B-Den 第 1 号ファンド【大阪・新大阪区分マンション】不動産特定共同事業契約（匿名組合型）
B-Den 第 1 号ファンド【大阪・新大阪区分マンション】不動産特定共同事業契約（匿名組合型）
契約成立前交付書面
不動産特定共同事業法（以下「法」といいます。）第 24 条の規定に基づき、次のとおり、不動産特定共同事業契約成立前に、本書面を交付いたします。
この内容は重要ですので、ご熟読の上、十分にご理解されるようお願い申しあげます。また、詳細につきましては、本書のほか、当社と出資者（以下「本出資者」といいます。）様の間で締結される予定の不動産特定共同事業契約（以下「本契約」といいます。）もあわせてご確認くださいますようお願い申し上げます。
xx xx | 12.46％ |
合同会社エムアンドエム | 10.20％ |
シルク・キャピタル株式会社 | 10.13％ |
xx x | 6.72％ |
Ⅰ.不動産特定共同事業者に関する事項
商号又は名称 株式会社ビーロット |
住所 xxxxxxxxxx 00 x 0 x |
代表者の氏名 xx x |
許可番号 xxx知事 第 138 号 |
資本金又は出資の額 1,056,202 千円 |
発行済株式総数の 100 分の 5 以上の株式を有する株主の商号若しくは名称又は氏名 （2020 年 12 月 31 日現在） |
他に事業を行っているときは、その事業の種類 （１） 不動産の所有、開発、売買、賃貸、管理業及びその仲介 （２） 土木、建築工事の企画、設計、施工及び請負 （３） 不動産の取引に関する研究、コンサルタント業 （４） 有価証券、金融資産に関する投資顧問業務並びに資産運用、経営及び財務に関するコンサルティング （５） 経済・産業・不動産及び有価証券投資に関する調査業務 （６） 不動産信託受益権その他の有価証券の保有及び管理 （７） 不動産投資顧問業 （８） 金融商品取引法に基づく第二種金融取引業 （９） 金融商品取引法に基づく投資助言業、代理業、投資運用業 （10） 不動産開発プロジェクトに関する調査、企画、事業計画の立案、事業運営に関するマネジメント及びこれらのコンサルティング （11） 不動産の鑑定業務 （12） 損害保険業及び損害保険の代理業 （13） 広告宣伝事業 （14） 投資業 （15） 生命保険の加入見込者の紹介及び集金 （16） 旅館業、飲食業 （17） 書籍の出版及び販売 （18） 人材の派遣、斡旋業務並びに人材に関するコンサルティング業務 （19） 教育・研修・人材教育の受託、実施及びその運営管理業務 |
（20） 前各号に付帯する一切の業務 |
事業開始日を含む事業年度の直前 3 年の各事業年度の貸借対照表及び損益計算書の要旨別紙を参照。 |
役員の氏名 ・代表取締役社長 xx x ・取締役 xxx xx ・取締役 xx xx ・取締役 xx xx ・取締役 xx xxx ・取締役 xx xx ・取締役・監査等委員 xx x ・取締役・監査等委員 xx x ・取締役・監査等委員 xx xx （2021 年 3 月 31 日現在） |
役員が他の法人の常務に従事し、又は事業を営んでいるときは、当該他の法人の商号又は名称及び業務又は当該事業の種類 （2021 年 3 月 31 日現在） |
取締役 | xx xx | ビーロット・アセットマネジメント株式会社 |
取締役（監査等委員） | xx x | 株式会社エスクリ |
取締役（監査等委員） | xx x | 弁護士及び公認会計士 |
取締役（監査等委員） | xx xx | 弁護士 |
Ⅱ.不動産特定共同事業契約に関する事項
Ⅱ-1.不動産特定共同事業契約に関する事項
不動産特定共同事業契約の法第 2 条第 3 項各号に掲げる契約の種別 不動産特定共同事業法第 2 条第 3 項第 2 号に定める「商法上の匿名組合契約」 |
当該種別に応じた不動産特定共同事業の仕組み |
Ⅱ-2.不動産特定共同事業に係る業務の委託に関する事項
不動産特定共同事業に係る業務（軽微なものを除く。）の委託の有無並びに当該事業を委託する場合には委託先の商号若しくは名称又は氏名、住所又は所在地及び委託する業務の内容
該当なし
Ⅱ-3.利害関係人との間の不動産特定共同事業に係る重要な取引に関する事項
利害関係人との間の不動産特定共同事業に係る重要な取引の有無並びに当該取引がある場合には当該利害関係人と不動産特定共同事業者との関係、当該利害関係人の商号若しくは名称又は氏名、住所又は所在地、取引の額及び取引の内容
商号：株式会社ビーロット
住所：xxxxxxxxxx 00 x 0 x
取引の額：12,000,000 円（消費税込み）取引の内容：対象不動産の購入
Ⅱ-4.不動産特定共同事業契約に係る法令に関する事項
不動産特定共同事業契約に係る法令に関する事項の概要
(1）不動産特定共同事業法
①不動産特定共同事業（投資家から出資された財産により不動産取引を営み利益を分配する事業及び当該事業に係る不動産特定共同事業商品を販売する事業）を行うにあたっては、同法に基づき、金融庁長官及び国土交通大臣又は都道府県知事の許可等を得ることが必要とされています。
②不動産特定共同事業者（本事業者）には、投資家保護の観点から下記事項が義務付けられています。但し、本事業者は、契約成立前の出資者への書面（重要事項説明書）、契約成立時の出資者への書面（契約書）及び財産管理報告書の交付に代えて、当該各書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供することができます。
・業務管理者の設置
・あらかじめ許可を受けた約款に基づく契約締結
・契約成立前の出資者への書面（重要事項説明書）の交付
・契約成立時の出資者への書面（契約書）の交付
・出資者への財産管理報告書の交付を始めとする情報開示
・クーリングオフ
・財産の分別管理
・監督官庁への事業報告書の提出（年に 1 回）
・その他、xxxx義務、広告等の制限、守秘義務等
（2）出資法（出資の受入れ、預り金、及び金利等の取締まりに関する法律）
同法は、不特定かつ多数の者に対し、後日出資の払戻しとして出資金の全額もしくはこれを超える金額に相当する金銭を支払うべき旨を明示し、又は暗黙のうちに示して、出資金の受入れを行うことを禁止しています。本事業者は本契約において当然に出資金が毀損するリスクを明示しており、これに抵触しません。
（3）金融商品取引法
本契約の出資持分は、金融商品取引法第 2 条第 2 項に規定するみなし有価証券に該当しないため、金融商品取引法の適用はありません。但し、投資家保護の観点から、以下のとおり、金融商品取引法の規定の一部が準用されることとされています。
・適合性の原則（顧客の知識・経験・財産・投資目的に照らして相応しくない投資商品の勧誘禁止）
・損失補填の禁止
（4）金融商品販売法（金融商品の販売等に関する法律）
①金融商品販売業者（本事業者）は、投資家保護の観点から出資者の状況に応じた充分なリスク説明及び適正な勧誘活動が義務付けられています。
②リスク等の重要事項に関する説明不足等により出資者に元本割れ等の損害が生じた場合、元本欠損部分を損害金額と推定して金融商品販売業者（本事業者）に損害賠償が義務付けられています。
（5）犯罪収益移転防止法（犯罪による収益の移転防止に関する法律）
本事業者は特定事業者として、本契約の締結の際に出資者の本人確認が義務付けられています。また、本人確認記録の作成・保存、取引記録等の作成・保存、疑わしい取引の届出の義務を負担しています。
（6）個人情報保護法（個人情報の保護に関する法律）
本事業者は、個人情報取扱事業者として、個人情報の取扱いに関して責任をもって管理することなど法令上一定の義務が課せられています。
Ⅱ-5.本出資者の権利及び責任の範囲等に関する事項
出資の目的である財産に関する本出資者の監視権の有無及びその内容本出資者は、次の監視権を有します。 ① 毎年 1 回、財産管理報告書の交付を受ける権利（本契約第 6 条第 1 項） ② 財産の管理状況につき説明を受ける権利（本契約第 6 条第 2 項） ③ 本事業者が備え置いている本事業に係る業務及び財産の状況を記載した書類を閲覧する権利（本契約第 6 条第 3 項） ④ 本事業者が備え置いている本事業に係る事業参加者名簿を閲覧する権利（本契約 第 6 条第 4 項） |
本出資者の第三者に対する責任の範囲 第三者に対する債務は本事業者が負担し、本出資者は、本事業に関して、第三者に対し、債務を負担しません（本契約第 2 条第 8 項）。 |
収益又は利益の分配及び契約終了時における残余財産の受領権並びに出資の返還を受ける権利に関する事項（契約の解除又は組合からの脱退にあたり本出資者が出資の返還を受けることができる金額の計算方法及び支払方法並びに時期を含む。） 本出資者は以下の権利を有します。 ① 本事業から生じる損益及び金銭の分配を受ける権利（本契約第 8 条）（詳細は、後記「Ⅳ- 3.事業参加者に対する収益又は利益の分配に関する事項」のとおりです。） ② 本契約の終了時に、出資金の返還を受ける権利（本契約第 10 条第 2 項、第 12 条第 3項）（詳細は、後記「Ⅳ-6.契約終了時の清算に関する事項」のとおりです。） ③ 第三者に組合員たる地位を譲渡することができる権利（本契約第 11 条） 契約の解除又は組合からの脱退にあたり本出資者が出資の返還を受けることができる金額の計算方法及び支払方法並びに時期は、後記「Ⅳ-7.契約の解除に関する事項」のとおりです。 |
収益又は利益の分配及び出資の返還についての信用補完の有無、当該信用補完を行う者の氏名 （法人にあっては、商号又は名称及び代表者の氏名）、住所及び当該信用補完の内容 本契約は優先劣後構造となっており、本出資者は優先出資を行い、本事業者が出資予定総額の 15％以上の劣後出資を行います。損益及び金銭の分配における優先順位については本契約第 8 条 をご確認ください。 |
Ⅲ．対象不動産に関する事項
Ⅲ-1.対象不動産の所在、地番、用途、土地面積、延べ床面積その他の対象不動産を特定するために必要な事項
(1)土地
所在 | xxxxxxxxxxxxx |
地番 | 4 番 17 |
地目 | 宅地 |
土地面積 | 672.23 ㎡（敷地権割合：199320 分の 2265） |
(2)建物
所在 | xxxxxxxxxxxxx 0 xx 00 |
家屋番号 | 4 番 17 の 204 |
種類 | 居宅 |
構造 | 鉄筋コンクリート造 1 階建 |
床面積 | 20.66 ㎡（全部事項証明書） |
(3)その他の対象不動産を特定するために必要な事項
建物の名称 | アドバンス新大阪ウエストゲート |
建物の総戸数 | 88 戸（12 階建） |
築年月日 | 2017 年 4 月 27 日 |
土地・建物の権利形態 | 所有権（土地：敷地権） |
(4)自己の固有財産、利害関係人が有する資産を対象不動産とする場合にはその旨
本事業者の自己の固有財産を対象不動産とします。
Ⅲ-2.対象不動産に係る不動産取引の取引態様の別
賃貸及び売買
Ⅲ-3.対象不動産に係る借入れ及びその予定の有無並びに当該借入れ又はその予定がある場合には借入先の属性、借入残高又は借入金額、返済期限及び返済方法、利率、担保の設定に関する事項並びに借入れの目的及び使途
対象不動産に係る借入れはなく、また、その予定もありません。
Ⅲ-4.不動産取引の開始予定日（追加募集に係る不動産特定共同事業契約の締結をしようとする場合にあっては、不動産取引の開始日）
2021 年 4 月 28 日
Ⅲ-5.不動産取引の終了予定日
2021 年 10 月 31 日
Ⅲ-6.対象不動産に関する事項
(1)対象不動産の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記載された所有者の氏名（法人にあっては、その名称
権利の種類：所有権
登記名義人：株式会社ビーロット
(2)対象不動産に係る宅地建物取引業法施行令（昭和 39 年政令第 383 号）第 3 条第 1 項に規定する制限に関する事項の概要
①都市計画法
区域区分 | ■1.都市計画区域（■1.市街化区域・□2.市街化調整区域・3.区域区分のされていない区域） □2.都市計画区域外（純都市計画区域の指定：□有・□無） | |
市街化調整区域の場合 | 既存宅地番号 ：（□昭和・□平成） 年 月 日 第 号 | |
開発行為・旧住宅地造 | 許可番号 ：（□昭和・□平成） 年 月 日 第 号 | |
成事業法の許可等 | 検査済番号 ：（□昭和・□平成） 年 月 日 第 号公告 ：（□昭和・□平成） 年 月 日 第 号 | |
都市計画施設 （□有・■無） | □1.都市計画道路（□1.計画決定・□2.事業決定 名称 m） □2.その他の都市計画施（ | 幅員 ） |
市街地開発事業 | □有・■無 | |
②建築基準法
用途地域 | 第 2 種中高層住居専用地域 |
地域・地区・街区 | 準防火地域 |
建ぺい率 | 60％ |
容積率 | 300％ |
建物の高さの制限 | 絶対高さ制限 □有・■無道路斜線制限 ■有・□無隣地斜線制限 ■有・□無 xx斜線制限 □有・■無 |
日影規制 | 日影による中高層の建築物の制限 □有・■無 |
道路幅員 | xx市道幅員約 8m 東側市道幅員約 12m |
私道の変更又は廃止の制限 | □有・■無 |
壁面線の制限 | □有・■無 |
敷地面積の最低限度 | □有・■無 |
外壁後退 | □有・■無 |
建築協定 | □有・■無 |
地方公共団体の条例等による制限 | ■有・□無 |
③都市計画法・建築基準法以外の法令に基づく制限
法令名 | □ xx保存法 | □ 都市緑地法 | □ | 生産緑地法 | □ 特定空港周辺特 別措置法 | |||
□ | 大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 | □ | 地方拠点都市地域の整備及び産業業務施設の再配置の促進に関する法律 | □ | 被災市街地復興特別措置法 | □ | 新住宅市街地開発法 | |
法令名 | □ 新都市基盤整備法 | □ 旧市街地改造法 | □ | 首都圏の近郊整備地帯及び都市開発区域の整備に関す る法律 | 近畿圏の近郊整備区域及び都市 □ 開発区域の整備及び開発に関す る法律 | |||
□ 流通業務市街地整備法 | □ 都市再開発法 | □ | 沿道整備法 | □ 集落地域整備法 | ||||
密集市街地における防災街 □ 区の整備の促進に関する法 律 | 地域における □ 歴史的風致の維持及び向上 に関する法律 | □ | 港湾法 | □ 住宅地区改良法 | ||||
□ 公有地拡大推 xx | □ 農地法 | □ | 宅地造成等規 制法 | □ マンション建替え 円滑化法 | ||||
□ 都市公園法 | □ 自然公園法 | □ | 首都圏近郊緑地保全法 | 近畿圏の保全区 □ 域の整備に関する法律 | ||||
都市の低炭素 □ 化の促進に関 する法律 | □ 下水道法 | □ | 河川法 | □ 特定都市河川浸水被害対策法 | ||||
□ 海岸法 | 津波防災地域 □ づくりに関する 法律 | □ | 砂防法 | □ 地すべり等防止法 | ||||
□ 急傾斜地法 | □ xxx | □ | 道路法 | □ 全国新幹線鉄道 整備法 | ||||
□ 土地収用法 | □ 文化財保護法 | ■ | 航空法 | □ 国土利用計画法 | ||||
廃棄物の処理 □ 及び清掃に関 する法律 | □ 土壌汚染対策法 | □ | 都市再生特別措置法 | □ 地域再生法 | ||||
□ | 高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律 | □ | 東日本大震災復興特別区域法 | □ | 大規模災害からの復興に関する法律 | □ | 災害対策基本法 | |
制限の内容 | ・航空法：本物件において航空法第 49 条及び第 56 条の 3 による大阪国際空港（伊丹空港）での制限は以下の通りで、制限高を超える物件等を設置する事はできません（制限表面の種類：延長侵入表面、制限高（海 抜高）：約 139m）。 | ||
備考 | 以下余白 | ||
景観法 | 景観計画区域の指定： ■有・□無 | ||
条例： ■有・□無 | 制限（建築物・工作物） ■有・□無 | ||
制限の内容 | 一定規模以上の建築物の建築等や工作物の建設などを行う場合は、市長に対して届出を行う必要があります。 | 協定・樹木・景観地区・その他 | |
土地区画整理法 | 区画整理 | 計画有・ 施工中 | 名称： |
仮換地指定 | 未・済／ 年 月 日 号 | ||
換地処分公告日（予定） | 年 月 日 | ||
清算x | x→ 未定・確定（ 円／ 交付・徴収） 無 | ||
清算金交付・徴収の帰属先 | 売主・ 買主 | ||
制限の内容 | |||
(3)対象不動産に係る私道に関する負担に関する事項
負担 | ■ 無 ・ □ 有 （ x x ㎡ ・ 共 有 持 分 分 の負担金 円） |
備考 |
項目 | 直ちに利用 可能な施設 | 配管等の状況 | 私設整備の 特別負担 | |
飲用水 | 公営水道 | 前面道路配管■有・□無 （xx：口径 250mm） （東側：口径 150mm） 敷地内引込管■有・□無私設管の有無□有・■無 | □有・■無、 | |
電 | 気 | 関西電力 | 余白 | □有・■無、 |
ガ | ス | 都市ガス | 前面道路配管■有・□無 （xx：口径 100mm） （東側：口径 100mm） 敷地内引込管■有・□無 | □有・■無、 |
汚 | 水 | 公共下水 | 前面道路配管■有・□無敷地内引込管■有・□無 浄化槽の設置（不明） | □有・■無、 |
雑排水 | 公共下水 （合流） | 前面道路配管■有・□無私設管の有無□有・■無 | □有・■無、 | |
雨 | 水 | 公共下水 （合流） | （浄化漕への雨水の流入はできません） | □有・■無、 |
(4)対象不動産に係る飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況（これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項）
・「直ちに利用可能な施設」とは、説明時において、現に利用されている施設および利用可能な施
設をいいます。（例えば、前面道路まで私設管が配管されており、いつでも敷地内に引き込める状態にあることをいいます。この場合、引き込み費用の負担の有無についても説明します。）
・上記各施設の配管状況等については、関係各所からの開示資料及び聴取結果に基づき、調査説明をしたものであり、実際の配管状況と相違している場合があります。
本物件は未完成物件等に | □該当します。（※資料にて完成時の形状を説明します。） ■該当しません。 |
(5)対象不動産が宅地の造成又は建築に関する工事の完了前のものであるときは、その完了前における形状、構造その他宅地建物取引業法施行規則（昭和 32 年建設省令第 12 号）第 16 条に規定する事項
(6)対象不動産（建物である場合に限る。）が建物の区分所有等に関する法律（昭和 37 年法律第 69 号）
第 2 条第 1 項に規定する区分所有権の目的であるものであるときは、宅地建物取引業法施行規則
第 16 条の 2 各号に掲げるもの
3 号 | 区分所有法第二条第三項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、そのx x | 【住宅専用】 |
8 号 | 当該一棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあつては、その商号又は名称）及び住所（法人にあつては、そ の主たる事務所の所在地） | グローバルコミュニティ株式会社大阪支社 xxxxxxxxx 0 xx 0 x 0 x |
宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任に関する保証保険契約等 の措置 | □講じます。措置の概要 ■講じません。 |
(7)宅地建物取引業法施行規則第 16 条の 4 の 2 各号に掲げる措置が講じられているときは、その概要
(8)宅地建物取引業法施行規則第 16 条の 4 の 3 第 1 号から第 6 号までに掲げる事項（対象不動産が
宅地造成等規制法 | 造成宅地防災区域 ■外・□内→説明 |
宅地である場合にあっては、同条第 1 号から第 3 号までに掲げるものに限る。）当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か
当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
土砂災害防止対策推進法 | ア．土砂災害警戒区域 | ■外・□内→内の場合はイへ |
イ．土砂災害特別警戒区域 | □外・□内→説明 |
当該宅地建物が津波災害警戒区域内か否か
津波防災地域づくりに関する法律 | ア．津波災害警戒区域 | ■外・□内→内の場合はイへ |
イ．津波災害特別警戒区域 | □外・□内→説明 |
建物についての石綿使用調査結果の記録に関する事項
石綿使用調査結果の記録の有無 | 石綿使用調査の内容 |
■無 □不明 □有 | 【照会先】 □売主 .（※別添「物件状況確認書（告知書）」参照 ） □管理組合（ ） ■管理業者（グローバルコミュニティ株式会社） □施工会社（ ） |
【石綿使用調査結果の内容は以下のとおりです】 ・石綿使用調査結果の記録（調査年月日 年 月 日） ・調査の実施機関 ・調査の範囲 ・石綿使用の有無 □有 □無 （石綿の使用が有る場合） ・石綿が使用されている箇所 | |
備考 |
建物の耐震診断に関する事項
耐震診断の有無 | 耐震診断の内容 |
■無 □有 | 【照会先】 □売主（※別添「物件状況確認書（告知書）」参照） □管理組合（ ） ■管理業者（グローバルコミュニティ株式会社） |
【建物の耐震診断の結果について以下の書類を別添します】 □地方税法・租税特別措置法に定める「耐震基準適合証明書」の写し □住宅の品質確保の促進等に関する法律第 5 条第 1 項に規定す る「住宅性能評価書」の写し（含む平成 13 年国土交通省告示 第 1346 別表 2-1 の 1-1 耐震等級に係る評価を受けたもの） □指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関、地方公共団体が作成した耐震診断結果の写し | |
備考 |
住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
本物件は住宅性能評価を受けた新築住宅に | □該当します。 ■該当しません。 |
登録住宅性能評価機 | □設計住宅性能評価書・□建設住宅性能評価書 |
関による住宅性能評価書の交付 | □資料参照 |
建物状況調査の有無 | □有 ■無 |
(9)対象不動産の状況に関する第三者による調査の有無並びに当該調査を受けた場合にはその結果の概要及び調査者の氏名又は名称
(10)対象不動産が既存の建物であるときの事項
建物状況調査（宅地建物取引業法第 34 条の 2 第 1 項 第 4 号に規定する建物状況 調査をいい、実施後 1 年を経過していないものに限る。） を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概 要 | 未実施 |
宅地建物取引業法施行規則第 16 条の 2 の 3 各号に 掲げる書類の保存の状況 | 余白 |
Ⅲ-7.対象不動産の価格及び当該価格の算定方法（当該算定について算式がある場合においては当該算式を含む。）
(1)対象不動産の価格 金 12,000,000 円
(2)対象不動産価格の算定方法
不動産調査報告書を基にした不動産価格になります。
(3)不動産鑑定士による鑑定調査の有無並びに当該鑑定調査を受けた場合には鑑定調査の結果及び方法の概要並びに鑑定調査を行った者の氏名
鑑定調査の結果：13,100,000 円
方法の概要：取引事例比較法、収益還元法鑑定調査の年月日：2021 年 3 月 26 日
鑑定調査を行った者：XXX xx鑑定株式会社 不動産鑑定士 xx xx
(1)テナントの総数 | 1 戸 |
(2)全賃料収入 | 月額 68,000 円（共益費込） 年額 816,000 円（共益費込） |
(3)全賃貸面積 | 22.65 ㎡（専有面積） |
(4)全賃貸可能面積 | 22.65 ㎡（専有面積） |
(5)直前 5 年の稼働率の推移 | 2018 年 11 月 30 日に取得しており、直前 5 年間の稼働 率実績は把握しておりません。取得後から 2021 年 3 月 19 日時点までの稼働率は 98.3%です。 |
Ⅲ-8.対象不動産に関して不動産特定共同事業者等が賃貸借契約を締結した相手方がある場合の事項
Ⅲ-9.対象不動産ごとの事項
Ⅲ-8 と同じ
(1)テナントの名称 | 個人 |
(2)業種 | 個人 |
(3)年間賃料 | 816,000 円 |
(4)賃貸面積 | 22.65 ㎡ |
(5)契約満了日 | 2022 年 4 月 30 日 |
(6)契約更改の方法 | 契約当事者間にて特段の申し入れがない場合は 2 年間の自動更新 |
(7)敷金及び保証金 | なし |
(8)(1)から(7)までに掲げるもののほか、賃貸借契約に関する重要な事項 | 特になし |
Ⅲ-10.主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が全賃貸面積の 10%以上を占めるものをいう。)に関する事項
Ⅲ-11.対象不動産に係る賃料の支払状況（賃料の支払を延滞したテナントの数のテナントの総数に対する割合及び支払が延滞された賃料の全賃料収入に対する割合をいう。）
0％
Ⅲ-12.直前 5 年間の全賃料収入及び賃貸に係る費用、対象不動産ごとの賃料収入及び賃貸に係る費用並びに当該賃料収入の全賃料収入に対する割合（過去の賃貸に係る費用等が分からない場合はその旨）
直前 5 年間の全賃料収入及び賃貸に係る費用
（2018 年 11 月 30 日に取得しており、直前 5 年間の全賃料収入及び、賃貸に係る費用実績は把握しておりません。）
対象不動産の賃料収入
2018 年 11 月 30 日～2020 年 3 月 31 日：1,020,500 円
2020 年 5 月 1 日～2021 年 3 月 31 日時点：748,000 円
賃貸に係る費用
合計（年額）：220,063 円内訳
管理費（年額）：54,000 円
修繕積立金（年額）：13,200 円
固定資産税・都市計画税（年額）：60,900 円プロパティマネジメント費（年額）：40,800 円その他費用（年額）：10,363 円
B-Den 管理手数料：40,800 円
年間の賃料収入に対する費用の割合 26.9％
Ⅳ.契約内容に関する不動産特定共同事業法施行規則第 43 条法定事項
出資予定総額 | 12,000,000 円 |
うち優先出資予定総額 | 10,000,000 円 |
うち劣後出資予定総額 | 2,000,000 円 |
Ⅳ-1.出資に関する事項
収益又は利益の分配及び出資の返還を受ける権利の名称がある場合にはその名称 B-Den 第 1 号ファンド【大阪・新大阪区分マンション】 |
出資予定総額又は出資総額の限度額募集案件ごとに定められます |
出資単位 1 口 100,000 円 一人当たりの出資額上限は 1,000,000 円（出資口数 10 口）とします。 |
申込の期間及び方法 |
払込又は引渡しの期日及び方法 2021 年 4 月 23 日までに本事業者に対し出資金を支払うものとします（本契約第 2 条第 1 項）。 |
申込の期間 | 2021 年 4 月 14 日～2021 年 4 月 16 日 |
申込の方法 | 下記ＵＲＬ内投資申込ページにて申込口数を入力し、あらかじめ契約成立前書面の内容を確認・同意の上投資申込を行います。 |
Ⅳ-2.不動産特定共同事業法施行規則第 50 条第 1 号の期間に係る同条第 3 号及び第 4 号に掲げる事項に対する公認会計士又は監査法人の監査を受ける予定の有無及びその予定がある場合には監査を受ける範囲
当該事項に関して監査を受ける予定はありません。
Ⅳ-3. 本出資者に対する収益又は利益の分配に関する事項
匿名組合損益の計算方法（本契約第 8 条第 3 項）
本事業者は、各計算期間末に、当該計算期間に規定される本事業から生じた収益から本事業から生じた費用を控除することにより、本事業に係る税引前利益（以下「匿名組合利益」という。）又は税引前損失（以
計算期間（本契約第 8 条第 2 項）
計算期間は、毎年 4 月 1 日から翌年 3 月 31 日までの年 1 期とします。
当初計算期間は 2021 年 4 月 28 日から 2021 年 10 月 31 日まで（ただし、本契約が延長された場合
は、本契約の終了日又は 2022 年 3 月 31 日のいずれか早く到来する日まで）とします。
下「匿名組合損失」といい、匿名組合利益及び匿名組合損失を総称して「匿名組合損益」という。）を計算する。
（1） 本事業から生じた収益
① 対象不動産から生じる賃料収入及び共益費
② 対象不動産の売却益
③ 対象不動産に係る保険金
④ 本事業に係る金銭の運用から得られる受取利息
⑤ 匿名組合出資金償還益及び本事業に関連する債務の債務免除益
⑥ 本事業に係るその他の収益
（2） 本事業から生じた費用
① 対象不動産の取得、管理、修繕及び売却等に要する諸費用
② 対象不動産の売却損
③ 対象不動産に係る損害保険料
④ 対象不動産に係る公租公課
⑤ 本事業に係る日常的な経理業務や一般管理業務に要する費用その他の一切の営業費用
⑥ 匿名組合出資金償還損
⑦ 本事業の遂行に係る本事業者報酬
⑧ 各種引当金繰入額・その他積立金繰入額
匿名組合損益の帰属（本契約第 8 条第 4 項）
各計算期間に対応する匿名組合損益は、以下のとおり本出資者及び本事業者に帰属するものとします。
（1） 当該計算期間について匿名組合損失が生じた場合、当該匿名組合損失を以下の順序で分配します。
① まず、劣後出資に係る損失の分配として、劣後出資の額から当該計算期間の前の計算期間まで
（以下「経過済計算期間」といいます。）に本①に従って本事業者に分配された劣後出資に係る損失（もしあれば）を控除した額（但し、経過済計算期間までに（2）③に従って補てんされた金額を加算します。）を限度として、本事業者に帰属させます。
② 前①による匿名組合損失の分配後になお残損失がある場合、優先出資に係る損失の分配として、優先出資総額から経過済計算期間に本②に従って優先出資者に分配された優先出資に係る損失（もしあれば）を控除した額（但し、経過済計算期間までに（2）②に従って補てんされた金額を加算します。）を限度として、優先出資総額に対する各優先出資者の出資額の割合（以下
「優先出資割合」といいます。）に応じて各優先出資者に帰属させます。
③ 前②による匿名組合損失の分配後になお残損失がある場合、本事業者がその固有の勘定において残損失を負担します。
（2） 当該計算期間について匿名組合利益が生じた場合、当該匿名組合利益を以下の順序で分配します。
① まず、経過済計算期間に（1）③に従って本事業者の固有勘定に分配された匿名組合損失（もしあれば）の合計額（但し、経過済計算期間までに本①に従って補てんされた金額を控除します。）に満つるまでの金額を、本事業者の固有勘定に分配し、本事業者の固有勘定に係る匿名組合損失の補てんに充当するものとします。
② 前①による匿名組合損失の補てん後になお残利益がある場合、経過済計算期間に（1）②に従って優先出資者に分配された優先出資に係る損失（もしあれば）の合計額（但し、経過済計算期間までに本②に従って補てんされた金額を控除します。）に満つるまでの金額を、優先出資割合に応じて各優先出資者に分配し、各優先出資者の優先出資に係る匿名組合損失の補てんに充当するものとします。
③ 前②による匿名組合損失の補てん後になお残利益がある場合、経過済計算期間に（1）①に従って本事業者に分配された劣後出資に係る損失（もしあれば）の合計額（但し、経過済計算期間までに本③に従って補てんされた金額を控除します。）に満つるまでの金額を、本事業者に分配
し、本事業者の劣後出資に係る匿名組合損失の補てんに充当するものとします。
④ 前③による匿名組合損失の補てん後になお残利益がある場合、優先出資に係る利益の分配として、当該計算期間の末日時点における優先出資者の出資額に当該計算期間の実日数を乗じ 365 で除し 3.0％を乗じた金額に満つるまでの金額を、優先出資割合に応じて優先出資者に帰属させます。
⑤ 前④による匿名組合利益の分配後になお残利益がある場合、劣後出資に係る利益の分配として、残利益を本事業者に帰属させます。
Ⅳ-4.不動産特定共同事業契約に係る財産の管理に関する事項
法第 27 条に規定する財産の分別管理を行っている旨 本事業者は、法 27 条に基づき、本契約に係る財産を本事業者の固有財産および本事業以外の他の 不動産特定共同事業契約に係る財産と分別して管理するため、匿名組合勘定を本事業者固有の勘定とは分別して管理します。 |
当該分別管理が信託法第 34 条に基づく分別管理とは異なる旨 匿名組合勘定による分別管理は、信託法 34 条の分別管理とは異なり、本事業者が破産等した場合には、保全されません。 |
修繕費、損害保険料、その他対象不動産を管理するために必要な負担に関する事項 営業者は、対象不動産に相当と認められる方式および額の損害保険契約を保険事業者と締結します。 |
上記の他、不動産特定共同事業契約に係る財産の管理に関する事項 ・本事業者は、対象不動産の賃貸、売却その他本事業の目的を達成するために必要と判断する行為をすることができます（本契約第 4 条第 1 項）。 |
・本事業者は、善良な管理者の注意義務をもって誠実かつ忠実に本事業を遂行するものとします。本 事業者は、これらの義務を遵守する限り、本出資者に対して何ら責を負いません（本契約第 4 条第 1項）。 |
Ⅳ-5.契約期間に関する事項
契約期間（本契約第 9 条） 本契約の契約期間は、2021 年 4 月 28 日から 2021 年 10 月 31 日までとします。上記にかかわらず、本契約の契約期間内に対象不動産全部の売却等が完了しない場合には、本事業者は、本契約の契約期間の満了日の 1 ヶ月前までに本出資者に書面又は電磁的方法により通知をすることにより、5 ヶ月を超 えない範囲で本契約の契約期間を延長することができます。 |
Ⅳ-6.契約終了時の清算に関する事項
本事業の終了事由（本契約第 10 条第 1 項各号）
本契約は、以下のいずれかの事由が生じた場合には終了します。かかる事由の発生により本契約が終了した場合、本事業者は、本出資者に直ちに通知するものとします。
（1）契約期間の満了
（2）対象不動産全部の売却等の完了
（3）本事業の継続の不能
（4）本事業者に係る破産手続開始の決定
（5）出資総額が出資予定総額に満たない場合であって、本事業者が本契約第 2 条第 3 項に基づき自ら出資を行わないときその他のやむを得ない事由があるとき
本事業の清算（本契約第 10 条第 2 項）
本事業者は、本事業において金銭以外の資産があればこれを換価処分した上、本事業に係る資産から本事業者報酬を含む本事業に係る一切の債務を弁済し、速やかに最終の計算期間に係る匿名組合損益及び本出資者に分配すべき匿名組合損益を確定し、本事業に属する金銭から清算手続に要する費用その他の残余財産から支払われるべき費用を控除した金額をもって、以下の順序で優先出資者及び本事業者に対して出資の価額の返還を行うものとします。
（1）まず、優先出資総額に満つるまでの金額をもって、優先出資割合に応じて各優先出資者に対して出資の価額を返還します。
（2）前号の返還後になお残額がある場合、本事業者に対して出資の価額を返還します。
Ⅳ-7.契約の解除に関する事項
契約の解除又は組合からの脱退の可否及びその条件並びに脱退の方法
本出資者は、やむを得ない事由が存在する場合には、本事業者に対して書面によって通知することにより、本契約を解除することができます。また、本出資者が死亡した場合又は後見開始の審判を受
けた場合には、その相続人又は成年後見人は、本事業者に対して書面によって通知することにより、本契約を解除することができます（本契約第 12 条第 1 項）。 本出資者が重大な法令違反を犯し、本事業者が本契約の維持に重大な悪影響があると判断した場合には、本事業者は、本出資者に通知した上で、本契約を解除することができます（本契約第 12 条 第 5 項）。 |
契約解除時の損益の帰属及び出資の価額の返還 本事業者は、前記「匿名組合損益の帰属」に準じて、速やかに本出資者に分配すべき本契約の終了日までの匿名組合損益を算定し、当該損益を分配した場合に生ずる本出資者に対する債権債務を計上した上で、本出資者に対し、出資の価額の返還として、本出資者の出資額から本契約の終了日までに本出資者に分配された匿名組合損失（もしあれば）を控除した額（但し、本契約の終了日までに前記「匿名組合損益の帰属」（2）②に従って補てんされた金額を加算します。）（但し、当該額が本事業の純資産額（直近の鑑定評価額に基づく本事業に係る資産の価額から直近の計算期間末の負債の価額を控除した額をいいます。以下同じ。）に本出資者の優先出資割合を乗じた金額を上回る場合には、本事業の純資産額に本出資者の優先出資割合を乗じた金額）を支払うものとします（本契 約第 12 条第 3 項）。 |
契約の解除又は組合からの脱退に係る手数料 契約の解除に際して要する手数料はありません。 |
契約の解除又は組合からの脱退の申込期間 前記「契約の解除又は組合からの脱退の可否、条件及びその方法」に基づく解除について、期間の定めはありません。 |
契約の解除又は組合からの脱退が多発したときは、不動産取引を行うことができなくなるおそれがある旨本事業に対して出資を行う匿名組合契約の解除が多発したときは、本事業を継続できなくなるおそれがあります（本契約第 12 条第 4 項）。 |
本出資者は、その締結した不動産特定共同事業契約について法第25条第1項の書面を受領した日（当該書面の交付に代えて、施行規則第44条第1項第1号に規定する電子情報処理組織を使用する方法により当該書面に記載すべき事項の提供が行われた場合にあっては、当該書面に記載すべき事項が本出資者の使用に係る電子計算機に備えられたファイルへ記録された日）から起算して8日を経過するまでの間、書面により当該不動産特定共同事業契約の解除を行うことができる旨並びに法第26条第2項及び第3項の規定に関する事項 本出資者は、法第 25 条の書面を受領した日（当該書面の交付に代えて施行規則第 44 条に規定する方法により当該書面に記載すべき事項の提供が行われた場合にあっては、当該書面に記載すべき事項が本出資者の使用に係る電子計算機に備えられたファイルへ記録された日）から起算して 8日を経過するまでの間、本事業者に書面によって通知することにより、本契約を解除することができます。 この解除は、本出資者が本契約の解除を行う旨の書面を発したときに効力が生じます。この解除によ |
って、本出資者はその後の手続きを要することなく、本事業に係る出資者でなかったものとみなされます。 この場合、本事業者は本出資者に対して払込済みの出資金額を返還します。また本事業者は、この 解除に伴う損害賠償又は違約金の支払いを請求することはできません。 |
本契約は、本事業者及び本出資者の合意により変更することができます。 |
Ⅳ-8.不動産特定共同事業契約の変更に関する事項（変更手続及び開示方法に関する事項を含む。）
Ⅳ-9.不動産特定共同事業者の報酬に関する事項
報酬の計算方法（本契約第 7 条） 本事業者は、本契約に定める業務執行の対価として以下の金額（以下「本事業者報酬」といいます。）を本事業に係る資産から本事業者の固有財産とします（但し、（4）及び(5)に定める報酬については本出資者から受領する）ことができるものとします。 （1） 本事業の組成の対価として、金 0 円 （2） 各計算期間に係る対象不動産の管理運営の対価として、対象不動産の賃料収入の5％（但し、計算期間が 1 ヶ月に満たない場合又は 1 ヶ月を超える場合には、実日数に基づく日割計算 （1 円未満の端数は切り捨て）により算出するものとします。） （3） 対象不動産の全部又は一部の売却等の対価として、売却等の価格の 1％を上限とする金額 （4） 本契約上の地位の譲渡に伴う事務手続の対価として、譲渡の完了時に、上限金 100,000 円 （消費税別） (5) 相続時の名義変更手続の対価として、名義変更手続時に、金 5,000 円（消費税別） | |||
支払額(未定の場合にあってはその旨) 売却価格・賃料収入等に応じて変動するため未定 | |||
支払方法・支払時期 | |||
本事業の組成対価 | 対象不動産の取得時 | ||
対象不動産の管理運営の対価 | 各計算期間に係る金銭の分配時 | ||
対象不動産の全部又は一部の売却等の対価 | 対象不動産の全部又は一部の売却及び本契約終了時に伴う金銭分配時 | ||
地位の譲渡に伴う事務手続の対価 | 譲渡の完了時 | ||
相続時の名義変更手続の対価 | 名義変更手続時 | ||
Ⅳ-10.対象不動産の所有権の帰属に関する事項
本事業に関して本事業者が取得した対象不動産その他の資産の所有権は、全て本事業者に帰属するものとし、本契約の定めに従って金銭の支払を受けることができることを除き、本出資者は、本事業に帰属する財産の全てについて所有権その他いかなる権利も有しません（本契約第 2 条第 7 項）。 |
Ⅳ-11.不動産特定共同事業の実施により予想される損失発生要因に関する事項
不動産特定共同事業者の業務又は財産の状況の変化を直接の原因として元本欠損が生ずる恐れがあるときは、その旨 本事業者の業務又は財産の状況等の変化によっては、これを直接又は間接の原因として元本欠 損が生じ、出資者に元本が返還されないおそれがあります。 |
契約上の権利を行使することができる期間の制限又は契約の解除若しくは契約上の権利及び義務の譲渡をすることができる期間の制限があるときは、その旨及び当該内容 契約上の権利を行使することができる期間の制限又は契約の解除若しくは契約上の権利及び義 務の譲渡をすることができる期間の制限はありません。 |
金利、通貨の価格、金融商品取引法第 2 条第 14 項に規定する金融商品市場における相場その他の指標に係る変動を直接の原因として元本欠損が生ずる恐れがあるときは、その旨及び当該指標 ① 空室による減収 本事業の損益は、対象不動産の空室の発生による賃貸収入の減収により、賃貸収益が悪化した場合には損失が発生し、元本欠損が生じるおそれがあります。 ② 売却損の発生 対象不動産を売却した場合、不動産市場の状況等により売却損が発生することによ り、契約が終了した時点で出資者が受領する出資金について元本欠損が生じるおそれがあります。 ③ 評価額の低下 不動産市況により、空室率の上昇、賃料の下落、賃料徴収不能等が発生し、賃貸収益が減少し、その結果対象不動産の評価額が優先出資金額を下回ることにより、本契約が終了した場合又は本契約の事業参加者たる地位を譲渡した場合に、出資者が受領する出資金について、元本欠損が生じるおそれがあります。 上記の他、後記「Ⅴ.不動産特定共同事業の実施により予想される損失発生要因に関する事項及 び金融商品の販売等に関する法律に基づき不動産特定共同事業契約の締結に際し説明すべき重要事項」をご参照ください。 |
出資を伴う契約にあっては元本の返還について保証されたものではない旨出資金の元本の返還は保証されていません。 本出資者の負担する損失は、本出資者の出資した出資金額が上限となります。 |
Ⅳ-12.不動産特定共同事業契約に係る不動産取引から損失が生じた場合における当該損失の負担に関する事項
Ⅳ-13.業務及び財産の状況に係る情報の開示に関する事項
(1)本事業者は、毎年 12 月末日までに、法第 28 条第 2 項に定める本事業に係る財産の管理の状況について報告書を作成し、本出資者に対し書面により交付し、又は電磁的方法により提供するものとします。 (2)本事業者は、本出資者が請求する場合には、財産の管理の状況について説明するものとします。 (3)本事業者は、法第 29 条に定める本事業に係る業務及び財産の状況を記載した書類を事業所ごとに備え置き、本出資者の請求に応じてこれを閲覧させるものとします。 (4)本事業者は、法第 30 条第 1 項に定める本事業に係る事業参加者名簿を作成して保存し、本出 資者の請求に応じてこれを閲覧させるものとします。 |
Ⅳ-14.対象不動産の売却等に関する事項
本事業者は、対象不動産の売却等（売却し、又は本事業者の固有財産とし、若しくは他の不動産特定共同事業契約に係る財産とする行為をいいます。以下同じ。）を相当と判断するときは、適切
な手続により対象不動産の売却等を行うものとします。
本出資者の契約上の権利及び義務の譲渡の可否、条件、方法、手数料、支払方法及び支払時期
(1) 本出資者は、本事業者の事前の書面又は電磁的方法による承諾がある場合に限り、本契約上の地位を譲渡することができます。但し、本事業者は、当該承諾を正当な理由なく拒否できないものとします（本契約第 11 条第 1 項から第 3 項まで）。
譲渡手数料は、金 100,000 円（消費税別）とし、譲渡の完了時にお支払いいただくものとします。
(2) 本事業者は、本出資者からの事前の書面又は電磁的方法による承諾がある場合に限り、本契約上の地位を買い受けることができます。この場合の買取金額は別途合意するところによります（本契約第 11 条第 4 項）。
Ⅳ-15. 本出資者の契約上の権利及び義務の譲渡の可否、条件、方法、手数料、支払方法及び支払時期
Ⅳ-16. 業務上の余裕金の運用に関する事項
本事業者は、本事業に係る資産に属する金銭を運用する場合（本契約第 2 条第 1 項及び他の匿
名組合契約に基づく出資金を本契約第 3 条第 1 項に定める期限までの間運用する場合を含
む。）、金融機関（不動産特定共同事業法施行規則（平成 7 年大蔵省・建設省令第 2 号、その後の
改正を含む。）第 11 条第 2 項第 14 号ロに規定するものに限る。）の預金口座に預金する方法によ
り運用するものとします（本契約第 4 条第 4 項）。
(1)措置の概要
不動産特定共同事業の全ての商品企画の際に、代表取締役、商品開発部長、コンプライアンス室長、経理部長等を構成員とする投資委員会にて審議いたします。投資委員会は、投資委員会規程に基づき開催がなされ、出席構成員の 3 分の 2 以上をもって決議いたします。投資委員会での可決後、コンプライアンス委員会を開催し、商品開発部及び投資委員会での調査・検討結果及び第三者機関の発行する不動産鑑定評価書等の内容等に基づき、必要に応じて外部法律事務所（弁護士）の意見も受けながら法的な問題を含め会社全体のリスクを検討し、最終的な投資適格性等を判断します。
実施監査体制は内部監査室が担当し、内部監査室が当該業務に当たるものとします。少なくとも年に 1 回以上するものとし、健全な内部管理の態勢の確保に努めるものとします。]
(2)上記措置の実施結果
上記措置を実施した結果、特段の指摘はなく、本事業は適正と判断しました。
Ⅳ-17.不動産特定共同事業契約に係る不動産特定共同事業者等の財務状況、事業計画の内容及び資金使途その他電子取引業務の対象とすることの適否の判断に資する事項の適切な審査を行うための措置の概要及び当該不動産特定共同事業契約に関する当該措置の実施結果の概要
（1）裁判所の名称 東京地方裁判所
（2）裁判所の所在地
東京都千代田区霞が関一丁目 1 番 4 号
Ⅳ-18.不動産特定共同事業契約に当該不動産特定共同事業契約に関する訴訟について管轄権を有する裁判所の定めがある場合にあっては、その名称及び所在地
Ⅴ.不動産特定共同事業の実施により予想される損失発生要因に関する事項及び金融商品の販売等に関する法律に基づき不動産特定共同事業契約の締結に際し説明すべき重要事項
1. 不動産特定共同事業の実施により予想される損失発生要因に関する事項（金融商品販売法第 3条第 1 項第 1 号関連）
(1)不動産市場の影響による対象不動産の価格変動リスク
本商品は、対象不動産を一定期間賃貸運用したのち、対象不動産を売却処分して得た収入から売却処分経費等を控除した金額又は売却処分しなかった場合には適切な方法により算出した評価額をもって、事業参加者に出資の返還を行うものです。出資元本の返還は保証されておりませんので、不動産市場における不動産の実際の処分価格や評価額が下落した場合には、それらを直接の原因として、当初出資した金額を下回る金額の返還しか受けられなくなり、元本欠損が生ずるおそれがあります。また、地価や賃料相場等の不動産市場その他の経済環境の変動により対象不動産の価値が下落し、損失が生じるおそれがあります。
(2)不動産事業にかかる収支変動リスク
本商品は、対象不動産を一定期間賃貸運用し、賃料等収入から経費等を控除した金額を分配する配当原資としています。そのため対象不動産にかかる空室率の上昇、賃料水準の下落、管理費や公租公課等の諸経費の上昇により、分配配当・収益が減少し、又は損失が発生する場合があります。
(3)余裕金の運用対象の価格変動リスク
本商品では、本事業に関し生じた余裕金（対象不動産に投資するまでの出資金や事業参加者に分配するまでの対象不動産の賃料収入、売却収入、対象不動産を管理運営するなかで発生する資金等を指します）は、銀行の預金により運用されます。そのため、預金の預入銀行が破綻した 場合には、払戻金が減少し、それを直接の原因として、当初出資した金銭を下回る金額の返還しか受けられなくなり、元本欠損が生ずるおそれがあります。
2.信用リスク・関係者リスク（金融商品販売法第 3 条第 1 項第 3 号関連） (1)営業者（当社）の信用リスク
本商品では、対象不動産は事業者の財産になるため、事業者が倒産手続に入り事業継続が困 難となった場合には、投資家は、倒産手続の中で配当を受けるため、それを直接の原因として、当初出資した金銭を下回る金銭の返還しか受けられなくなり、元本欠損が生ずるおそれがあります。また、本商品では、運用期間中に営業者（当社）に契約上の地位を譲渡することができる場合がありますが、営業者（当社）の業務又は財産の状況が悪化した場合には譲渡の対価を支払うこ とができなくなる場合があり、それを直接の原因として、当初出資した金銭を下回る金銭の返還しか受けられなくなり、元本欠損が生ずるおそれがあります。
(2)営業者（当社）以外の信用リスク
本商品は、対象不動産を一定期間賃貸運用したのち、対象不動産を売却処分して得た収入から売却処分経費等を控除した金額又は売却処分しなかった場合には適切な方法により算出した評価額をもって、事業参加者に出資の返還を行うものです。関係者の倒産、債務不履行等により、
不動産の円滑な運営に支障が生じた場合、対象不動産の価値や配当が減少するおそれがあります。
(3)テナントに関するリスク
本事業に係る収益は、主として対象不動産からの賃料収入によっています。従って、対象不動産のテナント財務状況の悪化等により、賃料支払債務の履行遅延・不履行となる可能性があり、本事業の収益に悪影響を与える可能性があります。特に、テナントの数が少ない場合は、その影響は甚大となるおそれがあります。
3.権利を行使することができる期間の制限又は契約の解除期間に関するリスク（金融商品販売法第 3
条第 1 項第 7 号関連）
(1)匿名組合契約の終了に関するリスク
本契約は、①第 9 条に定める本契約の契約期間の終了、②対象不動産全部の売却等の完了、
②本事業の継続の不能、③本事業者に係る破産手続開始の決定、④出資総額が本事業に対する当初の出資予定総額である金 12,000,000 円に満たない場合であって、本事業者が自らの資金を利用した出資を行わないときその他のやむを得ない事由があるとき、のいずれかが生じた場合には、本契約は終了します（本契約第 10 条）。
本契約が終了した場合には、出資者は本来得られたであろう分配金を受ける投資機会を、喪失することとなります。
(2)契約の解除が一時的に多発することに関するリスク
契約の解除が一時的に多発した場合は、不動産取引(本事業)が継続できなくなる恐れがあります
（本契約第 12 条第 4 項）。この場合、本事業者は、対象不動産の全部又は一部の売却等が完了するまで、出資の価額の返還としての金銭の支払を留保することができるものとしま す。
(3)本契約の解除又は譲渡に制限があることに関するリスク
本契約の解除はクーリングオフ期間並びに本出資者の死亡若しくは後見開始の審判を受けた場合、及びやむを得ない事由等が生じた場合を除いて認められておりません（本契約第 12 条第 1項）。
また、組合員たる地位の第三者への譲渡に際しては、本事業者の裁量により、譲渡の可否を判断することから、譲渡することができない場合があります。
(4)本事業者による解除
本事業者は、本出資者が重大な法令違反を犯し、本契約の維持に重大な悪影響があると判断した場合には、本出資者に通知した上で、本契約を解除することができます（本契約第 12 条第 5項）。これにより、出資者は本得られたであろう分配金を受ける投資機会を喪失することとなりま す。
4.その他のリスク（金融商品販売法第 3 条第 1 項第 5 号関連） (1)元本・分配金に関するリスク
匿名組合契約に基づく出資金は、その一部又は全部の返還の保証はされておりません。また、分配金についても、その有無及び金額は保証されておりません。
(2)不動産の流動性・コストに関するリスク
不動産は、国債・預金等の金融商品等に比べ流動性が低く、個別性の強い資産であるため、売買を行うに際し、一定の時間と費用を要します。その時間や費用の見積もりは難しく、予想よりも多くの時間と費用が費やされる可能性があります。また、経済環境や不動産需給関係の影響を受け、その結果、売買損益が悪影響を受ける可能性があります。
(3)テナントの獲得競争に関するリスク
他の不動産との競合やテナント市況の悪化等により募集賃料の引き下げや稼働率の低下を余儀なくされ、本事業の収益が悪化する可能性があります。
(4)不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
対象不動産に係る地盤・地質、構造、材質等の欠陥・瑕疵等の存在により、本事業に費用負担が発生する可能性があります。
(5)行政法規・条例等に関するリスク
不動産にかかる様々な行政法規や条例による規制（住宅付置義務、駐車場設置義務、緑化推進義務等）により、不動産の処分や建替えに困難が生じたり、これらの義務を遵守するための追加的な負担が生じたりすることがあります。また、道路収用等があった場合、建物の敷地とされる面積が減少する可能性があります。
(6)法令等の変更に関するリスク
消防法等その他不動産の建築・運営・管理に影響する関係法令や条例の改正により、不動産の管理費用が増加する可能性があります。また、建物について、建築当時に法令上適格であったものが、その後、都市計画法、建築基準法等の不動産に関する行政法規の改正等により、改正後の規制の元では不適合になることがあります（いわゆる既存不適格）。かかる既存不適格の建物の建替等を行う場合には、現行の規定に合致させる必要があるため、追加的な負担が必要となる可能性があり、また、現状と同規模の建築物を建築できない可能性があります。
(7)賃料減額に関するリスク
テナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約の更新時であるか、契約期間中であるかを問わず、賃貸人とテナントとの合意により減額される可能性があります。さらに、テナントが賃貸人に対し、借地借家法第 32 条（又は借家法第 7 条）に基づく賃料減額請求権を行使する可能性もあります。また、競合不動産の出現やテナント市況の悪化により、新たに入居するテナントの賃料が従前のテナントの賃料と比較して低下し、本事業の賃料収入が減少する可能性があります。
(8)不動産の運営費用の増加リスク
経済全般のインフレーション、人件費や水道光熱費の高騰、管理コストの上昇、修繕費の負担、各種保険料の値上げ、公租公課の増大その他の理由により不動産の運用に関する費用が増加する可能性があります。一方で、不動産からの収入がこれに対応して増加するとの保証はありません。
(9)入居者の建物使用の態様に関するリスク
入居者による建物への像昨冬により、建物が建築基準法、消防法その他の法令や条例等に違反する状態となり、受益者がその改善のために費用を負担する可能性があります。また、暴力団等の反社会的勢力の入居や、入居者による風俗営業の開始等によりテナントの属性が悪化し、これに起因して建物全体の賃料水準が低下する可能性があります。
(10)不動産が滅失・毀損・劣化するリスク
本商品は、対象不動産を一定期間賃貸運用したのち、対象不動産を売却処分して得た収入から売却処分経費等を控除した金額、又は売却処分しなかった場合には適切な方法により算出した評価額をもって、投資家に出資の返還を行うものです。対象不動産の全部又は一部が、地震などの災害よって滅失・毀損又は劣化した場合又は土壌汚染等の隠れたる瑕疵が見つかった場合、不動産の売却価格が下落し、それらを直接の原因として、当初出資した金銭を下回る金銭の返還しか受けられなくなり、元本欠損が生ずるおそれがあります。また、対象不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値が消滅する可能性があります。不動産には通常火災保険等の保険契約が締結されていますが、保険金を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害や事故が発生する可能性も否定できません。
（11）不動産に係る所有者責任のリスク
対象不動産の瑕疵等を原因として、第三者の生命、身体又は財産その他法律上保護に値する利益を侵害した場合に、損害賠償義務が発生し、結果的に本事業が予期せぬ損害を被る可能性があります。特に、土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うこととされています。
(12)有害物質にかかるリスク
不動産の土地について、産業廃棄物や土壌汚染をもたらす有害物質が埋蔵・存在している場
合、不動産の価値に悪影響を及ぼす可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌の入替や洗浄が必要となって予想外の費用や時間が必要となる可能性があります。また、建物の建材等にアスベストその他の有害物質が使用されている場合や、PCB が保管されている場合等にはその有害物質の除去・保管等の費用が必要となる可能性があります。かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、不動産の所有者はその損害を賠償する義務が発生する可能性があります。
(13)税制の変更に関するリスク
本商品は、対象不動産を一定期間賃貸運用したのち、対象不動産を売却処分して得た収入や適切な方法により算出した評価金額から経費等を控除した金額をもって、投資家に出資金の返還を行うものです。出資元本の返還は保証されておりませんので、税制の変更による経費等の増加を直接の原因として、当初出資した金銭の返還を受けることができないため、元本欠損が生ずるおそれがあります。
以上
別紙 【貸借対照表】 | (単位：百万円) | ||
第11期 (2018年12月31日) | 第12期 (2019年12月31日) | 第13期 (2020年12月31日) | |
資産の部 | |||
流動資産 | |||
現金及び預金 | 5,428 | 5,539 | 7,389 |
売掛金 | 43 | 27 | 35 |
営業投資有価証券 | 412 | 6 | 300 |
販売用不動産 | 5,317 | 2,060 | 12,586 |
仕掛販売用不動産 | 7,653 | 14,324 | 10,529 |
前渡金 | 175 | 1,759 | 860 |
前払費用 | 66 | 108 | 90 |
関係会社短期貸付金 | 700 | 3,004 | 220 |
その他 | 175 | 332 | 515 |
貸倒引当金 | － | － | △300 |
流動資産合計 | 19,972 | 27,161 | 32,227 |
固定資産 | |||
有形固定資産 | |||
建物 | 449 | 1,015 | 1,014 |
車両運搬具 | 2 | 1 | 1 |
工具、器具及び備品 | 20 | 13 | 9 |
土地 | 9 | 9 | 15 |
建設仮勘定 | 80 | － | － |
有形固定資産合計 | 562 | 1,039 | 1,041 |
無形固定資産 | |||
借地権 | 659 | 659 | 659 |
ソフトウエア | 4 | 23 | 17 |
その他 | － | 11 | 15 |
無形固定資産合計 | 663 | 693 | 692 |
投資その他の資産 | |||
関係会社株式 | 1,580 | 1,956 | 4,578 |
出資金 | 7 | 8 | 9 |
関係会社長期貸付金 | － | 372 | 3,319 |
長期前払費用 | 7 | 0 | 33 |
敷金及び保証金 | 73 | 266 | 291 |
繰延税金資産 | 12 | 64 | 434 |
その他 | 218 | 288 | 285 |
投資その他の資産合計 | 1,899 | 2,957 | 8,952 |
固定資産合計 | 3,125 | 4,690 | 10,686 |
繰延資産 | |||
社債発行費 | 34 | 23 | 34 |
繰延資産合計 | 34 | 23 | 34 |
資産合計 | 23,132 | 31,875 | 42,947 |
(単位：百万円) | |||
第11期 | 第12期 | 第13期 | |
(2018年12月31日) | (2019年12月31日) | (2020年12月31日) | |
負債の部 | |||
流動負債 | |||
短期借入金 | 2,946 | 6,216 | 5,400 |
1 年内返済予定の長期借入 927 2,410 5,236 | |||
金 | |||
1年内償還予定の社債 | 413 | 413 | 870 |
未払金 | 162 | 159 | 284 |
未払費用 | 81 | 49 | 122 |
未払法人税等 | 531 | 399 | 86 |
前受金 | 62 | 21 | 34 |
預り金 | 161 | 198 | 222 |
前受収益 | 14 | 18 | 19 |
短期預り保証金 | 120 | 51 | 122 |
その他 | 12 | 37 | 43 |
流動負債合計 | 5,435 | 9,974 | 12,442 |
固定負債 | |||
長期借入金 | 10,142 | 13,034 | 21,622 |
社債 | 1,517 | 1,103 | 1,433 |
長期預り保証金 | 74 | 83 | 77 |
固定負債合計 | 11,734 | 14,222 | 23,132 |
負債合計 | 17,170 | 24,196 | 35,575 |
純資産の部 | |||
株主資本 | |||
資本金 | 1,024 | 1,034 | 1,056 |
資本剰余金 | |||
資本準備金 | 945 | 955 | 977 |
その他資本剰余金 | － | 57 | 57 |
資本剰余金合計 | 945 | 1,012 | 1,034 |
利益剰余金 | |||
その他利益剰余金 | |||
繰越利益剰余金 | 4,207 | 5,813 | 5,463 |
利益剰余金合計 | 4,207 | 5,813 | 5,463 |
自己株式 | △223 | △181 | △181 |
株主資本合計 | 5,952 | 7,678 | 7,371 |
新株予約権 | 9 | 0 | 0 |
純資産合計 | 5,961 | 7,679 | 7,372 |
負債純資産合計 | 23,132 | 31,875 | 42,947 |
【損益計算書】 | (単位：百万円) | |||||
(自 | 第11期 2018年１月１日 | (自 | 第12期 2019年１月１日 | (自 | 第13期 2020年１月１日 | |
至 | 2018年12月31日) | 至 | 2019年12月31日) | 至 | 2020年12月31日) | |
売上高 | 18,275 | 20,516 | 12,611 | |||
売上原価 | 13,875 | 16,121 | 9,653 | |||
売上総利益 | 4,399 | 4,395 | 2,957 | |||
販売費及び一般管理費 | 1,099 | 1,298 | 1,676 | |||
営業利益 | 3,300 | 3,097 | 1,281 | |||
営業外収益 | ||||||
受取利息 | 10 | 38 | 50 | |||
受取配当金 | 0 | 150 | 0 | |||
受取手数料 | 0 | 0 | 0 | |||
受取補償金 | － | 3 | 22 | |||
還付加算金 | － | 1 | － | |||
その他 | 0 | 0 | 4 | |||
営業外収益合計 | 10 | 193 | 77 | |||
営業外費用 | ||||||
支払利息 | 328 | 315 | 492 | |||
支払手数料 | 113 | 108 | 116 | |||
その他 | 26 | 34 | 14 | |||
営業外費用合計 | 468 | 458 | 623 | |||
経常利益 | 2,842 | 2,832 | 735 | |||
特別損失 | ||||||
関係会社株式評価損 | － | － | 19 | |||
投資有価証券評価損 | － | － | 15 | |||
解約違約金 | － | － | 507 | |||
事務所移転費用 | 6 | － | － | |||
特別損失合計 | 6 | － | 543 | |||
税引前当期純利益 | 2,835 | 2,832 | 192 | |||
法人税、住民税及び事業税 | 821 | 855 | 434 | |||
法人税等調整額 | 60 | △24 | △369 | |||
法人税等合計 | 882 | 831 | 64 | |||
当期純利益 | 1,953 | 2,000 | 127 |
以上