Contract

（参考１）

サービス付き高齢者向け住宅事業の登録制度に係る参考とすべき入居契約書コメント

サービス付き高齢者向け住宅事業の登録制度に係る参考とすべき入居契約書（以下「参考契約書」という。）コメントは、本参考契約書の性格、内容を明らかにすること等により、本参考契約書が実際に利用される場合の的確な指針となることをねらいとして作成したものである。

全般関係

① 参考契約書は、高齢者の居住の安定確保に関する法律（平成 13 年法律第 26 号。以下

「法」という。）第５条第１項に規定するサービス付き高齢者向け住宅事業の登録制度に係る参考とすべき入居契約書の雛型として作成されたものである。その使用は強制されるものではないが、サービス付き高齢者向け住宅に係る入居契約において当事者間の紛争を未然に防止し、入居者である高齢者の居住の安定の確保を図る観点から、使用されることが望ましい。なお、当事者の合意により、合理的な範囲で必要に応じて修正を加えて使用することも可能である。

② サービス付き高齢者向け住宅に係る賃貸借契約については、地域慣行、物件の構造等により、個々具体的なケースで契約内容が異なりうるものである。このため、本参考契約書は、最低限定めなければならないと考えられる事項について、合理的な内容を持たせるべく規定したものであり、より具体的かつ詳細な契約関係については、特約による補充がされるケースもあると想定されることから、本参考契約書は、第 18 条において特約条項の欄を設けている。

③ 有料老人ホームをサービス付き高齢者向け住宅として登録する場合には、いわゆる利用権契約が結ばれることも想定され、賃貸借契約と利用権契約のいずれを締結するかについては、当事者間の判断に委ねられる。本参考契約書では賃貸借契約を前提として作成し、あわせて利用権契約とする場合の留意事項をコメントにおいて記載している。なお、終身にわたる利用権契約又は終身建物賃貸借契約を締結する場合には、普通建物賃貸借契約とは異なり、入居者の死亡による相続が発生しないことに留意する必要がある。

④ サービス付き高齢者向け住宅においては、当事者間で「賃貸借契約」、「状況把握・生活相談サービス提供契約」、「状況把握・生活相談サービス提供契約以外の高齢者生活支援サービス提供契約」を締結し得るが、本参考契約書においては、「賃貸借契約」及び「状況把握・生活相談サービス提供契約」を統合した契約書とし、「状況把握・生活相談サービス以外の高齢者生活支援サービス提供契約」のみ別契約とする形式を採用している。

これは、法においてサービス付き高齢者向け住宅事業の登録制度を創設した趣旨が、高齢者向け住宅と少なくとも状況把握・生活相談サービスが一体として提供される住ま

いの供給を促進するものであることから、状況把握・生活相談サービスのみ部分的に解除されることがないよう、契約形態も一体的であることが望ましいためである。

⑤ 登録事業者（賃貸人）については、

１）賃貸人と状況把握・生活相談サービス提供事業者が同一である場合

２）賃貸人が状況把握・生活相談サービス提供事業者に委託する場合

３）建物所有者が賃貸人との間で賃貸借契約を結ぶ場合

４）賃貸人と状況把握・生活相談サービス提供事業者が共同して登録事業を行う場合

（以下「共同事業型」という。）が想定される。

２）や３）については、それぞれ頭書において、委託を受けて状況把握・生活相談サービスを提供する者や建物所有者を明記する必要がある。

４）共同事業型については、登録制度に基づく事業者の適切な事業継続の確保の観点から、入居者（賃借人）と状況把握・生活相談サービス提供事業者の状況把握・生活相談サービス提供契約の終了を停止条件として、登録事業者（賃貸人）と入居者（賃借人）との間で同内容の状況把握・生活相談サービス提供契約が効力を生じることとすることが考えられる。

⑥ サービス付き高齢者向け住宅に係る賃貸借契約については、「普通建物賃貸借契約」又は法第 52 条に基づき都道府県知事の認可を受けて行う「終身建物賃貸借契約」があり、本参考契約書は、２つの形式を示すこととする。

⑦ なお、本参考契約書は、サービス付き高齢者向け住宅事業の登録制度の運用状況を踏まえ、必要な見直しを行うこととしている。

頭書部分

① 家賃や状況把握・生活相談サービス料金の（Ａ）毎月払いの場合、（Ｂ）全部前払いの場合又は（Ｃ）一部前払いの場合（毎月払いと前払いを併用する場合）に応じて、それぞれ該当する頭書を使用することとする。

② サービス付き高齢者向け住宅については、共用部分に談話室、食堂等が存在していることが多いことから、（１）賃貸借の目的物について、共用部分の状況（設備の有無、面積等）についても記載する欄を設けている。

③ （１）賃貸借の目的物中、「緊急通報設備」とは入居者の心身の状況に関し必要に応じて通報するもの（例：ボタン式）をいい、登録の基準において、少なくとも一定の資格者等が常駐していない時間においては、各居住部分に設置する必要があるものである。このほか、「安否確認設備」（一定の時間反応が無い場合に通報するもの（例：赤外線センサー式、水センサー式）等）を設置している場合には、別に記載することができる。

④ 敷金、家賃及び状況把握・生活相談サービス料金については、それぞれ分けて明確に記載することが必要である。

⑤ （４）状況把握・生活相談サービスの内容等については、サービス内容、サービスの提供方法等を、以下の具体例を参考にして、具体的に記載する必要がある。また、サービス内容、サービスの提供方法等については、サービス提供事業者により様々であるため、備考欄を設ける等により、詳細な事項を追加して記載することも可能である。

ⅰ）「状況把握サービス」は、法において「入居者の心身の状況を把握し、その状況に応じた一時的な便宜を供与するサービス」とされており、国土交通省・厚生労働省関係高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則（平成 23 年厚生労働省・国土交通省

令第２号。以下「規則」という。）第 11 条において、

・一定の資格者等が、原則として、夜間を除き、サービス付き高齢者向け住宅の敷地又は当該敷地に隣接する土地に存する建物に常駐し、状況把握サービスを提供すること

・少なくとも一定の資格者等が常駐していない時間においては、各居住部分に、入居者の心身の状況に関し必要に応じて通報する装置を設置して状況把握サービスを提供すること

が基準として定められている。

（具体例）

日中に関して、

・食事や外出等の機会を利用して、毎日少なくとも１回の本人の安否確認を行うこと

・訪問し、又は食事や外出等の機会を利用して、毎日少なくとも１回の声掛けを行うこと 等

夜間に関して、

・夜間常駐していない時間には、各居住部分に緊急通報設備（例：ボタン式）が設置されており、通報があった場合には、できるだけ速やかに駆けつけること 等

ⅱ）「生活相談サービス」は、法において「入居者が日常生活を支障なく営むことができるようにするために入居者からの相談に応じ必要な助言を行うサービス」とされており、規則第 11 条において、「一定の資格者等が、原則として、夜間を除き、サービス付き高齢者向け住宅の敷地又は当該敷地に隣接する土地に存する建物に常駐し、生活相談サービスを提供すること」が基準として定められている。

（具体例）

・一般的対応や紹介ができる相談に対し、助言を行うこと

（日常生活における入居者の心配事や悩み等（例：食事、健康、趣味、人間関係）について、相談項目と担当相談員等を明示。）

・専門的な相談や助言のために、専門家や専門機関を紹介すること

（相談項目と紹介する専門家等を明示。（例：「財産管理、運用等については弁護士、税理士等」「医療、介護については医療機関、社会福祉法人、地域包括

支援センター等」））

⑥ （４）状況把握・生活相談サービスの内容等のうち、サービスの提供方法（常駐する者及び時間帯）の欄については、以下の具体例を参考にして、該当する時間帯に確実に常駐している人数を記載する必要がある。

（具体例）

・サービスを提供する者が３名（Ａ・Ｂ・Ｃ）で、Ａは９～12 時に、Ｂは 12～15 時に、 Ｃは 15～17 時に常駐している場合

：１名９時～17 時

・サービスを提供する者が３名（Ａ・Ｂ・Ｃ）で、Ａは９～17 時に、Ｂは９～13 時に、 Ｃは 12～15 時に常駐している場合

：１名 15 時～17 時、２名９時～12 時・13 時～15 時、３名 12 時～13 時

⑦ サービス付き高齢者向け住宅の登録事業者は、敷金並びに家賃等（家賃又は状況把握・生活相談サービスの提供の対価をいう。以下同じ。）及び家賃等の前払金を除くほか、入居者から権利金その他の金銭を受領してはならないこととされており、権利金等について記載する欄は設けていない。

第１条関係

（契約の締結）

第１条 貸主（以下「甲」という。）及び借主（以下「乙」という。）は、頭書（１）に記載する賃貸借の目的物（以下「本物件」という。）及び頭書（４）に記載する状況把握・生活相談サービスの内容等について、以下の条項により、高齢者の居住の安定確保に関する法律（以下「法」という。）第５条第１項に規定するサービス付き高齢者向け住宅で状況把握・生活相談サービスが提供されるものに係る賃貸借契約（以下「本契約」という。）を締結した。

２ 建物の賃貸借が終了した場合には、状況把握・生活相談サービスの提供も終了するものとする。

３ 状況把握・生活相談サービスの提供が終了した場合には、建物の賃貸借も終了するものとする。ただし、乙の責によらない事由により状況把握・生活相談サービスの提供が終了した場合には、乙は、建物の賃貸借の継続又は終了のいずれかを選択することがで

きる。

① 第１項は、法の趣旨を踏まえ、サービス付き高齢者向け住宅に係る賃貸借契約であることを明記するとともに、賃貸借の目的物等を明確化している。

② 第２項及び第３項は、建物の賃貸借と状況把握・生活相談サービスの提供のいずれか一方が終了した場合には、他方も終了することを明記している。

③ 第３項については、登録事業者（賃貸人）からの解約には正当事由が必要であり、通常の賃貸借契約に係る債務不履行を理由とした契約解除が成立するか否かと同様に、ⅰ

特約の内容や義務違反に照らし、債務不履行に該当すると言えるか否か、ⅱ信頼関係破壊の法理に照らし、解除が認められるか否かを勘案して、司法において判断されることになることに留意する。

④ 「賃貸借契約」及び「状況把握・生活相談サービス提供契約」を統合した契約をする場合には、状況把握・生活相談サービス提供上のトラブルが賃貸借契約に影響を及ぼすため、状況把握・生活相談サービス提供契約に関して信頼関係の破壊があれば、賃貸借契約を含めた契約全体が解除される可能性があり、入居者の居住の安定の確保が損なわれるおそれがある。一方、当該サービスに関する部分のみ速やかに解除することはできない。このため、入居者の責によらない事由により状況把握・生活相談サービスが提供されない場合における入居者の居住の安定の確保（賃貸借部分の継続）のため、第３項ただし書きを規定している。なお、状況把握・生活相談サービスの提供が終了した場合において、入居者が建物の賃貸借の継続を選択したときは、本契約を変更し、入居者は状況把握・生活相談サービス料金支払義務を負わない等とする必要がある。

（契約の締結）

第１条 貸主（以下「甲」という。）、借主（以下「乙」という。）及び状況把握・生活相談サービス提供事業者（以下「丙」という。）は、頭書（１）に記載する賃貸借の目的物（以下「本物件」という。）及び頭書（４）に記載する状況把握・生活相談サービスの内容等について、以下の条項により、高齢者の居住の安定確保に関する法律第５条第１項に規定するサービス付き高齢者向け住宅で状況把握・生活相談サービスが提供されるものに係る賃貸借契約（以下「本契約」という。）を締結した。

２ 甲と乙は本物件について、賃貸借契約を締結し、丙と乙は頭書（４）に記載する状況把握・生活相談サービスの内容等について、委任契約（以下「状況把握・生活相談サービス提供契約」という。）を締結するものとする。

３ 建物の賃貸借が終了した場合には、状況把握・生活相談サービスの提供も終了するものとする。

４ 丙と乙の状況把握・生活相談サービス提供契約のみが終了した場合には、甲と乙との間で丙と乙の状況把握・生活相談サービス提供契約と同じ内容の契約が効力を生ずるものとする。この場合において、甲が委託により当該サービスを提供するときは、頭書（４）にサービス受託事業者名を記載するものとする。

５ 前項の規定により効力を生じた甲と乙の状況把握・生活相談サービス提供契約

⑤ 共同事業型の場合には、登録制度に基づく事業者の適切な事業継続の確保の観点から、入居者（賃借人）と状況把握・生活相談サービス提供事業者の状況把握・生活相談サービス提供契約の終了を停止条件として、登録事業者（賃貸人）と入居者（賃借人）との間で同内容の状況把握・生活相談サービス提供契約が効力を生じることとし、第１条において以下のとおり規定することが考えられる。

が終了した場合には、建物の賃貸借も終了するものとする。ただし、乙の責によらない事由により甲と乙の状況把握・生活相談サービス提供契約が終了した場合には、乙は、建物の賃貸借の継続又は終了のいずれかを選択することができる。

【利用権契約とする場合の留意事項等】

・目的物（施設）及び状況把握・生活相談サービスを契約書に定める期間（又は終身）利用できる権利を与えていること。

第２条関係

（契約期間等）

第２条 契約期間は、頭書（２）に記載するとおりとする。

２ 乙は、物件が完成しているなど、入居可能な状態になっていることを前提として、契約期間の始期（入居予定日）に入居することとする。ただし、契約締結後における乙の急な入院などやむを得ない理由があるときは、甲の同意を得て契約期間の始期（入居予定日）を延期することができる。

３ 甲及び乙は、協議の上、本契約を更新することができる。その際、建物の賃貸借契約

を更新した場合には、状況把握・生活相談サービスの提供契約も更新することとする。

① 契約の始期（入居予定日）及び終期を明確化するとともに、登録事業者と入居者の協議により更新できる旨を記載している。なお、登録事業者は、契約の始期において、建物が完成しているなど、入居者が入居可能な状態にしておく必要がある。

② 契約期間については、入居者が高齢者であることに鑑み、入居者の状況等に応じ、２年間を超える期間を定めることが望ましい。

③ 法第７条第１項第６号ホの「入居者の入居後、国土交通省令・厚生労働省令で定める一定の期間」の起算日は、物件が完成しているなど、入居者が入居可能な状態になっていることを前提として、原則として、入居契約に定めた契約の始期（入居予定日）をいう。ただし、入居契約締結後における入居者の急な入院など入居者のやむを得ない事情により入居契約に定めた契約の始期（入居予定日）に入居することが困難になった場合には、登録事業者の同意を得て、契約期間の始期（入居予定日）を延期することが可能である。

④ 正当の事由があると認められる場合でなければ、登録事業者から契約の更新を拒否することはできない。

３ 甲、乙及び丙は、協議の上、本契約を更新することができる。その際、甲と乙の建物の賃貸借契約を更新した場合には、丙と乙の状況把握・生活相談サービス提供契約も更新することとする。

⑤ 共同事業型の場合には、第２条第３項において以下のとおり規定することが考えられる。

⑥ 終身建物賃貸借契約を採用した場合には、契約の始期（入居予定日）と「入居者（賃

借人）の死亡に至るまで存続し、かつ、入居者（賃借人）が死亡した時に終了する」旨を契約書に明記する必要がある。

【利用権契約とする場合の留意事項等】

・契約期間が明確に定められていること。その際、契約の終期を「死亡による終了まで」とすることも考えられること。

第３条関係

（使用目的）

第３条 乙は、居住のみを目的として本物件を使用しなければならない。

【利用権契約とする場合の留意事項等】

・居住を目的としていること。

第４条関係

（賃料）

第４条（Ａ） 乙は、頭書（３）の記載に従い、賃料を甲に支払わなければならない。

２ １か月に満たない期間の賃料は、１か月を 30 日として日割計算した額とする。

３ 甲及び乙は、次の各号のいずれかに該当する場合には、協議の上、賃料を改定することができる。

一 土地又は建物に対する租税その他の負担の増減により賃料が不相当となった場合 二 土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により賃料が不相当

となった場合

三 近傍同種の建物の賃料に比較して賃料が不相当となった場合

○Ａパターン（家賃の毎月払い）

① （Ａ）は家賃の毎月払いの場合、（Ｂ）は家賃の全部前払いの場合、（Ｃ）は家賃の一部前払いの場合に使用することとし、いずれか１つを記載することとする。

② （Ａ）第３項、（Ｂ）第２項又は（Ｃ）第３項による当事者間の協議による賃料の改定の規定は、賃料の改定について当事者間のxxに基づき、できる限り訴訟によらず当事者間双方の意向を反映した結論に達することを目的としたものであるが、借地借家法

（平成３年法律第 90 号）第 32 条の適用を排除するものではない。

③ 賃料の改定に当たっては、登録事業者及び入居者の間において、当該改定についての協議が調う必要があり、協議が調わなければ、賃料の改定は行われず、入居者は従前の賃料の支払い義務を依然として負うこととなる。

④ 普通建物賃貸借契約の場合、賃料の増減額請求権は排除できない（ただし、一定の期間増額しない旨の特約は有効である）ため、登録事業者は将来的に減額請求（（Ｂ）又は（Ｃ）の場合には減額による前払金の返還請求）をされる可能性があることに注意する必要がある。

⑤ 賃料の改定に係る特約を定める場合は、本条に関する記載要領を参考に、（Ａ）第３項、（Ｂ）第２項又は（Ｃ）第３項に替えて記載することとする。

【利用権契約とする場合の留意事項等】

・利用に係る費用が明確にされていること。

（賃料）

第４条（Ｂ） 乙は、頭書（３）の記載に従い、賃料を甲に支払わなければならない。

２ 甲及び乙は、次の各号のいずれかに該当する場合には、協議の上、賃料を改定することができる。

一 土地又は建物に対する租税その他の負担の増減により賃料が不相当となった場合 二 土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により賃料が不相当

となった場合

三 近傍同種の建物の賃料に比較して賃料が不相当となった場合

３ 頭書（３）の前払いに係る賃料は、契約期間にわたる家賃の全部として次の算式により算定して得た額とする。

１か月分の賃料 円×契約期間月数

４ 甲は、前項に規定する契約期間月数が経過するまでの間に、乙が死亡し、乙の相続人との間でも契約が終了したとき又は本契約の解除若しくは解約の申入れがあったときは、遅滞なく、次の算式により算定して得た額を乙に返還しなければならない。

１か月分の賃料 円÷30 日×（契約期間日数－現に経過した日数）

ただし、乙の入居後３月が経過するまでの間に、乙が死亡し、乙の相続人との間でも契約が終了したとき又は本契約の解除若しくは解約の申入れがあったときは、遅滞なく、次の算式により算定して得た額を乙に返還しなければならない。

前項の規定により受領した前払いに係る賃料－（１か月分の賃料 円÷30 日×乙の入居日から乙が死亡し、乙の相続人との間でも契約が終了したとき又は本契約の解除若しくは解約までの期間）

５ 甲は、法第７条第１項第８号の規定に従い、前払い家賃の返還債務を負うこととなる場合に備えて以下の保全措置を講じなければならない。

〈具体的な保全措置〉

○Ｂパターン（家賃の全部前払い）

①～⑤ Ａパターンの①～⑤と同様。

⑥ 全部前払い又は一部前払いの場合には、その算定の基礎、登録事業者が返還債務を負うこととなる場合における当該返還債務の金額の算定方法、必要な保全措置が明示されている必要がある。

⑦ 第４項について、普通建物賃貸借契約の場合には、終身建物賃貸借契約とは異なり、入居者が死亡した場合には相続が発生するため、単に「乙が死亡し、契約が終了したと

き」とするのではなく、「乙が死亡し、乙の相続人との間でも契約が終了したとき」と明確に規定している。

⑧ 終身建物賃貸借契約を採用した場合における「想定居住月数」は、入居者の余命、心身の状況等を勘案して適正に決定することとする。

【利用権契約とする場合の留意事項等】

・利用に係る費用が明確にされていること。

・前払いの場合には、その算定の基礎、登録事業者が返還債務を負うこととなる場合における当該返還債務の金額の算定方法、必要な保全措置が明示されていること。

（賃料）

第４条（Ｃ） 乙は、頭書（３）の記載に従い、賃料を甲に支払わなければならない。

２ １か月に満たない期間の賃料は、１か月を 30 日として日割計算した額とする。

３ 甲及び乙は、次の各号のいずれかに該当する場合には、協議の上、賃料を改定することができる。

一 土地又は建物に対する租税その他の負担の増減により賃料が不相当となった場合 二 土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により賃料が不相当

となった場合

三 近傍同種の建物の賃料に比較して賃料が不相当となった場合

４ 頭書（３）の前払いに係る賃料は、契約期間にわたる家賃の一部として次の算式により算定して得た額とする。

１か月分の賃料の一部 円×契約期間月数

５ 甲は、前項に規定する契約期間月数が経過するまでの間に、乙が死亡し、乙の相続人との間でも契約が終了したとき又は本契約の解除若しくは解約の申入れがあったときは、遅滞なく、次の算式により算定して得た額を乙に返還しなければならない。

１か月分の賃料の一部 円÷30 日×（契約期間日数－現に経過した日数）

ただし、乙の入居後３月が経過するまでの間に、乙が死亡し、乙の相続人との間でも契約が終了したとき又は本契約の解除若しくは解約の申入れがあったときは、遅滞なく、次の算式により算定して得た額を乙に返還しなければならない。

前項の規定により受領した前払いに係る賃料－（１か月分の賃料の一部 円÷30日×乙の入居日から乙が死亡し、乙の相続人との間でも契約が終了したとき又は本契約の解除若しくは解約までの期間）

６ 甲は、法第７条第１項第８号の規定に従い、前払い家賃の返還債務を負うこととなる場合に備えて以下の保全措置を講じなければならない。

〈具体的な保全措置〉

○Ｃパターン（家賃の一部前払い）

①～⑤ Ａパターンの①～⑤と同様。

⑥～⑧ Ｂパターンの⑥～⑧と同様。

⑨ 家賃の一部前払いについて、本参考契約書では、１か月分の賃料の一部を前払いすることを想定し、「１か月分の賃料の一部」と記載している。契約期間月数の一部の期間に相当する額を前払いする場合等においても、その考え方を算定方法において明確にする必要がある。

【利用権契約とする場合の留意事項等】

・利用に係る費用が明確にされていること。

・前払いの場合には、その算定の基礎、登録事業者が返還債務を負うこととなる場合における当該返還債務の金額の算定方法、必要な保全措置が明示されていること。

第５条関係

（共益費）

第５条 乙は、階段、廊下等の共用部分の維持管理に必要な光熱費、上下水道使用料、清掃費等（以下この条において「維持管理費」という。）に充てるため、共益費を甲に支払うものとする。

２ 前項の共益費は、頭書（３）の記載に従い、支払わなければならない。

３ １か月に満たない期間の共益費は、１か月を 30 日として日割計算した額とする。

４ 甲及び乙は、維持管理費の増減により共益費が不相当となったときは、協議の上、共益費を改定することができる。

① 共益費の定義及び共益費を徴収できることを明らかにしている。共益費は、賃貸住宅の共用部分の維持管理に必要な費用として入居者（賃借人）が登録事業者（賃貸人）に支払うものであり、状況把握・生活相談サービスに関係する費用を計上してはならない。

第６条関係

（敷金）

第６x xは、本契約から生じる債務の担保として、頭書（３）に記載する敷金を甲に預け入れるものとする。

２ 乙は、本物件を明け渡すまでの間、敷金をもって賃料、共益費その他の債務と相殺をすることができない。

３ 甲は、本物件の明渡しがあったときは、遅滞なく、敷金の全額を無利息で乙に返還しなければならない。ただし、甲は、本物件の明渡し時に、賃料及び共益費の滞納、原状回復に要する費用の未払いその他の本契約（建物の賃貸借に係る部分に限る。）から生じる乙の債務の不履行が存在する場合には、当該債務の額を敷金から差し引くことができる。

４ 前項ただし書の場合には、甲は、敷金から差し引く債務の額の内訳を乙に明示しなけ

ればならない。

① 敷金は、賃貸借契約に係るすべての債務の担保であり、賃料債務だけでなく、原状回復債務、残置物の処分費用に係る債務等の担保としての機能もある。したがって、賃料の全部前払いをする場合にも、賃料債務以外の債務の担保の機能については他の場合と同様に必要となると考えられる。

② 敷金から債務の額を差し引く場合には、登録事業者（賃貸人）は、差し引く債務の額の内訳を入居者（賃借人）に明示する必要がある。

【利用権契約とする場合の留意事項等】

・登録事業者が、敷金並びに家賃等及び家賃等の前払金以外に金銭を受領する内容となっていないこと。

第７条関係

（状況把握・生活相談サービスの内容、料金等）

第７条（Ａ） 甲は、乙に対し、乙が安全かつ安心して主体的に生活できる住まいの充実を図ることができるよう、状況把握・生活相談サービスを提供し、乙は、状況把握・生活相談サービスの提供の対価として状況把握・生活相談サービス料金を甲に支払うこととする。

２ 甲は、乙に対し、頭書（４）の状況把握・生活相談サービスを提供する。

３ 乙は、頭書（４）の記載に従い、状況把握・生活相談サービス料金を甲に支払わなければならない。

４ １か月に満たない期間の状況把握・生活相談サービス料金は、１か月を 30 日として日割計算した額とする。

５ 甲及び乙は、消費者物価指数、雇用情勢その他の経済事情の変動により状況把握・生活相談サービス料金が不相当となった場合には、協議の上、状況把握・生活相談サービス料金を変更することができる。

６ 甲及び状況把握・生活相談サービスを提供する者は、状況把握・生活相談サービスを提供する上で知り得た乙及びその家族等に関する秘密及び個人情報については、個人情報保護法を遵守してその保護に努め、xxx第三者の生命、身体等に危険がある場合その他の正当な理由がある場合又は乙の事前の同意がある場合を除いて、契約中及び契約終了後において、第三者に漏らさないこととする。

７ 甲は、状況把握・生活相談サービスの提供に伴って、甲の責めに帰するべき事由により乙の生命、身体又は財産に損害を及ぼした場合は、乙に対してその損害を賠償する。

８ 甲は、状況把握・生活相談サービスの提供に係る乙の苦情等に対し、誠実かつ迅速に対応するものとする。

○Ａパターン（毎月払い）

① （Ａ）は状況把握・生活相談サービス料金の毎月払いの場合、（Ｂ）は状況把握・生活相談サービス料金の全部前払いの場合、（Ｃ）は状況把握・生活相談サービス料金の

一部前払いの場合に使用することとし、いずれか１つを記載することとする。

② 入居者の一定期間の入院等に伴う状況把握・生活相談サービス料金の考え方（割引き等）については、その状況に応じて個別に対応することが望ましい。

③ 第６項（（Ｂ）第７項、（Ｃ）第９項）は、登録事業者及び状況把握・生活相談サービスを提供する者の個人情報保護義務を規定している。入居者の事前の同意については、事前同意書を作成し、以下の例のように、使用する目的、使用する者、使用する情報（氏名、心身の状況、家族構成等）等を限定的に明示した上で同意を得ておくことが望ましい。

（具体例）

・入居者の医療上緊急の必要性がある場合に、医療機関に対し、入居者の心身の状況に関する情報を提供する。

・円滑にサービスを提供するために、介護支援専門員に対し、入居者の心身の状況に関する情報を提供する。

④ 第８項（（Ｂ）第９項、（Ｃ）第 11 項）に関し、登録事業者は、状況把握・生活相談サービスに係る入居者及びその家族からの苦情の内容については、備付けの帳簿に記載し、規則第 21 条第３項に基づき、各事業年度終了後、２年間保存しなければならない。

また、入居者から相談、苦情等があった場合に迅速に対応できるよう、窓口を設置し、入居者の視点に立ち、誠意をもって対応・解決に当たることが重要である。

【利用権契約とする場合の留意事項等】

・状況把握・生活相談サービスの内容、料金等が明示されていること。

（状況把握・生活相談サービスの内容、料金等）

第７条（Ｂ） 甲は、乙に対し、乙が安全かつ安心して主体的に生活できる住まいの充実を図ることができるよう、状況把握・生活相談サービスを提供し、乙は、状況把握・生活相談サービスの提供の対価として状況把握・生活相談サービス料金を甲に支払うこととする。

２ 甲は、乙に対し、頭書（４）の状況把握・生活相談サービスを提供する。

３ 乙は、頭書（４）の記載に従い、状況把握・生活相談サービス料金を甲に支払わなければならない。

４ 頭書（４）の前払いに係る状況把握・生活相談サービス料金は、契約期間にわたる状況把握・生活相談サービス料金の全部として次の算式により算定して得た額とする。

１か月分の状況把握・生活相談サービス料金 円×契約期間月数

５ 甲は、前項に規定する契約期間月数が経過するまでの間に、乙の死亡があったとき又は本契約の解除若しくは解約の申入れがあったときは、遅滞なく、次の算式により算定して得た額を乙に返還しなければならない。

１か月分の状況把握・生活相談サービス料金 円÷30 日×（契約期間日数－現に経

過した日数）

ただし、乙の入居後３月が経過するまでの間に、乙の死亡があったとき又は本契約の解除若しくは解約の申入れがあったときは、遅滞なく、次の算式により算定して得た額を乙に返還しなければならない。

前項の規定により受領した前払いに係る状況把握・生活相談サービス料金－（１か月分の状況把握・生活相談サービス料金 円÷30 日×乙の入居日から乙の死亡又は本契約の解除若しくは解約までの期間）

６ 甲は、法第７条第１項第８号の規定に従い、前払い状況把握・生活相談サービス料金の返還債務を負うこととなる場合に備えて以下の保全措置を講じなければならない。

〈具体的な保全措置〉

７ 甲及び状況把握・生活相談サービスを提供する者は、状況把握・生活相談サービスを提供する上で知り得た乙及びその家族等に関する秘密及び個人情報については、個人情報保護法を遵守してその保護に努め、xxx第三者の生命、身体等に危険がある場合その他の正当な理由がある場合又は乙の事前の同意がある場合を除いて、契約中及び契約終了後において、第三者に漏らさないこととする。

８ 甲は、状況把握・生活相談サービスの提供に伴って、甲の責めに帰するべき事由により乙の生命、身体又は財産に損害を及ぼした場合は、乙に対してその損害を賠償する。

９ 甲は、状況把握・生活相談サービスの提供に係る乙の苦情等に対し、誠実かつ迅速に

対応するものとする。

○Ｂパターン（全部前払い）

①～④ Ａパターン①～④と同様。

⑤ 状況把握・生活相談サービス料金の全部前払い又は一部前払いの場合には、その算定の基礎、登録事業者が返還債務を負うこととなる場合における当該返還債務の金額の算定方法、必要な保全措置が明示されている必要がある。

⑥ 状況把握・生活相談サービス料金の全部前払い又は一部前払いをした場合において、契約上の改定条項がないときは、賃料と異なり、当該料金の増減請求権がないため、入居者は、当該増減請求権を理由として前払金の返還を請求することはできないことに注意する必要がある。

⑦ 終身建物賃貸借契約を採用した場合における「想定居住月数」は、入居者の余命、心身の状況等を勘案して適正に決定することとする。

【利用権契約とする場合の留意事項等】

・状況把握・生活相談サービスの内容、料金等が明示されていること。

・前払いの場合には、その算定の基礎、登録事業者が返還債務を負うこととなる場合における当該返還債務の金額の算定方法、必要な保全措置が明示されていること。

（状況把握・生活相談サービスの内容、料金等）

第７条（Ｃ） 甲は、乙に対し、乙が安全かつ安心して主体的に生活できる住まいの充実を図ることができるよう、状況把握・生活相談サービスを提供し、乙は、状況把握・生活相談サービスの提供の対価として状況把握・生活相談サービス料金を甲に支払うこととする。

２ 甲は、乙に対し、頭書（４）の状況把握・生活相談サービスを提供する。

３ 乙は、頭書（４）の記載に従い、状況把握・生活相談サービス料金を甲に支払わなければならない。

４ １か月に満たない期間の状況把握・生活相談サービス料金は、１か月を 30 日として日割計算した額とする。

５ 甲及び乙は、消費者物価指数、雇用情勢その他の経済事情の変動により状況把握・生活相談サービス料金が不相当となった場合には、協議の上、状況把握・生活相談サービス料金を変更することができる。

６ 頭書（４）の前払いに係る状況把握・生活相談サービス料金は、契約期間にわたる状況把握・生活相談サービス料金の一部として次の算式により算定して得た額とする。

１か月分の状況把握・生活相談サービス料金の一部 円×契約期間月数

７ 甲は、前項に規定する契約期間月数が経過するまでの間に、乙の死亡があったとき又は本契約の解除若しくは解約の申入れがあったときは、遅滞なく、次の算式により算定して得た額を乙に返還しなければならない。

１か月分の状況把握・生活相談サービス料金の一部 円÷30 日×（契約期間日数－現に経過した日数）

ただし、乙の入居後３月が経過するまでの間に、乙の死亡があったとき又は本契約の解除若しくは解約の申入れがあったときは、遅滞なく、次の算式により算定して得た額を乙に返還しなければならない。

前項の規定により受領した前払いに係る状況把握・生活相談サービス料金－（１か月分の状況把握・生活相談サービス料金の一部 円÷30 日×乙の入居日から乙の死亡又は本契約の解除若しくは解約までの期間）

８ 甲は、法第７条第１項第８号の規定に従い、前払い状況把握・生活相談サービス料金の返還債務を負うこととなる場合に備えて以下の保全措置を講じなければならない。

〈具体的な保全措置〉

９ 甲及び状況把握・生活相談サービスを提供する者は、状況把握・生活相談サービスを提供する上で知り得た乙及びその家族等に関する秘密及び個人情報については、個人情報保護法を遵守してその保護に努め、xxx第三者の生命、身体等に危険がある場合その他の正当な理由がある場合又は乙の事前の同意がある場合を除いて、契約中及び契約終了後において、第三者に漏らさないこととする。

10 甲は、状況把握・生活相談サービスの提供に伴って、甲の責めに帰するべき事由によ

り乙の生命、身体又は財産に損害を及ぼした場合は、乙に対してその損害を賠償する。

11 甲は、状況把握・生活相談サービスの提供に係る乙の苦情等に対し、誠実かつ迅速に対応するものとする。

○Ｃパターン（一部前払い）

①～④ Ａパターン①～④と同様。

⑤～⑦ Ｂパターン⑤～⑦と同様。

⑧ 状況把握・生活相談サービス料金の一部前払いについて、本参考契約書では、１か月分の状況把握・生活相談サービス料金の一部を前払いすることを想定し、「１か月分の状況把握・生活相談サービス料金の一部」と記載している。契約期間月数の一部の期間に相当する額を前払いする場合等においても、その考え方を算定方法において明確にする必要がある。

【利用権契約とする場合の留意事項等】

・状況把握・生活相談サービスの内容、料金等が明示されていること。

・前払いの場合には、その算定の基礎、登録事業者が返還債務を負うこととなる場合における当該返還債務の金額の算定方法、必要な保全措置が明示されていること。

第８条関係

（禁止又は制限される行為）

第８条 乙は、本物件の全部又は一部につき、賃借権を譲渡し、又は転貸してはならない。

２ 乙は、甲の書面による承諾を得ることなく、本物件の増築、改築、移転、改造若しくは模様替又は本物件の敷地内における工作物の設置を行ってはならない。

３ 乙は、本物件の使用に当たり、別表第１に掲げる行為を行ってはならない。

４ 乙は、本物件の使用に当たり、甲の書面による承諾を得ることなく、別表第２に掲げる行為を行ってはならない。

５ 乙は、本物件の使用に当たり、別表第３に掲げる行為を行う場合には、甲に通知しな

ければならない。

① 入居者が禁止又は制限される行為の範囲を具体的に明らかにしている。

② 自ら居住するため住宅を必要とする高齢者が入居者となるものであるため、終身建物賃貸借標準契約書と同様に、賃借権の譲渡又は転貸を禁止している。

【利用権契約とする場合の留意事項等】

・入居者に過度な負担とならない内容であること。

第９条関係

（修繕）

第９条 甲は、別表第４に掲げる修繕を除き、乙が本物件を使用するために必要な修繕を行わなければならない。この場合において、乙の故意又は過失により必要となった修繕

に要する費用は、乙が負担しなければならない。

２ 前項の規定に基づき甲が修繕を行う場合は、甲は、あらかじめ、その旨を乙に通知しなければならない。この場合においては、乙は、正当な理由がある場合を除き、当該修繕の実施を拒否することができない。

３ 乙は、甲の承諾を得ることなく、別表第４に掲げる修繕を自らの負担において行うこ

とができる。

① 登録事業者には賃貸住宅の使用のために必要な修繕をなす義務があることを明らかにする一方、入居者には故意・過失の場合にのみ修繕義務が生じることを規定している。

【利用権契約とする場合の留意事項等】

・入居者に過度な負担とならない内容であること。

第 10 条関係

（契約の解除）

第 10 条 甲は、乙が次に掲げる義務に違反した場合において、甲が相当の期間を定めて当該義務の履行を催告したにもかかわらず、その期間内に当該義務が履行されないときは、本契約を解除することができる。

一 第４条第１項に規定する賃料支払義務 二 第５条第２項に規定する共益費支払義務

三 第７条第３項に規定する状況把握・生活相談サービス料金支払義務四 前条第１項後段に規定する費用負担義務

２ 甲は、乙が次に掲げる義務に違反した場合において、当該義務違反により本契約を継続することが困難であると認められるに至ったときは、本契約を解除することができる。

一 第３条に規定する本物件の使用目的遵守義務二 第８条各項に規定する義務

三 その他本契約書に規定する乙の義務

３ 甲は、乙が年齢を偽って入居資格を有すると誤認させるなどの不正の行為によって本物件に入居したときは、本契約を解除することができる。

① 登録事業者からの契約解除事由を具体的に明らかにしている。

② 第１項中の「相当の期間」とは、入居者が同項各号に掲げる義務を履行するに当たり、通常必要とされる期間をいう。

③ サービス付き高齢者向け住宅の入居資格は、規則第３条において、60 歳以上又は要介護認定若しくは要支援認定を受けている 60 歳未満の者で、ⅰ）同居する者がない者、ⅱ）

同居する者が配偶者、60 歳以上の親族、要介護認定若しくは要支援認定を受けている 60歳未満の親族又は特別の事情により同居させることが必要であると都道府県知事が認める者のいずれかに該当する者とされており、第３項については、終身建物賃貸借標準契

約書と同様に入居者が年齢等の入居資格を偽って入居した場合の契約解除を規定している。

④ 入居者の病院への入院や心身の状況の変化により、居住部分の変更や契約の解除を行うことはできない。ただし、当該理由が生じた後に、入居者及び登録事業者が居住部分の変更又は入居契約の解約について合意した場合は、この限りでない。

【利用権契約とする場合の留意事項等】

・登録事業者が一方的に契約解除できる内容となっていないこと。

第 11 条関係

（乙からの解約）

第 11 条 乙は、甲に対して少なくとも 30 日前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。

２ 前項の規定にかかわらず、乙は、解約申入れの日から 30 日分の賃料及び状況把握・生活相談サービス料金（本契約の解約後の賃料相当額及び状況把握・生活相談サービス料金相当額を含む。）を甲に支払うことにより、解約申入れの日から起算して 30 日を

経過する日までの間、随時に本契約を解約することができる。

① 入居者に有利な特約の効力は否定されないため、通常の建物賃貸借契約において一般化している入居者の中途解約権（特別な事情を要せず、30 日前までに解約の申入れを行うか、30 日分の賃料及び状況把握・生活相談サービス料金を支払うことにより、入居者から解約できる権利）を規定している。

【利用権契約とする場合の留意事項等】

・入居者の居住の安定が確保された内容となっていること。

第 12 条関係

（明渡し）

第 12 条 乙は、本契約が終了する日までに（第 10 条の規定に基づき本契約が解除された場合にあっては、直ちに）本物件を明け渡さなければならない。この場合において、乙は、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗を除き、本物件を原状回復しなければならない。

２ 乙は、前項前段の明渡しをするときには、明渡し日を事前に甲に通知しなければならない。

３ 甲及び乙は、第１項後段の規定に基づき乙が行う原状回復の内容及び方法（次条に規

定するものを除く。）について協議するものとする。

① 明渡し時の原状回復義務は、通常の使用に伴う損耗については生じないことを規定している。

② 登録事業者は、入居者が高齢者であることに鑑み、入居者が死亡し、入居者の相続人

との間でも契約が終了した場合における明渡し時の対応や残置物の処分の方法等を想定しておくことが望ましい。

【利用権契約とする場合の留意事項等】

・入居者に過度な負担とならない内容であること。

第 13 条関係

（残置物の引取り等）

第 13 条 乙は、本契約が終了した場合において乙が残置物を引き取ることができない又は困難であるときに備えて、あらかじめ、当該残置物の引取人（以下この条において「残置物引取人」という。）を定めることができる。

２ 残置物引取人に支障が生じた場合にあっては、乙は、甲に対し、直ちにその旨を通知しなければならない。この場合においては、乙は、甲の承認を得て、新たな残置物引取人を定めることができる。

３ 第１項の規定により残置物引取人を定めた場合にあっては、甲は、本契約が終了した後遅滞なく、乙又は残置物引取人に本契約が終了した旨を連絡するものとする。

４ 乙又は残置物引取人は、本契約の終了から１月を経過する日までに、当該残置物を引き取らなければならない。

５ 甲は、乙又は残置物引取人が、本契約の終了から１月を経過する日までに当該残置物を引き取らない場合にあっては、当該残置物を乙又は残置物引取人に引き渡すことができるものとする。この場合においては、当該引渡しの費用を敷金から差し引くことができる。

６ 甲は、甲の責めに帰すべき事由によらないで前項の残置物の引渡しをなし得ない場合又は乙又は残置物引取人が当該残置物を受領しない場合若しくは受領し得ない場合には、乙又は残置物引取人が当該残置物の所有権を放棄したものとみなし、当該残置物を処分することができるものとする。この場合においては、当該処分の費用を敷金から差し引くことができる。

７ 甲は、乙が残置物引取人を定めない場合にあっては、本契約の終了から１月を経過したときは、乙が当該残置物の所有権を放棄したものとみなし、当該残置物を処分することができるものとする。この場合においては、当該処分の費用を敷金から差し引くことができる。

① 本条は、残置物に係る原状回復の内容及び方法について定めたものである。

② 入居者が死亡した場合において、入居者に相続人があることが明らかでないときは、相続財産は法人となり（民法（明治 29 年法律第 89 号）第 951 条）、登録事業者が残置

物の処分を行うためには、民法第 952 条に基づき、家庭裁判所に申し立て、選任された相続財産の管理人に対し、当該残置物を引き渡す必要が生じうる。

また、入居者が死亡した場合において、入居者に複数の相続人があるときは、いずれ

の者に残置物を引き渡すかについて争いが生じる可能性がある。

このような懸念を解消するため、入居者が高齢者であることに鑑み、入居者は、あらかじめ残置物引取人を定めることができることとする。

③ 残置物引取人を定めるかどうかは、入居者の意思によるものであり、定めない場合には入居できないという性格のものではない。

④ 第６項又は第７項については、あらかじめ入居者が残置物に関する所有権を放棄することを契約において合意していることをもって、登録事業者は、当該残置物を処分し、その費用を敷金から差し引くことができることとしている。

ただし、現金、預金、貴重品等高価な物品については、土地所有権の放棄が認められなかった判例を考慮すれば、当該規定があることをもって所有権が放棄されたとまでは確定されないことに留意する必要がある。

なお、入居者が死亡し、入居者に相続人があることが明らかでない場合において、残置物が現金、預金、貴重品等高価な物品であるとき等における登録事業者の対応としては、

・自治体の福祉部局へ相談すること

・自ら相続人を探すこと

・上記の財産を供託すること

・②のとおり、家庭裁判所に申し立て、選任された相続財産の管理人に対し、上記の財産を引き渡すこと

が考えられる。

⑤ 残置物引取人と入居者の相続人との関係を明らかにするため、例えば、入居者があらかじめ遺言を作成したり、あらかじめ入居者と残置物引取人との間で、残置物に関して死因贈与契約を結んでおく等の対応をしておくことが考えられる。

⑥ 頭書に、残置物引取人の氏名、住所、入居者との関係等を記載し、署名してもらうことが望ましい。

第 14 条関係

（立入り）

第 14 条 甲は、本物件の防火、本物件の構造の保全その他の本物件の管理上特に必要があるときは、あらかじめ乙の承諾を得て、本物件内に立ち入ることができる。

２ 乙は、正当な理由がある場合を除き、前項の規定に基づく甲の立入りを拒否することはできない。

３ 本契約終了後において本物件を賃借しようとする者又は本物件を譲り受けようとする者が下見をするときは、甲及び下見をする者は、あらかじめ乙の承諾を得て、本物件内に立ち入ることができる。

４ 甲は、火災による延焼を防止する必要がある場合、災害その他により乙又は第三者の

生命又は財産に重大な損害が生じるおそれがある場合その他の緊急の必要がある場合においては、あらかじめ乙の承諾を得ることなく、本物件に立ち入ることができる。この場合において、甲は乙の不在時に立ち入ったときは、立入り後その旨を乙に通知しな

ければならない。

① 自ら居住するため住宅を必要とする高齢者が入居していることから、第４項において、登録事業者が入居者の承諾を事前に得ることなく賃貸住宅に立ち入ることができる要件を具体的に記載している。

【利用権契約とする場合の留意事項等】

・入居者に過度な負担とならない内容であること。

第 16 条関係

（緊急連絡先の指定）

第 16 条 乙は、乙の病気、死亡等に備えて、甲からの連絡、相談等に応じ、適切な対応を行う者として、緊急連絡先となる者を定めることができる。

２ 緊急連絡先となる者に支障が生じた場合にあっては、乙は、甲に対し、直ちにその旨を通知しなければならない。この場合においては、乙は、甲の承認を得て、新たな緊急

連絡先となる者を定めることができる。

① 本条は、入居者が高齢者であることに鑑み、入居者は、病気、死亡等に備えて、登録事業者からの連絡、相談等に応じ、適切な対応を行う者として、緊急連絡先となる者を定めることができることを規定している。

② 緊急連絡先となる者を定めるかどうかは、入居者の意思によるものであり、定めない場合には入居できないという性格のものではない。

③ 頭書に、緊急連絡先となる者の氏名、住所、入居者との関係等を記載し、署名してもらうことが望ましい。