重要事項説明書etc 抵当権設定契約書 2
融資契約手続に伴う抵当権設定登記申請
の電子化の状況について
日本司法書士会連合会
不動産取引の現状
売主 買主
法務太郎 xxxx
仲介契約書、売買契約書、 金銭消費貸借契約書
重要事項説明書etc 抵当権設定契約書 2
不動産登記の現状
実体確認・本人確認・意思確認・対象物件確認
印影の照合
登記申請
※ 申請はオンラインであっても、添付書類は郵送または持参することが大多数3
今後の不動産取引や不動産登記
x
x x 登
産 資 記
売 業 手
買 務 続
の の の
デ デ デ
ジ ジ ジ
タ タ タ
ル ル ル
化 化 化
4
今後の不動産取引や不動産登記
x
x x 登
産 資 記
売 業 手
買 務 続
の の の
デ デ デ
ジ ジ ジ
タ タ タ
ル ル ル
化 化 化
5
不動産取引の今後
売主 買主
法務太郎 xxxx
6
今後の不動産取引
売主 買主
法務太郎 xxxx
ＩＴを活用した重要事項説明
eKYCによる本人確認 eKYCによる本人確認
7
今後の不動産取引
売主 買主
法務太郎 xxxx
電子署名の付与 電子署名の付与
電子契約の採用
8
今後の不動産取引や不動産登記
x
x x 登
産 資 記
売 業 手
買 務 続
の の の
デ デ デ
ジ ジ ジ
タ タ タ
ル ル ル
化 化 化
9
不動産取引の今後
売主 買主
法務太郎 xxxx
eKYCによる本人確認
10
不動産取引の今後
売主 買主
法務太郎 xxxx
電子署名の付与
電子契約の採用
11
不動産取引の今後
売主 買主
法務太郎 xxxx
xxの実行
12
不動産取引の今後
売主 買主
法務太郎 xxxx
抵当権設定
13
今後の不動産取引や不動産登記
x
x x 登
産 資 記
売 業 手
買 務 続
の の の
デ デ デ
ジ ジ ジ
タ タ タ
ル ル ル
化 化 化
14
今後の抵当権設定登記申請の流れ
売買代金の支払い
売主 （所有権移転登記） 買主 法務太郎 xxxx
残債務の返済 融資の実行
（抵当権抹消登記） （抵当権設定登記）
15
今後の抵当権設定登記申請の流れ
売買代金の支払い
売主 （所有権移転登記） 買主 法務太郎 xxxx
残債務の返済 融資の実行
（抵当権抹消登記） （抵当権設定登記）
16
今後の抵当権設定登記申請の流れ
① 所有権移転登記の実体確認・本人確認、意思確認、対象物件確認
② 抵当権設定登記の実体売買代確認・xxの支払人確認い、意思確認、対象物件確認
③ 抵当権抹消登記の実体（確所認有・権本移人xxxx記、）意思確認、対象物件確認
売主 買主
法務太郎 xxxx
司法書士は、①〜③について、すべてを同時に確認し、同時履行を確保している
残債務の返済 融資の実行
（抵当権抹消登記） （抵当権設定登記）
17
今後の抵当権設定登記申請の流れ
PDFに埋め込まれた電子証明書
の有効性確認 登記申請
※ 申請情報及び添付情報をオンラインで送信することにより登記が完了
※ 添付情報や委任情報には、原則として、マイナンバーカードによる電子署名が必要
18
日司連公的個人認証有効性確認システムで可能になったこと
① 世界最高レベルのオンライン上での本人確認を実施することができる
トラストを確保したDX推進サブワーキンググループ（第6回）20頁
② PDFに埋め込まれた電子証明書と、予め確認した電子証明書の一致性を自動検証することができる
※ 犯罪収益移転防止法施行規則６条１項１号ワにも対応している
19
日司連公的個人認証有効性確認システムで可能になったこと
①マイナンバーカード
の電子証明書の読込 ②電子証明書の有効性確認
④マイナンバーカードによ ③登記に必要な資料を送信
る電子署名
⑤登記申請
20
日司連公的個人認証有効性確認システムで可能になったこと
①マイナンバーカード
の電子証明書の読込 ②電子証明書の有効性確認
マイナンバーカードの電子証明書の有効性確認
④マイナンバーカードによ ③登記に必要な資料を送信
る電子署名
⑤登記申請
犯罪収益移転防止法施行規則６条１項１号ワに掲げる本人確認方法
21
銀行業界やデジタル庁に対しての要望等
（銀行業界様）
システムを設計・構築する際、登記手続を見据えた仕様としていただきたい
➢ 依頼者が、売買契約や抵当権設定契約の局面で登記手続に使用できない電子署名を利用すると、登記手続の際、改めて電子署名を付与していただく必要が生じる
➢ 結果的に、依頼者の負担が増え、デジタル化の促進に繋がらないこととなる
（デジタル庁様）
公的個人認証による電子署名について、⺠間手続での利用を視野に、⻑期署名に対応したフォーマットにしていただきたい
➢ 現状、公的個人認証はLTVに対応していないため、電子署名付与時点の電子証明書の有効性検証を⻑期にわたって行うことが困難であると思われる
➢ 電子証明書が失効した際の取扱いについて、実務上の明確な指針が示される必要があると考えられる
➢ PAdES、CAdES、XAdES処理を行うことができるか、法令上の疑義があるが、
⺠間手続における公的個人認証のユースケースを増やすため、整理する必要がある
22
銀行業界やデジタル庁に対しての要望等
（デジタル庁様）
システム障害が発生した際、オンライン申請を行った者が不利益とならないような措置を講じていただきたい
➢ １０時に抵当権設定登記をオンライン申請後、システム障害が発生し、受付さ れない状態が継続。その後、１１時に同一物件につき、別の登記が書面で申請され、受け付けられた場合、どのような対応となるのか、利用者である司法書士には分か らないが、仮に書面申請が対抗関係で優先するとなると、オンライン申請がためら われる
１０時に申請
１１時に申請
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日司連公的個人認証有効性確認システムの紹介
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日司連公的個人認証有効性確認システムの紹介
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日司連公的個人認証有効性確認システムの紹介
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書面を目視 自動検証
書面を目視 自動検証
①真正な印鑑証明書であるか否か（偽造された印鑑証明書ではないか）、②印鑑証明書は真正であるが、
偽造された証明書によって当人認証を行ったうえで届け出られた印鑑ではないか（印鑑証明書自体は偽
造されていないが、印鑑証明書が不正な手段で作成されていないか）など
書面を目視 自動検証
ICチップ読み取り時刻 読み取り方法区分 ICチップに記録された氏名 参照データベース
書面を目視 自動検証
①本人の意思に基づいて電子署名が付与されているか、②不正な手段で取得されたマイナンバーカード
ではないかなど
ICチップ読み取り時刻 読み取り方法区分 ICチップに記録された氏名 参照データベース