I．基本的な考え方 1

・本施設の利用者数は、平成 21 年の開業以降、年間約 45,000～67,000 人で推移している（SPA、宿泊、研修、レストランの利用者計。別紙３参照）。SPC による、ノウハウのある運営事業者誘致による町来訪機会の増加（旅行趣味層の来訪機会、町の認知度の向上）、町内、近隣市町等の県内需要の獲得、マイクロツーリズム層の発掘を通じたxxxx北地域からの集客増加等の成果がみられた。一方で、本施設の開業後に、周辺エリアに新たな官民の施設の集積がみられており、2023 年度末に北陸新幹線の延伸や、嶺南地域が一体となって取り組んでいるサイクルツーリズムの推進などの、新たな動きもみられる。エリア全体の魅力の向上は引き続きの課題となっている。

・また、本施設は開業から 10 年以上が経過し、この間、設備や内装材の修繕や部分修繕（計画修繕）を繰り返してきており、既存機能の維持・保全に努めてきたが、抜本的な対策が必要となってきている。

(2) 業務の概要

・本事業は、事業者の提案に合わせて本施設の第 2 期改修設計を行い、施設の第 2 期

改修を実施し、施設の第 2 期改修完成後、当該改修部分を町へ施設を引渡すと同時に所有権を町に移転する。所有権の移転後は、契約終了時まで維持管理及び運営業務を行うものである。

・前記の町の考え方を踏まえた上で、事業者は、本書に示す要求水準を満たした第 2期改修設計及び第2 期改修業務を行うとともに、事業期間にわたって本書に示す要求水準を満たした本施設の運営、維持管理業務を行うこととする。

３．事業の基本方針

(1) 本事業実施にあたっての基本的考え方

① 第 1 期事業目的の継承と更なる発展

・うみんぴあ大飯では、「みんなが集い・楽しみ・安らぐ海が元気をくれるまち～海をテーマとしたまちづくり～」を基本コンセプトに、「健康・癒しのまちづくり」「エデュテイメントなまちづくり」「交流・感動のまちづくり」「環境重視のまちづくり」という 4 つの柱を基本として、xの恵みと魅力をテーマにまちづくりを進めてきており、本施設はうみんぴあ大飯の第 1 期集客のコア機能としての役割を果たしてきた。

・本事業においては、第 1 期事業目的を継承すると共に、民間事業者のノウハウを活用し、更なる「うみんぴあ大飯におけるにぎわいの創出」「新しい『xx』ブランド創出への寄与」「観光集客・地域経済の活性化への貢献」を実現し、本施設のみならずうみんぴあ大飯エリア全体、おおい町全体への波及効果を発揮する。

② おおい町と事業者との官民連携による相乗効果の発揮

・おおい町では、本施設の他、うみんぴあ大飯内に精力的に官民施設誘致を進め、平成 19 年「「うみんぴあ大飯マリーナ」の開業から、「エルガイアおおい」「xx県こども家

族館」「道の駅うみんぴあ大飯」「成海緑地」等が整備され、平成 30 xxには商業施設が開業する等更なる賑わい創出を行っている。

・更に、「わかさ・チャレンジ応援日本一」を掲げ、おおい町で挑戦する人を募り・応援する取り組みを展開し、令和 4 年 7 月には若者のチャレンジを受け入れるチャレンジショップ等からなる商業施設 SEE SEA PARK が開業している。

・本事業においては、おおい町による更なる地域振興・観光振興の取組と、本施設事業者による民間ノウハウを活用した本施設集客魅力向上の取組が、官民連携により相乗効果を発揮することが期待される。

③ 社会潮流の変化を捉えた、観光集客・地域振興に資する取組の推進

・第 1 期事業を通じて、おおい町来訪機会の増加（旅行趣味層の来訪機会、町の認知度の向上）が見られ、コロナ禍における町内、近隣市町等の県内需要の獲得、マイクロツーリズム層の発掘を通じたxxxx北地域からの集客増加等の成果がみられた。

・第 2 期事業においては、2024 年（令和 6 年）春の北陸新幹線福井・敦賀開業の契機を十分に活かし、本施設がおおい町全体の観光振興及び嶺南地域全体の観光振興に寄与するよう、波及効果の最大化を図る。

(2) 第 2 期に向けた施設改善方針・目標

① 共通的な施設改善方針・目標

a) SPA とホテルの連携による利用者サービス向上の工夫の継続

・第 1 期事業においては、ホテルの宿泊者の利便性に配慮して SPA の営業時間を延長するなど、両機能の連携が図られてきた。第 2 期事業においては、うみんぴあ大飯全体の基本コンセプトである「海が元気をくれるまち」の更なる魅力増進に向けて、営業時間の連携に留まらない、SPA とホテルの提供サービスの連携による、利用者サービスの向上を継続する。

b) 町民利用促進の工夫

・第 1 期事業においては、足元商圏であるおおい町民、周辺市町利用客増加に向けた取組が課題となっている。

・県内居住者による「マイクロツーリズム」の動きを捉えた、足元の町民利用・近隣の市町居住者の利用を促進する。

c) うみんぴあ大飯エリアマネジメントへの貢献

・事業者には、本施設単体のマネジメントだけでなく、全国各地での集客交流サービスを企画・提供する民間ノウハウを活用し、町が主導して実施する「うみんぴあ大飯運営者連絡会等」において、主体的かつ町をサポートするエリアマネジメントパートナーとしての役割を担うものとする。

d) 本施設来訪を契機としたおおい町全体の交流人口増、将来的な I ターンニーズの獲得

・本施設ならではの魅力的なおもてなしのサービスを享受した来訪者が、来訪を契機としておおい町のファン・リピーターとなることにより、おおい町全体の交流人口増・おおい町周遊観光トレンド創出へとつなげる。

・将来的にはライフイベント・ライフステージを過ごす場所・町として、おおい町が選択され I ターンニーズが創出されることを期待する。

e) 嶺南地域と連動した新たな魅力の創出

・本事業初年度である、2024 年（令和 6 年）春には北陸新幹線福井・敦賀開業の契機を十分に活かし、本施設集客魅力向上により、嶺南地域全体への誘客に貢献する。

・ xx県では素晴らしい景観と豊かな食に恵まれた嶺南の特長を活かし、誘客の一つの柱としてサイクリングを位置づけるため、xx湾サイクリングルート推進協議会を設立し、サイクルツーリズムの推進に力を入れている。

・本施設もxx湾サイクリングルート（わかさいくる）の中間ポイントとして位置づけられている。本事業を通じたサイクルツーリズムの活性化の仕掛けづくりに取り組む。

② SPA 棟における主な施設改善方針・目標

a) 「海が元気をくれるまち」のまちづくり基本コンセプトへの更なる貢献

・第 2 期改修を通じて、基本コンセプトである「海が元気をくれるまち」の更なる魅力増進に貢献する、新たな機能・サービス提供を図る。

・「海沿い立地であること」「健康増進・癒し・リラクゼーション」に特化したサービス・機能提供のため、特に、浴室・露天風呂、サウナ施設の改善等を図る。

b) 施設衛生対策の向上

・レジオネラ菌発生防止が第 1 期事業を通じた施設運営上の課題となっている。第 2 期事業においては、施設ハード面での改善点の検討による抜本的な対応を図る。

c) 光熱水費の圧縮に向けた工夫（省エネ投資効果の検証）

・ SPA 施設の光熱水費の圧縮が第 1 期事業を通じた経常的な課題となっている。光熱水費の圧縮に向けて、施設ハード面での改善点の検討による抜本的な対応を図る。

③ ホテル棟における主な施設改善方針・目標

a) 季節による集客変動に対応したプランの検討

・本施設では、夏場には海水浴利用やイベント等の集客等により比較的利用客数が多いが、冬場の集客が課題となっている。第 2 期事業においては、季節による集客変動に対応したプランを検討する。

b) 地場産品の活用

・地場産品を活用したサービス提供の実施は、観光集客魅力向上と町内の農水産業活性化の双方で継続的な課題となっている。ホテルにおける「地場産品食材」に関する需要量に対して、町内又は周辺市町を含めて、需要を満たす生産計画等を検討する。

c) グレードの高い客室の稼働率向上に向けたプランの検討

・客室稼働率に着目したプラン検討の継続で、経営改善と町来訪者の受け皿確保の好循環を継続する。

４．委託の範囲

① 複合型交流施設の第 2 期改修設計及び第 2 期改修業務

a) 事前調査業務

b) 第 2 期改修に係る設計業務及びその関連業務

c) 第 2 期改修に係る改修工事及びその関連業務

d) 工事監理業務

e) 第 2 期改修業務及びその関連業務に伴う各種申請等の行政手続き

f) その他関連業務

※ ターミナル機能の第 2 期改修は委託範囲に含まない。

② 複合型交流施設の運営

a) 健康増進機能の運営業務

b) 研修宿泊機能の運営業務

c) にぎわい機能の運営業務

d) 利便機能の運営業務

e) 管理・共用部分の運営業務

f) 備品等保守管理業務

g) 光熱水等の供給業務

h) 駐車場運営業務

i) 施設の広告・宣伝、営業業務

j) その他関連業務

※ ターミナル機能は運営を委託範囲に含まない。

③ 複合型交流施設の維持管理

a) 建物保守管理業務

b) 設備保守管理業務

c) 外部施設保守管理業務

d) 清掃・ごみ処理業務

e) 植栽維持管理業務

f) 警備業務

g) 環境衛生管理業務

h) その他関連業務

④ 複合型交流施設の大規模修繕

a) 大規模修繕に係る調査及び計画立案

b) 大規模修繕に係る設計、監理及び工事

c) その他関連業務

※ ターミナル機能は内部空間の内装・設備等の保守管理、清掃・ごみ処理業務、環境衛生管理業務を委託範囲に含まない。

５．委託範囲の区分図

・本事業の委託範囲の区分については下図に示す通りとする。

≪断面でみた委託範囲の区分図≫

・・・ SPC業務範囲

※建物内部に関する設計・建設・維持管理・運営業務全般

（SPC）

※建物内部に関する第 2期改修に係る設計及び改修工事、維持管理、運営業務全般（SPC）

建物内部

（SPC）

雨水設備

（SPC）

・・・おおい町業務範囲

建物内部

（SPC）

建物内部

（SPC）

外構表層部分に関する設計・建設全般及び維持管理業務の一部

（おおい町）

雨水設備

（おおい町）

外構への

電気ハンドホール設置

≪平面でみた委託範囲の区分図≫

水道引出し電気引出し

（おおい町）（おおい町）

（建物から一つ目まで）

（SPC）

従業員用、サービス用

駐車場・駐輪場

（おおい町）

植栽・芝生広場など

建物内部

（SPC）

（おおい町）

キャ

➚ピ

量水器BOX

（SPC）

電気引込み

（SPC）

電気ハンドホール設置

（SPC）

量水器BOX

ごみ置場ー

（おおい町）

（ＳＰＣ

）

建物内部

（SPC）

上水道引込み

（SPC）

（おおい町）

道路

汚水管引込み公共汚水桝

（SPC）（おおい町）

清掃・ゴミ処理業務警備業務

（SPC）

来館者用駐車場・駐輪場

駐車場管理業務

（SPC）

（おおい町）

外部施設保守管理業務の一部

（日常点検・運転監視・保守

植栽・緑地の日常作業（潅水・除草など））

（SPC）

外部施設保守管理業務の一部

（修繕・更新）

（おおい町）

外部施設保守管理業務の一部

（日常点検・運転監視・保守・植栽・緑地の日常作業（潅水、除草・草刈りなど）（SPC）

修繕・更新の必要性が認められる場合

おおい町に連絡

６．遵守すべき法規制・適用基準等

(1) 遵守すべき法規制等

本事業の実施にあたっては、以下の関係法令等を遵守すること。

○都市計画法

○建築基準法

○消防法

○建築物における衛生的環境の確保に関する法律（ビルxx）

○高齢者、身体障害者等が円滑に利用できる特定建築物の建築の促進に関する法律（ハートビル）

○建築物における衛生的環境確保に関する法律

○建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律

○エネルギーの使用の合理化等に関する法律（通称：省エネ法）2023 年 4 月より改正

○建設工事にかかる資材の再資源化等に関する法律（建設リサイクル法）

○労働安全衛生法

○廃棄物の処理および清掃に関する法律

○下水道法

○水道法

○浄化槽法

○電気事業法・電気設備に関する技術的基準を定める省令

○水質汚濁防止法

○大気汚染防止法

○騒音規制法

○振動規制法

○電波法

○港湾法

○自然公園法

○公衆浴場法

○旅館業法

○風俗営業等の規制および業務の適性化などに関する法律

○遊泳用プールの衛生基準（厚生労働省通知）

○xx県福祉のまちづくり条例

○xx県屋外広告物条例

○おおい町環境保全条例

○福井県立自然公園条例

○おおい町環境基本条例

○おおい町の美しい自然と風景を育む条例

○その他関係法令・xx県条例・おおい町条例等

※上記に関するすべての関連施行令・規則等について含むものとする。

(2) 適用基準等

本事業の実施にあたっては、基本的に下記基準類の最新版を標準仕様として遵守すること。

○建築工事標準仕様書（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）

○建築工事標準詳細図（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）

○電気設備共通仕様書（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）

○機械設備共通仕様書（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）

○敷地調査共通仕様書（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）

○建築設備耐震設計・施工指針（国土交通省住宅局建築指導課監修）

○建築工事施工監理指針（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）

○電気設備工事施工監理指針（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）

○機械設備工事施工監理指針（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）

○建築保全業務共通仕様書（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）

○建築改修工事共通仕様書（国土交通大臣官房官庁営繕部監修）

７．敷地条件

敷地面積

18,111.36 ㎡

地域・地区

・都市計画区域外

・xx公園普通地域

（一定規模以上の建築物を新築または増築する場合には、県への届出が必要（福井県立自然公園条例施行規則第 22 条））

・港湾地域

位置図

観光

PFI対象施設船

（ホテルうみんぴあ・のり

シーサイドスパおおい）ば

ス4–

˚–P

/3×3

コ–

SEE SEA PARK

交通

・JR xxxx駅から徒歩約 10 分

・小浜西インターから車で約 6 分

８．現施設の概要

(1) 建築概要

建築年	平成 21 年
構造	鉄筋コンクリート造（エントランス棟鉄骨造）
階数	地上 5 階建て
ホテル棟	地上 5 階建て
SPA 棟	地上 2 階建て
その他	平屋建て
施設面積（棟別）	建築面積	延床面積
ホテル棟	1,410.31 ㎡	3,637.89 ㎡
SPA 棟	1,665.40 ㎡	2,789.77 ㎡
その他	106.5 ㎡	106.95 ㎡

(2) 諸室概要

【ホテル棟】

階数	諸室	概要
1 階	エントランスホール	ロビーと一体となった客用ロビー
	レストラン	海に面したホールと個室
	厨房諸室	厨房・事務室・更衣休憩室・料理調室・倉庫等
	研修室	2 室分割可能で飲食提供可能
	管理諸室	フロント・事務室・クローク
	機械室	副電気室・発電気室・消火ポンプ室
	その他	通路・階段・EV・WC
2 階 3 階４階	各階客室 8 室（浴室・WC 付）	各階洋ツイン 2 室・洋ダブル 3 室・洋デラックスツイン 1 室・ xxツイン 1 室・和ツイン（小宴会場）1 室
2 階 3 階４階	各階その他	コインランドリー（3 階）・ベンダーコーナー（3・.4 階）・リネン室・空調機械室・通路・階段・EV・EV ホール
5 階	客室4 室（浴室WC 付）	和スイート 1 室・身障者対応スイート 1 室・洋スイート 2 室
	その他	リネン室・倉庫・空調機械室・階段・EV

【SPA 棟】

階数	諸室	概要
1 階	エントランスホール
	プール室	アトラクションプール・エクササイズプール・キッズプール・サウナ 3 室
	HC 浴室	ハンディキャップをもつ人が介助の人と入れる浴室
	リラクゼーション室	マッサージ室・トリートメント室・フロント
	管理諸室	監視員xx救護室・倉庫
	にぎわい諸室	にぎわいスペース
	機械室	機械室 1・2・主電気室
	その他	通路・階段・EV・WC
2 階	エントランスホール等	エントランスホール・多目的ロビー・団体待機スペース・シューズロッカー室

	ロビー等	ロビー・マッサージコーナー
	浴室 1・2	白湯・薬湯・高温サウナ・水風呂・シャワーコーナー・洗い場・露天風呂・風除室
	更衣室 1・2	更衣室・洗面化粧コーナー・WC
	管理諸室	事務室・給湯室・職員更衣室・リネン室
	機械室	機械室
	その他	通路・階段・EV・WC・倉庫

II．第 2 期改修設計及び第 2 期改修業務に関する要求水準

１．建物基本計画

(1) 「海が元気をくれるまち」のまちづくり基本コンセプトへの更なる貢献

・うみんぴあ大飯全体の基本コンセプトである「海が元気をくれるまち」の更なる魅力増進に貢献する、新たな機能・サービス提供を図ることができる第 2 期改修として設計及び改修を行うこと。

・オーシャンビューのロケーションから得られる心地よい景観・癒しを来訪者が感じられるように、「海沿い立地であること」「健康増進・癒し・リラクゼーション」に特化したサービス・機能提供のため、特に、浴室・露天風呂、サウナ施設の改善等を行うこと。

(2) 施設衛生対策の向上

・アンケート調査等において、浴槽水面の浮遊物（髪の毛等）に対する指摘が見られる等、衛生対策の向上が課題となっている。

・特に、SPA 棟におけるレジオネラ菌発生防止が施設運営上の課題となっている。第 2 期改修による抜本的な対応を通じて、再発を防止すること。

(3) 光熱水費の圧縮に向けた工夫

・ SPA 施設の施設運営・維持管理において、光熱水費の圧縮が経常的な課題となっている。第 2 期改修を通じて抜本的な対応を行うこと。

(4) 計画図書への反映

・上記の（１）～（３）を適切に第 2 期改修設計及び第 2 期改修業務の計画図書へ反映すること。

・平面・動線計画、断面計画、デザイン計画、内装計画、構造計画、防災安全計画、ユニバーサルデザイン、管理機能計画、設備計画、自然条件に適合した施設計画等の計画図書へ反映したうえで、既存の施設からの変更点が分かるように整理を行うこと。

２．要求水準・期待水準（施設）

(1) 共通事項

① 耐用年数

・仕様に示す維持管理を行うことによって、本施設の建築、設備を契約期間終了後も、供用可能な状態とする。

② シックハウス対策

・ホルムアルデヒドや揮発性有機化合物等の化学物質の削減に努めると共に、建設廃材などによる環境汚染に配慮すること。

・ホルムアルデヒド発散建築材料の使用については下記によること。

1) JIS、JAS 規格F☆☆☆☆（取得中でかつ取得見込みのある材料を含む）を使用すること。

2) 上記に該当するものがなく、やむを得ず他の材料を使用する場合には、JIS、JAS規格 F☆☆☆（旧 E0、Fc0 相当）とすること。

③ 施設利便性向上に関する事項

・本施設の改修にあたっては、ユニバーサルデザインに対応すること。

④ 気候風土に適合した施設

・北西の風・雨等に配慮した施設ディティールを検討したデザインとすること。

⑤ 設備共通事項

・電気設備計画、機械設備計画にかかる要求水準については、別紙４を参照のこと。

(2) 各施設要求水準

・健康増進機能、研修宿泊機能、利便機能にかかる要求水準については、別紙５を参照のこと。

・なお、令和 2 年から 3 年にかけて本施設の現状調査を行い取りまとめた、改修項目（案）は別紙６を参照のこと。なお、当該資料は参考資料としての位置づけとし、具体的な第 2 期改修の改修項目は事業者提案を求めるものとする。

３．要求水準・期待水準（業務）

(1) 業務の区分

・設計・建設業務の区分は以下のとおりとする。

a) 事前調査業務

b) 第 2 期改修に係る設計業務及びその関連業務

c) 第 2 期改修に係る改修工事及びその関連業務

d) 工事監理業務

e) 電波障害対策等の近隣対策

f) 第 2 期改修及びその関連業務に伴う各種申請等の行政手続き

g) その他関連業務

(2) 事前調査業務

施設の設計にあたっては以下の点について事前調査を行う。また、事業遂行上必要な項目については事業者の判断で適宜行うこととする。

① 現地調査

・敷地に関わる内容については事前に調査を行い確認する。

② 関係法令調査

・遵守すべき法令等及び関連する指導事項等については事前に調査を行い確認する。

③ 諸官庁事前協議

・遵守すべき法令等において事前に協議を要するものについては、事前に所轄の官庁と協議を行う。

④ 電波障害対策

・事前に計画の内容に即して周辺の電波障害について検討し対策を講じる。

(3) 第 2 期改修に係る設計業務及びその関連業務

① 業務内容

ｱ)町の指示に従い、関係法令に基づいて業務を遂行する。

ｲ)業務の詳細及び当該工事の範囲について、町と連絡をとり、かつ十分に打ち合わせを行って業務の目的を達成する。

ｳ)業務の進捗状況に応じて、業務の区分毎に町に設計図書等を提出するなどの中間報告を行い、十分な打ち合わせを行う。

ｴ)提供する地質調査報告書、敷地図以外に業務に必要と判断される場合には、事業者にて

必要な地質調査、敷地測量を行う。

ｵ)工事着手前に速やかに建築確認申請手続きを行い、事業スケジュールに支障をきたさないようにする。

ｶ)その他設計に関する許認可が必要な場合及び各種申請が必要な場合には、事業者が行う。

② 手続き書類

ｱ)業務に着手するときは、以下の書類を提出して町の承諾を得る。

・設計業務着手届

・ xx技術者届（設計経歴書添付）

・協力技術者

・設計工程表

ｲ)業務が完了したときは、設計完了届を提出する。

③ 設計図書

ｱ)基本設計及び実施設計完了時には設計図書を提出する。

ｲ)提出する設計図書は、工事施工及び工事費積算に支障のないものとし、詳細については町と協議する。

ｳ)提出する設計図書は下記による。

・基本設計書

・特記仕様書

・実施設計図面

・完成予想図（外観及び内観）

・構造計算書

・設備負荷等計算書

・建築確認申請書類

・工事費内訳明細書

・諸官庁協議書

・打ち合わせ議事録

④ 業務の進捗管理

業務の進捗管理については、事業者が主体的に行う。

⑤ 設計変更への対応

町は必要と認めた場合、設計変更を求めることができる。

その場合の手続き及び費用負担等については契約書にて定める。

(4) 第 2 期改修に係る改修工事及びその関連業務

① 地元対応

ｱ)工事中は周辺その他からの苦情が発生しないよう対策を講じると共に、万一発生した苦情その他については、事業者を窓口として、工程に支障をきたさないように対応する。

② 安全対策

ｱ)工事現場内の事故等災害の発生に十分留意すると共に、周辺地域に災害が及ばないよう、万全の対策を行う。

ｲ)工事車両の通行については、事前に町と打ち合わせを行い、運行速度や誘導員の配置、案内看板の設置や周辺道路の清掃など十分な配慮を行う。

ｳ)工事中の第３者に対する損害については事業者がその責任を負うものとする。ただし、町が責任を負うべき合理的な理由がある場合にはこの限りでない。

③ 環境対策

ｱ)騒音・震動や悪臭・粉塵及び地盤沈下、また海への濁水の流入等、周辺環境に及ぼす影響について、十分な対策を講じる。

ｲ)周辺地域に万一上記影響を与えた場合は、その対応や苦情処理は事業者の責において行う。

④ 既存環境の保護

ｱ)周辺道路や施設に損傷を与えないように留意し、工事中に汚損、破損した場合の補修及び補償は、事業者の負担において行うこと。

⑤ 施工管理

ｱ)各種関係法令及び工事の安全に関する指針などを遵守し、設計図書及び施工計画に従って工事を実施する。

ｲ)工事工程については、無理のない堅実な工事計画とし、要求される性能が確実に実施されるよう管理する。

ｳ)町が要請したときは、工事現場の確認を行うことができる。また、施工状況について説明を求められたときは速やかに回答すること。

ｴ)定期的に町に対し工事施工状況の報告を行うと共に、承認を得る。ｵ)使用材料や色彩についても町の承認を得て決定する。

ｶ)工事完成時には、施工記録を整備し、町に提出する。

⑥ 廃棄物の処理

ｱ)工事により発生する廃棄物等については、法令等に定められた方法により適切に処理処分する。

ｲ)工事により発生する廃材等について、その再生可能なものについては、積極的に再利用を図る。

(5) 工事監理業務

・事業者は、建築基準法に規定される工事監理者を設置し工事監理を行う。

・施設の完成検査は工事監理者が行い、町に報告する。

・工事監理委託業務は、「民間（旧四会）連合協定監理業務委託契約約款」によるものとし、その業務内容は「民間（旧四会）連合協定・建築監理業務委託書」に示された業務とする。

(6) その他関連業務

① 本事業の実施に必要な許認可手続き及び関係者との協議

・工事完成後、運営可能な状態にするための許認可手続き（営業許可等）は事業者が速やかに行う。

・健康増進施設において使用する海水の取水・排水等についての関係者との協議は、事業者が行う。

② 交付金及び補助金等申請関係書類等の作成支援

・町が実施する交付金及び補助金等申請関係書類等の作成に関し、交付・補助対象額及び交付・補助額の算定根拠（施設毎の工事費等の積算内訳書等）に係る各種資料等（位置図、配置図、平面図、面積xxの図書類等）の作成など、町の支援を行うこと。

III．運営に関する要求水準

１．運営基本計画

(1) サービス計画

① 提供メニュー内容

・マリンワールドにおける「健康・癒しのまちづくり」の実現のために、本施設利用者の健康増進に寄与し、十分なリラクゼーションを提供できるよう、高品質なサービスの提供に努め、施設利用者の利便性向上のために十分な対応を図る。

・第 1 期事業を通じては、夏場の海水浴利用、イベント等集客等により比較的利用客数が多いが、冬場の集客が課題となっている。季節による集客変動に対応した提供メニューの検討を行う。

・さらに、SPA とホテルの提供サービスの連携による、利用者サービスの向上を始めとして、本施設機能の複合性（健康増進、研修宿泊、にぎわい、利便機能）を最大限に活用し、施設全体の利用促進、機能連携を図る。

② おおい町民日常利用への対応

・都市住民向けのサービス提供充実による魅力度向上だけでなく、おおい町民の日常利用にも供することが可能な機能整備を行うことにより、まちづくり・地域活性化にも一定の役割を担い、地域のシンボル・交流拠点となるような施設づくりを図る。

・特に、新型コロナウイルス感染対策の観点からも、福井県内居住者の方々に地域の魅力を再発見いただき、交流を促進していく「マイクロツーリズム」の動きが観光・宿泊業界などにみられることから、足元の町民利用・近隣の市町居住者の利用促進を図る。

③ 地域資源の活用

・ xx地域には新鮮な魚介類、美しい湾内景観、地元の物産等、魅力的な地域資源が豊富に存在している。これらの地域資源を本施設の諸機能において最大限活用することが望まれる。

・特に、「地場産品を味わうことができる」ということは、観光集客魅力向上のために極めて重要であり、ホテルでおおい町産の食材を味わった方が、継続しておおい町産の食材を買い求める等の好循環も期待でき、町内農水産業の活性化にも寄与することが期待される。ホテルにおける「地場産品食材」に関する需要量に対して、町内又は周辺市町を含めて、需要を満たす生産計画等を検討すること。

④ うみんぴあ大飯エリアマネジメントへの貢献

・うみんぴあ大飯内には本施設以外にも様々な施設が立地しており、町によるうみんぴあ大飯内立地関係者の連絡会等を立上げ、相互の連絡・コミュニケーションを図る取組が行われているところである。事業者は、本施設単体のマネジメントだけでなく、町が主導して実施するうみんぴあ大飯の連絡会等において、主体的かつ町をサポートするエリアマネジメントパートナーとしての役割を果たすこと。

⑤ 嶺南地域と連動した新たな魅力の創出

・現在、xx県では素晴らしい景観と豊かな食に恵まれた嶺南の特長を活かし、誘客の一つの柱としてサイクリングを位置づけるため、xx湾サイクリングルート推進協議会を設立し、サイクルツーリズムの推進に力を入れている。

・本施設もxx湾サイクリングルート（わかさいくる）の中間ポイントとして位置づけられている。本事業を通じたサイクルツーリズムの活性化の仕掛けづくりに取り組むこと。

(2) 運営計画

① 管理体制（システム・人員配置）

・本施設利用者が快適に提供メニュー、プログラムの体験を行えるよう、各種管理体制・システム（受付、料金徴収、各種案内、対人対応等）の充実をはかること。

・また、管理面からの合理性についても配慮したシステムの効果的導入、人員配置の検討を行うこと。

② 各年の集客確保への対応

・本施設は、おおい町の観光活性化のための役割を担っていることから、都市部からの安定的な観光集客を得て、地域経済の活性化に貢献することが望まれる。

・ xx地域はxxの観光集客に比べ、冬季観光集客に課題があることなどから、閑散期及び冬季の施設稼働率を高める工夫（広告宣伝の工夫、団体ツアーへの対応、周辺地域観光資源との連携等）を行い、年間を通しての集客確保を行っていくこと。

③ 長期的な集客確保への対応

・事業期間 15 年という長期間にわたり、安定的な集客を確保していくために、本施設の利用者ニーズの時代に応じた変化を的確に把握し、提供メニューの更新・改善へと柔軟かつ迅速に対応していくこと。

２．要求水準・期待水準

(1) 一般的事項

① 業務の目的

・運営業務は、施設の供用開始から契約終了までの間、本要求水準書、事業契約書ならびに事業契約締結後に事業者が自ら作成する各種業務計画書に従い、おおい町民等の誰もが安全、快適かつ便利に使用できるような品質・水準などを保持し、比較的安価な施設利用料水準によって良質で魅力的なサービスを提供することを目的とする。

② 業務の区分

・運営業務の区分は以下のとおりとする。

a) 健康増進機能の運営業務

b) 研修宿泊機能の運営業務

c) にぎわい機能の運営業務

d) 利便機能の運営業務

e) 管理・共用部分運営業務

f) 備品等保守管理業務

g) 光熱水等の供給業務

h) 施設の広告・宣伝、営業業務

i) その他関連業務

③ 総括責任者及び業務責任者

・事業者は、運営業務の全体を総合的に把握し調整を行う総括責任者、及び運営業務の区分毎に総合的に把握し調整を行う業務責任者を定め、運営準備開始日までに町に届け出る。なお、総括責任者と業務責任者の兼任、業務責任者同士の兼任は認める。

・総括責任者及び業務責任者を変更した場合において町に届け出る。

・運営業務の総括責任者は、維持管理業務の総括責任者を兼任する。

④ 業務担当者

・業務を行う者は、その内容に応じ必要な知識及び技能を有するものとする。

⑤ 業務計画書

・事業者は、毎年度、業務区分ごとに実施体制、実施内容、実施スケジュール等の必要な事項を記載した業務計画書を当該事業年度が開始する 30 日前までに町に提出し、町の確認を受ける必要がある。

⑥ 業務報告書

・事業者は、運営業務に関して業務日報、業務月報、半期業務報告書、年次業務報告書を作成する。月報、半期業務報告書、年次業務報告書はそれぞれ月毎、半期毎、年次毎に提出を求めるが、その手続きについては契約書に定める。日報については事業者が保管し、町の要請に応じて提出する。

(2) 健康増進機能の運営業務

① タラソゾーンにおける運営業務

a) 利用者について

・タラソゾーンにおいては利用者の水着着用を前提とする。

・原則として中学生以上を主な利用対象者とする（高品質なリラクゼーション環境確保のため）。ただし、提供するプログラム内容等（アトピー児童健康増進プログラム等）により、中学生未満を対象とすることも可能とする。タラソゾーン以外（温浴ゾーン、独立採算ゾ

ーン等）の利用については対象層を特に定めない。

b) 提供メニュー内容について

・海水を利用し皮膚層を直接刺激して血行促進を図るイドラテラピー（入浴療法）のための提供を必須とする。

c) 海水供給及び排水方法について

・海水プールにて使用する海水の供給及び排水方法については、民間提案に委ねるものとし、海水取水及び排水についての関連主体（xx県、町、地元漁業協同組合等）との協議、取水ポイントを決定するための水質調査については事業者が行う。ただし、取水海水の水質、海水の供給及び排水方法については、第 1 期事業においては町か

ら地元漁業協同組合への委託により実施しており、第 2 期事業においても同様とする。

・町と事業者協議の上決定された海水取水方法に基づき、町が海水取水及び施設までの海水運搬を行う。海水の排水については事業者により実施する。

・温浴及び海水プールにおける排水については「水質汚濁防止法」を考慮し、同法における「特定施設」にあたらない場合においても、事業実施にあたり影響の大きいと判断されるものについては配慮を求める。特に有機物（BOD）、懸濁物（SS）、放流水温等については、環境への影響を事前に予測した上で設備計画においても影響の低減に努めるものとする。

d) 海水水質管理について

・海水プールについての水質基準（遊泳用プールの衛生基準に準拠する等）については、事業者が監督官庁と協議する。

e) 利用料金設定について

・タラソゾーンの利用料金及びタラソゾーンを活用した各種プログラムの利用料金の設定は事業者提案に委ねる。

・その他、セット利用（温浴ゾーン利用、民間提案プログラム、独立採算ゾーン、宿泊等との組合せ）の割引、回数券・月会費・夜間利用等の料金体系については事業者が任意に設定する。

② 温浴ゾーン

a) 利用者について

・温浴ゾーンにおいては裸浴による利用を前提とする。

b) 提供メニュー内容について

・温浴メニュー（全身浴・部分浴・泡沫浴・圧注浴・渦流浴・歩行浴・打たせ浴・高温サウナ・蒸気浴等々）及び浴槽規模や洗い場の規模等については民間提案に委ねるが、利用者の健康増進を図ると共に、周辺来訪観光客の立寄り集客増加及び、温浴ゾーンを目的とする利用者の獲得を図ることが可能な機能構成となる提案を募る。

c) 利用水質について

・白湯を基本とするが、施設目的に合致している限りにおいて、事業者の創意工夫による提案（海水風呂等）を可能とする。

d) 利用料金設定

・温浴ゾーンの利用料金の設定は事業者提案に委ねる。

・その他、セット利用（タラソゾーン利用、独立採算ゾーン、宿泊等との組合せ）の割引、回数券、月会費、夜間利用等の料金体系は事業者が任意に設定する。

③ 独立採算ゾーン

・独立採算ゾーンについては、健康増進機能を有する施設目的に合致する健康増進メニュー、健康管理機能（トレーニングジム、健康診断ルーム、エステルーム等）について、事業者提案に委ねる。

・独立採算ゾーンは、運営独立採算部分（詳細は後日公表する募集要項参照）に該当するものとする。

・独立採算ゾーンについては光熱水費の計量が可能なシステムとする。

④ 共用ゾーン（リラクゼーションルーム、休憩室など）

・施設利用者のリラックス・休息空間として、利便性を高めるよう配慮する。多様なリラクゼーションのためのメニューについては事業者の提案とする。

・タラソゾーン利用者、温浴ゾーン利用者、また年齢階層に応じたリラクゼーションルームや休憩室のあり方についても事業者の提案とする。

(3) 研修宿泊機能の運営業務

① 客室ゾーン

a) 客室構成について

・客室収容人員は 100 名以上とし、ファミリー用和室、ツイン洋室、デラックスツイン（バリアフリー対応）の客室タイプを設ける。

・客室タイプのミックス、客室数については事業者の提案とする。

・デラックスツイン客室（バリアフリー対応宿泊室）については身体障害者利用に限定す

るものではないが、当該利用者の利用が優先されるよう配慮する。なお、浴室については、要介護高齢者を含む家族（介助者）が家族で気兼ねなく入浴できる機能を持たせる。

b) 利用料金設定について

・宿泊料金の設定は事業者提案に委ねる。

・その他、各種メニューとの組合せ（研修室利用、健康増進機能利用、おおい町内施設利用等）による宿泊プラン料金設定等については事業者提案に委ねる。

c) ベンダーコーナー等

・客室階における施設利用者の利便性を高めるための諸機能（飲み物、軽食、宿泊関連グッズの自動販売機設置など）については、運営独立採算部分に該当するものとし、民間提案に委ねる。

② 研修ゾーン

・各種研修や地域住民の行事、立食パーティ等への対応を想定した機能を有する。

・利用料金設定については、事業者に委ねる。

③ 厨房ゾーン

・研修室での宴会料理対応及び部屋食対応が可能な厨房機能を有する。

・客室での食事が可能な機能として、必要に応じて客室階にパントリー等を設置する。

(4) にぎわい機能の運営業務

・「施設全体のにぎわいを高めるために使用する」という条件のもと、にぎわい機能スペースの転貸及び空きスペースにおけるイベント開催等の収益事業の実施内容については、原則として事業者提案に委ねる。事業者は公序良俗に反しない範囲において、テナントの誘致、テナント賃料の設定・イベント開催内容等について、町の制約を受けず自由に行える。ただし、事業者は「風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（風営法）」第 2 条第 1 項の各号及び同条第 5 項に定める営業を行ってはならない。

・集客状況、社会状況の変化等により、事業者の当初の提案による運営が困難となった場合は、上記の条件に反しない限りＳＰＣの判断にて提供メニュー内容を変更することができるものとする。

(5) 利便機能の運営業務

・提供される飲食の内容は、利用者の健康づくりに配慮したものとし、具体的なメニューの内容及び料金については事業者の提案に委ねる。

・利便機能は、本施設の営業日には営業を行うものとし、営業時間については事業者提案に委ねる。

(6) 管理・共用部分運営業務

・フロント受付は、利用者の利用受付、料金徴収、各種案内及び利用者に対しての各種の対人対応を行うものとし、運営にあたっては利用者の快適な利用がなされるよう配慮する。

・利用料金徴収方法（チケット自販機設置等）、施設利用情報提供方法（案内掲示、パンフレット等）、人員配置については利用者の利便性を重視し合理的な提案を求める。また各種機能における管理室・受付カウンターの共用も可能とする。

(7) 備品等保守管理業務

・本施設に設置される備品等について調達、点検、保守、修繕、更新等を実施する。

・事業者は、第 1 期事業終了時点で本施設内に存置されている備品等について、第 2期事業運営上必要な備品の引継ぎを受けるものとし、不要と判断される備品等は町の承諾を得た上で、撤去・処分を行う。また、施設運営に支障をきたさないよう備品等を適宜調達し、管理を行うとともに、不具合の生じた備品については、随時、修繕・更新等を行う。

・業務に使用する資材・消耗品は、品質保証のあるもの（ＪＩＳマーク商品等）、「国等による環境物品等の調達の推進等に関する法律」（グリーン購入法）の特定調達物品の使用等地球環境に配慮した物品の使用に努める。ただし、資材・消耗品の選定についての判断は事業者に委ねる。

・施設の備品のうち所有権を町に移転することを町が承諾したものについては、事業者は備品台帳を作成し、備品の管理を行う。備品台帳に記載する事項は、品名、金額、数量を含むこと。

・事業者は、町が所有する備品の保守管理状況や修繕履歴を四半期ごとに報告し、計画的に実施する更新等の時期について協議するものとする。町は事業者の意見を参考に、施設運営に支障をきたさないよう適宜、修繕・更新等を行う。

・事業者は、備品の損傷や不具合を発見した場合、その原因または原因者の究明に努める。客観的原因の特定が不可能な場合も、その理由を付し町に報告し、具体的対応を町と協議するものとする。

・事業が終了する場合は、事業者は事業者が所有する備品を原則撤去する。ただし、町が所有する備品及び事業者が所有する備品のうち町と事業者が撤去しないことを合意する備品については撤去を要しない。

(8) 光熱水等の供給業務

・給水・排水・電気・ガスは、施設機能・ゾーン毎に計量し、使用状況を把握する。

・施設運営に伴い使用する上水・下水・電気・ガス・電話の料金については、全て事業者の負担とする（外構部分は除く）。

(9) 施設の広告・宣伝、営業業務

・周辺地域への観光来訪者の利用促進を図るため、積極的かつ効果的に広報・宣伝、その他の営業活動を行う。

(10) 運営準備業務

・施設の開業日より施設の供用を開始できるよう、運営体制の構築、従業員の訓練等を行う。

(11) その他関連業務

・町が実施する交付金及び補助金等申請関係書類等の作成に関し、交付・補助対象額及び交付・補助額の算定根拠（電気料金の明細等）の作成など、町の支援を行うこと。

・ SPC から委託を受ける SPA 棟及びホテル棟の運営事業者の、本施設に係る事業収支構造（収入及び支出（人件費、水光熱費、広告宣伝費、備品費等）の内訳等）が判別できるように情報整理を行い、町の指示に従って、業務報告書に記載し報告すること。

IV．維持管理に関する要求水準

１．維持管理基本計画

(1) 適切な実施体制

・創意工夫やノウハウを活用し、合理的かつ効率的な業務実施に努める。

・内部監査等、維持管理業務の品質を確保する仕組みを設ける。

・業務実施においては、効率的なモニタリングが可能となるよう配慮する。

・町への報告、連絡が円滑となるよう、窓口を明確化する。

(2) 施設の性能保持

・維持管理・運営期間において、施設が有する機能及び性能などを保つ。

・特に、レジオネラ菌発生防止が施設運営上の課題となっていることを踏まえ、日常的な維持管理・清掃等の実施項目・体制等の工夫を通じて再発防止に努める。

・予防保全を基本とし、維持管理・運営期間の終了後においても、使用が可能となるよう、長寿命化に努める。

(3) 快適な施設の維持

・利用者のリラクゼーションに配慮し、快適な施設の維持に努める。

(4) 利用者の安全の確保

・物理的劣化などによる危険・障害などの発生を未然に防止する。

・施設の環境を安全かつ衛生的に保ち、利用者・従業員の健康被害を未然に防止する。

・災害や事故の発生に備え、被害拡大防止の対策を講じること。また、災害・事故の発生時には利用者・従業員の安全を図るとともに、事後においては再発の防止に努める。

２．要求水準・期待水準

(1) 一般的事項

① 業務の目的

・維持管理業務は、施設の供用開始から契約終了までの間、施設の利用者が安全かつ快適に利用できるように、本施設の機能及び性能を正常に発揮できる状態に維持することを目的とする。

・施設整備の初期費用（イニシャルコスト）の縮減はもとより、維持管理費用（ランニングコスト）についても、適切な施設性能としながら、その縮減が十分に図れるよう留意する。また建物の長寿命化、メンテナンスフリー、光熱水費の削減といった観点など、初期費用から維持管理費用まで含めたLCC（ライフサイクルコスト）の削減を図る等、経済性に配慮した施設づくりを図る。

② 業務の区分

・維持管理業務の区分は以下のとおりとする。

a) 建物保守管理業務

b) 設備保守管理業務

c) 外部施設保守管理業務

d) 清掃・ごみ処理業務

e) 駐車場管理業務

f) 警備業務

g) 環境衛生管理業務

h) その他関連業務

③ 総括責任者及び業務責任者

・事業者は、維持管理業務の全体を総合的に把握し調整を行う総括責任者、及び維持管理業務の区分毎に総合的に把握し調整を行う業務責任者を定め、業務の開始前に町に届け出る。なお、総括責任者と業務責任者の兼任、業務責任者同士の兼任は認める。

・総括責任者及び業務責任者を変更した場合において町に届け出ること。

・維持管理業務の総括責任者は運営業務の総括責任者を兼任するものとする。

④ 業務担当者

・業務を行う者は、その内容に応じて、必要な知識及び技能を有するものとし、また、法令により業務を行う者の資格が定められている場合は、当該資格を有する者が業務を行う。

⑤ 業務計画書

・事業者は、毎年度、業務区分ごとに実施体制、実施内容、実施スケジュール等の必要な事項を記載した業務計画書を当該事業年度が開始する 30 日前までに町に提出し、

町の確認を受ける必要がある。

⑥ 業務報告書

(2) 建物保守管理業務

① 業務内容

・建物各部位の点検、保守、修繕、更新等を実施する。

② 業務の対象範囲

・建物保守管理業務の対象範囲は、本施設の建築物の屋根、外壁、建具（内部・外部）、天井、内壁、床、階段、付属物等各部位とする。

③ 要求水準

・部材の劣化、破損、腐食、変形等について調査・診断・判定を行い、迅速に修繕等を行い、適正な性能及び機能が発揮できる状態に保つ。

・結露やカビの発生を防止する。

・開閉・施錠装置、自動扉等が正常・安全に作動する状態を保つ。

・建築物内外の通行等を妨げず、運営業務に支障をきたさないこと。

・建築物において重大な破損、火災、事故等が発生し、緊急に対処する必要が生じた場合の被害拡大防止に備える。

・埋立地立地であることを考慮し、地盤沈下に対処する必要が生じた場合の被害拡大防止に備える。

(3) 設備保守管理業務

① 業務の内容

・本施設に設置される電気設備、機械設備等について、運転・監視、点検、保守、修繕、更新等を実施する。

② 業務の対象範囲

・設備保守管理業務の対象範囲は、本施設の建築物の各種設備とする。

③ 要求水準

a) 運転・監視

・各施設・部屋の用途、気候の変化、利用者の快適性等を考慮に入れて、各設備を適正な操作によって効率よく運転・監視する。

・運転時期の調整が必要な設備に関しては、町と協議して運転期間・時間等を決定する。

・各設備の運転中、点検及び操作・使用上の障害となるものの有無を点検し、発見した場合は除去もしくは適切な対応を取る。

b) 法定点検

・各設備の関連法令の定めにより、点検を実施する。

・点検により設備が正常に機能しないことが明らかになった場合、適切な方法（保守、補修、交換、分解整備、調整等）により対応する。

c) 定期点検

・各設備について、常に正常な機能を維持できるよう、設備系統ごとに定期的に点検・対応を行う。

・点検により設備が正常に機能しないことが明らかになった場合、または何らかの悪影響を及ぼすと考えられる場合には、適切な方法（保守、補修、交換、分解整備、調整等）により対応する。

d) 劣化等への対応

・劣化等について調査・診断・判定を行い、適切な方法（保守、補修、交換、分解整備、調整等）により迅速に対応する。

(4) 外部施設保守管理業務

① 業務の内容

・本施設の外部施設（工作物を含む）の各部の日常点検、設備運転監視、保守等を実施する。

② 業務の対象範囲

・本施設の外部施設（駐車場、駐輪場、車路、緑地、植栽、歩道、外灯、屋外サイン等）とする。

③ 要求水準

・外部施設が機能上、安全上また美観上、適切な状態に保たれるよう、日常的な点検、設備運転監視、保守等（緑地、植栽においては日常的な潅水、除草・草刈り

・作業等を含む）を実施する。

・外部施設の修繕・更新は町が行うものとする。事業者は日常の点検、設備運転監視において、部材の劣化、破損、腐食、変形等について確認した場合、速やかに町に報告を行い、外部施設の適切な修繕・更新が行われるよう努める。

(5) 清掃・ごみ処理業務

① 業務内容

・本施設の建築物の内部空間及び外部空間の日常的な清掃を実施する。

・本施設の運営に伴い排出されるごみ処理を実施する。

② 業務の対象範囲

・本施設の建物内部及び外構・外部施設とする。

③ 要求水準

・業務に使用する用具及び資材等は、常に整理整頓に努め、人体に有害な薬品等は関係法令に準拠し厳重に管理する。

・作業においては電気、水道及びガスの計画的な節約に努める。

・業務終了後は、各室の施錠確認、消灯及び火気の始末に努める。

・全ての清掃作業担当者は、勤務時間中は職務にふさわしい制服を着用する。

(6) 駐車場管理業務

① 業務内容

・本施設に来場される自家用車等の駐車場への誘導、安全の確保等を行う。

② 業務の対象範囲

・外部空間において町が整備する駐車場において実施する。

③ 要求水準

・本施設への自家用車での来訪者の利便を損ねることがないよう配慮する。

・駐車場が混雑した場合、または混雑が予想される場合、事業者は安全のため駐車場内及び車両出入り口付近に車両を誘導する整理員を配置する等、混雑の緩和、安全の確保について対応を行う。

・車椅子使用者等の車両を優先的に駐車できるよう配慮する。

・大型バス等による団体利用については、周辺駐車場での対応を行う。

(7) 警備業務

① 業務内容

・本施設の秩序及び規律の維持、盗難・破壊等の犯罪の防止、火災等の災害の防止、財産の保全及び利用者の安全を目的とする警備業務を実施する。

② 業務の対象範囲

・本施設建物内部と外部空間において実施する。

③ 要求水準

・施設の用途・規模・開館時間・利用状況等を勘案して適切な警備計画を立て、犯罪・災害等の未然防止に努めること。

・警備業法、消防法、労働安全衛生法関連法令及び監督官庁の指示を遵守すること。

・必要に応じて警備員への適切な指導・研修を行う体制を整えること。

・機能毎の運営特性に配慮したゾーン毎のセキュリティ管理体制及び 24 時間窓口による通報連絡体制を整えること。

・全ての警備員は、厳正な服務規律にのっとり、勤務時間中、職務にふさわしい統一された制服を着用し、利用者に対して公共施設にふさわしい言葉遣いと態度を守り、丁寧に振舞うこと。

・防火管理者を適切に配置すること。

・警備方法は以上の業務要求を満たすものとし、具体的な方法は事業者に委ねる。

(8) 環境衛生管理業務

・それぞれの建物は、遵守すべき法令等に定められる基準に適合するように環境衛生管理を行わなくてはならない。（公衆浴場法・旅館業法・遊泳用プールの衛生基準（厚生労働省通知）・水道法・下水道法等）

・また、「建築物における衛生的環境の確保に関する法律（ビルxx）」（昭和 45 年法律第 20号）の対象（特定建築物）となる場合には、事業者において同法に基づく「ビル管理技術者」を選任し、同法に定められる建築物環境衛生管理基準に適合するように管理を行うこと。

・さらに、特定建築物の場合には、建物所有者である町が「ビルxx」に基づき使用開始１ヶ月以内に届出を行う必要があるため、町が届出をできるように事業者において届出書類を作成して町に提出すること。

V．大規模修繕に関する要求水準

１．大規模修繕の定義・条件

(1) 大規模修繕の定義

・本事業における大規模修繕とは、下記の①の状況を原因とし、②に示す範囲の工事を行うことを指す。

① 実施が認められる状況

・通常劣化または事故・災害等に起因して、建物本体及び設備機器等の機能の低下や、安全性及び信頼性の低下等により、施設の目的に合致する使用を行うことが困難となった場合

・建物本体及び設備機器等の機能の低下や、安全性及び信頼性の低下等により、施設の目的に合致する使用を行うことが困難となる状況が、事業期間中に発生することが予見される場合

・施設の利用者のニーズが変化するために、建物本体及び設備機器等の機能が社会的寿命を終える場合

② 工事の範囲

・旧建設大臣官房官庁営繕部監修「建築物修繕措置判定手法」の記述に準じた「建物の一側面、連続する一面全体または全面に対して行う修繕、設備に関しては、機器、配管、配線の全面的な更新を行う修繕」に該当する工事

・建築基準法第 2 条 14 号に定める「大規模の修繕（建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕）」に該当する工事

・建築基準法第 2 条 15 号に定める「大規模の模様替（建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替）」に該当する工事

(2) 大規模修繕業務に係る費用に関する条件

① 工事費用の支払方法

・町は事業者に対し、大規模修繕業務に係る工事費用の総額を預り金として、第 2 期改修工事等業務が完了日を含む年度の翌年度から令和 21 年度までの間で、分割し均等に支払う。

・事業者は、町から受領する大規模修繕業務に係る預り金の収支を、その他の業務に係る収支とは分離すると共に、民間事業者とおおい町が協議しておおい町が決定する金融機関において民間事業者が新規開設する口座にて出納管理を行い、町に対して定期的に報告を行うこと。

・事業者が大規模修繕業務を行う場合、事業者は所定の手続きを行ったうえで、当該業務に必要となる預り金を使用することができる。

・事業期間満了までに預り金を全て使用した場合、事業者は残る期間の大規模修繕業務を自らの費用負担で実施しなければならない。

・事業期間満了時において預り金に余剰がある場合、事業者は余剰分を町に返還する。

② 預り金の支出に伴う必要な手続き

・事業者が大規模修繕業務を行う場合、事業者は町に事前に工事見積書を提出する。

・町は、見積りに大規模修繕業務において計上すべきでない費用（例えば維持管理業務に必要な費用等）が含まれていないことを確認し、事業者に業務の実施を許可する。

・事業者は町の許可を受け、必要な預り金の支出を行ない、業務を実施する。

・事業者は業務の完了の際には、町に完了届及び業務報告書を提出する。

(3) その他の条件

① 所有関係

・事業者が行う大規模修繕工事の対象となる構築物（建物、設備等）は町が所有するものに限られる。また、大規模修繕工事の結果、新たに設備等が付加される場合、この設備等は町が所有するものとする。

② 事業契約の途中解約に伴う措置

・事業期間が満了するまでに、事業契約が途中解約となった場合、事業者は預り金の余剰分を町に返還しなければならない。

③ 事業者の故意または重過失による大規模修繕の実施について

・事業者の故意または重過失による大規模修繕は事業者の負担により実施する。この場合、大規模修繕業務に係る預り金を使用することはできない。

④ 町による事業内容・用途の変更がある場合の措置

・町の指示による事業内容・用途の変更に伴う施設・設備等の改変に起因して、大規模修繕に係る追加費用または減額が発生する場合は、町と事業者はこれを清算するものとする。

⑤ 不可抗力に起因する追加費用の取り扱い

・不可抗力に起因し、大規模修繕に係る追加費用が発生する場合は、町がその費用の一部または全部を別途に負担することがある。詳細については事業契約に定める。

２．大規模修繕基本計画

(1) 施設の性能保持

・維持管理・運営期間において、施設が有する機能及び性能などを保つこと。

・予防保全を基本とし、維持管理・運営期間の終了後においても、使用が可能となるよう、長寿命化に努めること。

(2) 施設の魅力低下の防止

・施設の利用者のニーズが変化するために、建物本体及び設備機器等の機能が社会的寿命を終える場合には、施設の魅力が低下しないよう、大規模修繕を実施すること。

３．要求水準・期待水準

(1) 一般的事項

① 業務の目的

・維持管理業務の目的と同一とする。

② 業務の区分

・大規模修繕業務の区分は以下のとおりとする。

a) 大規模修繕に係る調査及び計画立案

b) 大規模修繕に係る設計、監理及び工事

c) その他関連業務

③ 総括責任者及び業務責任者

・事業者は、大規模修繕業務の責任者を定め、業務の開始前に町に届け出る。なお、維持管理業務の総括責任者は維持管理業務と同様、大規模修繕業務についても、把握・調整を行うものとする。

・業務責任者を変更した場合において町に届け出ること。

④ 業務担当者

(2) 大規模修繕に係る調査及び計画立案

① 業務の内容

・施設の維持管理及び運営開始日の３０日前までに大規模修繕業務計画を策定し、町に提出するものとする。

・維持管理・運営期間において、必要に応じ大規模修繕に係る調査を実施する。長期修繕計画は、大規模修繕に係る調査の結果等に応じて、適宜更新するものとする。

② 手続き等

・調査を実施するにあたっては、事前に町に届け出る。調査の結果は町に報告する。

・長期修繕計画を更新した場合は、町に提出する。

(3) 大規模修繕に係る設計、監理及び工事

① 業務の内容

・長期修繕計画に応じて、大規模修繕に係る設計、監理及び工事を実施する。

② 手続き等

・大規模修繕を実施するにあたっては、「１．(2) ② 預り金の支出に伴う必要な手続き」に従うこと。また、その他、大規模修繕に関する諸条件に従うこと。従わない場合には預り金の支出が出来ない場合があるので留意すること。

別紙４

電気設備計画、機械設備計画にかかる要求水準

(1) 電気設備計画

1) 電源設備

a.受変電設備

・受変電設備は信頼性・安全性と耐久性・経済性を考慮し、閉鎖型のものを屋内に設置する計画とする。

・変圧器は省エネルギーに配慮し、高効率型のものを使用する。

・また、負荷の変動による力率の低下を改善するため、自動力率調整装置を設置する。

b.自家発電設備

・消防法・建築基準法に基づく防災負荷用に非常用発電装置を設置する。

・ディーゼル機関によるラジエター方式の装置を屋内に設置する計画とする。

c.蓄電池設備

・非常用照明器具の別置の電源として、直流電源装置を屋内に設置する。

・蓄電池容量は、非常用発電装置との連携を行い、１０分間とする。

2) 電力設備

a.幹線設備

・各幹線のゾーニングは、施設の用途・面積により行うが、ケーブルラックによる配線を基本とし、将来の負荷増に対応する。

・テナントとなるゾーンは、専用の分電盤を設け使用量の計量を行う。

・各分電盤はＥＰＳ内に設置するのを基本とし、メンテナンススペースを確保する。

・客室階幹線は、各階に共用分電盤を設け、以降各室ＰＳに設けたブレーカ盤に配線する。

・屋外でのイベントに対応可能な電源を用意する。

b.動力設備

・空調換気機器・熱源機器・厨房機器の電源として、必要容量に見合う配線を経済的に行う。

・機器の異常警報等は、事務室にてxx的に管理する。

c.電灯設備

・明るさを確保する必要のある場所には、LED タイプの照明器具を使用し、省エネルギーを図る。

・客廻りのゾーンについても、ダウンライトは LED タイプの器具とし、省エネルギーと長寿命化を考慮する。

・照明の点滅は、各室で行うことを基本とするが、共用部については、リモコン操作により事務室でxx的に管理出来るように計画する。

・配線方式は、二重天井内についてはケーブルころがし配線を基本とする。

3) 情報設備

・弱電幹線ルートはケーブルラックとし、将来の配線の増加に対応する。

・必要箇所に電話コンセント・情報コンセント・テレビ端子を設け、必要な回線数を確保する。

・電話設備については、引込以降、ＭＤＦ・ＩＤＦの設置と交換機スペースの確保、各アウトレットへの配管・配線・電話機器の実装を行う。

・情報設備は配管のみを行い、機器および配線は備品工事とする。

・テレビ共聴設備は、ＣＡＴＶを引き込むこととする。

4) 防災設備	・消防法・建築基準法に基づき、自動火災報知設備・防排煙設備・非常放送設備・非常照明設備・誘導灯設備・非常進入口灯設備・避雷針設備を設置する。・自動火災報知設備の受信機は事務室に設置し、客室の発報については部屋番号が確認できるシステムとする。・ガス漏れ警報設備、および、ガス緊急遮断弁装置を設置する。・非常放送設備は業務放送兼用の運用しやすいシステムとする。・誘導灯は高輝度型を使用し、主要出入口は誘導音＋フラッシャータイプとする。・非常用照明器具は、電源別置型とする。
5) セキュリティ設備	a.監視カメラ設備・必要箇所にＩＴＶカメラを設置し、事務室のモニターＴＶにて状況の把握が出来るシステムを設ける。 b.警報表示設備・多目的便所・浴室等の異常警報に対し、すみやかな対応が出来るよう表示設備を設ける。
6) ホテル用設備	a.ホテル用情報システム・コンピューターを使ったホテル業務の処理設備については、電話交換設備を含め検討をする。 b.館内ＣＡＴＶシステム・ヘッドエンドを設け、一般の放送のほか、ＶＴＲ・ＤＶＤ等を使って映画や案内を流すシステムを検討する。 c.研修室音響・映像設備・研修室には、各種の催しに対応可能な電気音響設備・演出照明設備を検討する。
7) その他	・外構に必要な電気設備について、町と十分協議の上、施設の運営上支障のないように設置すること。

(2) 機械設備計画

1) 衛生設備

a.共通

・安全で衛生的な環境を確保し、快適で利便性のある環境づくりを行う。

・利用者の利便を図り、衛生的、経済的でなおかつ維持保全についても十分考慮を行う。

b.給水設備ア．上水

・上水は一旦受水槽に貯水し、加圧給水ポンプを設置し、必要箇所に安定供給を行う。

イ．節水対策

・おおい町は渇水に対する配慮が必要であることから、節水型設備システムを採用する。

c.排水設備

・建物内の排水配管は汚水・雑排水・厨房排水・浴槽排水・浴室洗い場排水・雨水排水を別系統とした配管を行う。

・厨房排水には油脂分を除去し、残滓を阻集する設備を設ける。

・温浴の浴槽及び海水プールの排水については、「水質汚濁防止法」の

「特定施設」に該当しない場合においても、特に有機物（BOD）、懸濁物

（SS）、放流水温などについて事業実施に影響が大きいと判断される場合には、環境への影響を予測した上で排水設備の計画を行うこと。

d.ガス設備

・熱源としてガスが必要な場合にはＬＰＧ庫を設け、各必要箇所に供給する。

e.給湯設備

・熱源は、施設運営上経済的な方式を採用する。

・給湯系統については、厨房は単独系統とするが、その他は健康増進施設と宿泊施設に分け、セントラル方式での供給を基本とし、その方式については事業者提案にゆだねる。

f.消火設備

・消防法に基づき、スプリンクラー設備を設置する。

・厨房のフードにはダクト消火設備を設置する。

g.循環ろ過設備

・健康増進機能のタラソゾーンは海水を利用するため、ろ過機・ポンプ類・配管等には耐食性のものを採用する。また、浴槽毎に時間３ターン程度の性能のろ過機を設置すると共に、レジオネラ菌対策を十分に図ることとする。

2) 空調設備

a.空調設備

・グリーン購入法、省エネルギー法等に合致する機器を選定し、健康増進機能・研修宿泊機能・にぎわい機能毎に、各機能内でのゾーン区分を行い、各室にて運転、制御が可能なシステムとする。

・運転、制御、計量のできる自動制御設備を設置する。

b.換気設備

・省エネルギーを考慮した換気設備を設置し、シックハウス対策を含む２４時間換気等、建築基準法等の関係法令に基づく設備とする。

3) その他

a.環境共生

・ソーラー給湯、雨水利用等の検討を行い、省エネルギーと共に環境共生を図るものとする。

b.計量区分

・給排水および各エネルギー等の計量を施設機能・ゾーン毎に行い、必要に応じてプリントアウトできる機能を持つ装置を設置する。

c.塩分対策

・本施設は海辺に立地することから、屋外設置の機器、配管、ダクト等の他、外気を取り入れる設備については耐塩性のある材質とするか、塩分除去設備を設ける。

d.外構との調整

・外構に必要な機械設備について、町と十分協議の上、施設の運営xx

障のないように設置すること。

別紙５

健康増進機能、研修宿泊機能、利便機能にかかる要求水準

(1) 健康増進機能

① タラソゾーン

海水プール
１．基本要件
	(1)機能	・海水を利用し皮膚層を直接刺激して血行促進を図るイドラテラピー（入浴療法）を行う機能をもつ。・関連する健康増進プログラムについては事業者提案に委ねる。
	(2)利用環境	・利用対象者：水着着用を前提とする。原則として中学生以上を主な利用対象者とする（高品質なリラクゼーション環境確保のため）。・利用時間帯：民間事業者提案に委ねる。
２．要求水準
	(1)室面積	・約 300～350 ㎡（参考値）
	(2)構成するスペース	・イドラテラピーのための海水プール（約 200 ㎡）を設置する。・倉庫等海水プールを運営するために必要な諸室については民間事業者提案に委ねる。
	(3)設備（その他仕様・性能等）	・十分な空調換気を行う。・十分な循環ろ過機能、消毒滅菌機能を確保すること。・海水プール内での安全性を考慮した使用とすること。
	(4)配置の考え方	・スタッフルームまたは監視室と一体性のある配置とする。・機械室と近接し、合理的で維持管理しやすい配置とする。
３．期待水準		・プールに設置される海水プールの利用を促進し、本施設の魅力を高めるために導入が合理的と考えられる諸機能（ジャグジー、シャワー、xx発生装置等）については民間事業者提案に委ねる。・海水プールは効率的で効果の高い空調システムとし、システムおよび熱源については民間事業者提案とする。・海水プールはテラスなど外部空間の活用も考慮する。
４．補足事項		・海水プールにて使用する海水の供給方法については民間事業者提案に委ねるものとし、海水取水および排水についての関連主体（xx県、町、地元漁協等）との協議、取水ポイントを決定するための水質調査については民間事業者が実施するものとする（取水海水の水質、海水供給方法等については町の同意を得ること）。・なお、漁協との協議においては、事業者からの要請に応じて町も協力に努めるものとする。・海水の取水・運搬は町が実施し、海水の排水については事業者により実施する。・海水プールの水質基準（遊泳用プールの衛生基準に準拠する等）については、民間事業者が監督官庁と協議する。

男女更衣室

１．基本要件

	(1)機能	・海水プール利用のための男女別更衣機能をもつ。・更衣のほか乾燥や化粧機能をもたせ、更衣室内にはトイレを設置する。
	(2)利用環境	・海水プールと浴室の両方を利用することを考慮し、合理的な配置を行う。・利用時間帯：海水プールと同じ。
２．要求水準
	(1)室面積	・約 200～250 ㎡（参考値）（男女合計）
	(2)構成するスペース	・更衣スペース・洗面化粧コーナー・トイレ・レストスペース（民間事業者提案による）
	(3)設備（その他仕様・性能等）	・空調・ドライヤー用コンセント・換気を十分に行うこと。・床は滑りにくく耐水性のある材料とすること。・髪の毛や埃等の清掃がしやすい材料とすること。
	(4)配置の考え方	・海水プール利用者が浴室を利用することを考慮して、利用者にとって合理的で便利な動線を構成する配置とすること。・海水プール更衣室と浴室脱衣室の兼用を妨げない。
３．期待水準		・更衣ロッカーの設置数については民間事業者の提案に委ねるが、利用者数に対して過不足のない数とすること。・更衣ロッカーの仕様（仕上げ・キーシステム）についても民間事業者の提案に委ねるが、耐久性と利用の容易性のあるものとすること。
４．補足事項		－

② 温浴ゾーン

男女浴室
１．基本要件
	(1)機能	・裸浴による健康増進機能をもつ。
	(2)利用環境	・利用対象者：老若男女すべての階層を利用対象とする。・利用時間帯：民間事業者提案に委ねる。
２．要求水準
	(1)室面積	・約 300～350 ㎡（参考値）（男女浴室合計）
	(2)構成するスペース	・男女浴室（浴槽・洗い場・レストスペース等）・露天風呂
	(3)設備（その他仕様・性能等）	・自然換気を十分に行うこと。・床は滑りにくく耐水性のある材料とすること。・維持管理の容易性や耐久性、省エネルギー・省資源、レジオネラ菌対策等について十分考慮した設備システムとすること。・高齢者も利用しやすいように浴槽や洗い場の必要と考えられる箇所に手すりを設置すること。
	(4)配置の考え方	・露天風呂の設置、浴室内からの海への眺望の確保等、海辺の景観の魅力を十分活用した配置とする。・タラソゾーンとの機能連関を考慮した配置とすること。
３．期待水準		・白湯を基本とするが、健康増進の目的に合致する限りにおいて、民間事業者の創意工夫による提案（温泉の運搬利用や掘削、海

水風呂等）は可能とする。

・温泉を利用する場合には、泉質・湧出量・温度等に対応した設備システムを提案すること。

・温浴メニュー（ex.全身浴・部分浴・圧注浴・泡沫浴・渦流浴・寝湯・打たせ浴・歩行浴・高温サウナ・ミストサウナ・シャワー等々）および浴槽規模、洗い場の規模（カランの数等）等については民間事業者提案に委ねるが、利用者の健康増進を図るメニューであると共に、周辺来訪客の立寄り集客に寄与し、タラソゾーンとあわせて温浴ゾーンの利用を目的とする利用者の獲得を図ることが可能な機

能構成や空間構成の提案を募る。

４．補足事項

－

男女脱衣室
１．基本要件
	(1)機能	・温浴浴室利用のための男女別更衣機能をもつ。・更衣のほか乾燥や化粧機能をもたせ、脱衣室内にはトイレを設置する。
	(2)利用環境	・海水プールと温浴浴室の両方を利用することを考慮し、合理的な配置を行う。・利用時間帯：浴室と同じ。
２．要求水準
	(1)室面積	・約 200～250 ㎡（参考値）（男女合計）
	(2)構成するスペース	・更衣スペース・洗面化粧コーナー・トイレ・レストスペース（事業者提案による）
	(3)設備（その他仕様・性能等）	・空調・ドライヤー用コンセント・換気を十分に行うこと。・床は滑りにくく耐水性のある材料とすること。・髪の毛や埃等の清掃がしやすい材料とすること。
	(4)配置の考え方	・浴室利用者が海水プールも利用することを考慮して、利用者にとって合理的で便利な動線を構成する配置とすること。・浴室脱衣室と海水プール更衣室を兼用することを妨げない。
３．期待水準		・脱衣ロッカーについてタラソゾーン更衣室と同様とする。
４．補足事項		－

機械室
１．基本要件
	(1)機能	・タラソゾーン、温浴ゾーンの共通の機械室として、循環ろ過機能・給湯機能等をもつものとする。・受変電設備や空調設備なども考慮した機能について考慮すること。
	(2)利用環境	・利用対象者：従業員・利用時間帯：自動運転を含め民間事業者提案とする。
２．要求水準
	(1)室面積	・約 200～250 ㎡（参考値）を目安として提案する設備システムに適当な規模とすること。

	(2)構成するスペース	・タラソゾーン、温浴ゾーンの機械室として必要なスペースは民間事業者提案とする。
	(3)設備（その他仕様・性能等）	・耐久性があり維持管理の容易な設備システム、機械室仕上げについては民間事業者の提案に委ねる。・設備機器の搬入やメンテナンスが容易なスペースを確保し、機械類の騒音・振動が他の室や屋外に影響しないよう考慮すること。・機械室は十分な換気を行うこと。
	(4)配置の考え方	・タラソゾーンと温浴ゾーン両方に対して機能することを考慮して合理的な配置を行う。
３．期待水準		・省エネルギー・省資源による維持管理コストの削減に結びつく設備システム（熱源を含む）について民間事業者の提案を募る。
４．補足事項		・維持管理の容易性から接地階に配置することが望ましい。

③ 休憩ゾーン

リラクゼーション室
１．基本要件
	(1)機能	・施設利用者のリラックス・休憩機能をもつ。
	(2)利用環境	・利用対象者：タラソゾーン利用者、浴室利用者とする。・利用時間帯：民間事業者提案に委ねる。
２．要求水準
	(1)室面積	・約140～150 ㎡（参考値）を目安として提案するリラクゼーションメニューに応じた規模を提案すること。
	(2)構成するスペース	・多様なリラクゼーションメニューのために必要な諸室については民間事業者提案に委ねる。
	(3)設備（その他仕様・性能等）	・施設利用者に対してのリラクゼーション効果、満足度を高めるために、ゆとりある空間とする。
	(4)配置の考え方	・タラソゾーン、浴室との関連を考慮した配置とすること。
３．期待水準		・多様なリラクゼーションのためのメニューについては民間事業者提案とする。・タラソゾーン利用者、温浴ゾーン利用者、また年齢階層に応じたリラクゼーションルームや休憩室のあり方についても民間事業者の提案とする。
４．補足事項		－

④ 独立採算ゾーン

１．基本要件
	(1)機能	・本施設の目的に合致する健康増進機能を有する健康増進メニュー、健康管理機能については民間事業者の提案に委ねる。・本施設の目的をより一層発揮すると共に、本施設の魅力を高め、運営・経営に寄与する提案を求める。・提案にあたっては、タラソゾーン、温浴ゾーン毎に関連する機能を検討するものとする。
	(2)利用環境	・利用対象者：健康増進施設利用者・利用時間帯：事業者提案に委ねる。
２．期待水準
	(1)室面積	・最大約 200 ㎡（参考値）とする。
	(2)構成するスペース	・提案する健康増進メニューに対応する諸室・健康管理機能に対応する諸室（健康トレーニングルーム、健康診断xxx、健康相談ルーム、エステルーム、健康食レストラン等）
	(3)設備（その他仕様・性能等）	・提案するプログラムの運営に必要な設備・機器を設置すること。・独立採算ゾーンは運営独立採算部分に該当することから、光熱水費の計量が可能なシステムとする。
	(4)配置の考え方	・タラソゾーン、温浴ゾーンとの関連を考慮した配置とすること。・施設全体を合理的に管理運営可能な配置とすること。・従業員が働きやすい動線を構成すること。・利用者がわかりやすい位置に配置する。
３．補足事項		・提案する健康増進プログラムに必要な人材（運動療法士、インストラクター等）については、施設全体の運営を考慮して民間事業者が配置あるいは育成するものとする。・独立採算ゾーンは、運営独立採算部分に該当する。

(2) 研修宿泊機能

① 客室ゾーン

宿泊室
１．基本要件
	(1)機能	・おおい町および周辺地域への来訪観光客、健康増進施設利用者の滞在性を高める宿泊機能をもつ。
	(2)利用環境	・利用対象者：おおい町および周辺地域来訪者、本施設利用者。・利用時間帯：民間事業者提案に委ねる
２．要求水準
	(1)室面積	・約 1,800 ㎡（参考値）（宿泊室合計）・1 室あたり約 30 ㎡以上とする。・ただしデラックスツインは１室あたり約 50 ㎡とする。
	(2)構成するスペース	・宿泊室：宿泊室収容定員は 100 名以上とする。ファミリー用和室、ツイン洋室、デラックスツイン（バリアフリー対応）のタイプを設けるものとする。・デラックスツインについては 2 室以上確保する。
	(3)設備（その他仕様・性能等）	・宿泊室にはバス・トイレ・洗面化粧台を設置する。・デラックスツインは、バリアフリー対応宿泊室とし、室内バス・トイレ・洗面等においても、車椅子・オストメイト配慮等バリアフリー機能を有するものとし、非常用通報装置を設けること。また、要介護高齢者を含む家族（介助者）が、家族で気兼ねなく入浴できるような設備・仕上げを持たせる。・キーシステム、課金システム、キー連動電源システム等運営上の設備や仕様については民間事業者の提案に委ねる。・空調システムの熱源・制御方式・加湿等については民間事業者の提案に委ねる。
	(4)配置の考え方	・食事や宴会・研修等との関連を考慮したフロアー構成や配置とする。・海への眺望等に配慮した配置とする。
３．期待水準		・宿泊室タイプ毎の規模、タイプのミックス、宿泊室数については、施設の利用効率や宿泊者の快適性などを考慮して民間事業者の提案に委ねる。・また、２．(2)以外の宿泊室タイプの提案を妨げない。（シングルタイプを提案する場合は、室面積は 30 ㎡以下でも可とする）・宿泊者の食事については部屋食対応を可能とすることを前提に、効率的な運営に配慮したフロアー毎の宿泊室数を提案すること。部屋食対応が可能とする施設の範囲については民間事業者の提案に委ねる。（部屋食対応は設計性能として求めるものであり、運営業務としてのサービス実施の可否、内容については、民間事業者に委ねる。）
４．補足事項		－

ベンダーコーナー等
１．基本要件
	(1)機能	・宿泊室階における施設利用者の利便性を高めるための諸機能。
	(2)利用環境	・利用対象者：宿泊者・利用時間帯：宿泊室と同様。
２．要求水準
	(1)室面積	・１箇所当たり約 5～6 ㎡（参考値）
	(2)構成するスペース	・ベンダーコーナー
	(3)設備（その他仕様・性能等）	・必要な電源・給排水設備
	(4)配置の考え方	・宿泊者の利便性を高めるための機能として、箇所数・配置については民間事業者の提案に委ねる。
３．期待水準		・飲み物、軽食、宿泊関連グッズの自動販売機等、具体的内容については、民間事業者の提案に委ねる。
４．補足事項		・ベンダーコーナー等は、運営独立採算部分に該当する。

② 研修ゾーン

研修室
１．基本要件
	(1)機能	・研修や会議、宴会の他、各種行事を行える機能をもつ。
	(2)利用環境	・利用対象者：一般・利用時間帯：民間事業者の提案に委ねる。
２．要求水準
	(1)室面積	・洋室研修室：約 200～2１0 ㎡（参考値）
	(2)構成するスペース	・洋室研修室：定員 100 人程度の洋室として、各種研修や地域住民の行事、立食パーティ等への対応を想定した機能を有する。可動間仕切りにより定員 50 人程度の研修室 2 室としての利用も可能とする。
	(3)設備（その他仕様・性能等）	・研修・宴会等多様な機能に対応した視聴覚設備については民間事業者の提案とする。・可動間仕切りの遮音性能については、相互に阻害しないような仕様とし、具体的な透過損失レベルについては民間事業者の提案とする。
	(4)配置の考え方	・宴会利用も考慮して、厨房との動線を考慮した配置とする。・外部からの利用も想定するため、宿泊者の動線に配慮した配置とする。
３．期待水準		・宿泊機能に研修機能を加えることにより、おおい町および周辺地域への来訪者や地域住民の交流を図り、施設全体の魅力を高め、施設利用の多様性を確保するための具体的な提案を期待する。
４．補足事項		・研修室の利用料金の設定については、民間事業者の提案に委ねる。

厨房・パントリー
１．基本要件
	(1)機能	・宴会料理および部屋食対応可能な厨房および配膳機能をもつ。
	(2)利用環境	・利用対象者：宿泊施設関係従業員・利用時間帯：民間事業者の提案に委ねる。
２．要求水準
	(1)室面積	・約 320～330 ㎡（参考値）
	(2)構成するスペース	・主厨房：宴会料理や部屋食料理の調理場・宴会パントリー：研修室利用の宴会に対応したパントリー・宿泊パントリー：宿泊室での食事に対応したパントリー・食品庫、厨芥置き場等
	(3)設備（その他仕様・性能等）	・厨房設備一式・給湯設備一式・必要に応じて小荷物専用運搬機を設置する。
	(4)配置の考え方	・和室研修室・洋室研修室にサービス可能な配置と動線計画とする。
３．期待水準		・従業員の動線や作業環境、厨房機器の更新等効率的な厨房システムの提案を期待する。
４．補足事項		－

(3) 利便機能ゾーン

１．基本要件
	(1)機能	・健康増進機能、研修宿泊機能、にぎわい機能の利用者が共通して利用可能なレストラン機能をもつ。
	(2)利用環境	・利用対象者：一般・利用時間帯：民間事業者の提案に委ねる。
２．要求水準
	(1)室面積	・約 300 ㎡（参考値）
	(2)構成するスペース	・客席：座席数は民間事業者の提案に委ねる。気軽に利用できる明るく開放的な空間構成とする。（外部空間との連携等空間構成上の創意工夫を期待する）・厨房他：厨房・厨房事務室・スタッフ更衣休憩室・バックサービススペースその他必要なスペースは民間事業者の提案によるが、施設全体として合理的で効率的な空間構成とする。
	(3)設備（その他仕様・性能等）	・厨房機器一式
	(4)配置の考え方	・各施設利用者が共通して利用しやすいように動線上の配慮を行い、配置には十分留意する。・施設内部、外部からも利用可能な配置とする。・各施設機能に応じて分散配置も可能とする。・機能配置上から低層部分に配置することが望ましい。・他の施設の厨房との一体的配置も可能とする。
３．期待水準		・本施設の目的にふさわしい健康食等メニューの開発やインテリアについては民間事業者の提案に委ねる。・従業員の動線や作業環境、厨房機器の更新等効率的な厨房シス

	テムの提案を期待する。
４．補足事項	－

① にぎわい機能ゾーン

１．基本要件
	(1)機能	・ウォーターフロントの特性を活かした物販や飲食、イベントの機能をもつ。
	(2)利用環境	・利用対象者：一般・利用時間帯：民間事業者の提案に委ねる。
２．要求水準
	(1)室面積	・約 1,000 ㎡（参考値）
	(2)構成するスペース	・テナントスペース：物販や飲食等多様なテナントが入居可能なフレキシブルな空間については民間事業者の提案に委ねる。・イベントスペース：本施設全体のロビーを兼ねることも可能とし、開放的な空間とする。外部空間との一体的利用によるイベントやにぎわい空間の演出に配慮する。（屋外テラスにおける飲食等）・共用スペース：便所などあらゆる利用者の利便性と快適性に対応したものとする。
	(3)設備（その他仕様・性能等）	・多様な店舗が入居可能な設備については民間事業者の提案とするが、特に熱源については入居者が選択できるよう、熱源の多様性を確保するよう配慮する。・健康増進進機能・宿泊研修機能等に影響が及ばないよう空調設備や音響設備等に配慮する。
	(4)配置の考え方	・各施設利用者が共通して利用しやすいように動線上の配慮を行い、配置には十分留意する。・施設内部、外部からも利用可能な配置とする。・機能配置上から低層部分に配置することが望ましい。
３．期待水準		・おおい町や周辺地域の特産品などの販売や展示、イベントについて民間事業者の提案に期待する。・本施設を目的として来訪するような特色をもった魅力的テナントや空間構成を期待する。
４．補足事項		・にぎわい機能ゾーンは、運営独立採算部分に該当する。

② 全体管理機能ゾーン

管理諸室
１．基本要件
	(1)機能	・施設全体を管理運営するための機能をもつ。
	(2)利用環境	・利用対象者：全施設管理運営者・利用時間帯：民間事業者提案に委ねる。
２．要求水準
	(1)室面積	・民間事業者の提案に委ねる。
	(2)構成するスペース	・事務室：従業員にとって働きやすく運営しやすい空間とすること。・フロント：利用者がわかりやすく利用しやすいオープンカウンターとする。・スタッフ室（スタッフ控え室・更衣室・休憩室）：従業員全体休憩や更衣の空間として位置や雰囲気を提案すること。・海水プール監視室：海水プールの安全を確保するための空間としてスタッフ室などとの関連を考慮する。・倉庫：施設全体を管理運営するために十分な規模の倉庫を設ける。・観光バス乗務員、添乗員などの待機・休憩スペースを適宜設置する。・その他施設管理運営上必要な諸室は、民間事業者の提案に委ねる。
	(3)設備（その他仕様・性能等）	・必要な設備は民間事業者の提案に委ねる。
	(4)配置の考え方	・施設全体を合理的に管理運営可能な配置とする。・従業員が働きやすい動線を構成する。・利用者がわかりやすい位置に配置する。・各機能に管理諸室を設けるか全施設統一とするかは民間事業者の提案とする。
３．期待水準		・管理運営体制を十分検討し、効率的な人員配置やローテーションを提案し、人員や料金収受システムに見合った空間構成・規模を提案すること。
４．補足事項		－

③ 共用ゾーン

共用諸室
１．基本要件
	(1)機能	・宿泊研修施設利用者の利便性と快適性を確保する補助機能をもつ。
	(2)利用環境	・利用対象者：宿泊研修施設利用者・利用時間帯：民間事業者提案に委ねる。
２．要求水準
	(1)室面積	・民間事業者提案に委ねる。
	(2)構成するスペース	・ロビー：エントランスロビーは開放的な空間とし、来館者を明るく迎えいれる雰囲気の創造に努める。・EV ：施設が２階以上となる場合は、エレベーターを設置し、身体障害者の利用に十分配慮したものとする。・便所：研修室の利用などに対応した男子便所・女子便所および身体障害者も利用可能な便所を設けるものとし、施設の規模に応じて効果的な位置に適切な規模の便所を配置する。
	(3)設備（その他仕様・性能等）	・施設の魅力を高める設備・仕様を提案すること。
	(4)配置の考え方	・施設利用者が利用しやすい位置に配置する。
３．期待水準		・施設全体の利用者の利便性や快適性および魅力づけのために必要な機能や空間は民間事業者の提案に委ねる。
４．補足事項		－

別紙６

（参考）第2期改修工事改修項目案

建築

凡

設備

例

その他

おおい町複合型交流施設整備事業大規模修繕方針（SPA棟）

棟	階	室	備考	不具合箇所	対応策
シーサイドスパおおいの湯	1F	プール	建築	・プール側溝に錆	・錆落としの実施・配管洗浄の実施
			設備	・エクササイズプールのタイルが黄色く変色、海水が入っていた	・海水のOF槽のOFが設けられない構造となっているため全面的なOFシステムの再検討と併せて行う必要がある
			設備	・監視カメラの追加設置	・カメラ設置（1カ所）
			設備	・非常照明不具合（SPA棟全体）	・機器取り替え
			建築	・天井のほぼ中央部分から水滴が落ちてきたことがある	・RD修理
		アトラクションプール	建築	・手摺、枕に錆・焼付塗装が剥がれている	・SUS焼付塗装部は塗装を撤去し、SUS.HLの状態とする
			建築	・手摺、枕に錆・焼付塗装が剥がれている	・再塗装
			建築	・ジェット口のリングのはずれ	・はずれたリングの取付（ジェット吹出口2か所接着）
			建築	・グレーチングの色汚れ	・全面取り換え
		キッズプール	建築	・滑り台のゴムの劣化	・ゴムの交換
			建築	・グレーチングの隙間に子どもの足が入る	・グレーチングの調整
			建築	・給水機故障	・給水機の更新
			建築	・壁、柱にクラック、塗装剥がれ、錆	・クラックパテ補修、壁全面的にケレンの上再塗装
			設備	・使用頻度が小さい洗眼用カランを通常カランに変更	・カラン交換2か所（1カ所は洗眼用として残す）
		サウナ	設備	・人気アイテムの導入	・1室を高濃度炭酸泉や岩盤xxに変更
		エントランスホール	建築	・扉の閉まる音が大きい	・DCの調整又は交換
		エントランスホール	建築	・壁クロスの破れ、亀裂、剥がれ	・下地処理からやり替える（全面貼替）・窓廻りは薄い額縁取付
		トイレ	設備	・洗面台カランゆるみ	・カラン調整
		トイレ	設備	・身障者トイレ扉センサー故障	・センサー取替修理
		機械室	設備	・アトラクションプール塩素補充機故障	・点検の上機器又は部品交換
		機械室	設備	・除塩フィルター	・フィルター取替
		外構	建築	・SPA看板、駐輪場の設置	・5台設置検討
	2F	多目的ロビー	建築	・ヨガ教室用の鏡を壁に設置	・鏡設置W3,000×H1,800程度
		多目的ロビー	建築	・目隠しカーテンの設置	・設置
		エントランスホール浴室全体	建築	・手摺の設置	・手摺設置
			建築	・床材(タイルカーペット)劣化	・必要箇所貼替（ホテル棟含む）
			建築・設備	・浴槽OFが無く浴槽水面の濾過ができない	・緊急的には封じられているOF管を上まで立ち上げてOF水を改修することに加え、OF菅を増設する（3カ所程度）
			建築・設備	・浴槽OFが無く浴槽水面の濾過ができない	・抜本的にはオーバーフロー回収システムを整備する
			設備	・給湯管が露出している	・給湯系統やり替え
			設備	・カラン故障	・カラン全数取替
			建築	・浴槽給湯xx復旧	・xx石復旧
		露天風呂1,2	建築	・浴槽の湯音が上がらない	・熱の発散を防ぐためと、雨天時への対応を兼ねて東屋を設置
			建	・ジェットや打たせ湯等の工夫	・うみんぴあの湯としての意味を再検討
			築・	・露天入口ドアが重い	・サッシュに把手設置（ドア交換）
		更衣室1.2	建築	・家具の傷み	・家具全般修理
		事務室	設備	・給湯機故障	・給湯機器交換
			設備	・流し台換気扇故障	・給湯機器交換
			設備	・照明不具合	・照明器具交換（ランプ交換もあり）
		屋外機械置場	建築	・草、コケ、ドレインの詰り	・日常清掃の徹底

おおい町複合型交流施設整備事業大規模修繕方針（ホテル棟）

棟	階	室	備考	不具合箇所	対応策
ホテルうみんぴあ	1F 3F	エントランスホール	建築	・曲面クロス部クラック（ひび割れ）	・クラック部目地を入れて補修
			建築	・エレベーター修繕（ホテル・SPA共）	・基盤・非常用バッテリー・主回路コンデンサー交換
			建築	・エレベーター修繕（ホテル・SPA共）	・xxロープ・ガバナロープ・遮煙気密材取替
		屋外ごみ置場	建築	・屋外冷蔵庫の設置	・町設置場所確保（敷地確保及び整地）、SPC機器設置
		屋外ごみ置場	建築	・屋外ごみ置き場の設置	・町設置場所確保（敷地確保及び整地）、SPC機器設置
		階全体	建築	・喫煙階のクロスの変色	・全館禁煙化・喫煙室の設置検討・クロス全面貼替（壁・天井）
	5F	客室	設備	・EHPの暖房能力が足りない。立上りが遅い。	・全体空調機器更新時期に来ている・補助暖房など暫定対応検討
		客室	建築	・窓の額縁が結露で染みができている	・額縁を削って再塗装で対応。
		客室（ユニバーサルルーム）	建築	・入口扉・枠のシート剥がれ	・暫定的に増張りによる補修を行う
		客室（ユニバーサルルーム）	建築	・入口扉・枠のシート剥がれ	・ユニバーサルルームについては、建具及び枠を金属製や石材等に交換する
	共通	廊下	建築	・壁クロスの破れ、亀裂	・下地処理から全面貼替（2F以上）
			建築	・巾木の傷	・暫定的に塗装対応
			建築	・巾木の傷	・xx更新（材料検討）
		客室	建築	・床フローリング、額縁、巾木、備品xxの傷、劣化	・補修または更新
			設備	・換気音が気になる。	・換気スイッチ位置表示プレート設置・24h換気SWの位置を明示して宿泊者に選択してもらう
			建築	・客室の鍵が開けにくい	・カードキーに変更
			設備	・客室の照明が暗い	・補助照明器具の設置
			設備	・客室の照明が暗い	・照明器具の追加（設計者協議）
			備品	・空気清浄機不具合	・機器入替
			備品	・客室冷蔵庫冷えが悪い	・冷蔵庫のxx更新
		その他	設備	・エアコン修理（208号室・共用・事務室、ホテル・スパ共）	・室内外機部品交換
	屋上		建築	・パラペットのクラック	・部分的に補修済み
	屋上		設備	・配管通気口の傘の錆	・錆落とし
	外壁		建築	・外壁の汚れ、塗装膨れ	・清掃及び塗装
	外構		建築	・建物周りの沈下・雨水桝の沈下	・埋戻しの上舗装（植栽）補修

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Table of Contents

I．基本的な考え方 1

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I． 基本的な考え方 1

おおい町複合型交流施設第 2 期改修運営ＰＦＩ事業

要求水準書（案）