Contract
（様式６）
事業用定期借地権（賃借権）設定契約書（案）
国立大学法人xx大学（以下「甲」という。）と○○○○（以下「乙」という。）は、甲の所有する後記表示の土地（以下「本件土地」という。）について、xを賃借権設定者とし乙を賃借権者として借地借家法（以下「法」という。）第23条第1項に定める事業用定期借地権である賃借権（以下「本件借地権」という。）を設定することに合意し、下記の内容により本事業用定期借地権（賃借権）設定契約（以下「本件借地契約」という。）を締結する。
（xxxx等の義務）
第１条 甲及び乙は、xxを重んじ誠実にこの契約を履行しなければならない。
２ 乙は、本件土地が甲の資産であることを常に考慮し適正に使用しなければならない。
（目的）
第２条 甲及び乙は、本件土地について法第23条第1項に定める事業用定期借地権を設定することを目的とする。
２ 本件借地権は、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。）及び建物の築造による存続期間の延長はなく、乙は甲に対し法第13条の規定による建物の買取りを請求することができない。
（種類・構造等）
第３条 乙が本件土地上に建築する建物（以下「本件建物」という。）の種類・構造等は後記表示の予定建物記載のとおりとする。
（賃貸借期間）
第４条 賃貸借期間は、令和5(2023)年10月1日から令和37(2055)年3月31日までとする。
２ 前項の賃貸借期間には本件建物の建築に要する期間及び解体・撤去等の原状回復に要する期間を含むものとする。
（貸料）
第５条 貸料は、月額○○○○○xxとする。ただし、甲が所有する建物等を解体撤去する期間及び本件建物の建築に要する期間は免除する。
２ 賃料の支払いの始期及び終期において1ヵ月に満たない月の賃料は、当該月の日割計算によるものとし、100円未満は切り上げるものとする。
３ 甲又は乙は、本件借地契約締結日以降地価及び近隣賃借料相場並びに「xx大学湯田宿舎跡地整備事業」による効果等を考慮し、第1項に定める貸料が不相当となった場合は甲乙協議の上貸料を変更することができるものとする。
（貸料の支払方法）
第６条 乙は、毎月末日までに翌月分を甲の指定する銀行口座へ振込む方法により支払うものとする。なお、振込手数料は乙の負担とする。
（延滞金）
第７条 乙は、甲が定める納付期限までに賃料を支払わないときは、期限満了の翌日から支払われた日までの日数につき年3％の割合（1年365日の日割）で計算した延滞金を支払うものとする。
２ 前項に定める延滞金の確定額が100円未満である場合はその金額を免除する。
（充当の順序）
第８条 乙が、賃料及び延滞金を支払う場合において、支払われた金額が賃料及び延滞金の合計額に満たないときは先ず延滞金から充当する。
（担保）
第９条 乙は、本件借地契約に基づいて生ずる乙の債務を担保するため、甲に対し保証金として貸料の12カ月分を預託する。なお、保証金には利息を付さない。
２ 甲は、本件借地契約が満了し乙から本件土地の引渡しを受けたときは、前項の保証金から延滞金等の乙の甲に対する債務を控除した残額を返還する。
（費用負担）
第１０条 甲は、本件土地に関する公租公課を負担し、乙は本件建物の建築に係る費用及び本件建物に関する公租公課を負担する。
（既存建物等の撤去及び撤去費用）
第１１条 本件土地の後記表示の既存建物及び工作物並びに樹木の撤去は乙が行い、撤去費用は乙の負担とする。
（引渡し）
第１２条 甲は乙に対し、本件土地と隣地及び道路との境界を明示し、本件土地を〇〇〇〇年〇月〇日までの日に引渡すものとする。
（契約不適合責任）
第１３条 甲は乙に対し、本件土地及び既存建物が種類又は品質に関して本契約の内容に適合しない場合（本件土地内に地中障害物又は土壌汚染が存在する場合及び既存建物内にアスベスト又はＰＣ Ｂが存在する場合を含む。（以下「物に関する契約不適合」という。））であっても、本件土地及び既存建物引渡し後における物に関する契約不適合の責任を負わないものとする。
２ 前項にかかわらず、次の各号の場合においては物に関する契約不適合責任は免除されないものとする。
一 甲が物に関する契約不適合の存在を知り、また知り得たにもかかわらず乙につげなかった場合二 既存建物の内、『xx大学湯田宿舎新営工事設計図』に記載がなく、かつ、本件建物の建築に支
障を来たすものが発見された場合
ただし、第二号の場合において、除去抹消するときは、その実施時期及び方法については、甲乙合意の上決定するものとする。
３ 前二項の規定は、民法第 606 条第 1 項に定める甲の本件土地の修繕義務を免除するものではない。
（使用上の制限）
第１４条 乙は、本件土地を第2条に定める目的及び第3条に定める種類・構造等以外の用途に使用してはならない。
２ 前項の定めにかかわらず、次の各号に該当する場合は事前に書面により甲へ申請し甲が認めた場合に限り、実施することができる。但し、いずれの場合も甲の財産の用途又は目的を妨げることにならないことのほか、甲が不利となるおそれがない場合に限る。
x xが本件土地を第三者へ転貸しようとするとき二 乙が第三者へ賃借権を譲渡しようとするとき
三 乙が本件建物の増改築等により現状を変更（軽微な変更は除く。）しようとするとき
四 乙が本件土地の利用用途を変更しようとするとき
３ 前第2項第1号の転貸について、乙から申請があった場合は甲の用途又は目的を妨げないと認められ、かつ転貸の期間を通じて転貸人である乙が甲との契約における貸し付けた土地等の利用方法及び貸料の支払い等の貸付条件を適切に履行する上で妨げにならないと甲が認める者が転借人であることのほか、甲が不利となるおそれがなく、やむを得ない場合と認められる場合に限り承認することができる。なお、甲が不利になるおそれがある場合として以下のような場合がある。
一 転借人の転貸人に対する転貸料の支払能力に不安があるとき二 契約における借地権・土地賃借権の残存期間が短いとき
三 転借人の利用用途が以下の(1)から(4)のいずれかに該当するおそれがあるとき
(1) 甲の業務の遂行に支障が生じるおそれがあるとき
(2) 甲の財産の管理上支障が生じるおそれがあるとき
(3) 甲の業務の公共性に鑑み、貸し付けた土地等の利用用途が以下に該当するおそれがあるとき
① 騒音、振動、塵埃、視覚的不快感、悪臭、電磁波又は危険物等を発生又は使用する等周囲に迷惑を及ぼすような用途に使用するものであること
② 風俗営業又はそれに類する用途、犯罪に関わる又は助長する用途、深夜営業を主とする用途、公序良俗に反する用途その他甲の品位を損なうような用途に使用するものであること
③ 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成三年法律第七十七号）（以下
「暴対法」という。）第二条第二号に規定する暴力団（以下「暴力団」という。）の事務所その他これに類するものの用に供しようとするものであること
④ 上記のほか、その利用により公共性、公益性を損なうおそれがある用途に使用するものであること
(4) その他甲の財産の用途又は目的を妨げるおそれがあるとき
４ 転貸しようとするときは、次に掲げる事項を記載した転貸承認申請書及び甲が示す添付書類を甲に提出しなければならない。
(1) 転貸の対象となる土地等の所在地、数量、面積
(2) 転借人の住所及び氏名
(3) 転借人の利用用途
（承認事項）
第１５条 乙は、本件土地上において本件借地契約締結日以後に新たに建物その他工作物を設置しようとするときは、詳細な設計書及び図面を提出して甲の承認を得なければならない。
（保全義務等）
第１６条 乙は、善良な管理者としての注意をもって本件土地の維持保全に努めなければならない。
２ 乙は、本件土地上の乙又は第14条第2項第1号の転借人の本件建物を第三者に貸し付けた場合は、本件建物の貸付けを受けた第三者の利用等により、本件借地契約における貸付条件の適切な履行が妨げられないよう乙において責任を持ち、違反が確認された場合乙は速やかに違反の是正のための措置を講じるものとする。
３ 乙は、本件土地が天災その他の事由によって損壊し第三者に損害を与えた場合はその賠償の責めを負うものとし、甲が乙に代わって賠償の責めを果した場合は、乙に求償することができるものとする。
４ 前第1項の規定により支出する費用は、全て乙の負担とし乙は甲に対しその償還等の請求をすることができない。
（本件建物の譲渡・賃貸等）
第１７条 乙は、本件建物を第三者に使用させる場合、甲の承諾を得て譲渡する場合または第三者が本件建物に物権その他の権利の登記をする場合、乙は、本件借地権が期間満了時に消滅し、本件土地を甲に返還しなければならない旨を、当該第三者に対し書面で告知しなければならない。
２ 乙は、本件建物を賃貸するときは、法第38条に規定する定期建物の賃貸借契約を建物賃借人と締結するものとする。当該契約書には法第38条に規定する定期建物賃貸借契約に基づき第4条第1項の期間の満了により本件建物が取り壊されると同時に定期建物賃貸借契約が終了する旨を定めなければならない。
３ 乙は、甲の信用を害する者、反社会的勢力またはその構成員を建物の賃借人としないものとする。
（実地調査等）
第１８条 甲は、本件土地について随時その状況を実地調査し、乙に対して必要な報告又は資料の提出を求めることができる。この場合において、乙はその調査を拒み、妨げ又は報告若しくは資料の提出を怠ってはならない。
（契約の解除）
第１９条 次の各号のいずれかに該当したとき、相手方は催告を要しないで直ちに本件借地契約を解除することができる。なお、本条の規定は損害賠償の請求を妨げない。
一 乙が、本件借地契約に定める規定に違反したとき
二 乙が、支払不能になったとき、重要な資産の差押え若しくは競売の申立てを受けたとき三 乙が、手形交換所の取引停止処分を受けたとき
四 乙が、監督官庁から営業停止・取消処分を受けたとき五 乙が、公租公課の滞納処分を受けたとき
六 乙の資産、信用状態が悪化し又はそのおそれがあると認められる相当の事由があるとき七 甲又は乙が、正当な理由なくして本借地契約に違反し相手方が催告を受けても相当期間内
に当該違反を是正しないとき
（中途解約）
第２０条 甲及び乙は、原則として本件借地契約の中途解約はできないものとする。（第19条の場合を除く。）ただし､乙は次項に定める違約金を支払い中途解約できるものとする。
２ 乙の都合により乙が中途解約する場合は、６か月前（予告期間）までに甲に対して書面をもってその旨を通知しなければならない。ただし、乙はこの予告期間を厳守できない場合は、予告期間に不足する期間の賃料を甲に支払い即時解約することができるものとする。
３ 前項の規定により中途解約する場合においても、乙は第11条に規定する既存建物等の撤去費用を甲に請求しないものとする。
（不可抗力による契約の終了）
第２１条 天災地変その他甲及び乙の責めに帰することができない事由により、本件土地が毀損し第3条に定める使用に耐えなくなった場合、本件借地契約は当然に終了する。この場合において、甲又は乙の被った損害については甲乙双方その責めを負わない。
２ 前項の場合において、乙は引渡しを受けた後、乙の責により本件土地に設置した工作物等について自己の負担により撤去し、甲の立会い及び確認を得て甲の指定する期日までに返還しなければならない。但し、返還時の状態について乙の申し出に対し甲が了承した場合はこの限りではない。
（原状回復）
第２２条 乙は、第４条に定める賃貸借期間が満了したとき又は第１９条によりこの契約を解除され若しくは解除したときは、乙の負担で本件土地を更地の状態に回復して甲の立会い及び確認を得て甲の指定する期日までに返還しなければならない。但し、原状回復の状態について、乙の申し出に対し甲が了承した場合はこの限りではない。
２ 乙が原状回復の義務を履行しないときは、甲が乙に代り履行しかかった代金を乙に求償することができる。この場合、乙はなんら異議を申し立てることができない。
（違約金）
第２３条 乙は、第4条に定める賃貸借期間中に次の各号に定める事由が生じた場合は、専門家等の意見を徴し、民間の土地等賃貸取引実例等を参考にして算定した額を違約金として甲に支払わなければならない。
一 甲の承認を得ることなく、本件土地を第三者へ転貸したとき二 甲の承認を得ることなく、第三者へ賃借権を譲渡したとき
三 甲の承認を得ることなく、増改築等による現状の変更をしたとき
四 甲の承認を得ることなく、本件土地を第3条に定める種類・構造以外の用途に使用したとき
五 本件借地契約に規定する義務に違反したとき
２ 前項に定める違約金は、違約罰と解釈し損害額の賠償と解釈しない。
（損害賠償等）
第２４条 乙は、第4条に定める賃貸借期間が満了したとき又は第１９条の規定によりこの契約を解除され若しくは解除した場合において、本件土地を賃貸借期間の満了日又は甲が指定する期日までに返還しないときは、損害賠償金として、返還すべき期日の翌日から返還した日までの期間の日数に応じ貸料の3倍に相当する金額を、賃料相当損害金として甲に支払わなければならない。
２ 前項に定める場合のほか、甲又は乙が本件借地契約書に定める義務を履行しないため相手方に損害を与えたときは、その損害額に相当する金額を損害賠償金として相手方に支払わなければならない。但し、甲が本項に基づき乙に求める損害賠償については、第２３条に規定する違約金以外の実損害額について請求できるものとする。
（甲の禁止事項）
第２５条 甲は、本件借地契約締結後、本件土地についてこれを売買しまたは抵当権（根抵当権を含む。）、地上権、賃借権の設定をする等、賃借人等に優先する権利を設定してはならない。
２ 本件借地契約締結時に、本件土地に対して抵当権（根抵当権を含む）、地上権、賃借xxx 他の権利（以下「抵当xx」という。）で、乙に優先する権利が設定されている場合、甲は当 該抵当xx全てを乙が本件建物の建設に着手する前までに消滅させなければならない。ただし、抵当xxが設定されている場合であっても、抵当権者等から書面にて本件借地契約締結日から 賃貸借開始日まで当該抵当xxの行使をしないことの確約を取り、かつ本件借地権が当該抵当 xxに優先する旨の登記を完了した場合には、甲は当該抵当xxを消滅させることを要しない ものとする。
（xx証書作成）
第２６条 甲及び乙は、本件借地契約を内容とするxx証書の作成を公証人に委嘱する。なお、作成に要する費用は、甲乙折半して負担する。
（登記）
第２７条 甲は、本件借地契約締結後、乙から本件借地権の登記を行うために協力を求められた
場合、これに協力するものとする。
２ 乙は、前項に基づき本件借地権の登記を行った場合、本件借地契約の満了と同時に本件借地権の抹消登記を行わなければならない。
３ 前2項の登記に要する費用、本件借地契約の満了に基づき本件借地権の登記の抹消登記に要する費用その他本件借地権の登記に関する一切の費用は、乙が負担する。
４ 乙は、建物の表示登記を完了した場合、すみやかに建物の全部事項証明書１通を甲に提出しなければならない。
（契約の費用）
第２８条 本件借地契約締結及び履行に関して必要な一切の費用は、第１０条に規定する本件土地に関する公租公課及び第２６条に規定するxx証書作成費用を除き全て乙の負担とする。
（秘密保持）
第２９条 甲及び乙は、本件借地契約期間中において知り得た互いの業務上の秘密について、これを第三者へ遺漏してはならない。
２ 前項の規定は、本件借地契約の満了後においても同様とする。
（反社会的勢力の排除）
第３０条 乙は、本件借地契約締結日以降本契約が満了するまでの間において、甲に対し次の各号に定める事項を表明し保証する。
一 自らが、暴力団、暴力団関係企業、総会屋若しくはこれに準ずる者又はその構成員（以下
「反社会的勢力」という。）ではないこと。
二 自らの役員（業務を執行する社員、取締役、執行役若しくはこれらに準ずる者をいう。以下本条において同じ。）が反社会的勢力ではないこと。
三 自ら又は自らの役員が、反社会的勢力を悪意をもって、又は不当に利用するなどしているものではないこと。
四 自ら又は自らの役員が、直接的又は積極的に反社会的勢力の維持・運営に協力若しくは関与しているものではないこと。
五 自ら又は自らの役員が、反社会的勢力と非難されるべき関係を有していないこと。 六 反社会的勢力に自己の名義を利用させ、本件借地契約を締結するものではないこと。
七 自ら又は第三者を利用して、甲に対する脅迫的な言動若しくは暴力を用いる行為を行わないこと。
八 自ら又は第三者を利用して、偽計若しくは威力を用いて甲の業務を妨害し、又は信用を毀損する行為を行わないこと。
２ 乙は、本件土地を第３条に記載する用途に自ら使用するにあたり、次の各号に定める事項を行ってはならない。
一 本件土地を反社会的勢力の活動の拠点に供すること。
二 本件土地又は本件土地の周辺において、著しく粗野若しくは乱暴な言動を行い、又は威勢を示すことにより、本件土地の利用者若しくは近隣住民に不安、不快、迷惑を覚えさせること。
３ 乙は、反社会的勢力に対し本件土地を転貸又は借地権を譲渡してはならない。
４ 甲は、乙に前第1項の表明保証に反する事実が判明した場合、何らの催告なしに本件借地契約を解除することができる。
５ 甲は、乙が前第2項各号のいずれかに違反した場合、何らの催告なしに本件借地契約を解除することができる。
６ 本条の定めに基づき本件借地契約を解除したときは、甲は乙に対し、名目の如何を問わず、損害賠償又は損失補填する責任を一切負わない。
７ 乙は、本件土地を使用するにあたり、反社会的勢力から、不当要求又は業務妨害を受けた場
合、断固拒否するとともに、警察へ通報するなどの適切な措置を講じるものとする。
（追加的変更事項）
第３１条 本件借地契約に定めた事項を変更し、又はこれに付加して何らかの事項を約定する場合、甲乙双方の記名押印のある書面によりこれを行うものとする。
（協議）
第３２条 甲及び乙は、本件借地契約に定めのない事項又は疑義が生じた事項については、民法、借地借家法その他の関係法令及び一般の不動産取引慣行に従い、誠意をもって協議して定めるものとする。
（管轄裁判所）
第３３条 本件借地契約に関する訴えについては、xx地方裁判所を第xxの専属的合意管轄裁判所とする。
本件借地契約の締結を証するため、本書2通を作成し、甲乙記名押印の上、各自1通を保有する。
令和 年（ ） 月 日
x xxxxx0000xx0 国立大学法人xx大学長
○○○○○○
乙 ○○○○○○○○○○○○○
○○○○○○○○○○○
○○○○○○
【本件土地の表示】
所 在 | 地 番 | 地 目 | 地 x |
xxxxxxx 0 xx 0-00 | 000 x 0 000 x 0 3359 番 5 3359 番 6 | 学校用地 | 4,984 ㎡ |
【既存建物の表示】
所 在 | 家屋番号 | 種 類 | 構 造 | 延床面積 |
xxxxxxx 0 xx 0-00 | 000 x 0 x 0（A 棟） | 共同住宅 | 鉄筋コンクリート造 | 1,236 ㎡ |
157 番 3 の 2（B 棟） | 1,160 ㎡ | |||
157 番 3 の 3（C 棟） | 1,308 ㎡ | |||
－ | 物置 | 木造 | 4.96 ㎡ | |
その他 | 自転車置場 3 か所、工作物、樹木 | |||
【予定建物の表示】
所 在 xxxxxxx 0 xx 0-00種 類
構 造
規 模延床面積
（本件借地契約の締結時における予定であり、変更があり得る。）
以 上