配布） | 平成15年１０月１７日（金） 〔配布は、10月17日（金）～10月31日（金）〕 |
事業者募集要項等の説明会・現場説明 | 平成15年１０月２８日（火） |
事業者募集要項等への質問の受付 | 平成15年１１月６日（木） ～１１月７日（金） |
事業者募集要項等への質問に対する回答 | 平成15年１１月下旬 |
応募登録の受付（高齢者施設の運営主体の 登録の締切は応募登録の変更締切日とします） | 平成15年１２月１１日（木） ～１２月１２日（金） |
応募登録の変更締切 | 平成16年１月１３日（火） |
提案書等の受付日 | 平成16年２月１２日（木）・１３日（金） |
xx交渉権者の決定 | 平成16年３月下旬予定 |
３応募の手続き (1)事業者募集要項等
〔事業者募集要項、要項配付資料（応募書類作成要領、敷地図、現況関係図等）〕の公表（配布）
①事業者募集要項は、岡山市ホームページ（xxxx://xxx.xxxx.xxxxxxx.xxxxxxx.xx/）で平成１５年１０月１７日（金）より閲覧できる他、受付窓口（岡山市役所９階企画
局事業政策課）にて平成１５年１０月１７日（金）から１０月３１日（金）まで配布します。配布時間は、午前９時から午前１２時及び午後１時から午後５時までの間とします。
②事業者募集要項、要項配布資料は、平成１５年１０月２８日（火）の説明会場においても配布します。ただし、要項配布資料は、１社につき１部とします。
(2)事業者募集要項等説明会
・事業者募集要項等の内容について、次の要領により説明会を開催します。当日は配付済みの事業者募集要項等を持参してください。
①日 時
平成１５年１０月２８日（火）午後１時３０分から午後３時３０分まで
②場 所
旧出石小学校（なお車での来場はできませんのでご注意ください。）
③参加者
・本事業に参加を希望する民間企業とし、１社につき３名までとします。なお、出席者の企業名等は公表しません。
・出席を希望する方は、事業者募集要項等説明会参加申込書（様式－１）を受付窓
口に持参・電子メール若しくは FAX にて、平成１５年１０月２４日（金）の午
後５時までに提出してください。
なお、都合により申込できなかった方で、当日の参加を希望される方についても当日の受付を行います。
(3)現地説明会
①日 時
平成１５年１０月２８日（火）午後３時３０分から午後４時３０分まで
②場 所
旧出石小学校（なお車での来場はできませんのでご注意ください。）
③参加者
事業者募集要項等説明会と同じ
(4)事業者募集要項等への質疑及び回答
この募集要項に関する質疑は、次の通り受け付けます。
①質疑方法
・事業者募集要項等に対する質問がある場合は、事業者募集要項質疑書（様式－２）に所要の事項を記入し、予定の代表企業が一括して（代表企業が決定していない場合は各企業が）下記の受付期間内に受付窓口へ持参、若しくは電子メール（添付ファイル）によりお送りください。郵送や電話での受付は行ないません。
・１件の質問に対し、１枚の様式を使用してください。
・持参する場合、記入した様式の他、内容を記録したフロッピーディスクも提出してください。
②受付期間
平成１５年１１月６日（木）から１１月７日（金）とします。
持参時間は、午前９時から午前１２時及び午後１時から午後５時の間とします。電子メールの場合は１１月７日（金）の午後５時までとします。
③質疑に対する回答
・受け付けた質疑に対する回答は、岡山市ホームページで平成１５年１１月下旬より閲覧できる他、質問回答公表日以降、応募登録を行う事業者には応募登録時に受付窓口にて配布します。
回答にあたって質問を行なった企業名等は公表しません。また、意見の表明と解されるものについては、回答しないことがあります。
(5)応募登録の手続き
①応募登録申請
本事業に参加を希望する民間企業（代表者となる企業）は、応募登録申請書（様式
－４～９）に所要の事項を記入し、添付書類を添えて、下記の受付期間内に受付窓口へ持参、若しくは郵送（簡易書留）し、応募登録の手続きを行ってください。
〔添付書類〕
応募登録申請者全員（代表者及び構成員）の定款、商業登記簿謄本及び印鑑証明 書・応募登録者全員（代表者及び構成員）の会社概要（パンフレットで可）等で、様式４～様式９の下欄に示した書類
②受付期間
平成１５年１２月１１日（木）から１２月１２日（金）とします。
持参時間は、午前９時から午前１２時及び午後１時から午後５時の間とします。
郵送の場合は、消印の日付を有効とします。
③応募登録申請後の辞退
応募登録申請書等の提出後、辞退する場合は事務局まで連絡の上、速やかに書面で提出してください。この場合でも、いっさいの提出資料は返却しません。
④応募登録の変更
応募登録申請書等の提出後、構成員については変更を行うことができます。ただし変更が可能な期間は平成１６年１月１３日（火）までとし、応募登録者としての資格を有する者と事務局が判断した者に限ります。
⑤登録に係る費用
登録料は無料。ただし登録に係る費用はすべて登録申請者の負担とします。
⑥登録通知等
(a)登録通知書の発行
登録申請受付期間終了後、応募登録者としての資格を有するものと事務局が判断した者（以下「登録者」と言う）に対して「登録通知書」を送付します。 なお､登録通知書は代表企業あてに平成１５年１２月２６日（金）までに送付します。（構成員の変更があった場合は変更の届出があった日から３週間以内に送付します。）
(b)登録者名の公表
登録者名については、優先交渉権者発表前には公表しません。（ただし、出石小学校跡地整備事業プロホーザル審査委員会から公表の要請があった場合は､この限りではありません。）
⑦登録の取り消し
応募登録後登録通知送付までの間において、自ら辞退した場合のほか、登録者
（代表者及び構成員）が次に該当する場合には、応募登録の取り消しまたは応募登録における構成員の抹消を行う場合があります。
(a)登録申請時の提出資料で故意に虚偽または不備があった場合
(b)事業の企画、資金調達、設計、建設並びに経営、管理運営等の業務の遂行にふさわしくないと認められた場合
(c)その他、審査に関わる不正な行為が認められた場合
(6)提案書等の受付
応募者は、提案書等を下記の受付日時内に受付窓口へ持参してください。
①受付日時
平成１６年２月１２日（木）・１３日（金）
午前９時から午前１２時まで及び午後１時から午後５時まで
(7)その他
①市の配布する資料
市の配布する事業者募集要項等（事業者募集要項、要項配布資料）質問に対する回答及びその他資料は、提案、審査、契約等の手続き、条件等に関し、本事業者募集要項と一体のものとして扱います。
②費用の負担
応募に関し必要な費用は、応募者の負担とします。
③提案書等の変更の禁止
応募者が提出した提案書等の内容の変更は認めません。
④虚偽の記載をした場合
応募者が提出した提案書等に故意に虚偽の記載がある場合は、応募を無効とするとともに、虚偽の記載をした者について、所要の措置を講ずることもあります。
⑤使用言語及び単位
本事業に関して使用する言語は日本語とし、使用する単位は計量法（平成４年法律第５１号）に定めるところによるものとします。
⑥著作権
応募者が提出した提案書等の著作権は、それぞれの応募者に帰属しますが、本事業の範囲において公表・展示するとき、その他市が必要と認めるときは、市は無償で使用できるものとします。
⑦提案書の取扱い
応募者が提出した提案書等は返却しません。
⑧資料等の取扱い
市が配布する資料等は、応募にかかわる検討以外の目的で使用することを禁じます。
４応募者の要件 (1)基本的要件
応募者は、市xxを定期借地し、都市公園・広場等、居住施設、保育園、高齢者施設、駐車場等の中心的施設及び事業者の提案による自由提案施設からなる複合施設を整備し、事業運営期間中安定して民間施設の事業を運営できる企画力、技術力、及び経営能力等を有する民間企業体〔特別目的会社（ＳＰＣ）を含む〕とします。
(2)応募者の構成
応募者は第３－３－(5) により応募登録を行った者で次の要件を満たしていること。
①応募者は、複数の構成員で構成されるものとし、代表者を定めていただきます。
②応募者の構成員には、設計、建設、開発、運営管理のそれぞれの資格要件を満たす構成員として申請したものを含んでください。（それぞれの資格要件を有する構成員の元に、資格要件を有さない構成員が加わることは可能です。）
③応募者の構成員のいずれかが、他の応募者の構成員として重複参加することはできません。
④応募者は独自の交渉の上、公共施設及び保育園以外の施設について運営主体を選定し、施設整備内容及び経済条件等について提案書の提出前に必要な協議を行い、双方合意のうえ、運営主体として本事業に参加するようにしてください。
(3)資格要件を満たす構成員
①設計：建物等の設計に関し、次の各要件を満たしていること。
(a)建築士法（昭和２５年法律第２０２号）第２３条の規定に基づく一級建築士事務所の登録を行っていること
(b)提案内容と同等以上の規模及び高さの建物の設計実績があること。
②建設：建築物の建設に関し、次の各要件を満たしていること。
(a)建設業法（昭和２４年法律第１００号）第３条第１項の規定に基づく、建築一式工事及び機械器具設置工事につき特定建設業の許可を受けていること。
(b)建築一式工事に係る建設業法第２７条の２３第１項に定める経営事項審査の直近の総合評点が１２００点以上であること、又はこれと同等以上の能力を有していると認められること。
(c)提案内容と同等以上の規模及び高さの建物の施工実績があること。
③開発：不動産の開発に関して、次の各要件を満たしていること。
(a)過去１０年間の間に、集合住宅の供給を岡山市内で２００戸以上あるいは
全国で１０００戸以上の実績を有すること。
(b)過去１０年間の間に、延べ床面積が１０，０００㎡以上の複合開発における不動産開発業務の実績があること、又はこれと同等以上の能力を有していると認められること。
(c)不動産開発業務の実績には、共同事業者として参画した場合や複数棟（団地等）も認める。
(d)宅地建物取引業法（昭和２７年法律第１７６号）第２条の規定に基づく宅地建物取引業者であること。
(e)賃貸ビル経営の経験を有すること。
④管理・運営：不動産の管理に関して、次の各要件を満たしていること。
(a)不動産管理業務を営み、その営業実績が１０年以上、かつ過去３年間の１年当たりの平均売り上げ高実績が５，０００万円以上あること、又はこれと同等以上の能力を有していると認められること。
(b)マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成１２年１２月８日法律第１４９号）第２条の規定に基づくマンション管理業者で、同法第４４条の国土交通省に備えるマンション管理業者登録簿に登録を受けていること。
なお、ＩＳＯ認証取得業者の場合は応募登録申請書・事業実績に関する調書（様式
－５～８）の備考欄に取得内容を記入してください。
(4)構成員の制限
構成員の制限の対象となる期間は、提案書等の受付日から審査のための審査委員会開催日までとします。
構成員の制限の対象となる期間に、応募者の代表者又は資格要件を満たす構成員として申請した者が次に規定する制限に抵触した場合は、当該応募者は失格とします。
応募者の代表者又は資格要件を満たす構成員として申請した者以外の構成員が次に規定する制限に抵触した場合も、当該応募者は失格とします。ただし、応募者が、市が指定する期間内に当該構成員を除外し、かつ除外しても応募にともなう全ての条件が満たされるための手当て（出資の変更等）を行い、その内容を市が承諾した場合は当該応募者を失格としないこととします。
①地方自治法施行令（昭和２２年政令第１６号）第１６７条の４第１項の規定により一般競争入札への参加を制限される者及び同条第２項１から６号に該当する者
でないこと。
②経営不振の状態（破産手続き、会社更生手続き若しくはその他類似の手続開始の申立がなされたとき、特別清算手続若しくは会社整理手続が開始されたとき、手形取引停止処分がなされたとき）でないこと。
③市町村税を完納していること。
④各関係法令等に基づく届け出、申請等必要な手続きをすべて行っていること。
(5)高齢者施設の運営主体
①資格要件
高齢者施設の運営主体の資格要件は次のとおりとし、資格要件を判定する基準日は、提案書等の受付日とします。
(a)社会福祉法人、医療法人、株式会社、特定非営利活動法人であること。（介護保険事業を行う場合には介護保険事業者として指定を受けたものであること）
(b)高齢者の処遇経験を有する（介護保険施設における経験又は居宅サービス等における経験があるもの）こと。
②制限
構成員の制限の対象となる期間は、提案書等の受付日から審査のための審査委員会開催日までとします。
制限の対象となる期間に、高齢者施設運営主体が次に規定する制限に抵触した場合は、当該応募者は失格とします。ただし、応募者が、市が指定する期間内に当該高齢者福祉施設運営主体を他の運営主体に交替させ、かつ交替しても応募にともなう全ての条件が満たされるための手当て（出資の変更等）を行い、その内容を市が承諾した場合は当該応募者を失格としないこととします。
(a)経営不振の状態（破産手続き、会社更生手続き若しくはその他類似の手続開始の申立がなされたとき、特別清算手続若しくは会社整理手続が開始されたとき、手形取引停止処分がなされたとき）でないこと。
(b)市町村税を完納していること。
(c)各関係法令等に基づく届出、申請等必要な手続きをすべて行っていること。
(6)その他の構成員の制限
構成員の制限の対象となる期間は、提案書等の受付日から審査のための審査委員会開催日までとします。
制限の対象となる期間に、その他の構成員が次に規定する制限に抵触した場合は、当該応募者は失格とします。ただし、応募者が、市が指定する期間内に当該構成員
を交替させ、かつ交替しても応募にともなう全ての条件が満たされるための手当て
（出資の変更等）を行い、その内容を市が承諾した場合は当該応募者を失格としないこととします。
(a)経営不振の状態（破産手続き、会社更生手続き若しくはその他類似の手続開始の申立がなされたとき、特別清算手続若しくは会社整理手続が開始されたとき、手形取引停止処分がなされたとき）でないこと。
(b)市町村税を完納していること。
(c)各関係法令等に基づく届出、申請等必要な手続きをすべて行っていること。
５事業者の業務範囲
本事業における、事業者の業務範囲は以下のとおりとします。
(1)事業場所の定期借地
市は、事業者のために事業場所（市xx）に原則として一般定期借地権（定期借地契約の期間は事業運営期間に複合施設の建設工事期間及び除却工事期間を加えたものとする。）を設定します。
(2)複合施設の整備等
①施設の建設
事業者は、提案する施設を、市が提示する事業者募集要項等に記載しているとおり、適切な工期を設定し整備するものとします。
②現存する建築物・工作物等の除却
事業者は、複合施設の整備に当たって必要となる建築物・工作物等の除却業務を行います。除却業務の範囲は、市が提示する事業者募集要項等の敷地図・現況関係図から推測できるもので、かつ複合施設の整備に当たって支障となる全ての建築物
・工作物等を除却対象とします。
③公共施設・都市公園など（公共施設とはＰ３の１２行目の現有公共施設を指し、計画に際し、支障となった場合に事業者が整備するものを指します。）
(a)公共施設・都市公園の整備に係る設計業務等
事業者は、公共施設・都市公園の整備に当たって必要となる設計図書等を作成する。設計に当たって市が提供する資料以外で必要となる各種調査（敷地測量・土質調査等）、電気・電話、ガス、上下水道等に関する協議、近隣住民への説明、各種許認可の取得等も行うこと。
なお、事業者は、設計図書等の作成に当たっては、市と十分に協議を行い、完成前に市の承諾を得ること。
(b)公共施設・都市公園の整備に係る建設及び関連業務等
事業者は、設計図書等に基づき、公共施設・都市公園を建設する。建設に当たって必要となる各種調査（敷地測量・土質調査等）、電気・電話、ガス、上下 水道等に関する協議、近隣住民への説明、各種許認可の取得等も行うこと。
なお、事業者は、建設に当たっては、市と十分に協議を行い、完成前に市の検査を受けること。
(c)公共施設・都市公園の完成後の市への所有権移転業務
事業者は、公共施設・都市公園の完成後、必要な手続きを行った上で、市に公共施設・都市公園の工作物等の所有権を移転すること。
(d)公共施設・都市公園の維持管理・修繕業務
公共施設・都市公園の維持管理及び修繕業務については事業者の提案に基づき市と事業者が協議し決定します。（事業者に維持管理・修繕業務を義務づけるものではありません。）
(e)公共施設等の瑕疵
市は事業者から所有権を移転された施設について所有権移転後２年以内（防水は
１０年以内）に瑕疵が発見された場合、事業者に対しその責任と費用負担による補修を要求できるものとします。
④民間施設（公共施設・都市計画公園以外の施設） (a)民間施設の整備に係る設計業務等
事業者は、民間施設の整備に当たって必要となる設計図書等を作成する。設計に当たって必要となる各種調査（敷地測量・土質調査等）、電気・電話、ガス、上下水道等に関する協議、近隣住民への説明、各種許認可の取得等も行う。
なお、事業者は、設計図書等の作成に当たっては、市と十分に協議を行い、完成前に市の確認を得ること。
(b)民間施設の整備に係る建設及び関連業務等
事業者は、設計図書等に基づき、民間施設を建設する。建設に当たって必要となる各種調査（敷地測量・土質調査等）、電気・電話、ガス、上下水道等に関する協議、近隣住民への説明、各種許認可の取得等も行う。
なお、事業者は、設計図書等の作成に当たっては、市と十分に協議を行い、完成前に市の確認を受けること。
(c)民間施設の維持管理・修繕業務及び運営業務等
事業者は、民間施設の維持管理・修繕業務及び運営業務等を行うこと。
(d)運営期間終了時の施設の除却業務
事業者は、原則として、運営期間終了後、定期借地契約の終了日までに民間 施設を除却し、事業場所を更地の状態で市に返還すること。
６各種の申請・手続きなど
事業者は、事業実施に当たり必要な補助申請、都市計画決定の変更その他各種の申請・手続きが必要な場合は市と協議し、申請・手続き、資料の作成等を行うこととします。
７事業者の費用負担
本事業における、事業者の費用負担は以下のとおりとします。
①事業者は、事業運営に係る定期借地契約の期間中、賃料を市に支払う。
②事業者は、施設の整備に係る費用を負担すること。
（従前の建築物・工作物等の除却費用・新設する公共施設の整備費用については、岡山市と事業者の協議により土地の賃料から差し引くこととします。）
③事業者は、施設の維持管理・修繕業務に係る費用を負担する。
（公共施設の維持管理・修繕業務にかかる費用の負担については事業者の提案に基づき岡山市と協議して決定します。ただし公共施設の維持管理・修繕業務にかかる費用の負担を義務づけるものではありません。）
④事業者は、民間施設の運営業務に係る費用を負担する。
⑤事業者は、原則として事業運営終了後定期借地契約期間内に民間施設の除却を行いこの費用を負担する。
８応募書類
応募書類については、別途配布する「応募書類作成要領」と本募集要項の全体内容を勘案して作成してください。
（１）応募書類の種類
①応募者（構成員）等の資格要件に関する調書
②事業・施設計画概要書
③事業計画書
④施設計画書
⑤概算工事費内訳書・資金計画書
⑥事業収支計画書
⑦管理運営計画書
（２）応募書類作成上の留意点
応募書類作成については、別途配布する「応募書類作成要領」により作成してください。
第４ 提案の審査等
１審査体制
応募者から提出された提案書等は、審査基準に従い学識経験者等外部専門委員、一般委員及び公募委員で構成する『出石小学校跡地整備事業プロホーザル審査委員会』（以下｢審査委員会｣）で審査を行い優秀提案応募者と次点以下の応募者を選定します。
市は、審査委員会の選定結果を踏まえ、優先交渉権者と次点以下（次順位交渉権者）を決定します。
なお審査委員会の委員氏名の公表時期、方法については、審査委員会において協議し決定することとしますが、必ず公表します。
２審査方法
(1)審査委員会は、提出された応募書類により書面審査を行い、資格、基本的事項、提案内容評価事項についての評価を行います。
(2)審査委員会は、必要と認めるときは、応募者に対して、当該内容についてヒアリング等の所要の措置を講じます。（二次審査としてヒアリングを予定しています）
(3)審査委員会は、必要と認めるときは専門的事項に関し、第三者である専門家の意見を聴取します。
(4)審査委員会は、審査の方法、公開の方法等について事前に協議し、応募書類審査前に審査項目、公開の方法等を公表します。
(5)審査委員会は審査終了後、審査についての経過・講評、得点等を整理した、審査結果報告書を作成、公表します。
３主な審査予定項目 (1)資格
応募者（構成員）の資格要件を満たしていること。
(2)基本的事項
①事業プロポーザル事業者募集要項に規定する条件を満たしていること。
②関係法令及び条例・要綱等を遵守し、抵触していないこと。
(3)提案内容評価事項
①施設の計画・技術的な評価
(施設全体の計画に関する提案、公共・地域に対する貢献度、環境への配慮、景
観・街並みとの調和・デザインについての配慮、住宅についての基本的な考え方、住宅以外の基本的な施設についての考え方、自由提案施設についての考え方など)
②岡山市の各種政策に対しての理解と取り組みについての評価
（中心市街地活性化及び地域の活性化への対応、住環境・定住推進策〈都心居住〉への提案など）
③施設の長期にわたる管理運営についての評価
④建設工事・除却工事についての考え方
⑤事業の実施体制
⑥公的な土地利用、施設利用等の評価
（公的な土地利用、施設利用等の割合、定期借地権対象範囲、賃料などについての考え方）
⑦事業収支計画など財務的な評価
（各時点でのコスト縮減策についての評価、安定的な資金調達に関する評価、事業収支計画に関する評価、事業安定化方策に関する評価）
⑧提案内容全体をとおしての総合的な評価
４審査結果と優先交渉権者の決定の公表
応募の状況、審査結果、優先交渉権者の決定については、適宜公表します。
５応募者の失格
(1)提出書類に故意に虚偽または不備があった場合 (2)未発表の提案以外のものを提出した場合
(3)応募者（構成員全員）が個別に審査委員会の審査委員と接触を持った場合
(4)応募者（構成員全員）が審査前に提案内容について公表し、応募者と提案内容の関連が容易に判断できる行為を行った場合、応募者（構成員全員）の匿名性を損なう行為を行った場合（例えば提案提出前から事業者発表までの間に提案内容を公表した場合等）
(5)その他本事業の遂行にふさわしくないと認められた場合、審査に関わる不正な行為が認められた場合
６その他
岡山市では「民間からの提案を基にした事業者選定方式（プロポーザル）の実施指針」を作成しています。この内容を前提に提案、応募を行ってください。
【質問・書類等受付窓口・事務局】
岡山市企画局総合政策部事業政策課都心活性化対策室
〒７００－８５４４ 岡山市大供一丁目１番１号ファクシミリ ０８６－８０３－１７３２
電子メールアドレス xxxxxxxxxxxxxx@xxxx.xxxxxxx.xxxxxxx.xx
別紙－１ 位置図１（１／５０００） 別紙－２ 位置図２（１／２５００） 別紙－３ 対象範囲図（１／１０００）
別紙－４ 住宅金融公庫・｢受付のめやす」抜粋参考資料
①出石小学校土地活用地元要望書抜粋（平成１３年７月２５日）
②パブリックコメント意見概要
③岡山市中心市街地の小学校跡地活用の観点と出石小学校跡地活用の基本的な考え方
（案）についてご意見をお寄せください。（パブリックコメント募集のための資料・コピー）
④周辺保育園の状況
⑤直近の路線価